那些省市1~土地出讓覆蓋債務(wù)本息仍有壓力

1、目錄索引 HYPERLINK l _TOC_250009 一、7 月供需環(huán)比走弱，單月出讓金同比+7% 4 HYPERLINK l _TOC_250008 二、分化的二線：好壞參半 7 HYPERLINK l _TOC_250007 三、高總價/高溢價率的地塊分布在哪些城市？ 8 HYPERLINK l _TOC_250006 （一）高總價：7 月，杭州下城區(qū)新增一幅 116 億元地塊由濱江競得 8 HYPERLINK l _TOC_250005 （二）高溢價率：主要分布在江蘇、安徽、江西、浙江 9 HYPERLINK l _TOC_250004 四、哪些城市同比下滑較大？ 11 HYPERL

2、INK l _TOC_250003 五、哪些省市 1-7 月土地出讓覆蓋 8-12 月債務(wù)本息，仍有壓力？ 13（一）寧夏、吉林、上海供給發(fā)力帶動出讓金提升，江蘇、江西、北京供給相對弱，但熱度較高 13 HYPERLINK l _TOC_250002 （二）貴州、云南、寧夏、天津土地出讓金對債務(wù)覆蓋比值較低 14 HYPERLINK l _TOC_250001 （三）一二三線城市土地出讓金對城投債還本付息額的覆蓋比例 15 HYPERLINK l _TOC_250000 六、風(fēng)險提示 17公共聯(lián)系人 p2圖表索引圖 1：全國單月供給建面及同比 4圖 2：全國單月出讓金及其同比 4圖 3：全國累

3、計(jì)供給建面及同比 4圖 4：全國累計(jì)出讓金及其同比 4圖 6：2020M7 各線城市土地出讓金及其同比 5圖 7：2020M7 一線城市土地出讓金及其同比 5圖 5：2020M1-7 各線城市土地出讓金及其同比 5圖 8：各線城市單月全口徑土地溢價率 6圖 9：全國土地單月流拍率 6圖 10：2020 年 1-7 月地價50 億元的地塊個數(shù) 8圖 11：2020 年 1-7 月地價50 億元的地塊按城市分布 8圖 12：按全口徑溢價率分布的城市數(shù)目 9圖 13：按住宅溢價率分布的城市數(shù)目 9圖 14：2020 年 1-7 月各省份累計(jì)土地出讓金及其同比增速 13圖 15：2020 年 8-12

4、 月各省還本付息總額及土地出讓金覆蓋倍數(shù) 15圖 16：2020M1-7 出讓金/2020 年 M8-12 還本付息總額100%的一二線城市 15圖 17：2020M1-7 出讓金/2020 年 M8-12 還本付息總額100%的三線城市 16表 1：二線城市單月成交和累計(jì)成交 7表 2：2020 年 7 月以來成交總價50 億元的地塊 8表 3：2020 年 1-7 月成交總價50 億元且溢價率30%的地塊 9表 4：2020 年 7 月溢價率25%，且 2020M1-7 出讓金50 億元的城市 10表 5：2020 年 M1-7 土地出讓金大于 10 億元，且同比降幅大于 40%的城市 1

5、2表 6：2020 年 M1-7 流拍宗數(shù)10 塊，流拍率10%且出讓金同比50 億元，覆蓋比值50億元的地塊個數(shù)圖11：2020年1-7月地價50億元的地塊按城市分布1210864201月2月4月5月6月7月9876543210北 杭 廣 上京 州 州 海武 南 深 福 佛 廈 東 南 溫漢 京 圳 州 山 門 莞 通 州60050040030020010002020年各月份地價超過50億元的地塊數(shù)（個）地價50億的地塊個數(shù)（個）對應(yīng)金額合計(jì)（右，億元）數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心從城市分布來看，2020年1-7月總地價超過50億元的地塊分布在

6、13個城市。其中，一線城市北京、廣州、上海、深圳分別有8、5、5、2塊，二線城市杭州、武漢、南京、福州、廈門、溫州分別有6、4、4、2、1、1塊，三線城市佛山、東莞、南通分別有2、1、1塊。表2：2020年7月以來成交總價50億元的地塊宗地名稱城市規(guī)劃用途成交價(億元)規(guī)劃建面(萬方)樓面價(元/)溢價率(%)競得方成交時間下城區(qū)文暉單元XC0402-R21-22地塊、文暉單元XC0402-R21-23地塊、文暉單元 XC0404-R21-03地塊杭州市住宅（設(shè)配套公建）用地107303596522%杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司2020-07-31楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地塊（大橋街道115街坊

7、）上海市居住用地6988576438%北京金隅集團(tuán)股份有限公司2020-07-31建鄴區(qū)沙洲街道泰山路139號地塊南京市R2二類居住用地Rc基層社區(qū)中心6522295900%南京國盛投資管理集團(tuán)，南京國盛紓困資管合伙企業(yè)2020-07-03佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)水頭社區(qū)桂和路以西地段佛山市A1、A2、A3、A4、A5區(qū)為城鎮(zhèn)住宅用地，兼容零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館、商務(wù)金融用地；B1、B2區(qū)為教育用地6557113520%時代中國控股有限公司2020-07-30廣州市黃埔區(qū)開源大道以北、玉巖路以西SDK-C1-2地塊廣州市二類居住用地（R2）、中小學(xué)用地（A33）5738149110%時代中國

8、控股有限公司2020-07-28浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)北社區(qū)PDP0-0404單元D-04-06地塊上海市居住用地50114423919%深圳華僑城股份有限公司2020-07-21虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊上海市住宅4458108928%招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司2020-07-03數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心 注：上海 7 月 3 日成交的虹口住宅地塊 44 億元，但由于溢價率 28%較高，也列出。公共聯(lián)系人 p87月單月，總地價超過50億元的地塊分布在5個城市，其中上海2塊，杭州、南京、廣州、佛山各1塊。除50億元以上地塊之外，2020年以來有4塊百億地塊。分別為2020

9、年2月上海徐匯區(qū)成交311億元（香港置地競得，溢價率0.1%）、2020年4月廈門思明區(qū)成交104億元（中駿集團(tuán)競得，溢價率44%）、5月深圳前海片區(qū)成交116億元（龍光地產(chǎn)競得，溢價率45%）、7月杭州下城區(qū)成交107億元（杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司競得，溢價率21.8%）。結(jié)合溢價率來看，2020年1-7月，有8塊地總地價超過50億元且溢價率超過30%。其中，北京有3塊。上海、深圳、廈門、廣州、佛山各有1塊。表3：2020年1-7月成交總價50億元且溢價率30%的地塊宗地名稱城市規(guī)劃用途成交價(億元)規(guī)劃建面(萬方)樓面價(元/)溢價率(%)競得方成交時間前灣片區(qū)十開發(fā)單元03街坊深圳市

10、二類居住用地116186316545%龍光集團(tuán)有限公司2020-05-15思明區(qū)03-11片區(qū)云頂中路與蓮前路交叉口西南側(cè)廈門市城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)用地、公用設(shè)施用地、其他商服用地、社會福利用地、教育用地、城鎮(zhèn)村道路用地104214931044%中駿集團(tuán)控股有限公司2020-04-22荔灣區(qū)芳村大道南廣船一期地塊廣州市二類居住用地（R2）、商務(wù)用地兼容商業(yè)用地（B2兼容B1）82223721645%中國船舶工業(yè)集團(tuán)有限公司，中國中信股份有限公司2020-01-18北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)HC-031地塊R2二類居住用地、HC-030地塊A33基礎(chǔ)教育用地北京市R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地

11、79213802034%北京建工地產(chǎn)，北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司，北京首都開發(fā)股份有限公司2020-02-14楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地塊（大橋街道115街坊）上海市居住用地6988576438%北京金隅集團(tuán)股份有限公司2020-07-31北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)YZ00-0801-0018、0019、0024、0025、0026地塊二類居住用地、基礎(chǔ)教育用地北京市二類居住用地、基礎(chǔ)教育用地67193563234%綠城中國控股有限公司2020-02-18北京市豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-41地塊R2二類居住用地北京市R2二類居住用地6597391238%合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司2020-05-19佛山市南海區(qū)桂

12、城街道林岳大道南側(cè)、廣珠西線東側(cè)地段（林岳車輛段TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目）佛山市A區(qū)為配套停車場（對應(yīng)土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地）、城鎮(zhèn)村道路用地；C區(qū)為城鎮(zhèn)住宅用地，兼容零售商業(yè)用地、餐飲用地、教育用地、公園與綠地5358902335%中交城市投資控股有限公司2020-04-09數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心 注：2020M1-7 月成交總價50 億元且溢價率30%的僅有 8 塊地（二）高溢價率：主要分布在江蘇、安徽、江西、浙江從高溢價率城市數(shù)目來看，2020年7月，全口徑溢價率超過25%的城市數(shù)為50城，較6月減少了9城。圖12：按全口徑溢價率分布的城市數(shù)目圖13：按住宅溢價率分布的城市數(shù)目

13、12012010010080806060404020200202001 202002 202003 202004 202005 202006 2020070202001 202002 202003 202004 202005 202006 20200710%-20%20%-25%25%-35%35%+10%-20%20%-25%25%-35%35%+公共聯(lián)系人 p9數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心從全口徑土地溢價率數(shù)據(jù)來看，7月單月溢價率超過25%的城市數(shù)為50城（3月、4月、5月、6月分別為35、49、45、59城），溢價率超過35%的城市數(shù)為33

14、城（3月、4月、5月、6月分別為23、26、23、29城）。從住宅土地溢價率數(shù)據(jù)來看，7月單月溢價率超過25%的城市數(shù)為56城（3月、4月、5月、6月分別為36、58、50、59城），溢價率超過35%的城市數(shù)為37城（3月、省份地級市202007全口徑溢價率202007住宅溢價率2020M1-7全口徑溢價率202007全口徑土地出讓金(億元)202007全口徑土地出讓金同比2020M1-7全口徑土地出讓金(億元)2020M1-7全口徑土地出讓金同比202007全口徑流拍宗數(shù)(宗)2020M1-7全口徑流拍宗數(shù)(宗)202007全口徑流拍率2020M1-7全口徑流拍率江蘇徐州33%37%27%9

15、4135%36191%3313%7%江蘇常州31%36%22%83-13%558-1%2109%4%江蘇南通26%28%18%130-26%72175%1121%2%江蘇連云港42%66%12%1392%6260%0100%13%江蘇鹽城41%51%33%27313%18520%2364%8%江蘇揚(yáng)州40%41%32%901187%24168%162%2%江蘇泰州42%54%19%4447%134-23%0100%3%江蘇宿遷42%55%22%41151%15456%192916%9%安徽蕪湖34%34%42%48117%10791%040%3%安徽蚌埠44%44%33%21181%72-18

16、%0100%12%安徽滁州23%26%18%24-1%1349%0110%3%安徽阜陽39%51%30%27-41%193-34%0120%7%安徽宿州36%38%21%23157%96-5%060%3%安徽六安34%41%25%18135%85-43%0370%11%江西景德鎮(zhèn)411%0%34%20156%9872%0150%14%江西九江48%46%26%1117%73-7%0270%11%江西吉安38%47%29%2159%8912%01210%31%江西撫州71%77%41%2710%15369%0310%14%江西上饒66%10%23%54131%17849%711013%23%浙江

17、嘉興24%27%21%64-9%323-16%243%1%浙江湖州19%27%17%4221%31367%2273%4%浙江金華45%49%23%36-33%46632%10707%12%浙江麗水41%50%40%12-10%13519%1173%8%河南開封32%58%10%9-38%63-36%0190%15%河南南陽27%31%28%17-17%11468%98119%29%河南信陽55%64%43%7-34%7735%040%3%四川德陽29%30%13%16303%6944%050%6%四川眉山14%73%10%6-87%1760%070%4%四川宜賓51%47%18%5690%11

18、5-28%0120%14%廣西南寧51%53%36%58-9%279-21%173%4%廣西桂林25%30%5%12115%5729%21710%11%廣東珠海24%28%19%60-17%174-13%000%0%廣東東莞31%36%25%40-13%484133%000%0%福建福州40%43%23%20-92%801-3%0100%6%福建三明74%78%32%131035%62151%020%2%河北邯鄲28%33%16%292%15938%2181%3%山東德州32%34%14%28169%120106%0200%7%內(nèi)蒙古赤峰21%28%18%11221%8679%060%3%湖北

19、襄陽128%0%11%277%9431%0160%9%湖南永州32%16%30%7258%70-29%010%1%貴州遵義20%25%8%3974%106-30%176214%12%4月、5月、6月分別為23、37、28、31城）。表4：2020年7月溢價率25%，且2020M1-7出讓金50億元的城市數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心同時考慮溢價率和成交體量，2020年7月溢價率大于25%且2020M1-7全口徑土地出讓金大于50億的城市有41個，分布在15個省。其中，江蘇最多，有8個。安徽、江西、浙江分別有6個公共聯(lián)系人、p10 5個、4個，河南、四川各3個，廣東、廣西、福建各2個，河

20、北、山東、內(nèi)蒙古、湖北、湖南、貴州各1個。溢價率大于25%且2020M1-7出讓金大于100億元的城市有26個，其中，江蘇省7個（徐州、常州、南通、鹽城、揚(yáng)州、泰州、宿遷），浙江省4個（嘉興、湖州、金華、麗水）。福建省福州市2020M1-7出讓金最高，達(dá)到801億元。特別需要指出的是，有13個城市2020M1-7出讓金大于100億元，且同比增速大于30%，溢價率大于25%，按出讓金同比增速排列，分別為廣東東莞、山東德州、江蘇徐州、安徽蕪湖、江蘇南通、江西撫州、河南南陽、江蘇揚(yáng)州、浙江湖州、江蘇宿遷、江西上饒、河北邯鄲、浙江金華。四、哪些城市同比下滑較大？市場回暖的情況下，需要關(guān)注出讓金大幅下滑

21、的城市。一方面關(guān)注其未來土地供給力度，另一方面關(guān)注溢價率走勢（反映需求端熱度）。在省的層面，12省2020M1-7累計(jì)出讓金同比為負(fù)，其中云南省、天津省、安徽省、廣西省、湖北省降幅超過15%。需要說明的是，天津、云南主要是由于供給較弱帶來的成交下滑。2020M1-7推出建面降幅分別為43%與29%，土地出讓金同比分別為-50%、-53%。廣西主要是由于出讓工業(yè)用地帶來的樓面價下滑，廣西M1-7推出建面為12302萬方，同比+31%，成交建面為8557萬方，同比+19%，出讓金為648，同比-17%，但樓面價為758元/方，同比-30%。安徽省內(nèi)分化較大，其中宣城市、合肥市、六安市2020M1-

22、7出讓金降幅分別為-62%、-43%、-43%，而黃山市、淮南市、蕪湖市2020M1-7出讓金增幅分別為136%、110%、91%。湖北省中，天門市、隨州市、鄂州市、咸寧市、黃石市M1- 7累計(jì)出讓金降幅較大，均超過30%在城市層面，我們從兩個維度篩選表現(xiàn)差的城市，一方面考慮土地出讓金同比大幅下滑，另一方面考慮流拍較高。出讓金方面，我們篩選出24個2020M1-7土地出讓金大于10億元，同比降幅大于 40%的城市。其中四川、云南、安徽較多，分別有4個、3個、3個。其次為山東、湖北、廣西、遼寧各2個，江蘇、浙江、天津、湖南、貴州、陜西各1個。特別關(guān)注2020M1-7土地出讓金同比降幅大于60%的

23、5個城市，分別為湖南株洲、陜西延安、云南昆明、安徽宣城、安徽六安。公共聯(lián)系人 p11表5：2020年M1-7土地出讓金大于10億元，且同比降幅大于40%的城市省份地級市土地出讓金（億元）2020M1-72019M1-72018M1-72017M1-72020M1-7同比四川涼山彝族自治州366310344-42%四川樂山3258557-45%四川雅安16372613-57%四川自貢15348328-56%云南昆明243717280215-66%云南保山34586813-41%云南昭通2746153-43%安徽合肥394689349649-43%安徽六安851488576-43%安徽宣城2977

24、8526-62%山東濟(jì)南184513695283-64%山東日照821607725-49%湖北鄂州336412823-49%湖北咸寧2444228-47%廣西北海3373184-55%廣西玉林31632415-52%遼寧大連1092459046-55%遼寧營口11232111-52%江蘇淮安4810812166-56%浙江舟山37709353-48%天津天津479967611618-50%湖南株洲3312213068-73%貴州黔西南布依族苗族自治州3465766-48%陜西延安1447329-70%數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心除土地出讓金同比下滑之外，土地流拍宗數(shù)越多，也反映房企拿地意愿的下滑。我們篩選了2020年M1-7流拍宗數(shù)大于10塊、流拍率大于10%且出讓金同比為負(fù)的城市，共13城。其中江西贛州、內(nèi)蒙古通遼流拍宗數(shù)大于100塊。結(jié)合出讓金降幅來看，7城流拍宗數(shù)大于10塊，且累計(jì)出讓金降幅超過30%，分別為云南普洱、新疆博爾塔拉、江蘇淮安、內(nèi)蒙古通遼、湖北鄂州、廣東清遠(yuǎn)、河南開封。表6：2020年M1-7流拍宗數(shù)10塊，流拍率10%且出讓金同比50