張美英與鞍山凱圣置業(yè)有限公司企業(yè)商品房預(yù)售合同糾紛一案

1、PAGE5PAGE5張美英與鞍山凱圣置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案遼寧省高級人民法院 (2009-6-25)張美英與鞍山凱圣置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案遼寧省高級人民法院 民 事 判 決 書 （2009）遼民一終字第102號 上訴人（原審原告）：張美英,大學(xué)學(xué)生。 委托代理人：張殿杰，無業(yè)。 委托代理人：李長仁，遼寧人民律師事務(wù)所律師。 被上訴人（原審被告）：鞍山凱圣置業(yè)有限公司。 法定代表人：葉龍，該公司董事長。 委托代理人：郭繼偉，遼寧鋼城正大律師事務(wù)所律師。 上訴人張美英與被上訴人鞍山凱圣置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，鞍山市中級人民法院于2009年2月19日作出了（200

2、8）鞍民一初字第21號民事判決。張美英對該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2009年4月21日公開開庭審理了本案，張美英的委托代理人張殿杰、李長仁，鞍山圣凱置業(yè)有限公司的委托代理人郭繼偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 一審法院查明，2007年4月29日，張美英委托其父親張殿杰和母親杜XX購買鞍山凱圣置業(yè)有限公司（以下簡稱凱圣置業(yè)）開發(fā)的凱圣凡爾賽項目的商品房，張殿杰以張美英的名義與凱圣置業(yè)簽訂了一份“凱圣凡爾賽”商品房銷售協(xié)議，該協(xié)議約定如下主要內(nèi)容：買方(張美英)向賣方(凱圣置業(yè))購買的商品房位于鞍山市鐵東區(qū)解放路32號，凱圣凡爾賽項目4號樓3單元16層?xùn)|2號：房屋建筑面積

3、102.12平方米，單價為每平方米3724元，總價款380295元；在簽訂協(xié)議時，買方交付購房款10000元，余款于三日內(nèi)付清。上述協(xié)議簽訂后，張殿杰和杜XX按約定先向凱圣置業(yè)交付了l0000元定金，后又于2007年5月2日向凱圣置業(yè)交付了其余購房款370295元。 另查，在張美英、凱圣置業(yè)2007年4月29日簽訂“凱圣凡爾賽”商品房銷售協(xié)議時，凱圣凡爾賽工程項目已經(jīng)挖完槽子，凱圣置業(yè)于2007年4月30日舉行了該工程項目的開工典禮。2007年12月24日，凱圣置業(yè)取得了凱圣凡爾賽項目部分商品房的預(yù)售許可證（證號為鞍房預(yù)許字第07022號）。該預(yù)售許可證核定了凱圣置業(yè)準(zhǔn)許出售的房屋范圍，并明確

4、規(guī)定了不可出售房屋的范圍，其中1#樓10#樓（除7#樓）十五層（含十五層）以上部分為不可出售部分，本案涉及的張美英所購買的房屋即在不可出售范圍內(nèi)。直至張美英起訴后，凱圣置業(yè)于2008年7月22日才取得張美英所購買房屋的商品房預(yù)售許可證（鞍房預(yù)許字第07022A號）。在張美英購買凱圣置業(yè)商品房的過程中，在張美英未詢問和查看凱圣置業(yè)是否具有所購商品房的預(yù)售許可證的情況下，凱圣置業(yè)亦未將其沒有取得所售商品房的預(yù)售許可證的事實告知張美英。 又查，2008年5月30日，凱圣置業(yè)在遼沈晚報(鞍山版)房交會特刊上標(biāo)明凱圣凡爾賽項目商品房平均價格為42O0元平方米，按照該平均價格計算，張美英所購買的房屋上漲4

5、8609.12元(42O0元-3724元)102.12。 張美英向一審法院起訴稱，張美英、凱圣置業(yè)于2007年4月29日簽訂“凱圣凡爾塞”商品房銷售協(xié)議。張美英在簽訂該協(xié)議后，于同年5月2日按約定交納了全部購房款380295元。在簽訂協(xié)議過程中，凱圣置業(yè)未告知該樓盤尚未取得商品房預(yù)售許可證，直到起訴前，凱圣置業(yè)還是未取得張美英所購買房屋的商品房預(yù)售許可證。依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，張美英、凱圣置業(yè)之間簽訂的“凱圣凡爾塞”商品房銷售協(xié)議為無效合同，凱圣置業(yè)應(yīng)當(dāng)返還全額購房款并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。故請求判令張美英、凱圣置業(yè)簽訂的“凱圣凡爾塞”商品房銷售協(xié)議無效，凱圣置業(yè)返還全部購房款380295元，支付截

6、至起訴前的利息損失28408元，支付賠償金114000元，并承擔(dān)全部訴訟費用。后張美英變更訴訟請求，除要求判令張美英、凱圣置業(yè)簽訂的“凱圣凡爾塞”商品房銷售協(xié)議無效，凱圣置業(yè)返還全部購房款380295元，支付截至起訴前的利息損失28408元，承擔(dān)全部訴訟費用外，還要求判令被告支付起訴之日到判決實際執(zhí)行之日的利息損失，賠償張美英經(jīng)濟損失57850.98元，并判令凱圣置業(yè)承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任380295元。 凱圣置業(yè)辯稱：一、張美英與凱圣置業(yè)簽訂的“凱圣凡爾塞”商品房銷售協(xié)議不屬于商品房買賣合同，應(yīng)屬于商品房預(yù)訂協(xié)議。理由在于：1、在協(xié)議的總則中已表明張美英、凱圣置業(yè)是就張美英認(rèn)購該房屋進

7、行協(xié)商并達成的協(xié)議；2、協(xié)議中的條款不具備商品房預(yù)售合同中應(yīng)具備的條款，在協(xié)議中只約定了該房屋的位置、金額及付款方式，但對房屋交付條款及按揭余款的付款時間、違約責(zé)任等必備條款均沒有作出具體的約定。預(yù)訂協(xié)議只有具備商品房銷售管理辦法規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并按約定收受購房款的，預(yù)訂協(xié)議才視為商品房買賣合同。所以，從該協(xié)議的內(nèi)容特征看應(yīng)屬于商品房預(yù)訂協(xié)議，不屬于商品房買賣協(xié)議。二、凱圣置業(yè)在訂立合同時沒有隱瞞該房屋沒有取得預(yù)售許可證的事實。理由是：1、張美英明知該房屋沒有取得預(yù)售許可證。張美英簽訂“凱圣凡爾塞”商品房銷售協(xié)議的時間是2007年4月29日，當(dāng)時小區(qū)的工程還沒有開工建設(shè)（開工時

8、間是2007年4月30日）。張美英分別于2007年4月28、29、30日到現(xiàn)場進行拍照并保留證據(jù)，可見張美英對該房屋沒有取得預(yù)售許可證是明知和有準(zhǔn)備的；2、凱圣置業(yè)銷售人員在銷售該房屋時已明確告知張美英：該房屋沒有取得預(yù)售許可證。綜上，由于張美英與凱圣置業(yè)簽訂的銷售協(xié)議不屬于預(yù)售合同，而且張美英明知凱圣置業(yè)沒有取得該房屋預(yù)售許可證，所以請求法院對張美英訴訟請求不予支持。 一審法院認(rèn)為，張美英的父親張殿杰受張美英委托以張美英的名義與凱圣置業(yè)簽訂了“凱圣凡爾賽”商品房銷售協(xié)議，該協(xié)議屬于商品房預(yù)售合同。從該合同簽訂時直至張美英起訴前，凱圣置業(yè)一直未能取得張美英所購買商品房的預(yù)售許可證，因此，張美英

9、、凱圣置業(yè)簽訂的“凱圣凡爾賽”商品房銷售協(xié)議為無效合同。凱圣置業(yè)在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下即違規(guī)對外預(yù)售商品房，存在明顯的過錯，因此，凱圣置業(yè)除應(yīng)當(dāng)將收取的購房款380295元返還張美英，并向張美英支付該款的利息（自2007年5月2日開始計算至該款給付時止，按中國人民銀行同期貸款利率執(zhí)行)外，還應(yīng)當(dāng)賠償張美英因合同無效而遭受的經(jīng)濟損失，該經(jīng)濟損失為張美英因所購買的房屋價格上漲所遭受的房屋差價損失48609.12元。 關(guān)于張美英提出的凱圣置業(yè)在簽訂協(xié)議過程中未告知張美英該樓盤尚未取得商品房預(yù)售許可證，直到起訴前，凱圣置業(yè)還是未取得張美英所購買房屋的商品房預(yù)售許可證，要求判令凱圣置業(yè)承擔(dān)已

10、付購房款一倍的賠償責(zé)任380295元的問題，一審法院認(rèn)為，凱圣置業(yè)承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任的前提是其存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實。故意隱瞞應(yīng)理解為：故意掩蓋真相不讓人知道。本案當(dāng)事人在簽訂“凱圣凡爾塞”商品房銷售協(xié)議過程中，在張美英未詢問和查看凱圣置業(yè)是否具有商品房預(yù)售許可證的情況下，凱圣置業(yè)亦未告知張美英其尚未取得商品房預(yù)售許可證的事實，凱圣置業(yè)客觀上并不存在掩蓋真相不讓張美英知道的行為。本案中，“未告知”并不等同于“故意隱瞞”，張美英也沒有充分的證據(jù)證明凱圣置業(yè)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實。另外，在張美英與凱圣置業(yè)于2007年4月29目簽訂“凱圣凡爾賽”商品房

11、銷售協(xié)議時，凱圣凡爾賽工程項目剛挖完槽子，凱圣置業(yè)于2007午4月30日才舉行該工程項目的開工典禮，凱圣置業(yè)并不具備辦理商品房預(yù)售許可證的條件，其在銷售場所亦未張貼和懸掛商品房預(yù)售許可證，張美英購房時對凱圣置業(yè)尚未取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)是明知的。綜上，凱圣置業(yè)在售房時對張美英沒有進行惡意欺詐，不應(yīng)適用最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中懲罰性賠償責(zé)任的規(guī)定。因此，張美英要求判令凱圣置業(yè)承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任380295元的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于凱圣置業(yè)提出的張美英與凱圣置業(yè)簽訂的“凱圣凡爾塞”商品房銷售協(xié)議不屬于商品房買賣合同，

12、應(yīng)屬于商品房預(yù)訂協(xié)議的問題，一審法院認(rèn)為，該協(xié)議條款雖不夠完備，但具備了商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同所要求的前幾項主要內(nèi)容，即該協(xié)議明確了買賣雙方當(dāng)事人的名稱、姓名和住所，商品房的基本狀況，商品房總價款、付款方式和付款時間，并且張美英按協(xié)議約定向凱圣置業(yè)支付了全部購房款，因此，該協(xié)議應(yīng)為商品房買賣合同，而不屬于商品房預(yù)訂協(xié)議。關(guān)于凱圣置業(yè)提出的凱圣置業(yè)銷售人員在銷售該房屋時已明確告知張美英該房屋沒有取得預(yù)售許可證的問題，因凱圣置業(yè)沒有充分的證據(jù)對其上述主張加以證明，故一審法院對該主張不予支持。據(jù)此判決：一、張美英與凱圣置業(yè)簽訂的“凱圣凡爾塞”商品房銷售協(xié)議無效；二、凱圣置業(yè)于

13、本判決生效后10日內(nèi)返還張美英購房款380295元；三、凱圣置業(yè)在返還張美英購房款的同時按中國人民銀行同期貸款利率支付張美英已付購房款380295元的利息(自2007年5月2日開始至該款給付時止)；四、凱圣置業(yè)于本判決十日內(nèi)賠償張美英經(jīng)濟損失48609.12元；五、駁回張美英的其它訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國民事訴訟法第二百三十二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費12268元，由凱圣置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。此款張美英已經(jīng)墊付，凱圣置業(yè)在給付上述款項時加付給張美英12268元。 張美英的上訴理由及請求是，原審判決認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤

14、，應(yīng)予撤銷。原審法院在判決中稱未告知不等同于故意隱瞞，張美英也沒有充分證據(jù)證明有意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實一節(jié)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民法通則若干問題的意見的相關(guān)規(guī)定，凱圣置業(yè)既存在故意隱瞞的事實，又存在虛假告知的故意，其行為完全符合意見的規(guī)定，構(gòu)成欺詐，故凱圣置業(yè)應(yīng)負(fù)相應(yīng)的賠償責(zé)任。請求撤銷一審法院判決，判決凱圣置業(yè)承擔(dān)因其欺詐行為給張美英造成損失的賠償責(zé)任，一、二審訴訟費用由凱圣置業(yè)承擔(dān)。二審?fù)徶校瑥埫烙⑸显V請求明確為賠償差價款數(shù)額為70484元，要求凱圣置業(yè)賠償張美英購房款一倍的損失380295元。 凱圣置業(yè)答辯稱，原審判決認(rèn)定事實清楚適用法律正確，請求二審

15、法院予以維持，凱圣置業(yè)在銷售商品房過程中不存在故意欺詐的行為，所以張美英的上訴請求應(yīng)當(dāng)予以駁回。 本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定事實屬實。 本院認(rèn)為，張美英與凱圣置業(yè)簽訂的“凱圣凡爾賽”商品房銷售協(xié)議，約定了房屋坐落、面積、單價、總房款、交款方式和交款時間等商品房銷售合同的主要內(nèi)容，且張美英履行了交付房款的主要義務(wù)，一審法院認(rèn)定該協(xié)議屬于商品房預(yù)售合同并無不當(dāng)，由于從該協(xié)議簽訂時直至張美英起訴前，凱圣置業(yè)一直未能取得張美英所購買商品房的預(yù)售許可證，一審法院確認(rèn)協(xié)議無效符合法律規(guī)定。關(guān)于張美英提出的凱圣置業(yè)既存在故意隱瞞的事實，又存在虛假告知的故意，構(gòu)成欺詐，凱圣置業(yè)應(yīng)負(fù)相應(yīng)的賠償責(zé)任的上訴理由，根據(jù)

16、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的規(guī)定，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任的情形之一是：出賣人訂立商品房買賣合同時故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明。凱圣置業(yè)的舉證雖然沒能證明其就沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實向張美英進行了告知，但是張美英亦不能提供充分證據(jù)證明其在與凱圣置業(yè)簽訂“凱圣凡爾塞”商品房銷售協(xié)議過程中，詢問并要求查看凱圣置業(yè)是否具有商品房預(yù)售許可證，不能證明凱圣置業(yè)對其有故意隱瞞的行為，一審法院認(rèn)定凱圣置業(yè)客觀上并不存在掩蓋真相不讓張美英知道的行為并無不當(dāng)。張美英與凱圣置業(yè)簽訂協(xié)議時，該工程尚

17、未舉行開工典禮，張美英對該工程剛挖完槽子的施工狀況是明知的，凱圣置業(yè)在銷售場所亦未張貼和懸商品房預(yù)售許可證，一審法院據(jù)此認(rèn)定張美英在凱圣置業(yè)并不具備辦理商品房預(yù)售許可證的條件下仍與其簽訂合同，對凱圣置業(yè)尚未取得預(yù)售許可證是應(yīng)當(dāng)知道的并無不當(dāng)。因此，對張美英要求凱圣置業(yè)賠償張美英購房款一倍的損失380295元的上訴理由不予支持。關(guān)于張美英上訴請求賠償差價款數(shù)額70484元的的主張，首先，該數(shù)額超出了張美英一審主張的57850.98元的訴訟請求，超出部分屬二審增加的訴訟請求，本院依法對此不予審理，其次，關(guān)于張美英所購房屋的增值數(shù)額，張美英提交的證據(jù)七凱圣凡爾賽網(wǎng)上關(guān)于原告所購房屋資料記載，張美英所購買的凱圣凡爾賽項目4號樓3單元16層?xùn)|2號，現(xiàn)價每平方米4160元，一次性付款98折計算，折扣后的價格為每平方米4077無，按照與張美英購房時相比，每平方米增加購房成本353元，總成本增加36028元。在張美英已經(jīng)提供證據(jù)證明本案爭議的具體房屋的增值數(shù)額的情況