某物業(yè)顧問財務(wù)管理培訓(xùn)

1、財務(wù)管理培訓(xùn)仲量聯(lián)行 中國，北京二零零五年五月第一頁，共六十七頁。今日培訓(xùn)內(nèi)容財務(wù)預(yù)算的制訂財務(wù)管理/成本費(fèi)用的管控采購管理財務(wù)風(fēng)險管理第二頁，共六十七頁。財務(wù)管理系統(tǒng)第三頁，共六十七頁。財務(wù)管理流程圖第四頁，共六十七頁。第一部分 預(yù)算制訂一、明確物業(yè)管理模式包干制：是指預(yù)收業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。第五頁，共六十七頁。第一部分 預(yù)算制訂根據(jù)物業(yè)服務(wù)收

2、費(fèi)管理辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用;第六頁，共六十七頁。物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算項目1、一般日常運(yùn)行費(fèi)用2、公共事業(yè)費(fèi)用3、大廈保險4、應(yīng)急及不可預(yù)測費(fèi)用5、員工成本6、辦公行政費(fèi)用7、財務(wù)費(fèi)用8、折舊及攤銷9、管理者酬金或管理企業(yè)合理利潤10、應(yīng)交

3、稅金第七頁，共六十七頁。管理預(yù)算 一般日常運(yùn)行費(fèi)用1、電梯系統(tǒng)2、空調(diào)系統(tǒng)3、機(jī)電系統(tǒng)4、弱電系統(tǒng)5、樓宇自控系統(tǒng)6、保安系統(tǒng)7、消防系統(tǒng)8、通訊系統(tǒng)9、后備發(fā)電機(jī)10、給排水系統(tǒng)11、土建維護(hù)12、保潔服務(wù)13、綠植及節(jié)日裝飾14、俱樂部/會所15、社區(qū)活動16、鍋爐系統(tǒng)17、保安服務(wù)18、衛(wèi)星電視系統(tǒng)19、設(shè)備工具第八頁，共六十七頁。管理預(yù)算公共事業(yè)費(fèi)用1、水費(fèi)水費(fèi)主要是指公共區(qū)域水費(fèi)，公共區(qū)域包括：衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間、公共綠地、公共區(qū)域保潔等用水費(fèi)用。2、電費(fèi)電費(fèi)是指每月的公共區(qū)域電費(fèi)，公共區(qū)域包括：工程機(jī)電設(shè)備運(yùn)行、保安設(shè)備運(yùn)行、公共區(qū)域照明等。3、熱力費(fèi)熱力費(fèi)用包含熱水供應(yīng)和供暖兩個

4、方面。主要取決于項目熱力交換站的設(shè)備消耗熱蒸汽消耗量，但是值得強(qiáng)調(diào)的是此項費(fèi)用只限于公共區(qū)域的熱蒸汽費(fèi)用消耗。第九頁，共六十七頁。管理預(yù)算大廈保險1、財產(chǎn)一切險2、公眾責(zé)任險3、恐怖責(zé)任險4、員工忠誠險第十頁，共六十七頁。管理預(yù)算應(yīng)急及不可預(yù)測費(fèi)用1、突發(fā)事件突發(fā)事件主要是針對類似于SARS突發(fā)的緊急公共衛(wèi)生疾病疫情；和其他不可預(yù)測影響人類安全的疾病或者疫情等。2、恐怖事件極端破壞分子對社會、民族、國家等管理體制或者社會分配的存在錯誤的認(rèn)識，因而引起對社會的仇恨，而采取極端的破壞行為而造成的保險范圍外或者免賠額部分的損失。第十一頁，共六十七頁。管理預(yù)算員工成本1、員工工資2、員工福利及社會保險

5、3、商業(yè)補(bǔ)充保險4、社會攤派費(fèi)用5、員工培訓(xùn)費(fèi)用第十二頁，共六十七頁。管理預(yù)算辦公行政費(fèi)用1、一般行政費(fèi)用主要包括印刷費(fèi)、辦公文具、交通費(fèi)、辦公電話費(fèi)、移動話費(fèi)、辦公及通訊設(shè)備維護(hù)費(fèi)、郵寄、彩擴(kuò)/復(fù)印、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、專業(yè)書刊、報紙雜志、鮮花禮品、飲用水、易耗品、壞賬損失等。2、審計費(fèi)用是指每年年底需要對財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的合法性、公允性進(jìn)行審計，以及其他專項審計等。3、法律咨詢主要是針對在企業(yè)管理過程中，涉及采取法律措施的行為進(jìn)行的專業(yè)咨詢，包括：合同咨詢、訴訟咨詢等。第十三頁，共六十七頁。管理預(yù)算其他財務(wù)費(fèi)用折舊及攤銷管理者酬金或管理企業(yè)合理利潤應(yīng)交稅金經(jīng)業(yè)主同意其他費(fèi)用第十四頁，共六十七頁。

6、第二部分 成本控制1、采購管理2、合同管理3、存貨管理4、財務(wù)內(nèi)控程序第十五頁，共六十七頁。成本控制采購管理1、專業(yè)服務(wù)性項目2、安全系統(tǒng)3、政府壟斷性項目4、一般性項目和辦公用品5、設(shè)備維護(hù)和工程采購第十六頁，共六十七頁。成本控制合同管理1、收入合同管理2、成本費(fèi)用合同管理第十七頁，共六十七頁。成本控制存貨管理1、材料采購需要履行的手續(xù)2、材料出入庫的管理3、庫房定期盤點制度第十八頁，共六十七頁。成本控制財務(wù)內(nèi)控程序銀行管理 1、銀行賬戶管理 2、支票簽署 3、支票的背書 4、支票付款申請程序 5、現(xiàn)金報銷程序第十九頁，共六十七頁。第二十頁，共六十七頁。賬單管理 1、賬單的原始數(shù)據(jù) 2、賬單

7、的制作 3、賬單的簽發(fā) 4、回收率的分析成本控制財務(wù)內(nèi)控程序第二十一頁，共六十七頁。發(fā)票管理 1、發(fā)票的領(lǐng)購 2、發(fā)票的簽章 3、發(fā)票的開據(jù) 4、發(fā)票記錄成本控制財務(wù)內(nèi)控程序第二十二頁，共六十七頁。員工福利管理 1、員工工資的發(fā)放 2、員工餐補(bǔ)的發(fā)放 3、員工保險的繳納 4、離職員工相關(guān)手續(xù)的辦理成本控制財務(wù)內(nèi)控程序第二十三頁，共六十七頁。合同管理 1、要約 2、標(biāo)的 3、合同的書立 4、合同的檔案管理成本控制財務(wù)內(nèi)控程序第二十四頁，共六十七頁。工作時間安排 1、支票申請的安排 2、支票送存背書 3、財務(wù)原始憑證的送交 4、統(tǒng)一的報表制作成本控制財務(wù)內(nèi)控程序第二十五頁，共六十七頁。第三部分 成

8、本核算1、成本核算制度成本費(fèi)用，是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行核算。所有的成本費(fèi)用核算需要嚴(yán)格按照預(yù)算中每個細(xì)節(jié)的項目范圍進(jìn)行核算。2、財務(wù)管理制度第二十六頁，共六十七頁。第三部分 成本核算財務(wù)管理制度財務(wù)基本原則財務(wù)公開制度會計檔案管理財務(wù)人員職責(zé)預(yù)算項目核算原則存貨管理資產(chǎn)管理現(xiàn)金管理應(yīng)收賬款管理公共能源管理停車場財務(wù)管理制度俱樂部財務(wù)管理制度第二十七頁，共六十七頁。第三部分 成本核算出納工作流程第二十八頁，共六十七頁。第三部分 成本核算會計工作流程第二十九頁，共六十七頁。第四部分 財務(wù)分析一、預(yù)算分析1、當(dāng)月預(yù)算分析 預(yù)算金額 實際金額 預(yù)算差異2、年度預(yù)算分析 費(fèi)用比率分析第三十頁，共六十七

9、頁。第四部分 財務(wù)分析第三十一頁，共六十七頁。第四部分 財務(wù)分析二、財務(wù)指標(biāo)分析 主要財務(wù)指標(biāo)計算公式如下： 流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債 速動比率=速動資產(chǎn)/流動負(fù)債 資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/總資產(chǎn) 存貨周轉(zhuǎn)率=銷貨成本/平均存貨 資本金利潤率=利潤額/資本金總額 銷售利稅率=利稅總額/銷售額 凈資產(chǎn)報酬率=利稅額/平均股東權(quán)益企業(yè)可以根據(jù)實際情況，采用上述指標(biāo)以外的一些比率進(jìn)行分析。第三十二頁，共六十七頁。第四部分 財務(wù)狀況分析 企業(yè)總結(jié)、考核和評價財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的財務(wù)指標(biāo)包括償債能力指標(biāo)，運(yùn)營能力指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)。償債能力指標(biāo) 主要有流動比率和速度比率，用于評價企業(yè)流動資產(chǎn)總體變現(xiàn)能

10、力和償還短期債務(wù)能力；資產(chǎn)負(fù)債率，反映企業(yè)舉債經(jīng)營狀況。運(yùn)營能力指標(biāo) 主要有存貨周轉(zhuǎn)率，反映企業(yè)使用經(jīng)濟(jì)資源或資本的效率及有效性。盈利能力指標(biāo) 主要有資本利潤率、銷售利稅率、凈值報酬率等，反映企業(yè)的盈利能力和投資效益。第三十三頁，共六十七頁。第五部分 完善管理、修訂預(yù)算 財務(wù)結(jié)果反饋至決策層 經(jīng)過上述的財務(wù)指標(biāo)的統(tǒng)計和企業(yè)運(yùn)營情況的分析，財務(wù)人員應(yīng)該將由企業(yè)有關(guān)的財務(wù)狀況及時反映給企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)決策層，同時，給出財務(wù)人員的專業(yè)意見。例如：改進(jìn)成本控制的方法、監(jiān)督每項費(fèi)用支出的合理性等。第三十四頁，共六十七頁。第五部分 完善管理、修訂預(yù)算 改進(jìn)管理 改進(jìn)管理是指企業(yè)管理決策層采納各方面意見，對企業(yè)的

11、資金運(yùn)作進(jìn)行更有效的利用、對成本費(fèi)用的控制更加合理，從而使企業(yè)更有效的運(yùn)營。第三十五頁，共六十七頁。第五部分 完善管理、修訂預(yù)算 修訂運(yùn)營預(yù)算 在改進(jìn)企業(yè)的管理和對企業(yè)的以往運(yùn)營情況的分析以后，要對企業(yè)新一年度的經(jīng)營預(yù)算進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，包括新一年度各項費(fèi)用支出的計劃，特別是各項工程類支出、人員工資標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、保險和公共事業(yè)費(fèi)用支出等。第三十六頁，共六十七頁。采購管理系統(tǒng) 仲量聯(lián)行 中國，北京二零零五年三月第三十七頁，共六十七頁。管理架構(gòu)圖第三十八頁，共六十七頁。 采購基本控制流程第三十九頁，共六十七頁。第一章 采購管理概述一、狹義的采購材料采購二、廣義的采購材料采購服務(wù)采購資產(chǎn)采購專業(yè)服務(wù)第四

12、十頁，共六十七頁。第二章 項目實際情況分析一、項目硬環(huán)境分析 1、整體外觀 2、系統(tǒng)設(shè)備二、項目軟環(huán)境分析 1、人力資源 2、專業(yè)服務(wù) 3、個性化服務(wù)第四十一頁，共六十七頁。第三章 確定采購類型分包服務(wù)1、保潔服務(wù)2、保安服務(wù)3、成品保護(hù)4、電梯操作服務(wù)5、工服制作6、停車場管理服7、工服洗滌服務(wù)8、垃圾清運(yùn)9、化糞池清掏10、綠化服務(wù)11、花卉租擺12、其他采購類型整體可以分為5個部分，即分包服務(wù)、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務(wù)以及行政/辦公用第四十二頁，共六十七頁。第三章 確定采購類型設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)1、電梯維保2、配電室維護(hù)3、中控系統(tǒng)4、保安系統(tǒng)5、通訊系統(tǒng)6、消防系統(tǒng)7、給排水

13、系統(tǒng)8、空調(diào)系統(tǒng)9、衛(wèi)星電視系統(tǒng)10、避雷裝置檢測11、供水、熱外網(wǎng)維護(hù)12、高壓電纜維護(hù)13、其他采購類型整體可以分為5個部分，即分包服務(wù)、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務(wù)以及行政/辦公用第四十三頁，共六十七頁。第三章 確定采購類型行政/辦公用品1、印刷品2、辦公文具3、辦公設(shè)備維保4、飲用水5、專業(yè)書刊6、報紙雜志7、其他采購類型整體可以分為5個部分，即分包服務(wù)、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務(wù)以及行政/辦公用第四十四頁，共六十七頁。第三章 確定采購類型工程維修材料1、空調(diào)材料2、消防材料3、強(qiáng)電材料4、弱電材料5、給排水材料6、土建材料7、通訊材料8、電梯材料9、其他購類

14、型整體可以分為5個部分，即分包服務(wù)、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務(wù)以及行政/辦公用第四十五頁，共六十七頁。 第三章 確定采購類型外部專業(yè)服務(wù)1、外部審計2、法律顧問3、其他采購類型整體可以分為5個部分，即分包服務(wù)、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務(wù)以及行政/辦公用第四十六頁，共六十七頁。第四章 供應(yīng)商的選擇一、新供應(yīng)商二、固定供應(yīng)商三、比價原則及標(biāo)準(zhǔn)四、招投標(biāo)方案五、新增供應(yīng)商控制流程第四十七頁，共六十七頁。第四章 供應(yīng)商的選擇選擇新供應(yīng)商的控制力度1、專業(yè)服務(wù)性2、安全系統(tǒng)3、政府壟斷性項目4、一般性項目/辦公用品5、設(shè)備維護(hù)和工程采購A、專業(yè)勝任能力B、業(yè)績材料C、營業(yè)執(zhí)照

15、D、稅務(wù)登記證E、特種行業(yè)從業(yè)證書/批準(zhǔn)證書F、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)G、服務(wù)質(zhì)量管理第四十八頁，共六十七頁。第四章 供應(yīng)商的選擇固定供應(yīng)商對于固定的供應(yīng)商，需要對其進(jìn)行定期和不定期的審查和評估?？偨Y(jié)其服務(wù)期間的各項服務(wù)質(zhì)量和水平。使其改進(jìn)服務(wù)和提高水平。無論新供應(yīng)服務(wù)商還是固定供應(yīng)服務(wù)商，最后確認(rèn)是否成為我司長期的合作伙伴，需要征求總公司相關(guān)負(fù)責(zé)人的意見。 第四十九頁，共六十七頁。第四章 供應(yīng)商的選擇選擇供應(yīng)商的比價原則及標(biāo)準(zhǔn)(1)RMB1,00以下的可以直接購買。(2)RMB 1,00-RMB 10,00的需一家報價單。(3)RMB 1,000-RMB 10,000的至少需要三家報價，已 經(jīng)簽訂了供應(yīng)服

16、務(wù)合同的不需要每月都進(jìn)行比較，只需在續(xù)簽新合同時進(jìn)行比較(4)RMB10,000-RMB100,000的采購至少需要四家報價。(5)RMB100,000以上的采購至少需要五家的報價。第五十頁，共六十七頁。第四章 供應(yīng)商的選擇招投標(biāo)方案一、標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)方案1、項目介紹2、招標(biāo)介紹3、應(yīng)標(biāo)公司要求4、技術(shù)方案5、經(jīng)濟(jì)標(biāo)6、標(biāo)書的密封及傳遞7、無效標(biāo)的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)8、開標(biāo)方式及時間9、收標(biāo)時間及聯(lián)系人二、開標(biāo)方案及評 標(biāo)分析1、公開開標(biāo)2、內(nèi)部開標(biāo)3、開標(biāo)分析報告三、開標(biāo)基本程序1、開標(biāo)小組成員簽到2、投標(biāo)單位簽到3、資質(zhì)審查4、經(jīng)濟(jì)標(biāo)公示5、技術(shù)標(biāo)審查6、綜合分析7、確認(rèn)中標(biāo)單位8、中標(biāo)通知書第五十一頁，

17、共六十七頁。第四章 供應(yīng)商的選擇增加新供應(yīng)商控制流程N(yùn)oyesNo增加新供應(yīng)商申請CPM&Dept. Mgr供應(yīng)服務(wù)商選擇控制供應(yīng)服務(wù)商資質(zhì)審查添加到采購系統(tǒng)第五十二頁，共六十七頁。第五章 簽訂服務(wù)合同一、一次性采購/服務(wù)合同二、臨時性采購/服務(wù)合同三、長期采購/服務(wù)合同四、合同審批流程第五十三頁，共六十七頁。第五章 簽訂服務(wù)合同合同審批流程圖 NoyesNoNo草擬合同Vendor初步審核合同CPM復(fù)審合同簽署合同加蓋合同專用章第五十四頁，共六十七頁。第六章 定期評估服務(wù)供應(yīng)商一、滿意度評估二、軟性服務(wù)水平評估三、量化指標(biāo)四、分類評估1、設(shè)備維護(hù)情況評估分析2、材料采購評估分析3、專業(yè)性服務(wù)

18、的評估分析4、評估分析結(jié)果的處理第五十五頁，共六十七頁。第七章 續(xù)約及更換服務(wù)供應(yīng)商一、續(xù)約經(jīng)過對供應(yīng)服務(wù)商的服務(wù)水平和客戶的滿意度合理評估，決定是否繼續(xù)與該供應(yīng)商進(jìn)行合作，如果評估的效果很理想，我司將要與該供應(yīng)服務(wù)商簽訂長期服務(wù)合同。二、更換供應(yīng)服務(wù)商固定供應(yīng)服務(wù)商經(jīng)過定期評估后，如果效果很差或者提出改正意見后仍然沒有改進(jìn)的，我司將要與其終結(jié)合作關(guān)系，進(jìn)行招投標(biāo)等采購控制程序重新選擇供應(yīng)商，更換原有的服務(wù)供應(yīng)商。 三、更換供應(yīng)服務(wù)商的程序1、發(fā)送合同/供應(yīng)服務(wù)終止通知書，通知期為1個月； 2、與新的供應(yīng)商簽訂服務(wù)協(xié)議，確認(rèn)入場日期； 3、清點原供應(yīng)商服務(wù)撤離時的設(shè)備設(shè)施情況，明確責(zé)任情況； 4、新供應(yīng)服務(wù)商進(jìn)場； 第五十六頁，共六十七頁。意見交流時間第五十七頁，共六十七頁。財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng) 仲量聯(lián)行 中國，北京二零零五年四月第五十八頁，共六十七頁。風(fēng)險管理內(nèi)容1、風(fēng)險的定義2、分析風(fēng)險3、風(fēng)險的評估4、風(fēng)險的記錄5、風(fēng)險解決方案6、附則第五十九頁，共六十七頁。第一章 風(fēng)險的定義1、 企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失2、對企業(yè)發(fā)展帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響3、企業(yè)商譽(yù)嚴(yán)重降低或者喪失第六十頁，共六十七頁。第二章 分析風(fēng)險風(fēng)險的類型來源于公司外部風(fēng)險1、客