博覽匯價格定位報告

1、博覽匯廣場價錢定位報告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部運用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問中國一切，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問中國書面答應，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、援用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。：1我們定價的思緒初次入市價錢戰(zhàn)略定量定價定性調(diào)整應有適宜的定價方法得出工程的基準價工程最終的入市均價工程引見工程定位工程銷售目的選擇適宜的定價方法制定規(guī)范層的均價工程垂直層的均價推算工程各層均價測算上海商業(yè)市場分析工程周邊競爭分析客戶反響分析工程SWOT分析2工程引見推行案名：博覽匯商業(yè)廣場 基地地址：上海市浦東新區(qū)芳甸路梅花路交房規(guī)范：毛坯基地面積：約5115 M2總建筑面積：11609M2建筑總高：15米

2、觀光電梯18米建筑層高：一、二層：5.5米；地下層：5米總套數(shù)：107套單套面積范圍：14-354平米主力面積范圍：50-270平米商鋪開間：6米商鋪徑深：8-12米得房率：約68%建筑設計運用年限：50年電梯數(shù)量：玻璃觀光電梯1部、客貨梯1部、自動扶梯8部3地面一層平面圖總建面：3657.27 總套數(shù)：32套餐飲鋪：31%沿街鋪：13套餐飲鋪：38%面積范圍：15322 鋪面開間：6米建筑層高：5.5米商業(yè)走廊寬：3米中軸走廊寬：5.8米4地面二層平面圖總建面：3685.95 總套數(shù)：29套餐飲鋪：38%面積范圍：31228 鋪面開間：6米鋪面層高：5.5米商業(yè)走廊寬：4米中軸走廊寬：6米地

3、下層平面圖總建面：4265.68 總套數(shù)：46套餐飲鋪：37%面積范圍：14354 鋪面開間：6米鋪面層高：5米商業(yè)走廊寬：3.2-6米5工程定位博覽匯商業(yè)廣場所具備的根本特質(zhì)：軌道交通上蓋式的商業(yè)廣場圍合式構(gòu)造有利于人氣的聚集遙相呼應的“國際會展中心效應頂級酒店、辦公環(huán)伺周邊，CBD群聚效應顯著世紀公園歷次活動數(shù)萬游客擴容目的消費群體區(qū)域內(nèi)近5萬戶高檔住宅業(yè)主給予強大的根底消費力支撐工程籠統(tǒng)推行定位博覽中心 世紀公園 軌道中心商業(yè)廣場6工程銷售目的2021年5月初開盤5個月根本上完成工程的全盤銷售資金快速回籠在客觀背景下實現(xiàn)較高的利潤保證開盤熱銷30%順利完成年底清盤100%7我們定價的思緒

4、初次入市價錢戰(zhàn)略定量定價定性調(diào)整應有適宜的定價方法得出工程的基準價工程最終的入市均價工程引見工程定位工程銷售目的選擇適宜的定價方法制定規(guī)范層的均價工程垂直層的均價推算工程各層均價測算上海商業(yè)市場分析工程周邊競爭分析客戶反響分析工程SWOT分析8 常用的定價方法方法引見 與我們工程價錢定位選擇的匹配度本錢導向法需求導向法競爭導向法本錢導向定價法是一種賣方意圖定價的方法根本思緒是在定價時首先思索收回企業(yè)在消費運營中投入的全部本錢，然后加上一定的利潤是指以消費者為中心，根據(jù)買方對產(chǎn)品價值的了解和需求強度而非根據(jù)賣方的本錢來定價是指企業(yè)為應付市場競爭而采取的特殊定價方法，它是以競爭者的價錢為根底，根據(jù)

5、競爭雙方的力量對比和競爭產(chǎn)品的特征，制定相對偏低、偏高或一樣的價錢參與競爭可到達添加利潤，擴展銷售量或提高市場占有率等目的的定價方法沒有思索市場的接受才干，沒有思索市場競爭，容易偏離市場或者沒有到達預先的利潤沒有思索市場的接受才干，有能夠構(gòu)成銷售壓力 方法選擇9Step1Step2Step3第一層地下一層第二層選擇第一層具有代表的戶型制定規(guī)范價選擇可比案例修正可比案例代表戶型的租金定位采用直接資本化確定代表戶型的價錢定量定價的技術(shù)道路經(jīng)過可比案例分析，推導同同一層各方位的商鋪之間的價錢差結(jié)合工程的特點推導第一層各方位的商鋪的價錢差確定第一層商鋪的均價 經(jīng)過可比案例分析，推導垂直層之間的價錢差結(jié)

6、合工程的特點推導第一層與第二層和地下一層的價錢差確定第二層和地下一層商鋪的均價 10Step1我們目前的定價目的是定出工程每層的均價，但是由于商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)，同一層中商鋪由于位置、離街道遠近、離入口遠近、工程規(guī)模等要素的影響，呵斥同一層中的商鋪的價錢單價存在著較大的差距，所以我們的出發(fā)點是先選取第一層中一個臨街的商鋪作為定位的基點，然后根據(jù)工程各位置的優(yōu)優(yōu)勢分析，得出各方位的單價，然后再加總平均而得出第一層樓的均價我們選擇了第一層臨梅花路的店鋪作為基準戶型梅花路面積：95.89平方米構(gòu)架：單層11Step1租金返算房價方法：由于需求定出銷售價錢，但周邊可比案例多為出租型，所以需求租金返算房價返

7、算房價方法：直接資本化法原理：V=A/RV：房地產(chǎn)價錢；A：年收益；R：資本化率R=A/V從周邊類似的工程中，提取資本化率A=租金元/平方米/天*365天選取可比案例的原那么第一、圍繞世紀公園周邊第二、與工程的間隔較近第三、與工程較為類似比如在地鐵上第四、給工程的自創(chuàng)度高租金修正的參考要素選擇原那么第一、客戶反響的關(guān)懷的要素第二、其他影響價錢/租金的要素資本化率修正參考要素選擇原那么第一、工程區(qū)域的商圈成熟度第二、工程區(qū)域的人流量根據(jù)給工程定價的可自創(chuàng)度的高低給于不同的權(quán)重系數(shù)，可自創(chuàng)度高給于高權(quán)重根據(jù)影響要素對租金的影響高低，給于不同的權(quán)重，影響度高，權(quán)重系數(shù)高根據(jù)工程區(qū)域情況調(diào)整最終用于測

8、算工程價錢的資本化率12可比案例的選取本案上海2006的商鋪，該工程與本案同屬一個商圈，緊鄰本案，是所選取的案例中，最具可比價值的，在此選取2個案例“新都匯商鋪，由于也在地鐵旁，而且業(yè)態(tài)以餐飲為主，所以在此也將其選為可比案例，但是由于與工程間隔較遠，可比度較低，在此選擇1個可比案例“張家浜創(chuàng)意街商鋪，由于也在地鐵旁，而且業(yè)態(tài)以餐飲為主，所以在此也將其選為可比案例，但是由于與工程間隔較遠，再加上產(chǎn)品上差別較大所以可比度較低，在此選擇1個可比案例大拇指周邊的商鋪，該區(qū)域開展較為成熟，是我工程所在區(qū)域的開展方向，但是由于開展階段不同，可自創(chuàng)度相對較弱，在此區(qū)域選取2個可比案例13上海2006商鋪上海

9、2006商鋪緊鄰著我們工程，在工程的西側(cè)，分為外街與內(nèi)街，目前內(nèi)街空置率達70%商鋪的主要業(yè)態(tài)為餐飲業(yè)，一二層結(jié)合出租，目前外街的租金區(qū)間為6-8元/平方米/天上下兩層，內(nèi)街租金區(qū)間為5元/平方米/天上下兩層，外街掛牌均價45000-50000元/平方米上下兩層梅花路石楠路銀霄路內(nèi)街外街案例1案例2面積：70平方米僅第一層租金：7元/平方米/天面積：120平方米上下兩層租金7.5元/平方米/天售價：50000元/平方米由于上海2006年的第二層沒有獨立的通道，只能從路過第一層，所以第二層和第一層的價差大，在40% 左右為了和我們工程的第一層有可比度，按第二層租金是第一層的40%算，案例2第一層

10、的租金為10.7元/平方米/天該工程的資本化率大約為7.5*365/50000=5.5%，外街和內(nèi)街的租金比率大約為10.7/7=1.5314大拇指廣場周邊商鋪大拇指廣場開展至今曾經(jīng)相當成熟，這主要得利于周邊豪宅高檔客源的支撐大拇指廣場的租金在12-20元/平方米/米大拇指廣場與我們工程至少有5年的差距，5年后我們工程能否開展成為大拇指廣場的氣氛不得而知，應謹慎對待該區(qū)域的資本化率在7%左右芳甸路丁香路迎春路紫槐路案例1案例2面積：40平方米第一層的租金約為：18元/平方米/天面積：100平方米僅一層租金：15元/平方米/天售價：78000元/平方米大拇指廣場15張家浜創(chuàng)意街面積：300平方米

11、地下一層租金：4元/平方米/天地上兩層租金：6元/平方米該工程臨近上?？萍拣^站，主營業(yè)態(tài)：創(chuàng)意概念店、小型展現(xiàn)展覽 中心、主題酒吧、休閑餐飲，采取了只租不售的運營方式，目前空置率高，商鋪的出租地上兩層加地下一層結(jié)合一同出租，目前氣氛不理想，有待進一步培育整體出租的租金范圍：地上6-8元/平方米/天；地下約為4元/平方米/天該工程的地下層有單獨的過道，而第二層沒有單獨的過道，所以優(yōu)勢上地下層比第二層租金會略高，經(jīng)推算可比案例第一層的租金取9元/平方米/天16龍陽路附近“新都匯新都匯借助周邊的社區(qū)以及龍陽路地鐵站目前曾經(jīng)開展成形，主營業(yè)態(tài)：餐飲為主；根本上沒有空置率租金范圍：外街一樓的街鋪租金在8

12、-10元/平方米/天案例面積：90平方米底鋪租金：8元/平方米白楊路龍匯路內(nèi)街外街17緊鄰本案，而且業(yè)態(tài)以餐飲為主，是自創(chuàng)度最高的案例工程未來開展的標桿，但是開展驅(qū)動要素以及階段不同，適當自創(chuàng)地鐵上蓋集中商業(yè)街，業(yè)態(tài)類似，但是間隔較遠，適當自創(chuàng)30%10%10%10%30%10%可比案例可自創(chuàng)度權(quán)重系數(shù)評定100%上海2006案例1上海2006案例2大拇指廣場案例1大拇指廣場案例2張家浜創(chuàng)意街龍陽路新都匯緊鄰本案，而且業(yè)態(tài)以餐飲為主，是自創(chuàng)度最高的案例工程未來開展的標桿，但是開展驅(qū)動要素以及階段不同，適當自創(chuàng)地鐵上蓋集中商業(yè)街，業(yè)態(tài)類似，但是間隔較遠，適當自創(chuàng)18未來的區(qū)域開展前景是投資者關(guān)懷

13、的要素入住業(yè)態(tài)檔次的高低，影響著工程租金和售價，普通高檔次的業(yè)態(tài)與高租金相匹配車位毫無疑問影響這租金和售價，多車位，停車方便，人流自然多普通情況下，小戶型的商鋪，單價較高工程的建筑構(gòu)架以及功能規(guī)劃能否有利于集聚人氣，影響租金15%15%15%10%10%5%5%5%20%100%交統(tǒng)統(tǒng)達性區(qū)域商業(yè)氣氛未來區(qū)域開展前景招商平臺入住業(yè)態(tài)檔次車位工程聚集人氣的功能投資報答預期戶型面積良好的招商平臺可以提升商業(yè)的價值，也是消費者重點關(guān)注的要素區(qū)域的商業(yè)氣氛對售價提升起至關(guān)重要的作用投資者最關(guān)注的要素、對商業(yè)工程售價的影響度高商鋪賴以生存的關(guān)鍵要素、也是消費者最關(guān)懷的影響要素可比案例租金修正要素，影響權(quán)

14、重系數(shù)評定19影響要素10評分闡明案例1是內(nèi)鋪，人流較少，而案例2卻有著與代表戶型一樣的交統(tǒng)統(tǒng)達性交統(tǒng)統(tǒng)達性區(qū)域商業(yè)氣氛未來區(qū)域開展前景招商平臺入住業(yè)態(tài)檔次車位工程聚集人氣的功能投資報答預期戶型面積評分法修正可比案例租金闡明本案10分，其他可比案例就影響要素的差別調(diào)整分數(shù)10101010101010106610101071185101010101099108案例1是內(nèi)鋪，投資報答預期低，而案例2投資報答預期高案例1和案例2與工程同屬一個商圈內(nèi)，商業(yè)氣氛類似這兩個工程同屬一個招商平臺，所以一樣的分值同屬一個商圈，區(qū)域開展前景類似在入住業(yè)態(tài)的檔次上，預期本案的業(yè)態(tài)略高一籌，而案例2比案例1略高一籌

15、案例1 的面積相對較小，那么租金單價上略高，所以分值高，而案例2戶型面積略大，分值略低在停車位上案例2靠路邊，停車方便與本案代表工程類似，而案例1是內(nèi)鋪這方面稍差本案為圍合式構(gòu)造，另外有地鐵出口，集聚度略好，而案例2比案例1集聚人氣功能好上海2006案例1上海2006案例2本案20影響要素10評分闡明交統(tǒng)統(tǒng)達性區(qū)域商業(yè)氣氛未來區(qū)域開展前景招商平臺入住業(yè)態(tài)檔次車位工程聚集人氣的功能投資報答預期戶型面積評分法修正可比案例租金闡明本案10分，其他可比案例就影響要素的差別調(diào)整分數(shù)1010101010101010812141112131081312141411121314813案例2位于芳甸路和丁香路交

16、匯處通達性較好、而案例1位于迎春路東面，通達性略弱于本案大拇指廣場成熟度較高投資報答預期較，案例2又比案例1預期好一些大拇指廣場區(qū)域商業(yè)氣氛較為成熟，與本案區(qū)域有3-5年的差距該要素上無太大區(qū)別，規(guī)劃上更加合理一些從未來開展前景上看，大拇指廣場區(qū)域的前景就目前而言略好一些大拇指廣場入住業(yè)態(tài)檔次比本案業(yè)態(tài)預期好案例1戶型面積與本案代表戶型面積類似，而案例2面積只需40平方米，分值較高由于案例1和案例二是沿街鋪，沒有很好的車位配備，這點上沒有本案代表戶型分值高大拇指區(qū)域集聚人氣的功能略比本案強大拇指案例1大拇指案例2本案21影響要素10評分闡明交統(tǒng)統(tǒng)達性區(qū)域商業(yè)氣氛未來區(qū)域開展前景招商平臺入住業(yè)態(tài)

17、檔次車位工程聚集人氣的功能投資報答預期戶型面積評分法修正可比案例租金闡明本案10分，其他可比案例就影響要素的差別調(diào)整分數(shù)1010101010101010887107109118案例的位置雖然在上?？萍拣^地鐵上面，但是需求走一段較長的路程，通達性相對較弱目前案例商業(yè)街所屬區(qū)域認知度地，空置率高，投資預期沒有本案好 區(qū)域沒有成片的商業(yè)，氣氛較差這點上沒有太大的差別本案區(qū)域未來開展前景較好沒有太大差別案例的面積稍大案例的停車位充足，且停車方便，略有優(yōu)勢工程規(guī)模較小、區(qū)域氣氛不強，集聚人氣的功能沒有工程有優(yōu)勢張家浜創(chuàng)意街本案22影響要素10評分闡明交統(tǒng)統(tǒng)達性區(qū)域商業(yè)氣氛未來區(qū)域開展前景招商平臺入住業(yè)態(tài)

18、檔次車位工程聚集人氣的功能投資報答預期戶型面積評分法修正可比案例租金闡明本案10分，其他可比案例就影響要素的差別調(diào)整分數(shù)1010101010101010101077761088案例二號線和7號線地鐵上，在這點上各分秋色業(yè)態(tài)軍委餐飲案例目前較為成熟，然而本案前景更好，各不占優(yōu)勢案例區(qū)域商業(yè)氣氛主要靠一個工程在帶動，籠統(tǒng)相對較差，這點上本案更有優(yōu)勢從業(yè)態(tài)的檔次上，本案更有優(yōu)勢本區(qū)域更有開展前景目前案例入住業(yè)態(tài)的檔次較低面積類似車位以及停車便利度上，本案更有優(yōu)勢 本案集聚人氣的功能更強新都匯本案23經(jīng)過對6個可比案例與本工程的比較，經(jīng)過評分測算得出，第一層代表工程的租金為10.74元/平方米/天24

19、資本化率求取工程選取的資本化率為 5.7% 上海2006商鋪大拇指廣場周邊商鋪投資商鋪接受的資本化率代表戶型的價錢V=A/R=10.74*365/5.7%=68756元/平方米6%是我們接觸到的投資客投資商鋪能接受的最低資本化率大拇指廣場及聯(lián)洋區(qū)域的商鋪的資本化率平均為6.5-7%上海2006商鋪的平均資本化率為5%目前區(qū)域的投資報答率低，但是未來預期相對較好，本工程可適當調(diào)高資本化率聯(lián)洋區(qū)域比本工程區(qū)域早開展4-5年，區(qū)域較為成熟，本工程在參考資本化率時，應適當調(diào)低在選取資本化率測算反算工程售價時該當充分思索客戶對投資報答率的接受度以及工程盈利的要素綜合思索以上要素25我們經(jīng)過代表戶型的價錢

20、與各個方位的價錢差情況推算出第一層各方位的價錢最終求取第一層的均價，價錢差的思索要素有：區(qū)域雖然未來開展前景好，但是目前商業(yè)氣氛缺乏，區(qū)域的商業(yè)成熟度需求3-5年的培育期雖然09年底軌道7號線通往本工程所在地，但是畢竟是終點站，能否能帶來料想的人群，需謹慎對待周邊的嘉里中心以及證大喜馬拉雅中心也需求長時間的培育近鄰的上海2006商業(yè)街目前內(nèi)街的空置率高達70%，可見目前的客戶購買傾向主要集中在外街展現(xiàn)性強的商鋪，上海2006商業(yè)街外街的商鋪租金是內(nèi)街商業(yè)租金的1.5倍本工程的一層各方位的情況：南面：沿梅花路次干道，方便停車，與2006商業(yè)街相連，商業(yè)整體氣氛好。東面：沿芳甸路主干道，直面博覽中

21、心，嘉里中心，展現(xiàn)效應顯著。北面：緊鄰紫竹國際大廈，鋪面南開門，進入廣場后可直接看到西面：間隔主入口最遠，動線不便，展現(xiàn)效應較弱綜合思索以上要素后，我們在下面推導出第一層各方位的價錢比例26Step 2選擇第一層6個能代表均價的商鋪在不思索業(yè)態(tài)布置前提下，僅思索位置、通道、人流聚集要素并結(jié)合其他案例的研討定出均價匯總代表均價的店鋪求取均價第一層總體均價：60162元/平方米123456價格（元/平方米） 比例（1）68756 100%（2）82507 120%（3）61880 90%（4）48129 70%（5）51567 75%（6）48129 70%第一層均價（元/平方米）60162 10

22、0%120%90%70%75%70%27Step 3確定第二層和地下一層均價的思緒確定原那么工程性質(zhì)分析案例自創(chuàng)推倒第二層與第一層以及地下一層的比例推導第二層和第一層的均價28就垂直層租金比例案例研討中山公園玫瑰坊位置：玫瑰坊商業(yè)街坐落于長寧區(qū)中山公園商圈軸心地段 地處本市軌道交通二號線與三號線換乘中心地域商業(yè)街附近擁有30多條公交線路站點縱橫交鉆，四通八達地鐵：地鐵二號線的兩個出口銜接玫瑰坊從地鐵到玫瑰坊不用出站即可直接走到玫瑰坊的地下商場。規(guī)模：總建筑面積約為18000平方米，商鋪營業(yè)總面積達7800平方米，商鋪250余間，面積大都在2040平方米(建筑面積)不等 樓層：地下兩層和地上兩層

23、業(yè)態(tài)：運營中檔偏上的服裝、飾品、餐飲、休閑消費為主，現(xiàn)已入駐營業(yè)的有服飾、家飾、運動、餐飲四大類60余家國內(nèi)外著名品牌。 29一樓租金均價21-23元/平方米/天業(yè)態(tài)：服飾、飾品、餐飲30二樓租金均價13-15元/平方米/天業(yè)態(tài)：服飾、飾品、包鞋、生活館地上一層鋪面也較小，這也是租金均價較高的一個要素31地下一層樓租金14-16元/平方米/天業(yè)態(tài)：服飾、餐飲地下二層鋪面面積較大，拉低了整體租金均價在人流方面，得利于地下二層地鐵出口的利好32地下二層樓租金12-14元/平方米/天業(yè)態(tài)：服飾、餐飲地鐵口銜接地下二層租金高的要素主要是地鐵出口以及鋪面面積小的緣故33就垂直層租金比例案例研討張家浜創(chuàng)意

24、街中山公園玫瑰坊租金程度元/平方米/天：2F：13-151F：21-23B1：14-16B2：12-14各層與1F的比例：2F：65%1F：100%B1：70%B2：60%我工程自創(chuàng)樓層租金時，需求重點思索工程建筑構(gòu)造情況我工程自創(chuàng)樓層租金時，需求重點思索工程建筑構(gòu)造情況各層與1F的比例：2F：33%1F：100%B1：44%租金程度元/平方米/天：2F：31F：9B1：4從建筑形狀上與本工程差距較大，參考度不高從建筑形狀上與本工程類似，可參考度高34工程的性質(zhì)一層良好的商家展現(xiàn)便利的出入動線客人的消費首選客戶認可度高二層行走空間寬闊溫馨單套鋪面亮堂正氣與天相連視野開闊但客戶認可度較低地下一層

25、地鐵集中人流導入直面中庭景觀綠化但是地下光線較暗、壓制人流需求時間積累客戶認可度最低博覽匯樓層價值：1層2層首層目前區(qū)域商業(yè)成熟度不高，雖然規(guī)劃利好，區(qū)域大型陸續(xù)建立大型建立工程，但是預期工程3年內(nèi)難于構(gòu)成成熟的商業(yè)氣氛，這要素反映在樓層差上那么是首層的價值與上下層的價錢差價幅度大工程有觀光電梯以及手扶梯通往二層和地下層，地下層7號線出口處，這要素反映在樓層差上那么是，首層的價值與上下層的價錢差價幅度較小據(jù)我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)大拇指廣場雖然第一層人流興隆，但是第二層依然出現(xiàn)聚集人群的難題35在思索了工程本身的建筑形狀以及前期積累的客戶對樓層的認可度情況再結(jié)合案例的分析情況，我工程組認可以下的樓層價錢差

26、比例較為適宜：100%65%60%第一層地下一層第二層均價39105元/平方米均價60162元/平方米均價36097元/平方米36我們定價的思緒初次入市價錢戰(zhàn)略定量定價定性調(diào)整應有適宜的定價方法得出工程的基準價工程最終的入市均價工程引見工程定位工程銷售目的選擇適宜的定價方法制定規(guī)范層的均價工程垂直層的均價推算工程各層均價測算上海商業(yè)市場分析工程周邊競爭分析客戶反響分析工程SWOT分析37上海商業(yè)市場分析上海市06年至09年3月份每月的供求及價錢情況浦東區(qū)06年至09年3月份每月的供求及價錢情況整體上海市09年3月份成交14.52萬平方米，均價繼續(xù)下探，3月份均價為9349元/平方米09年一季度

27、成交呈現(xiàn)了一片熾熱局面，略微換回了去年成交大量萎縮的局面09年一季度的成交得以釋放，并不能闡明春天曾經(jīng)降臨，受國內(nèi)外經(jīng)濟惡化的影響，我們估計樓市的見低至少要到年底類似的浦東的商業(yè)價錢也呈下降趨勢，3月份的均價下探到了11881元/平方米前期需求的釋放，使得3月份的成交得以短期見效我們對浦東未來一年的商業(yè)市場依然秉著謹慎態(tài)度，不宜過度樂觀38上海40000-50000元/平方米的商鋪樓盤名稱地區(qū)地址環(huán)線商圈總套數(shù)總面積( 平方米) 均價（元/平方米) 嘉里不夜城企業(yè)廣場閘北區(qū)梅園路228號內(nèi)環(huán)以內(nèi)不夜城商圈21093.8549500豪浦服飾城閘北區(qū)七浦路225-253號內(nèi)環(huán)以內(nèi)不夜城商圈127.

28、3949241金橋翡翠商都浦東新區(qū)長島路、臺兒莊路中外環(huán)間金橋板塊1568.0948000金博尚品苑浦東新區(qū)張楊路1518號內(nèi)環(huán)以內(nèi)洋涇板塊6760.3447687圣蓮大廈黃浦區(qū)學院路18號內(nèi)環(huán)以內(nèi)老西門板塊266.147437尚誠國際苑普陀區(qū)曹楊路455弄內(nèi)環(huán)以內(nèi)武寧路商圈71464.3146107南方休閑廣場閔行區(qū)古方路76號頂層中外環(huán)間古美羅陽商圈164.5545546大上海國際花園閔行區(qū)龍茗路2786號中外環(huán)間金虹橋商圈9421.2345000小上海旅游文化城南匯區(qū)年家浜路338弄等外郊環(huán)間周康板塊2118.2444796上海景瑞生活廣場寶山區(qū)殷高西路520弄中外環(huán)間淞南高境板塊140

29、.9944380上海港國際客運中心虹口區(qū)東大名路658、670、678號內(nèi)環(huán)以內(nèi)北外灘商圈41302.944351聯(lián)富商業(yè)廣場、假日公寓閘北區(qū)河南北路133弄等內(nèi)環(huán)以內(nèi)不夜城商圈37694.4944293長風2號普陀區(qū)中江路118弄中內(nèi)環(huán)間長風商圈2263.2244210弘輝名苑黃浦區(qū)西藏南路1513-1523號等內(nèi)環(huán)以內(nèi)老西門板塊3482.9344142駿豐國際財富廣場虹口區(qū)大連路1569號等內(nèi)環(huán)以內(nèi)四川北路商圈4820.844128士林華苑黃浦區(qū)河南南路515號519號內(nèi)環(huán)以內(nèi)老西門板塊174.6244000復地復城虹口區(qū)伊敏河路87號中內(nèi)環(huán)間曲陽商圈138.2943954國際麗都城靜安區(qū)

30、北京西路758弄內(nèi)環(huán)以內(nèi)南京西路商圈32450.4443950圣和圣廣場閘北區(qū)河南北路233號等內(nèi)環(huán)以內(nèi)不夜城商圈365.3243394上海灘新昌城黃浦區(qū)新昌路477弄內(nèi)環(huán)以內(nèi)人民廣場商圈22251.2442750金橋中環(huán)大廈浦東新區(qū)新金橋路1368號，1388號中外環(huán)間金橋板塊151.1941797上海兆地生活廣場嘉定區(qū)新郁路835號中外環(huán)間真新板塊116.8141380萬寶國際廣場長寧區(qū)萬寶國際廣場內(nèi)環(huán)以內(nèi)中山公園商圈7418040972綠地東海岸國際廣場浦東新區(qū)川沙路5558弄外郊環(huán)間川沙板塊6179.0640902怡富商務廣場楊浦區(qū)黃興路1737號中內(nèi)環(huán)間五角場商圈1423.41404

31、26淮海源商務大廈黃浦區(qū)淮海東路45-49號內(nèi)環(huán)以內(nèi)老西門板塊5637.5940000合計11318557.4以下為2021年1月份到2021年3月份40000-50000元/平方米商鋪的成交情況近15個月上海出賣型的商業(yè)均價在40000-50000元/平方米之間的商鋪共成交了113套，成交面積18557.4平方米，月均銷售8套左右我們工程共107套，假設要在年底清盤，也就是在剩下的8個月實現(xiàn)，每月13套的銷售目的。從整體的市場包容量來看，假設工程堅持高價銷售，銷售壓力將非常之大39工程周邊競爭分析嘉里中心、香格里拉證大.喜馬拉雅藝術(shù)中心上海2006商業(yè)街40浦東嘉里中心工程地址：芳甸路/花木

32、路開發(fā)商：上海浦東嘉里城房地產(chǎn)KCP總投資額：5億美金完工日期：2021年中期EXPO之前占地面積：58900平米總建筑面積：23萬平米車位：地下單層200個車位工程組成：五星級酒店由香格里拉管理；國際5A規(guī)范寫字樓；公寓式酒店配套商場酒店信息：高31層；574間套房公寓式酒店信息：高26層；140個單元寫字樓信息：高39層商場信息：4萬平米包括餐飲、購物、文娛附屬配套設備：一家全天候咖啡廳；一家西餐廳；一家特征餐廳；一間大堂酒廊；一間2400平米大宴會廳；一間1200平米可分隔小宴會廳健身中心：6000平米；占據(jù)2個樓面；設有健身房、游泳池、網(wǎng)球羽毛球場、瑜伽房、休閑廊、果汁吧等；600平米

33、的“兒童探險樂園“41證大.喜馬拉雅藝術(shù)中心創(chuàng)意中心藝術(shù)館裙樓證大美術(shù)館商業(yè)中心大觀舞臺精品酒店證大藝術(shù)酒店開發(fā)商：證大集團總投資：24億人民幣 占地面積：28893平米總建筑面積：176580平米交付時間： 2021年底業(yè)態(tài)組成：酒店；美術(shù)館；多功能扮演廳；商場；辦公室業(yè)態(tài)中心：中國文化主題酒店42上海2006商業(yè)街工程地址：緊鄰博覽匯西側(cè)業(yè)態(tài)：以餐飲為主規(guī)劃：氣氛內(nèi)街和外街建筑構(gòu)造：共兩層該工程是博覽匯最直接的競爭對手，目前外街根本沒有空置，但是內(nèi)街的空置率到達了70%目前的業(yè)態(tài)檔次處于中檔形狀，除了展覽會舉行階段，其他時間主要依托周邊的社區(qū)的居民消費，消費有限我們工程未來的業(yè)態(tài)定位方面必

34、將走差別化競爭道路，避開與喜馬拉雅中心以及嘉里中心業(yè)態(tài)上的競爭，在檔次上低于喜馬拉雅中心以及嘉里中心而略高于上海2006商業(yè)街在價錢的定位方面，思索到工程為出賣型商業(yè)，出賣型商業(yè)與一致運營型商業(yè)相比存在著諸多不利，價錢應相對保守但可喜的是區(qū)域內(nèi)未來幾年能夠沒有類似的工程供應，對我們工程是個利好，但同時目前區(qū)域的商業(yè)氣氛較差，需求3年左右的時間來培育43購買傾向分析客戶對于預期報答率的接受底線在6%由于本案得房率約68%，客戶對于單價就更為敏感在目前經(jīng)濟低迷情況下，客戶的投資變得更加謹慎1價錢接受度分析2前期積累客戶反響提煉目前經(jīng)濟情勢以及目前的商業(yè)氣氛來看，客戶都比較謹慎，所以我們在單價上要采

35、取保守戰(zhàn)略客戶對第一外街能接受的均價較高，但是對內(nèi)街以及地上和地下價錢的接受才干較弱本案主要的潛在買家以投資目的為主、需求面積在100-150平米、均價接受度在4-4.5萬/、總投資額在500萬以內(nèi)，而我工程店鋪的面積幾乎都在100平方米以上，如單價定得太高那么總價都會在600萬元以上，這對快速現(xiàn)金回籠的營銷目的呵斥大的沖擊 44工程SWOT分析從定價方面思索區(qū)域開展?jié)摿Υ?，給客戶購買帶來自信心博覽中心、嘉里中心、喜馬拉雅中心以及周邊豪宅客戶的支撐軌道即將開通世紀公園良好的自然資源可以依托圍合式的建筑構(gòu)造易積聚人氣STWO工程周邊小范圍內(nèi)商業(yè)氣氛較差。目前區(qū)域內(nèi)7號線在建中，大部分區(qū)域人群從梅

36、花路海桐路及龍陽路出入，目前人氣缺乏；工程由于是出賣型商業(yè)，未來在同一管理方面必將欠缺，不利于籠統(tǒng)提升鋪面規(guī)劃形狀決議了吸引大型人氣商家諸如：家樂福超市入駐較為困難；本案所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)設備很少，難以滿足周邊居民的生活和消費需求。這使得該工程存在較大的市場機遇。區(qū)域內(nèi)具備一定的人口密度，消費市場潛力較大本案周圍存在太多豪宅工程，如該商鋪運營以及業(yè)態(tài)分布操作得當，品牌招商得利，區(qū)域內(nèi)的居民將會成為本工程運營運轉(zhuǎn)的有力支撐。與2006商業(yè)街構(gòu)成整體，餐飲的延續(xù)，大品牌的導入，會吸引到人氣聚集雖然區(qū)域內(nèi)有幾個較為成熟的商業(yè)圈存在，但其西餐飲業(yè)比例相對較少，并且單體規(guī)模不大，離我們周邊又較遠，無法步行到

37、達，這給本工程西餐飲店、品牌店帶來了較大機遇。由于該工程主要定位為配套商業(yè)，周邊流動人口層次較為復雜，這樣給工程檔次的提升構(gòu)成一定的妨礙；宏觀經(jīng)濟面和樓市的低迷，影響非剛性需求類產(chǎn)品未來的走勢未來3年內(nèi)商業(yè)氣氛能否能初步構(gòu)成難于預期商鋪總價高，給工程的銷售帶來一定的壓力SWOT45低價入市高價入市中價入市優(yōu)點缺陷適用范圍匹配度代表最高匹配 代表最低匹配 便于市場浸透、促進良性循環(huán)便于日后的價錢控制便于周轉(zhuǎn)、加快現(xiàn)金回籠先低后高實現(xiàn)了前期購樓者的升值承諾，開展商容易構(gòu)成口碑利潤相對較低、投資回收期長樓盤籠統(tǒng)難以提升產(chǎn)品的綜合性能不強，沒有什么特征開發(fā)體量相對過大市場競爭猛烈，類似產(chǎn)品多便于開發(fā)商獲取最大的利潤，樹立樓盤的品牌籠統(tǒng)，發(fā)明企業(yè)的無形資產(chǎn)高價未必高質(zhì)量，但高質(zhì)量必需需求高價支撐，因此容易構(gòu)成先聲奪人的氣勢，給人以樓盤高質(zhì)量的展現(xiàn)假設價位偏離當?shù)刂?/p>