溫江區(qū)幸福廣場項目酒店部分可行性研究報告可行性研究報告

1、幸福廣場項目酒店部分可行性研究報告幸福咨詢有限公司2012 年 12 月王瑤20113750 第一部分 項目概況宗地位置目錄3 TOC o 1-5 h z 宗地現(xiàn)狀 3項目周邊的社區(qū)配套 4項目周邊環(huán)境 6規(guī)劃控制要點(diǎn)第二部分 投資環(huán)境分析6 7自然環(huán)境分析 7政策環(huán)境分析 8經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 9 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第三部分 投資市場分析 11項目的宏觀分析 11中國酒店業(yè)發(fā)展的新變化 13成都2012年上半年經(jīng)濟(jì)分析 14溫江酒店經(jīng)營情況分析 15 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document

2、 第四部分 產(chǎn)品定位 16 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第五部分 投資成本與稅務(wù)估算 18土地取得費(fèi)用估算 19前期開發(fā)費(fèi)用估算 19基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 20項目總投資估算 20 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第六部分投資收入估算與財務(wù)分析 20 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第七部分風(fēng)險分析 21第八部分總結(jié) 22第一部分項目概況一、宗地位置溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組-色J NTWFfeJ-式慕KF雖畑-1943 江但聞稱!l應(yīng)帝

3、丄江tlAM宗地現(xiàn)狀1、四至范圍N:迎暉路西大街S:溫江區(qū)圖書館*矗花縄4l it at任益函 u時權(quán)宜書 Kff44S* ItJK*X週江文廈穢Zm-tt j%ai千百事 MtAMA at.mAW亡議林匸拿Xfttt啣-四事鳳務(wù)中ft mu溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組蘭ftAB產(chǎn)曲記科色券d K119 花!S髦*dMSHIW姦鳧廈判融W西大街E:東大街2、地面現(xiàn)狀。該宗地塊位于溫江區(qū)，而溫江區(qū)位于成都平原，宗地地勢平坦3、地面狀況。現(xiàn)該宗地是一塊空地，便于房地產(chǎn)開發(fā)，有利于開發(fā)的進(jìn)度。三、項目周邊的社區(qū)配套1、交通狀況。溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組位于溫江城區(qū)上東街和大南街的交匯處，周 圍的公交

4、路線發(fā)達(dá)，有309、319、101、102、103、104等公交車通過，道路四通八達(dá)，通達(dá)性較高。道路四通八達(dá)2、教育環(huán)境該宗地附近學(xué)校較多，比如，四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院中專部，光祁藝術(shù)學(xué)校，幼 兒園，溫江區(qū)圖書館等，周邊教育配套設(shè)施完善。3、醫(yī)療環(huán)境該宗地臨近市五醫(yī)院以及各大藥房以及衛(wèi)生站，醫(yī)療方便，醫(yī)療環(huán)境優(yōu)良。4、生活配套該宗地接近溫江區(qū)夜市以及美好家園，周邊各大移動通訊公司為通訊到來了很大 的便利，周邊還有各類的零散的服裝店，各類型的超市以及各類生活娛樂設(shè)施， 所以該該地附近的生活配套設(shè)施是很完善的。錦程通訊以及景上家具與宗地緊緊靠近，為生活提供了很大的便利周圍銀行聚集多，為生活提供了較

5、大便利四、項目周邊環(huán)境該宗地屬于成都溫江區(qū)，溫江區(qū)屬于成都三環(huán)以外，污染系數(shù)小，空氣質(zhì)量好， 周邊無大型重金屬工廠，噪音小，周圍景觀綠化率高，是一個生活的好地方。五、規(guī)劃控制要點(diǎn)土地基本信息地區(qū)：四川總面積：5584卅規(guī)劃建筑面積：11168川容積率：W 2.0商業(yè)比例： -限制高度：w 15米出讓年限： 40年所在地：成都市建設(shè)用地面積：5584 tf代征面積： -綠化率： -建筑密度：w 40%出讓形式：掛牌位置：溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組 四至：溫江區(qū)柳城街辦新華社區(qū)七組 規(guī)劃用途：商業(yè)用地第二部分投資環(huán)境分析1、溫江自然環(huán)境分析溫江區(qū)位于成都川西平原，是國家級生態(tài)示范區(qū)的核心區(qū)，全區(qū)幅

6、員面積277 平方公里，轄區(qū)共6鎮(zhèn)4街辦，總?cè)丝?32.6萬。溫江與成都無縫對接，已成為 成都不可分割的一部分。因此，溫江是成都的西城。溫江又被譽(yù)為成都的“江南 水鄉(xiāng)”成為成都的“第一居所”。近幾年，溫江城市發(fā)展令人驚嘆，先后獲得西 部唯一的“國際花園城市”、聯(lián)合國“國際生態(tài)環(huán)境保護(hù)杰出成就獎”、“聯(lián)合國 人居署”、“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎”和香港文匯報” 60年來影響 中國的十大魅力城市“等殊榮。目前城區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施承載能力較強(qiáng)，電力、天然氣、自來水、通訊設(shè)備、均 配置完善，利用空間較大，同時也擁有內(nèi)外銜接，完善的交通系統(tǒng)，成溫邛高速 穿越全境，光華大道西沿線溫江段，城南國境路線，加上

7、四通八達(dá)的國、省、縣 級道路，把整個溫江和周圍的城市連接在了一起。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，江安河、鳳溪河、楊柳河、戰(zhàn)備渠貫穿老城區(qū)，新城區(qū)江安 河、光華大道、南側(cè)人工河構(gòu)成了三條東西向生態(tài)走廊，加上區(qū)內(nèi)盛產(chǎn)花木，更 是使得城內(nèi)風(fēng)景美麗，整個城市綠化率在 30%以上。城市空氣一直保存著國家的 一級標(biāo)準(zhǔn)。同時溫江地處溫-郫-都國家級生態(tài)示范區(qū)核心區(qū)，有“西部花木之都”，自 “住在溫江”戰(zhàn)略提出以來，溫江更是以人居環(huán)境優(yōu)越，西部現(xiàn)代花園城市的稱 號成為省內(nèi)外人不管是投資還是居住都喜歡的地方。地位原因歷史悠久溫江歷史悠久，屬于巴蜀魚鳧文化發(fā)祥地，川西文化保留較好，自 然景觀，人文景觀眾多，區(qū)內(nèi)花木種植從漢代以來

8、已有1700多年歷史，一直是川西的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。交通樞紐境內(nèi)各級國、省、縣道路連接成都、郫縣、都江堰、雙流、邛崍等。 有成溫邛告訴公路、光華大道西沿線溫江段，城南過境路線等交通 干線。現(xiàn)代輕工業(yè) 基地2002年溫江有規(guī)模以上工企業(yè)66家，其中年產(chǎn)值和銷售收入上千 萬的34家，5家被列為全市重點(diǎn)優(yōu)勢企業(yè)，占成都市重點(diǎn)優(yōu)勢企 業(yè)的10%形成食品飲料、印刷包裝、機(jī)械電子、醫(yī)藥化工四大支 柱產(chǎn)業(yè)。溫江還擁有國家級成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)院園，是省市重要的現(xiàn)代輕工業(yè)和臺商投資聚集區(qū)，成都市重點(diǎn)建設(shè)的三家國 家級開發(fā)園區(qū)之一，區(qū)內(nèi)引進(jìn)了臺灣統(tǒng)一、味全、泰國正大、五件 印務(wù)、紅華實(shí)業(yè)等國內(nèi)外知名企業(yè)

9、。目前還有更多的企業(yè)入駐溫江。是成都市重要的現(xiàn)代輕工業(yè)基地?；痉N植與 交易基地溫江花木產(chǎn)業(yè)歷史悠久，2005年全區(qū)花木面積接近15萬畝，占全 市花木的二分之一、全省的三分之一。花木從業(yè)人員三萬余人，年 銷售收入近2億元，目前已形成生產(chǎn)規(guī)模化、品種優(yōu)勢化、服務(wù)專 業(yè)化、管理企業(yè)化、信息現(xiàn)代化、產(chǎn)品市場化的總體特征。更是吸 引了國內(nèi)外知名企業(yè)落地溫江。2、政策分析從2004年開始，溫江就開始實(shí)行招商引資優(yōu)惠政策， 在一系列的優(yōu)惠政策下， 吸引了不少的海內(nèi)外商人的聚集。雖然全國大部分地區(qū)都是在實(shí)行限購令，但是 溫江區(qū)人民政府依然對房地產(chǎn)市場進(jìn)行扶持，穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮。從整個今年的溫江房地

10、產(chǎn)市場狀況來看，溫江的房地產(chǎn)市場的價格波動范圍并不 大，無明顯的漲幅，也無明顯的增幅，在溫江區(qū)人民政府的支持下，溫江房地產(chǎn) 市場正在有條不紊的發(fā)展著。溫江區(qū)房管局“四步聯(lián)動”法促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：一是提前謀劃，保持房地產(chǎn)鏈條正常運(yùn)轉(zhuǎn)。提出了商品房開發(fā)和土地資源配置需求，會同國土局落實(shí)了新推土地1076畝計劃；將全區(qū)32個已供地未動工的項 目列為促建目標(biāo)，會同目督辦把任務(wù)分解到相關(guān)鎮(zhèn)街、 片區(qū)和相關(guān)職能部門，納 入年終目標(biāo)考核。二是及時引導(dǎo)，增強(qiáng)投資者信心。加強(qiáng)政企聯(lián)動，組織召開全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形勢分析座談會，深入企業(yè)排憂解難。聯(lián)合媒體全方位宣傳生態(tài)環(huán)境和產(chǎn)業(yè) 優(yōu)勢，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)和投資者

11、正確面對宏觀調(diào)控形勢，力保溫江房地產(chǎn)市場占有率。三是強(qiáng)化監(jiān)管，將房價穩(wěn)控在國家規(guī)定紅線內(nèi)。出臺關(guān)于進(jìn)一加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作的意見，開展專項市場檢查活動。建立房地產(chǎn)銷售服務(wù)人員信用考核體系。率先在全市建立二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，規(guī)范二手房交易市場秩序。四是全力促銷，增大房地產(chǎn)市場占有份額。編制了 2011年溫江城市營銷和樓 市推薦實(shí)施方案，圍繞城市居住價值、城市功能配套、城市品位提升、城市產(chǎn)業(yè) 集聚，展開商品房促銷大會戰(zhàn)。在這樣的政策環(huán)境下，極好的推動了溫江房地產(chǎn)市場的發(fā)展。3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)呈持續(xù)快速增長態(tài)勢，2011年繼續(xù)被評為四川省“十強(qiáng)縣”，主要從經(jīng)濟(jì)規(guī)模、發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、發(fā)展速

12、度和經(jīng)濟(jì)效益五個 方面進(jìn)行綜合評價，溫江排名強(qiáng)勢靠前，并一舉成為全省最高的城鎮(zhèn)居民 人均收入的區(qū)縣，可分配收入達(dá)25021元（約3850美元），是全省平均水平的1.4倍，本年溫江區(qū)更以“興三優(yōu)二，一三互動”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略思 路，繼續(xù)開拓，向現(xiàn)代化國際田園城市邁進(jìn)范圍，拉近距離，完美打造。2010年溫江區(qū)經(jīng)濟(jì)延續(xù)較穩(wěn)較快的增長態(tài)勢，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 214.35億元，同比增長 17.8%。2009，溫江區(qū)圍繞建設(shè)現(xiàn)代田園城市和“兩個率先”，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌， 以創(chuàng)新突破為取向，以改革開放為動力，深化功能片區(qū)建設(shè)，全速構(gòu)建以 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系，取得經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日 趨優(yōu)化、社

13、會事業(yè)全面進(jìn)步的良好成效。一、 國內(nèi)生產(chǎn)總值。1-12月，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值214.35億元，同比增長17.8%。其中，一產(chǎn)業(yè) 13.50億元，增長 4.0%;二產(chǎn)業(yè)123.35億元，增 長23.3%;三產(chǎn)業(yè) 77.50億元，增長11.2%。三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu) 6.3:57.5:36.2。二、 工業(yè)、投資、社會消費(fèi)品。1-12月，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值102.34億元，同比增長27.6%；實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值358.40億元，同比增長35.9%。 完成全社會固定資產(chǎn)投資220.59億兀，同比增長8.7%。商品房銷售面積達(dá)到234.40萬平方米。社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到49.54億元，同比增長18.4%。三、

14、 財政、金融情況。 1-12月，全區(qū)實(shí)現(xiàn)財政總收入 55.60億元,同 比增長31.8%。實(shí)現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入 18.26億元，同比增長 20.2%; 其中地方稅收完成 14.71億元，同比增長 8.5%。實(shí)現(xiàn)地方財政一般預(yù)算支出22.66億元，同比增長 3.6%。12月末，全區(qū)金融機(jī)構(gòu)各項存款余額達(dá)255.92億元，同比增長12.4%;其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為144.26億元，增長18.2%。各項貸款余額達(dá)165.21億元，同比增長 3.0%。四、居民生活。城鄉(xiāng)居民收入較上半年穩(wěn)步提高。1-12月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21790元，增長12.7%;農(nóng)村居民人均純收入 10008元，

15、增 長 16.1%。2008年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值148.84億元，增長18%小結(jié)綜合整個溫江區(qū)的投資環(huán)境而言，溫江區(qū)環(huán)境優(yōu)美，交通便利，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā) 展并日漸繁榮加上溫江區(qū)人民政府對房地產(chǎn)市場的大力支持，溫江區(qū)的投資環(huán)境是極好的，當(dāng)然，這樣好的投資環(huán)境不容錯過。第三部分投資市場分析就地理位置而言，該地塊位于溫江城區(qū)內(nèi)，道路四通八達(dá)，交通便利，周圍 人流量聚集，人流量大，周圍的商業(yè)繁華，連成一片，形成了一個商業(yè)圈，未來 的商業(yè)價值不可估量，加上地鐵四號線也在溫江城區(qū)的附近， 輻射范圍廣闊，必 將匯聚更多的人流。1、項目的宏觀分析1.1中國酒店業(yè)概述隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及中國人民收入水平和生活水平

16、的提高，以及中國在國際社會上的地位和聲望的不斷提高，中國的旅游業(yè)發(fā)展前景非?？捎^。 而酒店占據(jù)旅游業(yè)中吃、住、行、游、購、娛六大要素中的首要兩要素，對旅游業(yè)所做 的貢獻(xiàn)是舉足輕重的，對旅游業(yè)的發(fā)展起到了非常重要的作用。1.2國內(nèi)主要城市酒店數(shù)量2010主難店市場涵葩店側(cè)按苗卿分膨與酒店雌中紙歡娥轉(zhuǎn)有瞰髓高省m1683610474726221613112839302616大連1731541318114363廣州22216823韻13932111256204155143712210634西安22715324天津291037261U2250321520542229119378合計5819533158

17、1279078數(shù)揀爲(wèi)STR凱帕i酒店投資額增長迅猛，1999年到2007年，中國酒店業(yè)每年的投資額從 78.46 億元上漲到925.07億元，年均增長36% 2000年到2008年，五星級酒店年投資 額增長高達(dá)361%酒店建設(shè)方興未艾，2011年中國酒店客房總數(shù)為200萬間套,預(yù)計2016年可達(dá)到500萬間套，截至當(dāng)前中國還有1700家星級酒店正在建設(shè)之 中。中國城市化的潛力還很大。中國 100萬以上人口的城市有171個，美國是 50個。2009年，中國的城市化率已經(jīng)達(dá)到 46.6%,以每年不少于1個百分點(diǎn)的 速度增長，預(yù)計未來3年內(nèi)城市化率就將超過50% 中國服務(wù)業(yè)發(fā)展的潛力也還很大，中國酒

18、店業(yè)發(fā)展的最大動力是城市化速度的加 快，中國城市化率46.6%，比較全球平均49%發(fā)達(dá)國家90%發(fā)展?jié)摿O大。 中國服務(wù)業(yè)占GDP40%上海2008年制造業(yè)負(fù)增長情況下也只占50%全球69% 香港 80%-90%0CUE住宿和餐飲業(yè)經(jīng)營指數(shù)注：住宿餐飲業(yè)經(jīng)營指數(shù)(Bus in ess In dex)指國民經(jīng)濟(jì)中，住宿餐飲業(yè)直接售給城鄉(xiāng)居民和社會集團(tuán)的消費(fèi)品總額。它是反映住宿餐飲業(yè)通過多種商品 流通渠道向居民和社會集團(tuán)供應(yīng)的生活消費(fèi)品總量，是研究國內(nèi)住宿餐飲業(yè)零售市場變動情況、反映住宿餐飲業(yè)經(jīng)濟(jì)景氣程度的重要指標(biāo)，也稱為“住宿餐飲業(yè) 社會消費(fèi)品零售總額”。2、中國酒店業(yè)發(fā)展的新變化1、高端酒店比

19、例上升2010年底，我國四星、五星級酒店的比例由10年前的7.7%升至18.7%。2010年底，全國一星級酒店297家，二星級酒店4612家，兩者共占全國飯店總 數(shù)35% 一星級酒店僅占2%與2009年底各星級酒店數(shù)量比較，五星級酒店增 加了 95家，四星級增加了 235家，三星級增加了 451家，二星級減少了 763家, 一星級減少了 138家。2010年與2009年底比較，五星級飯店增加了 95家，四星級增加了 235家, 三星級增加了 451 家，二星級減少了 763 家，一星級減少了 138 家。8個省區(qū)市 飯店總數(shù)比去年有所增加， 增加最多的是廣東省， 為 128 家。減少最多的云南

20、省， 為 60 家。2010 年五星級業(yè)績突出的情況使高端酒店的擴(kuò)容進(jìn)一步發(fā)展， 2010 年五星 級平均營業(yè)收入 11476.773 萬元，四星級 3630.465 萬元，三星級 1136.013 萬元， 二星級 424.490 萬元，一星級 173.484 萬元。平均每家飯店利潤總額五星級 1100.242 萬元，四星級 9.475 萬元，三星級 -22.036 萬元，二星級 1.032 萬元， 一星級 4.823 萬元。2、跨國品牌開始重視中國元素相關(guān)研究報告指出， 2011 年以來的亞洲酒店投資中，中國內(nèi)地地區(qū)投資量 占整個亞洲地區(qū)總投資的 31%，香港占 12%，臺灣占 3%。全球在

21、建的酒店中，亞 太地區(qū)在建酒店數(shù)占總數(shù) 45%。從 2011年至 2013 年，上海四星級和五星級酒店 的客房數(shù)量將在 2010 年的基礎(chǔ)上增加 7.2%，北京將增加 5%。以洲際為例，洲際在中國區(qū)共有 154 家開業(yè)酒店，還有 150 家左右酒店在建。 中國酒店市場規(guī)模將在 2025 年超過美國，酒店房間數(shù)量屆時可能達(dá) 610 萬 間;2039 年酒店房間數(shù)量可能增至 910萬間，約為中國目前酒店房間數(shù)量的 4 倍， 約為美國目前酒店房間數(shù)量的 2 倍。2012年 1 月 4 日，洲際表示計劃未來 6 個月內(nèi)在中國推出一個新的高端酒 店連鎖品牌，較原計劃提前半年，洲際中國元素品牌未命名已簽

22、12 家，除了北 京和上海外，大多位于二三線城市。 計劃 2至 3年內(nèi)將中國元素品牌酒店拓展至 海外中國出游市場。 這個品牌將重視對大堂的裝修、 提供中餐、 在餐廳中增設(shè)更 多的包間、開設(shè)茶室等。3、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶動酒店建設(shè)全國已經(jīng)有 27 個省區(qū)市將旅游業(yè)確定為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并大力加以培 育。全國有 20 個省區(qū)市已經(jīng)出臺或正在研究制訂一系列具體措施。在資金支持 上，多數(shù)省區(qū)市旅游發(fā)展資金增幅都超過 50%。2010年，全國有 27個省市申評五星級酒店，河南、湖南、甘肅、西藏 4 個 地區(qū)沒有申評。 全國星評委共收到全國各地申評五星級酒店報告 123份，其中廣 東 21 家，其次是上海、

23、江蘇、浙江等，中部地區(qū)湖北 5 家、安徽 5 家、山西 3 家、江西 2 家。貴州黔東南州目前四星級以上酒店只有 4 家，計劃在“十二五” 期間建四星級以上酒店 46個，預(yù)計總投入 30 億元。黑龍江省伊春市 2010年有 6 家五星級酒店開工建造。4、受益休閑旅游和商旅市場的蓬勃發(fā)展，星級酒店發(fā)展?jié)摿薮?010 年我國國內(nèi)旅游人次達(dá)到 21 億人， 同比上升 11%； 國內(nèi)旅游收入 1.25 萬億元，同比增長 22.5% 。持續(xù)增長的旅游消費(fèi)需求將推動酒店行業(yè)尤其 是星級酒店的市場空間繼續(xù)擴(kuò)大。另一方面， 2010 年在工商部門注冊的中小企業(yè)已達(dá) 1023 萬戶，未來中國中 小企業(yè)的數(shù)量增

24、長速度將保持在 7%，商務(wù)活動市場巨大。5、帶動周邊經(jīng)濟(jì)首先，星級酒店可以提高該地區(qū)的知名度； 此外，星級酒店在為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造稅收的同時，可以為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造就業(yè)機(jī)會， 提高從業(yè)者收入；還有，在社會文化影響方面，如提高本地旅游吸引力，促進(jìn)文化交流，改變 生活方式，酒店也會起到一定的作用。3、成都 2012 年上半年經(jīng)濟(jì)分析 從公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 2012 年上半年成都國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行， 國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。 全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大， 各項主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)良好 的增長，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢良好。主要表現(xiàn)在 : 1、2012年 1-5 月，成都市完成固定資產(chǎn)投資 2080

25、.3 億元，比上年同期增長 16.3%2、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 659.9 億元，同比增長 19.3%，占到固定資產(chǎn)投資總額 的 31.7%；3、2012 年 1-5 月，成都市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 1345.1 億元，比上年同期 增長 15.9%；4、出口逐月回升，增速明顯加快；5、市場物價微升，職工居民收入有所增加；6、財經(jīng)金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；7、企業(yè)景氣上升，信息指數(shù)提高。4、溫江酒店經(jīng)營情況分析 近年來溫江酒店業(yè)市場持續(xù)向好， 1-4 月酒店開房率均超過去年同期水平， 每逢周末、大小節(jié)假日，開房率達(dá)到 80%，“十一”中秋國慶黃金周期間，溫江 開房率爆滿，創(chuàng)歷來新高，具體表現(xiàn)為

26、：1、溫江是成都的重要區(qū)域， 是現(xiàn)代田園城市特征的產(chǎn)城一體復(fù)合型城市。 “兩帶、 五商圈、多社區(qū)”的溫江光華新城，是一座高端、時尚、財富和夢想的國際財富 之城。形成以高端商業(yè)、 商務(wù)為標(biāo)桿的 “五大特色商圈” 必將吸聚數(shù)萬白領(lǐng)精英， 為溫江迎來新的輝煌。2、從成都市的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，有利于溫江房地產(chǎn) 市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。3、溫江大學(xué)的資源占用率最大：大學(xué)城增值空間最大的主要是資源性物業(yè)，也 就是享受的大學(xué)資源越多，增值空間就越大。西南財經(jīng)大學(xué)、農(nóng)業(yè)大學(xué)、化工工 程學(xué)院、理工學(xué)院帶著四所高校形成了一個強(qiáng)大的校園經(jīng)濟(jì)群體。4、豐富的旅游資源吸引了大量的游客 置信“國色天鄉(xiāng)”

27、位于溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)，占地 1500 畝，是一個“花文化游樂” 為主題的國際化旅游地，也是世界版的“芙蓉古城”。春江花韻：占地 3000 畝，是“森林版”的三圣鄉(xiāng)。它以萬春為中心，打造成 典型中國鄉(xiāng)村風(fēng)格的園林景觀區(qū)。陳家桅桿：在壽安，是清代咸豐年間翰林陳宗典建的，占地10 畝，大小庭院12 個，可稱為清代川西民居的“大觀園”； 魚鳧古城：魚鳧朝代成都平原的早期城市，就是溫江的“魚鳧城”；華陽 國志蜀志記載山地文明的先驅(qū)蠶叢羌，翻岷山，沿雁門東岸，越玉壘， 過九峰，進(jìn)入四川盆地的邊沿，開始在 偂江河捕魚、生活；善于水性和捕魚 的魚鳧，掌握了 偂江河魚的生活習(xí)性，每年三四月份帶領(lǐng)部落人到小魚洞捕 魚

28、解決饑餓，而獲“魚鳧”的美稱，并成為部落的首領(lǐng)。遺址位于溫江城北 萬春魚鳧村，屬成都平原腹心地帶，古城面積約 32 萬平米，底部墊有卵石 層。城垣用斜坡堆積夯筑而成。出土文物、石器以磨制的小型石磅為主，陶 器以夾沙陶為主，魚鳧王是在柏灌王之后的第三代蜀王，這是一個發(fā)展非常 繁榮的年代，一般認(rèn)為三星堆文化遺址三四期應(yīng)屬于魚鳧時期。5、便利的交通溫江距離成都 18 公里，自駕車有四條可直達(dá)溫江，成溫邛高速、光華大道、 鳳溪大道、花卉大道；在建項目地鐵 4 號線距離項目余 200 米，預(yù)計 2012年開通運(yùn)行； 成（都）青（城山）旅游快速通道于 2007年7月 20日前將全面通車，道路 全長 42.

29、1 公里雙向 6 車道，設(shè)計時速為 80公里，從成都出發(fā)，經(jīng)光華大道、 溫江壽安鎮(zhèn)，跨金馬河進(jìn)入都江堰市，再經(jīng)都江堰柳街鎮(zhèn)、安龍鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn) 直通青城山，最快僅需 40 分鐘左右。小結(jié) ：中國的酒店業(yè)是發(fā)展日新月異， 溫江的市場狀況好， 適合在溫江城區(qū)建造 一家基礎(chǔ)配套設(shè)施完善的酒店。 溫江現(xiàn)在正缺少這樣的酒店， 我相信， 在這樣的 市場狀況下，投資酒店是最好的選擇。第四部分產(chǎn)品定位1、地塊解剖占地面積：900平方米容積率：2.0總建面：1800平方米2、修建規(guī)劃總共修建三層，每層600平方米第一層：設(shè)大廳、前臺、儲物室、餐廳、小標(biāo)間 餐廳：100平方米。小標(biāo)間：每間40平方米，合計320平方米

30、。第二層：修建雙人間以及三人間雙人間：每間60平方米，合計240平方米. 三人間：每間80平方米，合計320平方米第三層：修建豪華套間豪華套間：每間140平方米，共四間。小結(jié)：由于規(guī)劃規(guī)劃面積比較小，整個酒店看起來并不是很大型，但是我們的規(guī) 劃則是秉著麻雀雖小，但是卻五臟俱全的宗旨來設(shè)計我們的酒店。 雖然規(guī)模不大， 但是里面的設(shè)施一應(yīng)俱全，一點(diǎn)也不遜色于大型的酒店。第五部分投資成本與稅務(wù)估算1、土地取得費(fèi)用因取得土地的時候，該宗土地為熟地，無需進(jìn)行拆遷。且酒店設(shè)計只占該宗土地 的六分之一，即900平方米。土地取得費(fèi)用估算表單位：萬元序號項目金額1土地使用權(quán)購買價格1002買房應(yīng)繳納稅費(fèi)32、開

31、發(fā)費(fèi)用估算前期開發(fā)費(fèi)用估算表單位：萬元序號項目金額1水文、地質(zhì)等勘察費(fèi)52土地平整費(fèi)用103其他費(fèi)用3合計183、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬元序號項目金額1供電工程5.152供氣工程1.383供水工程1.494其他費(fèi)用7.284、項目總投資估算項目總投資估算表單位：萬元序號項目金額1開發(fā)建設(shè)投資388.32經(jīng)營資金4093項目總投資5684合計1365.3第六部分投資收入估算與財務(wù)分析1、租賃收入估算經(jīng)過市場分析發(fā)現(xiàn)，酒店業(yè)發(fā)達(dá)，而且現(xiàn)溫江城區(qū)缺少這樣的基礎(chǔ)設(shè)施完善的酒 店，所以預(yù)測每天的出租率為 95%租賃收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項目金額1租金收入233.6/

32、 年2經(jīng)營稅金及附加12.85/ 年2.1營業(yè)稅12.85/ 年2.2城市建設(shè)維護(hù)稅12.85/ 年3合計272.15/ 年小結(jié)：經(jīng)過核算，總投資的1365.3萬元，每年的利潤為233.6萬元每年，相信 經(jīng)過幾年之后，就會收回成本，進(jìn)入利潤化階段。第七部分 風(fēng)險分析經(jīng)過分析預(yù)測，該項目可能會出現(xiàn)一下的風(fēng)險：1、政策風(fēng)險。現(xiàn)今，溫江人民政府對溫江的房地產(chǎn)市場是采取扶持的政策，所 以我們跟著政策走， 溫江的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的發(fā)展著。 但是， 如果政府的政策出 現(xiàn)變化，那么溫江的房地產(chǎn)市場也會隨之波動， 所以，該項目要緊緊的跟著政策 走，隨時關(guān)注政府對于房地產(chǎn)方面的政策。2、市場供求風(fēng)險。任何市場的供

33、給與需求都是動態(tài)和不確定的，所以這種動態(tài) 和不確定性就造成了投資的風(fēng)險。 現(xiàn)如今， 溫江的市場缺少酒店的項目， 所以我 們的投資具有可行性， 但是如果隨之而來修建了很多類似的建筑， 那么競爭力會 加大，供過于求，就會造成產(chǎn)品過剩，會帶來損失，所以，要隨時關(guān)注市場的變 化，防范風(fēng)險與未然。3、財務(wù)風(fēng)險。在經(jīng)營的過程中，由于利率或者是其他的原因的波動，可能會造 成財務(wù)波動，所以要防范財務(wù)風(fēng)險。小結(jié)：進(jìn)過分析與預(yù)測，該項目的運(yùn)行風(fēng)險較小。 只要做好了防范以及應(yīng)急措施， 此項目就不會出現(xiàn)大的問題。 第七部分風(fēng)險分析經(jīng)過分析預(yù)測，該項目可能會出現(xiàn)一下的風(fēng)險：1政策風(fēng)險?，F(xiàn)今，溫江人民政府對溫江的房地產(chǎn)市

34、場是采取扶持的政策，所 以我們跟著政策走，溫江的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的發(fā)展著。但是，如果政府的政策出 現(xiàn)變化，那么溫江的房地產(chǎn)市場也會隨之波動， 所以，該項目要緊緊的跟著政策 走，隨時關(guān)注政府對于房地產(chǎn)方面的政策。2、市場供求風(fēng)險。任何市場的供給與需求都是動態(tài)和不確定的，所以這種動態(tài) 和不確定性就造成了投資的風(fēng)險。 現(xiàn)如今，溫江的市場缺少酒店的項目，所以我 們的投資具有可行性，但是如果隨之而來修建了很多類似的建筑， 那么競爭力會 加大，供過于求，就會造成產(chǎn)品過剩，會帶來損失，所以，要隨時關(guān)注市場的變 化，防范風(fēng)險與未然。3、財務(wù)風(fēng)險。在經(jīng)營的過程中，由于利率或者是其他的原因的波動，可能會造 成財務(wù)波動，所以要防范財務(wù)風(fēng)險。小結(jié)：進(jìn)過分析與預(yù)測，該項目的運(yùn)行風(fēng)險較小。只要做好了防范以及應(yīng)急措施， 此項目就不會出現(xiàn)大的問題。其他 其它計計算算參 數(shù)參數(shù)按 國家或 地方有 關(guān)文件 選取。臨設(shè)一期般或 經(jīng)企業(yè)營共期有內(nèi)的由政于策風(fēng)所處險，的經(jīng)包括濟(jì) 國環(huán)境家和宏經(jīng)觀調(diào)濟(jì)控條 政件策的變化財政貨致使幣實(shí)政策際的稅經(jīng)收濟(jì) 效政策益與預(yù)可能期對的項經(jīng)目濟(jì)效今益后的相背運(yùn)作離。產(chǎn)對生經(jīng)影響濟(jì)。環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件，應(yīng)以宏觀和 微觀兩