全國房地產行業(yè)月報（9月刊）

1、目錄 HYPERLINK l _bookmark0 本期看點 2 HYPERLINK l _bookmark1 1、新房市場 3 HYPERLINK l _bookmark2 全國客戶看房熱度指數(shù) 3 HYPERLINK l _bookmark3 全國新房供求走勢 4 HYPERLINK l _bookmark4 全國供應 4 HYPERLINK l _bookmark5 全國成交 5 HYPERLINK l _bookmark6 分線城市成交走勢 6 HYPERLINK l _bookmark7 分區(qū)域城市成交走勢 7 HYPERLINK l _bookmark8 2、土地市場 9 HYPE

2、RLINK l _bookmark9 全國土地成交走勢 9 HYPERLINK l _bookmark10 全國土地分線成交 10 HYPERLINK l _bookmark11 全國土地分區(qū)域成交 11 HYPERLINK l _bookmark12 城市土拍熱度排行榜 13 HYPERLINK l _bookmark13 3、地產金融環(huán)境 14 HYPERLINK l _bookmark14 典型房企融資量價監(jiān)測 14 HYPERLINK l _bookmark15 居民房貸量價監(jiān)測 16 HYPERLINK l _bookmark16 后市研判 17本期看點1、 “金九”成色不足、旺季不

3、旺，月末呈現(xiàn)“翹尾”9 月全國客戶看房熱度指數(shù)與推貨節(jié)奏相關，上旬供應放緩、交投平淡，看房指數(shù)回落，中下旬隨著供應節(jié)奏加快，看房指數(shù)提升明顯。全國監(jiān)測 40 城商品住宅成交量環(huán)比小幅上升 3%，同比上升 12%，同比漲幅趨緩，節(jié)前蓄力搶開。7、8 月“淡季不淡”，9 月“旺季不旺”，市場交投氛圍小幅下降。從國慶監(jiān)控情況來看，整體市場氛圍延續(xù) 9 月趨勢，一線交投氛圍熱度高，二線城市表現(xiàn)平淡，三四線市場熱度回落。海西區(qū)域表現(xiàn)好于去年同期，福州供應放量帶動成交上升，成交同環(huán)比雙漲；華東區(qū)域熱度有所回落，杭州調控升級后客戶心態(tài)有所轉向，成交同比下降 22%；華南區(qū)域熱度高企，創(chuàng)近兩年內新高。廣州供應

4、帶動成交，成交同環(huán)比分別上升 96 和 57%；環(huán)廣城市如佛山、肇慶熱門區(qū)域供應放量，市場交投氛圍提升明顯。展望后市，調控影響持續(xù)發(fā)酵，客戶預期漸變，四季度房企將加大搶收力度。2、土地供求居年內次高位，華南、華北區(qū)域交投提升明顯全國重點 55 城宅地供求呈現(xiàn)上升，供應及成交同環(huán)比均實現(xiàn)雙增，部分重點三四線城市供求回暖。華南土拍市場活躍，廣州以攬金超 270 億元位列榜首、領跑全國，惠州、東莞多宗地競爭激烈，溢價率高企；華北多城放量明顯，土拍熱度提升顯著，天津土拍成交量達年內新高；中西部區(qū)域放量明顯，華東區(qū)域熱度維持，其中三四線熱度上升明顯。2 / 193、9 月房企融資規(guī)模連續(xù)兩月收縮，融資新

5、規(guī)影響漸現(xiàn)根據(jù) 45 家上市房企公開口徑監(jiān)測，9 月典型房企融資總量 1269億元，較 8 月環(huán)比回落 68 億元，已連續(xù) 2 個月呈現(xiàn)回落態(tài)勢。其中境外債發(fā)行規(guī)模銳減超 180 億元.融資新規(guī)帶來的影響逐漸顯現(xiàn)。 近期有傳言監(jiān)管機構要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規(guī)模，后續(xù)影響有待觀察。1、新房市場全國客戶看房熱度指數(shù)9 月全國客戶看房熱度指數(shù)與推貨節(jié)奏相關，月末提升明顯。根據(jù)保利投顧研究院監(jiān)測，9 月全國客戶看房熱度指數(shù)為 138，客戶看房意愿主要受月內供應節(jié)奏影響：上旬供應放緩，交投氣氛較 為平淡，看房指數(shù)回落；中下旬推貨力度加大，看房指數(shù)提升明顯。圖：全國客戶看房

6、熱度指數(shù)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理*全國客戶看房熱度指數(shù)：以保利投顧研究院監(jiān)測的來訪數(shù)據(jù)為基礎，以 2017 年 1 月為基點進行指數(shù)化處理。全國新房供求走勢全國供應9 月供應月末現(xiàn)高峰，中下旬推貨節(jié)奏顯著加快，備戰(zhàn)“銀十”。9 月重點 40 城商品房供應面積 4222 萬，環(huán)比上升 44%，同比上升 2%。供應呈現(xiàn)“先平后翹”的特征，月末房企加大推貨力度，節(jié)前“搶開”現(xiàn)象明顯，提前迎戰(zhàn)“雙節(jié)”黃金周。華東區(qū)域供應呈現(xiàn)分化。上海延續(xù)年內供應高位，同比增長27%，規(guī)模超 110 萬，郊區(qū)成供貨主力；南京、杭州供應井噴，兩城同環(huán)比全線飄紅；合肥已連續(xù)兩個月供應同環(huán)比保持雙漲，房企推貨表現(xiàn)積極

7、；常州調控升級后，推貨節(jié)奏放緩，供應同環(huán)比分別下降 15%和 6%，供應同比為年內首次轉負；寧波新政預售收緊導致供應不如預期，環(huán)比經過兩個月負增長之后回正，但仍低于去年同期，同比下降16%。華南區(qū)域本月供貨積極，廣州供應量為 2018 年以來的峰值，供應環(huán)比增幅翻倍，同比增長 76%；深莞供應較上月有所回落，環(huán)比跌幅超20%，但仍好于去年同期水平，其中深圳新房市場新增供應活躍，不少熱點剛需盤集中入市，同比增長 16%；佛肇月末加大推貨力度，其中佛山多個新盤入市，環(huán)比增長 22%，肇慶供應環(huán)比實現(xiàn)翻倍。海西、華中區(qū)域供應放量明顯，福州新房市場新增供應活躍，供應同環(huán)比增幅均翻倍；漳州結束連續(xù)兩個月

8、供應同環(huán)比負增長，本月實現(xiàn)回正；長沙節(jié)前搶開，供應同環(huán)比漲幅分別為 54%和 85%。東北區(qū)域供應持續(xù)低迷，長春受調控新政影響，房企整體推貨意愿較弱；大連供應環(huán)比小幅上升，但同比下降 66%，降幅明顯。圖：全國 40 城商品住宅供應走勢（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理全國成交：旺季不旺，“金九”成色不足，月末呈現(xiàn)“翹尾”。9 月重點 40 城商品房成交面積 3332 萬，環(huán)比小幅上升 3%，近三個月表現(xiàn)持平，同比上升 12%，漲幅趨緩。7、8 月“淡季不淡”，9月“旺季不旺”、節(jié)日效應較淡，市場交投氛圍小幅下降。月內迎來 “翹尾”行情，上旬普遍推貨節(jié)奏放慢，供求表現(xiàn)平淡，中下旬加大推

9、貨、節(jié)前搶開，供求提升明顯。圖：全國 40 城商品住宅成交走勢（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理分線城市成交走勢延續(xù)分化態(tài)勢，一線交投熱度高、三四線熱度回落。一線城市 9 月成交 507 萬，環(huán)比上升 28%，同比上升 77%。廣州供應大幅放量，帶動成交上升，成交同比漲幅達 96%，深圳熱度延續(xù)，新房限價政策與高性價比剛需新盤將客戶導向新房市場，“金九打新”現(xiàn)象明顯；上海月末供應放量促進成交提升，成交集中于熱門項目和郊區(qū)剛需盤；北京供應經歷兩個月負增長之后回正，節(jié)前集中供應，供應拉動成交走高。二線城市 9 月成交 1943 萬，環(huán)比上升 5%，同比上升 10%。市場呈現(xiàn)區(qū)域化差異：福州

10、供應大幅增長，交投氛圍提升，疊加外圍區(qū)域個別項目大幅降價促銷，成交較去年同期翻番；南京月末多個項目集中入市，但受調控政策影響，表現(xiàn)兩級分化：主城熱門項目一房難求，熱門板塊的邊緣項目、外圍板塊等，受價格預期回落影響，去化乏力；寧波成交同比上升 49%，主城限購導致客戶外溢，奉化等外圍區(qū)域成為熱點區(qū)域。重點三四線城市 9 月成交 883 萬，環(huán)比下降 11%，同比下降 3%。整體市場熱度回落，各城表現(xiàn)分化?；葜轃岫冉洑v高位后呈現(xiàn)回落，市場回歸平穩(wěn)，成交量同環(huán)比均轉負，分別下降 16%和 56%；佛山加快新盤入市步伐，月末推貨力度加大，主要集中于禪南順熱門區(qū)域，成交同環(huán)比分別上升 33%和 16%；

11、無錫受調控政策升級影響，供求兩端同環(huán)比均負，市場持續(xù)平穩(wěn)。圖：全國分線城市商品住宅成交走勢（萬）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理分區(qū)域城市成交走勢海西區(qū)域表現(xiàn)好于去年同期；華南區(qū)域廣州及環(huán)廣地區(qū)熱度高企；華東區(qū)域調控政策影響延續(xù)，市場熱度有所回落。海西區(qū)域：成交同環(huán)比分別增長 46%和 52%，漲幅明顯。其中福州、泉州、漳州多城供應放量帶動成交，福州成交供應放量，疊加外圍區(qū)域個別項目大幅降價影響，成交同比漲幅達 84%，環(huán)比增長 49%；泉州下旬迎來推貨高峰，成交同環(huán)比分別增長 4%和 2%；漳州本月推貨積極，供應帶動成交，成交同環(huán)比漲幅近 30%。華南區(qū)域：成交量同比增長 27%，成交量為年

12、內峰值，創(chuàng)近兩年內新高。廣州供應帶動成交，成交同環(huán)比分別上升 96 和 57%；環(huán)廣城市如佛山、肇慶熱門區(qū)域供應放量，市場交投氛圍提升明顯，兩城同環(huán)比均雙增；深圳新增供應主要集中在外圍區(qū)域，多個熱點剛需盤集中入市，“金九打新”熱情高漲；東莞中心城區(qū)、松山湖和濱海灣片區(qū)等熱門區(qū)域月底加推，帶動成交同比漲幅上升 41%。華東區(qū)域：調控影響延續(xù)，市場熱度回落。杭州調控升級后客戶心態(tài)有所轉向，供應放量下客戶選擇增多，供應井噴并未明顯拉動成交，成交同比下降 22%；常州調控影響持續(xù)顯現(xiàn)，同比增幅較上月收窄至 7%，環(huán)比降幅擴大至 36%；合肥房企推貨積極拉動成交，部分區(qū)域加大優(yōu)惠力度吸引剛需客，市場熱度

13、有所提升。西部區(qū)域：受成都市場高熱度帶動，同環(huán)比雙漲，分別為 21%和 17%。成都“914”新政利好剛需，性價比項目去化率及熱度高，成交同比增幅擴大至 59%。華中區(qū)域：表現(xiàn)較弱，成交同環(huán)比為負。其中，武漢通過加大供應疊加大力度促銷活動，帶動成交同環(huán)比小幅回正，分別為 3%和 2%。圖：全國分區(qū)城市商品住宅成交走勢（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理2、土地市場全國土地成交走勢土地季節(jié)性回升，居年內次高位，溢價率呈現(xiàn)小幅回落。9 月全國土地市場宅地供求量均有所回升，同環(huán)比雙增。土地供應 8690 萬，同環(huán)比分別上升 16%和 10%；成交 8151 萬，同環(huán)比分別上升 36%和 26%

14、。本月溢價率呈現(xiàn)回落，55 城平均溢價率為 14%，較上月下降 3 個百分點。圖：全國 55 城住宅用地供求價走勢數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理全國土地分線成交一線城市土地供求有所回升，溢價率回落。一線城市 9 月供求較 8 月有所上升，供應環(huán)比增長 59%、成交環(huán)比增長 31%，但整體溢價率回落 13 個百分點。北上廣多幅宅地因起拍價相對較高，多以底價成交，拉低整體溢價率。二線城市供應回落，成交持續(xù)上漲二線城市土地市場供應較上月回落，環(huán)比下降 8%，同比持平；成交量延續(xù) 8 月上漲態(tài)勢，同環(huán)比增幅擴大，分別增長 27%和 7%，溢價率基本持平。部分城市表現(xiàn)亮眼，貴陽土拍出讓為近年峰值，出讓

15、建面達 467 萬；天津的濱海新區(qū)、西安的西咸新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)出讓積極。重點三四線城市供求回暖，部分城市表現(xiàn)亮眼重點三四線城市土地供應同環(huán)比增長超 50%，成交同環(huán)比分別增長 67%和 78%，整體溢價率較 8 月下降 8 個百分點。部分城市間表現(xiàn)亮眼，惠州 9 月土拍火力全開，出讓達近年峰值，同環(huán)比漲幅明顯，新單價地王誕生。遵義、眉山等城市放量明顯，本月出讓建面均進入全國top20，表現(xiàn)亮眼。表：9 月全國各線城市住宅用地供求數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理全國土地分區(qū)域成交華南、華北交投氛圍提升明顯，中西部持續(xù)放量，華東熱度維持。華南區(qū)域：合計成交建面 883 萬，同環(huán)比增長均超 100%

16、?；葜萦瓉?2018 年以來土拍規(guī)模峰值，成交建面 443 萬，同比增幅明顯；廣州中心、近郊區(qū)域出讓較多，市場局部火熱，番禺區(qū)宅地溢價較高；東莞熱度維持高位，多數(shù)優(yōu)質地塊以封頂成交，溢價率高達 50%。華北區(qū)域：合計成交建面分別為 1443 萬，同環(huán)比分別增長 47%和 126%，市場氛圍提升顯著。濰坊、天津、青島、濟南等城市放量明顯，其中，天津土拍成交量達年內新高，成交建面達 172 萬，主要集中在濱海新區(qū)。西部、華中區(qū)域：合計成交建面分別為 1377 萬和 1668 萬，均處于年內高位水平。華中區(qū)域長沙、贛州、鄭州表現(xiàn)亮眼，成交建面均超 250 萬。西部區(qū)域貴陽、重慶放量明顯，成交量分別為

17、 467萬和 415 萬，同比分別上漲 235%和 44%。華東區(qū)域：合計成交建面 2063 萬，環(huán)比增長 22%。整體熱度有向三四線輪動的趨勢，其中鹽城、金華、紹興等城市熱度有所提高。徐州、南京、蘇州等城市成交量居前列，其中徐州成交建面超 329 萬，維持年內高位水平；南京合計成交建面 261 萬，新政后市場整體熱度有所回落，核心區(qū)域維持火熱、非熱門板塊多以底價成交。圖：9 月全國 55 城分區(qū)宅地成交情況（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理城市土拍熱度排行榜廣州、南京、重慶出讓金分列全國前三，華東占 TOP10 中 4 席9 月全國土地出讓金排名前五的城市分別為廣州、南京、重慶、杭州

18、、寧波，出讓金額均超 110 億元，其中廣州攬金超 270 億元領跑全國，共成交 10 幅宅地；華東城市在出讓金 TOP10 中占據(jù) 4 席。從土地出讓建面規(guī)?？?，全國排名前三的城市為貴陽、惠州、菏澤，其中貴陽超 450 萬，達 2018 年以來峰值。表：9 月全國土拍 TOP20 城市表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理3、地產金融環(huán)境典型房企融資量價監(jiān)測融資總量：9 月房企融資規(guī)模持續(xù)收縮，境外債發(fā)行規(guī)模銳減根據(jù) 45 家上市房企公開口徑監(jiān)測，9 月典型房企融資總量 1269億元，較 8 月環(huán)比回落 68 億元。已連續(xù) 2 個月呈現(xiàn)回落態(tài)勢，房企融資新政影響或開始顯現(xiàn)。近期有傳言監(jiān)管機構要

19、求大型商業(yè)銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規(guī)模，占比降至 30%以下，目前江蘇部分城市（南京、無錫、常州等）個人房貸額度趨緊，后續(xù)影響有待觀察。圖：典型房企融資總量（億元）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理從房企融資結構看，9 月債券融資占比回落，境內債券占比依然最高，為 48%，占比下降 1 個百分點；境外債券占比 22%，下降 12個百分點，境外債融資總量較上月規(guī)模減少超 180 億元；銀行融資和信托分列 3、4 位，占比分別為 14%，8%，較上月有所上升。圖：9 月典型房企融資結構數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理融資利率：融資成本保持相對低位，利率相對穩(wěn)定典型房企中，9 月中國

20、奧園、寶龍地產、當代置業(yè)等發(fā)債融資，利率為 4%11.5%，融資利率維持穩(wěn)定，部分房企利率略有降低。表：9 月典型房企融資成本數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理居民房貸量價監(jiān)測全國維度：9 月首、二套房貸利率微降 1BP，延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢9 月全國首套房貸利率 5.24%，二套房貸利率平均利率 5.55%，均較 8 月下降 1BP，LPR 連續(xù)數(shù)月維持穩(wěn)定，居民端房貸利率變化輕微。圖：新增居民中長期貸款及房貸利率走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，融 360，保利投顧研究院監(jiān)測整理城市維度：一線城市保持穩(wěn)定，二線僅成都利率略有抬頭典型城市房貸利率中，一線城市保持平穩(wěn)，9 月首套利率僅廣州微降 1BP，二線城市

21、方面，烏魯木齊降幅最為明顯，9 月下降 7BP，南昌、武漢、鄭州小幅下降；成都略有回升，本月上升 5BP。圖：9 月典型城市首套房貸平均利率及波動數(shù)據(jù)來源：融 360，保利投顧研究院監(jiān)測整理后市研判9 月開局平淡，“金九”成色不足，經過 7-8 月“淡季不淡”，9 月呈現(xiàn)“旺季不旺”，中下旬供應放量帶動成交回升，“翹尾”特征明顯。國慶期間延續(xù) 9 月市場態(tài)勢，節(jié)點效應較淡。展望后市，調控城市影響持續(xù)發(fā)酵、客戶預期逐步轉變，房企全年業(yè)績完成壓力較大，四季度標桿房企大概率將加大搶收力度，抓緊回籠。備注：1、全國客戶看房熱度指數(shù)：以保利投顧研究院監(jiān)測的來訪數(shù)據(jù)為基礎，以 2017 年 1 月為基點進行指數(shù)化處理。2、市場重點監(jiān)測 40 城：華北：北京、青島、濟南、煙臺、石家莊；華東：上海、南京、杭州、蘇州、無錫、嘉興、溫州、常州、紹興、寧波、合肥、湖州、