




版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
1、遠(yuǎn)洋城B1地塊定位調(diào)整報(bào)告版權(quán)聲明:本文僅供客戶內(nèi)部運(yùn)用,版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問中國(guó)一切,未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問中國(guó)書面答應(yīng),不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、援用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。謹(jǐn)呈:遠(yuǎn)洋地產(chǎn)中山開發(fā)B1地塊定位建議及整體開發(fā)節(jié)拍 定位方向1開發(fā)節(jié)拍及定位建議23初步物業(yè)開展建議中心處理問題3B1地塊總占地16.5萬,容積率約在1-2之間開發(fā)現(xiàn)狀:A地塊已全面開發(fā),小鰲溪地塊也正在開發(fā)中。B2地塊設(shè)計(jì)定位根本完成。A地塊A1-A10區(qū)A14-A6區(qū)開發(fā)中B1地塊A11-A12區(qū)小鰲溪地塊B2地塊開發(fā)中待開發(fā) C地塊地塊占地面積容積率建筑面積A60萬1.09(包括公建)88萬B116
2、.5萬1.222030萬B25.2萬1.22.56.2413萬小鰲溪9.37萬2.523.3萬C8.8萬總計(jì)99.37萬工程經(jīng)濟(jì)目的4A地塊已開發(fā)計(jì)容建筑面積約78萬,估計(jì)2021年初可根本完成銷售A地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的:總用地面積:60萬總建面:88萬含公建建筑密度:21.5%容積率:1.09綠地率:35%規(guī)劃戶數(shù):3270戶規(guī)劃總?cè)丝冢?0464區(qū)域A1A2A3A4A5A6會(huì)所A7商業(yè)A8別墅A9別墅A10別墅A14A15別墅A16用地面積6341440325692857491831250993728812325912993458648計(jì)容建面1455307458019283533961103
3、325091363991214466142165566已開發(fā)已開發(fā)已開發(fā)開發(fā)中開發(fā)中工程經(jīng)濟(jì)目的小鰲溪正處于開發(fā)中,首批單位將于9月面市。小鰲溪、B2地塊總可售建面約35萬平米,估計(jì)2021初可根本銷售完成小鰲溪經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的:總用地面積:9.37萬總建面:20萬B2經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的:總用地面積:5.2萬小鰲溪地塊B2地塊建筑面積90110125135160180戶型配比8%19%27%22%17%6%小鰲溪地塊產(chǎn)品面積:工程經(jīng)濟(jì)目的2021年銷售方案:按照20億的銷售目的,10年銷售仍以A地塊為主,另小鰲溪方案銷售約4億。時(shí)間組團(tuán)價(jià)格預(yù)估(元/平米)組團(tuán)總建面(平米)供貨面積(平米)銷售面積(平米
4、)目標(biāo)銷售金額(億元)供貨金額(億元)2010年09年剩余4.71 5.89 A46500108560108560759924.94 7.06 A16四組團(tuán)450028510.628510.622808.481.03 1.28 小鰲溪700018000080000560003.92 5.60 A9二組團(tuán)150003239014105112841.69 2.12 A14A15160005708540000 280004.48 6.40 合計(jì)271176 194084 20.77 28.34 時(shí)間類型組團(tuán)價(jià)格預(yù)估(元/平米)組團(tuán)總建面(平米)供貨面積(平米)銷售面積(平米)目標(biāo)銷售金額(億元)供貨
5、金額(億元)2011年10年剩余6.82 7.57 洋房小鰲溪7000180000100000800005.60 7.00 B2地塊6500148000100000500003.25 6.50 別墅B1別墅170004000023000149502.54 3.91 A14A15160005708517085 11959.51.91 2.73 合計(jì)20.12 27.72 2021年銷售方案:B1別墅開場(chǎng)供貨,保證別墅供貨無明顯斷檔期,緩解洋房銷售壓力。時(shí)間組團(tuán)價(jià)格預(yù)估(元/平米)組團(tuán)總建面(平米)供貨面積(平米)銷售面積(平米)目標(biāo)銷售金額(億元)供貨金額(億元)2012年11年剩余6.08 7
6、.60 小鰲溪商業(yè)150002000018000144002.16 2.70 B2地塊650014800048000432002.81 3.12 B1洋房65002600001800001170007.61 11.70 B1別墅170004000017000119002.02 2.89 合計(jì)20.67 28.01 2021年銷售方案:至2021年B1區(qū)別墅可根本消化終了,洋房銷售壓力依然偏大。從項(xiàng)目銷售角度,按每年20億的目標(biāo),洋房:別墅銷售量比為1.5:1較為均衡。而從整體供貨結(jié)構(gòu)來看,未來洋房供應(yīng)充足,別墅供應(yīng)稀缺。趨勢(shì)研判2作為中山新峰頂豪宅和城市一線豪宅新的風(fēng)向標(biāo),必需走在正確的趨勢(shì)之
7、上!第二部分:定位方向公共交通進(jìn)一步完善機(jī)遇,中山將融入珠三角“一小時(shí)生活圈。重點(diǎn)建設(shè)環(huán)珠江三角洲地域的高速公路、中山至深圳跨珠江口通道、港珠澳大橋等艱苦項(xiàng)目,當(dāng)港珠澳大橋貫穿后,由香港開車到珠海、中山或澳門,只需15至20分鐘;深中通道建成后,中山至深圳只需半個(gè)小時(shí);廣珠輕軌通車后,中山至廣州只需半個(gè)小時(shí)。中山目前正加大力度鋪設(shè)交通網(wǎng)絡(luò)“內(nèi)通外拓、 完善交通設(shè)備體系,全面建立五橫六縱九加密干線公路網(wǎng)。中珠有望盡快開通“井岸三鄉(xiāng)、拱北三鄉(xiāng)、拱北坦洲三條公交線中山縱一線與珠海金港路銜接、中山古神路與珠海大道銜接、珠海香海路與中山九加密線銜接;太澳高速從港珠澳大橋通中山。趨勢(shì)1珠江西岸經(jīng)濟(jì)開展提速
8、,廣珠輕軌、港珠澳大橋、深中大橋等交通設(shè)備使中山從“邊緣走向“樞紐12000元/6000元/19500元/20000元/10萬-15萬元/珠三角城市群價(jià)錢洼地,對(duì)周邊區(qū)域具有極強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力5000元/趨勢(shì)1未來市場(chǎng)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn),市場(chǎng)時(shí)機(jī)凸顯,市場(chǎng)復(fù)蘇期可加大“嬰兒產(chǎn)品供應(yīng)。風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)收益系數(shù)明星嬰兒現(xiàn)金牛問題蕭條期風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)收益系數(shù)明星嬰兒現(xiàn)金牛問題復(fù)蘇期獨(dú)棟聯(lián)排類別墅普通高層高層豪宅趨勢(shì)1定位方向一:市場(chǎng)存在吸引珠三角區(qū)域投資客戶的時(shí)機(jī)觀念一:交通建立助經(jīng)濟(jì)提速觀念二:珠三角價(jià)錢洼地價(jià)值:復(fù)蘇期市場(chǎng),可添加聯(lián)排、類別墅、高層豪宅等類型產(chǎn)品供應(yīng)。2021-2021年中山城區(qū)豪宅供應(yīng)量到達(dá)約400萬區(qū)域
9、項(xiàng)目總建面建筑形態(tài)容積率開工/開售時(shí)間總套數(shù)主力產(chǎn)品備注東區(qū)雅居樂庫充項(xiàng)目8.28萬高層2.2預(yù)計(jì)2010年5月開售68080-170預(yù)計(jì)均價(jià)8000元/東區(qū)萬科庫充項(xiàng)目15.27萬高層2預(yù)計(jì)2010年8月開售110-120石岐區(qū)豪逸.御華庭100萬高層3.52010年中旬開售51486-155石岐區(qū)淘金豪庭1.33萬高層2預(yù)計(jì)2010年10月開售25080-120占地:20畝石岐區(qū)中海項(xiàng)目21萬高層2.5預(yù)計(jì)2010年下半年動(dòng)工130以上西區(qū)濱江一號(hào)7.2萬高層2.5預(yù)計(jì)2010年3月份開售448170-215單價(jià)預(yù)計(jì)過萬西區(qū)奧園80萬高層/別墅2.2預(yù)計(jì)2010年9月份開售160-200洋
10、房雙拼和聯(lián)排別墅沙溪世紀(jì)新城4期118.3萬高層2.2預(yù)計(jì)2011年開售2700120商住用地僅492.4畝地塊嚴(yán)重受70/90政策影響沙溪沙溪時(shí)代地塊41.69萬高層4.5預(yù)計(jì)2010年6月動(dòng)工50-180沿用廣州時(shí)代廊橋產(chǎn)品系列五桂山雅居樂五桂山項(xiàng)目65.2萬別墅1.5預(yù)計(jì)2010年上半年開工118套(1期)144-4602012年開發(fā)完成;聯(lián)排、雙拼聯(lián)排、四孖屋趨勢(shì)215遠(yuǎn)洋城雅居樂世紀(jì)新城4期萬科時(shí)代中海御龍山奧園廣場(chǎng)城區(qū)濱江一號(hào)豪逸.御華庭淘金豪庭未來中山城區(qū)豪宅工程供應(yīng)雖然添加,但低密度產(chǎn)品集中在郊區(qū),而主城區(qū)主要以高層產(chǎn)品為主趨勢(shì)2定位方向二:低密度產(chǎn)品最大化觀念一:未來3年豪宅
11、供應(yīng)量達(dá)400萬平米觀念二:主城區(qū)供應(yīng)以高層為主觀念三:低密度產(chǎn)品供應(yīng)主要集中在近郊價(jià)值:主城區(qū)低密度產(chǎn)品供應(yīng)稀缺主城區(qū)房地產(chǎn)開展平穩(wěn),改善性需求占據(jù)城區(qū)主流置業(yè)需求。從GDP、人均可支配收入、投資客數(shù)量、二手房成交量等數(shù)據(jù)來看,中山主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)封閉而穩(wěn)定。上世紀(jì)90年代初開場(chǎng),市委市政府斥巨資實(shí)施“安居工程,城鎮(zhèn)居民住房越來越寬闊,住房配套設(shè)備日趨完善 中山日?qǐng)?bào)2021年12月2007年中山城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)33平米,這一數(shù)據(jù)在珠海僅為28平米。“安居工程”、33平米的人均面積奠定了中山市場(chǎng)主力銷售中大面積單位及價(jià)格波動(dòng)小的市場(chǎng)基調(diào)。趨勢(shì)3100-180平米面積段改善性產(chǎn)品是市場(chǎng)的供銷主
12、力,占到整體銷售的70%。10個(gè)工程共推出12515套單位,推貨主要集中在100以上的面積,推出10140套,占81%消化量的比例與推出量比例相當(dāng),但180平米以上的大戶型消化速度表現(xiàn)偏慢。120-144面積段銷量最高,到達(dá)27%;100-120及144-180平米面積段消化量相當(dāng)。趨勢(shì)3結(jié)合市場(chǎng)走量的主力產(chǎn)品,180平米以上產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力較大取平均的消化時(shí)間,18.4個(gè)月,得出10個(gè)工程各個(gè)產(chǎn)品段的平均的消化速度,100-180面積區(qū)間的速度是其他面積段的2-3倍。趨勢(shì)3項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量市場(chǎng)消化量換算為年消化速度市場(chǎng)需求比例剩余貨量可供消化時(shí)間(月)市場(chǎng)需求量化打分剩余量消化時(shí)間量化打分綜合量化
13、打分未來需求排名備注80-9021411358101914%10 6.4 9.4 15.8 4 緊湊型產(chǎn)品100-12029832376178224%7 8.4 9.6 18.0 2經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品120-14445303252243933%12 109.2 18.0 1舒適型三房為主144-18026772171162822%4 8.0 1019.2 2未來產(chǎn)品定位重點(diǎn)180以52 5510.0 5創(chuàng)新產(chǎn)品形態(tài),控制總量備注:1、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以2021年1月-2021年12月中山市預(yù)售網(wǎng)公布的信息為準(zhǔn),各工程未來的推出量以踩盤數(shù)據(jù)為來源2、綜合市場(chǎng)需求、剩余產(chǎn)品去化時(shí)間得出綜
14、合量化分,確定市場(chǎng)未來需求方向。120180平米居家型三房和四房是絕對(duì)主流。控制面積+產(chǎn)品創(chuàng)新是未來中山市場(chǎng)的開展趨勢(shì)趨勢(shì)3定位方向三:現(xiàn)金流產(chǎn)品主力面積在120-160平米,下限在100平米,上限在180平米左右。觀念一:改善性需求占據(jù)城區(qū)主流置業(yè)需求觀念二:100-180平米面積段改善性產(chǎn)品是市場(chǎng)的供銷主力,占到整體銷售的70%價(jià)值:控制面積+產(chǎn)品創(chuàng)新以提升產(chǎn)品價(jià)值少數(shù)12個(gè)工程銷售量占據(jù)中山市場(chǎng)整體銷售量的半壁江山國(guó)土局3月4月5月6月7月(1-26)平均速度單價(jià)凱茵新城1721721881381491644800遠(yuǎn)洋城157185128136791375500世紀(jì)新城129225123
15、82691253800城市風(fēng)景11262616243684000中信左岸7358533442524500翠林華府5121284918333500-4000帝璟東方2026362328276500合生帝景苑023391918204200水云軒272014320176800百合家園209162112165000100套/月以上50套/月左右30套/月以下大盤傾銷方式,以速度換空間。是中山主城區(qū)市場(chǎng)的第一類明星,占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)消化量。趨勢(shì)4“慢工出細(xì)活精品方式,以空間換速度。是中山主城區(qū)第二類明星,占據(jù)價(jià)錢高點(diǎn)。世紀(jì)豪庭均價(jià):8500水云軒均價(jià):7000奕翠園均價(jià):8000白朗峰估計(jì)均價(jià):15000趨
16、勢(shì)4中山中大規(guī)模高層豪宅平均主力區(qū)間在200-250平米,中小規(guī)模工程到達(dá)500平米左右。遠(yuǎn)洋城凱茵新城世紀(jì)新城奕翠園水云軒世紀(jì)豪庭白朗峰300平以上項(xiàng)目名稱套數(shù)主力戶型遠(yuǎn)洋城105256平米凱茵新城63200-260平世紀(jì)新城318170-220平奕翠園506200-250平水云軒1466200-280平世紀(jì)豪庭1000180-200平白朗峰734400-500平100-150平200-300平150-200平趨勢(shì)4定位方向四:明星產(chǎn)品主力在200-250平米,下限在180平米,上限在300平米左右。觀念三:高端客戶需求放大下限180平米以下經(jīng)濟(jì)型四房逐漸退出豪宅視野主力暢銷區(qū)間200-25
17、0平米高端客戶購房的集中區(qū)域上限300平米以上高層產(chǎn)品銷售速度明顯放緩觀念二:一線城市的城市豪宅趨同,價(jià)錢、面積雙增長(zhǎng)。面積:城市豪宅主力面積將到達(dá)200-250平米,溫馨指數(shù)到達(dá)房均50-60平米。上限:高層300平米下限:客戶認(rèn)知180平米邊緣化主流需求:200-250平米整體開發(fā)節(jié)拍3第三部分:開發(fā)節(jié)拍及定位建議場(chǎng)地東面長(zhǎng)江路南環(huán)路南面護(hù)坡西面護(hù)坡中部山體地塊東南面均為城市快速干道,中部為山體,地塊不方正,且有市政道路穿過,具有較大開發(fā)難度工程四至臨近興文路,小鰲溪銷售中心,便于工程整體展現(xiàn)推進(jìn)。內(nèi)有山體,地形高差較大。內(nèi)有山體,有一定地形高差,環(huán)境較好,可營(yíng)造內(nèi)部本身景觀,可營(yíng)造低密度
18、類產(chǎn)品。地勢(shì)較為平坦,內(nèi)部資源條件普通,用地價(jià)值普通。臨南外環(huán)路及長(zhǎng)江路。尤其是臨南外環(huán)一次,噪音要素影響較大。block1block2block4block3地塊價(jià)值分析價(jià)值分區(qū)原則權(quán)重B1B2B3B4進(jìn)入性15%10606昭示性15%02108資源的可利用性35%81005景觀的可利用性20%61008噪音影響15%510010價(jià)值實(shí)現(xiàn)6.258.21.56.95價(jià)值排序3142地塊價(jià)值排序:BLOCK2BLOCK4BLOCK1BLOCK3產(chǎn)品攻略應(yīng)對(duì)目的為難:容積率極致分解,剔除中間價(jià)值產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。產(chǎn)品戰(zhàn)略一:低密度產(chǎn)品最大化最終戰(zhàn)略:低密度產(chǎn)品最大化不設(shè)置洋房型的中間產(chǎn)品,而
19、設(shè)置景觀高層。產(chǎn)品分布A區(qū):TH111套C區(qū)半島區(qū):TH86套、獨(dú)棟7套TH雙拼/4聯(lián)/6聯(lián)獨(dú)棟E區(qū):高層組團(tuán)大平面:130/170/190平米空中復(fù)式F區(qū):高層組團(tuán)D區(qū):別墅+THB區(qū):空中別墅153套星河丹堤根底目的:總用地面積:200322平方米總建筑面積:360580平方米總住宅面積: 358780平方米容積率:1.8建筑密度:24%案例自創(chuàng)產(chǎn)品戰(zhàn)略二:高層最優(yōu)化與低密度最大化的平衡,實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。后期高層產(chǎn)品最優(yōu)化,引入空中別墅概念,與別墅籠統(tǒng)一致二層一層空中別墅實(shí)現(xiàn)均價(jià)27000元/平米以上與先期聯(lián)排實(shí)現(xiàn)價(jià)錢不相上下產(chǎn)品戰(zhàn)略二:高層產(chǎn)品最優(yōu)化最終戰(zhàn)略:創(chuàng)新高層產(chǎn)品研討空中別墅約2
20、60平米4房空中別墅:1、面寬10.5米2、與別墅同樣前庭后院3、區(qū)隔房間少,面積大B區(qū):?jiǎn)栴}:有資源但并非最好4/6層,如何與先期別墅籠統(tǒng)一致?后期高層以空中別墅為主220-260平米案例自創(chuàng)鳥瞰圖雙拼別墅 12套, 420平米聯(lián)排別墅 81套, 290-350平米疊拼別墅6層 36套, 300平米會(huì)所幼兒園高層18-27層 318套, 180-350平米主入口僑香路香梅路香蜜湖案例自創(chuàng)戶型面積區(qū)間 套數(shù)套數(shù)比高層3房184306.7%4房238-24518441.2%5房2914810.7%獨(dú)棟復(fù)式327-329449.8%頂層復(fù)式342-434122.7%疊拼300368%聯(lián)排290-3
21、778118%雙拼420122.7%合計(jì)447100%占地面積:93544平米建筑面積:131000平米,容積率:1.4其中別墅區(qū)容積率:0.7戶數(shù):共447套別墅區(qū)與高層區(qū)建筑面積比:1:2.5產(chǎn)品組合,低密度產(chǎn)品最大化,與高層豪宅產(chǎn)品最優(yōu)化平衡,以實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值最大化。香蜜湖1號(hào)多元化的產(chǎn)品組合/產(chǎn)品互為資源/低密度產(chǎn)品最大化/標(biāo)桿產(chǎn)品的溢價(jià)要素/實(shí)現(xiàn)利益最大化別墅+空中別墅明星組合,高層洋房+低層洋房現(xiàn)金流產(chǎn)品組合規(guī)劃實(shí)際二期啟動(dòng)高層洋房區(qū)約14萬平米首期啟動(dòng)別墅區(qū)約3萬平米四期啟動(dòng)高層洋房及空中別墅產(chǎn)品約8萬平米三期啟動(dòng)低層洋房及類別墅產(chǎn)品約3萬平米高層產(chǎn)品價(jià)值兌現(xiàn),實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)高層現(xiàn)金流
22、+空中別墅延續(xù)遠(yuǎn)洋城整體別墅供貨節(jié)拍別墅產(chǎn)品氣勢(shì)奠定工程高端籠統(tǒng)北側(cè)高層啟動(dòng),延續(xù)工程整體展現(xiàn)推進(jìn)高層現(xiàn)金流+低層洋房回現(xiàn)低層洋房構(gòu)成差別化產(chǎn)品供應(yīng)1234B1地塊分期開發(fā)戰(zhàn)略整體供貨構(gòu)造多元化,地塊內(nèi)部?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)提升2011年2012年2013B1別墅目標(biāo)2.5億(1.5萬平米)2億(1.2萬平米)B1洋房目標(biāo)7.6億(11.7萬平米)10億(14萬平米)開發(fā)策略起勢(shì),奠定項(xiàng)目高端形象穩(wěn)定現(xiàn)金回流延伸產(chǎn)品價(jià)值,回收利潤(rùn)產(chǎn)品策略低層住宅明星+現(xiàn)金牛高層現(xiàn)金牛高層明星高層現(xiàn)金牛+高層明星低層現(xiàn)金流物業(yè)功能獨(dú)棟+雙拼+聯(lián)排高層居家3房、4房高層大平面高層居家3房、4房+復(fù)式+樓王低層洋房+類別墅明星
23、現(xiàn)金流+明星現(xiàn)金流規(guī)劃分期1期A. 別墅1別墅戶型建筑面積() (不含贈(zèng)送面積)面積比例總面積客戶分類現(xiàn)金流產(chǎn)品創(chuàng)新聯(lián)排160-18010%30000外來度假自用客戶/外來度假保值客戶普通聯(lián)排200-22030%-35%本地自用客戶明星產(chǎn)品雙拼240-32035-40%本地頂級(jí)自用客戶獨(dú)棟350-40015%-20%2期. 高層戶型戶型面積()面積比例總面積指標(biāo)客戶分類三房100-12010%約14萬本地投資型、自住型客戶三房120-14030%本地自用客戶三房、四房140-16040%本地改善性自用客戶四房160-18020%23期. 低層3低層洋房戶型戶型面積()面積比例總面積指標(biāo)客戶分類
24、現(xiàn)金流產(chǎn)品多層洋房110-16030%-40%約30000外來度假自用客戶/本地自住客戶明星產(chǎn)品花園洋房120-20040%-60%外來投資型客戶/本地自住客戶4期. 高層高層洋房戶型戶型面積()面積比例總面積指標(biāo)客戶分類現(xiàn)金流產(chǎn)品三房120-14020%-30%約80000平米本地自用客戶四房160-18040%-50%明星產(chǎn)品復(fù)式200-35010%-15%外來頂級(jí)收藏型客戶大平面200-30010%-15%43第三部分:物業(yè)建議整體規(guī)劃建議P1P2P3P4別墅區(qū)地下車庫設(shè)計(jì)建議商業(yè)會(huì)所功能規(guī)劃市政道路調(diào)整商業(yè)規(guī)劃看樓道路規(guī)劃及展現(xiàn)建議園林亮點(diǎn)建議P5P6社區(qū)商業(yè):住宅底商,將對(duì)住宅價(jià)值的
25、影響最小化商業(yè)會(huì)所:以體育休閑為主題,添加商務(wù)功能 根據(jù)商業(yè)價(jià)值最大化的原則,加強(qiáng)與小鰲溪地塊的聯(lián)系,在B1地塊北側(cè)規(guī)劃商業(yè)會(huì)所;考慮到小鰲溪及C地塊商業(yè)體量,建議在B1地塊北側(cè)高層洋房建底商,將對(duì)住宅價(jià)值的貶損最小化1、商業(yè)規(guī)劃:與小鰲溪商業(yè)及C地塊嚴(yán)密關(guān)聯(lián),以滿足社區(qū)商業(yè)需求為主借鑒深圳城市豪宅會(huì)所,主要集中2-3種以上綜合配套設(shè)施,體育配套設(shè)施是會(huì)所必備的功能之一;體育功能:籃球場(chǎng)、壁球室、桌球室,舞蹈室,乒乓球室,健身室,桑拿按摩休閑功能:休息廳,棋牌,咖啡吧,書吧,影音室,親子閱覽室商務(wù)功能:接待大堂、會(huì)議室2、商業(yè)會(huì)所功能規(guī)劃:與A地塊會(huì)所功能構(gòu)成互補(bǔ),多重功能復(fù)合,配置晉級(jí)南會(huì)館
26、:西餐廳-繽紛西岸灣區(qū)會(huì)館主場(chǎng):中航健身會(huì)、盈兒特藝養(yǎng)生愛加麗都西餐廳、ING英語進(jìn)展時(shí)、文化藝術(shù)中心洗衣中心項(xiàng)目 功能中信紅樹灣休閑功能+體育功能+商務(wù)功能波托菲諾美容功能+體育功能香蜜湖1號(hào)體育功能3、市政道路調(diào)整:利用市政道路標(biāo)高,將規(guī)劃市政路整體下沉,充分利用規(guī)劃市政路上方空間打造公共園林景觀,堅(jiān)持地塊的完好性,從而將住宅價(jià)值最大化 42聯(lián)排3.5米高層高層高層北南4.5米綠化隔離帶宅間綠化規(guī)劃市政路道路下沉使工程能利用市政規(guī)劃路的上空較好的打造工程的公共空間;道路下沉有利于堅(jiān)持工程兩塊地之間的關(guān)聯(lián)性;道路下沉能保證居住區(qū)的純粹性19.0018.0021.50綠化隔離帶4、中心園林規(guī)劃
27、建議:迷他紐約中央公園,發(fā)明一個(gè)調(diào)和的空間 利用南北區(qū)之間的綠化帶,設(shè)計(jì)參與性較強(qiáng)的草地景觀,彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)部缺乏大面積集中游憩空間的缺乏。假日,在綠樹成蔭的草地上,一家大小在此野餐,不失為一大樂趣。 中心休憩廣場(chǎng)可設(shè)置綠化,小品和參與性的雕塑,在注重欣賞性的同時(shí),注重加強(qiáng)空間的交往和參與。5、看樓道路及展現(xiàn)規(guī)劃建議:種植高大喬木進(jìn)展視野管理,防止地塊外圍環(huán)境的干擾6、別墅區(qū)地下車庫設(shè)計(jì)建議:別墅區(qū)采用全地下車庫設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)人車分流參考案例萬科蘭喬圣菲/萬科棠樾萬科 棠樾:中國(guó)獨(dú)一人車分流、每戶3車位TOWNHOUSE戶均實(shí)踐可停57輛,各個(gè)車位均能直接入戶、車庫自然采光通風(fēng)地下室長(zhǎng)約22米,除三個(gè)
28、車位的面積以外,其他還有至少約200平方米的贈(zèng)送面積。人車分流、戶均3車位意味著地下車位橫展面積對(duì)應(yīng)的地面的TOWNHOUSE面寬將極度擴(kuò)展,否那么就無法實(shí)現(xiàn)戶均3車位配置。萬科棠樾一期悅水莊A戶型建筑約340平方米。其面寬超越12米,這種面寬僅次于獨(dú)立別墅甚至超越一些獨(dú)立別墅的面寬;對(duì)于戶內(nèi)來說,因全地下停車,因此室內(nèi)地面必要經(jīng)過躍層以滿足車庫層高的需求,室內(nèi)各層全部平層化,加強(qiáng)了運(yùn)用便利,簡(jiǎn)化了構(gòu)造。產(chǎn)品建議P1P2P3P4情景洋房產(chǎn)品建議聯(lián)排產(chǎn)品建議高層產(chǎn)品建議獨(dú)棟產(chǎn)品建議雙拼產(chǎn)品建議P5concept高層平面產(chǎn)品要求1:尺度控制ABCD2戶型面積()客廳主臥主衛(wèi)()次臥()贈(zèng)送()面積
29、()開間進(jìn)深面積()開間進(jìn)深3房129. 218.4.4.417.4.04.44.910. 611.74房175.225.14.85.221. 74.35.05.713.017.55房229.031.45.06.224.24.55.25.814.629.32007年-2021年中山熱銷戶型平均尺度客廳景觀最大化 利用山景、內(nèi)部園林等景觀資源,在戶型設(shè)計(jì)中,建議利用樓體折板型設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)客廳景觀最大化,在樓體轉(zhuǎn)角位打造端頭廳,最大化翻開客廳景觀視野面;臥室朝向最大化 戶型中務(wù)必保證居住質(zhì)量,建議主臥室必需東南向,并盡能夠?qū)崿F(xiàn)南北通,提升通風(fēng)采光,保證通透性;贈(zèng)送面積運(yùn)用最大化 將贈(zèng)送面積最大化,并
30、且保證其良好的運(yùn)用功能,盡量為可隔房為后續(xù)運(yùn)用空間。concept高層平面產(chǎn)品要求2:面積贈(zèng)送方式產(chǎn)品面積段贈(zèng)送方式(可選擇)使用功能面積實(shí)用三房100-140平米錯(cuò)層送露臺(tái)改房 130-170平米贈(zèng)送餐廳書房等功能面積臥室凸窗贈(zèng)送 陽臺(tái)常規(guī)贈(zèng)送舒適三房140-160平米四房160-180平米錯(cuò)層送露臺(tái)改房 170-230平米贈(zèng)送餐廳書房等功能面積通過院館等贈(zèng)送臥室等功能面積通過入戶花園等設(shè)計(jì)贈(zèng)送客廳面積臥室/衛(wèi)浴凸窗贈(zèng)送 陽臺(tái)常規(guī)贈(zèng)送 室內(nèi)庭院贈(zèng)送贈(zèng)送面積適用化2ABCDconcept高層平面產(chǎn)品2ABCD高層平面120-160平米主力戶型設(shè)計(jì)放大優(yōu)勢(shì)景觀,添加溫馨度及空間靈動(dòng)160平米戶型
31、:南北向露臺(tái)贈(zèng)送南北向景觀的最大化利用120平米戶型:超值N+2空間設(shè)計(jì),可隨需改造變化,空間靈動(dòng)concept高層大平面產(chǎn)品空中別墅生活打造ABCD4綠色走廊系列:環(huán)繞型/可參與性欣賞型+運(yùn)用型的花園組合1322陽光早餐廳4獨(dú)立客房生態(tài)走廊+戶內(nèi)花園系列 12錯(cuò)層露臺(tái)3入戶花園4專屬私家電梯超級(jí)無敵視野超級(jí)的空間享用如多面采光、陽光室、空中花園、絕對(duì)的通透性奢華功能享用如桑拿房、景觀衛(wèi)生間concept高層大平面產(chǎn)品頂層復(fù)式溢價(jià)ABCD4頂層復(fù)式溢價(jià)系列頂層露臺(tái)/泳池/景觀泳池奢華標(biāo)簽;頂層優(yōu)質(zhì)景觀;露臺(tái)空間享用;興趣空間空中的樹;concept純復(fù)式產(chǎn)品ABCD4創(chuàng)新復(fù)式,俯瞰別墅全景,高
32、溫馨度和附加值產(chǎn)品,將地塊價(jià)值最大化concept純復(fù)式產(chǎn)品ABCD4客廳上空餐廳上空主臥上空復(fù)式上層復(fù)式下層高附加值復(fù)式空間改房,200平米變300平米54創(chuàng)新復(fù)式,空間的多種能夠性滿足不同需求6米主臥6米客廳3米3米適用型改房:主臥隔成上下兩間房/客廳隔房3米3米3米3米3米3米享用型改房:主臥隔成一間2.2米高的夾層,可作蔵酒室、SPA室等3米3米2.2米3.8米6米客廳適用型改房享用型改房55可以是一間私人名酒收藏室;可以是一間沐浴山風(fēng)麗陽的陽光房;可以是一間專屬SPA室;享用型改房:主臥隔成一間2.2米高的夾層,可作蔵酒室、SPA室等3米3米2.2米3.8米6米客廳享用型改房主臥夾層
33、空間的類別墅運(yùn)用concept5+1洋房ABCD3本工程“5+1洋房產(chǎn)品應(yīng)立足于戶型創(chuàng)新,打造更具溫馨性及人性化的高性價(jià)比產(chǎn)品一層約143左右4房,贈(zèng)送半地下室、下沉式庭院、前后花園,情景房設(shè)計(jì);二層約130左右3房,贈(zèng)送半地下室、露臺(tái)、轉(zhuǎn)角凸窗,獨(dú)立樓梯入戶;三-五層贈(zèng)送露臺(tái)、轉(zhuǎn)角凸窗,面積分別為1203房、110 3房 、89 2房 ;六層89左右2房,贈(zèng)送頂層閣樓或者屋頂花園,五、六層可以靈敏轉(zhuǎn)化為復(fù)式構(gòu)造。高附加值大面寬戶型低總價(jià)類別墅溫馨性與人性化“5+1洋房特點(diǎn)concept情景洋房ABCD3萬科情景洋房案例自創(chuàng)情景洋房層層有贈(zèng)送,戶戶有本人的超大陽光露臺(tái),將創(chuàng)新轉(zhuǎn)化為客戶體驗(yàn)價(jià)值
34、贈(zèng)送空間,添加產(chǎn)品的附加值,創(chuàng)新性的引入退臺(tái)、夾層、地下室設(shè)計(jì),從住戶居住溫馨性、私密性出發(fā),更講究與自然充分交融的理念融入純多層建筑設(shè)計(jì)。每一戶都有本人的露天花園,盡享陽光生活concept低密度產(chǎn)品經(jīng)過產(chǎn)品的全面創(chuàng)新晉級(jí)及人性化處置全面超越競(jìng)爭(zhēng),構(gòu)成超越競(jìng)爭(zhēng)的中心產(chǎn)品力讓聯(lián)排、雙拼擁有獨(dú)棟的特質(zhì)!concept低密度產(chǎn)品別墅產(chǎn)品對(duì)私密性及私家庭院要求極高,別墅規(guī)劃方案假設(shè)道路過于密集,不利于私密性與私享性院落園林發(fā)明,建議采用“鄰里單位設(shè)計(jì)理念,道路采用盡端路方式營(yíng)造別墅產(chǎn)品需求至居住氣氛案例:星河丹堤別墅采用盡端式道路,為別墅私家庭院營(yíng)造發(fā)明條件鄰里單位:盡端式道路魚骨狀的盡端式道路TH
35、數(shù)量和品類的最大化A類常規(guī)聯(lián)排THR=0.75優(yōu):市場(chǎng)主流TH,認(rèn)可度高;劣:產(chǎn)品較缺乏創(chuàng)新,單位用地的價(jià)值量相對(duì)較低B-1類前后聯(lián)排THR=0.9;適用前提:無優(yōu)質(zhì)景觀資源B-2類前后疊拼THR=1.2-1.3;適用前提:同B類優(yōu):提高了容積率,添加了單位用地的價(jià)值量;劣:溫馨性有一定的欠缺TH院落TH住宅單元典型案例:城市山谷、鳳凰山一號(hào)B-1類:前后聯(lián)排THB-2類:前后疊拼TH典型案例:坤和西溪里普通聯(lián)排創(chuàng)新聯(lián)排關(guān)鍵點(diǎn)一:大面積會(huì)客廳、客廳挑空 表達(dá)尊貴氣派覺得別墅客戶非常注重公共空間的尊貴感,希望客廳面積盡能夠的寬闊、闊綽普通聯(lián)排concept低密度產(chǎn)品ABCD365地下室平面圖挑空
36、客廳可以表達(dá)別墅的尊貴氣派,可以產(chǎn)生完全不同于普通住宅的居住感受。關(guān)鍵點(diǎn)二:主要功能空間的大面積觀景窗 陽光和景觀帶來度假感起居室采光落地窗主臥室落地窗與陽臺(tái)次要空間的多面采光窗 客廳、主臥、餐廳多運(yùn)用落地窗以保證采光和觀景效果,但朝向前院的窗的大小要適宜,在保證良好的采光和觀景的同時(shí)留意私密性。產(chǎn)品的室內(nèi)面積有限,走廊、次臥室等次要功能空間略顯局促,運(yùn)用大面積的窗能有效改善室內(nèi)面積缺乏帶來的壓制感。concept低密度產(chǎn)品普通聯(lián)排ABCD次要空間的多面采光窗concept低密度產(chǎn)品ABCD關(guān)鍵點(diǎn)三:躍層閣樓豐富變化,表達(dá)質(zhì)量閣樓提供了豐富的室內(nèi)空間變化,而豐富的變化正是居住質(zhì)量提高的重要標(biāo)志
37、。可以作為贈(zèng)送面積,提高別墅的性價(jià)比。 普通聯(lián)排關(guān)鍵點(diǎn)四:玄關(guān)吹拔類獨(dú)棟別墅的特征 玄關(guān)吹拔處置,強(qiáng)調(diào)空間豎向的開闊,使聯(lián)排別墅更具有獨(dú)棟的特征;玄關(guān)吹拔會(huì)消除入戶時(shí)常有的局促感,構(gòu)成室內(nèi)外空間良好的過渡。普通聯(lián)排concept低密度產(chǎn)品ABCD次要空間的多面采光窗concept低密度產(chǎn)品ABCD關(guān)鍵點(diǎn)五:地下室打造別墅個(gè)性空間 添加情趣感普通聯(lián)排 結(jié)合下沉式庭院設(shè)置半地下室,不僅豐富別墅外部庭院空間,而且可以添加地下室的采光和通風(fēng)效果。普通來說地下室可以作為視聽室、貯藏室、傭人房等,設(shè)置半地下室可以擴(kuò)展地下室運(yùn)用的溫馨性。次要空間的多面采光窗concept低密度產(chǎn)品ABCD關(guān)鍵點(diǎn)六:入戶平臺(tái)與庭院相連,是聯(lián)排別墅“有地的表現(xiàn) 普通聯(lián)排次
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 印刷企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研方法考核試卷
- 家庭裝飾畫框批發(fā)考核試卷
- 園藝陶瓷的公共空間裝飾效果考核試卷
- 印刷設(shè)備生產(chǎn)過程的智能化技術(shù)應(yīng)用案例考核試卷
- 圖書出租業(yè)務(wù)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)考核試卷
- 影視錄放設(shè)備的智能鏡頭切換考核試卷
- 暖氣施工合同范本
- 簽訂重大銷售合同范本
- 口腔消毒培訓(xùn)課件
- 電商行業(yè)產(chǎn)品描述免責(zé)協(xié)議承諾書
- EPC項(xiàng)目采購管理方案
- 旅游景區(qū)旅游安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告
- 門窗安裝工程投標(biāo)書范本(二)
- 追覓科技在線測(cè)評(píng)題
- 智鼎在線測(cè)評(píng)107題
- 病歷書寫規(guī)范與住院病歷質(zhì)量監(jiān)控管理制度
- 12詩詞四首《漁家傲-秋思》公開課一等獎(jiǎng)創(chuàng)新教學(xué)設(shè)計(jì) 初中語文九年級(jí)下冊(cè)
- 金礦承包協(xié)議合同2024年
- 解讀國(guó)有企業(yè)管理人員處分條例(2024)課件(全文)
- 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基礎(chǔ)-理論、案例與訓(xùn)練(大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育課程)全套教學(xué)課件
- TD/T 1072-2022 國(guó)土調(diào)查坡度分級(jí)圖制作技術(shù)規(guī)定(正式版)
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論