公園物業(yè)管理服務(wù)方案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)公園物業(yè)管理服務(wù)方案完整版_第一部分整體管理目標(biāo)和理念公園作為面向社會(huì)一個(gè)居家、生活、休閑場所，必須委托具有較高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)來打造舒適的生活、休閑環(huán)境。相信經(jīng)過通力合作，我們有信心、也有能力將該公園打造成為武漢市東西湖區(qū)高品質(zhì)休閑園區(qū)。公園占地平方米，其中規(guī)劃道路、廣場14864平米，湖景面積約5000平米。其余區(qū)域全部為綠化景觀，針對公園的總體概況和各個(gè)要素，我公司確立了以下整體的管理設(shè)想及策劃方案。一、管理基本定位（從接管開始）：物業(yè)管理以配合為中心，促進(jìn)配合

2、公園的管理，物業(yè)管理的好壞必將直接影響到公園的整體形象，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和房屋質(zhì)量保修承諾將形成良好的市場口碑，對公園起到無形的宣傳作用，反之將成為阻礙。在此期間，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是關(guān)鍵，性價(jià)比高的物業(yè)管理對公園的宣傳將起到積極作用，根據(jù)這一特點(diǎn)，我公司將在管理初期加強(qiáng)物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，集中管理優(yōu)勢，盡快創(chuàng)出該公園的物業(yè)管理品牌，形成良好的市場口碑。二、管理理念定位樹立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念，安裝運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風(fēng)景”三個(gè)保障。（一）樹立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念堅(jiān)持“以管理服務(wù)于人，以服務(wù)奉獻(xiàn)于人、以誠心打動(dòng)人、用信譽(yù)塑造人”，打造

3、物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。不斷聽取公園游客的合理化建議和要求，及時(shí)彌補(bǔ)工作中的缺陷與不足，提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最貼心的關(guān)懷。該公園作為高端休閑區(qū)，其特點(diǎn)決定了物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴”。我公司將秉著真誠的態(tài)度，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)，試圖為游客締造最純粹的感性，使游客充滿享受舒適與生活的便捷。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的休閑環(huán)境，其環(huán)境應(yīng)該首先注重“舒適”的一面，以滿足其“理性上的基本需求”。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的專業(yè)服務(wù)，我公司將從治安、消防、車輛三個(gè)方面來搞好管理工作，同時(shí)為了滿足游客（使用人）的“安全需求”需要制定出相應(yīng)的管

4、理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓游客或使用人體現(xiàn)到生活尊貴的一面。高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理將使游客感受到檔次和身份的象征，通過我們的管理，力求讓游客滿足“受人尊重的需求”。（二）抓住三個(gè)保障：“運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風(fēng)景”。1、運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備要保證公園的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最基本的條件就是保證公園各種設(shè)施設(shè)備的可靠運(yùn)行。我們選拔綜合素質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對公園的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)，對公園的水電設(shè)備、智能化設(shè)施等進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù)，保證公園設(shè)施設(shè)備常年運(yùn)轉(zhuǎn)良好。2、安全溫馨的居住環(huán)境公園安全是正常休閑、生活的基本保障，通過我物業(yè)

5、公司的努力，營造公園安全溫馨的工作環(huán)境，保障監(jiān)控設(shè)施、消防等安保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保無重大治安案件。3、賞心悅目的公園風(fēng)景休閑、生活環(huán)境的舒適、整潔會(huì)給人一個(gè)好的心情，在做好公園清潔工作的同時(shí)，我們也將配合好綠化公司對公園內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作，做到公園內(nèi)的花卉、樹木生長正常，布局合理。三、管理方式我們將該公園的物業(yè)管理按照標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范進(jìn)行管理。在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。四、管理目的1、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強(qiáng)對整體物業(yè)管理的養(yǎng)護(hù)和對人的管理和服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞公共配套設(shè)備設(shè)施。2、創(chuàng)造

6、良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排公園各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對游客進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)公園環(huán)境。3、維護(hù)公園的權(quán)益。加強(qiáng)對游客的行為管理、維護(hù)公園的整體利益，從而有利于公園的口碑。五、管理原則根據(jù)全國物業(yè)管理?xiàng)l例、武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則，本著“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。六、管理內(nèi)容1、公園建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備房等）的維修，養(yǎng)護(hù)管理。2、公園房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備等）的維修，養(yǎng)

7、護(hù)，管理和運(yùn)行服務(wù)。（此條由甲方確定是否委托我方）3、公園規(guī)劃紅線內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。4、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。5、交通、車輛行駛和停泊管理。6、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等護(hù)管工作。7、消防管理。8、公園文化娛樂活動(dòng)。9、其他特約服務(wù)。10、物業(yè)管理檔案、資料。第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理及物資的配備第一章 管理架構(gòu)根據(jù)公園的實(shí)際情況，從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā)，不設(shè)置一些專門的機(jī)構(gòu)，一人多崗，重在管理。服務(wù)中心實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，

8、與公司簽訂年度管理目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)行年度目標(biāo)責(zé)任考核。服務(wù)中心設(shè)置一個(gè)中心、三個(gè)班組，即：客戶服務(wù)中心和工程維修班、秩序維護(hù)班、環(huán)境維護(hù)班，按照各自的分工負(fù)責(zé)本班組的工作。機(jī)構(gòu)設(shè)置圖：受托方委托方公園服務(wù)中心保潔班工程部科秩序部客服中心清潔管理湖區(qū)管理設(shè)施維修設(shè)備管理治安管理消防管理車輛管理財(cái)務(wù)管理文檔管理客戶服務(wù)公園文化注：客服中心由項(xiàng)目經(jīng)理一人負(fù)責(zé)，也就是一人多崗。第二章 管理人員配備我物業(yè)公司將本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支現(xiàn)代化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，實(shí)施先進(jìn)管理理念，保證各項(xiàng)工作高效、快速的開展，為該公園實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。在保證各項(xiàng)管理工

9、作有效落實(shí)的基礎(chǔ)上，盡可能的節(jié)省人工開支，以使有限的經(jīng)濟(jì)來源更好的發(fā)揮其效能。一、配備原則1、堅(jiān)持高素質(zhì)、業(yè)務(wù)精的高層次配備原則；2、力求精干、高效、實(shí)用；3、熱愛物業(yè)管理工作，有創(chuàng)新、奉獻(xiàn)精神。二、管理人員的配備分類和數(shù)量：崗 位崗位及人數(shù)人 數(shù)備 注服務(wù)中心經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)公園的管理客服中心主管負(fù)責(zé)客服接待投訴處理客服人員（兼文員）負(fù)責(zé)與業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)系工程部維修工全面負(fù)責(zé)工程維修、裝修負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理含電工、給排水工保潔部領(lǐng)班1全面負(fù)責(zé)清潔管理或頂班外圍保潔員1負(fù)責(zé)與外圍人行道清潔馬路、廣場、湖面保潔員2負(fù)責(zé)園區(qū)道路及大廣場清潔展覽廳三棟房子保潔2負(fù)責(zé)室內(nèi)及小廣場清潔衛(wèi)生垃圾收

10、集轉(zhuǎn)運(yùn)1負(fù)責(zé)清理園區(qū)內(nèi)所有垃圾桶秩序部主管1全面負(fù)責(zé)安全、交通管理夜班巡察1晚11點(diǎn)后巡察清場（提示離開）秩序員2門崗、巡邏崗、消防員、車管員合 計(jì)12注：此人員配置表按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置，進(jìn)場后我公司會(huì)再次根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況進(jìn)行微調(diào)。第三章 員工培訓(xùn)和考核人是企業(yè)中最重要的資源，物業(yè)管理的經(jīng)營就是人與人之間的往來，企業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競爭力的強(qiáng)弱，而教育和培訓(xùn)是提高企業(yè)人員素質(zhì)的重要手段，所以我們把培訓(xùn)人才作為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。一、培訓(xùn)目標(biāo)規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識和技能，提高物業(yè)中心全體員工的專業(yè)水平以及服務(wù)意識，

11、培養(yǎng)愛崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)隊(duì)伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好公園提供人力資源保證，確保管理人員100合格上崗，全員培訓(xùn)率達(dá)100。二、培訓(xùn)方式（一）外派培訓(xùn)：我公司每年引進(jìn)12名物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生到公園實(shí)習(xí)，引進(jìn)新觀念、新理論、新思維，達(dá)到實(shí)踐和理論的結(jié)合；選送業(yè)務(wù)骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓(xùn)班，接受新事物，學(xué)習(xí)好方法，提高業(yè)務(wù)能力。（二）崗位培訓(xùn)以公司為培訓(xùn)基地，針對不同崗位集中授課進(jìn)行崗前培訓(xùn)；實(shí)地跟班，以老帶新進(jìn)行崗中培訓(xùn)。（三）會(huì)議討論針對日常管理工作中發(fā)現(xiàn)的典型案例組織物業(yè)中心各類人員進(jìn)行討論，提高員工實(shí)際工作能力。三、培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)

12、。培訓(xùn)階段培訓(xùn)對象培訓(xùn)內(nèi)容目標(biāo)及效果培訓(xùn)時(shí)間接管前培訓(xùn)全體員工公園概況、崗位制度、工作流程、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技巧、物業(yè)管理知識等通過崗前培訓(xùn)，使公園各類管理人員基本具備上崗能力接管前日常管理培訓(xùn)新進(jìn)員工項(xiàng)目概況、物業(yè)中心規(guī)章制度、物業(yè)管理基本知識、崗位基本技能培訓(xùn)等具備上崗基本能力進(jìn)入物業(yè)中心一周內(nèi)管理人員物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓(xùn)等提高管理服務(wù)能力水平常年進(jìn)行操作層培訓(xùn)崗位技能技巧、服務(wù)意識、溝通能力提高服務(wù)水平常年進(jìn)行全體員工儀容儀表、文明禮貌用語、服務(wù)行為規(guī)范建立良好的公司文化氛圍常年進(jìn)行第四章 員工的儀表、行為規(guī)范物業(yè)管理是該公園的一個(gè)組成部分，員工的儀容儀表，標(biāo)志著物業(yè)公司形象

13、，也是公園業(yè)主（使用人）開展公園活動(dòng)的對外窗口。物業(yè)管理員工的外在表現(xiàn)形式是缺一不可的，要求我們每個(gè)員工對自己的行為有一個(gè)準(zhǔn)確的任職，將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項(xiàng)長期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的信譽(yù)度和公司形象。一、著裝所有員工一律穿制服上崗。二、儀表行為規(guī)范1、公司各崗位員工上班時(shí)間必須穿規(guī)定制服，制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。2、穿西裝制服時(shí)，領(lǐng)帶必須結(jié)正，不得卷起衣袖和褲腳。3、制服外不得顯露個(gè)人衣物和物品，制服口袋不要裝過大的物品以免鼓起。4、上崗時(shí)必須佩戴工作牌，工作牌應(yīng)端正佩戴于左胸。5、男員工不得留長發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時(shí)刻保持良好形象。三、儀態(tài)行為規(guī)范1、面對業(yè)主（或客人

14、）應(yīng)隨時(shí)保持微笑，不準(zhǔn)給業(yè)主（或客人）看臉色，向業(yè)主（或客人）發(fā)脾氣。2、和業(yè)主交談時(shí)應(yīng)全神貫注，雙眼注視對方，適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)頭稱是。不得東張西望、心不在焉。3、在業(yè)主面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬的動(dòng)作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。4、上崗時(shí)不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。5、不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物、化妝等。6、行走時(shí)不要勾肩搭背，與業(yè)主相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中穿行，請人讓路要講對不起，不得橫沖直撞，粗俗無禮。7、上班時(shí)間不準(zhǔn)大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。8、咳嗽、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。9、員工在工作、打電話或工作與人交談時(shí)，如有業(yè)主（客人）走近，應(yīng)立即打招呼

15、或點(diǎn)頭同意，表示注意到他（她）的來臨，不準(zhǔn)毫無表示或裝作沒看見。10、在為業(yè)主服務(wù)時(shí)不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應(yīng)做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。11、上班時(shí)要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸懶腰。第五章 員工獎(jiǎng)懲機(jī)制我們將實(shí)行獎(jiǎng)勤罰懶，根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對公園物業(yè)中心工作的考評，每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工，得到榮譽(yù)的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，不稱職員工進(jìn)行待崗培訓(xùn)、限期改進(jìn)、辭退等階段的處理；根據(jù)每季度的考評結(jié)果年末對管理項(xiàng)目全年工作進(jìn)行綜合評議，評出物業(yè)中心先進(jìn)個(gè)人。一、目的為維護(hù)公司聲譽(yù)，加強(qiáng)企業(yè)管理，提高管理水平，在加強(qiáng)事項(xiàng)教育的同時(shí)，對違反公司制度的

16、員工給予必要的紀(jì)律處分。二、種類（一）警告適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。（二）嚴(yán)重警告適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者（三）最后警告適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者（四）開除（或辭退）適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。三、過失性質(zhì)（一）輕微過失（違反下列一項(xiàng)者，給予警告一次）1、一個(gè)月遲到或早退三次；2、違反護(hù)管制度，拒絕護(hù)管人員檢查；3、違反安全制度但未造成后果；4、在公園內(nèi)行為不檢點(diǎn)，如大聲喧嘩、追逐打鬧；5、不講衛(wèi)生，在公園公共場所說臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰；6、工作時(shí)間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊；7、由于工作過失，造成公司財(cái)務(wù)損失

17、達(dá)成100元以上1000元以下；8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好（經(jīng)查屬實(shí)）；9、私扣業(yè)主（使用人）提出的一般意見。（二）嚴(yán)重過失（違反下列一項(xiàng)者，給予嚴(yán)重警告一次）：1、曠工一天；2、利用職務(wù)之便收取戶主或客戶錢物；3、對業(yè)主（使用人）態(tài)度蠻橫；4、公開頂撞上級，不服從指揮或故意消極怠工；5、由于工作過失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值1000以上3000元以下。（三）重大警告（違反下列一項(xiàng)者，給予最后警告一次）：1、連續(xù)曠工三天；2、接受賄賂；3、毆打他人或相互打架斗毆4、由于工作過失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值達(dá)3000元以上。（四）開除（犯有下列錯(cuò)誤，立即予以開除或辭退）1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計(jì)曠

18、工十五天；2、偷竊公司、同事或業(yè)主財(cái)務(wù)；3、用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據(jù)，從不牟取私利；4、嚴(yán)重玩忽職守，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重大損失；5、威脅上級，侮辱刁難業(yè)主及來訪客人；6、因觸犯國家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審；7、犯有其他嚴(yán)重錯(cuò)誤。四、獎(jiǎng)勵(lì)條例（一）獎(jiǎng)勵(lì)對象1、在改進(jìn)公司經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益和管理效益方面有顯著成績者；2、工作努力，深得業(yè)主表揚(yáng)者；3、在危急時(shí)刻為保護(hù)他人生命安全，保護(hù)公園財(cái)產(chǎn)方面有特殊成績者；4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻(xiàn)者；5、因其行為為公司帶來榮譽(yù)者；（二）獎(jiǎng)勵(lì)辦法凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件者，經(jīng)公司批準(zhǔn)予以確認(rèn)，獎(jiǎng)勵(lì)形式。1、授予獎(jiǎng)狀（證書）；2

19、、頒發(fā)獎(jiǎng)品或獎(jiǎng)金；3、特別加薪；4、晉級第三部分 管理規(guī)章制度公司根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度，該物業(yè)中心擬制定以下幾個(gè)方面的規(guī)章制度：一、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”（一）文明服務(wù)遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。物業(yè)中心各類員工守時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按服務(wù)準(zhǔn)則，做好各項(xiàng)服務(wù)。（二）整體環(huán)境公園公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。公園整體外貌無損壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，車輛停放整齊有序。（三）清潔衛(wèi)生公園內(nèi)公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，公園公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達(dá)到國家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。（四

20、）樓外綠化（如外包，則忽略此項(xiàng)）公園外公共綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）治安管理公園內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負(fù)責(zé)。公園內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，確保公園業(yè)主（使用）人身財(cái)產(chǎn)安全和商業(yè)機(jī)密。（六）經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)格按照國家和市有關(guān)部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無亂收費(fèi)、亂攤派行為。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)。物業(yè)中心嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會(huì)人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營。（七）設(shè)施齊備公園內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變原設(shè)計(jì)用途，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理

21、。（八）樓內(nèi)文化積極開展文化活動(dòng)，宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富，活動(dòng)開展有計(jì)劃、有制度，積極培養(yǎng)愛護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明公園。（九）機(jī)構(gòu)職能物業(yè)中心管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。召開各種會(huì)議有記錄（紀(jì)要），開展各項(xiàng)活動(dòng)有效益。資料、檔案齊全，保存完好。（十）管住關(guān)系“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主（使用人）排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。二、崗位職責(zé)（一）物業(yè)中心項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1、熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求，根據(jù)公園實(shí)際，完善有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高管理水平

22、。2、根據(jù)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂和實(shí)施公園創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃，建立健全護(hù)管、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛、市政等管理制度。3、負(fù)責(zé)護(hù)管、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。4、搞好公園公共衛(wèi)生、安全防范、車輛管理、供電、供水、消防、電梯運(yùn)行等管理和市政房屋設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。與綠化修護(hù)單位處理好關(guān)系，保證公園整體服務(wù)不受影響。并應(yīng)積極與其配合。5、負(fù)責(zé)物業(yè)維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過程的管理和控制。6、負(fù)責(zé)各類設(shè)備的運(yùn)行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。7、負(fù)責(zé)各項(xiàng)服務(wù)過程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。8、對維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。9、提高全體員工的消防安全意識，

23、消除不安全隱患。10、堅(jiān)持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（二）工程維修班崗位職責(zé)1、工程維修班在物業(yè)中心主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門開展專業(yè)維修工作。2、制定公園設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并抓好落實(shí)，及時(shí)提出設(shè)備、設(shè)施的更新和質(zhì)量管理建議。3、負(fù)責(zé)處理維修申請，及時(shí)安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場驗(yàn)證維修工作。4、組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的定期檢查工作。5、熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。

24、6、經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。7、了解本部門員工思想動(dòng)態(tài)，做好思想教育工作。（三）護(hù)管班長崗位職責(zé)1、護(hù)管班長在物業(yè)中心主任的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)護(hù)管工作并協(xié)助主任做好其他管理服務(wù)工作。2、主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行主任命令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員有良好的精神面貌，依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。3、熟悉各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握公園護(hù)管工作的規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的安全防范。4、處事公道，言行文明，對自己的缺點(diǎn)勇于改正，虛心接受工作建議和意見。5、做好護(hù)管班的月工作安排。6、經(jīng)常巡視公園檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅(jiān)持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向物業(yè)中心匯報(bào)，及時(shí)解決。7、對新隊(duì)員

25、做好培訓(xùn)及傳帶工作，了解員工思想動(dòng)態(tài)，及時(shí)做好思想教育工作，對離職人員談話，主持辦理交接工作。8、協(xié)助物業(yè)中心做好房管工作。9、每月召開一次班務(wù)會(huì)，組織講評工作。10、及時(shí)做好護(hù)管員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ?。11、定期對義務(wù)消防員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高他們的操作技能和應(yīng)變能力。12、帶領(lǐng)護(hù)管班配合其他管理服務(wù)工作。（四）環(huán)境班班長崗位職責(zé)1、保潔主管在物業(yè)中心主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施公園的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。2、負(fù)責(zé)保潔工作現(xiàn)場管理，及時(shí)了解保潔員的思想和生活動(dòng)態(tài)，解決疑難問題，并定期向主任匯報(bào)。3、熟悉公園分布結(jié)構(gòu)、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。4

26、、制訂工作計(jì)劃，加強(qiáng)組織落實(shí)，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計(jì)劃及落實(shí)各項(xiàng)工作，每月組織召開保潔分析會(huì)，總結(jié)保潔工作。（五）消防管理員崗位職責(zé)1、遵守物業(yè)中心各項(xiàng)規(guī)章制度和消防管理制度。2、熟悉公園消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點(diǎn)，掌握消火栓、滅火器、“119”報(bào)警的使用方法和程序。3、應(yīng)對消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)修復(fù)，必要時(shí)向物業(yè)中心報(bào)告，并提出預(yù)防性建議。（六）電工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。2、熟悉公園供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正常運(yùn)行。3、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運(yùn)行維修

27、保養(yǎng)制度。小修不過時(shí)，大修不拖延，會(huì)判斷和處理發(fā)生的故障和事故。4、各類電器設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行檢查，在檢修時(shí)必須切斷電源，掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護(hù)。合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍，確認(rèn)無問題后方可合閘。5、盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險(xiǎn)場所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應(yīng)采取必要的安全措施。6、積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短時(shí)間內(nèi)完成，工作完畢清理場地，完工后在維修單上填寫修理內(nèi)容及所用材料，請業(yè)主在維修單上簽字。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。7、負(fù)責(zé)消防管理及低配值班。8、每天要巡查設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，保證

28、機(jī)電設(shè)備的完好率，保持機(jī)房、設(shè)備整潔。（七）給排水工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園水泵房的運(yùn)行管理，負(fù)責(zé)所有管道的日常維修，熟悉管道閥門用途、走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設(shè)施完好。2、保證公園給排水設(shè)備的正常運(yùn)行。3、定期巡回檢查，做到小修不過時(shí)，大修不拖延，特殊維修及時(shí)報(bào)上級審批。4、工作時(shí)，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。5、工作完畢及時(shí)清理場地，清點(diǎn)工具和剩余材料，并保管好所轄工具。6、積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，接到報(bào)修電話或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的時(shí)間內(nèi)完成，完工后請業(yè)主在維修單上簽字。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。（八）護(hù)管員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，公正處

29、理各類事件，樹立護(hù)管人員的良好形象。2、堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。3、遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場，及時(shí)向上級報(bào)告，等待處理。4、積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報(bào)告。5、熟悉并掌握公園分布基本情況，加強(qiáng)管理力度，做好保密工作。6、注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。（九）巡邏崗位職責(zé)1、檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無移動(dòng)、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常時(shí)，應(yīng)立即查明原因，視情況報(bào)告帶班員或物業(yè)中心。2、檢查防火門、消防窗、路燈、開關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排

30、水管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)采取有效措施并及時(shí)報(bào)告物業(yè)中心。3、檢查機(jī)動(dòng)車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場可記下車牌號查詢處理。4、檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進(jìn)行查詢。5、熟悉和愛護(hù)公園配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即報(bào)告帶班員并迅速報(bào)警，就近采用滅火器材撲救。6、按時(shí)開關(guān)公共照明路燈，保護(hù)公園內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。7、發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。（十）車輛管

31、理員崗位職責(zé)1、懂得一般交通管理指揮知識，熟悉停車場路況環(huán)境，以及底層車庫車位使用狀況，熟悉車主、車牌號碼和停車位號碼。2、提醒和指揮司機(jī)，按路線行駛，有序停放，對不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸說。3、及時(shí)提醒車主關(guān)好車窗、門，勿將貴重物品遺留在車上。4、保持高度警惕，對停放的車輛實(shí)行巡視查看，保證車輛停放安全。堅(jiān)持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問題。5、定期檢查消防設(shè)施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時(shí)報(bào)修。6、認(rèn)真做好交接班記錄工作。（十一）保潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)公園外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。2、負(fù)責(zé)公園周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。3、負(fù)責(zé)室

32、外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。4、定期對室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運(yùn)和消殺工作。5、定期對天臺、明溝、污水池進(jìn)行清理和消殺工作。6、維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。7、積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。第四部分 各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案第一章 總體管理目標(biāo)指標(biāo)名稱管理標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄房屋零修、急修及時(shí)率100建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話維修工程質(zhì)量合格率100分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)

33、綠化完好率保潔率99保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率98落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率100加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時(shí)排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)率低于1實(shí)行24小時(shí)巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保公園的人身財(cái)產(chǎn)安全，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案總體要求做到三無，設(shè)備無故障，設(shè)施無損壞，管線無堵漏

34、，具體方案如下：一、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目示意表類 別項(xiàng) 目定期養(yǎng)護(hù)周 期內(nèi) 容實(shí)施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無損壞區(qū)內(nèi)道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無損壞區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng)暢通、無損壞停車場停車場每年一次翻新、更換舊標(biāo)識牌、消防設(shè)施檢測標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好公共標(biāo)識牌標(biāo)識牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標(biāo)識牌標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好自行車停放處

35、自行車房每年一次翻新、更換殘舊標(biāo)識牌標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)等每年二次檢測、試驗(yàn)、維修、更換傳感靈敏，使用正常供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測運(yùn)轉(zhuǎn)正常公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測、試驗(yàn)、維修、更換無損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù)1、定期檢查公園，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮公園的使用功能。2、制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。3、做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。4、大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，及時(shí)制定養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)業(yè)

36、主委員會(huì)同意后安排實(shí)施。三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作（配合好甲方工作人員的工作）1、建立聯(lián)系卡制度，與公園所有的設(shè)備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè)備始終處于最佳的運(yùn)作狀態(tài)2、將公園所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，建立驗(yàn)收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報(bào)廢等一整套臺帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清查、核對，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供數(shù)據(jù)和資料。3、派專業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入公園機(jī)房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計(jì)劃，做好管理保養(yǎng)工作。4、建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期

37、檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，保證維修合格率達(dá)到100，并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實(shí)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，確保公園無重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。一、治安管理公園實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度、外來人員出入查驗(yàn)制度、大件貴重物品出入公園登記制度等各項(xiàng)安全防范制度；制定護(hù)管人員崗位職責(zé)和切實(shí)可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，保障公園安全。（一）護(hù)管人員配備公園的護(hù)管人員共配備4名秩序人員，其中隊(duì)長1人（不脫產(chǎn)），隊(duì)員3人，值班分為白、

38、晚兩班，對公園實(shí)行24小時(shí)不間斷管理。白班3人：門崗2人，巡邏1人；（其中白班有一人為休息頂班人員）晚班1人：門崗值勤，夜間11點(diǎn)以后每小時(shí)騎自行車巡邏公園一遍。隊(duì)長在寢室備勤，有突發(fā)事件立即到達(dá)現(xiàn)場。（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們在治安管理中既要保證安全，又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來往，具體表現(xiàn)為：1、強(qiáng)化安全措施，確保公園業(yè)主（使用人）的財(cái)產(chǎn)和人身安全；2、禮貌待人，營造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕“戒備森嚴(yán)、一味盤問”的公園管理模式，達(dá)到“內(nèi)緊外松”。提高護(hù)管人員的素質(zhì)，所謂“來的都是客”，護(hù)管人員要善于察言觀色，對出入人員區(qū)別對待，不因?yàn)樽o(hù)管人員的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往

39、活動(dòng)；二、消防管理1、對護(hù)管員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，掌握國家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉公園自動(dòng)消防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。2、定期進(jìn)行消防安全檢查，護(hù)管員每天巡視公園的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn)消防火險(xiǎn)隱患；定期對消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天檢查公園自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行；每天對公園安全用電情況進(jìn)行檢查；定期對消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進(jìn)行測試，并做好記錄。3、在加強(qiáng)日常防火工作的同時(shí)，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時(shí)有效地組織自消自救，對重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立護(hù)管

40、員為主、公園工作人員為輔的消防隊(duì)，每年進(jìn)行12次實(shí)地消防方案預(yù)演。4、定期組織物業(yè)中心員工學(xué)習(xí)消防知識，對公園工作人員進(jìn)行消防知識宣傳。三、車輛管理做好公園的停車規(guī)范管理，在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志，對臨時(shí)停車車位進(jìn)行劃線，使公園內(nèi)車輛停放井然有序，保障公園道路暢通。我公司參考停車場設(shè)計(jì)，為便于管理，為維護(hù)公園的良好停車秩序，建議安裝IC卡智能停車場管理系統(tǒng)一套，將整個(gè)公園的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。物業(yè)中心將設(shè)置專門的車輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。做好公園的停車規(guī)范管理，在入口安裝減速

41、帶和禁鳴限速標(biāo)志，在公園出入口設(shè)置導(dǎo)向牌，停車場內(nèi)設(shè)置相關(guān)的交通指示牌，對臨時(shí)停車車位進(jìn)行劃線，使公園內(nèi)車輛停放井然有序，保障車輛人員安全。第四章 清潔衛(wèi)生管理方案嚴(yán)格執(zhí)行公園環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度，確保公園常年干凈整潔。物業(yè)中心主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對清潔工進(jìn)行考核。結(jié)合公園實(shí)際情況，制定如下管理方案：一、管理目標(biāo)通過嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制，確保公園公共場所保潔率達(dá)到98以上。二、人員配備及工作制度（一）人員配備：公園道路、大廣場、綠化帶白色垃圾：2名；公園水域及轉(zhuǎn)運(yùn)垃圾：1名；外圍：1人；老售樓部三棟房子及小廣場：2人；領(lǐng)班：1人（易可

42、頂班）（二）工作時(shí)間擬定上班時(shí)間為上午7：00-11:00下午15:00-18：00。（三）保潔范圍公園所有公共部位、公園外道路、停車場等。三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1、目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡。2、用干凈紙巾擦拭墻面和公共設(shè)施，無明顯污跡。3、標(biāo)識牌、公共設(shè)施目視無明顯灰塵；4、不銹鋼表面無污跡。5、垃圾桶清倒及時(shí)。6、墻角、門框上目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。7、衛(wèi)生間墻面、地面干凈，大小便器干凈。8、公園外道路、綠地?zé)o雜物等。四、清潔內(nèi)容1、公園外路面清掃，每日7小時(shí)保潔；2、公園大廳、樓梯、走廊每天打掃一次，7小時(shí)保潔，不間斷對垃圾桶收集、清運(yùn)；3、一樓大廳玻璃門每天擦拭一次

43、，樓梯玻璃每月擦拭一次；4、每周對樓內(nèi)護(hù)欄、標(biāo)識牌等公用部位進(jìn)行保潔擦拭，并不斷巡視保持干凈整潔；5、垃圾收取，固定垃圾桶每天定時(shí)收??；6、綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑；第五章 檔案的建立與管理物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。物業(yè)管理工作正式開展后，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開檔案，無論是維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)施，還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，由或是收取管理費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)等，都要用到物業(yè)檔案。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁進(jìn)，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也

44、成為必然趨勢。物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)直接形成的對國家和社會(huì)有保存價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善，物業(yè)檔案的種類也在不斷增加。一、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)1、設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的先進(jìn)手段，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。2、資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容真實(shí)的原則，根據(jù)實(shí)際資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大資料的來源渠道。二、資料分類整理收集后的所有信息資料，統(tǒng)一由檔案管理員整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。三、檔案內(nèi)容范圍

45、分類資料內(nèi)容房產(chǎn)公司提供資料產(chǎn)權(quán)資料規(guī)劃用地許可證、土地證、建設(shè)規(guī)劃許可證技術(shù)資料規(guī)劃圖、竣工圖、地質(zhì)勘察報(bào)告、竣工驗(yàn)收證明書、總平面圖、平面圖、房屋及設(shè)備使用技術(shù)資料物業(yè)中心建立的資料物業(yè)資料公園基本資料、娛樂設(shè)施資料、路標(biāo)、室號配置圖業(yè)主資料入住通知書、業(yè)主公約、業(yè)主情況登記表、裝修申請表、房屋交接單日常管理資料日常工作記錄、各類協(xié)議、各種設(shè)施設(shè)備檔案四、資料歸檔整理1、按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。2、檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯，分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。3、檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)

46、定：出室必須由物業(yè)中心主任同意，經(jīng)登記后方可借出；入室時(shí)，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。4、檔案的管理環(huán)境做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。第六章 公園、文化活動(dòng)建設(shè)協(xié)助業(yè)主（使用人）搞好各項(xiàng)公園活動(dòng)、文化活動(dòng)宣傳，重大節(jié)日協(xié)助搞好節(jié)日布置。一、設(shè)想及安排1、突出特點(diǎn)：開展公園文化活動(dòng)，逐步成為創(chuàng)建文明住宅公園宇的特色；2、找準(zhǔn)切入點(diǎn)，開展形式多樣的主題活動(dòng)、節(jié)日活動(dòng)和經(jīng)常性活動(dòng)；3、把握基本點(diǎn)，吸引業(yè)主（使用人）廣泛參與，喜聞樂見；4、設(shè)想定期舉辦公園內(nèi)業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)誼活動(dòng)，增進(jìn)業(yè)主（使用人）之間的交流。

47、二、與社區(qū)居委會(huì)的合作與社區(qū)居委會(huì)協(xié)作，共同創(chuàng)建文明公園形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防范方面，重要社會(huì)事件、國家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動(dòng)融洽與社區(qū)居委會(huì)配合開展工作。三、精神文明公約1、愛國愛樓，遵紀(jì)守法，遵守各項(xiàng)管理制度。2、不在公共場所、走廊堆放物品，占用公共場所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。3、維護(hù)公園內(nèi)房屋、水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設(shè)施。4、業(yè)主應(yīng)遵守“規(guī)范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。共同維護(hù)公園公共衛(wèi)生。5、維護(hù)公

48、共治安秩序，做好防火防盜工作，嚴(yán)禁非法攜帶槍械、彈藥，嚴(yán)禁攜帶、收藏、使用毒品和污穢物品，嚴(yán)禁賭博。6、業(yè)主互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平。7、見義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭。8、為維護(hù)安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉及到物業(yè)外觀、公園環(huán)境的行為，都應(yīng)預(yù)先提出申請，由政府有關(guān)部門審批，物業(yè)物業(yè)中心備案后方能實(shí)施，違章必究。9、支持和配合物業(yè)物業(yè)中心做好公園的管理工作，為公園管理、服務(wù)獻(xiàn)策獻(xiàn)計(jì)。第六部分 經(jīng)營核算一、增收節(jié)支計(jì)劃1、努力提高業(yè)務(wù)水平，爭取100收取服務(wù)費(fèi)；2、開展多種經(jīng)營服務(wù)；3、制定各項(xiàng)費(fèi)用開支計(jì)劃，從而達(dá)到節(jié)約開支的作用；4

49、、充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員的技術(shù)人員，降低管理成本；5、通過公司技術(shù)力量，降低設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)用，降低能耗。二、財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度根據(jù)相關(guān)管理規(guī)定，制定以下財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度。1、物業(yè)中心每年一次向甲方遞送物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支狀況；2、物業(yè)中心定期向管理委托方匯報(bào)管理情況，接受委托方的監(jiān)督和檢查。三、收入及支出測算（附件）公園物業(yè)管理服務(wù)方案二第一部分 管理理念一、服務(wù)理念以“管理服務(wù)人性化、品牌化，管理項(xiàng)目精品化、品牌化”的雙品牌思路為指導(dǎo)，始終以客戶需求，市場發(fā)展為關(guān)注焦點(diǎn)，與“業(yè)主、發(fā)展商、商家、社會(huì)團(tuán)體”真誠合作，通過對所服務(wù)項(xiàng)目精細(xì)化、專業(yè)化、前瞻性的運(yùn)營管理，

50、塑造項(xiàng)目市場品牌形象，帶動(dòng)項(xiàng)目物業(yè)市場價(jià)值的穩(wěn)步提升，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在區(qū)域市場內(nèi)可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造屬于業(yè)主、發(fā)展商、商戶、社會(huì)公眾的共同價(jià)值，塑造成都的文化名片。二、管理方針以市場為導(dǎo)向，持續(xù)不斷地引導(dǎo)和滿足客戶和公眾需求。1、以客戶滿意為關(guān)注焦點(diǎn)，根據(jù)市場變化，對客戶和公眾現(xiàn)有需求和潛在需求作出迅速、敏感的反應(yīng)及決策，引導(dǎo)和滿足客戶和公眾需求。2、提倡協(xié)作、誠信、專業(yè)、廉潔、嚴(yán)謹(jǐn)，作為每位員工的行為準(zhǔn)則，為客戶提供誠信、專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、準(zhǔn)確、高效的人性化管理服務(wù)，確保管理服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)的保值和增值。3、持續(xù)改進(jìn)，持續(xù)發(fā)展。以IS9001/IS14001為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)，不斷改進(jìn)和提

51、高管理服務(wù)質(zhì)量，通過創(chuàng)新服務(wù)，為客戶創(chuàng)造超值和持續(xù)價(jià)值。創(chuàng)造客戶、發(fā)展商、管理公司、社會(huì)公眾的共同價(jià)值及多贏，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的雙豐收。第二部份管理方案一、管理服務(wù)原則1、以市場競爭態(tài)勢、市場發(fā)展為導(dǎo)向。2、以滿足消費(fèi)者需求，協(xié)助客戶經(jīng)營為經(jīng)營管理指針。3、以客戶需求為關(guān)注焦點(diǎn)，以持續(xù)提升客戶滿意度為服務(wù)目標(biāo)。4、以項(xiàng)目商業(yè)品牌塑造，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值為經(jīng)營目標(biāo)。5、以建立完善管理體系，打造高效管理團(tuán)隊(duì)為管理目標(biāo)。6、依法管理，為發(fā)展商利益、客戶利益、管理公司整體發(fā)展服務(wù)。二、通州區(qū)人民公園項(xiàng)目分析 鑒于建設(shè)路商圈是個(gè)新興商業(yè)圈，且本項(xiàng)目是由老工業(yè)區(qū)改造而成的，商業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，如此大規(guī)模

52、集群性的以音樂為主題的商業(yè)綜合項(xiàng)目前所未有，無論是商業(yè)營運(yùn)管理還是物業(yè)基礎(chǔ)管理都是一個(gè)挑戰(zhàn)，因此我們必須在充分認(rèn)知市場競爭態(tài)勢的基礎(chǔ)上揚(yáng)長避短，提出具有通州區(qū)人民公園公園特點(diǎn)的可行、實(shí)效又具有市場前瞻性的營運(yùn)、管理思路，以先導(dǎo)者的姿態(tài)，差異化的策略取勝于未來的市場競爭。通州區(qū)人民公園公園作為商業(yè)音樂的先行者，在營運(yùn)管理過程中積累了一定的市場知名度和品牌效應(yīng)。雖然在通州區(qū)人民公園公園商業(yè)輻射范圍內(nèi)有家樂福雙橋店、北京華聯(lián)、SM廣場、財(cái)富又一城等大型商業(yè)賣場，但是也僅有財(cái)富又一城和SM廣場有局部零星的娛樂賣場，且通州區(qū)人民公園公園以17萬余平方米規(guī)模的專業(yè)經(jīng)營，必將在相關(guān)領(lǐng)域均具有舉足輕重的影響力

53、，成為建設(shè)路商圈乃至東部商業(yè)音樂的領(lǐng)跑者。三、通州區(qū)人民公園公園管理服務(wù)重點(diǎn)難點(diǎn)分析1、本項(xiàng)目是由老工業(yè)廠房改建而成，部分基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備相對老化或落后，因此需要有計(jì)劃的開展日常維保，中大修，保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2、本項(xiàng)目是以公園為載體以音樂文化為主題的一個(gè)城市綜合體，人員流動(dòng)相對較大，人員成分較為復(fù)雜，因此需要建立一支業(yè)務(wù)素質(zhì)強(qiáng)，保障有力的安保隊(duì)伍。3、本項(xiàng)目是一個(gè)以音樂文化為契機(jī)打造成都又一文化名片的實(shí)體，必將以人性化，品牌化服務(wù)為主導(dǎo)，需要建立一支高素質(zhì)的客戶服務(wù)團(tuán)隊(duì)，建立與商戶間的常效溝機(jī)制，密切與主力商戶間的關(guān)系，構(gòu)建忠誠客服團(tuán)隊(duì)，穩(wěn)定項(xiàng)目整體經(jīng)營，促進(jìn)持續(xù)發(fā)展，建立良好口碑。另外為

54、了保證公園的環(huán)境整潔優(yōu)美，需要委托專業(yè)的綠化保潔公司對公園的綠化保潔進(jìn)行服務(wù)。4、本項(xiàng)目是以公益性服務(wù)性為重點(diǎn)的，為了保證管理公司的收支平衡及有一定的收益，在做好節(jié)能降耗的同時(shí)還要開源節(jié)流，拓展經(jīng)營思路，因此運(yùn)營管理過程中統(tǒng)一思想，應(yīng)對市場變局尤為重要。確保在未來的市場競爭立于不敗之地，前瞻性的營銷推廣思路，充足而持續(xù)的廣宣投入必不可少。5、 進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目商業(yè)管理隊(duì)伍，提高市場運(yùn)作水平，不斷調(diào)整優(yōu)化經(jīng)營結(jié)構(gòu)，提升項(xiàng)目經(jīng)營整體素質(zhì)，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展的重要手段。6、 在營運(yùn)管理過程中，鞏固與政府公共關(guān)系，求得相關(guān)職能部門的支持，營造相對寬松的政府公眾環(huán)境有積極意義。四、通州區(qū)人民公園基礎(chǔ)物

55、業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及范圍（一） 安防管理確保業(yè)主、商戶、顧客、游客生命財(cái)產(chǎn)安全，是公園正常運(yùn)營的基本條件，強(qiáng)有力的安防工作是公園正常運(yùn)營的有力保障。1、保安工作：公園營業(yè)開放時(shí)間內(nèi)人流量大，人員龐雜，公園安防工作重在加大巡防頻率與突發(fā)事件的快速反應(yīng)能力，實(shí)行明崗與便衣巡邏、視頻監(jiān)控相結(jié)合，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊芮信浜?，重點(diǎn)打擊偷盜、搶奪等違法犯罪行為；制定緊急治安事件的應(yīng)急處理和臨時(shí)緊急接待任務(wù)的操作規(guī)程，切實(shí)營造安全放心的經(jīng)營消費(fèi)和游玩環(huán)境。2、消防工作：消防責(zé)任重于泰山，消防是事關(guān)人民生命財(cái)產(chǎn)的頭等大事。消防工作應(yīng)堅(jiān)持“防消結(jié)合，重在預(yù)防”的原則，切實(shí)做好日常管理防范措施：消防設(shè)備設(shè)施定期檢查、建立重

56、點(diǎn)防火部位檔案、嚴(yán)格客戶裝修審批與過程監(jiān)督、建立公共場所火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，一年內(nèi)組織不少于兩次消防演習(xí)。（二） 保潔消殺綠化管理潔凈的公共環(huán)境，是公園管理服務(wù)水平、形象的重要衡量指標(biāo)。開放時(shí)間內(nèi)實(shí)行公共場所不間斷循環(huán)保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛(wèi)生死角，確保整潔的環(huán)境；定期開展公共環(huán)境的消殺工作，確保安全健康的經(jīng)營、游玩環(huán)境，做好公園內(nèi)綠化維護(hù)，提升公園環(huán)境品質(zhì)。（三） 物業(yè)公共部份、公共設(shè)施設(shè)備維保1、物業(yè)公共部份維修養(yǎng)護(hù) 公園物業(yè)公共部份的日常維修養(yǎng)護(hù)，是維護(hù)公園良好形象，延長物業(yè)使用壽命，避免意外傷害發(fā)生的重要手段。重在做好日常檢查，及時(shí)修復(fù)、排除安全隱患，擬定中大修計(jì)劃，分步實(shí)施。2、公共

57、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)公園設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行是正常營運(yùn)的前提條件，是公園經(jīng)營環(huán)境質(zhì)量的重要保證。建立設(shè)施設(shè)備檔案，更為仔細(xì)的做好日常維修保養(yǎng)，擬定詳細(xì)的設(shè)備中大修維保計(jì)劃，分步實(shí)施，確保重大設(shè)備正常運(yùn)行尤其重要。加強(qiáng)公園重要設(shè)備日常檢查、維保，即時(shí)處理事故隱患，有效預(yù)防相關(guān)問題的發(fā)生，并擬定相關(guān)設(shè)備意外事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并將其制度化，重在日常檢查與保養(yǎng)。3、商戶日常維修服務(wù) 商戶日常維修服務(wù)是物業(yè)管理中基本的客戶服務(wù)項(xiàng)目，也是商戶感受物業(yè)管理服務(wù)水平與效率的重要途徑，做好商戶日常維修服務(wù)，無疑會(huì)贏得商戶的肯定與支持。做好商戶日常維修服務(wù)應(yīng)注意三個(gè)方面：其一，維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公平合理，并提前以書面形

58、式告之，讓商戶心中有數(shù)，避免事后算賬的分歧；其二，維修服務(wù)的效率要高，即：服務(wù)及時(shí)（商戶報(bào)修，限時(shí)服務(wù)制度），維修技術(shù)過硬、質(zhì)量較好，與商戶溝通交流順暢（誠懇有禮）并注意細(xì)節(jié)；其三，建立客戶維修質(zhì)量評價(jià)制度，將客戶對維修質(zhì)量評價(jià)納入員工日?？己耍袑?shí)提升服務(wù)水準(zhǔn)。（四） 客戶服務(wù) 客戶的存在、商戶的發(fā)展、商戶的盈利是公園存在、發(fā)展的前提，從商戶角度思考，從市場發(fā)展角度思考，切實(shí)滿足商戶各類需求（基礎(chǔ)物業(yè)管理、關(guān)聯(lián)服務(wù)、經(jīng)營引導(dǎo)、營銷培訓(xùn)、廣告促銷、商鋪?zhàn)赓U等），不斷提高商戶對客戶服務(wù)的滿意度，爭取商戶對物業(yè)管理服務(wù)的支持，調(diào)動(dòng)商戶參與公園開展的各項(xiàng)公益活動(dòng)的積極性，并積極引導(dǎo)商戶提升經(jīng)營、服務(wù)

59、質(zhì)量，形成商戶、管理公司團(tuán)結(jié)一致，共謀發(fā)展的良好局面。所謂客戶服務(wù)無小事，客戶服務(wù)無止境，細(xì)節(jié)與執(zhí)行力決定客戶服務(wù)水平。（五） 財(cái)務(wù)管理公園財(cái)務(wù)管理主要涉及管理費(fèi)用的預(yù)算，管理成本的控制，各類費(fèi)用（租金、物業(yè)管理費(fèi)、廣告費(fèi)、水電費(fèi)、其它代收費(fèi)）代收代繳，按照物業(yè)管理?xiàng)l例要求的定期公布物業(yè)管理運(yùn)營收支情況，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督等。公園財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)在于透明清晰、收支兩條線，有據(jù)可查，有據(jù)可依。（六）檔案管理做好公園運(yùn)營管理過程中所涉及的一切重要事項(xiàng)、設(shè)施設(shè)備的檔安管理工作，使前后工作得以有效銜接。包括：重要設(shè)備的完整檔案資料、重要設(shè)施的完整檔案資料、重要合同協(xié)議、重大決策的會(huì)議紀(jì)要、重要崗位人員的

60、任免，重大接待，重大活動(dòng)等。（七）、中大修管理完善細(xì)化設(shè)施設(shè)備檔案，結(jié)合設(shè)施設(shè)備情況與公園維修基金情況，分主次、輕重、緩急，擬定切實(shí)可行的中大修方案，報(bào)業(yè)主委員會(huì)審批后分步實(shí)施，以確保公園經(jīng)營的正常進(jìn)行。五、商業(yè)（推廣）運(yùn)營管理管理原則：實(shí)行商戶業(yè)主自主經(jīng)營下的“統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一宣傳”。（一）、商業(yè)運(yùn)營要點(diǎn)商業(yè)推廣1、堅(jiān)定公園市場定位：區(qū)域文化主題公園。2、營銷策略：長線品牌營銷推廣與短期商品促銷相結(jié)合，通過持續(xù)、系統(tǒng)的多媒介、多形式整合營銷，保持公園一定的公眾暴光率，持續(xù)累積強(qiáng)化品牌與市場影響力印象，吸引更多的目標(biāo)客戶及游客前來，拉動(dòng)公園的人氣和消費(fèi)。3、強(qiáng)化商戶對推廣活動(dòng)的參與面，