業(yè)主大會籌備若干問題

1、 業(yè)主大會籌備若干問題北京市幸福指針業(yè)主大會輔導(dǎo)中心北京市仁和律師事務(wù)所1業(yè)主區(qū)分所有權(quán)= 建筑物區(qū)分所有權(quán)+配套設(shè)施、場所、場地共有+規(guī)劃車位法定用益權(quán)2建筑物區(qū)分所有權(quán) =專有所有權(quán)+共有部位共權(quán) +共同管理權(quán)3共同管理權(quán) = 共同決定權(quán) + 排他控制權(quán)(維修、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、改善、清潔、防止侵奪)4建筑物產(chǎn)權(quán)平剖示意圖5建筑物產(chǎn)權(quán)縱向剖面示意圖6物業(yè)管理區(qū)域界限住宅住宅住宅住宅物業(yè)管理區(qū)域劃分以及業(yè)主共有物業(yè)示意7物權(quán)法業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會8共同決定權(quán) -業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定共同管理、維護(hù)責(zé)任落實(shí) -業(yè)主大會行使 -委托專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) -委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)9物業(yè)管理區(qū)域開發(fā)建

2、設(shè)單位劃定業(yè)主共同決定變更10誰是業(yè)主建造人因合同取得房屋的所有權(quán)人房屋合法繼承人、受遺贈人法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書確定的所有權(quán)人簽訂買賣合同并交付占有房屋的人（視為業(yè)主）。11籌備制度雙啟動+籌備組組長12業(yè)主代表發(fā)起人會議業(yè)主大會籌備組首次業(yè)主大會會議業(yè)主委員會街 道 辦 事 處、鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 人 民 政 府申請?jiān)O(shè)立業(yè)主大會召集備案備案建設(shè)單位申報(bào)物業(yè)管理區(qū)域及產(chǎn)權(quán)清冊產(chǎn)權(quán)清冊委托籌備組長籌備組長工作報(bào)告13籌備組組成業(yè)主代表 不少于2/3開發(fā)建設(shè)單位代表14建議籌備組人數(shù)業(yè)主代表5-9人開發(fā)建設(shè)單位1人居民委員會1人 上述人員構(gòu)成籌備組 （制定文件，決定程序） 籌備組設(shè)立秘書組 業(yè)主志愿者若

3、干人組成（聘用專業(yè)人員） 15業(yè)主代表產(chǎn)生業(yè)主自薦-相互推薦 政府組織業(yè)主推薦16首次業(yè)主大會籌備組成員自薦表17籌備組成立街道辦事處公告成員名單時成立籌備組組長由街道辦事處指定18籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則（一）籌備組組長召集和主持籌備組會議；（二）籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的過半數(shù)成員同意；成員進(jìn)行表決時應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。（三）籌備組應(yīng)當(dāng)對會議進(jìn)行書面記錄，籌備組組長應(yīng)當(dāng)對會議記錄簽字確認(rèn)；（四）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外；（五）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個月內(nèi)完成籌備工作，組

4、織召開首次業(yè)主大會會議；（六）業(yè)主大會成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請成立業(yè)主大會。19籌備組工作確認(rèn)業(yè)主人數(shù)和投票權(quán)數(shù)遴選和確認(rèn)業(yè)主委員會委員候選人擬訂管理規(guī)約擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則制訂首次業(yè)主大會召開方案決定物業(yè)管理方式組織召開首次業(yè)主大會20籌備組及秘書組的作用籌備組(“立憲”委員會)籌備組秘書組(選舉委員會)2160日內(nèi)完成籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)，

5、完成下列事項(xiàng)并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：（一）籌備方案；（二）擬訂管理規(guī)約草案；（三） 業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（四）確認(rèn)業(yè)主身份和表決權(quán)；（五）遴選業(yè)主委員會候選人；（六）首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。 上述事項(xiàng)公示時間為7日，在公示期間，業(yè)主可以對以上事項(xiàng)向籌備組提出建議和意見，籌備組應(yīng)當(dāng)予以記錄。 公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主的建議和意見對各事項(xiàng)進(jìn)行修改，確定擬提交表決的內(nèi)容。22業(yè)主發(fā)起街道辦事處召集發(fā)起人會議業(yè)主大會籌備組籌備組工作規(guī)則第一次會議第二次會議第三次會議發(fā)布會議通知、公告發(fā)送選票、表決票回收選票、表決票唱票公布業(yè)主大會投票結(jié)果業(yè)主委員會公告業(yè)主大會議事規(guī)則 管理規(guī)約投票權(quán)登記辦法候選人推選辦法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)清冊確認(rèn)正式候選人通過管理規(guī)約草案通過議事規(guī)則草案通過首次業(yè)主大會議案決定業(yè)主大會召開時間業(yè)主大會業(yè)主委員會備案業(yè) 主 大 會 籌 備 組 秘 書 組投票權(quán)登記候選人審核23籌備組籌備期間自籌備組成立之日起90日籌備完成24業(yè)主大會召開時間業(yè)主大會籌備組決定會議期間（一般不超過