四方山生態(tài)旅游設(shè)施項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(完整版)

1、6. 8銷售推廣費(fèi).40ii4. 3旅游市場分析19i TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 第一章 概述I.1.1項(xiàng)目概述1.1.2可行性研究報(bào)告的編制目的 31.3可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 31.4項(xiàng)目效益分析4.1.5特殊說明事項(xiàng)5 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第二章項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述6.2.1宗地法律關(guān)系.6.2.2項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位 8.2.3地上物狀況102.4宗地環(huán)境112.5宗地開發(fā)目標(biāo).3 HYPERLINK l bookmark4 o Curre

2、nt Document 第三章投資環(huán)境141XX區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹142XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 143XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題 1 64項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 17 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第四章 市場分析171總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析172 土地市場分析 194XX市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn) 265競爭性項(xiàng)目分析 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第五章項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作321規(guī)劃設(shè)計(jì)條件322項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式 333拆遷補(bǔ)償方式 334項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃345資金籌集.346 土地

3、銷售時(shí)間和方式選擇.347收款方式與回款計(jì)劃 .34 8營銷策略.34 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第六章 總投資成本分析4261征地費(fèi)4362拆遷費(fèi) .363前期工程費(fèi) .364市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi) .375地價(jià)款.406管理費(fèi)用 .407財(cái)務(wù)費(fèi)用.40IV9. 7政策風(fēng)險(xiǎn)50iii9開發(fā)期稅費(fèi).416. 10不可預(yù)見費(fèi) 41 11資金使用計(jì)劃.41 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第七章項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析 .42 1假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價(jià)格.432開發(fā)余值的分析4

4、3 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第八章 財(cái)務(wù)分析451銷售收入估算452成本分析453靜態(tài)分析454現(xiàn)金流量分析455借款償還466結(jié)論46 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析471不確定性分析 472盈虧平衡分析 473敏感性分析484投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)495資金風(fēng)險(xiǎn)506管理風(fēng)險(xiǎn).50 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第十章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)511對(duì)就業(yè)效益的影響512對(duì)環(huán)境效益的影響513對(duì)政府財(cái)政的影響 514對(duì)區(qū)域發(fā)展的影

5、響51第十一章 結(jié)論53 第一章 概述鳳凰嶺地塊位于XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部。大西山風(fēng)景旅游區(qū)與皇家園林旅游區(qū)和稻香湖旅游度假區(qū)一起， 并稱為XX區(qū)三大旅游區(qū)。大西山風(fēng)景區(qū)位于XX的西北城郊， 如上圖紅色部分所示，風(fēng)景區(qū)中心距西直門約25公里，距中關(guān)村約18公里。20XX年以后，該區(qū)域所屬的XX北部地區(qū)先后編制了XX區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃、XX區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃、XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（征求意見稿）、XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì) 要點(diǎn)說明等一系列規(guī)劃文件， 已獲得XX市規(guī)劃委員會(huì)關(guān) 于XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān) 問題的批復(fù)（市規(guī)

6、函【2005】1553號(hào)），這為鳳凰嶺地區(qū)的 建設(shè)發(fā)展提供了依據(jù)。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級(jí)開發(fā)的 基礎(chǔ)條件。XX市土地整理儲(chǔ)備中心 XX區(qū)分中心作為拆遷主 體統(tǒng)一組織土地一級(jí)開發(fā)，并按規(guī)定對(duì)可出讓的土地實(shí)行招 標(biāo)、拍賣，掛牌交易。1.1項(xiàng)目概述1.1.1項(xiàng)目名稱XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī) 劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目 二期項(xiàng)目，北至鳳凰嶺路?？傆玫孛娣e24.859公頃，其中建設(shè)用地面積9.82公頃，代征道路面積 3.02公頃，代征綠 地12.019公頃?？梢?guī)劃地上面積 2.95萬平方

7、米。1.1.3項(xiàng)目任務(wù)項(xiàng)目任務(wù)：對(duì)規(guī)劃建設(shè)用地，按計(jì)劃完成項(xiàng)目用地的拆 遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施建設(shè)，達(dá)到“三通”地塊內(nèi)場地平整，實(shí)行土地掛牌出讓。1.1.4項(xiàng)目實(shí)施的意義整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，顯化及提升國有土地資源的內(nèi)在 價(jià)值。在加強(qiáng)XX區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的 同時(shí)，發(fā)揮本項(xiàng)目土地自身優(yōu)勢，提升大西山風(fēng)景旅游區(qū)的 北部商業(yè)檔次。項(xiàng)目的實(shí)施將具有以下意義：1、實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地 使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè) 用地的需求；2、 符合XX區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的 社會(huì)目標(biāo)。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力

8、和帶動(dòng)能力的區(qū)域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢， 對(duì)整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義；3、項(xiàng)目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)會(huì)議為主體的現(xiàn)代化旅 游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè) 規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功 能，有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人 們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì) 文化生活水平及社會(huì)福利；4、改善就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)；優(yōu)化建設(shè)結(jié)構(gòu)，改 善環(huán)境；實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和城市 的可持續(xù)發(fā)展。1.2項(xiàng)目申請報(bào)告的編制目的為土地一級(jí)開發(fā)單位提供決策依據(jù)；為政府管理部門提供審批土地一級(jí)開

9、發(fā)項(xiàng)目的依據(jù)；為金融部門提供審查貸款可行性的依據(jù)。1.3項(xiàng)目申請報(bào)告的編制依據(jù)XX市城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）XX區(qū)土地利用規(guī)劃關(guān)于XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)（市規(guī)函指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)【2005】1553號(hào)）XX區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃XX區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（征求意見稿）XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè) 計(jì)要點(diǎn)說明XX市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（京國土房管拆2003808號(hào)）XX市非住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范（京國土房管拆2002646號(hào)）XX地價(jià)項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)資料拆遷、估價(jià)、市政預(yù)算等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1.4項(xiàng)目效益分析項(xiàng)目建設(shè)期為

10、9個(gè)月，回收期為11個(gè)月。通過對(duì)項(xiàng)目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，得到項(xiàng)目評(píng)價(jià)的綜合結(jié)論為：1、成本支出：項(xiàng)目總投資為 12553.24萬元。2、出讓收入：土地出讓地價(jià)款測算為 13653.35萬元。3、利潤：通過測算利潤為 1100.11萬元。4、綜合考慮土地開發(fā)價(jià)值后， 按基準(zhǔn)收益率10%折算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1004.4萬元, 年內(nèi)部收益率為12%，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。1.5編寫說明本報(bào)告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對(duì)所提供的文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和 可靠性負(fù)責(zé)。我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。本報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的

11、專業(yè)分析、意見和結(jié)論。我們已對(duì)本報(bào)告中的研究對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查。本報(bào)告中所引用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)系經(jīng)過我們長時(shí)間的研究及 市場分析所取得的，如有偏差，僅供參考。本研究報(bào)告作為辦理土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)使用。第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述2.1宗地法律關(guān)系1、宗地性質(zhì)及基本情況XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目地均為 集體土地，項(xiàng)目位于 XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東 至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至發(fā)鳳凰嶺景區(qū)和 龍泉寺一級(jí)山區(qū)公路，北至鳳凰嶺路?？傆玫孛娣e24.859公頃，其中建設(shè)用地面積9.82公頃，代征道路面積 3.02公頃，代征綠地12.019公頃。可規(guī)劃地上面積 2.95萬平方

12、米。項(xiàng)目地塊為車耳營村和西山農(nóng)場所有，共24.859公頃。屬于國有土地。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租賃三 十年。J L-市Iw4 h圖2- 1地塊用地規(guī)劃圖 I 3002、宗地實(shí)際用途與規(guī)劃用途現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約21.69公頃，占用地總面積的87.25% ;另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 1.22公頃，占用 的總面積的4.91% （家具廠，已停產(chǎn)）。廠房及林地均為當(dāng) 地農(nóng)民租賃使用，租期三十年。宗地規(guī)劃用途為旅游度假及文化用地。3、宗地區(qū)域的歷史價(jià)值該宗地位于XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部， 對(duì)于土地用途要按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃 意見書為準(zhǔn)。2.2項(xiàng)目的自然條件與

13、區(qū)位1、項(xiàng)目土地的自然特征本項(xiàng)目總用地面積為 24.859公頃，項(xiàng)目區(qū)比較規(guī)整， 近似為長方形，地形平坦，排水狀況比較好，工程地質(zhì)狀況 良好，土壤無污染，區(qū)內(nèi)沒有破壞性的大斷裂分布。2、項(xiàng)目的區(qū)位特征項(xiàng)目所在地XX區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游 區(qū)。區(qū)內(nèi)山清水秀、古跡繁多，屬 XX的上風(fēng)上水之地。金 代在這里建有八大水院，明朝開始大規(guī)模建設(shè)， 清代形成“三山五園”的宏大格局，XX區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有 豐富的人文景觀。秀美的自然景觀與豐富的人文景觀相映成 趣，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、科研工作者提供了一個(gè)良好的生產(chǎn)、 生活和工作環(huán)境。圖2-2 :大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖XX區(qū)中關(guān)村是全國智力資

14、源和科技人員最密集的地 區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見。XX區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有了得天獨(dú)厚的條件，確立了XX區(qū)在全國高科技發(fā)展中的核心地位，具備發(fā)展知識(shí)經(jīng)濟(jì)的條件。 XX區(qū)位于XX市區(qū) 西北郊。東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺(tái)區(qū)毗連， 西與石景山、門頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積 426平方公里。總用地面積24.859公頃，其中建設(shè)用地面積 9.82公頃，代征道路面積3.02公頃，代征綠地12.019公頃。可規(guī)劃地上面積2.95萬平方米。項(xiàng)目用地位置范圍示意圖如下：圖2 3 :地塊位置圖2.3地上物狀況該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴(yán)重

15、。平房破損程度嚴(yán)重， 使用功能設(shè)施不全，生活極為不便，現(xiàn)有形象與大西山風(fēng)景 區(qū)鳳凰嶺旅游及海定區(qū)日益改變的城市景觀極不協(xié)調(diào)。現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 21.69公頃，占用地 總面積的87.25% ;另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 1.22公頃，占用 的總面積的4.91% （家具廠，已停產(chǎn)）。所占土地均為蘇家ii坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期30年項(xiàng)目現(xiàn)狀情況統(tǒng)計(jì)表骨口. 序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單位備注-一一項(xiàng)目總占地面積24.859公頃-二二應(yīng)拆遷房屋建筑面積1182.4平方米拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)1廠房1182.4平方米拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)2.4宗地環(huán)境1、自然環(huán)境由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻

16、隔，使地塊成為一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)域。項(xiàng)目用地所處區(qū)域?qū)儆谂瘻貛О霛?潤季風(fēng)氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，全年平均氣溫 16攝氏度，一月份平均氣溫3攝氏度，7月份平均氣溫30 攝氏度，年平均降水 600mm，全年無霜期200余天。項(xiàng)目 地塊位于以生態(tài)為主題的大西山風(fēng)景區(qū)。區(qū)域內(nèi)山清水秀， 風(fēng)景宜人，景觀資源豐富。2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，上風(fēng)上水，是中關(guān)村科技園區(qū)的后花園， 是IT業(yè)成功人士，公司白領(lǐng)，及各行 業(yè)專家開會(huì)、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)的理想 處所3、市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況（1 ）交通現(xiàn)狀宗地附近東西向主要有聶各莊西路、北清路、龍泉寺路。市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地

17、塊東側(cè)經(jīng)過，但目前已基本處于 停運(yùn)狀態(tài)。（2）市政設(shè)施現(xiàn)狀自來水：自打井水和XX供水一廠供水雨污水：無市政管網(wǎng)。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁 家園排水溝，最后流往上莊水庫，排洪能力五年一遇。無污 水處理設(shè)施。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉 淀污物定期抽運(yùn)。天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。電力：有聶各莊變電站，22萬伏-11萬伏。居民用電分別由昌平區(qū)陽坊供電和 XX區(qū)沙澗路供電提供。通訊：西山農(nóng)場場部內(nèi)有電話機(jī)房， 容量1440門，有800 門投入使用。電話線空中架設(shè)，無地下管溝敷設(shè)。有線電視：由XX區(qū)有線電視局提供。（3 ）周邊大市政現(xiàn)狀北清路：北清路一期敷設(shè)有 DN800上

18、水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約7-8公里北清路一期敷設(shè)有 DN500中壓天然氣管，末端距鳳凰 嶺地區(qū)約7-8公里，且估計(jì)中壓管線的壓力不足以到達(dá)本地 區(qū)。頤陽路：只是道路柏油面，路下沒有敷設(shè)任何管道。4、公共設(shè)施狀況宗地附近有環(huán)綠藝苑、實(shí)創(chuàng)總公司培訓(xùn)基地等小型度 假、旅游設(shè)施。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等簡單 公共設(shè)施?？傮w規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足 該區(qū)域未來發(fā)展需要。2.5宗地開發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的“三通（通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。各 種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。第三章投資環(huán)境3. 1XX區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹XX區(qū)以高科技、高知識(shí)含量

19、為特色。無論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅(jiān)實(shí)的捍衛(wèi)著 其在京城科技龍頭的地位。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已 經(jīng)成為XX高科技的標(biāo)志，XX區(qū)是高等學(xué)府的聚集地， 是輸 送高科技人才的重要樞紐。2XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析1、自然風(fēng)光和民俗旅游鳳凰嶺、大覺寺、陽臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，四季如畫，是周末放松休閑的好去處。XX區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時(shí)組織實(shí)施了當(dāng)?shù)氐?民俗旅游文化，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機(jī)。2、豐富的商業(yè)資源鳳凰嶺、大覺寺、陽臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等 旅游景區(qū)聚集在 XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，整個(gè)風(fēng)景區(qū)內(nèi) 孕育著較好的商機(jī)。

20、現(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿足日益增 加的旅游觀光者的需求。3、優(yōu)越的地理區(qū)位XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)地處 XX區(qū)中關(guān)村商圈的后花 園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。周邊環(huán)境：本項(xiàng)目所在的 XX區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚 集地，上地科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在 XX區(qū)，這些必將對(duì)本項(xiàng)目有輻射影響，本項(xiàng)目所在的大西 上風(fēng)景區(qū)是IT成功人士旅游度假、 會(huì)議、辦公的好去處，同 時(shí)是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)、學(xué)術(shù)展示會(huì)的優(yōu) 選之所。商圈環(huán)境：XX區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅 游風(fēng)景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初 具規(guī)模，同時(shí)受到中關(guān)村商圈，上地商圈的輻射作用，有益 于本項(xiàng)目的商

21、業(yè)環(huán)境。4、豐富的旅游資源XX山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候 及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng) 的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場資源。3XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)正呈生長之勢，但受到風(fēng)貌保 護(hù)的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配 套設(shè)施外，還沒有形成大型的商業(yè)環(huán)境。1、功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游 度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒有合理得銜接起來， 各種業(yè)態(tài)沒有合理的銜接起來，對(duì)消費(fèi)者的吸引大多是旅游 業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。2、

22、配套設(shè)施不夠完善各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施沒有合理的組合，各行 其是，沒能達(dá)到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、 住宿等地的停車位數(shù)量有限。3、XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒有形成合力，制約 XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營銷、形象宣傳等方面 各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織一一商會(huì)的作 用沒有充分發(fā)揮，使打造 XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè) 氛圍的工作難以順利進(jìn)行。4、XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃?xì)?、供暖管線沒有實(shí)現(xiàn)介入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。3. 4項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析從XX區(qū)旅游配套設(shè)施的總體供應(yīng)量來看，市場供不應(yīng) 求

23、，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來對(duì)于高 檔旅游配套設(shè)施的市場需求將有大幅提升。結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來本項(xiàng)目所 在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但 與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ) XX區(qū)旅游配套設(shè)施的市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū) 企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑 資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。第四章市場分析1總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析12中國經(jīng)濟(jì)在過去的二十年中迅速發(fā)展，國民生產(chǎn)總值已 達(dá)到世界的3.4%。中國的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長，與 年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會(huì)在

24、短期到中期 內(nèi)存在。與此同時(shí)，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不 到4%），零售業(yè)和零售價(jià)格指標(biāo)都保持相對(duì)穩(wěn)定。這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資 達(dá)到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢：作 為中國入世的過渡的一部分，經(jīng)濟(jì)的重要組成部分將會(huì)進(jìn)入 反常的前進(jìn)狀態(tài)。排除無法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟(jì) 的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。中國的都市人口數(shù)量也已開始增長，每年大約估計(jì)有 800至900萬人移居到城市。同時(shí)，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔?續(xù)增長。XX是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機(jī)勃 勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。改革開放以后特別是“十五” 時(shí)期，中共

25、XX市委、市政府大力發(fā)展首都經(jīng)濟(jì)。循著XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展要立足 XX、服務(wù)全國、面向世界的思路，對(duì)經(jīng)濟(jì) 結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國 民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全國前列。近年來XX的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長的趨勢，2001年-2004年GDP年均增長速度達(dá)到 11.4%，GDP年增長率高于國家平 均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長迅速，2008年奧運(yùn)會(huì)將進(jìn)一步拉動(dòng)XX的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提升國際形象。2004年，XXGDP總量為4283.3億元，比上年增長13.5% ,連續(xù)六年保持二位數(shù)的增 長。人民生活水平邁上新臺(tái)階，城市居民人均可支

26、配收入達(dá) 到15637.8元，四年平均實(shí)際增長幅度達(dá)到12.4%。2 土地市場分析從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場的強(qiáng) 勢政策調(diào)整對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方 面加以分析：1、土地供應(yīng)總量將會(huì)進(jìn)一步得到控制從供給方面看，國土資源部下發(fā)的關(guān)于清理各類園區(qū) 用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知以及國務(wù)院下發(fā)的關(guān) 于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知和關(guān)于清理整頓各類 開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知等文件，對(duì)城市各類開發(fā) 區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴(yán)格的限制，這將使城市 土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。從需求方面來看，由于招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使 用權(quán)規(guī)定以及協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定等的

27、發(fā)布 實(shí)施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出 讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價(jià)格也 將因此而上漲。土地價(jià)格的上漲，將降低土地市場需求。在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場經(jīng)過調(diào)整將重新實(shí) 現(xiàn)平衡，土地總供應(yīng)量縮減，土地價(jià)格則將上浮，從而最終 實(shí)現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。2、地產(chǎn)價(jià)格短期將會(huì)有所波動(dòng)，長期趨向平穩(wěn)土地儲(chǔ)備制度以及土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施， 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。 制度建立之初，由于對(duì)土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得 土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預(yù)期 影響，房地產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢

28、，而且上漲的幅 度在某些區(qū)域可能較大。與此同時(shí)，由于政府對(duì)住房市場的 干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將對(duì)住房市場需求 形成較強(qiáng)的分流作用，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生抑制作 用。再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地 供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場需求進(jìn)行土地供應(yīng)，以 避免房地產(chǎn)市場價(jià)格的大幅波動(dòng)。因此，從中長期來看，土 地供應(yīng)政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不會(huì)特別明顯，市場價(jià) 格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。4. 3旅游市場分析05年全市接待入境旅游者362.9萬人次，比上年增長15%。其中，外國人 311.6萬人次，增長16.2% ;港、澳、 臺(tái)同胞51.3萬人次，增長 8.2%。全

29、市旅游外匯收入 36.2 億美元，增長14.2%。全年出境旅游者達(dá)51.7萬人次，增長0.7%。全年接待國內(nèi)旅游者1.25億人次，增長 4.6%。國內(nèi)旅游收入1300億元，增長13.5%?！笆濉逼陂g，全市共接待入境旅游者 1460萬人次，旅游外匯收入累計(jì)達(dá)到 148億美元，分別比 “九五”時(shí)期增長21.3%和21.4%。共 接待國內(nèi)旅游者5.6億人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入4968.7億元，分 別比“九五”時(shí)期增長26.3%和1.3倍。不單是XX，05年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。我國入 境旅游人數(shù)達(dá)1.2億人次，出境旅游者達(dá)3100萬人次，旅游總收入達(dá)7680億元。入境過夜旅游人數(shù)達(dá)4680萬人次，國

30、內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 12億人次。在旅游業(yè)總收入中，國內(nèi)旅游 收入達(dá)5286億元，國際旅游收入達(dá)到293億元。預(yù)計(jì)，06年入境旅游人數(shù)將前所未有地達(dá)到 1.3億人次， 比去年增長8%。其中入境過夜人數(shù)達(dá)到 5180萬人次，外國 人2290萬人次，國際旅游收入達(dá)到 336億美元。05年旅客運(yùn)輸總量 60839萬人，比上年增長 22.3%。 其中，鐵路5778萬人，增長6.3% ;公路51925萬人，增 長25.2% ;民航3136萬人，增長10%。十五”期間，客運(yùn) 總量累計(jì)達(dá)到19.2億人，比 九五”時(shí)期增長2.1倍。XX作為中華人民共和國的首都，是一座有3000多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽(yù)。

31、它是一座擁有大量文 化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀的城市，同時(shí)也是有著現(xiàn) 代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。圖3- 1:外地游客職業(yè)分布情況圖作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對(duì)XX的經(jīng)濟(jì)有著重大的貢獻(xiàn)。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的 皇宮。在XX城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長城。 天安門廣場是世界最大的城市中央廣場。XX的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進(jìn)步。 在中國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市中，XX是第二大旅游勝地。 2001年，XX接待的海外游客達(dá)到 2,857,872人次，比上一 年增長了 1.3 %。其中來自國外和香港、澳門、臺(tái)灣的游客 分別 2,398,790 人次

32、、269,265 人次、14,220 人次和 175,597 人次。旅游業(yè)外匯收入總計(jì)達(dá) 29.5億美元，比上一年增長了 6.5 %。這一年中，XX也接待了一億一千萬來自其他省和中 國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了 8 %，旅游收入達(dá)887.7 億元，比上一年增長了29 %。最近幾年來京出差的人員比例在快速增長。外地游客平均在京停留時(shí)間為6.5天，重游率為 69.5%外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示：10% 11%10%公務(wù)員J企業(yè)管理人員二技術(shù)人員匚銷售人員工人 匚軍人 一農(nóng)民-退休人員 學(xué)生 -其它 (數(shù)據(jù)來源：2001年XX統(tǒng)計(jì)年鑒，中國統(tǒng)計(jì)出版社出版)表3 - 1 : 2001年來京的不

33、同職業(yè)的旅游者所占百分比職業(yè)其他省游客百分比當(dāng)?shù)赜慰桶俜直日珓?wù)員10.79.5企業(yè)管理人員22.717.8技術(shù)工11.510.7服務(wù)銷售人員9.78.9工人10.48.0軍人2.34.2農(nóng)民5.01.1退休人員5.16.8學(xué)生12.625.0其他10.08.0表3 - 2: 2001年國內(nèi)游客參觀 XX的分類百分比目的百分比(%)渡假旅游44.0拜訪親戚朋友11.2公務(wù)16.9會(huì)議7.9看病3.0宗教0.3文化體育4.7其他12.0來京的目的有從事文化科技交流（15.1天）和宗教活動(dòng)（7.5天）；這些人是外地來京人員中在京停留時(shí)間最長的 下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均 在京

34、停留的天數(shù)。（數(shù)據(jù)來源：2001年XX統(tǒng)計(jì)年鑒，中國統(tǒng)計(jì)出版社出版）XX市旅游業(yè)發(fā)展前景“十五”期間至2020年XX市旅游業(yè)發(fā)展的前景根據(jù)XX市旅游發(fā)展總體規(guī)劃對(duì) 2010年XX旅游發(fā) 展前景的描述，根據(jù) XX市旅游局征求XX旅游業(yè)專家學(xué)者 的意見和XX市相關(guān)委、辦、局幾個(gè)區(qū)縣的意見，我們對(duì)2020 年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下：1. XX的城市建設(shè)將有一個(gè)極達(dá)的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著XX城市景觀。XX的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后 20年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線 路延長，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車，市內(nèi)的交通 也將通過馬路擴(kuò)延、違法建筑物的拆除、占路市場的清理以

35、 及增加停車場地等措施得以徹底的改善。城市綠地將進(jìn)一步 擴(kuò)大，大氣質(zhì)量將進(jìn)一步提高，和基礎(chǔ)設(shè)施相配套的城市標(biāo) 識(shí)系統(tǒng)將全面建立。 XX旅游業(yè)將有一個(gè)更加輕松、更加現(xiàn) 代的發(fā)展環(huán)境。2 . XX市將會(huì)竭盡全力保護(hù) XX古城風(fēng)貌，重點(diǎn)街區(qū)、 重點(diǎn)文物、重點(diǎn)民居不僅會(huì)得到市政府的高度重視，并且肯 定會(huì)充分為旅游業(yè)所利用，成為現(xiàn)代化XX的古老文化的亮點(diǎn)。XX的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基 地，京郊還將成為連接周邊熱點(diǎn)旅游區(qū)點(diǎn)的重要通道。XX的旅游產(chǎn)品將更加豐富，觀光旅游、會(huì)站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂旅游將成為XX旅游產(chǎn)品的五大支柱。另

36、外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險(xiǎn)旅游、康體旅游、 節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、 科技觀光、教育觀光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆 時(shí)，國內(nèi)外旅游者將在 XX對(duì)旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。XX將作為科教文化中心，更加充滿知識(shí)與趣味氛圍。國家級(jí)和地方級(jí)重要文物點(diǎn)、博物館、名人故居、歷史上重 要事件發(fā)生地將更多地向游人開放?？萍奸_發(fā)區(qū)、科技成果 試驗(yàn)地、大學(xué)校園等都將成為旅游者選擇的新熱點(diǎn)，而且民 俗文化因其特色鮮明而得到更加重視和充分開發(fā)，茶館、會(huì) 館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來自全國各地不同 民族的民俗活動(dòng)，都將在 XX全面開花，使 XX成為國際知 名的文化大都市。6

37、 .旅游產(chǎn)業(yè)屆時(shí)經(jīng)過四十年的發(fā)展，將成為一個(gè)非常 成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場，而且在國內(nèi)外享有很高的 知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，XX將成為世界最主要的旅游目的地和國際會(huì)議中心，XX旅游文化節(jié)也將成為享譽(yù)世界的國際節(jié)日。旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套將走向市場化，產(chǎn)業(yè) 各要素得以充分的發(fā)展。旅游者在XX將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識(shí)、充滿信息、充滿文化的旅游活動(dòng)7.旅游業(yè)無疑將成為 XX經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)， 將對(duì)國家 和地方做出較大的貢獻(xiàn)，XX因此成為國際國內(nèi)知名的文化型消費(fèi)城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整 個(gè)社會(huì)更加穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因 此躋身于國際大都市

38、和國際旅游強(qiáng)市的行列。結(jié)論：中國旅游產(chǎn)業(yè)和 XX旅游業(yè)的發(fā)展為國內(nèi)旅游市場提供 了巨大的潛力，國民經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁走勢使得國民用于旅游 方面的開銷迅速增長；XX已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達(dá)嶺 長城和頤和園等；總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點(diǎn)不多，就是 歷史名勝開發(fā)得也很有限，近幾十年沒有開發(fā)新的景點(diǎn)；游客在京停留時(shí)間平均為國為 6.5天，重游率接近70% 假設(shè)在初次到京時(shí)已經(jīng)游覽了 4個(gè)主要景點(diǎn)，對(duì)于新景點(diǎn)來 說，市場潛力在重游的客源中每年將超過百萬；所有的現(xiàn)有景點(diǎn)均為靜態(tài)景觀，XX缺乏像迪斯尼樂園或二十世紀(jì)影城那樣的互動(dòng)性或主題性的景點(diǎn)；將傳統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，并且高度宣揚(yáng)中關(guān)村

39、科技園商務(wù)休閑及 旅游度假概念，并且得到奧運(yùn)支撐作用，鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè) 一定能成為充滿活力的亮點(diǎn)。4. 4XX市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn)是:一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集中。分區(qū)縣的數(shù)據(jù)表明，全市有52%的旅游飯店集中在朝陽 區(qū)、XX區(qū)和東城區(qū)，它們實(shí)現(xiàn)了全市 79%的營業(yè)收入、101% 的利潤總額和 83%的稅金總額。另外，還有20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺(tái)區(qū)。以上區(qū)域集中了全市 72%的旅游飯店、90%以上的經(jīng)濟(jì)總量。二、高星級(jí)飯店是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力 軍。四星級(jí)以上的高星級(jí)飯店呈現(xiàn)出創(chuàng)收水平高、贏利水平 高、平均房價(jià)和客房出租率同步提高的態(tài)勢，是

40、拉動(dòng)旅游飯 店業(yè)總體水平提升的主力軍。高星級(jí)飯店集中全市旅游飯店60%的收入和70%的利潤。截至11月底，僅占全市旅游飯店數(shù)16%的四、五星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入104.9億元，同比增長49.4%，占總量的 61.5% ;實(shí)現(xiàn)利潤總額 13.9億元，占總量的 72.4%，收入利 潤率為13.3%。不足兩成的四、五星級(jí)飯店集中了全市六成 多的營業(yè)收入和七成多的利潤總額。三星級(jí)及以下飯店實(shí)現(xiàn) 營業(yè)收入65.5億元，同比增長 25.5%，占總量的 38.5% ； 實(shí)現(xiàn)利潤總額 5.3億元，不足總體的三成，收入利潤率為 8.1%，超過八成的三星級(jí)及以下飯店僅集中了全市不足四成 的營業(yè)收入和三成的利潤總額。

41、平均房價(jià)和客房出租率同步增長。目前，全市旅游飯店 的平均房價(jià)為411元/間天，比2003年增長6% ;客房出租 率為65%，比2003年上升15個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)平均房價(jià)和 客房出租率的同步增長。其中：四、五星級(jí)飯店的平均房價(jià) 分別比2003年增長3%和10% ;客房出租率分別比 2003 年提升15個(gè)和16個(gè)百分點(diǎn)。二、三星級(jí)飯店在平均房價(jià)不 變的情況下，客房出租率分別提升14和12個(gè)百分點(diǎn)。一星 級(jí)飯店在平均房價(jià)下降 5%的情況下，客房出租率提升12個(gè) 百分點(diǎn)。表3 - 4 :旅游飯店分星級(jí)的平均房價(jià)及客房出租率:星級(jí)五星四星三星二星一星平均房價(jià)（元/間天）762437281204166客房出

42、租率（）67716360454. 5競爭性項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊區(qū)域近期沒有土地供應(yīng)，區(qū)域的土地市場仍然 在起步階段。目前正在交易的地塊中，距離項(xiàng)目最近的是位 于溫泉鎮(zhèn)的D1、D2地塊，規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商 業(yè)。2005002從04年至06年間XX市場上成交的地塊中，規(guī)劃用途為 商業(yè)金融用地，同屬于六類土地，并且對(duì)本項(xiàng)目有一定參考 意義的地塊有三個(gè)，分別是：京土整儲(chǔ)掛（昌）號(hào)（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)建設(shè)用地）、京土整儲(chǔ)掛（昌）2004001 號(hào)（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村建設(shè)用地）、京土整儲(chǔ)掛（石）2004007號(hào)（石景山區(qū)八角建設(shè)用地）。XX區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析二一世紀(jì)，國際三大產(chǎn)業(yè)中最具吸引力的產(chǎn)業(yè)為

43、旅游 服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。尤其是第三產(chǎn)業(yè)寵兒一一旅游休閑產(chǎn)業(yè)。 隨著中國改革開放的不斷深入，中國政府大力扶持旅游產(chǎn) 業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)也越發(fā)展示出其勃勃生機(jī)，可以說旅游經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代即將來臨。據(jù)測算目前在我國，旅游業(yè)每收 入1美元，又使國民經(jīng)濟(jì)增加 3.12美元。使第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng) 增加10.7美元。旅游業(yè)的獨(dú)特經(jīng)濟(jì)功能， 促使各地區(qū)都加大 了旅游業(yè)的發(fā)展力度，特別是在景點(diǎn)建設(shè)上更是不遺余力。 國際及國內(nèi)的形勢為該項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的政治，社會(huì)基礎(chǔ)（即天時(shí)）。XX中關(guān)村作為全國高科技行業(yè)的基地及窗口，近年來 吸引大量的國際國內(nèi)客商、專家，并帶來大量商務(wù)及附屬的 旅游觀光休閑需求。XX山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)

44、特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，必將吸引越來越多的媒體 和旅游界的關(guān)注（即地利）。鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文 化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等 市場資源（即人和）?？偨Y(jié)結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來本項(xiàng)目所 在區(qū)域發(fā)展旅游度假配套類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但 與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ) XX區(qū)旅游度假配套設(shè)施的市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技 園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑 資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。第五章項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)條件按照XX市

45、規(guī)劃委員會(huì)發(fā)關(guān)于 XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游 區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的復(fù)函（市規(guī)函:2005 : 1553號(hào)）的規(guī)定，本項(xiàng)目規(guī)劃利用條件如下：項(xiàng)目名稱：XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng) 目1、用地規(guī)劃要求：擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南 至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施二期項(xiàng)目，北至鳳凰嶺 路。擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：旅游度假及文化用地總用用地面積：24.859公頃總建設(shè)用地面積：9.82公頃其中，旅游度假用地：9.82公頃代征城市公共用地面積：15.039公頃其中，代征道路用地面積：3.02公頃代征綠地：12.019公頃2、建筑規(guī)劃要求：建筑使用性質(zhì)：旅游度假、文

46、化建筑控制規(guī)模：旅游度假W 2.95萬平方米建筑控制高度：旅游度假w 9米5. 2項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式開發(fā)主體設(shè)想： 本地塊的開發(fā)與XX區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)，現(xiàn)申請?jiān)赬X市土地整理儲(chǔ)備中心的監(jiān)督下，以XX區(qū)分中心作為一級(jí)開發(fā)實(shí)施主體，組織實(shí)施該項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)工作。開發(fā)意向和意義： 在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到 國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會(huì)休閑、旅游度假于一體的高檔 酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足XX區(qū)對(duì)商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切 需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動(dòng)區(qū) 域土地價(jià)格的上升。但要求資金大量投入，立足長遠(yuǎn)，長期 經(jīng)營。5. 3拆遷補(bǔ)償方式本項(xiàng)目對(duì)拆遷的補(bǔ)償方為貨幣補(bǔ)

47、償方式，相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)入一級(jí)開發(fā)成本一級(jí)開發(fā)單位在實(shí)施拆遷工作時(shí)，擬采用先進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào) 查、評(píng)估測算、制定拆遷補(bǔ)償政策，確定對(duì)各原用地單位的 補(bǔ)償價(jià)格，補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)入一級(jí)開發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等 自愿公平的原則。5. 4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃為提高效率、降低成本、加大項(xiàng)目實(shí)施力度，本報(bào)告按 11個(gè)月的時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（即土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)期計(jì)劃）。2006年1月開始實(shí)施，預(yù)計(jì)到2006年11月竣工 達(dá)到各地塊三通一平，進(jìn)入土地掛牌出讓的經(jīng)營期。具體安 排如下： 開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度表單位（天、月）間項(xiàng)目051515152515351545155515651575158515951510515規(guī)劃意

48、見書交通影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目資金來源 65%為銀行貸款資金，35%自籌。根據(jù)XX市金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲(chǔ)備中心委托 授權(quán)開發(fā)的土地開發(fā)項(xiàng)目可以取得銀行的信用貸款，用以支 持土地一級(jí)開發(fā)，所以本項(xiàng)目在資金籌措方面是有保證的。5. 6 土地銷售時(shí)間和方式選擇本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2006年9月竣工后即進(jìn)入經(jīng) 營期。由于出讓方式為熟地熟賣，計(jì)劃在一個(gè)月內(nèi)采用一次 性出讓方式完成上市銷售。5 . 7收款方式與回款計(jì)劃本項(xiàng)目收款方式為短時(shí)間分期收款，在2006年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。計(jì)劃2006年10月實(shí)現(xiàn)回款30% , 2006年11月回款70%5. 8營銷策略

49、1、加強(qiáng)土地市場營銷盡管土地一級(jí)開發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實(shí)際出讓 是通過市場來實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項(xiàng) 目的成敗和收益。脫離市場或缺乏對(duì)土地市場價(jià)值的認(rèn)知， 項(xiàng)目即使完成三通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。土地市 場營銷有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價(jià)值、最優(yōu)化的使用土地資源、 提升政府形象、加強(qiáng)政府對(duì)土地市場的管理和調(diào)控力度。2、加強(qiáng)區(qū)域主題宣傳除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目土地優(yōu)勢的 宣傳推廣力度外，實(shí)際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進(jìn)行土地市場營銷。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級(jí)開發(fā)的出讓 價(jià)格和項(xiàng)目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會(huì)或 論證會(huì)，并通過媒體進(jìn)行宣傳，實(shí)行規(guī)劃

50、公示，召開市民聽 證會(huì)，完善公眾參與、專家評(píng)審和政府決策，以此來提高本 項(xiàng)目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實(shí)現(xiàn)土 地收益的最大化。41 第六章總投資成本分析本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目總投資成本包括開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、 拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共建設(shè)費(fèi)、管理 費(fèi)用、銷售推廣費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。土地出讓金雖然在一級(jí)開發(fā)階段沒有支付，但也應(yīng)計(jì)入 總投資進(jìn)行計(jì)算。經(jīng)測算，本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目總投資成本為19623.64萬元，具體組成見表 6.1 o表6-1總投資成本估算表骨口. 序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）比例備注-一征地費(fèi)687035.01%-二二拆遷費(fèi)10565.38%三前期工程費(fèi)2

51、781.42%四市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)300615.32%五地價(jià)款7070.436.03%樓面毛地價(jià)六管理費(fèi)用220.341.12%(1+2+3+4)*2%七財(cái)務(wù)費(fèi)用351.711.79%年利率5.85%八銷售推廣費(fèi)用220.341.12%(1+2+3+4)* 2%九開發(fā)期間稅費(fèi)不發(fā)生十不可預(yù)見費(fèi)550.852.81%(1+2+3+4)* 5%總計(jì)19623.64100%6.1開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)本項(xiàng)目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30年。與土地方協(xié)商如下：開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)擬采用包干總費(fèi)用的方式支付，預(yù)計(jì)共支付補(bǔ)償款6870萬元，其中2179萬元用于土地補(bǔ)償，1089 萬元用于

52、人員安置補(bǔ)償，3602萬元用于果木補(bǔ)償。勞動(dòng)力安 置由西山農(nóng)場和車耳營村內(nèi)部調(diào)劑解決。6. 2拆遷費(fèi)目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預(yù)計(jì)兩個(gè)月內(nèi)完成拆 遷工作。根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照4800平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，預(yù)計(jì)為20XX元/平米，拆遷成本約為960萬，加上96萬（拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用的 10% ） 的不可預(yù)見費(fèi)，估算拆遷工作的總成本為1056萬元。6. 3前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)用主要包括：項(xiàng)目申請報(bào)告編制費(fèi)、環(huán)境影 響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程標(biāo)底編制費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)等其它費(fèi)用 具體的估算情況見前期工程費(fèi)估算表，前期工程費(fèi)合計(jì)為2

53、78萬元?，F(xiàn)在該項(xiàng)費(fèi)用或已實(shí)際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。表6-3前期工程費(fèi)估算表骨口. 序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）備注1項(xiàng)目申請報(bào)告編制費(fèi)18工程咨詢公司收費(fèi)2環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)9環(huán)評(píng)公司收費(fèi)3交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)12交評(píng)公司收費(fèi)4規(guī)劃咨詢費(fèi)60占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的2%5工程設(shè)計(jì)費(fèi)60占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的2%6工程造價(jià)咨詢費(fèi)15占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 0.5%7工程標(biāo)底編制費(fèi)9占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 0.3%8招投標(biāo)代理費(fèi)15占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 0.5%9招投標(biāo)管理費(fèi)2占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的0.06%10工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)18占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 0.6%11其它費(fèi)用60占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的2%合計(jì)2786 . 4市政基礎(chǔ)設(shè)

54、施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)依據(jù)XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明和本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個(gè)部分的工作，詳細(xì)分述如下：（1 ）前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約 85萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi)41萬，水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 44萬。（2）通路：通路方案：本項(xiàng)目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項(xiàng)目地塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場地平整工作做準(zhǔn)備成本估算：預(yù)計(jì)道路建設(shè)成本約1181萬元，道路照明工程成本約50萬元，通路工程合計(jì) 1231萬元。(3)通電：通電方案：本項(xiàng)目未

55、來將由220/110kv聶各莊變電站提 供，敷設(shè)擬采用電纜管溝。成本估算：通電方案的工程造價(jià)約233萬元。(4)通水：給水方案：供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為7500立方米/日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市 供水管線管徑擬按 Dg500實(shí)施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。排水方案:排水系統(tǒng)近期實(shí)施擬采用雨水、污水分流的排水體制。度假基地?cái)M自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定 為二級(jí)處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。遠(yuǎn)期擬 排入聶各莊污水處理廠。地面降水靠雨水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。成本估算：給水工程工程預(yù)計(jì)費(fèi)用約70萬元，中水工程約85萬元，排水工程72萬元，

56、雨水工程約384萬元，總 成本合計(jì)約611萬元。（5）地塊內(nèi)土地平整：平整方案：項(xiàng)目地塊內(nèi)的土地平整包括土方回填和場地 平整。土方回填的實(shí)施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\(yùn)輸成本估算：土方回填工程成本約406萬元，場地平整成本約440萬元，合計(jì)約 846萬元。綜上，市政設(shè)施預(yù)計(jì)總投入成本為3006萬元。6. 5地價(jià)款根據(jù)周邊評(píng)估項(xiàng)目的土地毛地價(jià)價(jià)格，估算項(xiàng)目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價(jià)約為 720元/平方米。由于容積率小于1 ,因 此按用地面積計(jì)算，項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為9.82萬平方米，則出讓金總價(jià)為 7070.4萬元。6 . 6管理費(fèi)用管理費(fèi)用是土地一級(jí)開發(fā)單位為組織和管理土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)

57、目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的2%計(jì)算，即220.34萬元。6 . 7財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級(jí)開發(fā)主體的資金成本。本項(xiàng)目的資 金來源65%為銀行貸款，財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息，利息率按1-3年期貸款年利率5.85%、按資金實(shí)際占用情況計(jì)算利息， 為351.71萬元，在項(xiàng)目完成后以銷售收入還本付息。6. 8銷售推廣費(fèi)銷售推廣費(fèi)是在銷售推廣土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、 拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、 市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%估算，即220.34萬元。6. 9開發(fā)期稅費(fèi)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關(guān)稅費(fèi)。6 . 10

58、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 5%估算，即550.85萬元。6 .11資金使用計(jì)劃總投資成本費(fèi)用包括前期、開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷和工 程等四大類費(fèi)用，前期費(fèi)用中包括項(xiàng)目申請報(bào)告、環(huán)境評(píng)價(jià) 抱告、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、各種報(bào)批的手續(xù)費(fèi)用以及現(xiàn)場實(shí) 際調(diào)查費(fèi)用等，工程費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。主要資金使用如下（詳見表6-4 ）:前期部分資金使用時(shí)間 2006年1月-2006年3月，計(jì)3個(gè)月；開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)部分資金使用時(shí)間2006年3月-2006年7月，計(jì)5個(gè)月2006年5月-2006年9月，計(jì)52006年3月-2006年9月，計(jì)7拆遷部分資金使用時(shí)間 個(gè)

59、月；工程部分資金使用時(shí)間個(gè)月。表6-4資金使用計(jì)劃表項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月前期費(fèi)用33%33%34%開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)20%20%20%20%20%拆遷費(fèi)20%20%20%20%20%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10%15%15%15%15%15%15%管理費(fèi)用10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%銷售推廣費(fèi)50%50%不可預(yù)見費(fèi)20%20%20%20%20%第七章項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行開發(fā)的用地面積為24.859公頃，包括旅游度假用地、綠化用地和道路用地，可開發(fā)建設(shè)的建筑面積為2.95萬平方米。旅游度假用地屬于經(jīng)營性建

60、設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實(shí)現(xiàn)其土地的價(jià)值。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價(jià)值 主要體現(xiàn)在社會(huì)效益上。本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目竣工后的土地 價(jià)值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價(jià)值。本報(bào)告主要采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）來確定經(jīng)營性建 設(shè)用地的熟地價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級(jí)開發(fā)完 成后的商品房的房地產(chǎn)售價(jià)扣除相應(yīng)的開發(fā)成本費(fèi)用及二 級(jí)開發(fā)利潤后求出土地價(jià)格，即二級(jí)開發(fā)商可承受的地價(jià)水 平。7 .1假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價(jià)格運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法求取地價(jià)，以規(guī)劃各用途為準(zhǔn)，使用年 限為法定最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價(jià)扣減建造成本、 利息、利潤等計(jì)算各用途的樓面熟地價(jià)單價(jià)，乘以對(duì)應(yīng)各地 塊的建筑