物業(yè)管理工作報告

1、 物業(yè)管理工作報告物業(yè)管理工作報告感謝市政協(xié)和各位政協(xié)委員長期以來對我市物業(yè)管理工作的關(guān)心和支持。現(xiàn)向市政協(xié)第十三屆第五次會議報告我市近年來物業(yè)管理工作有關(guān)情況。請予審議。一、物業(yè)管理概況近年來，我市物業(yè)管理工作得到了長足的發(fā)展。至去年底，我市有資質(zhì)的物業(yè)管理公司216 家，從業(yè)人員 19800 多人，已對 920 多個住宅小區(qū)（大樓、別墅區(qū)）實施了物業(yè)管理，總計面積5800 萬平方米。尤其是 20 xx 年以來，物業(yè)管理面積平均每年以600 萬平方米的增加速度快速拓展，至今中心城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達約 85%，遠高于全國城市物業(yè)管理平均覆蓋率 38%的水平。物業(yè)管理使廣大業(yè)主得到了實惠，與未

2、實施物業(yè)管理小區(qū)相比，臟、亂、差現(xiàn)象基本消除。物業(yè)管理的推行使小區(qū)環(huán)境整潔了、安全有序了、房屋修繕及時了、居民生活方便了、 社區(qū)生活豐富了， 同時也使管理小區(qū)的各類物業(yè)使用功能正常的運行，延長了使用壽命，并得到了保值、增值。目前，物業(yè)管理已被廣大市民普遍接受， “買房看物業(yè)”已成為購房者首選的重要條件，非物業(yè)小區(qū)的居民要求實施物業(yè)管理的呼聲也愈益強烈。物業(yè)管理在為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造整潔、有序、方便、舒適的生活居住環(huán)境的同時，也為創(chuàng)建文明社區(qū)、建設現(xiàn)代化國際大都市發(fā)揮了積極作用。二、主要工作情況1 / 11文章來源網(wǎng)絡整理，僅供參考學習圍繞著促進物業(yè)管理水平的提高、 群眾生活居住環(huán)境的改善及城市檔次品

3、位的提升，近年來我們主要做好以下工作：、不斷完善物業(yè)管理法規(guī)體系，營造行業(yè)發(fā)展的社會環(huán)境物業(yè)管理行業(yè)是一門新興行業(yè)， 它是市場經(jīng)濟條件下房屋多元化的產(chǎn)物，有別于計劃經(jīng)濟體制下的傳統(tǒng)房屋管理。因此，首先要建章立制，用法律予以規(guī)范和制約。為此，我們在關(guān)于市區(qū)住宅區(qū)推行物業(yè)管理的若干意見的基礎(chǔ)上，草擬了市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例，并經(jīng)省人大常委會批準于1999 年 2 月 1 日起實施。為使我市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例得到順利貫徹，我市相繼出臺了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法 、優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）考評辦法和業(yè)主委員會運作規(guī)程等11 個政策和規(guī)范性文件；在全國物業(yè)管理條例出臺后，我們結(jié)合條例制定了具有地方

4、特色的貫徹全國物業(yè)管理條例實施意見等8 個配套政策，其中對推行小區(qū)管理處主任負責制、 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設單位簽訂前期服務合同協(xié)議等做出了明確規(guī)定。這些政策法規(guī)和規(guī)范性文件的制定與出臺改變了我市物業(yè)界無法可依的現(xiàn)狀，對引導和規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展起到了重要作用。、引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境自 20 xx 年開始全市逐步推進了物業(yè)管理招投標工作。規(guī)定凡 4 萬平方米以上的住宅小區(qū)、 3 萬平方米以上的大樓必須實施前期物業(yè)管理招投標。至今總計 115 個小區(qū)，總面積達 887。49 萬平方米推行2 / 11文章來源網(wǎng)絡整理，僅供參考學習招投標，僅去年全市

5、就有 54 個總計面積 442 萬平方米的小區(qū)（大樓）實行了招投標。競爭機制的形成使物業(yè)管理企業(yè)強烈意識到管理服務不到位，將面臨著被市場所淘汰的結(jié)局， 從而激發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)對品牌效應的內(nèi)在追求， 促進了市場的培育， 物業(yè)管理的整體水平明顯提高。至今，全市已有 18 個小區(qū)（大樓）榮獲全國優(yōu)秀（示范）稱號。20 xx 年至去年底，全市有 47 個小區(qū)（大樓）被評為市級優(yōu)秀 （示范）小區(qū)。、整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作近年來我們針對一些業(yè)主反映較突出的問題， 如物業(yè)管理不到位，服務質(zhì)量差，亂收費和服務態(tài)度惡劣等問題， 開展了兩次全市范圍的物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ椪D工作。為使專項整治“不走過場”扎

6、實而有效地開展，我們設立了有專人負責的組織機構(gòu)，并召開了全市近人參加的動員大會，就整頓的目的、范圍和重點等方面逐項提出了工作目標與要求。同時，健全物業(yè)信訪投訴處理機制和反饋機制，要求物業(yè)管理企業(yè)對群眾反映的問題都要認真核實及時辦理。整頓期間，處理群眾投訴 500 余件，對群眾的投訴我們做到事事有回音，件件有著落，督促各物業(yè)管理企業(yè)限期整改， 期間對兩起較嚴重的違法事件我們進行了全市通報及降級和取消企業(yè)資質(zhì)的處理。市場秩序?qū)ｍ椪D，使物業(yè)管理企業(yè)服務態(tài)度得到改善，服務質(zhì)量不斷提高，不少小區(qū)（大樓）業(yè)主滿意率達到 90%以上，物業(yè)管理的聲譽有較明顯的好轉(zhuǎn)。3 / 11文章來源網(wǎng)絡整理，僅供參考學習

7、、倡導“誠信物業(yè)”，增強行業(yè)自律20 xx年開始我們在全行業(yè)推行了“誠信在物業(yè)，服務千萬家”的誠信物業(yè)活動，并向廣大小區(qū)公示，廣泛接受業(yè)主的監(jiān)督。至今已72 個小區(qū)（大樓）參加誠信活動。并在繼續(xù)擴展。經(jīng)去年底檢查，“誠信物業(yè)”小區(qū)，業(yè)委會和社區(qū)居委會滿意率達 96%以上，誠信意識在我市物業(yè)界得到逐步弘揚。去年，我市還在 500 多名物業(yè)管理處主任中評選出我市優(yōu)秀管理處主任 35 人將予通報表彰，使目前行業(yè)中正在開展的“比、學、趕、超”爭先創(chuàng)優(yōu)活動進一步深入。不少物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)中開展的“坐堂制”和服務中心“站立制”一條龍服務及推行的人性化管理， 貼近了業(yè)主的多元需要， 貼緊了業(yè)主的心，使物業(yè)

8、管理工作得到了廣大業(yè)主的理解和支持， 為深化物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的社會環(huán)境。如煙花鞭炮開禁后， 全市物業(yè)管理企業(yè)為使廣大居民過一個歡樂、 祥和的春節(jié)， 年三十晚各企業(yè)的中層以上管理人員放棄與家人團聚的機會， 深入到小區(qū)內(nèi)， 與值班人員一道查看煙花鞭炮放后有無安全隱患， 從而保證了我中心城區(qū)各物業(yè)管理小區(qū)無火災事故的發(fā)生，同時不少物業(yè)管理人員從年初一凌晨 3 點起開始打掃煙花鞭炮放后的殘屑， 使廣大居民在新年第一天便能看到整潔的環(huán)境。、實施老舊小區(qū)整治，改善廣大業(yè)主的居住環(huán)境鑒于老舊小區(qū)整體環(huán)境與我市城市化推進不相適應， 且居住的多數(shù)是弱勢群體。為使他們與新小區(qū)一樣分享到現(xiàn)代化大都市發(fā)展的成4 /

9、 11文章來源網(wǎng)絡整理，僅供參考學習果，近年來，我們實施了老舊小區(qū)整治“實事工程”，并實行邊整治邊物業(yè)管理提前介入。這項工作的重點是做到小區(qū)內(nèi)有關(guān)設施的更新和功能的完善。整治內(nèi)容主要是：拆除違法建筑、更新路燈、修復破損道路、綠化的補缺和落實物業(yè)管理用房等工作。我們還不斷總結(jié)經(jīng)驗，進一步提高整治質(zhì)量。20 xx 年下半年開始采用彩色隔熱板進行屋頂改造和試行屋頂“平改坡”工作，使整治的小區(qū)更加潔凈靚麗。2019 年至今，市八區(qū)已整治老小區(qū)63 個，總計面積 1017 萬平方米，直接受益住戶近 12 萬戶。這項”民心工程”得到了社會各界和群眾的普遍肯定和好評，老小區(qū)整治工作在美化城市中發(fā)揮了特殊作用

10、。、積極投身于開展創(chuàng)建文明城市、衛(wèi)生城市活動中近年來物業(yè)管理行業(yè)遵循“資源共享、各方聯(lián)動、協(xié)作互助、建設文明社區(qū)”的要求， 積極投入社區(qū)建設， 為創(chuàng)建文明社區(qū)做了大量工作。物業(yè)管理的 16 小時保潔制和 24 小時定期巡邏制的推行， 使物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境更加整潔， 發(fā)案率大為降低， 據(jù)區(qū)公安分局的統(tǒng)計顯示，非物業(yè)小區(qū)與物業(yè)小區(qū)發(fā)案率為 5：1，而 20 xx 年中區(qū)84 個物業(yè)管理小區(qū)被列為“無刑案小區(qū)”。同時作為一個勞動密集型行業(yè)，物業(yè)管理崗位也成了社區(qū)再就業(yè)工作的一條渠道， 現(xiàn)有近4000 名下崗失業(yè)人員從事物業(yè)管理崗位工作，為政府排憂解難分擔了責任。此外物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)用房與社區(qū)共享，

11、 僅市三區(qū)供社區(qū)活動的物業(yè)用房就近 1。5 萬平方米，為社區(qū)工作開展構(gòu)筑了活動的平臺，同時還提供一定的人力、 物力積極配合社區(qū)居委會在小區(qū)內(nèi)5 / 11文章來源網(wǎng)絡整理，僅供參考學習開展各類文娛活動， 自行購藥積極投入滅“四害”活動， 促進了社區(qū)精神文明建設， 因此社區(qū)建設工作搞的較好的如安琪社區(qū)、 滄浪社區(qū)的居委會同志都講到社區(qū)工作離不開物業(yè)管理公司的配合和支持。三、存在的矛盾、困難和問題伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，我們也面臨著諸多矛盾、困難和問題，主要是：、市場機制還不完善，物業(yè)管理收費標準過低，行業(yè)發(fā)展后勁缺乏由于我市的物業(yè)管理是從計劃經(jīng)濟下傳統(tǒng)房屋管理轉(zhuǎn)變過來， 因此不少業(yè)主長期以來的“國家

12、分房、 修房、我住房”的福利型住房消費意識根深蒂固，視物業(yè)管理為公益性事業(yè)， 對有償服務還很不適應，“要服務、少付錢或不付錢”現(xiàn)象屢屢發(fā)生， 有的小區(qū)收費率幾年來徘徊在 30%左右，嚴重挫傷了物業(yè)管理企業(yè)的工作積極性；其次，我市的物業(yè)管理服務收費標準也同市場經(jīng)濟要求和行業(yè)發(fā)展需求有一定的差距，目前我市三區(qū) 20 xx 年以來新建的普通住宅小區(qū)收費標準平均為 0。4 元/ 平方米 / 月；而 98 年以前建成的住宅小區(qū)更低，平均僅為 0。15 0。2 元/ 平方米 / 月。這一收費標準與目前上海、廣州同樣小區(qū)相比差距近一倍，致使多數(shù)物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)費處與虧損狀態(tài)，企業(yè)發(fā)展缺乏后勁，物業(yè)管理服務步履

13、艱難。、作為新興行業(yè)，職責尚需進一步理順作為新興行業(yè)， 法律法規(guī)體系雖已建立， 但部門間的工作職責還6 / 11文章來源網(wǎng)絡整理，僅供參考學習需進一步理順。目前，我市小區(qū)物業(yè)管理條例規(guī)定的市政、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)有償委托事宜，尚未妥善解決，致使物業(yè)管理代人勞作，更加重了物業(yè)管理自身經(jīng)費負擔。同時，國家物業(yè)管理條例規(guī)定的供水、供電、供熱等單位應向最終用戶收費的問題，有關(guān)部門也沒有認真貫徹，致使物業(yè)管理企業(yè)無償代收的現(xiàn)象仍然存在，且水電費差額還需物業(yè)管理企業(yè)承擔，這很不合理。此外，物業(yè)管理小區(qū)的違法搭建、破墻開門、車輛停放、快餐經(jīng)營等問題，按照有關(guān)職能宜由城管、規(guī)劃、環(huán)保、工商、房管、公安等部門依法處理。

14、但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)互相推諉現(xiàn)象， 使物業(yè)企業(yè)在管理過程中，遇到這類問題得不到有力支持和及時解決，造成小區(qū)管理難度大大增加。、商品房維修資金尚未建立，尤其是帶電梯的小高層、高層住宅的電梯維修資金及小區(qū)技防設施的更新資金尚未建立若干年后這些設施的維修更新少則幾十萬元多則上百萬元， 業(yè)主將不堪重負，更會影響長效管理并將導致物業(yè)管理退出。、物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，管理手段落后，服務離業(yè)主要求尚有差距我市物業(yè)管理起步較晚， 目前物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)還跟不上形勢發(fā)展的需要，而企業(yè)虧損又難以引進人才，致使善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才緊缺?，F(xiàn)在我們這支隊伍， 3 千多名管理人員中，多數(shù)為企事業(yè)單位

15、下崗分流人員、退伍軍人和農(nóng)村剩余勞動力，一般為初、高中學歷。因此，要較好的勝任物業(yè)管理工作尚有較大距離。同時，7 / 11文章來源網(wǎng)絡整理，僅供參考學習由于現(xiàn)行的物業(yè)收費標準低，物業(yè)管理中收費難、收費率低，致使70%左右的物業(yè)公司綜合實力較弱，缺乏發(fā)展后勁，也造成了不少物業(yè)管理企業(yè)管理辦法和管理手段還處于較落后狀態(tài)，整體水平不高。此外也有部分從業(yè)人員感到物業(yè)管理地位偏低，以致缺乏以人為本、敬業(yè)愛崗精神，導致服務不規(guī)范，侵犯業(yè)主權(quán)益現(xiàn)象時有發(fā)生，致使整體服務質(zhì)量不盡如人意。這些成為了我市物業(yè)管理工作進一步發(fā)展的“瓶頸”。四、下步工作打算和若干建議、進一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，健全市場競爭機制

16、我們將以全國物業(yè)管理條例出臺為契機， 結(jié)合近幾年我市物業(yè)管理運作較成功和成熟的經(jīng)驗， 修訂我市物業(yè)管理條例， 使之更具地方特色和操作性； 其次，實行市區(qū)兩級主管部門組織的物業(yè)管理招投標制度，建立全市范圍內(nèi)的專家評委庫， 實施品牌物業(yè)在招投標中的傾斜優(yōu)惠政策，使物業(yè)管理企業(yè)在“公開、公平、公正”的市場競爭中不斷完善自我，提高自身競爭力，促進物業(yè)管理市場趨向規(guī)范化；其三，進一步加大行業(yè)誠信服務工作力度， 建立物業(yè)管理企業(yè)在招投標中承諾中的服務標準核查制，以提高我市的物業(yè)管理整體服務水平。、建立新的物業(yè)管理收費機制，實行分檔管理、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價我們將配合市物價管理部門做好物業(yè)管理成本核算工作， 編制物業(yè)管

17、理用工定額， 使物業(yè)收費標準逐步貼近市場價值。同時制定我市的等級服務標準， 使收費與服務標準有機結(jié)合起來， 讓業(yè)主根據(jù)自身8 / 11文章來源網(wǎng)絡整理，僅供參考學習的消費水平和消費需求來選擇相應的物業(yè)管理服務， 滿足不同層次的服務需求。，加強規(guī)范化建設，不斷提高物業(yè)管理整體水平我們在強化自身建設方面將繼續(xù)抓好宣傳教育， 牢固樹立從業(yè)人員的以人為本、愛崗敬業(yè)精神，加強物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?。進一步開展“比、學、趕、超”爭先創(chuàng)優(yōu)活動。強化財務監(jiān)督措施以提高物業(yè)管理收支透明度， 保證居民所繳的費用用到實處。同時還將加強培訓工作，提高從業(yè)人員的業(yè)務素質(zhì)。加大考核力度，促進管理服務的進一步規(guī)范。并

18、將實施小區(qū)管理處主任責任制和上崗任職資格考試制，使每個物業(yè)管理項目在稱職的管理處主任管理下物業(yè)管理順利開展工作，為廣大的業(yè)主提供滿意的服務。、發(fā)揮業(yè)主大會作用，做好業(yè)主自治工作為了充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用， 我們將首先做好實施物業(yè)管理兩年以上，還未成立業(yè)主管委會的小區(qū)業(yè)委會評選工作； 其次開展業(yè)委會成員培訓工作，使業(yè)主管委會既能代表業(yè)主利益，又能依法自治；第三，對那些不按法律有關(guān)規(guī)定操作的行為，我們將以指導和監(jiān)督，并予以制止和糾正，從源頭上制止物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生和增多。、采取措施逐步解決“停車難”問題，建立良好的小區(qū)公共秩序隨著群眾生活水平的提高， 近年來我市私家車數(shù)量急劇增加， 小區(qū)停車難問題日益突出。為妥善解決這一社會經(jīng)濟發(fā)展過程中出現(xiàn)的9 / 11文章來源網(wǎng)絡整理，僅供參考學習難題，我們擬將采?。阂皇菍σ院笮陆ǖ臉潜P，以高起點、高標準出發(fā)，提高停車指標，眼光放遠，指標做足，不留或少留遺憾；其次，對已建成小區(qū)我們將通過規(guī)范管理， 挖掘內(nèi)部潛力并引進現(xiàn)代化的管理手段，以彌補停車位的不足， 即通過物業(yè)公司對小區(qū)道路的合理排位，確定行車路線，阻止亂停放現(xiàn)象，以提高車位的利用率，將出租改為他用的車庫一律恢復原有使用功能， 以增加車位量， 同時引進