8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析作者：號：20065300093工作：云南優(yōu)化不動產(chǎn)評估：650224案例分析一某商業(yè)用途土地使用權(quán)出讓價值的評估【項(xiàng)目背景】石林彝族自治縣人民駐昆辦事處依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，我公司受托對其抵押所涉及的土地使用權(quán)價值進(jìn)行評估，為委托估價方依法進(jìn)行辦理出讓手續(xù)提供土地使用權(quán)價格依據(jù)。估價對象位于官渡關(guān)上中心區(qū)，處于市土地級別及基準(zhǔn)地價圖上的商業(yè)四級范圍內(nèi)。該宗地東鄰云南志遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)、南臨關(guān)上北路、西臨路、北臨二環(huán)南路。土地用途為商業(yè)用地， 用地面積 3034.5平方米（4.5518 畝），形狀規(guī)則。所在區(qū)域較繁華，環(huán)境質(zhì)量整體較優(yōu)，交通條件良好，規(guī)劃條件良好，總體來看，宗地自身?xiàng)l

2、件良好，對其價值有增值影響。根據(jù)委托估價方提供的資料及估價現(xiàn)場踏勘，估價對象建有建筑物，建筑面積 6069 平方米。該建筑物的耐用年限 60 年，已使用年限 7 年，框架結(jié)構(gòu)，建筑容積率 2.0。根據(jù)估價對象國有土地使用證，委托估價劃拔方式取得土地使用權(quán)，估價對象所屬于國家，使用權(quán)屬于石林彝族自治縣人民駐昆辦事處。至估價基準(zhǔn)日，估價對象未設(shè)置抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利限制?！倦y點(diǎn)】1、出讓價值的評估在適用法律規(guī)定、考慮、相關(guān)參數(shù)選擇等方面與其他估價目的的估價不同。2、商業(yè)用地項(xiàng)目類型繁多，分析側(cè)重點(diǎn)也不同。3、估價方法的選擇上有難度，商業(yè)用地本應(yīng)將收益還原法作為估價方法之一，但實(shí)際工作中，土地收益在

3、實(shí)際估價中很難從其房屋和土地共同產(chǎn)生的的收益中剝離。4、市場法交易案例的選擇，的修正。5、基準(zhǔn)地價期日修正系數(shù)的確定。6、估價結(jié)果的確定?！窘鉀Q方法】1、除了委托方提供的相關(guān)資料外，評估必須多方面收集、核實(shí)資料的準(zhǔn)確性，分析收集到的資料，確定該宗地用地性質(zhì)、權(quán)屬、出讓方式，是否涉及抵押、租賃、司法糾紛等情況。2、分析影響商業(yè)用地的一般。在進(jìn)行一般分析時，一是要重點(diǎn)分析城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系；二是要重點(diǎn)分析數(shù)量與家庭規(guī)模、城市發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式等；三是要重點(diǎn)分析城鎮(zhèn)的性質(zhì)與國際化程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財政金融狀況與利率水平、交通系統(tǒng)、物價水平、就業(yè)與居民收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與商業(yè)服

4、務(wù)業(yè)的發(fā)展前景、此類市場狀況等；四是要重點(diǎn)分析土地利用規(guī)劃與、建筑規(guī)劃與、房地產(chǎn)與政策等。通過對一般的分析，判斷土地價格的漲跌發(fā)展趨勢。在進(jìn)行區(qū)域分析時，要重點(diǎn)分析區(qū)域在城的位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度等。在進(jìn)行個別分析時應(yīng)重點(diǎn)分析宗地地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風(fēng)、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達(dá)性、規(guī)劃限制、宗地利用狀態(tài)、與商業(yè)中心的接近程度、與客流的適應(yīng)性、相鄰不動產(chǎn)的使用狀況、土地權(quán)利狀況及使用年限等。3、估價對象設(shè)定用途為商業(yè)用地，土地收益（貢獻(xiàn)）在實(shí)際估價中很難從其所屬的生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)總收益中準(zhǔn)確剝離。并且在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)收益包

5、括土地收益可能很不穩(wěn)定，其正常收益難以確定，因此收益還原法可操作性差，故不予采用。4、估價對象屬于已建成并持續(xù)使用的商業(yè)用地，不屬于具有開發(fā)潛力用地，不符合剩余法的使用范圍，不宜采用剩余法。5、估價對象區(qū)域內(nèi)有一些類似交易案例，因此，選用市場比較法進(jìn)行評估。6、由于部門建立了較為完善的基準(zhǔn)地價體系，估價對象在城區(qū)土地定級估價范圍內(nèi)，因此，可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修進(jìn)行評估。7、在基準(zhǔn)地價系數(shù)修中，除了對區(qū)位條件、年期、期日、容積率等進(jìn)行修正外，還應(yīng)對土地開發(fā)程度、土地權(quán)利狀況的差異進(jìn)行修正。8、市場法收集到的為一年內(nèi)的交易案例，但有的案例交易價格過于懸殊，只能憑估價師經(jīng)驗(yàn)選取比較接近市場價格的案例，

6、同時案例和估價對象還是有一定差異，行業(yè)內(nèi)修正幅度沒有一個標(biāo)準(zhǔn)，均為估價師經(jīng)驗(yàn)值。估通過實(shí)地勘察、認(rèn)真分析收集到的資料，在確定估價原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象的實(shí)際情況，結(jié)合評估的評估目的，決定采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修和市場比較法評估估價對象的價格。經(jīng)過試算，結(jié)果比較接近，均具有較高的準(zhǔn)確性，根據(jù)評估方法的適宜性、程度、可操作性、參考估價對象所在區(qū)域地價水平，并結(jié)合估價師經(jīng)驗(yàn)，決定采用市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修結(jié)果的算術(shù)平均值作為估價對象的最終估價結(jié)果。【啟示】1、土地估價機(jī)構(gòu)和土地估價處于中介的位置，必須遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，評估出一個對雙方來講都比較公平客觀的價格。2、實(shí)地踏勘一定要細(xì)致認(rèn)真，資料收集盡量詳實(shí)，以免到撰寫的時候材料不全。3、在進(jìn)行商業(yè)用地評估時，要結(jié)合商業(yè)用地的特點(diǎn)，重點(diǎn)分析與商業(yè)用地密切相關(guān)的的影響，然后依據(jù)影響的大小、強(qiáng)弱進(jìn)行評估。充分說明相關(guān)參數(shù)的取值依據(jù)，并提供相關(guān)數(shù)據(jù)來源。4、在學(xué)習(xí)中，市場比較法是幾種估價方法中較為簡易的法，從理論是也是最有說服力的法。而在實(shí)際估價過程中，由于土地交易實(shí)例資源