資產(chǎn)評(píng)估的基本方法和信貸審查與決策的幾個(gè)心理問題

1、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法和信貸審查與決策的幾個(gè)心理問題一、市場(chǎng)法（市場(chǎng)價(jià)格比較法）是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近出售類似資產(chǎn)的異同，并根據(jù)實(shí)際情況將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，使被評(píng)估資產(chǎn)接近其最為市場(chǎng)認(rèn)同的價(jià)格。1、適用前提（1）需要有一個(gè)充分活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。（2）擬交易物應(yīng)有較多的交易范例A，且其可比較指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)B可收集。A:也就是，一般情況下運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的交易物多是較為常見B:和運(yùn)用普及的通用物品，比如說車輛、房屋、土地等。一些專用設(shè)備，如專門用于生豬屠宰的機(jī)器設(shè)備，專門生產(chǎn)方便面的自動(dòng)設(shè)備，由于用途較窄，短時(shí)間內(nèi)交易數(shù)量較少的、缺乏交易范例的，不適用市場(chǎng)法；無形資產(chǎn)由于千差萬別，各有

2、各的特點(diǎn)，相同或相似的范例較少，一般不用市場(chǎng)法。市場(chǎng)法主要是通過被評(píng)估物與成交范例的比較，來調(diào)整被評(píng)估與成交范例的異同，以達(dá)到獲得被評(píng)估物最為合理的市場(chǎng)價(jià)格。比較就必須獲得兩個(gè)或多個(gè)待比較物的比較指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。2、運(yùn)用市場(chǎng)法需要考慮的差異調(diào)整因素。我們運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)交易范例進(jìn)行挑選，最好的結(jié)果是交易范例的交易物與我們待評(píng)估物無論是生產(chǎn)功能、新舊程度、技術(shù)含量等完全一致，那么我們完全可以把交易范例中交易物的價(jià)格移植到我們的待評(píng)估物上。但實(shí)際運(yùn)作中，交易范例中的交易物往往與我們的待評(píng)估物有著這樣那樣的區(qū)別，我們就必須對(duì)這些不同進(jìn)行調(diào)整，使交易范例中交易物的交易價(jià)格在經(jīng)過調(diào)整后成為待評(píng)估物最為合理的

3、市場(chǎng)價(jià)格。我們經(jīng)常考慮的調(diào)整因素有以下幾個(gè)：（1）時(shí)間因素。不同的交易時(shí)間對(duì)交易價(jià)格的影響，如折舊、通貨膨脹等的影響。（2）地域因素。尤其是對(duì)房地產(chǎn)的影響。（3）功能因素。主要是功能過剩和不足的影響。我們簡(jiǎn)單分析一個(gè)范例：比如交易范例是一臺(tái)生產(chǎn)電子元?dú)饧脑O(shè)備，生產(chǎn)能力為1萬個(gè)/日，已經(jīng)投入生產(chǎn)3年，還可用7年，交易價(jià)格50萬元，交易時(shí)間為2001年3月。待評(píng)估物是一臺(tái)同樣生產(chǎn)該種電子元?dú)饧脑O(shè)備，生產(chǎn)能力為10萬個(gè)/日，已經(jīng)投入生產(chǎn)2年，還可用8年，交易基準(zhǔn)日2001年6月。我們假設(shè)基準(zhǔn)定價(jià)是以生產(chǎn)能力為標(biāo)準(zhǔn)，定價(jià)應(yīng)為500萬元（10/1*50）。但是我們應(yīng)考慮這兩個(gè)設(shè)備的時(shí)間因素和功能因素

4、。時(shí)間上兩者折舊時(shí)間不同，交易時(shí)間不同，都會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生不同；功能上后者的生產(chǎn)數(shù)量是前者的10倍，比方購買者僅需要日生產(chǎn)能力為7萬/日的設(shè)備，則該設(shè)備的生產(chǎn)能力顯然過剩，對(duì)購買者來說10倍的價(jià)格顯然是難以讓他接受的。最后經(jīng)過調(diào)整，該設(shè)備以375萬元成交。二、收益法這是一種對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的估算，并折合成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。收益法的前提是：資產(chǎn)的效用越大，未來的獲利能力越強(qiáng)，他的價(jià)值越大；而不是單看資產(chǎn)本身的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。打個(gè)比方，一個(gè)高科技企業(yè)僅擁有資產(chǎn)800萬元，但其擁有先進(jìn)的產(chǎn)品，未來廣闊的市場(chǎng)，具備高速發(fā)展的巨大潛力，以后年收益預(yù)計(jì)為100萬元，未來可持續(xù)10年以上的高

5、速增長(zhǎng)，那他的價(jià)值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于帳面上體現(xiàn)的資產(chǎn)價(jià)值。相反，一個(gè)擁有億元資產(chǎn)的企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營維持，產(chǎn)品無市場(chǎng)、無銷路，積重難返，瀕臨破產(chǎn)，那么在購買者的眼中，他的價(jià)值將遠(yuǎn)沒有帳面上體現(xiàn)的巨大（整體購買）。簡(jiǎn)單的說（資金的時(shí)間價(jià)值要求）：評(píng)估值=未來每年獲得的收益*折現(xiàn)系數(shù)資產(chǎn)成交后，會(huì)給新的所有者帶來一定的收益，購買者愿意支付的貨幣量不會(huì)超過期望收益的折現(xiàn)值。折現(xiàn)系數(shù)一般包含以下三個(gè)因素：1、風(fēng)險(xiǎn)利率。指資產(chǎn)在一般條件下的獲利水平，我們一般以國債的利率衡量。2、通貨膨脹率。3、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。將資金投入企業(yè)必然要考慮企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、國家政策風(fēng)險(xiǎn)等的影響，高風(fēng)險(xiǎn)必然要求高回報(bào)。折

6、現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)利率+通貨膨脹率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率三、成本法評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值1、重置成本是按現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，重新購建一項(xiàng)與被評(píng)估資產(chǎn)功能相同的全新資產(chǎn)所付出的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是一致的，但反應(yīng)的物價(jià)水平是不一致的。重置成本分為：A、復(fù)原重置成本：是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)的價(jià)格復(fù)原這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。.B、更新重置成本：是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、技術(shù)，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)具有同等功能的全新資產(chǎn)的成本。2、實(shí)體性貶值資產(chǎn)在投入使用后由于磨損、自然力的作用（如風(fēng)吹雨淋、腐蝕等），其性能將不斷下降，價(jià)值

7、逐漸減少，通稱實(shí)體性貶值。通常，我們以計(jì)提折舊來反應(yīng)這種貶值。3、功能性貶值新技術(shù)的運(yùn)用與推廣，使企業(yè)的原有資產(chǎn)與社會(huì)上的新技術(shù)相比較處于一種明顯落后的狀態(tài)，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值的間接貶值。4、經(jīng)濟(jì)性貶值由于資產(chǎn)以外因素（政治因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素等）的變化，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的降低。比如國家新的政策、法規(guī)對(duì)某項(xiàng)行業(yè)發(fā)展的抑制（如紡織的壓錠），必然會(huì)導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)的相關(guān)資產(chǎn)的貶值。信貸審查與決策的幾個(gè)心理問題一、企業(yè)性質(zhì)對(duì)信貸成功率的影響在我們與眾多信貸人員的接觸過程中發(fā)現(xiàn)，信貸人員的年齡、知識(shí)結(jié)構(gòu)、閱歷的差異使他們對(duì)不同性質(zhì)企業(yè)有著不同的感性認(rèn)識(shí)。一般來說，知識(shí)結(jié)構(gòu)全面、思維活躍的年輕人對(duì)新興高科技民營企業(yè)有較強(qiáng)

8、的接受能力，他們認(rèn)為民營企業(yè)有較為靈活的體制，完善的人力資源激勵(lì)機(jī)制，較高的科技含量和市場(chǎng)前瞻性，因此能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中戰(zhàn)勝各種困難。特別是在民營企業(yè)創(chuàng)建的初期階段，企業(yè)能夠積極配合銀行的工作，消除信息不對(duì)稱造成的影響，并積極開發(fā)企業(yè)的潛力，且道德風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，而企業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段后給銀行帶來的收益是巨大的，因此是銀企合作的最佳階段，目前這一思維模式正隨著銀行信貸人員年輕化和知識(shí)化而被認(rèn)可。同時(shí)我們還應(yīng)該看到，目前銀行的信貸決策層人員往往經(jīng)過計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，留有較為明顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)烙印，對(duì)于民營企業(yè)抱有一定的偏見。同時(shí)其從責(zé)任方面考慮，國有企業(yè)是國家的，向其發(fā)放貸款即使出現(xiàn)偏差也不會(huì)形成過多

9、的責(zé)任，而民營企業(yè)則不然。因此，我們?cè)谶@里提醒民營企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，在進(jìn)行融資時(shí)一定要把握以下幾點(diǎn)：1、坦陳民營企業(yè)機(jī)制的靈活性，確立該靈活性在瞬息萬變的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的重要作用；2、量化自身對(duì)企業(yè)的投入，從投入的資金、技術(shù)、智力等方面說明自己對(duì)企業(yè)的投入價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于融資總額，騙貸沒有任何意義；3、陳述自己近3年的企業(yè)規(guī)劃，并說明規(guī)劃中的各種資金來源，表明自己有長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)發(fā)展計(jì)劃；4、表述自己與同行業(yè)國有企業(yè)的差異化，特別是在技術(shù)、人力資源管理、營銷激勵(lì)制度上的優(yōu)勢(shì)。總之，在與銀行信貸人員的接觸過程中不要回避企業(yè)性質(zhì)問題，要讓銀行信貸人員充分相信民營企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，以及自己為發(fā)展企業(yè)在資本、人力、管

10、理上的投入，是為了企業(yè)永續(xù)經(jīng)營，而且企業(yè)為了發(fā)展會(huì)將自己在銀行資信視為生命。二、企業(yè)語言與金融語言的差異企業(yè)語言與金融語言有天生的差別，很多時(shí)候在企業(yè)家經(jīng)營中被印證的經(jīng)驗(yàn)在銀行信貸人員的耳中產(chǎn)生不近相同的效果。讓我們看看企業(yè)家對(duì)自己企業(yè)的闡述和金融人員的分析：例1、企業(yè)家：我們企業(yè)的白酒品質(zhì)優(yōu)良，在本省市場(chǎng)占有率達(dá)到20%，銷售的旺季供不應(yīng)求，我們從來不做廣告，也不為了進(jìn)入高級(jí)酒店向他們支付贊助費(fèi)，我們的銷售費(fèi)用每年20萬元，企業(yè)成本很低。金融人員的分析結(jié)論：1、 該企業(yè)目前生產(chǎn)經(jīng)營正常，產(chǎn)品有一定市場(chǎng)；2、 企業(yè)生產(chǎn)能力略現(xiàn)不足或生產(chǎn)調(diào)控能力不足，企業(yè)生產(chǎn)管理存在問題；3、 企業(yè)產(chǎn)品為低檔產(chǎn)

11、品，附加值不高；4、 企業(yè)管理層缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略經(jīng)營意識(shí)，滿足企業(yè)現(xiàn)狀，企業(yè)營銷方式有嚴(yán)重缺陷。最后結(jié)論為，企業(yè)目前能夠維持正常經(jīng)營，但發(fā)展?jié)摿Σ淮?，我行貸款不易投放。例二企業(yè)家：本公司產(chǎn)品為高科技機(jī)電產(chǎn)品，處于國內(nèi)領(lǐng)先水平，獲得國家專利。企業(yè)本次特申請(qǐng)2000萬元流動(dòng)資金主要是為了增加原材料儲(chǔ)備，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，使公司的產(chǎn)品盡快占領(lǐng)市場(chǎng)金融人員：1、 企業(yè)產(chǎn)品有一定科技含量，所屬行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)為公開市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；2、 企業(yè)自有流動(dòng)資金不足，生產(chǎn)無法形成規(guī)模，產(chǎn)品成本相對(duì)較高；3、 企業(yè)未考慮市場(chǎng)推廣資金，近期將出現(xiàn)短期資金緊張現(xiàn)象。結(jié)論：審慎考察企業(yè)產(chǎn)品的先進(jìn)性、市場(chǎng)需求、國外同類產(chǎn)品價(jià)格等因素，如確有

12、巨大市場(chǎng)空間，建議在考慮企業(yè)市場(chǎng)推廣等因素的基礎(chǔ)上，增加對(duì)企業(yè)的信貸投入，爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)客戶。三、產(chǎn)品的先進(jìn)性與市場(chǎng)的需求在我們接觸高科技企業(yè)的過程中，企業(yè)家最長(zhǎng)說的一句話是：我們的產(chǎn)品科技含量很高，處于國內(nèi)領(lǐng)先，獲得國家專利，產(chǎn)品銷售不成問題。應(yīng)該說銀行信貸人員關(guān)注的不僅僅是產(chǎn)品的先進(jìn)性，更重要的是產(chǎn)品的市場(chǎng)需求程度和產(chǎn)品所產(chǎn)生的利潤。應(yīng)該說企業(yè)家混同了產(chǎn)品先進(jìn)性與產(chǎn)品市場(chǎng)需求量的概念。我們?cè)?jīng)遇到過這樣一個(gè)項(xiàng)目：一家生物工程企業(yè)，生產(chǎn)一種替代進(jìn)口的“高活力乳糖酶”，產(chǎn)品主要用于牛奶生產(chǎn)加工過程，可消除營養(yǎng)失調(diào)兒童、體弱病人等特殊人群對(duì)普通牛奶形成的乳糖不耐癥、褐變反映，提高乳制品中營養(yǎng)成分的吸收

13、率?？陀^講該產(chǎn)品的先進(jìn)性已經(jīng)得到科學(xué)驗(yàn)證，但其市場(chǎng)前景卻不容樂觀。因?yàn)槭褂迷摦a(chǎn)品必將增加產(chǎn)品成本，而國家尚未公布對(duì)上述特殊人群銷售牛奶產(chǎn)品的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，牛奶生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的主要消費(fèi)對(duì)象依然是最廣泛的消費(fèi)群體，在牛奶產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，牛奶生產(chǎn)企業(yè)采用該產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化而喪失成本優(yōu)勢(shì)的可能性不大，最后我們否決了這個(gè)項(xiàng)目。否決的依據(jù)不是產(chǎn)品技術(shù)不夠先進(jìn)，而是產(chǎn)品市場(chǎng)化能力不足。四、財(cái)務(wù)指標(biāo)情結(jié)銀行的信貸人員一般比較迷信財(cái)務(wù)指標(biāo)的力量，往往以財(cái)務(wù)指標(biāo)分析形成自己對(duì)企業(yè)的經(jīng)營形式和未來發(fā)展的判斷。因此企業(yè)在與銀行的交往過程中應(yīng)充分重視財(cái)務(wù)指標(biāo)因素的影響，在幫助銀行信貸人員解讀財(cái)務(wù)報(bào)表的基礎(chǔ)上，盡量提供企業(yè)活的、真實(shí)的情況，因?yàn)殂y行信貸人員畢竟不是稅務(wù)人員，他只關(guān)心企業(yè)真正的盈利能力，確認(rèn)為企業(yè)提供信貸支持的安全性和收益，而對(duì)企業(yè)合理避稅采取的是默許的態(tài)度。企業(yè)甲：汽車經(jīng)銷企業(yè)，專營經(jīng)銷XX品牌汽車，企業(yè)經(jīng)銷汽車的數(shù)量隨著XX品牌的市場(chǎng)占有率和社會(huì)汽車消費(fèi)量的不斷提高節(jié)節(jié)盤生，1999-2001年銷售收入分別是0.6億元、2.5億元、4億元，凈利潤分別是120萬元、130萬元、150萬元。2002年企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款增加流動(dòng)資金，銀行信貸人員對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了相應(yīng)了解。單純從財(cái)務(wù)報(bào)表看，企業(yè)的銷售收入實(shí)現(xiàn)跨越