商品房買賣合同糾紛案件的常見(jiàn)法律問(wèn)題

1、合同法常見(jiàn)法律問(wèn)題（1）商品房買賣合同糾紛案件的常見(jiàn)法律問(wèn)題一、關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳材料是否為要約的問(wèn)題解釋第3條規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商 品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合 同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入 商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此， 出賣人的銷售廣告和宣傳材料的內(nèi)容符合以下三個(gè)條件時(shí)，就應(yīng)認(rèn)定為要約：1.出賣 人就開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出說(shuō)明和允諾；2.該允諾和說(shuō)明具體確定； 3.對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)

2、格的確定有重大影響。出賣人違反該內(nèi)容的， 應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。很多開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳中大量宣傳規(guī)劃紅線范圍外的事項(xiàng)，主要標(biāo)注以下幾項(xiàng)：交通，包括已經(jīng)規(guī)劃及即將規(guī)劃的交通網(wǎng)絡(luò)作為廣告內(nèi)容，如多條公交線路抵達(dá)小 區(qū)、快軌3號(hào)線直抵小區(qū)等；周邊環(huán)境，坐擁20萬(wàn)平方米山體公園，天然氧吧;學(xué)校，羅列大量小學(xué)、中學(xué)、大 學(xué)等；商業(yè)，距某某商業(yè)中心區(qū)僅1公里;市政配套設(shè)施，雙向四車道，人流旺盛。對(duì)于開(kāi) 發(fā)商項(xiàng)目規(guī)劃范圍外的廣告宣傳即使是虛假宣傳，也只存在開(kāi)發(fā)商承擔(dān)行政責(zé)任，即由 工商行政管理部門處罰，不存在民事責(zé)任的問(wèn)題，因?yàn)椴环献罡呷嗣穹ㄔ核痉ń忉尩?一項(xiàng)條件，“出賣人就開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出的說(shuō)

3、明和允諾”。對(duì)于第二個(gè)及第三個(gè)條件，其裁量權(quán)在法官，具有相當(dāng)大的不確定性。一方面要考 慮開(kāi)發(fā)商虛假宣傳的情況，同時(shí)也要考慮購(gòu)房者的判斷能力，作為理性的社會(huì)公民，應(yīng) 有理性的判斷，否則應(yīng)承擔(dān)一定的不利后果。二、關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議與定金的問(wèn)題認(rèn)購(gòu)協(xié)議是廣泛存在于商品房銷售中的一種文書，與正式買賣合同的關(guān)系是預(yù)約合 同與本約合同的關(guān)系，約定的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本約合同而應(yīng)履行的義務(wù)，只要當(dāng)事 人為締結(jié)本約進(jìn)行了磋商，就履行了預(yù)約的義務(wù)，而對(duì)于是否締結(jié)了本約則在所不問(wèn)。 一般情況下，認(rèn)購(gòu)書中有定金條款，是為了保證買受人與出賣人之間訂立房屋預(yù)售合同 或買賣合同而交付的定金，在性質(zhì)上屬于立約定金，立約定金所擔(dān)保

4、的是定約行為。雙 方當(dāng)事人不能就本約條款協(xié)商一致的，并不能一概認(rèn)定為當(dāng)事人拒絕訂立本約，而適用 定金罰則?？梢苑譃橐韵露N情況分別予以處理：1.如果雙方爭(zhēng)議的條款在認(rèn)購(gòu)協(xié)議 中已經(jīng)出現(xiàn)，說(shuō)明雙方曾經(jīng)為此達(dá)成一致意見(jiàn)，雙方在簽訂正式合同時(shí)即應(yīng)當(dāng)接受，否 則即屬于拒絕訂立本約，是對(duì)預(yù)約的違反，因而可以適用定金罰則；2.如果雙方無(wú)法 達(dá)成一致的條款在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中未曾出現(xiàn)，當(dāng)事人協(xié)商不成時(shí)，不能就此認(rèn)定為任何一方 當(dāng)事人違反預(yù)約的約定，因而不適用定金罰則，定金應(yīng)退還買受人。三、關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書的問(wèn)題現(xiàn)因辦證發(fā)生的糾紛，往往是出賣人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證導(dǎo)致 的買受人辦證遲延。為解決購(gòu)房

5、人在入住后，長(zhǎng)期拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證書，購(gòu)房人無(wú)法行 使房屋所有權(quán)，合法權(quán)益遭受侵害的情況，解釋第十八條規(guī)定“由于出賣人的原 因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二） 商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商 品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約 金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融 機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”；第十九條規(guī)定“商品房買賣合同約定或者城 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)

6、營(yíng)管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò) 一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同 和賠償損失的，應(yīng)予支持?！贝祟惏讣谐霈F(xiàn)的難點(diǎn)問(wèn)題是在合同沒(méi)有約定的情況下，如何認(rèn)定辦證義務(wù)以及關(guān) 于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如何確定的問(wèn)題。權(quán)屬登記通常先由開(kāi)發(fā)商完成初始登記，之后才 由各個(gè)買受人辦理分戶登記。開(kāi)發(fā)商負(fù)有的辦證義務(wù)主要分兩部分：一是初始登記時(shí)的 辦理義務(wù)；二是買受人申辦產(chǎn)權(quán)時(shí)其所承擔(dān)的協(xié)辦、通知義務(wù)。雙方當(dāng)事人在合同中沒(méi) 有約定違約金的，按照解釋的規(guī)定可以按照已付購(gòu)房款的總額，參照中國(guó)人民銀 行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。四、關(guān)于雙倍

7、賠償?shù)膯?wèn)題對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行 為，解釋中第8條、第9條、第14條分別規(guī)定了 6種情況下商品房買賣合同糾紛 可適用懲罰性賠償。但買受人要求懲罰性賠償勝訴的很少，原因很多，其一是當(dāng)事人對(duì) 所發(fā)生的糾紛是否與解釋規(guī)定的情形一致考慮不周，訴訟的期望值過(guò)高，遇糾紛就 要求懲罰性雙倍賠償，導(dǎo)致敗訴；其二是開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作，邊開(kāi)發(fā)邊辦理相應(yīng)的行政審 批手續(xù)，如出賣人交付了房屋，但無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，而在訴訟之前，出賣人又取得了相 關(guān)手續(xù)，促使商品房買賣合同的目的實(shí)現(xiàn)，由于出賣人不及時(shí)告知買受人，引發(fā)買受人 訴訟后，只得撤訴或敗訴；其三是各基層法院對(duì)懲罰性賠償理

8、解不一致，認(rèn)為商品房買 賣與其他消費(fèi)有別，不應(yīng)在商品房買賣中適用雙倍賠償，因尺度把握不準(zhǔn)，導(dǎo)致在適用 懲罰性賠償時(shí)縮手縮腳，不敢大膽適用。解釋并非是對(duì)消法49條的直接適用，消 法的適用前提是欺詐，解釋規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)?種情形，都是由于出賣方違 背誠(chéng)實(shí)信用原則，欺騙消費(fèi)者，致使標(biāo)的物無(wú)法交付，或者標(biāo)的物上具有某種瑕疵造成 的。這也就是說(shuō)，解釋規(guī)定的商品房買賣中的懲罰性賠償適用原則是，賣方不遵守 買賣規(guī)則的行為欺詐或者惡意違約，因行為欺詐或者惡意違約而導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤 銷后，所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，而不是由于經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)行為中因商品欺詐或服務(wù)欺詐而承擔(dān) 的雙倍賠償責(zé)任，兩者在適用前提上有差距。此

9、外，消法的雙倍賠償?shù)慕Y(jié)果和解釋 中的懲罰性賠償?shù)慕Y(jié)果也有不同。解釋的適用結(jié)果是不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍，將 懲罰性賠償?shù)臄?shù)額控制在已付房款的一倍以下，和消法的雙倍賠償明顯存在著差別。 應(yīng)嚴(yán)格把握適用解釋規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，只有在由欺詐或者惡意違約等情形下導(dǎo)致商品房 買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，可以請(qǐng)求懲罰性賠償，即買受人除可以請(qǐng)求 出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款 一倍以內(nèi)的賠償責(zé)任。五、購(gòu)房時(shí)如何區(qū)分定金和訂金？定金指合同當(dāng)事人為保證合同的履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{的一定數(shù)額的 款項(xiàng)。合同法第一百一十五條規(guī)定“當(dāng)事人可以依照中華人民共和國(guó)擔(dān)保法

10、約 定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收 回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約 定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”，這就是我們通常說(shuō)的定金法則。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂 的認(rèn)購(gòu)書中約定的定金，是為了保證將來(lái)簽訂商品房買賣合同，合同理論上屬于立約定 金。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第四 條規(guī)定“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合 同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī) 定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房

11、買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將 定金返還買受人”。因此，從法律角度上說(shuō)，定金是一種債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方 當(dāng)事人如果不履行合同義務(wù)，無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還定金；接受定金的一方不履行合同義務(wù)， 則要雙倍返還定金。我國(guó)擔(dān)保法還規(guī)定，定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過(guò)主合同 標(biāo)的額的20%。訂金則不是一個(gè)規(guī)范的法律概念，一般情況下被視為預(yù)付款，在沒(méi)有特別約定的情 況下，它不具有擔(dān)保債權(quán)的作用，如購(gòu)房者不想履行購(gòu)房承諾或開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，訂金都必 須如數(shù)返還。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第 一百一十八條規(guī)定“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但 沒(méi)有約定定金性

12、質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”。由此可見(jiàn)，當(dāng)事人在合 同中寫明“訂金”而沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，則不能適用定金法則。六、對(duì)于房屋存有質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人在請(qǐng)求解除合同和賠 償損失時(shí)，應(yīng)注意哪些問(wèn)題：主要來(lái)說(shuō)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：對(duì)比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理上，應(yīng)注意買受人是否行使了其注 意義務(wù)。因?yàn)橘I受人在接受房屋時(shí)，一般對(duì)其質(zhì)量會(huì)進(jìn)行必要的檢驗(yàn)，這也是買受人應(yīng) 該行使注意義務(wù)，對(duì)于一般驗(yàn)收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見(jiàn)的瑕疵，買受人應(yīng)在接受時(shí)提出。 在取得房屋后，買受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，若無(wú)其他特別規(guī)定，出賣人可不 負(fù)責(zé)任，應(yīng)由買受人負(fù)責(zé)維修。出賣人在訂立合同

13、時(shí)已明確告知買受人房屋存有質(zhì)量瑕 疵的出賣人對(duì)此也不再負(fù)有任何責(zé)任，但有特別規(guī)定的除外。對(duì)隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對(duì)采取通常方式一時(shí)難以察覺(jué)，須經(jīng)過(guò)專門鑒定或 在房屋使用過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)的，買受人及時(shí)向出賣人提出的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。對(duì) 于質(zhì)量瑕疵程度較輕的，出賣人應(yīng)負(fù)責(zé)維修，或者適當(dāng)減少房屋價(jià)金。對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn) 題較重，甚至不能使用的，買受人可解除合同，因此給買受人造成的額財(cái)產(chǎn)及人身?yè)p失 出賣人應(yīng)予賠償。對(duì)隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。出賣人已知而故意隱瞞的較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量瑕疵， 出賣人對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。我國(guó)合同法第150條一一第155條對(duì)瑕疵擔(dān)保 義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)定。在標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)，出賣人負(fù)

14、有瑕疵擔(dān)保義務(wù)，買受人享有瑕 疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。七、開(kāi)發(fā)商“一房二賣”需要承擔(dān)什么責(zé)任？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行 銷售給他人。商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，導(dǎo)致商品房 買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款 及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。一房?jī)少u有不同的表現(xiàn)形式，因此也有不同的法律責(zé)任及救濟(jì)途徑。“一房?jī)少u”的表現(xiàn)形式。分析一房?jī)少u，通常為三種情況。一是賣使用權(quán)，即將假按揭房產(chǎn)以口頭許諾業(yè)主 擁有“永久使用權(quán)”的方式再次出售。二是重復(fù)騙貸，即將房產(chǎn)在

15、房地局重復(fù)登記后， 再通過(guò)其他人二次向銀行貸款，除了將一部分假按揭房“賣了使用權(quán)”之外，還有的將 另一部分假按揭房在房地局重新登記，再到銀行去騙取貸款。三是以租轉(zhuǎn)售，即業(yè)主與 開(kāi)發(fā)商簽訂房地產(chǎn)以租轉(zhuǎn)售合同，租期期滿后房產(chǎn)歸業(yè)主所有?！耙环?jī)少u”的法律后果和救濟(jì)途徑。依照現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，只有進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記才發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移 的效力。購(gòu)房人在與出賣人（不限于開(kāi)發(fā)商）訂立買賣合同后，如果未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記 手續(xù)，但他仍沒(méi)有實(shí)際取得房屋的所有權(quán)。而且，購(gòu)房人僅能依據(jù)合同法請(qǐng)求出賣 人辦理過(guò)戶登記手續(xù)，不具有對(duì)抗第三人的效力，所以，購(gòu)房人無(wú)法防止出賣人將房屋 以更高的價(jià)格出賣給他人的情形

16、發(fā)生。同時(shí)，為保護(hù)第二買受人的權(quán)益，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先 原則，購(gòu)房者已無(wú)法獲得指定的房屋，而只能追究出賣人的違約責(zé)任，要求損害賠償。 但現(xiàn)實(shí)情況往往是出賣人已揮霍或轉(zhuǎn)移了財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房人的合法權(quán)益最終還是會(huì)落空?！耙环?jī)少u”的救濟(jì)途徑：1、合同當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同時(shí)可以限定登記期限。即在合同簽訂后盡早根 據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理合同登記手續(xù)，并應(yīng)盡早催促開(kāi)發(fā)商交付房屋，促使合同盡 早履行。2、合同法第九十四條規(guī)定“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（四） 當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其它違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”。第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)

17、，當(dāng)事人 可以要求恢復(fù)原狀、采取其它補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！彼哉f(shuō)，只要簽訂了 合同，開(kāi)發(fā)商和買受人就有了合同關(guān)系，由于合同是有效合同，合同當(dāng)事人可以向違約 方按約追究違約責(zé)任。如果無(wú)法交付房屋，無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商和買受人 的債權(quán)債務(wù)關(guān)系就依然存在，開(kāi)發(fā)商必須履行賠償義務(wù)。3、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋， 第八條：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的 買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān) 不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人 又將該房屋抵押給第三人;（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三 人”。買受人的合法權(quán)益可以進(jìn)一步得到保護(hù)。八、房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，應(yīng)如何處理 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不 符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以