控制性詳細(xì)規(guī)劃的課件

1、對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)踐認(rèn)識(shí)8/28/20221講座內(nèi)容：第一部分 控制性詳細(xì)規(guī)劃作用 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法頒布后的要求第二部分 控制性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容及編制過程、要點(diǎn)第三部分 控制性詳細(xì)規(guī)劃案例（庫爾勒南市區(qū)控規(guī)為例）8/28/20222第一部分 控制性詳細(xì)規(guī)劃作用中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法頒布后的要求控制性詳細(xì)規(guī)劃的定義和作用中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法與控制性詳細(xì)規(guī)劃8/28/20223什么是控制性詳細(xì)規(guī)劃1、定位：在我國現(xiàn)階段城市規(guī)劃編制體系構(gòu)架中的位置（2006年4月1日城市規(guī)劃編制辦法）（1）城市總體規(guī)劃 分區(qū)規(guī)劃（2）詳細(xì)規(guī)劃 控制性詳細(xì)規(guī)劃 修建性詳細(xì)規(guī)劃 8/28/202242、概念

2、：在城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)下，對(duì)城市土地的開發(fā)利用制定控制指標(biāo)體系，作為政府實(shí)施城市建設(shè)目標(biāo)的規(guī)劃行為和管理手段。8/28/202253、特征：（1）以上一層面的法定規(guī)劃為依據(jù)(對(duì)總體規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)）；（2）落實(shí)近期城市建設(shè)目標(biāo)；（3）實(shí)施政府規(guī)劃管理職能；（4）引導(dǎo)并控制土地開發(fā)建設(shè)。承上啟下，將規(guī)劃圖轉(zhuǎn)化為可操作與執(zhí)行的管理規(guī)定和細(xì)則，體現(xiàn)條例化和指標(biāo)化管理；以法律的手段為實(shí)行管理建設(shè)提供依據(jù)，協(xié)調(diào)建設(shè)過程中的綜合效益，體現(xiàn)法制化和科學(xué)化管理。8/28/20226為什么要編制控制性詳細(xì)規(guī)劃1、背景：（1）土地有償使用，1991年；（2）政府對(duì)城市土地管理方式的轉(zhuǎn)變（無計(jì)劃、零星劃撥

3、向有計(jì)劃、成片、有償使用）；（3）城市開發(fā)建設(shè)方式的轉(zhuǎn)變（政府主導(dǎo)的公益建設(shè)變?yōu)槎嘣?jīng)濟(jì)要素投入的房地產(chǎn)開發(fā)）；8/28/202272、作用：（1）有效控制城市土地使用性質(zhì)（承上啟下）； 與城市總體規(guī)劃的銜接、落實(shí)（2）與管理結(jié)合、與開發(fā)銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)； 土地開發(fā)容量的管控（3）積極塑造特色城市空間形象； 體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)的總體要求（4）城市政策的載體。 引導(dǎo)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展具有綜合能力8/28/20228控制性詳細(xì)規(guī)劃的定義和作用中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法與控制性詳細(xì)規(guī)劃8/28/202292008年頒布的中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制和實(shí)施提出了新的原則和要求

4、，其中共有11個(gè)條款涉及到控規(guī)，主要涉及控規(guī)編制，修改及其在規(guī)劃體系和城市建設(shè)中的地位和作用。中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法涉及控規(guī)條款有第二、十九、二十、二十一、三十七、三十八、四十、四十三、四十四、四十八、六十條。8/28/202210第二條。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。（規(guī)劃體系中的位置）第十九條城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，組織編制城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，報(bào)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和上一級(jí)人民政府備案。第二十條鎮(zhèn)人民政府根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，組織編制鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批?？h

5、人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，由縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求組織編制，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，報(bào)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和上一級(jí)人民政府備案。（城市、鎮(zhèn)控規(guī)程序）8/28/202211第二十一條。修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。（控規(guī)承上啟下的作用）第三十七條。以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，。由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（控規(guī)在規(guī)劃許可中的作用）第三十八條。以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提

6、出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。（控規(guī)在規(guī)劃許可中的作用）8/28/202212第四十條申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，。核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（控規(guī)在規(guī)劃許可中的作用）第四十三條對(duì)規(guī)劃條件進(jìn)行確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。 第四十四條臨時(shí)建設(shè)影響近期建設(shè)規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施以及交通、市容、安全等的，不得批準(zhǔn)。8/28/202213第四十八條修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)修改的必要性進(jìn)行論證，征求規(guī)劃地段

7、內(nèi)利害關(guān)系人的意見，并向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意后，方可編制修改方案。修改后的控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)依照本法第十九條、第二十條規(guī)定的審批程序報(bào)批?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先修改總體規(guī)劃。（修改控規(guī)的程序）8/28/202214第六十條鎮(zhèn)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有下列行為之一的，由本級(jí)人民政府、上級(jí)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：（執(zhí)行控規(guī)的責(zé)任）（一）未依法組織編制城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃、縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的；8/28/2

8、02215第二部分 控制性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容及控制要點(diǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制要點(diǎn)8/28/2022161、基礎(chǔ)資料2、成果內(nèi)容：規(guī)劃文本 控制圖則控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容8/28/202217規(guī)劃文本：（1）總則：說明制定規(guī)劃的依據(jù)和原則、 界定主管部門及其管理權(quán)限。8/28/202218（2）土地使用和建設(shè)規(guī)劃管理通則 各種使用性質(zhì)用地的適建要求； 建筑間距的規(guī)定； 建筑物后退道路紅線距離的規(guī)定； 相鄰地段的建筑規(guī)定； 容積率獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)償規(guī)定； 市政公用設(shè)施配置、 交通設(shè)施配置； 有關(guān)名詞解釋。（3）地塊劃分 地塊的使用性質(zhì); 地塊規(guī)劃控制原則; 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。8/28/202219（

9、4）控制指標(biāo)一覽表包括： 第一部分：規(guī)定性指標(biāo)（必須遵照?qǐng)?zhí)行的指標(biāo)） 第二部分：指導(dǎo)性指標(biāo)（參照?qǐng)?zhí)行的指標(biāo)）8/28/202220規(guī)定性指標(biāo)（必須遵照?qǐng)?zhí)行的指標(biāo)）用地性質(zhì)；（強(qiáng)制性內(nèi)容）建筑密度；（建筑基底總面積/地塊面積）建筑高度；容積率; （建筑總面積/地塊面積）（開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓示意）綠地率; （綠地總面積/地塊面積）公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定;基礎(chǔ)設(shè)施配套規(guī)定;交通出入口方位（車行、步行）；停車泊位；建筑后退紅線距離。8/28/202221指導(dǎo)性指標(biāo)（參照?qǐng)?zhí)行的指標(biāo)）城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則：建筑體量、體型、色彩其他：1、居住人口容量（人/公頃）；2、整體意向：總體高度走向、總體開敞空間布局（空間組織）、

10、 重點(diǎn)處理界面、地區(qū)標(biāo)識(shí)程度；3、開敞空間：開敞空間的硬地比例、開敞空間軸線；4、建筑與環(huán)境：建筑形式和風(fēng)格傾向、屋頂形式、建筑體量要求； 建筑外墻色彩要求、環(huán)境設(shè)計(jì)主題； 亮化設(shè)施要求；5、用地兼容性8/28/202222控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制要點(diǎn)控規(guī)的邏輯框架相鄰地區(qū)規(guī)劃內(nèi)部已批未建詳規(guī)相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃上位規(guī)劃分析綠地系統(tǒng)專項(xiàng)規(guī)劃綜合交通專項(xiàng)規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃教育設(shè)施布點(diǎn)規(guī)劃市政設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃各層次規(guī)劃城市總體規(guī)劃綱要功能結(jié)構(gòu)土地利用道路交通公共設(shè)施綠化系統(tǒng)市政設(shè)施地塊控制城市設(shè)計(jì)。專項(xiàng)規(guī)劃控規(guī)相關(guān)規(guī)劃政府關(guān)于規(guī)劃建設(shè)相關(guān)文件現(xiàn)狀建設(shè)問題總結(jié)8/28/202223控制性編制規(guī)劃主要流程：總體

11、定位建設(shè)現(xiàn)狀調(diào)研規(guī)劃規(guī)模開發(fā)控制公共綠地風(fēng)貌保護(hù)空間景觀公共服務(wù)設(shè)施道路交通設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃實(shí)施措施8/28/202224建設(shè)現(xiàn)狀調(diào)研重點(diǎn)：1、用地性質(zhì)及用地權(quán)屬普查，總結(jié)用地布局、各類用地比例中存在問題。2、土地存量的普查，明確需更新土地面積，存量土地的面積，需保留（或保護(hù)）土地面積等等。3、各類公共服務(wù)設(shè)施的調(diào)查，核實(shí)公共服務(wù)設(shè)施配置程度及服務(wù)半徑、用地規(guī)模、建筑面積規(guī)模，運(yùn)行負(fù)荷情況等。4、現(xiàn)狀建筑普查，了解建筑的層數(shù)、質(zhì)量，提出保留（保護(hù)）、整改、更新建筑的建議，重點(diǎn)在核實(shí)需更新的棚戶區(qū)，統(tǒng)計(jì)出需拆遷的建筑面積。5、道路交通設(shè)施的調(diào)查，了解現(xiàn)狀已有的道路寬度及等級(jí)，斷面的形式，道路

12、網(wǎng)密度的指標(biāo)，交通設(shè)施的分布情況，總結(jié)存在的問題。6、各項(xiàng)綠地的普查，重點(diǎn)核實(shí)已建的公共綠地范圍及需要保護(hù)的生態(tài)綠地范圍。7、基礎(chǔ)設(shè)施的調(diào)查，重點(diǎn)調(diào)查各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的占地規(guī)模、運(yùn)行負(fù)荷情況、管線的位置及管徑。8/28/202225總體定位主要因素：1、上位規(guī)劃（總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃）的功能分區(qū)要求和空間要求。2、政府對(duì)城市建設(shè)導(dǎo)向3、近期城市建設(shè)的項(xiàng)目安排4、政策導(dǎo)向(上級(jí)政府及部門政策對(duì)規(guī)劃的影響）8/28/202226規(guī)劃規(guī)模：1、依據(jù)總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的原則，結(jié)合行政單元、公共服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，合理劃分控規(guī)的編制單元，分解總體規(guī)劃的的宏觀控制指標(biāo)（人口總量、建筑總量、建筑高度范圍、綠量、公共服

13、務(wù)設(shè)施的級(jí)別及配量，基礎(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)能力）。以編制單元為依據(jù)來確定控規(guī)范圍和規(guī)模。2、政府導(dǎo)向，以近期建設(shè)項(xiàng)目的空間安排和影響范圍來參考8/28/202227土地使用性質(zhì)的兼容性在不影響城市功能，不造成污染，不與相鄰用地性質(zhì)發(fā)生沖突的條件下，允許開發(fā)建設(shè)用地有一定的兼容性。主要依據(jù)為新疆城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中的表來控制。用地的兼容不是用地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，而是體現(xiàn)規(guī)劃彈性，針對(duì)不同性質(zhì)土地兼容應(yīng)考慮土地的經(jīng)濟(jì)效益。8/28/202228建筑密度的控制 建筑密度與容積率和開放空間是一組相互關(guān)聯(lián)，相互影響的關(guān)系。最直接的影響因素是開放空間的要求。 建筑高度 建筑間距 公共環(huán)境要求等等 主要執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)新疆城市

14、規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和分類建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。8/28/202229容積率控制因素（上下限的控制，尤其是商業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目） 1、上層規(guī)劃指標(biāo)的落實(shí)：根據(jù)總體規(guī)劃的的宏觀控制指標(biāo)，結(jié)合編制單元的分解指標(biāo)，確定控規(guī)規(guī)劃范圍內(nèi)的中觀容積率（規(guī)劃范圍總?cè)莘e率），以指導(dǎo)每地塊的微觀容積率。2、經(jīng)濟(jì)杠桿（可行與不可行的界線，確定容積率的下限）：土地極差、土地的稀缺程度、人口密度、基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)水平、拆遷安置的規(guī)模3、人居環(huán)境要求和道路交通、城市基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境承載能力（確定容積率的上限）4、物質(zhì)形態(tài)的空間規(guī)劃（附與規(guī)劃師的空間安排，打造理想的空間環(huán)境）是對(duì)上述三項(xiàng)要求的復(fù)合。8/28/202230容積率控制：老

15、城更新區(qū)的容積率主要決定因素是經(jīng)濟(jì)杠桿，配合政府的補(bǔ)償安置影響因素如下：（1-I?。?S*R小*D房S* D地+S拆（1+K拆） +S*R*C（1+K）（1-I高）*S*R小*D房S* D地+S拆（1+K拆） +S*R*C（1+K） S地塊面積（平方米）S拆拆遷建筑面積（平方米）D房房屋銷售單價(jià)（元/平方米）D地土地基準(zhǔn)價(jià)單價(jià)（元/平方米）K拆拆遷補(bǔ)償比例I低房地產(chǎn)最低利潤率I高房地產(chǎn)最高利潤率C建安成本（元/平方米）R小最小容積率R大最大容積率8/28/202231容積率的控制：新區(qū)建設(shè)的容積率主要決定因素是上層規(guī)劃指標(biāo)的落實(shí)、物質(zhì)空間形態(tài)的追求、環(huán)境容量能力、經(jīng)濟(jì)效益的公平性，當(dāng)然為了體現(xiàn)

16、土地集約性應(yīng)控制下限的容積率要求?？?cè)萘康臏y算物質(zhì)空間形態(tài)設(shè)計(jì)核算每地塊的容積率總指標(biāo)復(fù)合個(gè)別地塊的環(huán)境容量測算不符合要求調(diào)整8/28/202232容積率控制：工業(yè)用地和倉儲(chǔ)用地容積率根據(jù)提高土地利用效率的原則，確定下限指標(biāo)。主要按照國土資源部200824號(hào)關(guān)于發(fā)布和實(shí)施工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)的通知來執(zhí)行。公共服務(wù)設(shè)施用地項(xiàng)目容積率應(yīng)考慮近期有基礎(chǔ)，遠(yuǎn)期可擴(kuò)建的原則，一般控制上線。比如中小學(xué)的容積率應(yīng)復(fù)合中小學(xué)校設(shè)計(jì)規(guī)范8/28/202233綠量的控制：1、落實(shí)總體規(guī)劃或綠地專項(xiàng)規(guī)劃確定的綠量的要求，明確城市各類公園綠地的位置和規(guī)模，劃定綠線范圍，明確綠線控制要求。2、結(jié)合土地使用和建筑管理

17、技術(shù)規(guī)定及相關(guān)技術(shù)規(guī)范，明確各項(xiàng)用地綠地率指標(biāo)要求。3、合理確定控制單元內(nèi)街頭綠地的數(shù)量和規(guī)模，街頭綠地的布置應(yīng)綜合考慮服務(wù)半徑，并與公共服務(wù)、公共交通站點(diǎn)等設(shè)施相結(jié)合。8/28/202234公共服務(wù)設(shè)施配套控制：1、符合總體規(guī)劃或公共服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃的部署。2、確定各點(diǎn)公共服務(wù)設(shè)施的等級(jí)（市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)），確定服務(wù)半徑，根據(jù)服務(wù)人口確定各公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)模（占地面積和建筑面積）8/28/202235基礎(chǔ)設(shè)施配套控制：1、符合總體規(guī)劃或公共服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃的部署。2、確定各點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)范圍，計(jì)算每類基礎(chǔ)設(shè)施的占地規(guī)模面積和供應(yīng)能力，區(qū)分區(qū)域性管線和片區(qū)管線，合理確定管徑。3、明確綜合市政基礎(chǔ)設(shè)施管線的綜合走廊和保護(hù)范圍8/28/202236道路交通設(shè)施控制：1、符合總體規(guī)劃或道路交通專項(xiàng)規(guī)劃的要求，確定道路紅線寬度、交通設(shè)施布點(diǎn)和占地規(guī)模。2、依據(jù)道路等級(jí)和性質(zhì)，確定交通出入口的方向和禁止出入口的區(qū)段。3、依據(jù)用地性質(zhì)和容積率，核定配置的停車位。8/28/202237建筑退線控制：1、各地規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定（自治區(qū)層面和各地縣市的）。2、符合救災(zāi)疏散通道的要求，依據(jù)救災(zāi)疏散通道等級(jí)，確保兩側(cè)建筑物倒塌堆積后的有效寬度不小于15米、7米、4米。3、對(duì)開放空間的需求程度和道路性質(zhì)的影響，景觀大道退線會(huì)大，商業(yè)街退線