房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃流程概論文件

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程 地產(chǎn)開發(fā)人員必看 工程治理專業(yè)必看！ 畢業(yè)兩年，工作兩年半了，這么多項(xiàng)目做下來，終于把開發(fā)弄得七七八八。以下內(nèi)容絕對(duì)比上課時(shí)候來的精彩和有用。假如你打算做開發(fā)或者是正在做，希望下面內(nèi)容能對(duì)你有所關(guān)心。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)時(shí)期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.然而,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，特不的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)刻，差不多上就能夠推斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒有專門好的規(guī)范那個(gè)問題。恩，簡(jiǎn)單的講一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是

2、土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在那個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在那個(gè)文件里體現(xiàn)出來。一般來講，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。然而呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，那個(gè)方法只能

3、是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫龋瑢ｉT多地點(diǎn)的國(guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，全然不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度特不盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，不管是修改規(guī)劃也好，依舊全然沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是差不多交了，剩下的情況你規(guī)劃部門得給我搞定。我不是批判這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要明白，我國(guó)正式搞土地出讓也只只是是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只只是是講，我國(guó)在那個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒有什么

4、可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)治理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在那個(gè)地點(diǎn)給我指三道四。我在那個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。都市規(guī)劃那個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更況且當(dāng)時(shí)呢。只是不管如何，這種土地交易模式現(xiàn)在差不多只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在都市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，都市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)操縱性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。以出讓

5、方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向都市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。都市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。特不的社會(huì)主義特色。只是那個(gè)地點(diǎn)也有些東西專門有味，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。那個(gè)地點(diǎn)要注意一下，母公司

6、拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司能夠任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，特不的經(jīng)濟(jì)有用，因此現(xiàn)在我國(guó)略微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再講立項(xiàng)，那個(gè)東西純粹是打算經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，特不的煩，也不明白那個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)要緊考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不明白在目前的市場(chǎng)里，可行性那個(gè)東西，政府是從什么角度來治理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，因此在那個(gè)情況的治理上也不同。有些地點(diǎn)差不

7、多上不太管，有些地點(diǎn)就管得特不嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都講不清晰的情況。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的情況。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境愛護(hù)促進(jìn)可持續(xù)進(jìn)展的考慮。但在專門多地點(diǎn)，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)要緊前提材料確實(shí)是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)全然做不了環(huán)評(píng)。只是上有政策下有對(duì)策，情況差不多上人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不明白大伙兒差不多上如何在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己假如操辦這些情況，差不多上差不多上直接去這些部門，譬如去打算部門，就讓他們給我推舉可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推舉環(huán)

8、境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用略微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料差不多上省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門差不多上做不到，建設(shè)部門也不敢在那個(gè)情況上亂來，因?yàn)槿魏稳硕寄軌蛏暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。3、總平面審查時(shí)期那個(gè)時(shí)期各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。那個(gè)時(shí)期確實(shí)是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也確實(shí)是審一個(gè)小區(qū)的建筑物差不多上如何排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各

9、棟單體建筑之間如何間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路如何安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西差不多上特不的專業(yè)啊專業(yè)。在那個(gè)地點(diǎn)我要舉例講明一下，比如建筑密度，那個(gè)東西看起來專門簡(jiǎn)單是吧，確實(shí)是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如那個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度確實(shí)是30%。看起來那個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭(zhēng)議了。然而且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來了，我那個(gè)2000平方米，到底算不算建

10、筑基底？你之因此限制我的建筑密度，無非確實(shí)是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我盡管仿佛是在地面上建了東西，然而我那個(gè)東西頂上差不多上綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，因此那個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間能夠鉆營(yíng)。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來專門簡(jiǎn)單。然而放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，依舊比那個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？那個(gè)東西全然講不清晰，如何算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面

11、積自然就水漲船高。這差不多上能夠鉆營(yíng)的地點(diǎn)。其他的地點(diǎn)，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。然而這么一搞，小區(qū)的綠化差不多上就毀掉了。如何辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙講這確實(shí)是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不明白行不行。消防車道的載重量那是有特不嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不明白這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，那個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總

12、平面設(shè)計(jì)，只要有心，不管什么公司的總平面，不管是你萬科依舊富力依舊雅居樂，那只要一挑起來，問題差不多上一筐筐的。不是消防間距不夠，確實(shí)是在不能開窗的地點(diǎn)開了窗，要么確實(shí)是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成那個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)槟莻€(gè)東西實(shí)在是特不，特不的專業(yè)啊。搞得不行的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被那個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬不以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就可不能在那個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，不管什么房地產(chǎn)公司，在那個(gè)問題

13、上栽跟頭的的幾率，是一樣的，那個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。講了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，依照各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，確實(shí)是如何引自來水進(jìn)小區(qū)，然后如何把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電確實(shí)是生活用電，線路從哪里進(jìn)，如何上樓，如何進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要推斷一個(gè)小區(qū)的官線綜

14、合設(shè)計(jì)好不行，只需要看兩個(gè)東西：1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有那個(gè)，差不多上那個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是差不多沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處差不多上。假如什么沙井蓋搞得滿地差不多上，簡(jiǎn)直看不出走一直的，差不多上那個(gè)小區(qū)你就能夠考慮放棄了。什么緣故我要這么強(qiáng)調(diào)那個(gè)管線綜合呢？假如它設(shè)計(jì)不行有什么后果呢？首先，確實(shí)是給排水會(huì)整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的情況，我實(shí)在是見得太多了；然后，關(guān)于年輕的我來講，確實(shí)是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商全然沒得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，不的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是那個(gè)地點(diǎn)的線路壞確實(shí)

15、是那兒壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬不開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬不一起開?？措娨暤臅r(shí)候千萬不開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這差不多上管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。你講，如此的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們講，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。什么緣故？因?yàn)樗械木€，你都得從不處引進(jìn)來，都得跟不處有個(gè)接口。然而接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，不管開發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌兕A(yù)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地點(diǎn)了，哪怕它不換地點(diǎn)，確實(shí)是水平抬高個(gè)

16、幾公分，那個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種情況太常見了。大伙兒確信經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞那個(gè)地點(diǎn)，改日搞搞哪里。我反正是被那個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠鈔票都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始講得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)覺那個(gè)變電站差不多搬走了，又或者它的容量差不多超了，不能再讓你接，你得從其他地點(diǎn)接，那個(gè)時(shí)候只能花冤枉鈔票，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的苦惱，我也不明白。再講到那個(gè)排水許可證。那個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在差不多上要求雨污分流了。確實(shí)是雨水和生活污水要分兩條管排

17、。那個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后那個(gè)東西反過來又阻礙管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多講了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是特不嚴(yán)格的，然而總體來講，相關(guān)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是啥呢？確實(shí)是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案要緊是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵確實(shí)是落實(shí)各空間的大小尺寸。那個(gè)時(shí)期有些東西也專門苦惱，最煩的是車位。目前來講，我國(guó)各大都市在車位問題上管得那差不多上特不嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求差不多上差不多上如此，各都市

18、大同小異。車位不夠，差不多上都不想通過單體審查。因此，總平面審查期間一般來講，也會(huì)審車位，只是那個(gè)時(shí)期要緊是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位如此的經(jīng)驗(yàn)值，來評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來講規(guī)劃部門可不能專門在意車位夠不夠，可不能認(rèn)確實(shí)在圖紙上數(shù)。然而單體時(shí)期就不一樣了，就開始數(shù)了。那個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，全然停不到里面去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。然而有些時(shí)候，不管如何擺都擺不夠，那也有方法，確實(shí)是宣稱我那個(gè)地點(diǎn)要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信專門多人都見過，那玩意特不的不行使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是特不正常的情況。只是許多開發(fā)商

19、都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，那個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)可不能安裝的。那么，什么緣故開發(fā)商那么不情愿建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買的人也少。我明白那個(gè)話一講出來糞青們就會(huì)向我開炮，講什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。然而，你要把這部車停到里面去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。因此按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，差不多上差不多上35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你那個(gè)車是不能垂直起降的。這確實(shí)是客觀規(guī)律。因此我那個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些都市，停車位依舊能賺鈔票的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，

20、據(jù)講停車位都能買到40萬一個(gè)。只是那個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就能夠申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。那個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多講。我就一筆帶過了6、消防和人防專項(xiàng)審查這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要講難，是所有專業(yè)報(bào)建中最困難的，然而假如講簡(jiǎn)單，也能夠?qū)ｉT簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，那個(gè)東西莫名其妙，我不明白那個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。先從消防講起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，那個(gè)大伙兒內(nèi)心要有數(shù)。我國(guó)的消防審查，在專門多時(shí)

21、候差不多上特不扯淡的，特不官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是特不的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，那個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識(shí)。因?yàn)閷ｉT多消防上的要求是特不阻礙使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是特不不方便的。差不多上來講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在那個(gè)方面，審查那也是越來越嚴(yán)。一般講，各進(jìn)展商差不多上托付消防施工企業(yè)代理報(bào)建。什么緣故呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把情況辦成。然而，我在那個(gè)地點(diǎn)講句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，差不多上沒人敢動(dòng)手腳。比如12層以上

22、要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范差不多是鐵律。我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的情況啊， 然而差不多上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。人防工程是特不神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。我不明白那個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)可不能呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓確實(shí)是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。因此這只是我的個(gè)人觀感，大伙兒不必介意。人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也能夠搞停車位，然而這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這

23、部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議特不大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)差不多上國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓舞大伙兒搞人防工程，就同意你臨時(shí)用著。然而那個(gè)產(chǎn)權(quán)，不管如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢恢皇鞘且环N暫用的性質(zhì)，不能賣，因此開發(fā)商絕對(duì)會(huì)想方法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是特不瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不明白算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不明白能防什么。7、節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)

24、構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就能夠開始這兩項(xiàng)審查了。節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是如何審都行的情況。我國(guó)現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)進(jìn)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么講吧：什么360度大落地窗、全放開式陽臺(tái)、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面確信是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。只是老百姓都喜愛這種新奇東西。恩，在那個(gè)地點(diǎn)南北差異特不明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能同意那個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那但是要白白的花出取暖費(fèi)的。然而南方人對(duì)這種東西就比較不待見，我就好這一口

25、，你管得著啊。講到那個(gè)地點(diǎn)不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策講兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不適應(yīng)居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就確信不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確能夠設(shè)計(jì)出特不不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用適應(yīng)及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不適應(yīng)每天洗澡。（我講明，我這不是地域卑視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。那

26、個(gè)略微在圖上畫一下就明白了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不明白擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足那個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不明白多少噸血?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。因此，兩房單位也能夠住，只是就不能養(yǎng)小孩，一養(yǎng)小孩這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加小孩哭，連轉(zhuǎn)身的地點(diǎn)都沒有?，F(xiàn)實(shí)確實(shí)是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律確實(shí)是如此。現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避那個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將那個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無言以對(duì)。恩，講個(gè)節(jié)能審查，一講開去就講了這么

27、多，不行意思不行意思?，F(xiàn)在開始講施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都差不多在表面上市場(chǎng)化了，同意開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。然而，基于我國(guó)的審查技術(shù)特不的落后，恩，如何講呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都特不落后，因此那個(gè)審查實(shí)在是見仁見智，全然沒法子審。在那個(gè)地點(diǎn)講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的情況。那一年在珠三角一個(gè)三線都市，在一個(gè)不墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查那個(gè)事故的緣故。首先因此是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查

28、，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。因此把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員講，不行，那個(gè)圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都講服不了對(duì)方。要講那個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。然而不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢講那個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些鈔票，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@全然講不清晰，到底安不安全反正我個(gè)人不明白。施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，特不貴，因此一直差不多上名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放許可

29、、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在那個(gè)地點(diǎn)講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我明白在專門多都市，幾乎沒如何管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的都市，開始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的治理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路治理部門，包括公路、交通、警察，的要緊生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)刻，規(guī)定道路上行駛。但在專門多時(shí)候，全然不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒方法，只能打通各路神仙。余泥在運(yùn)輸過程中，專門容易污染路面。本人曾經(jīng)見識(shí)過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭舍命去做工作都沒用，可能是交通部門火大發(fā)了，

30、撞槍頭上了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)刻，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。那個(gè)是環(huán)境愛護(hù)部門管著的。現(xiàn)在專門多都市差不多禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入那個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里差不多上嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。因此用錘擊樁，那確信是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人不管如何，都支持在這方面加強(qiáng)治理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些都市，那個(gè)夜間連續(xù)施工的治理，就管得特不行，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。不管如何找關(guān)系都難批得下來。假如難道膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己鈔票多，想支援政府

31、的貧困官員了。然而絕大多數(shù)的都市，唉，那處于幾乎沒有治理的地步。我作為從先進(jìn)都市走出來的三個(gè)代表，到一些二三線都市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工如何辦手續(xù)啊？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信那個(gè)地點(diǎn)也會(huì)有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，同時(shí)自鳴得意的講：有這種手續(xù)嗎？我那個(gè)地點(diǎn)沒有啊，我那個(gè)地點(diǎn)專門簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)抓緊搞出來，差不多寫得不耐煩了。然而沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不明白還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪

32、、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫死我啊。什么緣故我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。感謝各位。質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站差不多上建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位講老實(shí)話，我分不清晰。在我看來，質(zhì)量問題差不多上安全問題。我就不明白什么緣故要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，那個(gè)到底是安全問題依舊質(zhì)量問題？我反正講不清晰。總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。因此在若干細(xì)節(jié)上這兩部門依舊有所區(qū)不。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂

33、堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)覺毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，差不多上收費(fèi)項(xiàng)目，因此質(zhì)監(jiān)在治理上就沒那么的嚴(yán)，什么緣故呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人鈔票手軟，云云。安監(jiān)差不多不收費(fèi)，然而他們也能想出特不多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦?，F(xiàn)在在有些都市，質(zhì)量檢測(cè)的功能差不多開始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見過最好的都市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，

34、只是周邊都市的3分之1。恩，在那個(gè)地點(diǎn)，為了幸免有些人看不明白，我講一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，接著往上建。各位的，明白？只是呢，絕大多數(shù)的都市，那個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。那個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建依舊沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我什么緣故會(huì)想到寫那個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。首先，我必須講明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們能夠直接發(fā)包。但在某些大都市，譬如廣州，不管什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在

35、治理上嚴(yán)峻違反行政許可法的地點(diǎn)。我個(gè)人對(duì)此一直持特不反感的態(tài)度。在大多數(shù)都市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得講，那個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑治理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，依照項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。大伙兒明白一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想到里面去，材料一預(yù)備，然后發(fā)覺自己的技術(shù)人員不

36、夠了，因此立即到建設(shè)局備案新增人員資料。本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是特不簡(jiǎn)單的情況。結(jié)果，連交件都交不到里面去?？傊_實(shí)是不受理。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。那個(gè)企業(yè)的老總氣得吐血。到最后因此那個(gè)標(biāo)是投不到里面去了。我那個(gè)地點(diǎn)講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個(gè)人不排除有些人為了逼不人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。 恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多講了。 監(jiān)理報(bào)建是完成那個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的情況，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見。通過了確實(shí)是下一步，施

37、工許可證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來沒看到建設(shè)部門確實(shí)做過審核。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個(gè)政府官員能看得明白的。11、施工許可證我懷著萬分興奮的心情，打下了上面那5個(gè)字。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦施工許可證所須材料差不多上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要如此的話，絕對(duì)沒1年的時(shí)刻出不來。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，差不多上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日可不能少于20個(gè)。

38、而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)聞名的段子，講是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。什么緣故？因?yàn)榇蠡飪航y(tǒng)統(tǒng)都差不多適應(yīng)了那個(gè)游戲規(guī)則。大伙兒差不多在那個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效

39、率。我明白我這么講，會(huì)有專門多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大伙兒都差不多把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)那個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。那個(gè)系統(tǒng)在通過10多年的運(yùn)做之后，它本身差不多具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)常能夠看到，除了一些治理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大都市，專門多的都市都能夠在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了專門多工作，譬如土方工程，一般差不多上先動(dòng)的。這確實(shí)是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些治理相對(duì)規(guī)范的大都市，也有空子能夠鉆，比如基坑支護(hù)能夠先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部

40、分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成專門多部分發(fā)證。什么緣故？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。13、放線、驗(yàn)線那個(gè)就簡(jiǎn)單的講一講吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。那個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，只是有些發(fā)達(dá)都市也差不多把那個(gè)工作半市場(chǎng)化了。嘿嘿， 又來一個(gè)半市場(chǎng)化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。在工程提早施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通那個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提早來做放線。唉，又來一個(gè)“做通”工作。放線完畢，施工單位照著那個(gè)邊角

41、點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看那個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。那個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。因此測(cè)繪院也得要畢業(yè)兩年，工作兩年半了，這么多項(xiàng)目做下來，終于把開發(fā)弄得七七八八。以下內(nèi)容絕對(duì)比上課時(shí)候來的精彩和有用。假如你打算做開發(fā)或者是正在做，希望下面內(nèi)容能對(duì)你有所關(guān)心。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)時(shí)期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.然而,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，特不的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)刻，差不多上就能夠推斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)

42、力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒有專門好的規(guī)范那個(gè)問題。恩，簡(jiǎn)單的講一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在那個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在那個(gè)文件里體現(xiàn)出來。一般來講，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度

43、，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。然而呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，那個(gè)方法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，專門多地點(diǎn)的國(guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，全然不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度特不盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，不管是修改規(guī)劃也好，依舊全然沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是差不多交了，剩下的情況你規(guī)劃部門得給我搞定。我不是批判這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要明白，我國(guó)正式搞土地出讓也只只是是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的

44、土地，是到2000年之后才上市的。我只只是是講，我國(guó)在那個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)治理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在那個(gè)地點(diǎn)給我指三道四。我在那個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。都市規(guī)劃那個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更況且當(dāng)時(shí)呢。只是不管如何，這種土地交易模式現(xiàn)在差不多只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在都市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，都市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)操縱性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，

45、作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向都市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。都市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。特不的社會(huì)主義特色。只是那個(gè)

46、地點(diǎn)也有些東西專門有味，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。那個(gè)地點(diǎn)要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司能夠任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，特不的經(jīng)濟(jì)有用，因此現(xiàn)在我國(guó)略微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再講立項(xiàng)，那個(gè)東西純粹是打算經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，特不的煩，也不明白那個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)要緊考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不明白在目前的市場(chǎng)里，可行性那個(gè)東西，政府是從什么角

47、度來治理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，因此在那個(gè)情況的治理上也不同。有些地點(diǎn)差不多上不太管，有些地點(diǎn)就管得特不嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都講不清晰的情況。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的情況。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境愛護(hù)促進(jìn)可持續(xù)進(jìn)展的考慮。但在專門多地點(diǎn)，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)要緊前提材料確實(shí)是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)全然做不了環(huán)評(píng)。只是上有政策下有對(duì)策，情況差不多上人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不明白大伙兒差不多上如何在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己假如操辦這些情況，差不多上差不多上直接去這些部

48、門，譬如去打算部門，就讓他們給我推舉可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推舉環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用略微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料差不多上省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門差不多上做不到，建設(shè)部門也不敢在那個(gè)情況上亂來，因?yàn)槿魏稳硕寄軌蛏暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。3、總平面審查時(shí)期那個(gè)時(shí)期各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。那個(gè)時(shí)期確實(shí)是審查小區(qū)的

49、總平面規(guī)劃圖紙，也確實(shí)是審一個(gè)小區(qū)的建筑物差不多上如何排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間如何間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路如何安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西差不多上特不的專業(yè)啊專業(yè)。在那個(gè)地點(diǎn)我要舉例講明一下，比如建筑密度，那個(gè)東西看起來專門簡(jiǎn)單是吧，確實(shí)是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如那個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度確實(shí)是30%?？雌饋砟莻€(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭(zhēng)議了。然而且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，

50、架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。現(xiàn)在，爭(zhēng)議就來了，我那個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之因此限制我的建筑密度，無非確實(shí)是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我盡管仿佛是在地面上建了東西，然而我那個(gè)東西頂上差不多上綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，因此那個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間能夠鉆營(yíng)。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來專門簡(jiǎn)單。然而放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆?？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，依舊比那個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一

51、直到周邊道路的道路中線去呢？那個(gè)東西全然講不清晰，如何算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這差不多上能夠鉆營(yíng)的地點(diǎn)。其他的地點(diǎn)，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。然而這么一搞，小區(qū)的綠化差不多上就毀掉了。如何辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙講這確實(shí)是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不明白行不行。消防車道的載重量那是有特不嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不明白這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，那個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我

52、反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，不管什么公司的總平面，不管是你萬科依舊富力依舊雅居樂，那只要一挑起來，問題差不多上一筐筐的。不是消防間距不夠，確實(shí)是在不能開窗的地點(diǎn)開了窗，要么確實(shí)是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成那個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)槟莻€(gè)東西實(shí)在是特不，特不的專業(yè)啊。搞得不行的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被那個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬不以為那些什么保利啊合生啊

53、之類的大公司就可不能在那個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，不管什么房地產(chǎn)公司，在那個(gè)問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，那個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。講了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，依照各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，確實(shí)是如何引自來水進(jìn)小區(qū)，然后如何把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電確實(shí)是生活用電，線路從哪里進(jìn)，如何上樓，如何進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。

54、這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要推斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不行，只需要看兩個(gè)東西：1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有那個(gè)，差不多上那個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是差不多沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處差不多上。假如什么沙井蓋搞得滿地差不多上，簡(jiǎn)直看不出走一直的，差不多上那個(gè)小區(qū)你就能夠考慮放棄了。什么緣故我要這么強(qiáng)調(diào)那個(gè)管線綜合呢？假如它設(shè)計(jì)不行有什么后果呢？首先，確實(shí)是給排水會(huì)整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的情況，我實(shí)在是見得太多了；然后，關(guān)于年輕的我來講，確實(shí)是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商全然沒得選，因?yàn)橹?/p>

55、埋了一條管，不的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是那個(gè)地點(diǎn)的線路壞確實(shí)是那兒壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬不開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬不一起開?？措娨暤臅r(shí)候千萬不開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這差不多上管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。你講，如此的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們講，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。什么緣故？因?yàn)樗械木€，你都得從不處引進(jìn)來，都得跟不處有個(gè)接口。然而接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，不管開發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌兕A(yù)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不

56、發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地點(diǎn)了，哪怕它不換地點(diǎn)，確實(shí)是水平抬高個(gè)幾公分，那個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種情況太常見了。大伙兒確信經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞那個(gè)地點(diǎn)，改日搞搞哪里。我反正是被那個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠鈔票都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始講得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)覺那個(gè)變電站差不多搬走了，又或者它的容量差不多超了，不能再讓你接，你得從其他地點(diǎn)接，那個(gè)時(shí)候只能花冤枉鈔票，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的苦惱，我也不明白。再講到那個(gè)排水許可證。那個(gè)東西是市政

57、部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在差不多上要求雨污分流了。確實(shí)是雨水和生活污水要分兩條管排。那個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后那個(gè)東西反過來又阻礙管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多講了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是特不嚴(yán)格的，然而總體來講，相關(guān)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是啥呢？確實(shí)是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案要緊是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵確實(shí)是落實(shí)各空間的大小尺寸。那個(gè)時(shí)期有些東西也專門苦惱，最煩的是車位。目前來講，我國(guó)各大都市在車位問題上管得那差不多上特不嚴(yán)格的，要求一般是每戶住

58、宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求差不多上差不多上如此，各都市大同小異。車位不夠，差不多上都不想通過單體審查。因此，總平面審查期間一般來講，也會(huì)審車位，只是那個(gè)時(shí)期要緊是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位如此的經(jīng)驗(yàn)值，來評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來講規(guī)劃部門可不能專門在意車位夠不夠，可不能認(rèn)確實(shí)在圖紙上數(shù)。然而單體時(shí)期就不一樣了，就開始數(shù)了。那個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，全然停不到里面去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。然而有些時(shí)候，不管如何擺都擺不夠，那也有方法，確實(shí)是宣稱我那個(gè)地點(diǎn)要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信專

59、門多人都見過，那玩意特不的不行使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是特不正常的情況。只是許多開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，那個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)可不能安裝的。那么，什么緣故開發(fā)商那么不情愿建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買的人也少。我明白那個(gè)話一講出來糞青們就會(huì)向我開炮，講什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。然而，你要把這部車停到里面去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。因此按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，差不多上差不多上35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你那個(gè)車是不能垂直起降的。這確實(shí)是客觀規(guī)律。因此我那

60、個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些都市，停車位依舊能賺鈔票的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)講停車位都能買到40萬一個(gè)。只是那個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就能夠申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。那個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多講。我就一筆帶過了6、消防和人防專項(xiàng)審查這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要講難，是所有專業(yè)報(bào)建中最困難的，然而假如講簡(jiǎn)單，也能夠?qū)ｉT簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，那個(gè)東西莫名其妙，我不明白那個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。先從消