簡論公共政策視野下經(jīng)濟適用房發(fā)展困境及問題探究

1、簡論公共政策視野下經(jīng)濟適用房開展困境及問題探究論文摘要：文章通過對我國經(jīng)濟適用房政策執(zhí)行的現(xiàn)狀進展理解，查閱相關文獻，對獲取的資料進展處理與分析，闡述經(jīng)濟適用房在住房保障體系中的作用及開展過程中存在的主要問題的原因分析，以“互動理論模型為主要理論根據(jù)，就如何健全住房保障體系，完善標準經(jīng)濟適用房提出一些可行的政策建議。論文關鍵詞：公共政策；經(jīng)濟適用房；互動理論模型我國自1998年開場，國家就明確提出要大力開展以經(jīng)濟適用房為重點的房地產(chǎn)業(yè)，提出要建立以最低收入家庭承租廉租房、中低收入家庭購置經(jīng)濟適用住房，其他較高收入家庭購置或租賃商品房的住房供給體系。經(jīng)濟適用房也就此進入中國城市居民的視野，從最初

2、的“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供給體系，到2022年以后定位為“面向中低收入家庭的保障性住房。推行至今已有十余年之久，為努力實現(xiàn)“居者有其屋這一住房保障體系的根本目的而提供典型形式，是我國政府干預住房市場一種方式的積極探究。一、經(jīng)濟適用房的內涵及其作用經(jīng)濟適用住房是一種供中低收入者居住，享受政府政策優(yōu)惠的住房，它與市場價商品房均屬于商品房的范疇，受政府控制并限價銷售。它作為一種帶有社會福利性質的“準商品房，兼具行政性和商品性，其行政層面關注社會公平和福利，商品層面那么追逐利潤最大化。其詳細內涵可參考王洪春學者的?住房社會保障研究?一書中提到的：“經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家方案，由城市

3、政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房，具有經(jīng)濟性和適用性特點的具有社會保障性質的商品住宅。經(jīng)濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，合適中等及低收入家庭的負擔才能。而適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要到達一定的使用效果。經(jīng)濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排。經(jīng)濟適用房政策是具有過渡性質的住房保障政策，是我國住房政策領域由方案經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉軌的特殊產(chǎn)物。施行經(jīng)濟適用房這項政策，其特有的社會保障和經(jīng)濟功能滿足了公平和效率的統(tǒng)籌兼顧，是實現(xiàn)居民住房需求的有效方式，它與其他的住房保障形式共同構成我國住房

4、保障體系，是不可或缺的一部分。其重大作用主要表達在以下幾個方面：一經(jīng)濟適用房有助于實現(xiàn)社會公平公正施行經(jīng)濟適用住房方案，是重大的利益調整，是施惠于民的善舉。由于商品房的售價比經(jīng)濟房要高出很多，中低收入人群根本無力購置，經(jīng)濟適用房的出現(xiàn)成為他們的首選，很多無力購置商品房的群體在國家的補貼下能買得起經(jīng)濟適用房。同時經(jīng)濟適用房在克制收入方面不平等引起的住房問題過程中也扮演著重要角色。在國民收入二次分配中，涉及住房的資源配置和流通、消費，經(jīng)濟適用房在改變此中富者愈富、弱者愈弱的趨勢向社會公平傾斜里邊擔負著重要角色，在很大程度上解決了中低收入者的住房問題，促進了住房公平，有利于實現(xiàn)社會公平公正和公共住房

5、政策目的。二經(jīng)濟適用房有助于房地產(chǎn)市場構造調整經(jīng)濟適用房政策實行以來，各地相繼出臺了一系列宏觀調控政策，通過構造調整存進了商品房開發(fā)的理性回歸，促進房地產(chǎn)市場進入一個供求總量根本平衡、構造根本合理、價格根本穩(wěn)定的安康開展軌跡，確保商品房的投資構造與消費者的需求構造根本一致，此外，經(jīng)濟適用房由于其經(jīng)濟性特征，相比其他商品房價格要低得多，吸引了大批投資者的關注，給商品房市場帶來一定壓力，不得不相應作出價風格整。三經(jīng)濟適用房有助于拉動內需，促進社會和諧推行經(jīng)濟適用房它不僅可以讓許多中低收入者和部分中等收入者進入消費者的行列，同時還會促使商品房降價放量，是啟動內需，刺激經(jīng)濟的重要選項。保障房與普通商品

6、房消費的“雙龍合璧是以自主需求為特征的大批量的消費行為，它不同于以投資為目的的購房行為，它產(chǎn)生的是真實的、持續(xù)的消費，可以拉長消費鏈，帶動消費鏈，其能量不可低估。既可在破解房地產(chǎn)僵局上一展身手，又能在挑戰(zhàn)經(jīng)濟危機中建立卓越功勛，成為啟動內需，改變危局的關鍵之舉，其效能將超過已經(jīng)出臺的諸多措施，對于建立和諧社會起到促進作用，推進社會的和諧開展。二、我國經(jīng)濟適用房開展困境及開展過程中存在問題經(jīng)濟適用房或許是住房改革中強調保障性和強調商品性兩種改革思路并存的產(chǎn)物，從這個角度上講，經(jīng)濟適用房更像是一種試驗品。經(jīng)濟適用住房的開發(fā)與建立，對改善城鎮(zhèn)中低收入居民的住房條件，完善城鎮(zhèn)住房保障制度，促進房地產(chǎn)業(yè)

7、的安康開展發(fā)揮了宏大的作用。從政策設定初衷而言它本身是為社會中低經(jīng)濟收入的家庭設計、建立的，如今卻表現(xiàn)出不“經(jīng)濟不“實用的一面，值得我們總結、反思和完善。其中最主要的問題表現(xiàn)為：一經(jīng)濟適用房建立違規(guī)超標，建立出現(xiàn)“高檔化現(xiàn)象經(jīng)濟適用房缺乏詳細標準，使得經(jīng)濟適用房建立容易陷入一個邏輯上的怪圈越造越大，日顯貴族氣息。這是因為經(jīng)濟適用房定價相對同區(qū)域內的商品房來說較低，利潤有限，大多數(shù)開發(fā)商只好將房屋面積擴大，以此來降低本錢，造成目前市場上的經(jīng)濟適用房主流產(chǎn)品在1402左右，1002以下的房子甚少。在實際中，一部分高收入階層通過不正當渠道購置了經(jīng)濟適用房，使得經(jīng)濟適用房成為出租或炒賣的投資品，造成了

8、經(jīng)濟適用房的旺銷和供不應求，誘使經(jīng)濟適用房越蓋面積越大，越蓋越豪華，造成惡性循環(huán)；另一方面經(jīng)濟適用房本應保障的對象中低收入者卻無力購置經(jīng)濟適用房，只能望房興嘆。二經(jīng)濟適用房價格不合理，出現(xiàn)棄購現(xiàn)象雖有明文規(guī)定經(jīng)濟適用房在各地的價格，但在實際的操作層面上，由于工程規(guī)劃設計和使用的建筑材料上檔次，經(jīng)濟適用房品質有所進步，加上經(jīng)濟適用房的開發(fā)形式從過去經(jīng)濟適用房與商品房穿插合建的形式轉變?yōu)樾纬杉兘?jīng)濟適用房的開發(fā)形式及因經(jīng)濟房價格較商品房低，消費者爭相搶購，市場供不應求等因素導致經(jīng)濟適用房的價格往往與規(guī)定的購置價格存在出入。因此雖然很多中低收入家庭沖著低的房價去，最終卻因其實際規(guī)定價格而未能如愿購房。

9、經(jīng)濟適用房價格過高，超過中低收入家庭的平均承受才能。三經(jīng)濟適用房配套設施“缺失化經(jīng)濟適用房不同于商品房，其出發(fā)點是經(jīng)濟、適用，設定為只提供給中低收入者，受本錢和地價約束，經(jīng)濟適用房往往地處偏遠或者交通不便地帶，一般建立在市政根底設施配套不太完善的地塊，加上政府以及電力、電信、供電、供暖、供水等部門的低效率，消費者入住后生活上出現(xiàn)諸多不便，這與經(jīng)濟適用房的出發(fā)點違犯。四出售過程存在黑箱操作，出現(xiàn)權利尋租現(xiàn)象按最初的制度設計，經(jīng)濟適用住房供給對象是中低收入城鎮(zhèn)居民家庭。但在實際操作過程中，因為個人和家庭收入信息很難準確獲得，人們普遍認為大多數(shù)經(jīng)濟適用房被“富人買走了，而很少落到真正的窮人手里。由于

10、定價較高、支付才能和運作不透明等原因，有相當部分出售給了收入偏高甚至是高收入家庭，他們從中獲得的住房資源甚至超過了最困難的廉租住戶，導致政策優(yōu)惠未能真正落實到那些最需要保障的家庭，反映出供給過程中存在不公平現(xiàn)象。許多經(jīng)濟適用房在未正式銷售之前就已經(jīng)被稅務、建立、房管、規(guī)劃等與房地產(chǎn)有關的政府機關部門的工作人員買走，開著私家車去買經(jīng)濟適用房的人也不鮮見，一棟樓排在前十幾名的都是有“路徑的人。五轉租、轉讓現(xiàn)象明顯，監(jiān)視管理失控按規(guī)定，經(jīng)適房在拿到房產(chǎn)證3年內不得轉讓。但是一些轉讓者也有其對策：出售經(jīng)適房的人在房屋租售中心登記后，遇到適宜買家，雙方私底下簽訂房屋購置合同。一些開發(fā)商利用經(jīng)濟適用房監(jiān)管

11、缺失，以經(jīng)濟適用房政策獲得土地，以純粹商品房性質開發(fā)出售，擾亂市場秩序。另外對于如何確定中低收入者標準難以確定。三、我國經(jīng)濟適用房政策出現(xiàn)問題的原因分析經(jīng)濟適用房之所以能長期在保障房建立中占有重要地位，并不是因為政府沒有發(fā)現(xiàn)它在制度設計上的諸多缺陷，而是由于政府對住房保障本質屬性和改革途徑的認識的游移不定。鑒于麥克拉夫林對政策執(zhí)行理論中提出的“互適模型，對政策的執(zhí)行進展了系統(tǒng)的研究。因此，本文以麥克拉夫林的互適模型為分析工具，對我國經(jīng)濟適用房政策執(zhí)行出現(xiàn)問題的原因進展分析。麥克拉夫林通過由詳細到抽象的方法，說明政策執(zhí)行是執(zhí)行者與受影響著之間就目的或手段做互相調適的一個過程，他認為這應是一個動態(tài)

12、平衡的過程，政策執(zhí)行是否有效取決于兩者互適的程度。如以下列圖所示：一政策執(zhí)行者與受影響者之間的需求和觀點并不完全一致政策執(zhí)行者與受影響者之間的需求和觀點并不完全一致，基于雙方在政策上的共同利益，彼此經(jīng)過說明、協(xié)商、妥協(xié)等確定一個雙方都可以承受的政策執(zhí)行方式。在經(jīng)濟適用房政策的執(zhí)行中，政府與中低收入人群之間的需求并不一致，從當初提出經(jīng)濟適用房至今，這項政策就處于不斷的調適狀態(tài)，為的就是可以保障大部分中低收入人群的利益，實現(xiàn)以民為本的執(zhí)政理念。二互相調適的過程是處于平等地位的雙方彼此進展雙向交流的過程互相調適的過程是處于平等地位的雙方彼此進展雙向交流的過程，而不是傳統(tǒng)的上令下行單向流程。傳統(tǒng)的交流

13、方式已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟適用房政策執(zhí)行的要求，對于政府房地產(chǎn)商市場中低收入人群這三方面來說，更側重的多方的交流。三政策執(zhí)行者的目的和手段可隨著環(huán)境因素、受影響者的需求和觀點的改變而改變隨著經(jīng)濟適用房叫停的聲音不斷出現(xiàn)，公共租賃住房的大規(guī)模擴建，越來越多的人看重的政府的監(jiān)視執(zhí)行力度上如何保障我國中低收入人群的群體利益。四受影響者的利益和價值取向將反響到政策上受影響者的利益和價值取向將反響到政策上，從而影響政策執(zhí)行者的利益和價值取向對于經(jīng)濟適用房開展中出現(xiàn)的黑箱操作以及住房質量、配套設施等問題都是根據(jù)中低收入者的利益和價值取向進展調整。四、健全住房保障體系，完善經(jīng)濟適用房開展的政策建議在當前的環(huán)境下，

14、我們不應對經(jīng)濟適用房抱著“一刀切的態(tài)度，經(jīng)濟適用房應該是可進可出的，對有限資源進展有效配置，進展一種動態(tài)的管理和分配是當前滿足市場上對于經(jīng)濟適用房需求人群的一個重要途徑，要保證到達各區(qū)域的住房保障的要求和任務。應該在不斷修正和標準現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房的政策，保持推進其在我國住房保障體系中的不可取代的作用，當廉租房和公租房等多款式的住房保障形式建立起來的時候，經(jīng)濟適用房就可以功成身退的淡出群眾的視野。一標準標準，符合政策對象需求家庭收入程度式衡量是否具有購置經(jīng)濟適用房資格的重要指標。應該根據(jù)職工工資、家庭收入、家庭構造、房租程度等因素，拓寬審核參照對象，綜合界定購房目的群體，計算并合理確定經(jīng)濟適用住

15、房的家庭收入標準。經(jīng)濟適用房建立的面積及其在總的房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比例也應做到因地因時制宜，規(guī)定詳細的住房標準，在構建時嚴格落實各項細節(jié)，根據(jù)馬斯洛需要層次理論，需求層次越高，消費者就越不容易被滿足。經(jīng)濟學上，“消費者愿意支付的價格=消費者獲得的滿意度也就是說，同樣的住宅，滿足消費者需求的層次越高，消費者能承受的定價也越高。二進展政府干預，多種方式進展補貼經(jīng)濟適用房類屬于政府直接干預市場，由直接干預轉變?yōu)殚g接干預，在補貼方式上向住房補貼轉變，減少保障面。一般的，住房保障程度隨著收入構造開展呈倒u型曲線，其保障規(guī)模也趨于下降。政府注重在整體價格上的微調工作，隨著經(jīng)濟的不斷開展，各地的經(jīng)濟程度情況

16、不一，因地制宜，關注中低收入群體的經(jīng)濟持續(xù)開展程度，經(jīng)濟適用房的房價不攀高商品房，不損傷開發(fā)商的利益，維持與中低收入群體的平均值相平衡。三合理規(guī)劃選址，完善配套設施建立要滿足到入住群體的交通便利問題，需要從其建筑選址上入手，經(jīng)濟適用房的選址應在充分考慮居民需求意愿的根底上，進展合理的空間布局，所建之處應搭建好公交車、出租車等交通工具的標志牌，在道路交通處構建更能到達交通方便；要尋熟地市政、管線、道路等配套齊全；從本錢方面考慮，要選拆量不大的地，同時應加強市政、生活等配套設施的建立，以人為本，關注中低收入群體的情感生活交流需要，建立花園、活動區(qū)等作為溝通平臺，對于居民生活痛苦指數(shù)的緩解起到幫助作

17、用，是新時期下構建人本社會的要求，是安居工程進一步落實的表達。四執(zhí)行問責制，發(fā)揮政府的主導作用明確界定在住房問題上市場與政府的關系，落實政府應承當?shù)呢熑危ㄟ^培育、引導和干預市場，確保通過市場滿足大部分居民住房需求，利用規(guī)劃、土地供給、金融和稅收等手段對市場供給與需求進展引導及調控，施行住房建立規(guī)劃，對新建住房構造提出比例要求。制定住房保障的長遠開展規(guī)劃，分階段制定不同的住房保障目的，并落實布局，詳細工程和交付日期等，按年度對社會公布。在政府主導的根底上，充分利用市場機制實現(xiàn)保障資源的高效率供給與配置。住房保障制度是政府的重要職能之一，因此政府必須在住房保障制度中發(fā)揮主導作用，如經(jīng)濟適用房規(guī)劃

18、設計和保障對象資格審查環(huán)節(jié)，都需要政府制定標準并嚴格管理。涉及到戶型和建立標準，要根據(jù)政府制定的詳細規(guī)劃施行建立；在其分配環(huán)節(jié)，住房保障管理部門對申請者應實行嚴格的審查。五完善相關法律法規(guī)，加大監(jiān)視執(zhí)行力度建立更加公正透明的監(jiān)視機制，通過公開搖號確定購置人員，擴大公示范圍，延長公示時間，對騙購經(jīng)濟適用房者進展包括經(jīng)濟上大額罰金和行政處分在內的重罰和公示；及時的經(jīng)濟適用房情況的信息公開，從經(jīng)濟適用房的規(guī)劃到始建，再到申請人群的獲批事情，相關部門的規(guī)定等進展全方位的信息公開，利于政府負外部性的改變，實行其行政性質。在經(jīng)濟適用住房的平時開盤銷售活動過程中進展全程監(jiān)視，通過開展現(xiàn)場政策解答、銷售信息公開檢查、現(xiàn)場監(jiān)視房源投放、售后管理明查暗訪等工作，進一步加大對經(jīng)濟適用房銷售監(jiān)視管理力度，尤其針對“捂盤惜售現(xiàn)象，市監(jiān)察局應結合市房產(chǎn)部門建立健全督查工作機制。開展房源投放管理現(xiàn)場監(jiān)視，對經(jīng)濟適用房開盤各流程實行駐場監(jiān)察，全程跟蹤，重點對房源是否全部投放、選房完畢后剩余房源是否清點登記封存并在下次開盤時再次投放等事項進展監(jiān)視，嚴查暗箱操作行為，確保申購戶排隊選號選房的公平公正。開展信息公開現(xiàn)場檢查，重點加強對開盤現(xiàn)場申購戶信息、房源信息、銷售流程等資料公示情況的監(jiān)視檢查，對公示內容是否完好、公示地點及形式是否合理等提出相關意見和建議，催促