房地產(chǎn)年度行業(yè)分析報(bào)告

1、2002-2003年度房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告導(dǎo) 言在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，各行業(yè)都經(jīng)歷復(fù)蘇、高漲、危機(jī)、蕭條的周期變化，房地產(chǎn)業(yè)可能也逃不出如此的進(jìn)展規(guī)律。作為房地產(chǎn)投資的決策者、政府監(jiān)管部門，在緊密關(guān)注經(jīng)濟(jì)周期長(zhǎng)短、起伏的同時(shí)，更需要對(duì)房地產(chǎn)冷暖的變化認(rèn)真研究，正確把握市場(chǎng)形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整市場(chǎng)策略，保持使市場(chǎng)的持續(xù)進(jìn)展。為此，亞太博宇通過對(duì)去年房地產(chǎn)一年運(yùn)行情況的跟蹤，總結(jié)了如此一篇約20萬字的年度報(bào)告，以饗讀者。經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰曾經(jīng)預(yù)言：2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，二月份甚至可能出現(xiàn)崩盤，七八月份最嚴(yán)峻。此講雖未得到房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)同，但他們依舊比較贊成如此的觀點(diǎn)：“2002年對(duì)部分開發(fā)商來講，可能是冬天，

2、但就整個(gè)市場(chǎng)而言應(yīng)該是春天。”然而一年下來，“嚴(yán)冬”并以后臨，“崩盤”也沒出現(xiàn)，“泡沫”仍在舌辯。而且，在停止實(shí)物分房、實(shí)行住房分配貨幣化、住房金融服務(wù)進(jìn)一步完善、我國(guó)住宅建設(shè)完成了由打算型向市場(chǎng)型的重大轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)上，2002年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)又走過了高速進(jìn)展的一年，并成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的要緊動(dòng)力之一。只是，“泡沫問題”、“房?jī)r(jià)問題”、“結(jié)構(gòu)調(diào)整”、“信用問題”確實(shí)值得關(guān)注。因?yàn)?，我們目前更為看重的是以后幾年，幾十年中?guó)房地產(chǎn)業(yè)能夠健康進(jìn)展，千萬不重蹈93年房地產(chǎn)泡沫的覆轍。那么，那個(gè)時(shí)候我們的開發(fā)商應(yīng)該做什么？政府監(jiān)管部門應(yīng)該做什么？為此，我們亞太博宇站在2002年歲末、2003年初始，評(píng)點(diǎn)過去

3、一年中國(guó)房地產(chǎn)向前進(jìn)展過程中出現(xiàn)的各種熱點(diǎn)問題、熱點(diǎn)事件。值得一提的是，在總結(jié)與分析這些熱點(diǎn)的時(shí)候，我們愈來愈清晰地看見，2002年從年頭至年尾，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)始終是在爭(zhēng)議中逐漸規(guī)范，在規(guī)范中飛速進(jìn)展，因此，“在爭(zhēng)議中規(guī)范，在規(guī)范中進(jìn)展”也便構(gòu)成了2002年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的主題。與此同時(shí)，在梳理今年行業(yè)運(yùn)行狀況之時(shí)，我們發(fā)覺，2003年行業(yè)進(jìn)展的一些新特點(diǎn)慢慢展現(xiàn)在我們眼前目 錄第一篇：爭(zhēng)議篇（問題篇）一、房?jī)r(jià)問題 3二、結(jié)構(gòu)問題 9三、空置問題 12四、泡沫問題 14五、產(chǎn)品問題 18六、入世問題 28七、精裝問題 29八、物管問題 34第二篇：規(guī)范篇一、體制改革 40二、宏觀調(diào)控 51三

4、、行政規(guī)范 56四、法制規(guī)范 58五、行業(yè)自律 61第三篇：進(jìn)展篇一、行業(yè)運(yùn)行 66二、區(qū)域進(jìn)展 76三、產(chǎn)品掃瞄 87四、二手市場(chǎng) 104五、相關(guān)概念 108六、前景預(yù)測(cè) 117附：1、2002北京十大阻礙力樓盤2、2002北京樓市之最第一篇：爭(zhēng)議篇（問題篇）中心言論：假如講2002年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展是世界經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上一個(gè)耀眼的亮點(diǎn)的話，那么房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展則無疑是中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)陣容中一個(gè)至關(guān)重要的角色。實(shí)際上，到目前為止，不管是從國(guó)家有關(guān)部門傳來的信息，房地產(chǎn)業(yè)界的動(dòng)態(tài)，依舊老百姓設(shè)身處地的體會(huì)，無一不顯示了在當(dāng)前以及今后一段時(shí)期內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)越走越快的步伐和越來越光明的前景。但與此同時(shí)，爭(zhēng)議也成

5、了2002年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一大特點(diǎn)。2002年，中國(guó)房地產(chǎn)在健步前行的過程中，不斷出現(xiàn)懸而未決、各執(zhí)一詞的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。這當(dāng)中爭(zhēng)議最多的可能便是房地產(chǎn)泡沫問題了，圍繞泡沫問題又衍生出一系列相關(guān)的話題。如房?jī)r(jià)問題、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡問題、商品房空置率問題、誠(chéng)信問題。從這些備受爭(zhēng)議的問題不難發(fā)覺，中國(guó)房地產(chǎn)在快速進(jìn)展的過程中仍存在著諸多不利健康持續(xù)進(jìn)展的因子，需要我們加備防范。一、房?jī)r(jià)問題1、房?jī)r(jià)偏離百姓需求，市場(chǎng)呼喚經(jīng)濟(jì)房 種種數(shù)據(jù)表明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)快速進(jìn)展時(shí)期，值得關(guān)注的是，一方面新開工樓盤大幅增長(zhǎng)，另一方面，空置率又逐年上升；同時(shí)，老百姓還在呼喊“沒房住”。這種現(xiàn)象在內(nèi)陸都市尤為

6、突出。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的緣故要緊在于，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供過于求并非真正意義上的供過于求。關(guān)鍵是房?jī)r(jià)偏高，中低收入者買房困難。市民的住房消費(fèi)啟動(dòng)不起來，房地產(chǎn)業(yè)就專門難實(shí)現(xiàn)真正的良性循環(huán)。北京經(jīng)濟(jì)適用房每次一推出便被搶光充分講明，市場(chǎng)需要“經(jīng)濟(jì)房”，市場(chǎng)也呼喚“經(jīng)濟(jì)房”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前需要買房又買不起房的人為數(shù)許多。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，我們對(duì)商品房?jī)r(jià)的過高及上漲無法進(jìn)行太多指責(zé)。但有關(guān)部門應(yīng)該為那些中低收入者考慮安居問題。二手房市場(chǎng)的放開解決了一部分中低檔房源，但最全然的途徑是加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，讓虛高的房?jī)r(jià)降下來。同時(shí)，市場(chǎng)也需要更多的開發(fā)商來關(guān)注那個(gè)巨大的供應(yīng)缺口，政府和開發(fā)企業(yè)共同努力，讓更多的

7、一般百姓?qǐng)A上“康居夢(mèng)”。（1）北京低價(jià)位房源稀缺北京房?jī)r(jià)太高已是老調(diào)重談。據(jù)了解，2002年下半年舉辦的第二屆中低價(jià)位商品房展一個(gè)明顯的特征確實(shí)是，房源不足、低價(jià)位商品房稀缺。業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，低價(jià)位商品房的缺乏可能也是低價(jià)位商品房展更名為中低價(jià)位商品房展的緣故。據(jù)組委會(huì)提供的一份資料，上屆展會(huì)的問卷調(diào)查反映，將近半數(shù)的居民希望購(gòu)買20萬-30萬元之間的低價(jià)位住房(44.1%)，超過半數(shù)的居民希望購(gòu)買105平方米以內(nèi)的住房(56.8%)。而本屆展會(huì)參展項(xiàng)目最低單價(jià)在1700元，最高單價(jià)為4300元。以售價(jià)在4000元上下的大興黃莊項(xiàng)目“日月星城”為例，其戶型最小為90-120平方米的二居，總價(jià)不低

8、于36萬元。均價(jià)4080元的南三環(huán)外項(xiàng)目“明日嘉園”則以小二居80多平方米、小一居70多平方米在總價(jià)上更為接近，但仍有差距。調(diào)查顯示，多數(shù)居民希望在三環(huán)以內(nèi)購(gòu)房(43.3%)，交通條件受到更多一般居民的關(guān)注(78.4%)。組委會(huì)王燕濤坦承：這方面壓力專門大。他講，真正符合要求的低價(jià)位住宅不要講三環(huán)內(nèi)，連近郊區(qū)都難找，通常都在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。專門顯然，低價(jià)位房展面臨一個(gè)特不大的進(jìn)展問題。低價(jià)位房的稀缺，與都市低收入居民的龐大需求之間的矛盾難以調(diào)和。（2）供應(yīng)斷檔，上海中低價(jià)房市場(chǎng)潛力大借著樓市行情看漲的大環(huán)境，上海新增樓盤都以高價(jià)入市。2002年頭五個(gè)月，上海樓市增量供應(yīng)幾乎成為8000元/平方米以上

9、豪宅的舞臺(tái)。然而，上海市民購(gòu)房承受能力是否已達(dá)到消費(fèi)豪宅的水準(zhǔn)？專家指出，目前8000元/平方米以上住宅的消費(fèi)主體顯然多為外來人士，上海幾乎還有1/3的家庭買房難。目前上海樓市增量房供應(yīng)總價(jià)集中在50萬元以上，2001年本市家庭平均可支配收入約為3.6萬元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士推算，上海家庭中，1/3有能力消費(fèi)新房，1/3買得起二手房，余下的1/3則面臨著無房可選的尷尬困境。專家指出，這些苦于無房可買的家庭中潛藏著的消費(fèi)能量事實(shí)上不可小覷，而當(dāng)前進(jìn)展商關(guān)于這部分人群的消費(fèi)需求顯然關(guān)注不夠，造成了市場(chǎng)中總價(jià)在30-50萬元之間的中低價(jià)位房一旦上市便被搶購(gòu)一空的現(xiàn)象，有效供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。有關(guān)人士指出，住宅的價(jià)

10、位中低，不代表進(jìn)展商的利潤(rùn)中低。如何營(yíng)造低價(jià)不低質(zhì)的樓盤，應(yīng)是有關(guān)部門與進(jìn)展商認(rèn)真商討的大計(jì)。（3）“總價(jià)50萬”是深圳樓市購(gòu)買力的引爆點(diǎn)目前，深圳樓市面臨著嚴(yán)峻的有效供給不足。從近年的置業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告和熱銷樓盤看，一方面總價(jià)50萬顯然集聚著最大的購(gòu)買潛力；一方面關(guān)于能夠承受50萬的置業(yè)者來講可選樓盤實(shí)在太少。戴德梁行2002年上半年市場(chǎng)報(bào)告講，40萬-50萬元和50萬-60萬元價(jià)格空間的需求占到總需求的近一半。消化這一價(jià)格空間樓盤的正是購(gòu)買者的主力。以50萬的總價(jià)，能夠在熱點(diǎn)區(qū)域買到70M2左右的兩房或區(qū)位優(yōu)勢(shì)尚未顯現(xiàn)出的非熱點(diǎn)區(qū)域100-120M2的三房。研究人士認(rèn)為，這兩種類型的房屋是消

11、費(fèi)的重點(diǎn)，都會(huì)受到市場(chǎng)高度的認(rèn)可。但從市場(chǎng)表現(xiàn)看，置業(yè)者的目光完全被非熱點(diǎn)區(qū)域所吸引。2002年公布的第二季度樓盤銷售龍虎榜上，成交面積前15名中8個(gè)樓盤都在前海、寶安、龍華等片區(qū)。50萬，消費(fèi)群在關(guān)內(nèi)能夠選擇的樓盤太少了。龍虎榜上8個(gè)“冷點(diǎn)”樓盤中只有陽光棕櫚園和星海名城位于關(guān)內(nèi)，其余5個(gè)樓盤都在關(guān)外，其中3個(gè)在寶安，以當(dāng)?shù)刂脴I(yè)為主，難以吸引關(guān)內(nèi)人士置業(yè)。選擇50萬房子的人大多無力再負(fù)擔(dān)私家車，交通成了他們置業(yè)的瓶頸。陽光棕櫚園的熱銷離不開南山南頭建設(shè)路三條公交環(huán)線的開通。50萬消費(fèi)群不僅要住得寬敞，更重視社區(qū)的人文特色和小環(huán)境。這也是萬科四季花城五、六期持續(xù)上榜的緣故。同樣以地中海閑適風(fēng)情

12、和一站式居家為口號(hào)的陽光棕櫚園、星海名城，其大盤社區(qū)配套提升了片區(qū)身價(jià)。這些樓盤成為市場(chǎng)供給的稀缺品種。看來進(jìn)展商有必要反思一下，把房?jī)r(jià)的門檻往下再降降，多關(guān)注40萬、50萬消費(fèi)群。2、按房?jī)r(jià)收入比來看，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫呈現(xiàn)“盆地型”格局 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2002年上半年全國(guó)商品房住宅平均價(jià)格為2227.1元/平方米，同比增長(zhǎng)了3.6個(gè)百分點(diǎn)，而2001年的同比增幅就已高達(dá)2.2個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，去年全國(guó)大部分大中都市房?jī)r(jià)收入比都已超過6倍，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率超過了10倍。假如按照公認(rèn)的5-6倍為合適的房?jī)r(jià)收入比來看，房?jī)r(jià)上升之勢(shì)已在大中都市“遍地

13、開花”。北京的高房?jī)r(jià)早已不足為奇，2002年上半年，其商品房均價(jià)又以4517.2元/平方米“穩(wěn)居”全國(guó)之首，上海、廣東、天津、遼寧和海南五省也不甘落后，紛紛以高出全國(guó)平均水平的價(jià)格緊隨其后。而且，上海還以3836.9元/平方米的均價(jià)演繹著房?jī)r(jià)快速上漲的“長(zhǎng)三角現(xiàn)象”。據(jù)了解，上海市的住宅價(jià)格差不多連續(xù)9個(gè)季度上漲，漲幅超過18%；在距上海3小時(shí)車程的杭州市，房?jī)r(jià)上升也十分驚人，僅二手房平均售價(jià)就達(dá)4100元；南京的房?jī)r(jià)也是“高得離譜”，在全國(guó)35個(gè)大中都市中也是名列前幾位；而作為“長(zhǎng)三角”的二級(jí)都市寧波，其房?jī)r(jià)漲得更是有點(diǎn)玄，二手房?jī)r(jià)格漲幅超過了10%。房?jī)r(jià)收入比的高低從某種程度上能夠反映出一

14、個(gè)地區(qū)平均房地產(chǎn)泡沫的多寡。按照這一原則，我國(guó)七大區(qū)一年多以來的房地產(chǎn)泡沫差不多上呈現(xiàn)出“四高一低”的“盆地型”格局，也確實(shí)是講平均房地產(chǎn)泡沫最小的是華中地區(qū)，而東北、華北、西南、西北、華南、華東的平均房地產(chǎn)泡沫都要高于華中地區(qū)，其中最大的是東北地區(qū)，沈陽則以13.7的房?jī)r(jià)收入比居全國(guó)房地產(chǎn)泡沫之最。華北地區(qū)房產(chǎn)要緊受北京12.4的房?jī)r(jià)收入比的帶動(dòng)，也持續(xù)在一個(gè)較高的水平。出乎意料的是，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的華南、華東地區(qū)房地產(chǎn)泡沫程度反而比經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的西南、西北地區(qū)小，而以貴陽12.5的高房?jī)r(jià)收入比為代表的西南地區(qū)房產(chǎn)泡沫預(yù)警差不多被業(yè)內(nèi)人士加上了“重音”，若不加以操縱，有可能會(huì)對(duì)那個(gè)地區(qū)的開發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)

15、生不利阻礙。與東北、華北、西南幾個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)房產(chǎn)泡沫相比，西北地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較為合適。只有西安的房?jī)r(jià)收入比高于了10。專家指出，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，要特不加強(qiáng)防止土地炒作，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各種房屋的銷售冷熱不均，還要適時(shí)地采納降低住房交易稅費(fèi)與征收不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅等措施來活躍和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。3、房?jī)r(jià)降不下來全然緣故在于開發(fā)商舍不得降低利潤(rùn)從近期出現(xiàn)的外行搞房地產(chǎn)、外來人搞房地產(chǎn)、外來資金搞房地產(chǎn)的“三外”現(xiàn)象不難看出，房地產(chǎn)的確是個(gè)金礦，要不然上富榜的也不是一半是搞房地產(chǎn)的。然而，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)究竟有多高？至今依舊個(gè)迷。房地產(chǎn)開發(fā)的程序是如此的：先是購(gòu)買土地，然后將土

16、地向銀行進(jìn)行抵押貸款，建筑商帶資進(jìn)入工地建設(shè)，當(dāng)住宅商品房達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)后，開始向房屋購(gòu)買者進(jìn)行預(yù)售并為之辦理按揭貸款。開發(fā)商依靠購(gòu)房者首期付款和銀行給購(gòu)房者的按揭貸款，逐步資金套現(xiàn)。其中，阻礙房地產(chǎn)商利潤(rùn)的要緊因素是土地受讓成本，但土地受讓成本究竟多少一直是迷蒙的“黑洞”。事實(shí)上，開發(fā)商真正投入的資金并不多，假如運(yùn)作得好的話，其盈利率就特不高。人們時(shí)常聽到開發(fā)企業(yè)的老總講，他們開發(fā)樓盤成本投入就有幾個(gè)億，局外人往往意會(huì)建樓成本即是開發(fā)商的投資總額。事實(shí)上并不是這么回事。開發(fā)成本并不等于開發(fā)商的實(shí)際投入，計(jì)算成本和利潤(rùn)也要透過現(xiàn)象看到其本質(zhì)。我們不妨舉個(gè)例子來加以講明：如一家房地產(chǎn)企業(yè)用5000

17、萬元買土地使用權(quán)，后又經(jīng)自己的子公司“炒作”到1億元的土地價(jià)，加上基礎(chǔ)、土建、配套等開發(fā)樓盤總投資為5億元，銷售后利潤(rùn)為15%，（不算高）即7500萬元；加上“炒地皮”虛無的5000萬元打進(jìn)成本，實(shí)際利潤(rùn)已是1.25億元；現(xiàn)在大部分開發(fā)商并非一次付清土地費(fèi)用，樓盤也要建筑商墊資建筑；用部分貸款還建筑商，部分貸款用于滾動(dòng)開發(fā)，有些開發(fā)商到售樓尾聲，土地費(fèi)用仍未付清。這確實(shí)是許多購(gòu)房居民遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證的緣故所在。事實(shí)上這家企業(yè)實(shí)際投入的資金僅僅是5000萬元，或許連那個(gè)數(shù)字也不足。表面上的利潤(rùn)是15%，而實(shí)際獲利卻是投入的1.5倍。因此，用此類“炒地皮”方式投機(jī)運(yùn)作的企業(yè)僅是個(gè)不。但即使不經(jīng)“炒

18、地皮”，假如是先前就拿到土地使用權(quán)的，事實(shí)上際利潤(rùn)與投入之比，也達(dá)到30-50%。據(jù)知情人士透露，目前房地產(chǎn)開發(fā)盈利率能夠達(dá)到30%至50%；而且越是建筑高檔房，獲利越高，甚至能夠高到100%以上。這確實(shí)是房?jī)r(jià)什么緣故降不下來的要緊緣故。因此，抑制房?jī)r(jià)不合理上漲的最有效舉措，是大規(guī)模建設(shè)和推出一般商品房。北京興建了一大批的經(jīng)濟(jì)適用房，從而使整體房?jī)r(jià)有了明顯的回落。最近，上海也有1000萬平方米的重大工程中低價(jià)配套住宅逐步興建，相信對(duì)抑制上海的高房?jī)r(jià)，也能起到積極作用。4、以房?jī)r(jià)收入比來講明我國(guó)房?jī)r(jià)過高有點(diǎn)欠妥房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)有嚴(yán)格內(nèi)涵的概念，具體應(yīng)用時(shí)要注意其到底是什么情況下的房?jī)r(jià)收入比。在西

19、方，房?jī)r(jià)收入比有新建住宅的（新房交易）、也有舊有住宅的（二手房交易），所選取的房?jī)r(jià)是中位數(shù)價(jià)格，家庭收入是中位數(shù)收入。由于中國(guó)的住宅是按照平方米價(jià)格交易而不是按照套來交易，又由于納入中國(guó)家庭收入統(tǒng)計(jì)的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市如此相對(duì)發(fā)達(dá)的都市，其房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算結(jié)果也存在專門大差異，更為橫向比較帶來了困難。房?jī)r(jià)收入比又是一個(gè)比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述一個(gè)都市的家庭收入與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，通過不同年份的房?jī)r(jià)收入比，就能夠看出那個(gè)都市居民購(gòu)買住宅的支付能力是提高了依舊下降了（北京近年的房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)）。專門難講明房?jī)r(jià)收入比高了人們就不買住宅、或房?jī)r(jià)收入比低了人

20、們就都去購(gòu)買住宅，因?yàn)槟莻€(gè)地點(diǎn)還有一個(gè)購(gòu)房消費(fèi)（或投資）傾向問題，也確實(shí)是講居民家庭情愿拿出多少比例的家庭收入去用于購(gòu)房支出，而阻礙居民消費(fèi)（或投資）傾向的因素太多太復(fù)雜了。也確實(shí)是講，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比下降時(shí)，假如居民不情愿花鈔票去買住宅，仍然能夠簡(jiǎn)單地歸結(jié)為“房?jī)r(jià)高”，這顯然是不合理的。目前人們?cè)u(píng)論房?jī)r(jià)收入比高低，無非是希望人們都能買得起房。實(shí)際上，房?jī)r(jià)收入比在2-3倍的一些西歐、北歐國(guó)家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德國(guó)、瑞典），而房?jī)r(jià)收入比專門高、達(dá)到25-30倍的東歐國(guó)家，其住房自有化率卻高達(dá)90%以上（如匈牙利、保加利亞）。日本的房?jī)r(jià)收入比連續(xù)多年下降、美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比也處在“

21、合理”的水平，但其住房自有化率多年保持差不多穩(wěn)定，沒有太大的變化（東京低于50%、美國(guó)為67%左右）房?jī)r(jià)收入比受政府住房政策、住宅產(chǎn)業(yè)政策和土地使用政策的阻礙和調(diào)控。中國(guó)目前具有社會(huì)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的特點(diǎn)，其房?jī)r(jià)收入比和住房自有化率帶有東歐國(guó)家的特點(diǎn)，因?yàn)樽≌瑢ｉT快市場(chǎng)化了，但居民家庭的收入?yún)s逐漸市場(chǎng)化，即使是當(dāng)前的住房自有化率比較高，也是原公有住房時(shí)期內(nèi)轉(zhuǎn)化的結(jié)果。從上海經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的前景來看，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的可能性極大。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是上海的8倍左右的發(fā)達(dá)國(guó)家，其住房的價(jià)格一般是上海的2-5倍，假定以3倍為例，當(dāng)上海一套住房的價(jià)格是家庭平均年收入9倍時(shí)，這些發(fā)達(dá)國(guó)家同樣面積住房的價(jià)

22、格不到家庭平均年收入的3倍。如此看來上海目前的房?jī)r(jià)確實(shí)令人擔(dān)心，但要注意的是，那個(gè)地點(diǎn)面有一個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。因?yàn)?，看房?jī)r(jià)走勢(shì)，不應(yīng)只看眼前，而應(yīng)該關(guān)注較長(zhǎng)時(shí)刻段的走勢(shì)，也確實(shí)是應(yīng)看大勢(shì)。有關(guān)專家給我們罷了一算賬：假如講收入房?jī)r(jià)比應(yīng)該相近，那么是否收入物價(jià)比也應(yīng)該相近?可這意味著現(xiàn)在上海與發(fā)達(dá)國(guó)家人們的生活水平也相近了，這是不現(xiàn)實(shí)的。那么上海房?jī)r(jià)走勢(shì)究竟會(huì)如何呢?我們不妨如此看：假設(shè)物價(jià)不變，我國(guó)到2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）比2000年再翻兩番，即每年增長(zhǎng)7.2%，上海作為一個(gè)要在2020年成為國(guó)際性大都市的都市，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)保持GDP增長(zhǎng)率高于全國(guó)2個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)率達(dá)到9%以上，完全

23、是有可能的。如此通過24年左右，上海人均GDP將達(dá)到現(xiàn)在的8倍，接近于現(xiàn)在的發(fā)達(dá)國(guó)家。（翻一番年限計(jì)算公式為72除以年增長(zhǎng)率，8倍即是翻3番，729324）。到那時(shí)假定上海的房?jī)r(jià)也達(dá)到目前發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，也確實(shí)是現(xiàn)在房?jī)r(jià)的3倍左右。以此測(cè)算，上海以后24年內(nèi)平均每年房?jī)r(jià)將上漲5%左右。以所購(gòu)買的房屋每年折舊2%計(jì)算，則平均每年上漲3%左右，房?jī)r(jià)上漲的幅度低于人均GDP的增長(zhǎng)幅度。而另一個(gè)角度來看，政府確信可不能希望房?jī)r(jià)下降，因?yàn)樽》渴蔷用窦彝ヘ?cái)產(chǎn)的大頭，房?jī)r(jià)的下降將使居民感受到財(cái)產(chǎn)縮水，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、增加消費(fèi)、進(jìn)展經(jīng)濟(jì)極為不利。政府會(huì)依照經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和房?jī)r(jià)漲跌的幅度來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。前幾年，上海房?jī)r(jià)下降時(shí)

24、，政府采取降稅、退稅、藍(lán)印戶口等措施，刺激房?jī)r(jià)上漲。而2002年上海房?jī)r(jià)上漲超過10%，高于同期GDP增長(zhǎng)率，政府則采取相應(yīng)措施抑制房?jī)r(jià)過快上漲。因此，政府也會(huì)考慮低收入者住房問題，但解決這部分住房問題的關(guān)鍵在于提高收入而不是降低房?jī)r(jià)，臨時(shí)無法提高收入的能夠通過購(gòu)買偏僻地區(qū)或房齡較老結(jié)構(gòu)較差的住房，也可租賃住房來解決。因此，這也可不能成為阻礙房?jī)r(jià)上漲的因素。綜合這些因素進(jìn)行分析，上海房?jī)r(jià)穩(wěn)步走高當(dāng)是必定。5、如何看待當(dāng)前房?jī)r(jià)高的問題 房?jī)r(jià)問題是去年?duì)幷摰囊淮蠼裹c(diǎn)，要求“降價(jià)”的呼聲也一直沒有停止過。那么，現(xiàn)在的房子究竟貴不貴？我們應(yīng)如何看待當(dāng)前的“高房?jī)r(jià)”問題呢？首先，房?jī)r(jià)高反映了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上有

25、問題。當(dāng)前的房?jī)r(jià)相關(guān)于大部分人來講是高的。目前，我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格大致上分三個(gè)類型。在中小都市，房?jī)r(jià)大多在500-1000元/平方米；在35個(gè)大中都市，房?jī)r(jià)一般都在2000元/平方米左右；而在深圳、廣州、上海和北京，差不多上4000元/平方米以上，其中北京最高。實(shí)際上，商品房?jī)r(jià)格高的問題，反映了我們的住房市場(chǎng)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上存在問題，確實(shí)是講，市場(chǎng)上適合各種收入家庭需要的住房品種單一。停止實(shí)物分房，實(shí)行住房分配貨幣化后，除了少量工礦都市仍在以合作建房形式建經(jīng)濟(jì)適用房外，大部分都市的單位企業(yè)都不再自己建房，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的任務(wù)由市場(chǎng)承擔(dān)了。國(guó)家規(guī)定，建經(jīng)濟(jì)適用房需要地點(diǎn)政府給予政策優(yōu)惠，最要緊的是建房

26、的土地能夠免交土地出讓金。現(xiàn)在土地收入差不多上地點(diǎn)政府的要緊收入來源，免交就等于減少了政府收入，他自然對(duì)建經(jīng)濟(jì)適用房的積極性不高，寧愿把土地出讓給能來鈔票的開發(fā)商。國(guó)家對(duì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)也有限制，與開發(fā)商品房能獲得高利潤(rùn)相比，開發(fā)商對(duì)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房也同樣缺乏積極性。因此，大多數(shù)都市就出現(xiàn)了高價(jià)商品房多，低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房少的現(xiàn)象。人們認(rèn)為房?jī)r(jià)高的緣故，確實(shí)是如此造成的。 其次，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)是臨時(shí)現(xiàn)象。從目前我國(guó)商品供應(yīng)從普遍緊缺轉(zhuǎn)到供過于求、大多數(shù)行業(yè)都已進(jìn)入平均利潤(rùn)的情況來看，不能不承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)目前的利潤(rùn)是專門高的。只是，目前商品房?jī)r(jià)格盡管高，并不要緊是因?yàn)殚_發(fā)商利潤(rùn)率高造成的。開發(fā)商

27、利潤(rùn)高，只要他不是搶來、偷來的，只要是“君子愛財(cái)，取之有道”，他該得多少，就應(yīng)該是多少，過多非議沒有必要。然而，從大多數(shù)中低收入者認(rèn)為房?jī)r(jià)高、商品房存在結(jié)構(gòu)問題看，那個(gè)市場(chǎng)依舊有問題的。確實(shí)是講，市場(chǎng)的各種資源還沒有達(dá)到應(yīng)有的合理配置。從進(jìn)展、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度來講，政府有責(zé)任、有義務(wù)通過加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控來解決問題。降低房?jī)r(jià)、加大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)是不錯(cuò)的，但也不應(yīng)僅僅通過行政方式來解決，而應(yīng)該通過競(jìng)爭(zhēng)，通過開放搞活二級(jí)市場(chǎng)來解決?？傊粋€(gè)市場(chǎng)或一個(gè)產(chǎn)業(yè)在興起時(shí)，確信是價(jià)格高、利潤(rùn)高的，如此才會(huì)吸引資金進(jìn)入；資金進(jìn)入多了，或者講，企業(yè)多了，才會(huì)進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，高利潤(rùn)才會(huì)走向平均利潤(rùn)，產(chǎn)品的價(jià)

28、格才會(huì)降下來。6、正確看待當(dāng)前房?jī)r(jià)一定要幸免三大誤區(qū) 誤區(qū)之一：高房?jī)r(jià)是由高地價(jià)引起的。一種普遍同意的觀點(diǎn)是，房?jī)r(jià)是由地價(jià)、建安費(fèi)、配套費(fèi)等成本組成，地價(jià)越高，房?jī)r(jià)也越高。然而這一觀點(diǎn)難以解釋開發(fā)商低價(jià)獵取土地卻不肯以成本加上合理利潤(rùn)來定價(jià)；也難以解釋一些開發(fā)商高價(jià)獲得土地后卻不得不以低于成本價(jià)出售商品房的事實(shí)。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為：商品價(jià)格是由消費(fèi)者支付意愿決定的。實(shí)際上土地拍賣招標(biāo)中，開發(fā)商也是依照對(duì)建成后市場(chǎng)可同意的房?jī)r(jià)的可能，扣除相應(yīng)的配套費(fèi)、建安費(fèi)等成本以及正常利潤(rùn)后求得可承受的地價(jià)。因此，市場(chǎng)可同意的房?jī)r(jià)越高，土地價(jià)格也就越高。 誤區(qū)之二：高房?jī)r(jià)是由開發(fā)商哄抬起來的。開發(fā)公司作為一個(gè)獨(dú)

29、立自主、自負(fù)盈虧的企業(yè)，毫無疑問贏利是他們的首要目的。但企業(yè)贏利的前提必須要有-個(gè)市場(chǎng)，必須要有情愿同意這種價(jià)格的消費(fèi)群。當(dāng)我們的購(gòu)房戶爭(zhēng)著搶房子、擠著交定金時(shí)，也就不可幸免地成為開發(fā)商案頭上的獵物。 誤區(qū)之三：以中低收入階層的收入標(biāo)準(zhǔn)衡量高品質(zhì)商品房?jī)r(jià)格。停止實(shí)物分房，實(shí)施住房貨幣化分配的同時(shí)，我國(guó)政府就提出并著手建立：高收入者購(gòu)買商品房，中低收入者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，最低收入者申請(qǐng)廉租房的多層次住房供應(yīng)體系。為保證中低收入者買得起房，政府在用地、稅費(fèi)等多方面對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房采取優(yōu)惠政策，以操縱房?jī)r(jià)。而商品房的用地、售價(jià)等采取完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。政府的政策十分明確商品房本身的市場(chǎng)定位即為高收入者。因此，

30、假如以中低收入者的收入去衡量商品房?jī)r(jià)格，自然會(huì)得出房?jī)r(jià)太高，高得離譜的結(jié)論。 從世界各國(guó)情況看，住房作為一種昂貴的消費(fèi)品，有人買不起住房是正常的，若人人都買得起住房才是不正常的。在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲以后，許多人希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降-最好是大幅下調(diào)。事實(shí)上任何一個(gè)市場(chǎng)最忌大起大落。不妨讓我們?cè)O(shè)想一下，假如房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)下降(像前幾年的海南)，那將會(huì)是如何樣的情景？勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)大量的“半拉子”工程，熱必會(huì)造成許多購(gòu)房按揭戶違約，勢(shì)必會(huì)摧毀投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信心，勢(shì)必需花幾年的時(shí)刻把市場(chǎng)從頹勢(shì)中挽救出來事實(shí)上政府、開發(fā)商、銀行、購(gòu)房戶誰都不情愿看到這種局面。因此，如何保持現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展，以提早應(yīng)

31、對(duì)可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)調(diào)整，這一課題已擺在政府、開發(fā)商和消費(fèi)者面前。7、政府在調(diào)控房?jī)r(jià)上應(yīng)有所為有所不為 目前，政府有關(guān)部門紛紛提出，要采取措施降低房?jī)r(jià)。而中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、北京城開集團(tuán)總經(jīng)理趙康卻從另一種思路，就“政府在降低房?jī)r(jià)中扮演什么樣的角色”提出了獨(dú)道的見解。他認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)體系包括三個(gè)方面的：一是商品房，二是經(jīng)濟(jì)適用住房，三是廉租屋。通常所講的房地產(chǎn)都把這三個(gè)供應(yīng)體系混在了一起，事實(shí)上，這三個(gè)供應(yīng)體系是針對(duì)不同消費(fèi)群體劃分的。商品房是針對(duì)中高收入者，經(jīng)濟(jì)適用住房是針對(duì)中低收入者，廉租屋是針對(duì)社會(huì)上的弱勢(shì)群體。但假如在談?wù)撋唐贩績(jī)r(jià)格的時(shí)候，將這三個(gè)供應(yīng)體系的價(jià)格混在一起講的話，就不容易講

32、清晰了，甚至?xí)鲠x?，F(xiàn)在，民營(yíng)企業(yè)、合資企業(yè)開發(fā)商品房多一些，假如開發(fā)商定價(jià)太高，市場(chǎng)將會(huì)不認(rèn)可，假如讓其賠鈔票賣，開發(fā)商是可不能干的，當(dāng)前商品房開發(fā)投資主體市場(chǎng)化程度已相當(dāng)高，在那個(gè)領(lǐng)域中，外商也想進(jìn)入。因此商品房?jī)r(jià)格政府最好不要干預(yù)，供應(yīng)量多，價(jià)格自動(dòng)降下來；供應(yīng)量不足，價(jià)格自然會(huì)升上去；假如是物有所值的話，價(jià)格是可不能隨便降下來的。相反，政府要調(diào)控的是經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，這是面對(duì)社會(huì)上是占大多數(shù)的中低收入者，政府在土地的供應(yīng)和配套政策上，如稅費(fèi)的減免等都有一定的優(yōu)惠政策，因此，就必須要調(diào)控好經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，同時(shí)要增加其供應(yīng)量。關(guān)于廉租屋，目前供應(yīng)量明顯不足，應(yīng)予以適當(dāng)增加。二、結(jié)

33、構(gòu)問題1、央行報(bào)告表明,當(dāng)前房地產(chǎn)是一種總量不足條件下的結(jié)構(gòu)性泡沫依照央行2002年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告測(cè)算，2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)中國(guó)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率為1.3個(gè)百分點(diǎn)，再加上間接貢獻(xiàn)率可達(dá)到1.9到2.5個(gè)百分點(diǎn)。也確實(shí)是講占GDP增長(zhǎng)率的26%到34%。2002年國(guó)房景氣指數(shù)表明，2002年1至8月份，全國(guó)商品房空置面積增幅比去年同期增加13.2個(gè)百分點(diǎn)。其中空置一年以上商品房面積為4397萬平方米，同比增長(zhǎng)11.5%。全國(guó)商品房空置占?jí)嘿Y金超過2500億元，居各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。許多業(yè)界人士及專家學(xué)者預(yù)言，房地產(chǎn)泡沫大破滅正在逼近。而與此同時(shí)，我國(guó)都市相當(dāng)多的一般居民的人均

34、住宅面積還在10平方米左右，有10%左右的居民還生存在環(huán)境雜亂、房屋破舊、設(shè)施不全的條件下。鑒于我國(guó)九億農(nóng)民中大多數(shù)要轉(zhuǎn)移到都市，房地產(chǎn)業(yè)以兩位數(shù)的速度進(jìn)展幾十年，也擺脫不了總量不足的被動(dòng)局面?？梢?，當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫是在總量不足條件下的結(jié)構(gòu)性泡沫，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)如此高的貢獻(xiàn)率不必?fù)?dān)心差不多過大。房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性泡沫產(chǎn)生的根源：產(chǎn)權(quán)混亂的“連體流通體制”，即現(xiàn)行房地產(chǎn)流通體制與國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展時(shí)期、要緊矛盾轉(zhuǎn)化態(tài)勢(shì)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)嚴(yán)峻背離。我們必須首先明確房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)主體?，F(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格是由租、稅（費(fèi)）、價(jià)三個(gè)部分組成。實(shí)際上是讓購(gòu)房者一次性購(gòu)買三個(gè)東西：土地、公共品、商品房。它們分屬于三個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，具有不同

35、的周轉(zhuǎn)方式和不同的循環(huán)周期。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的財(cái)產(chǎn)，所謂地價(jià)是50年的地租；公共品的產(chǎn)權(quán)是政府的，公共品的價(jià)格是指目前房?jī)r(jià)中的稅和配套費(fèi)，實(shí)際上是50年的消費(fèi)稅和資產(chǎn)稅；商品房的價(jià)格是指建設(shè)和安置成本加平均利潤(rùn)，它的產(chǎn)權(quán)能夠是私人的，也能夠是政府的，還能夠是全民的。三個(gè)產(chǎn)權(quán)主體不同的東西一次性出售，租、價(jià)、稅合流，價(jià)格自然專門高。2、要實(shí)現(xiàn)健康進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)今年就必須進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整 針對(duì)有關(guān)“我國(guó)房地產(chǎn)近來出現(xiàn)泡沫際象”的言論，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌解釋，房地產(chǎn)“熱”與“泡沫”是兩個(gè)不同的概念。他認(rèn)為，投資熱、銷售熱都不是壞事。假如整個(gè)行業(yè)差不多上冷冰冰的，那

36、才不是好情況。泡沫是炒出來的。炒家買房子是為了升值，最關(guān)懷房子價(jià)格的漲跌。假如真正的買家不是炒家，而是實(shí)際需要房子的老百姓，就不存在泡沫了。因此，房地產(chǎn)業(yè)還需接著熱下去。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要保持現(xiàn)在的溫度和進(jìn)展的熱度，就必須進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，這包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。首先要調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，讓中等收入家庭買得起房子。高收入家庭往常差不多買了房子，現(xiàn)在是中等收入家庭真正能買房子的時(shí)候了，開發(fā)商應(yīng)該調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足中等收入家庭的需求。其次要調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。所謂市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是指一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。要搞好一級(jí)土地批租市場(chǎng)，搞活二級(jí)增量市場(chǎng)，規(guī)范三級(jí)租賃市場(chǎng)。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整尤其要高度重視進(jìn)展二手

37、房市場(chǎng)，這是關(guān)鍵。以北京和上海為例，上海去年二手房交易量達(dá)1400萬平方米，按每套70平方米計(jì)算，一共是20萬套，而北京前兩年一共僅交易5400套左右，進(jìn)展空間專門大。如何使得更多的人進(jìn)入市場(chǎng)，不僅需要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，還要進(jìn)行市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。再者要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整分三個(gè)層次，即開發(fā)業(yè)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)和物業(yè)治理業(yè)。我國(guó)長(zhǎng)期只重點(diǎn)進(jìn)展開發(fā)業(yè)，而忽略了經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)和物業(yè)治理業(yè)的進(jìn)展。在國(guó)外，比如美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是最發(fā)達(dá)的，存量交易占到住宅交易的85%。顧云昌認(rèn)為，我國(guó)需要大力進(jìn)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)。隨著市場(chǎng)的細(xì)分、專業(yè)的細(xì)分，開發(fā)商也不必要親自執(zhí)行所有的開發(fā)流程，前程定位調(diào)查等能夠通過虛

38、擬經(jīng)營(yíng)。3、北京樓市結(jié)構(gòu)悄悄調(diào)整，樓價(jià)重心下移已成定勢(shì)2002年入春以來，盡管京城的進(jìn)展商堅(jiān)稱“房?jī)r(jià)可不能降”，但新項(xiàng)目中標(biāo)榜自己為豪宅的已不多見，“性價(jià)比”成為所有暢銷樓盤的賣點(diǎn)。不管是從大戶型轉(zhuǎn)做都市小戶型的項(xiàng)目，依舊新開盤的城郊項(xiàng)目，差不多開始明顯地利用產(chǎn)品的低總價(jià)或提升產(chǎn)品的品質(zhì)迎合消費(fèi)者。春季，多數(shù)新開盤的商品房項(xiàng)目還在采納慎重的低價(jià)入市的銷售策略，而進(jìn)入秋季以來，隨著新推項(xiàng)目供量的增加，北京的許多項(xiàng)目借“金九銀十”的收獲旺季紛紛推出了階梯式的折扣優(yōu)惠。一些原定位較高的市區(qū)項(xiàng)目，例如位于宣武門的莊勝二期推出“百套七折房”吸引消費(fèi)者；天倫錦城打出前10名、前40名和前100名的購(gòu)房者可

39、分不獲得九二、九四、九六購(gòu)房折扣；一年前的熱銷樓盤珠江駿景也采取限時(shí)購(gòu)房增加兩個(gè)點(diǎn)折扣，并可抽取“個(gè)性化裝飾基金”的促銷手段，另外，在供量集中的CBD、泛CBD地區(qū)，品質(zhì)與價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)在今秋已空前激烈，全裝修、小戶型、低單價(jià)項(xiàng)目接連浮出水面；中關(guān)村有限的開發(fā)用地與奧運(yùn)利好則呈現(xiàn)出供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的狀態(tài)，這一切都表明，京城樓市的結(jié)構(gòu)正在悄然間調(diào)整變化。假如講前年年底北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，出現(xiàn)供需錯(cuò)位的話，而去年市場(chǎng)差不多開始在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上發(fā)生改變，去年許多開發(fā)企業(yè)都在重新調(diào)整市場(chǎng)戰(zhàn)略，將競(jìng)爭(zhēng)的核心轉(zhuǎn)向綜合性價(jià)比上，戶型標(biāo)準(zhǔn)和房?jī)r(jià)都在逐步趨向回歸。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在供大于求關(guān)系的作用下，

40、北京樓市的結(jié)構(gòu)還將有進(jìn)一步變化。在土地全面實(shí)行招投標(biāo)掛牌出售后，項(xiàng)目間的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)將有賴于各進(jìn)展商對(duì)產(chǎn)品綜合性價(jià)比的把控能力。今后開發(fā)企業(yè)更多地要靠治理利潤(rùn)占據(jù)市場(chǎng)，而不是機(jī)會(huì)利潤(rùn)，資金實(shí)力強(qiáng)，具有組織上下游企業(yè)集團(tuán)作戰(zhàn)能力，整體運(yùn)作速度快的項(xiàng)目將在市場(chǎng)變化中贏得先機(jī)。4、2003年北京固定資產(chǎn)投資打算初顯調(diào)整結(jié)構(gòu)跡象北京市政府2003年度固定資產(chǎn)投資打算中，商品房投資打算是其中的重要組成部分。據(jù)市計(jì)委投資處有關(guān)人士介紹，2003年本市商品房投資打算安排的重點(diǎn)是危舊房改造項(xiàng)目、綠化隔離帶新村建設(shè)項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目以及市委、市政府確定的重大開發(fā)項(xiàng)目。另外，未列入2003年土地年度供應(yīng)打算的建

41、設(shè)項(xiàng)目，暫不安排在2003年度續(xù)建或新建；而拖欠地價(jià)款、經(jīng)營(yíng)能力嚴(yán)峻不足的公司，也暫不安排新開工項(xiàng)目。續(xù)建項(xiàng)目和前期預(yù)備工作充分、規(guī)劃方案差不多審定、已按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)、建設(shè)資金已落實(shí)的新開工項(xiàng)目將給予優(yōu)先安排。顯見，針對(duì)之前北京市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)快于銷售增長(zhǎng)而引起的空置率加大的情況，有關(guān)部門已開始采取措施進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。據(jù)介紹，目前本市個(gè)不地區(qū)的商品房空置率高達(dá)70%，租售兩難，關(guān)于這種區(qū)域，市政府原則上將不再安排新開工建設(shè)項(xiàng)目；而商品房開發(fā)集中地區(qū)也要依照總量和布局平衡實(shí)行分批次安排。5、深圳房地產(chǎn)供求失調(diào)現(xiàn)象差不多出現(xiàn)2002年以來，深圳房地產(chǎn)投資熱潮持續(xù)升溫。深圳市統(tǒng)計(jì)局公布的信息顯示，

42、2002年上半年，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資164.7億元，同比增長(zhǎng)20.9%，帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)9.8個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)95.2%。與此同時(shí)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力也空前增大?！?002年推出的樓盤太多了，競(jìng)爭(zhēng)太激烈了?！边@是許多進(jìn)展商和研究人士共同聲音。研究人員表示，盡管現(xiàn)在還不能下結(jié)論講深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，但從近期數(shù)據(jù)上看，已暴露出市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供求失調(diào)、結(jié)構(gòu)失衡等后果，這是特不值得業(yè)界警惕的。首先是從總供應(yīng)量來看：據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示：本市上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積已達(dá)376萬平方米，超過2001年全年722.46萬平方米預(yù)售量的一半。按慣例，下半年的供應(yīng)量一般會(huì)高于上半年，可能

43、2002年全年的新增供應(yīng)將大大超過2001年，有可能稱供應(yīng)量將超過900萬平方米。從第一季度情況看，市場(chǎng)消化狀況值得注意：新開工面積達(dá)263.85萬平方米，比2001年同期增長(zhǎng)109.80%；竣工面積為186.61萬平方米，比2001年同期增長(zhǎng)12.80%。但銷售已竣工商品房面積達(dá)37.78萬平方米，卻比2001年同期下降6.07%。專家稱，從數(shù)據(jù)和市場(chǎng)趨勢(shì)看，已反映出深圳供應(yīng)量有過多之嫌。其次從區(qū)域市場(chǎng)來看：據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年深圳市商品房住宅新開工面積712.4萬平方米，其中南山供應(yīng)量為214.99萬平方米，占全市近三成之重。2002年上半年，南山新開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)占全市的37%，南山在售樓盤面

44、積更是達(dá)54%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，華僑城片區(qū)及其周邊，已有二十幾個(gè)新興大盤將相繼入市搏殺。這些樓盤的定位、目標(biāo)客戶群等幾乎雷同或交叉，可能下半年隨著更多樓盤虎口爭(zhēng)食，一場(chǎng)惡戰(zhàn)難免。再者從產(chǎn)品市場(chǎng)上來看：（1）豪宅方面。2002年豪宅的推盤量是近三年來的高峰，2002年上半年，香蜜湖片區(qū)開售面積近20萬平方米，景田片區(qū)開售面積也有20多萬平方米，同時(shí)這兩個(gè)片區(qū)的均價(jià)都接近8000元。而下半年中心區(qū)將有大量樓盤入市，黃埔雅苑三期、天健世紀(jì)花園、嘉里建設(shè)項(xiàng)目等項(xiàng)目的推出必將使中心區(qū)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)。中心區(qū)的開售面積目前已有10多萬平方米，其均價(jià)更直逼萬元。豪宅市場(chǎng)另一集中供應(yīng)地“濱海住宅”2002年也已全面啟

45、動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年深圳豪宅市場(chǎng)的供應(yīng)量將可不能低于300萬平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，2002年以來豪宅的集中供應(yīng)，并不是市場(chǎng)上有如此多的需求而有針對(duì)性開發(fā)的，而是由進(jìn)展商所開發(fā)項(xiàng)目所處地塊的地價(jià)、位置所決定，有些不該做豪宅的地塊甚至也去做豪宅。這部分市場(chǎng)是否有足夠消化能力令人十分擔(dān)憂。據(jù)戴德梁行等多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2002年上半年，單價(jià)7000元/每平方米以上的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占了三成，春交會(huì)上，單價(jià)在6000元/每平方米的項(xiàng)目就占了六成。由于上半年中、大戶型偏高檔住宅供應(yīng)密集，目前市場(chǎng)供求壓力差不多顯現(xiàn)。（2）寫字樓方面。有資料表明，在深圳中心區(qū)，差不多建成及已開建的有中心區(qū)最先崛起的寫字樓中銀大廈

46、、啟用近兩年的投資大廈、中海大廈、江蘇大廈、深圳國(guó)際會(huì)展大廈、中電信息大廈、特美思廣場(chǎng)、福建興業(yè)銀行大廈、中鐵城廣場(chǎng)、豐立大廈、金力寶中央商務(wù)大廈、郵電樞紐大廈、人民大廈、深茂大廈；立即動(dòng)工的項(xiàng)目有新星大廈、華融大廈、聯(lián)通大廈、免稅大廈、新世界中心、中信地產(chǎn)中心區(qū)項(xiàng)目；而中心區(qū)巨無霸大中華交易廣場(chǎng)也立即重新啟動(dòng)。這幾項(xiàng)算下來，供應(yīng)量已逾90萬平方米。除中心區(qū)外，以車公廟、農(nóng)科中心為軸心的中心西區(qū)，寫字樓開發(fā)項(xiàng)目之多，規(guī)模之大，是2002年樓市的一個(gè)熱點(diǎn)。據(jù)戴德梁行寫字樓部可能，羅湖區(qū)打算及在建中的寫字樓項(xiàng)目將有部分在下半年進(jìn)入市場(chǎng)，這將大幅度增加寫字樓市場(chǎng)的總體供應(yīng)。而市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)情況是最近三年深

47、圳寫字樓銷售面積分不是15.02萬平方米、12.19萬平方米、11.01萬平方米，差不多差不多上在10萬平方米左右徘徊。2002年市場(chǎng)情況有所好轉(zhuǎn)，然而否能消化這么多寫字樓令人懷疑。6、渝房開發(fā)投資運(yùn)行平穩(wěn)的同時(shí)出現(xiàn)一些值得關(guān)注的跡象據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2002年9月渝房景氣指數(shù)為102.72點(diǎn)，比上月上升0.34點(diǎn)，比2001年同期回落8.82點(diǎn)，持續(xù)保持在102點(diǎn)到106點(diǎn)的區(qū)間范圍內(nèi)震蕩運(yùn)行，表明2002年本市房地產(chǎn)開發(fā)投資運(yùn)行態(tài)勢(shì)平穩(wěn)。統(tǒng)計(jì)進(jìn)一步顯示，前3季度，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資131.75億元，同比增長(zhǎng)22.8%，增幅較1-8月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。盡管如此，房地

48、產(chǎn)開發(fā)投資資金仍比較充足，累計(jì)到位資金154.96億元，同比增長(zhǎng)30.6%，資金到位率達(dá)117.6%，這使開發(fā)投資有了較高得資金保障。與此同時(shí)，商品房空置狀況有所好轉(zhuǎn)，截止9月末，全市空置一年以上的商品房面積為209.46萬平方米，比8月份減少1.96萬平方米。但另一方面，全市商品房平均售價(jià)為1478元/平方米，同比下降4元/平方米。其中，住宅和商業(yè)用房平均銷售價(jià)格分不為1255元/平方米和3394元/平方米，均比2001年同期有所增加，但辦公樓同比下降幅度較大。同時(shí)，值得注意的是，全市商品房新開工面積和竣工面積分不為1029.04萬平方米和384.90萬平方米，同比分不增長(zhǎng)18.0%和31.

49、6%。其中，均是住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上升，而辦公樓下降。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，新開工面積增長(zhǎng)比例小于竣工面積增長(zhǎng)比例，講明今后一段時(shí)刻期房的市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將得到有效的遏制。目前，住宅和商業(yè)用房的市場(chǎng)供求關(guān)系較好，但從辦公房的市場(chǎng)供應(yīng)量與房?jī)r(jià)雙雙下降來看，如何讓其走出低谷，仍是一個(gè)問題。三、空置問題1、全國(guó)商品房空置率已達(dá)26%，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線從整個(gè)走勢(shì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷依舊看好。房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)，使得越來越多的行業(yè)轉(zhuǎn)向，將巨額資金投向房地產(chǎn)，特不是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的都市，來自全國(guó)投向房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)越來越多。然而，據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)到2002年7月為止，我國(guó)商品房空置總量在1.2億平方米左右，積壓資

50、金達(dá)2500億元，商品房空置率達(dá)到26%。國(guó)際上，當(dāng)商品房空置率達(dá)到10%時(shí)，政府或行業(yè)有關(guān)的主管部門便會(huì)發(fā)出警告。也有的國(guó)家和地區(qū)，如美國(guó)商品房空置率達(dá)到7%、香港約為3%至4%時(shí)政府就會(huì)發(fā)出預(yù)警。我國(guó)商品房空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了國(guó)際警戒線，房地產(chǎn)已醞釀著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。奉勸尚未和正預(yù)備向房地產(chǎn)進(jìn)行巨額投資的開發(fā)商，千萬要慎重從事，切不可盲目跟進(jìn)，否則，一步踏空，后果難料，這絕不是危言聳聽。2、北京：整體上降低空置率，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整是關(guān)鍵通過一段時(shí)刻的調(diào)整，2002年以來北京空置商品房的結(jié)構(gòu)差不多得到一定程度的改善。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，截至9月底，北京商品房空置面積為721萬平方米，增長(zhǎng)26.

51、7%；商品住宅582.4萬平方米，增長(zhǎng)29.6%，但總量分不比上年減少53萬平方米和51.7萬平方米。其中，空置時(shí)刻在1年以內(nèi)的有376萬平方米，占北京空置面積的53%。而從北京2001年商品房空置的情況看，空置時(shí)刻3年以內(nèi)的商品房約占了9成。但與此同時(shí)，2002年新竣工面積仍大于銷售面積，這講明空置率沒有得到有效地操縱。新竣工商品房的價(jià)格、設(shè)計(jì)和適用將導(dǎo)致空置率的進(jìn)一步上升。諸多經(jīng)濟(jì)學(xué)家也撰文指出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)“總量不足、結(jié)構(gòu)失衡”，而北京在這方面表現(xiàn)的尤為突出。北京空置的商品住宅要緊是單價(jià)在4000元以上的中高檔住宅，而單價(jià)在3000元以下的商品房則空置較少，這講明目前市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存

52、在嚴(yán)峻失衡，造成這一現(xiàn)象的緣故既有炒地皮致使成本推高的因素，也與開發(fā)產(chǎn)商過分樂觀的利潤(rùn)預(yù)期有關(guān)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又將形成新一輪的周期性低迷，這將阻礙投資者的投資決策。民間資本的減量進(jìn)入市場(chǎng)，可能會(huì)引起北京房地產(chǎn)的空置率進(jìn)一步上升。因此，要想從整體上來降低空置率，價(jià)格的結(jié)構(gòu)調(diào)整以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，將是以后的關(guān)鍵。3、空置降不下來，供求比例下降，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)醞釀一定危機(jī)上海各區(qū)商品房供求比例走勢(shì)一覽地區(qū)2002年4-5月2002年第一季2001年靜安1：4.27不祥1:15.98浦東1:1.641:0.451:0.89徐匯1:1.631:0.921:1.29楊浦1:1.331:

53、2.071:1.13寶山1:1.201:1.211:0.86閔行1:1.181:4.091:0.96閘北1:1.131:5.671:0.65虹口1:1.081:0.861:1.09黃浦1:1.021:15.371:1.048普陀1:0.871:1.401:1.19長(zhǎng)寧1:0.641:0.941:1.43盧灣不詳1:6.491:0.50上海市政府資料顯示，截至2001年年底，外商在上海投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目超過700億，其中70%來自香港，可見香港地產(chǎn)商積極進(jìn)軍上海房地產(chǎn)。香港地產(chǎn)商主力進(jìn)展的徐匯、靜安及浦東三區(qū)，區(qū)內(nèi)需求量之高均居前列位置。只是，這兩年供求比例急劇下降意味著，上海房地產(chǎn)開始醞釀著一定

54、的危機(jī)。據(jù)悉，2001年上海空置商品房已超過1億平方英尺，盡管比2000年底下跌逾二成，但空置量仍然驚人；此外，各區(qū)的需求量也不相同，而且需求變化大；以靜安區(qū)為例，2000年的供求比例高達(dá)1:15.98，但2002年4-5月已急劇下跌至1:4.27。4、三大策略力助空置房“解套”全國(guó)空置房總面積已達(dá)1.2億平方米，空置率達(dá)26%嚴(yán)峻超過國(guó)際10%的警誡線！空置商品房的不斷增加已給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大壓力，房子賣不掉，資金盤不活，許多開發(fā)商苦不堪言。建設(shè)部部長(zhǎng)王光燾提出，2002年將制定相關(guān)的政策，加大消化空置商品房的力度。綜合起來，解決空置房的思路大致有以下幾種：1、調(diào)整定位：向經(jīng)濟(jì)適用房過渡。

55、專家認(rèn)為，空置房增長(zhǎng)與開發(fā)商定位不準(zhǔn)、盲目開發(fā)有專門大關(guān)系。長(zhǎng)期以來，商品房市場(chǎng)的定位就一直是高收入階層，隨著房地產(chǎn)的逐步市場(chǎng)化，購(gòu)房主體發(fā)生了變化，許多工薪階層逐步成了主流消費(fèi)者，然而開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)策略依舊盯著高收入階層，這就造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不合理的局面。一方面是越來越多高檔商品房賣不掉形成空置，而另一方面卻是經(jīng)濟(jì)適用房排隊(duì)難買。正是基于現(xiàn)存的這些供需矛盾，許多專家提出，將空置商品房和經(jīng)濟(jì)適用房合二為一，政府有關(guān)部門將項(xiàng)目的空置房納入經(jīng)濟(jì)適用房的體系，給開發(fā)商適當(dāng)補(bǔ)貼，空置房的價(jià)格會(huì)有一個(gè)較大的降低空間，會(huì)吸引中低收入者加入購(gòu)買商品房的行列，如此不僅能夠減輕開發(fā)商的資金壓力，也能夠讓消費(fèi)者

56、得到實(shí)惠，是個(gè)一舉多得的舉措。2、減免稅費(fèi)：加速消化一劑良方?？罩梅肯y與價(jià)格高不無關(guān)系，而要想把價(jià)格降下來必須在稅費(fèi)上做文章。細(xì)數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)過程中要繳的稅費(fèi)是相當(dāng)多的，整個(gè)開發(fā)銷售過程中相關(guān)的稅費(fèi)種類不下100種。以一般住宅為例，稅費(fèi)的數(shù)額占開發(fā)成本的總額至少也在45%以上，有的要占到60%。因此，加速消化空置房，應(yīng)該在稅費(fèi)方面給予一定優(yōu)惠。日前，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于空置商品房有關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策進(jìn)行了規(guī)定，這一政策的出臺(tái)，應(yīng)該講為消化積壓的空置商品房提供了利好因素。3、分時(shí)度假：“嫁接”旅游搖鈔票樹。從目前空置商品房的地域來看，其中相當(dāng)大的部分位于度假地和旅游都市。隨著假日經(jīng)濟(jì)的熱潮涌起

57、，許多房地產(chǎn)開發(fā)商們開始意識(shí)到，將手中的閑置房“嫁接”到旅游分時(shí)度假這棵搖鈔票樹上，將是解決空置商品房問題的一種嘗試。美國(guó)在六七十年代泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期也積壓了大量房產(chǎn)，旅游分時(shí)度假成了當(dāng)時(shí)開發(fā)商們的救命草。在國(guó)內(nèi)，分時(shí)度假營(yíng)銷方式已日漸升溫。中旅、首創(chuàng)、北旅等5家資產(chǎn)均在百億元以上的大集團(tuán)入資創(chuàng)建天倫度假進(jìn)展有限公司，打算利用5家集團(tuán)手中的酒店、度假村及其閑置房產(chǎn)推出規(guī)范的分時(shí)度假系統(tǒng)。此外，國(guó)內(nèi)還有一些公司為適應(yīng)市場(chǎng)需求，已將分時(shí)度假房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行改造，將期限縮短為10年甚至更短，消費(fèi)者入住的時(shí)刻段只作淡旺季區(qū)分，銷售價(jià)格降到1萬元左右，最低的只有5000元。天倫度假進(jìn)展公司副董事長(zhǎng)丁愛笛預(yù)言，

58、通過市場(chǎng)的大浪淘沙，中國(guó)會(huì)在兩三年內(nèi)形成有一定阻礙力的分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)者及其規(guī)范的運(yùn)作模式，游旅都市及地區(qū)的閑置房產(chǎn)不愁“嫁”不出去。四、泡沫問題（一）有泡沫1、首部跟蹤式行業(yè)景氣報(bào)告：2002年真實(shí)的房地產(chǎn)泡沫差不多出現(xiàn) 中國(guó)第一份跟蹤式行業(yè)景氣分析報(bào)告，用三個(gè)特點(diǎn)概括了2002年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣狀態(tài)，即總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不勻，真實(shí)的房地產(chǎn)泡沫差不多出現(xiàn)。2002年一季度末和二季度初可能是本輪景氣的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即持續(xù)繁榮了近5年的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入中期調(diào)整過程。 報(bào)告指出，“九五”中期以來，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出調(diào)整型增長(zhǎng)的特征，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率差不多在7%-8%之間擺動(dòng)，而且要靠積極宏觀經(jīng)濟(jì)政策的

59、支撐。由于結(jié)構(gòu)大調(diào)整是一個(gè)不能逾越的“坎”，必須加快結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)程，并使之出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的突破，中國(guó)經(jīng)濟(jì)才能重新積聚能量，步入新的高速成長(zhǎng)軌道。報(bào)告認(rèn)為，與宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整型增長(zhǎng)走勢(shì)明顯不同步的是，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展出現(xiàn)了新一輪的景氣繁榮。這次景氣持續(xù)回升不是由周期性因素引起，要緊是靠體制變化和政策刺激形成；由于都市化及城鎮(zhèn)居民生活水平改善等內(nèi)在需求的推動(dòng)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期看好，持續(xù)20-30年10%以上高增長(zhǎng)將是確信的，其與汽車高消費(fèi)及電子通訊消費(fèi)一起將成為推動(dòng)下輪宏觀經(jīng)濟(jì)景氣繁榮的支柱性力量。但這不是現(xiàn)在，現(xiàn)在仍處于大力培育這一市場(chǎng)的過程之中，而不是借勢(shì)炒作這一市場(chǎng)的時(shí)候。同時(shí)，該報(bào)告指出，

60、今年房地產(chǎn)景氣將接著回落，理想的情況是“軟著陸”，即逐步降溫，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)最好今年回落到15%的水平，明年再回落到10%左右假如降幅過大，將會(huì)對(duì)今年的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成一定的短期壓力，而宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力增大又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)展產(chǎn)生更大的壓力。該報(bào)告就如何促使房地產(chǎn)“軟著陸”，提出幾條政策建議：（1）建立目標(biāo)監(jiān)控體系，要努力做到五個(gè)適度，以保證房地產(chǎn)業(yè)快速穩(wěn)定協(xié)調(diào)進(jìn)展。投資和消費(fèi)增長(zhǎng)速度要適度；居住水平的提高速度要適度；各類住房建設(shè)的比重要適度；住區(qū)規(guī)模要適度；房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)收入比也要適度。（2）進(jìn)一步加強(qiáng)和完善土地政策。如適當(dāng)提高進(jìn)入土地市場(chǎng)的門檻，獵取土地的開發(fā)商必須達(dá)到一定的實(shí)力，從而使土地的后期