鞋業(yè)商貿(mào)城可行性研究分析報(bào)告

1、鹿迪鞋業(yè)商貿(mào)城可行性研究武漢鹿迪投資有限公司二00五年七月五日鹿迪鞋業(yè)商貿(mào)城可行性研究項(xiàng)目總論4一、項(xiàng)目概況4二、可行性研究的結(jié)論4第一章 項(xiàng)目提出的背景及必要性分析5一、項(xiàng)目提出的背景二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性9第二章項(xiàng)目市場(chǎng)研究1一、武漢市鞋業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析(宏觀)11、武漢市鞋業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、鞋業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)3二、項(xiàng)目微觀狀況分析131、項(xiàng)目的區(qū)位特征13、項(xiàng)目潛在的客戶群體、市場(chǎng)容量及購買心理分析14第三章 項(xiàng)目環(huán)境分析17一、地塊環(huán)境1、土地性質(zhì)綜述172、地塊周圍景觀173、地塊周圍的交通條件14、地塊周圍的配套設(shè)施1二、項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析（OT分析)181、優(yōu)勢(shì)分析1、劣勢(shì)分析

2、1、項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析194、項(xiàng)目的威脅分析9三、結(jié)論20第四章地塊建設(shè)條件20一、工程概況201、項(xiàng)目選址02、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)23、建設(shè)目標(biāo)2二、建筑布局21三、交通組織2四、給排水設(shè)計(jì)22、生活給水系統(tǒng)2、排水系統(tǒng)23、消火栓系統(tǒng)234、噴淋系統(tǒng)23五、電氣設(shè)計(jì)23六、電氣消防24七、通風(fēng)系統(tǒng)24第五章 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案2一、投資組合方式5二、資金運(yùn)作方式2第六章項(xiàng)目投資估算及資金籌措打算25一、項(xiàng)目的要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)25二、項(xiàng)目投資測(cè)算2三、資金籌措打算27第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)28第八章 項(xiàng)目不確定性分析30一、項(xiàng)目靜態(tài)盈虧平衡分析0二、單因素敏感性分析30第九章 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)31一、項(xiàng)目社會(huì)

3、效益評(píng)價(jià)32（一)、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)進(jìn)展的適應(yīng)性2（二)、目前對(duì)人和社會(huì)的阻礙3二、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià)33項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱:華中鞋業(yè)商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì):新建建設(shè)地點(diǎn)：武漢市江漢區(qū)姑嫂樹區(qū)域建設(shè)單位：武漢鹿迪投資有限公司聯(lián) 系 人:陳秉西電 話：02-876608電子郵件:二、可行性研究的結(jié)論 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資額*10=459.1/307.8=8%;投資凈利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資額*1009754.6/303.8=2.%;自有資金回報(bào)率凈利潤(rùn)企業(yè)自有資金=9368.5/13320=0.3%;稅后靜態(tài)投資回收期=1.68稅后動(dòng)態(tài)投資回收期=1.73 從靜態(tài)的財(cái)務(wù)指標(biāo)上來

4、看,項(xiàng)目是可行的，具有較好的開發(fā)前景； 從動(dòng)態(tài)的環(huán)境因素來看,國(guó)家宏觀金融政策的緊縮，人民幣利率提高，給項(xiàng)目建設(shè)、銷售帶來了一定的阻力;但同時(shí)政府深度支持、大興路拆遷改造以及大部分股東作為核心商戶在老市場(chǎng)的號(hào)召力等諸因素為本案的成功開發(fā)制造了有利條件。 從綜合的因素來看,本案是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,只要能采取一定措施吸引住核心商戶并關(guān)心核心商戶留住核心終端,解決了本案開發(fā)的核心障礙,則本案就能開發(fā)成功,實(shí)現(xiàn)其正常的財(cái)務(wù)效益。第一章 項(xiàng)目提出的背景及必要性分析一、項(xiàng)目提出的背景鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費(fèi)品，有著巨大的市場(chǎng),十年前全國(guó)人均消費(fèi)僅為35元,目前,那個(gè)數(shù)字差不多達(dá)到1

5、0元(在國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)人均消費(fèi)差不多達(dá)到30元)。我國(guó)是世界鞋業(yè)產(chǎn)銷第一大國(guó)，現(xiàn)有20多個(gè)制鞋企業(yè)，已形成廣東、福建、溫州、成都、重慶等五大鞋類生產(chǎn)集散地，在我們那個(gè)年產(chǎn)6億、年消費(fèi)25億雙鞋的國(guó)度里,鞋類交易平臺(tái)的建設(shè)有著特不重要的意義。武漢位于我國(guó)腹地，素有“九省通衢”之稱,是華中地區(qū)的中心都市,長(zhǎng)江中游最大的流通中心之一，為內(nèi)陸最大的交通樞紐,其鐵路、公路、水運(yùn)、航空交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)。全市總面積8467平方公里，總?cè)丝?30多萬，居民人口6多萬。武漢市周圍0公里范圍內(nèi)有45個(gè)中等以上的都市，1.8億人口,占全國(guó)人口總數(shù)的21.%。武漢在歷史上一直是我國(guó)內(nèi)地最繁華的內(nèi)外商賈云集的商埠，最大的

6、商品集散中心。改革開放以來，武漢市各種物流貿(mào)易商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn),以漢正街為代表的各類綜合性或?qū)I(yè)性市場(chǎng)更是蓬勃進(jìn)展，市場(chǎng)交易活躍，成為華中地區(qū)最引人注目的商品集散地。據(jù)統(tǒng)計(jì),2002年武漢市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額70億元,居全國(guó)15個(gè)省級(jí)都市第2位，各類批發(fā)市場(chǎng)交易額達(dá)00多億元。聞名的國(guó)家級(jí)漢正街小商品市場(chǎng),有30多個(gè)室內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)6萬余種商品，日均客流量2萬人次，年銷售額180億元,占全市批發(fā)零售總額的22%。深厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、巨大的消費(fèi)市場(chǎng)、良好的經(jīng)營(yíng)氛圍,形成了武漢在華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街始建于一九九三年八月,當(dāng)時(shí)由在清芬路從事

7、鞋類批發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的七十多家溫州籍經(jīng)營(yíng)戶在現(xiàn)任江漢區(qū)個(gè)協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳秉西的帶動(dòng)下自發(fā)組織籌資,在大興路61號(hào)武漢球墨鑄造公司原廠址內(nèi)改建創(chuàng)辦了武漢市第一家鞋類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng),從而帶動(dòng)了大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街的形成。通過十年來的進(jìn)展，現(xiàn)在大興路地區(qū)有大小鞋類批發(fā)市場(chǎng)7個(gè)，擁有經(jīng)營(yíng)門面80余間,經(jīng)營(yíng)戶162戶,經(jīng)營(yíng)品種齊全，國(guó)內(nèi)外知名品牌如吉爾達(dá)、紅蜻蜓、老人頭等在此均設(shè)有總代理處，年銷售額達(dá)1億元,幅射湖北省周邊六個(gè)省市，已成為華中地區(qū)鞋類產(chǎn)品的銷售、集散中心。然而受市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)條件限制,大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群與武漢市652個(gè)商品交易市場(chǎng)一樣，集中在市中心區(qū),占據(jù)黃金地段,其建場(chǎng)當(dāng)初就遺留下的許多

8、問題逐漸顯現(xiàn)出來。要緊表現(xiàn)在:a.市場(chǎng)硬件設(shè)施差，安全隱患嚴(yán)峻大興路地區(qū)位于武漢市都市中心，屬市民集居密度一類區(qū),人口密度大，都市道路交通本身就滿負(fù)荷。由于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群的存在，使得該地區(qū)更是人貨為患，行人出行都感困難，交通嚴(yán)峻堵塞。同時(shí)，現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)用房大多為磚混或磚木結(jié)構(gòu)老廠房改建而成,缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，雜亂無章,耐火等級(jí)差，加之現(xiàn)有市場(chǎng)普遍存在人貨混居的現(xiàn)象,鞋類產(chǎn)品是易燃物品,一旦燃燒產(chǎn)生有毒氣體,對(duì)人身安全造成極大危害，這都給防火安全埋下了極大的隱患。雖通過歷年來的多次整改,均未能得到完全解決,市場(chǎng)的治理者及經(jīng)營(yíng)者在擔(dān)心可怕中度日,一旦出現(xiàn)問題后果不堪設(shè)想。b.市場(chǎng)缺乏進(jìn)展現(xiàn)

9、代商業(yè)、物流業(yè)的空間現(xiàn)在大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群的環(huán)境和空間顯然不能滿足現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求。僅從物流、倉儲(chǔ)配送方面來看,鞋類產(chǎn)品的產(chǎn)地來自溫州、廣東、福建等外省市，物資銷售幅射全省各地及周邊六省市，鞋類產(chǎn)品包裝體積大、流量大，目前年吞吐量約150萬m3,折標(biāo)準(zhǔn)集裝箱.6萬箱,受都市交通管制限制,運(yùn)輸車輛不能及時(shí)進(jìn)入城區(qū)，裝卸轉(zhuǎn)運(yùn)入庫作業(yè)受阻，物資出庫發(fā)送也難以及時(shí)疏運(yùn)出去。由于物流渠道不暢,大宗批發(fā)業(yè)務(wù)受到極大阻礙,至使一些外省的經(jīng)銷商被迫轉(zhuǎn)往鄭州、合肥、南昌、長(zhǎng)沙等地購貨，客源大量流失,這是近兩年大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群不能像往常那樣迅速進(jìn)展的重要緣故。c.阻礙都市環(huán)境衛(wèi)生,治安形勢(shì)嚴(yán)峻大

10、興路地區(qū)位于中心城區(qū),是市民集居區(qū),人口密度大，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)者及服務(wù)人員達(dá)萬余人，大多屬外來人口，給公安機(jī)關(guān)的治安治理帶來極大的壓力。同時(shí)也帶來一系列社會(huì)問題,如計(jì)生治理、暫住人口治理等問題。由于在這狹小的地區(qū)集居如此大密度的人口和大量的流淌人員，所產(chǎn)生的生活垃圾、都市噪聲等嚴(yán)峻阻礙者市民的正常工作、生活、學(xué)習(xí)及都市環(huán)境衛(wèi)生。d市場(chǎng)散亂,缺乏統(tǒng)一治理現(xiàn)有市場(chǎng)各主辦單位各自為政，個(gè)不市場(chǎng)的主辦者，僅為了市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益，而缺乏相關(guān)的服務(wù),如保潔、保安工作等，疏于治理以致經(jīng)營(yíng)者或消費(fèi)者利益受損害的事件時(shí)有發(fā)生,而得不到有效的愛護(hù)。同時(shí)，市場(chǎng)分布散亂,難以形成規(guī)模效應(yīng),特不是產(chǎn)品按行入市問題無法解決，也加

11、大了政府職能部門的監(jiān)管難度。e經(jīng)營(yíng)成本較高，經(jīng)營(yíng)效益受阻礙老城區(qū)物業(yè)租賃成本高，一些店鋪年租達(dá)15萬元，相當(dāng)于購買本項(xiàng)目店鋪的首期付款，經(jīng)營(yíng)成本較高,經(jīng)營(yíng)效益受阻礙較大。以現(xiàn)有周邊環(huán)境條件更談不上進(jìn)展商品展示、信息服務(wù)、辦公設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等現(xiàn)代商業(yè)所必需的配套條件,差不多上限制了現(xiàn)有鞋業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步的進(jìn)展空間,久而久之,勢(shì)必在競(jìng)爭(zhēng)中遭到淘汰。f.拆遷在即，現(xiàn)在的市場(chǎng)將面臨消逝依照現(xiàn)行的都市進(jìn)展規(guī)劃,該地區(qū)是武漢市“兩江四岸”規(guī)劃的重點(diǎn)拆遷區(qū)域之一，現(xiàn)有的市場(chǎng)群多數(shù)位于該規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，拆遷在即，現(xiàn)在的市場(chǎng)將面臨消逝的危險(xiǎn)。立即出臺(tái)的武漢市商品交易市場(chǎng)治理?xiàng)l例,針對(duì)上述問題也同時(shí)明確對(duì)在都市中心區(qū)建設(shè)

12、大型交易市場(chǎng)加以限制,鞋類交易批發(fā)市場(chǎng)不可能接著在該地區(qū)重建，只有將現(xiàn)有的市場(chǎng)遷出中心城區(qū),才能謀求長(zhǎng)期穩(wěn)定的進(jìn)展。g.類似問題普遍存在于江漢區(qū)其它鞋類、鞋料批發(fā)市場(chǎng)通過對(duì)漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋類、鞋料市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶規(guī)模調(diào)查顯示，江漢區(qū)分布有其它十三個(gè)鞋類、鞋料批發(fā)市場(chǎng),942戶一級(jí)批發(fā)商,他們同樣面臨地處鬧市區(qū),物流不暢,經(jīng)營(yíng)空間進(jìn)一步拓展困難等諸多問題，與大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)相比,規(guī)模更小,更加分散，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)境完全不能滿足現(xiàn)代商業(yè)及物流業(yè)進(jìn)展的需要。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，由于軟硬件環(huán)境的不配套，處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)狀態(tài),迫切需要謀求新的進(jìn)展空間,保持華中地區(qū)鞋業(yè)、鞋料批發(fā)零售的龍頭地位。針

13、對(duì)上述問題，2003年6月,江漢區(qū)個(gè)協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會(huì)通過充分調(diào)研，形成興建“華中鞋業(yè)商貿(mào)城”的動(dòng)議。江漢區(qū)政府、江漢區(qū)新華工業(yè)區(qū)指揮部等方面對(duì)此議進(jìn)行了認(rèn)真研究,充分確信了興建該項(xiàng)目的意義。并獲得了武漢市及江漢區(qū)計(jì)委、都市規(guī)劃部門等對(duì)此項(xiàng)目的確信，并就項(xiàng)目選址等提供了支持。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性.是進(jìn)一步加快武漢市建設(shè)國(guó)際性大都市的需要大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群位于“二江四岸”改造的重點(diǎn)區(qū)域，依照都市總體規(guī)劃和商業(yè)布局總體規(guī)劃，該區(qū)域應(yīng)建成高起點(diǎn)的旅游觀光、娛樂休閑、大型購物的現(xiàn)代化都市商務(wù)區(qū)和高尚的濱江生活區(qū)。該鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商品單一、附加值低、人流物流大,市場(chǎng)布局和經(jīng)營(yíng)混亂，不僅自身生存進(jìn)展受到嚴(yán)

14、峻制約,更不符合都市建設(shè)進(jìn)展的大局。因此,遷建鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng),騰出黃金地段，才能改善都市環(huán)境,提升都市品味。b.是江漢區(qū)實(shí)現(xiàn)都市新區(qū)商業(yè)化改造的需要本項(xiàng)目建設(shè)擬選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部的姑嫂樹村內(nèi)，該地區(qū)為市區(qū)城中村，按江漢區(qū)都市進(jìn)展規(guī)劃要求，是應(yīng)重點(diǎn)拆遷改造、建設(shè)成商業(yè)區(qū),由于該區(qū)域民居密度高、拆遷量大，區(qū)域內(nèi)還有12家集體企業(yè),瀕臨破產(chǎn)，缺乏資金進(jìn)行企業(yè)改革，增加了這一地區(qū)的改造費(fèi)用，一般項(xiàng)目無法承受其土地開發(fā)成本,致使這一地區(qū)的都市改造問題遲遲不能推行。本項(xiàng)目的建設(shè)為這一地區(qū)的拆遷改造和企業(yè)改革提供了契機(jī)。老市場(chǎng)的搬遷與新商貿(mào)城的建成,將使兩地完全告不污水橫流、垃圾遍地、空氣混濁的生活環(huán)境，有利于

15、促進(jìn)都市區(qū)間協(xié)調(diào)進(jìn)展,滿足都市治理和進(jìn)展的需要,綜合效益明顯。c是江漢區(qū)乃至武漢市加快進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)的需要加快進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)，改善三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是武漢市“十五”打算的重點(diǎn)，物流業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)，大力進(jìn)展非公有制經(jīng)濟(jì)是帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展的重要舉措之一。商貿(mào)業(yè)是江漢區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè),依照江漢區(qū)政府加快進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)，改造、提升傳統(tǒng)市場(chǎng)，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)的要求,項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施后,將顯著地改善招商引資的軟硬環(huán)境。本項(xiàng)目置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商，使這些客商從租賃房屋經(jīng)營(yíng),到購買商鋪、住宅,把家安在武漢,把事業(yè)基礎(chǔ)留在武漢,并以商引商，加快武漢引進(jìn)市外資本起到重要作用，可能會(huì)給新區(qū)內(nèi)引外聯(lián)投資20多億元。同時(shí),吸納大

16、興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群以外鞋類、鞋料經(jīng)營(yíng)戶入駐。使華中鞋業(yè)商貿(mào)城真正成為立足于武漢,輻射湖北及周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級(jí)市場(chǎng),增加市場(chǎng)集聚及輻射能力,大幅度擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。并在此基礎(chǔ)上，吸引外國(guó)品牌進(jìn)入市場(chǎng),將境外先進(jìn)的治理模式及資本與現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和市場(chǎng)資源相結(jié)合,促使武漢市重整鞋業(yè)市場(chǎng)資源,拓展功能,提升品味，高位進(jìn)展,吸引更多的企業(yè)特不是有實(shí)力的知名企業(yè)入市經(jīng)營(yíng)，使武漢真正成為華中地區(qū)鞋類商品的集散地,進(jìn)一步鞏固和提高武漢在華中地區(qū)鞋業(yè)物流的龍頭地位，推動(dòng)整個(gè)武漢市鞋業(yè)市場(chǎng)的可持續(xù)進(jìn)展。.是適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)的需要鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費(fèi)品,有著巨大的市場(chǎng)

17、，武漢市鞋類、鞋料批發(fā)市場(chǎng)從無到有,從小到大，到現(xiàn)在,經(jīng)營(yíng)戶從不足10戶進(jìn)展到0余戶，這些市場(chǎng)集中了來自溫州、廣東、江蘇、上海等國(guó)內(nèi)外知名品牌,眾多知名企業(yè)紛紛在此設(shè)有總代理、總經(jīng)銷。這些市場(chǎng)立足于武漢，輻射湖北全省及周邊個(gè)省市，年銷售額約為20億元人民幣。成為了華中地區(qū)最大的鞋類商品銷售集散中心。同時(shí),也成為武漢市重要的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。據(jù)預(yù)測(cè),今后十年,武漢鞋業(yè)交易市場(chǎng)的進(jìn)展速度將大大超過前十年,其進(jìn)出交易規(guī)模將達(dá)到85億元,成為武漢市最具潛力的商品交易市場(chǎng)。但現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求商品的交易市場(chǎng)同時(shí)具有商品展示、批發(fā)零售、專賣營(yíng)銷、區(qū)域連鎖、倉儲(chǔ)配送、辦公服務(wù)、游購?qiáng)逝涮椎取捌呶灰惑w”的綜合服

18、務(wù)功能,現(xiàn)有大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)以及武漢其他鞋業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)條件均離此要求相差甚遠(yuǎn),市場(chǎng)環(huán)境和服務(wù)功能完全不能適應(yīng)今后武漢鞋業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展的需要。綜上所述,建設(shè)華中鞋業(yè)商貿(mào)城項(xiàng)目是寬敞鞋業(yè)商戶的迫切需要，也是進(jìn)一步調(diào)整市場(chǎng)布局，加速進(jìn)展都市經(jīng)濟(jì),改善都市面貌的重要舉措,建設(shè)是十分必要的。第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究一、武漢市鞋業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析(宏觀)1、武漢市鞋業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀武漢市鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)要緊分布在大興路及漢正街等地區(qū)。大興路鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)位于漢口中心區(qū),該市場(chǎng)立足武漢、輻射湖北全省及周邊6個(gè)省市(包括湖北、湖南、四川、重慶、安徽、江西等地區(qū)),2003年銷售額1億元,涵蓋人口2億人。通過十余年的進(jìn)展

19、，已成為周邊地區(qū)鞋類商品的集散中心。但隨著鞋業(yè)市場(chǎng)的飛速進(jìn)展以都市功能的提升,市場(chǎng)對(duì)都市交通、形象方面帶來了較大阻礙,其自身進(jìn)展也由于區(qū)位、用地、交通條件等受到限制,要緊表現(xiàn)在:) 符合都市規(guī)劃布局。武漢市“兩江四岸”工程立即改造大興路以南的市場(chǎng)用地為商貿(mào)城(已掛牌出讓，正在拆遷）,7個(gè)市場(chǎng)中的個(gè)市場(chǎng)拆遷在即,需要另覓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。2) 交通運(yùn)輸受到限制。由于幾個(gè)市場(chǎng)均位于中心城區(qū)，周邊居民高度集中、交通流量大，境外大型貨車進(jìn)入市區(qū)受到嚴(yán)格的交通管制，外地物資無法及時(shí)進(jìn)入城區(qū)，內(nèi)部物資也不能及時(shí)輸出到周邊省市，市場(chǎng)交易已無法適應(yīng)現(xiàn)代專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)流通速度的日益提高的要求、物流不暢。) 市場(chǎng)規(guī)模小，進(jìn)

20、展受到制約。因建成年代較早,受當(dāng)時(shí)各種條件限制，市場(chǎng)容量較小,經(jīng)營(yíng)面積及倉儲(chǔ)面積較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)大興路市場(chǎng)的貨流要緊通過10米寬的道路停車、卸貨、裝貨和疏散,并和市內(nèi)人流混雜,物流及疏散用地嚴(yán)峻不足，不能適應(yīng)日益進(jìn)展壯大的需要。4) 市場(chǎng)硬件設(shè)施差，市場(chǎng)安全隱患嚴(yán)峻?，F(xiàn)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)條件十分簡(jiǎn)陋，人貨混居,同時(shí)鞋類產(chǎn)品又是易燃有毒產(chǎn)品,消防隱患嚴(yán)峻，被列為武漢市重點(diǎn)消防隱患地區(qū)。5)配套服務(wù)設(shè)施不完善。市場(chǎng)治理混亂,配套設(shè)施不足?；谏鲜鲋T多方面的矛盾與問題,加之中心區(qū)租金年年上漲,經(jīng)營(yíng)成本增加,已嚴(yán)峻制約了現(xiàn)在大興路鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范與進(jìn)展。武漢市要緊鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)分布于大興

21、路以外的還有漢正街、清芬路等地區(qū)，鞋料市場(chǎng)分布在漢西、喬口等地區(qū)，由于這些批發(fā)市場(chǎng)均位于老城區(qū)中心地段，也面臨著和大興路市場(chǎng)類似的問題，市場(chǎng)規(guī)模小且分散，設(shè)施簡(jiǎn)陋、品位低下、治理落后,已嚴(yán)峻制約了市場(chǎng)的擴(kuò)大與進(jìn)展。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下,市場(chǎng)的集聚與進(jìn)展，專業(yè)市場(chǎng)的創(chuàng)新整合,是市場(chǎng)進(jìn)展的唯一出路。同時(shí)從武漢市的商業(yè)市場(chǎng)分析，實(shí)現(xiàn)商品交易市場(chǎng)合理布局，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài),提升市場(chǎng)功能與品位,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)進(jìn)展，已成為建設(shè)國(guó)際性大都市的必由之路。2、鞋業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)通過對(duì)全國(guó)有名的小商品城浙江義烏的考察研究,我們發(fā)覺我國(guó)的批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)展正處于由平面擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向提升內(nèi)涵為主的轉(zhuǎn)型時(shí)期,現(xiàn)代批發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)出由小規(guī)模、分散化

22、經(jīng)營(yíng)向規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變的趨勢(shì),市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)出由小到大,區(qū)位從城區(qū)中心到城區(qū)邊緣移動(dòng)的變化趨勢(shì)。商品檔次、市場(chǎng)品位逐步提高,配套設(shè)施逐步完善,交易手段逐步向網(wǎng)絡(luò)化、信息化轉(zhuǎn)變。因此,本項(xiàng)目應(yīng)順應(yīng)新型批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)，通過對(duì)武漢現(xiàn)有鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的整合,改造、提升傳統(tǒng)市場(chǎng)，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，走規(guī)?；?、集約化的新路。因此，項(xiàng)目應(yīng)立足大興路鞋類市場(chǎng)群擴(kuò)容性搬遷,考慮華中地區(qū)鞋類、鞋料市場(chǎng)集聚性進(jìn)展的需要，力求新建市場(chǎng)的功能提升和品位提升。二、項(xiàng)目微觀狀況分析1、項(xiàng)目的區(qū)位特征江漢區(qū)位于武漢市東北部，東鄰黃陂區(qū),南傍長(zhǎng)江，與武昌區(qū)和青山區(qū)隔江相望,西接江岸區(qū)，北與東西湖區(qū)接壤。全區(qū)戶籍人口61

23、.28萬人,土地面積64.24平方公里，是武漢市的政治、文化、信息中心,市委、市政府及市直屬機(jī)關(guān)0%設(shè)在該區(qū)內(nèi),是武漢商貿(mào)的重要組成部分。那個(gè)地點(diǎn)匯合有武商、武廣、中百、沃爾瑪?shù)葒?guó)內(nèi)國(guó)際知名的零售企業(yè)。聞名的國(guó)家級(jí)漢正街小商品市場(chǎng)，有30多個(gè)室內(nèi)專業(yè)市場(chǎng),經(jīng)營(yíng)6萬余種商品，日均客流量0萬人次，年銷售額8億元，占全市批發(fā)零售總額的12.2%。深厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、巨大的消費(fèi)市場(chǎng)、良好的經(jīng)營(yíng)氛圍，形成了江漢區(qū)在武漢乃至華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。90年代以后，全國(guó)的金融機(jī)構(gòu)紛紛選址江漢區(qū)建設(shè)大道,形成了建設(shè)大道金融一條街，那個(gè)地點(diǎn)高樓大廈云集,高檔寫字樓、酒店、酒吧無奇不有

24、,集商貿(mào)、金融、辦公、休閑于一體,成為武漢市對(duì)外交往的一張都市名片。更進(jìn)一步提升了江漢區(qū)作為武漢商貿(mào)中心的地位。2、項(xiàng)目潛在的客戶群體、市場(chǎng)容量及購買心理分析1）目標(biāo)客戶群體 大興路市場(chǎng)群現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)戶； 大興路以外的鞋類鞋料市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶;國(guó)內(nèi)外品牌代理商及投資置業(yè)的人群。2） 市場(chǎng)容量分析武漢市鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)是華中地區(qū)最大的流轉(zhuǎn)型鞋業(yè)交易市場(chǎng)，大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，現(xiàn)在營(yíng)業(yè)面積300平方米，經(jīng)營(yíng)戶數(shù)128戶,從業(yè)人員近萬人,203年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)成交額15億元人民幣,上繳稅金3000萬元；漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋業(yè)鞋料市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶規(guī)模大致是漢口現(xiàn)有鞋城經(jīng)營(yíng)戶41戶,武漢鞋料批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)戶40

25、戶，兩個(gè)具有代表性的鞋類市場(chǎng)群經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)共計(jì)92戶，2003年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)成交額5億元人民幣，上繳稅金000萬元。從三個(gè)代表性的市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶來看，其總數(shù)約為2600戶,考慮到大興路的改造搬遷以及新建市場(chǎng)對(duì)大興路以外市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的吸引,其潛在客戶至少有2000戶,可見其市場(chǎng)容量是相當(dāng)可觀的。潛在的客戶群體預(yù)測(cè):以現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶為主，差不多轉(zhuǎn)入新市場(chǎng)以集資股東為核心,江漢區(qū)鞋業(yè)個(gè)協(xié)組織現(xiàn)有需拆遷的1628戶鞋業(yè)專營(yíng)經(jīng)營(yíng)戶,以業(yè)主購買和租賃方式進(jìn)入新華中鞋業(yè)商貿(mào)城。表3- 大興路地區(qū)鞋類市場(chǎng)群經(jīng)營(yíng)戶群搬遷部分統(tǒng)計(jì)表市場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)市場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)大興路市場(chǎng)20大興鞋城3金興童鞋城142萬寶鞋城67鼎力鞋城

26、417萬商鞋城42銀河鞋城6（1-3層)合 計(jì)628戶大興路地區(qū)以外的鞋類、鞋料市場(chǎng)群入駐部分華中鞋業(yè)商貿(mào)城項(xiàng)目的建設(shè)并不是僅限于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的拆遷改造工程,而是通過該項(xiàng)目的運(yùn)作,發(fā)揮市場(chǎng)的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng),吸引武漢及其周邊地區(qū)的鞋業(yè)鞋料經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)入市場(chǎng),建立一個(gè)立足于武漢,輻射周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級(jí)市場(chǎng)。對(duì)以漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋業(yè)鞋料市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶調(diào)查顯示,大約有4的經(jīng)營(yíng)戶迫切希望遷入，預(yù)測(cè)情況見表3-2、3-3:表3- 武漢大興路地區(qū)以外的鞋城現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶差不多情況市場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)市場(chǎng)名稱 經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)新興鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)60紫陽平價(jià)鞋城15新濤鞋城70新華鞋城

27、30浙江鞋城晴川橋鞋城60八寶鞋城00昌隆鞋城0鹿城鞋城30盛源鞋城0合 計(jì)1戶表- 武漢鞋料批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)差不多情況市場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)漢來市場(chǎng)12硚口市場(chǎng)43清芬路市場(chǎng)86.合 計(jì)40以上兩個(gè)具有代表性的鞋類市場(chǎng)群經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)共計(jì)94戶。同時(shí)由于“華中鞋業(yè)商貿(mào)城”項(xiàng)目的建設(shè)不是大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群的簡(jiǎn)單復(fù)制,其目標(biāo)定位是將此項(xiàng)目按照以后鞋業(yè)批發(fā)零售市場(chǎng)的進(jìn)展目標(biāo)和現(xiàn)代物流的進(jìn)展方向,要求集貿(mào)易、物流、信息、服務(wù)于一體,形成完整配套體系的大型專業(yè)鞋業(yè)商貿(mào)中心。運(yùn)用本項(xiàng)目完善的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營(yíng)設(shè)施條件，可能能夠吸引國(guó)內(nèi)外知名品牌及代理商進(jìn)駐量大為增加,可能將增加1%。從以上統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看

28、,可能將有20戶的潛在客戶群體?？梢娖錆撛诳蛻羧后w依舊相當(dāng)龐大的。3)目標(biāo)客戶群體的購買心理分析通過對(duì)上述市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶的調(diào)查研究,我們發(fā)覺，在這些潛在的客戶群體當(dāng)中要緊存在著以下幾種購買心理：a)、由租戶向業(yè)主轉(zhuǎn)變的要求?，F(xiàn)有大興路地區(qū)除鼎力鞋市外，其他六個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶均以租賃方式取得商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)， 5平方米左右的經(jīng)營(yíng)鋪面，年租金一般在-萬元,且租賃費(fèi)用呈逐年上升的趨勢(shì)。現(xiàn)在因龍王廟改造，大興路鞋市一間25平米的鋪面轉(zhuǎn)租金竟高達(dá)10萬元/年以上,而且還十分搶手，造成經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)成本的大幅上升，因此,經(jīng)營(yíng)戶中大多數(shù)人都想有自己的置業(yè)。B）、置業(yè)投資?，F(xiàn)在由于股市的行情低迷，房地產(chǎn)行業(yè)以其高增長(zhǎng)、高

29、回報(bào)吸引了寬敞的投資者,而在眾多的房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中,商鋪更是成為眾多投資者追捧的對(duì)象。從大興路鞋市商鋪的市場(chǎng)表現(xiàn)以及我們的調(diào)查結(jié)果來看,眾多的潛在客戶都表示了明確的投資意向。如一間0平方米的商鋪，售價(jià)800元平方米計(jì),售價(jià)為萬元，若用于租賃經(jīng)營(yíng)，以每年萬元計(jì)，不考慮資金的時(shí)刻價(jià)值,其靜態(tài)回收期只有6年，其回報(bào)率是相當(dāng)可觀的。精明的投資者因此可不能錯(cuò)過?？梢?，穩(wěn)定的客戶群體及眾多的置業(yè)投資者是本項(xiàng)目成功的最大保證。第三章 項(xiàng)目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境1、土地性質(zhì)綜述項(xiàng)目選址于武漢市江漢區(qū)新華下路與瀟湘路交界的原武漢東風(fēng)鍋爐廠廠址內(nèi)，項(xiàng)目?jī)粲玫丶s55畝，規(guī)劃建筑面積約7.3萬方,建成以后將能容納0戶左右

30、的經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。2、地塊周圍景觀本案的北面和南面是一些老的工業(yè)廠房和由老廠房改成的管材批發(fā)市場(chǎng),視覺環(huán)境較差,但西面是中高檔小區(qū)新華家園,臨街為好美家、三五酒店、武商量販店、招商銀行、工商銀行等，商業(yè)氛圍較為濃厚，炫目的立面裝潢,獨(dú)特的建筑模式，為本案豐富了區(qū)域的視覺環(huán)境,提升了區(qū)域?qū)哟巍?、地塊周圍的交通條件本案北接張公堤,南連進(jìn)展大道,向東通金橋大道,具備較好的貨運(yùn)條件。對(duì)大物流的形成具備客觀條件。4、地塊周圍的配套設(shè)施本案對(duì)面就在于武商量販店,好美家、三五酒店和銀行以及成片的居民區(qū)，生活及商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)齊全。而且本案的周圍有新華路管材批發(fā)市場(chǎng)、瀟湘路裝飾建材市場(chǎng)等批發(fā)市場(chǎng),對(duì)本案聚攏

31、人流、加速形成大物流條件具有一定的促進(jìn)作用。二、項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析（WT分析）、優(yōu)勢(shì)分析 地理位置優(yōu)勢(shì)：該地塊處于城郊結(jié)合部,交通方便,運(yùn)輸條件較好，是現(xiàn)代大型物流中心布局的理想?yún)^(qū)域。 核心商戶優(yōu)勢(shì):我們的股東確實(shí)是核心商戶的一部分，并在大興路的核心市場(chǎng)老市場(chǎng)具有相當(dāng)?shù)奶?hào)召力。 成本優(yōu)勢(shì):相關(guān)于市中心的大興路，項(xiàng)目的土地成本較低,具有較大的成本優(yōu)勢(shì)。 配套優(yōu)勢(shì)：周邊分布大型便民超市武商量販店和唐家墩購物廣場(chǎng)、三五酒店、市中心醫(yī)院;四家銀行招商銀行、工商銀行、中國(guó)光大銀行、中國(guó)信合,現(xiàn)在的配套方便市場(chǎng)的形成。 政府的支持:此項(xiàng)目是湖北、浙江兩省的簽約項(xiàng)目，受到了武漢市市委市政府的高度重視與支持,

32、被列入江漢區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。政府的支持的項(xiàng)目成功的最大保障。2、劣勢(shì)分析 物流組織困難：大興路的物流組織完全依靠于漢正街,且托運(yùn)一般為多種商品組合,依靠鞋城重組物流困難較大,而依舊依靠漢正街的物流又諸多不便。 客流組織困難：大興路的客流組織也依靠于漢正街,客流的組織體系較為完善，而本案脫離了漢正街，要重新組織客流存在較大的困難。 脫離了漢正街的品牌阻礙:漢正街商品種類豐富,方便多元化經(jīng)營(yíng)戶打貨,脫離漢正街后,必定要損失部分多元化經(jīng)營(yíng)的客戶。 重塑鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)品牌：到大興路打鞋已成為客戶的一種適應(yīng),假如大興路鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)接著存在,我們市場(chǎng)將難以生存,我們與大興路市場(chǎng)是你死我活的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 項(xiàng)目地塊

33、規(guī)模偏小,相應(yīng)的配套設(shè)施難以全部滿足,周邊盡管會(huì)自然形成相關(guān)配套，但沒有整體規(guī)劃,且具有落后性。、項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 正值大興路改造契機(jī)：大興路南面的四個(gè)鞋市場(chǎng)差不多確定要拆遷,為我們介入鞋城的建設(shè)提供了機(jī)會(huì)。 龍王廟商貿(mào)中心定位集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的大型主題購物廣場(chǎng)，其建筑形式為地上十層,地下二層，經(jīng)營(yíng)可能性往零售轉(zhuǎn)型。 龍王廟商貿(mào)中心成本專門高，其售價(jià)或租價(jià)必定專門高，而鞋類批發(fā)商戶能夠承受的成本不如服裝，其可能放棄鞋類批發(fā)一塊。4、項(xiàng)目的威脅分析 龍王廟的拆遷改造是逐步進(jìn)行的，并未形成市場(chǎng)大的動(dòng)蕩，要吸引那部分商戶離開大興路存在著一定的困難。 老市場(chǎng)的改造沒有確定日期，商戶都情愿接著

34、在此經(jīng)營(yíng)，而不愿變動(dòng),銀河市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定且規(guī)模大，諸多因素將商戶穩(wěn)定在大興路經(jīng)營(yíng)。 本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手龍王廟的定位盡管可能往零售轉(zhuǎn)型，可也不能確定可不能做批發(fā)市場(chǎng)。 本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手康奈國(guó)際鞋城與鼎力市場(chǎng)商會(huì)合作，可能對(duì)本項(xiàng)目動(dòng)員鼎力市場(chǎng)的商戶存在不利阻礙。三、結(jié)論通過以上的分析我們能夠看出,本案是機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存,其運(yùn)作成功的關(guān)鍵取得政府的深度支持和如何吸引核心商戶。本案同大興路市場(chǎng)群的關(guān)系差不多上是你死我活的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，假如政府有深度的政策支持,如采取掐斷大興路市場(chǎng)的貨運(yùn)條件、以消防未達(dá)標(biāo)為由限制市場(chǎng)的進(jìn)展等舉措，限制老市場(chǎng)支持本案的進(jìn)展，否則大興路鞋城的搬遷將特不困難，本案的運(yùn)作也將存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

35、同時(shí)如何吸引核心商戶也將是本案面臨的一個(gè)較為棘手的問題，一方面大興路部分市場(chǎng)的拆遷給本案的建設(shè)帶來機(jī)遇，但另一方面是如何吸引核心商戶和關(guān)心客戶留住核心終端的問題,假如不能關(guān)心核心商戶留住核心終端,同時(shí)大興路又難以做到整體性搬遷，則本案的建設(shè)將面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。第四章地塊建設(shè)條件一、工程概況1、項(xiàng)目選址鹿迪鞋城選址于武漢市漢口姑嫂樹路12號(hào)，基地西臨姑嫂樹路,南臨瀟湘路，北側(cè)與東側(cè)均為30M寬的規(guī)劃道路。規(guī)劃用地面積約為7000平方米。、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地:37000平方米總建筑面積:730平方米（不含地下室）其中:市場(chǎng)用房（帶閣樓倉庫)54878平方米辦公用房948平方米倉儲(chǔ)用房8944平方米建筑

36、密度：49.綠化率:04容積率：1.9、建設(shè)目標(biāo)武漢鹿迪鞋城擬將建設(shè)成為一個(gè)集商鋪、倉儲(chǔ)、辦公配套、停車、餐飲等多種功能為一體，涵蓋批發(fā)、零售、商品展示、新品公布、網(wǎng)上交易等多種購物方式,立足于大興路鞋類市場(chǎng)群擴(kuò)容性搬遷,考慮華中地區(qū)鞋類、鞋料市場(chǎng)集聚性進(jìn)展的需要,力求新建市場(chǎng)的功能提升和品位提升，將鞋城建設(shè)成為輻射全省、面向全國(guó)的現(xiàn)代化、綜合性的大型鞋類批發(fā)市場(chǎng)。二、建筑布局基地內(nèi)布置整體式商場(chǎng),基地東首,沿規(guī)劃道路設(shè)置倉儲(chǔ),商場(chǎng)與倉儲(chǔ),商場(chǎng)與倉儲(chǔ)之間由多層物流通道及商業(yè)步行街相連。板式高層辦公樓,設(shè)在基地北側(cè)?；啬蟼?cè)設(shè)有商場(chǎng)入口、人流集散廣場(chǎng)及商場(chǎng)的宣傳活動(dòng)、休閑的演示廣場(chǎng)，而北側(cè)設(shè)商場(chǎng)

37、內(nèi)商業(yè)步行街入口景觀廣場(chǎng),地面停車場(chǎng)等。三、交通組織1、人流：人流組織要緊考慮步行人流，車行人流。步行人流由都市人行道出入基地內(nèi)步行街入口廣場(chǎng)或商場(chǎng)入口廣場(chǎng)。車行人流由地基北側(cè)規(guī)劃道路入口，經(jīng)停車場(chǎng)（包括地面、地下室、屋面）停車進(jìn)入商場(chǎng)、辦公樓或倉儲(chǔ);或者由瀟湘路出入口,經(jīng)商場(chǎng)入口入廣場(chǎng)臨時(shí)?？砍鋈?。2、物流：物流由東側(cè)或北側(cè)規(guī)劃道路物流出入口,出入基地，直接停靠卸貨平臺(tái)，或經(jīng)由環(huán)形坡道,物流通道出入倉儲(chǔ)。人流物流兩者流線明確互不干擾,形成相對(duì)獨(dú)立系統(tǒng)。尤其設(shè)置的多層物流環(huán)形環(huán)道能大幅提高物流配送效率,對(duì)提升二、三層商場(chǎng)商業(yè)價(jià)值起巨大作用。、停車：物流停車安排在基地北側(cè)，就近倉儲(chǔ)布置;人流停車

38、，除部分地面外，充分利用地下室，屋面空間解決日益增加停車要求。四、給排水設(shè)計(jì)1、生活給水系統(tǒng)水源:以都市自來水網(wǎng)為水源,二路N0給水管引入，在基地內(nèi)側(cè)形成環(huán)狀。生活用水量統(tǒng)計(jì):辦公部分最大日用水量25MD，商場(chǎng)最大日用水量以203/計(jì),其他用水量以50 M/D計(jì),則合計(jì)本工程最大日生活用水量約為35 M/D。給水系統(tǒng):本工程給水采納分區(qū)給水方式。給水系統(tǒng)共分2區(qū)，地下室到四層為低區(qū),用水由市網(wǎng)直供。五層九層為高區(qū)，由生活水池、變頻調(diào)速水泵聯(lián)合供水。生活水池,水泵房設(shè)在地下室。用水量按功能分不單獨(dú)計(jì)量。室外由市網(wǎng)接二條DN20給水管，在地塊內(nèi)連成環(huán)狀，生活、消防合用。2、排水系統(tǒng)排水量：最大日排

39、水量按最大日生活用水量的8計(jì),則排水量為300 /D。排水方式:室內(nèi)排水采納污廢合流系統(tǒng)。高層污水立管設(shè)置專用通氣管通氣,多層商場(chǎng)污水立管設(shè)置伸頂通氣管通氣。污水匯合后，經(jīng)化糞池處理后排水市政污水管道。屋面雨水系統(tǒng)設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為2年，雨水管道配合建筑專業(yè)布置。室外雨水經(jīng)收集后就近排入市政雨水管道。地下室排水設(shè)置集水坑，由潛水泵提升排至室外。3、消火栓系統(tǒng)消火栓用水量計(jì)算:本工程由一棟高層辦公樓、大型多層商場(chǎng)、多層倉庫組成。消火栓用水量按用水量最大的建筑物的一次消防用水量考慮，則室外消防用水量30L/S,室內(nèi)用水量30L/S，室內(nèi)用水量LS，火災(zāi)連續(xù)時(shí)刻3小時(shí)。室外消防系統(tǒng)：室外消火栓管道系統(tǒng)與生

40、活給水管道合用,給水環(huán)網(wǎng)上設(shè)置地上式室外消火栓。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：采納臨時(shí)高壓系統(tǒng)。高層屋頂設(shè)一座183消防水箱,地下室設(shè)置72 M3消防水池和水泵房,消防水池分為二格。系統(tǒng)豎向不分區(qū)。消火栓按任何層一點(diǎn)兩支水槍到達(dá)為原則進(jìn)行布置。動(dòng)壓超過5M的消火栓采納減壓消火栓。4、噴淋系統(tǒng)本工程在室內(nèi)滿堂設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。其中倉庫按倉庫危險(xiǎn)級(jí)布置;商場(chǎng)、地下室汽車庫按中危險(xiǎn)級(jí)級(jí)設(shè)計(jì);辦公樓部分按危險(xiǎn)級(jí)級(jí)設(shè)計(jì)。五、電氣設(shè)計(jì)1、動(dòng)力配電：包括電梯等設(shè)備的配電及其操縱;工程設(shè)1/0.4V變配電所。自備電站設(shè)計(jì)按平常保證二級(jí)負(fù)荷用電,火災(zāi)時(shí)保證一級(jí)消防用電和滿足大容量電機(jī)啟動(dòng)要求確定發(fā)電機(jī)容量為00K。2、電

41、氣照明：包括一般性室內(nèi)外照明、應(yīng)急照明、疏散照明；、雷接地系統(tǒng):采納屋頂避雷帶防雷,柱內(nèi)主筋作為引下線，接地采納聯(lián)合接地極,在底層設(shè)總等電位端子箱,把所有進(jìn)出建筑物的金屬管線及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位端子箱連通,在衛(wèi)生間等處作局部等電位聯(lián)接。4、弱電設(shè)計(jì)：電話、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng);有線電視系統(tǒng)；安全監(jiān)控系統(tǒng)，在鞋城的各出入口、樓道、停車場(chǎng)的適當(dāng)位置安裝一定數(shù)量的CC攝像頭對(duì)小區(qū)進(jìn)行全方位監(jiān)控。六、電氣消防本工程依火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求，采納以下措施以消除電氣火災(zāi)隱患,及時(shí)監(jiān)控火災(zāi)事故發(fā)生:1、 先在電氣設(shè)備材料選用上采納阻燃管線材料。2、 整棟樓設(shè)有以煙感溫感為主的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),火災(zāi)廣播系統(tǒng)

42、和火災(zāi)通訊系統(tǒng)。3、自動(dòng)報(bào)警的區(qū)域均設(shè)有手動(dòng)報(bào)警和消火栓報(bào)警。4、在設(shè)有火警系統(tǒng)的場(chǎng)所設(shè)火災(zāi)疏散指示和事故應(yīng)急照明系統(tǒng)。七、通風(fēng)系統(tǒng)1、商場(chǎng):設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)，并與平常機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)合用。平常采取機(jī)械排風(fēng)，失火時(shí)采取機(jī)械排煙。2、辦公樓:樓梯間及合用前室采取自然排煙，消防電梯前室設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)。3、倉儲(chǔ)：設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按4次/小時(shí)計(jì)算。第五章 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案一、投資組合方式本案用于開發(fā)投資的資金來源要緊有三個(gè)渠道:一是自有資金,二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下:自有資金部分由企業(yè)自籌,其中作為武漢鹿迪投資有限公司的投資方武漢瑞隆實(shí)業(yè)有限公司出資400萬人民

43、幣，控股方武漢南國(guó)置業(yè)有限公司投資932萬元,自有資金全部用于投資。向銀行抵押貸款1000萬元,用于項(xiàng)目建設(shè)。不足部分用預(yù)售收入再投入。二、資金運(yùn)作方式在項(xiàng)目的前期，將匯合到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在取得土地使用權(quán)后,可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獵取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)主樓建設(shè)快要封頂?shù)臅r(shí)候,可進(jìn)行預(yù)售，預(yù)售收入再投資就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。第六章項(xiàng)目投資估算及資金籌措打算一、項(xiàng)目的要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目的要緊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：a、建設(shè)規(guī)模:規(guī)劃總用地面積 3700平方米;總建筑面積 3260M2;總建筑基底面積 1838 M2,地上三層，局部四層；容積

44、率 1.98;建筑密度 49.7；b、項(xiàng)目建設(shè)期 1年;、項(xiàng)目總投資 30371.8萬元;二、項(xiàng)目投資測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積單位成本單項(xiàng)總成本銷售單價(jià)備注一土地成本55.畝2萬/畝1320 二前期工程費(fèi) 379. 勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等30503663建安成本3%可行性研究費(fèi)2.建安成本*01%三建筑安裝成本 12686. 一)土建成本73260 1008. 1商場(chǎng)、辦公樓64316100641.2倉儲(chǔ)8944800715.5 3地下室11378202275.4區(qū)間道路、管網(wǎng)及綠化7326858608 二)安裝成本260 2678.2 1給排水及消防系統(tǒng)320752.82變配電、電力及照

45、明系統(tǒng)3256.3 3弱電系統(tǒng)3260302.78 4空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)36010879.12 電梯70010部貨梯、0部扶梯四直接成本小計(jì) 263858 五治理費(fèi)用 38.6 建安成本*3%六財(cái)務(wù)費(fèi)用5 建設(shè)期內(nèi)年平均貸款1億，建設(shè)期內(nèi)均勻投入。七銷售費(fèi)用 159.1 銷售收入*%八不可預(yù)見費(fèi) 146.3(四+五+六+七)*5%九總成本合計(jì) 3031.十銷售收入 26364 商鋪5487 .4000 辦公938 37724000 倉庫84283.2300 地下室1138275.200 十一營(yíng)業(yè)稅及附加 3845銷售收入7%十二土地增值稅 40.0 增值額%十三利潤(rùn) 14559.1 十四企業(yè)所得稅

46、404.5十五凈利潤(rùn)974.6 十六凈利潤(rùn)率.12三、資金籌措打算1、項(xiàng)目總投資(不包括開發(fā)期間稅費(fèi)） 依照國(guó)家和有關(guān)部門關(guān)于項(xiàng)目總投資的規(guī)定,本項(xiàng)目的總投資=建設(shè)投資建設(shè)期貸款利息鋪底流淌資金37.8（萬元)。2、資金籌措方案2.1資本金及來源依照國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)9935號(hào)文規(guī)定,本項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)具備不低于項(xiàng)目總投資35%的資本金,即30371835%=130（萬元),因此本案企業(yè)自籌資金為1320萬元。本項(xiàng)目所需資本金由企業(yè)用自有資金投入。2.2建設(shè)投資資金來源建設(shè)投資0371.8萬元中。打算向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款1000萬元;企業(yè)自籌資金1332萬元；企業(yè)用建設(shè)期內(nèi)房產(chǎn)銷售款投入701萬元。(附：投資

47、打算與資金籌措表)投資打算與資金籌措表 5年2006年207年序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額4098.8607653.10398.2739.8591.1建設(shè)投資451.360177569253.51098.5273.851.1.1土地成本32001332000011.2前期工程費(fèi)371007900001.建安工程費(fèi)66.034030320.2010.51.1.4開發(fā)期間稅費(fèi)1172.605004006.615不可預(yù)見費(fèi)146.200030016120.1.治理費(fèi)810663.6363563.511銷售費(fèi)157060772.7505.41.2貸款利息580290290

48、01.3流淌資金00000資金籌措807.390004209253.1038.52739.815912.1自有資金133090432052044339.52739.815122借款1000100000000.3銷售收入再投入187880040495090注：此處總投資包括開發(fā)期間稅費(fèi)。第七章項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的要緊依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù),參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況,計(jì)算本項(xiàng)目全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。要緊評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。注:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量

49、現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利能力,即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是能夠考慮同意的。項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量分析表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期銷售期20562062007現(xiàn)金流入04575556880.91.1銷售收入055.5689.1.商鋪0107.319511.1.2倉庫068.20.1寫字樓003775.211.4地下室、車庫0136590.61.2其他現(xiàn)金流入0現(xiàn)金流出78

50、61932.0477.1建設(shè)投資1726703.03.821土地3320001.2地基開挖、土石方外運(yùn)00021.建設(shè)投入3506773.341.9213.前期工程費(fèi)37900132分期建設(shè)款06203.3083.21.3治理費(fèi)用717127.1.4銷售費(fèi)用01372.20642.2土地增值稅336.384.2.3銷售稅金及附加022.9481.72.4所得稅0198-98.82.5不可預(yù)見費(fèi)6000246.3凈現(xiàn)金流-178262393.5（86.8）4累計(jì)凈現(xiàn)金流-168567.570.5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-1723235.6-72236累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-17142.36423.35701.07

51、稅前凈現(xiàn)金流量1782630613.4(106.6)8稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量-761278.11721.89稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-1712.3273333-910稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-714.310191.0239.7 評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)9239.5701.0 2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 3投資回收期(靜態(tài))1.58184投資回收期(動(dòng)態(tài))1.631.73第八章項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素要緊來自以下幾個(gè)方面：建筑成本、售價(jià)、開發(fā)周期等，這些因素受宏觀的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境的阻礙，有可能發(fā)生變化，阻礙本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一、項(xiàng)目靜態(tài)盈虧平衡分析假設(shè)本項(xiàng)目總投資如上表所測(cè)算不變,且售價(jià)均如表測(cè)，則由計(jì)算可得,當(dāng)市場(chǎng)用房銷售到58%時(shí)，商鋪的投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛好回收。而一般經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率70%時(shí)，項(xiàng)