揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)投資報(bào)告

1、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)投資報(bào)告揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)投資報(bào)告39/39揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)投資報(bào)告第一部分、揚(yáng)州城市大概一、地理地址揚(yáng)州地處江蘇中部，南臨長(zhǎng)江、北接淮水、中貫京杭大運(yùn)河。其南部瀕臨長(zhǎng)江，北與淮陰、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西南京、淮陰交界。揚(yáng)州獨(dú)到的地理地址使它既能融入南京都市圈，又能接受上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射，還可以連接蘇南經(jīng)濟(jì)板塊和濱江近海的新興工商城市。江蘇各主要城市分布圖二、行政區(qū)劃揚(yáng)州現(xiàn)轄3個(gè)區(qū),分別是廣陵區(qū)、維揚(yáng)區(qū)、邗江區(qū)，轄高郵、江都、儀征3個(gè)縣級(jí)市和寶應(yīng)縣。三、交通狀況1、公路交通揚(yáng)州現(xiàn)有高速公路196公里，京滬高速、寧通高速在此交匯，在江蘇率先實(shí)現(xiàn)縣縣通高速公路?，F(xiàn)在連接揚(yáng)州至鎮(zhèn)江的

2、潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江公路大橋已全線通車(chē)，揚(yáng)州到上海、浙江的陸路交通變的更加便利。2、鐵路揚(yáng)州鐵路(寧揚(yáng)鐵路)為國(guó)鐵I級(jí)，已于2004年完工營(yíng)運(yùn)。3、航空距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)約1個(gè)小時(shí)，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)約2小時(shí)。4、港口揚(yáng)州港為國(guó)家一類(lèi)對(duì)外開(kāi)放口岸，擁有萬(wàn)噸級(jí)件雜貨碼頭和多功能碼頭，設(shè)有保稅庫(kù)房和口岸聯(lián)檢服務(wù)機(jī)構(gòu)，從市里到港口約10公里。5、交通直抵狀況依據(jù)當(dāng)前的交通建設(shè)狀況，從揚(yáng)州到北京約花八個(gè)小時(shí)，從揚(yáng)州到上海約花兩個(gè)小時(shí)，從揚(yáng)州到南京約花銷(xiāo)一個(gè)小時(shí)。區(qū)位交通圖四、面積與人口1、地域面積揚(yáng)州市總面積6638平方公里，市里總面積973平方公里。2、人口現(xiàn)狀2004年關(guān)全市總?cè)丝?54萬(wàn)，此中市里人口115

3、萬(wàn)人。表1：揚(yáng)州歷年人口變化狀況年份2000年2001年2002年2003年2004年全市年關(guān)總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）450.62451.59452.22453.61454.39市里年關(guān)總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）109.66110.76112.52115.13表2：江蘇各城市暫住人口狀況比較地域揚(yáng)州南京蘇州無(wú)錫泰州徐州總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）453.39583.6598.85447.19502.77916.85暫住人口（萬(wàn)人）28.98130325.8716919.5460.6暫住人口比率6.39%22.28%54.42%37.79%3.89%6.61%數(shù)據(jù)本源揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒從地域人口構(gòu)成狀況來(lái)看，我們不難發(fā)現(xiàn)揚(yáng)州當(dāng)前的人口結(jié)

4、構(gòu)特點(diǎn)：市里人口比率還較低市里的中心輻射能力有限，市里人口增添潛力較大。外來(lái)人口比率偏低暫住人口比率比較低，城市輻射能力和經(jīng)濟(jì)吸引能力有限。3、人口發(fā)展與城市化水平目標(biāo)揚(yáng)州市規(guī)劃目標(biāo)：市域總?cè)丝诘?005年464萬(wàn)人，2010年473萬(wàn)人，2020年482萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口至2005年237萬(wàn)人，2010年265萬(wàn)人，2020年318萬(wàn)人；城市化水平2005年達(dá)到51%，2010年56%，2020年66%。4、簡(jiǎn)要分析作為風(fēng)景旅行城市，揚(yáng)州在人口構(gòu)成方面和蘇州、杭州之間還有不小的差距。但因?yàn)槭欣锩娣e狹窄，揚(yáng)州已經(jīng)處于一種人多地少的狀況，土地資源其實(shí)不豐富。我們判斷今后揚(yáng)州的人口、外來(lái)人口將會(huì)連續(xù)安

5、穩(wěn)增添，但漲幅有限。五、歷史文化及風(fēng)俗習(xí)慣1、歷史揚(yáng)州歷史悠長(zhǎng)，唐宋時(shí)期揚(yáng)州已成為中國(guó)東南第一多數(shù)會(huì)。明清時(shí)期揚(yáng)州更是中國(guó)中部各省食鹽供應(yīng)基地和南北漕運(yùn)的咽喉，康熙三次、乾隆五次南巡揚(yáng)州。2、文化揚(yáng)州文化底蘊(yùn)深沉，留下了李白、白居易、歐陽(yáng)修、蘇軾、鄭板橋、朱自清等大量名人涯士的蹤影，是我國(guó)首批宣告的二十四座歷史文假名城之一，旅行資源特別豐富。3、風(fēng)俗揚(yáng)州自古以來(lái)形成的餐飲、休閑花費(fèi)看法使揚(yáng)州人的花費(fèi)能力特別旺盛，從我們實(shí)地觀察的狀況來(lái)看也印證了這一點(diǎn)。第二部分城市投資環(huán)境分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、城市整體經(jīng)濟(jì)狀況揚(yáng)州以前因?yàn)閰^(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通便利成為舉世矚目的繁榮多數(shù)市.但改革開(kāi)放以出處于沒(méi)有鐵

6、路,揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展向來(lái)比較慢,只好處于江蘇經(jīng)濟(jì)的中游，在整個(gè)長(zhǎng)三角都市圈中也排名靠后，落后于蘇南。跟著潤(rùn)楊長(zhǎng)江大橋和鐵路的通車(chē)，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)將會(huì)有超越式的發(fā)展。2、歷年GDP增添狀況表3、揚(yáng)州市歷年GDP增添狀況統(tǒng)計(jì)2000年2001年2002年2003年2004年年份GDP總量（億元）472.12505.46558.93647.22788.13增幅7.10%10.60%15.80%21.77%人均GDP（元）1051511205123681429017359增幅6.60%10.40%15.50%20.50%數(shù)據(jù)本源揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒我們從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出：1）、揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較單薄，經(jīng)濟(jì)總量在江

7、蘇處于中游水平。2）、近幾年來(lái)?yè)P(yáng)州的GDP增添較快且增速也向來(lái)在加速，整體GDP增添勢(shì)頭激烈。3）、揚(yáng)州市里的人均GDP明顯高于全市水平，其水平與南京特別湊近，說(shuō)明揚(yáng)州市里的經(jīng)濟(jì)水平較高。跟著揚(yáng)州城市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完美和招商引資力度的擴(kuò)大，我們判斷揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)將在今后幾年有較大的發(fā)展。依據(jù)結(jié)合國(guó)75國(guó)統(tǒng)計(jì)資料，住所發(fā)展與人均GDP值之間的關(guān)系表:人均GDP與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況的關(guān)系表8001300美13008000美800013000美13000美元以人均GDP元元元上階段住宅起步階段迅速上漲階段安穩(wěn)上漲階段降落階段依據(jù)以上的標(biāo)準(zhǔn)判斷，揚(yáng)州市里當(dāng)古人均GDP水平下，房地產(chǎn)處于迅速上漲階段。3

8、、揚(yáng)州家產(chǎn)結(jié)構(gòu)狀況1）、現(xiàn)狀從整體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)看，揚(yáng)州有別與江蘇其余城市。揚(yáng)州的2004年的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比率湊近1：1：1，說(shuō)明揚(yáng)州的第三家產(chǎn)（特別是服務(wù)業(yè)）比重相對(duì)較大，而工業(yè)發(fā)展略顯不足。2）、展望從揚(yáng)州市政府制定的家產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，將來(lái)?yè)P(yáng)州將大力引進(jìn)外資發(fā)展工業(yè)，在保持服務(wù)業(yè)的連續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)上以促進(jìn)第二家產(chǎn)集聚作為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增添、實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇。4、揚(yáng)州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r我們從各方面認(rèn)識(shí)到的信息來(lái)看，揚(yáng)州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r總結(jié)以下：民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展底蘊(yùn)深沉揚(yáng)州自古以來(lái)是繁榮的商貿(mào)城市，商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展有很深沉的底蘊(yùn)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)所占比重較大揚(yáng)州市規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè)占總規(guī)模企業(yè)總數(shù)的56.6%；

9、擁有財(cái)富總數(shù)151.7億元，占全市規(guī)模以上財(cái)富總數(shù)的18.1%。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展依舊十分迅速規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè)數(shù)目保持同比20%以上的增添，民營(yíng)企業(yè)財(cái)富的增幅也達(dá)到40%以上。5、揚(yáng)州的外資企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1）外資引進(jìn)成就揚(yáng)州從2001年到2004年，外資引進(jìn)的增添每年翻番。2001至2004年，揚(yáng)州實(shí)質(zhì)利用外資分別為0.82億美元、2億美元、4.2億美元、8.2億美元。80公里沿江岸線成為揚(yáng)州外資投入密集區(qū)，其外資企業(yè)數(shù)占全市80以上，實(shí)質(zhì)利用外資則占到全市的90.6。2）、優(yōu)勝的投資環(huán)境臺(tái)灣電機(jī)電子工業(yè)同業(yè)公會(huì)(簡(jiǎn)稱(chēng)電電公會(huì))日前宣告2005年祖國(guó)大陸地域投資環(huán)境與風(fēng)險(xiǎn)檢查報(bào)告，在評(píng)選大陸10大投資

10、城市中，揚(yáng)州排名第6，僅次于蘇州、無(wú)錫、寧波、昆山和杭州。二、揚(yáng)州居民生活水平1、揚(yáng)州居民生活水平歸納依據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)合實(shí)地觀察狀況，我們以為：1）揚(yáng)州全市范圍內(nèi)居民均勻收入處于江蘇中游水平，整體而言其實(shí)不豐饒。2）揚(yáng)州市里居民均勻收入水平大大高于全市水平，發(fā)達(dá)的私營(yíng)服務(wù)業(yè)和商貿(mào)業(yè)使當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成了很大一部分高收入集體。3）揚(yáng)州市居民花費(fèi)看法有待于向投資性花費(fèi)轉(zhuǎn)變，且這類(lèi)轉(zhuǎn)變有足夠的存儲(chǔ)作為花費(fèi)支撐。4）揚(yáng)州居民居住水平從量上來(lái)看處于一個(gè)教高的水平，但住所產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，居住質(zhì)量有待提升。2、揚(yáng)州居民收入狀況表：揚(yáng)州居民收入統(tǒng)計(jì)表年份2000年2001年2002年2003年2004年居民人均可支配

11、收入67347205783387009851（元）增幅7.00%8.70%11.10%13.20%在崗職工均勻薪水973210763120061380116008（元）增幅10.60%11.50%15.00%16%農(nóng)民人均純收入（元）34643690392641724755增幅6.50%6.40%6.30%12.60%數(shù)據(jù)本源揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒、揚(yáng)州市統(tǒng)計(jì)局供應(yīng)資料表：各城市人均收入比較揚(yáng)州南京無(wú)錫蘇州泰州徐州城市人均可支配收入981511602135871445096959839(元)數(shù)據(jù)本源各城市統(tǒng)計(jì)年鑒我們以上述的統(tǒng)計(jì)資料結(jié)合我們實(shí)地觀察結(jié)果來(lái)看，揚(yáng)州的人均可支配收入均勻水平當(dāng)前其實(shí)不高但增幅

12、較快，表示揚(yáng)州整體的購(gòu)買(mǎi)能力不足。固然揚(yáng)州人均可支配收入水平不高且增添幅度小于GDP增幅水平（當(dāng)前大多數(shù)城市存在的現(xiàn)象），但結(jié)合揚(yáng)州的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)看，揚(yáng)州存在著必定數(shù)目的高收入階層。3、揚(yáng)州恩格爾系數(shù)水平從上邊的圖表我們可以發(fā)現(xiàn)，揚(yáng)州的恩格爾系數(shù)依舊高于40%。但實(shí)質(zhì)上揚(yáng)州人民生活水平其實(shí)不低，恩格爾系數(shù)偏高的主若是因?yàn)閾P(yáng)州餐飲文化特別發(fā)達(dá)，且當(dāng)?shù)厝说幕ㄙM(fèi)習(xí)慣比較偏向于“吃”。從整體趨向來(lái)看，揚(yáng)州的恩格爾系數(shù)還是在慢慢降落的，表示當(dāng)?shù)厝嗣裆钫谶M(jìn)一步改進(jìn)。4、城鄉(xiāng)居民存儲(chǔ)存款水平表：揚(yáng)州城鄉(xiāng)居民存款存儲(chǔ)余額年份2000年2001年2002年2003年2004年全市居民存儲(chǔ)存款余額（億2

13、76314.6378449522.8元）增幅13.99%20.15%18.78%16.44%數(shù)據(jù)本源揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒揚(yáng)州居民存儲(chǔ)存款整體還是奉上漲的趨向，不過(guò)增幅有所降落。因而可知最近幾年隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的不停發(fā)展和人民生活水平的提升，揚(yáng)州居民有必定住所花費(fèi)或其余投資性花費(fèi)。但這類(lèi)投資性花費(fèi)還是比較適量的，不會(huì)影響到今后住所花費(fèi)能力。5、揚(yáng)州居民住宅水平表：居民住宅水平統(tǒng)計(jì)年份2000年2001年2002年2003年2004年均勻每人使用面積（平方14.1515.316.7821.522.38米）增幅8.13%9.67%28.13%4.09%數(shù)據(jù)本源揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒由絕對(duì)數(shù)來(lái)看，揚(yáng)州居民的均勻住宅水平在整

14、個(gè)江蘇是處于上游水平的，超出南京、無(wú)錫和蘇州。我們?cè)趯?shí)質(zhì)觀察中也發(fā)現(xiàn)揚(yáng)州市里當(dāng)前已經(jīng)建成的多層小高層公寓社區(qū)已經(jīng)形成必定的規(guī)模，但高端產(chǎn)品比較稀缺，住宅條件質(zhì)的提升還需要時(shí)間。三、城市規(guī)劃及重要市政建設(shè)狀況1、揚(yáng)州市整體規(guī)劃（2001年-2020年）1）、城市布局揚(yáng)州市當(dāng)前的城市布局為“一主三副”。“一主”是指本來(lái)的老城區(qū)，規(guī)劃以保護(hù)為主?！叭薄狈謩e為城西新區(qū)、廣陵新區(qū)和城南瓜洲沿江副中心。2）、城市發(fā)展方向揚(yáng)州當(dāng)前的城市發(fā)展方向主若是“主導(dǎo)向南，拓展東西”。南延擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，跳躍開(kāi)發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，作為發(fā)展第二家產(chǎn)的主要載體。西進(jìn)東拓城市主要居住人口向西部分區(qū)集中，充分提升基礎(chǔ)設(shè)施和

15、公共服務(wù)設(shè)施的利用率。東部分區(qū)側(cè)重對(duì)現(xiàn)有居住用地進(jìn)行整合和改造，提升居住環(huán)境質(zhì)量和各種服務(wù)設(shè)施配套水平。附圖片、3）、城市交通規(guī)劃公路近期規(guī)劃建設(shè)揚(yáng)州和鎮(zhèn)江第二條通道（五峰山橋位）及改建南繞城，近一步改進(jìn)城市南線交通狀況，為城南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和沿江副中心的發(fā)展供應(yīng)支持。城市道路系統(tǒng)迅速路系統(tǒng)：環(huán)線加縱橫道路。一環(huán)為運(yùn)河南路、運(yùn)河北路、北外環(huán)路、西外環(huán)路、南外環(huán)路。東西方向迅速道路：江陽(yáng)西路、江陽(yáng)中路、江陽(yáng)東路、運(yùn)河西路。南北方向迅速干道：揚(yáng)子江北路、揚(yáng)子江中路、揚(yáng)子江南路；賈七路、揚(yáng)瓜路；揚(yáng)圩路。輕軌交通系統(tǒng)“一縱一橫加環(huán)線”。一橫：（鐵路客站）文昌西路揚(yáng)子江中路江陽(yáng)中路江陽(yáng)東路江都路文昌東路江都

16、市里：總長(zhǎng)度約為24公里。一縱：（江陽(yáng)工業(yè)園）揚(yáng)子江北路揚(yáng)子江中路揚(yáng)子江南路（港口）：總長(zhǎng)度約為20公里。環(huán)線：沿城區(qū)東環(huán)路、南環(huán)路、西環(huán)路、江陽(yáng)工業(yè)園區(qū)中心路、漕河路。附圖片2、揚(yáng)州規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)1）、人口展望市域總?cè)丝诘?005年464萬(wàn)人、2010年473萬(wàn)人、2020年482萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口至2005年237萬(wàn)人、2010年265萬(wàn)人、2020年318萬(wàn)人；城市化水平2005年達(dá)到51%、2010年56%、2020年66%。2）、用地規(guī)?？刂圃?5平方公里左右，土地投放量每年約在5平方公里左右，此中11.5平方公里左右用于住所建設(shè)，22.5平方公里作為工業(yè)發(fā)展。附其余規(guī)劃圖3、揚(yáng)州市規(guī)劃發(fā)

17、展要點(diǎn)地域沿江家產(chǎn)帶揚(yáng)州市政府特別重視沿江開(kāi)發(fā)，并把沿江家產(chǎn)帶的布局作為“十一五規(guī)劃”的一個(gè)要點(diǎn)來(lái)談?wù)?。?guī)劃定位使沿江發(fā)展成為揚(yáng)州市實(shí)現(xiàn)工業(yè)騰躍的要點(diǎn)，我們判斷該地域投資價(jià)值很高。1）、家產(chǎn)帶布局以引入重要項(xiàng)目，形成家產(chǎn)高地為目標(biāo)，要點(diǎn)成立沿江六大家產(chǎn)板塊（汽車(chē)制造業(yè)、化業(yè)工業(yè)、紡織工業(yè)、高科技信息家產(chǎn)、生態(tài)農(nóng)林業(yè)、旅行物流業(yè)）80公里沿江岸線成為揚(yáng)州外資投入密集區(qū)，其外資企業(yè)數(shù)占全市80以上，實(shí)質(zhì)利用外資則占到全市的90.6。2）、生態(tài)環(huán)境布局我們從揚(yáng)州整體規(guī)劃圖、建設(shè)用地規(guī)劃圖、要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃圖中可以看到，沿江家產(chǎn)帶南側(cè)臨江地帶將被規(guī)劃成為大片的綠色開(kāi)放空間，形成優(yōu)異的居住環(huán)境，合適發(fā)展高端

18、綜合居住產(chǎn)品。3）、沿江開(kāi)發(fā)現(xiàn)階段重要成就沿江高等級(jí)公路6.4公里先導(dǎo)試驗(yàn)段建成通車(chē)，揚(yáng)瓜公路以及揚(yáng)子江南路、江都興港路等縱向通道正在進(jìn)行改造?？偼顿Y9000萬(wàn)美元的PTG項(xiàng)目、總投資15億元的精良化工及熱電項(xiàng)目等已進(jìn)入揚(yáng)州（儀征）化學(xué)工業(yè)園區(qū)建設(shè)。4）、沿江開(kāi)發(fā)近期目標(biāo)（摘略）揚(yáng)州開(kāi)發(fā)區(qū)初步建成電子一條街，形成了4英寸、5英寸、6英寸、8英寸等系列芯片生產(chǎn)能力。海克賽爾、華督、可瑞爾等項(xiàng)目已經(jīng)投產(chǎn)，川奇光電、晶芯半導(dǎo)體、華夏集成光電、明揚(yáng)威電、阿波羅蓄電池等項(xiàng)目。四、城市投資環(huán)境好壞勢(shì)分析1、投資優(yōu)勢(shì)1）、區(qū)位優(yōu)勢(shì)揚(yáng)州自古以來(lái)就是連接南北經(jīng)濟(jì)的中心樞紐城市，占盡水運(yùn)便利的交通要沖。當(dāng)前揚(yáng)州交

19、通的全面升級(jí)將使其區(qū)位有時(shí)重新顯現(xiàn)，擔(dān)當(dāng)著長(zhǎng)三角家產(chǎn)轉(zhuǎn)移和向西向北輻射的重?fù)?dān)。2）、自然環(huán)境、歷史環(huán)境優(yōu)勢(shì)揚(yáng)州自然環(huán)境優(yōu)美，歷史文化底蘊(yùn)深沉，城市價(jià)值近出處于經(jīng)濟(jì)的關(guān)系被低估。我們判斷跟著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的近一步發(fā)展，它的投資潛力快要一步顯現(xiàn)。3）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)景優(yōu)勢(shì)跟著揚(yáng)州市政府招商引資力度的不停加大（臺(tái)商十佳投資城市），跟著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)外商投資企業(yè)的不停到位，我們估計(jì)揚(yáng)州的工業(yè)水平會(huì)在近兩年以?xún)?nèi)有較快的發(fā)展。4）、城市化進(jìn)度加速、市里范圍擴(kuò)大、規(guī)劃儲(chǔ)藏投資機(jī)遇揚(yáng)州最近幾年城市化率以年均1%的速度增添，市里范圍不停擴(kuò)大。跟著廣陵、邗江撤縣并區(qū)，沿江開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步光明，揚(yáng)州新一輪的城市化進(jìn)度儲(chǔ)藏

20、了較大的投資機(jī)遇。2、投資劣勢(shì)1）、工業(yè)基礎(chǔ)較單薄揚(yáng)州向來(lái)“重商輕工”，工業(yè)發(fā)展相對(duì)蘇南各城市而言比較落后，基礎(chǔ)比較單薄。2）、政府投資服務(wù)和優(yōu)惠措施有所欠缺揚(yáng)州市政府當(dāng)前固然在工業(yè)方面恩賜的投資優(yōu)惠政策比許多，但房地產(chǎn)投資方面的優(yōu)惠政策比較少，政府的投資服務(wù)也有待增強(qiáng)。3）、人力資源競(jìng)爭(zhēng)能力較弱揚(yáng)州當(dāng)古人力資源比較單薄，境內(nèi)沒(méi)有一流的高等教育學(xué)校，高技術(shù)人材和高級(jí)管理人員比較缺乏。同時(shí)揚(yáng)州在技術(shù)引進(jìn)上落后許多，需要學(xué)習(xí)蘇州在人材引進(jìn)方面的政策，利用湊近南京上海的優(yōu)勢(shì)，加大人材引進(jìn)。4）、城市文化競(jìng)爭(zhēng)力較弱揚(yáng)州作為一個(gè)歷史悠長(zhǎng)的城市，市民生活酣暢安適，但競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)較弱，缺乏充分的創(chuàng)新、開(kāi)辟和冒險(xiǎn)

21、精神，創(chuàng)新氛圍淡漠，不利于現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第三部分、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r一、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)顯現(xiàn)狀及特點(diǎn)歸納我們第一來(lái)歸納一下?lián)P州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，使各位領(lǐng)導(dǎo)可以直觀的對(duì)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)有個(gè)初步的認(rèn)識(shí)，同時(shí)本部分的論述也是環(huán)繞以下幾點(diǎn)睜開(kāi)：1、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)供求均衡態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)展比較健康；揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)從2003年到現(xiàn)在商品房供求比向來(lái)保持在1.2左右（供應(yīng)中還包含了部署性住宅），房?jī)r(jià)呈平和上漲，我們判斷市場(chǎng)整體供求基本均衡。2、揚(yáng)州房?jī)r(jià)收入比較低（與蘇州04年相當(dāng)）房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升泡沫較小；揚(yáng)州房?jī)r(jià)收入比大概在7.26上下和2004年蘇州的水平相當(dāng)，在江蘇省處于中下游。同時(shí)因

22、為揚(yáng)州三產(chǎn)比率較大，居民收入隱性較高，我們判斷實(shí)質(zhì)的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該更低，市場(chǎng)泡沫程度較低。3、揚(yáng)州當(dāng)前樓盤(pán)以多層小高層為主，質(zhì)量一般，高端產(chǎn)品缺失；依據(jù)我們實(shí)地觀察走訪的狀況來(lái)看，當(dāng)前揚(yáng)州一般住所樓盤(pán)產(chǎn)品種類(lèi)主要以多層小高層為主，建筑質(zhì)量較好綜合環(huán)境一般。揚(yáng)州高端的別墅產(chǎn)品相對(duì)較少，特別是高質(zhì)量的獨(dú)立別墅市場(chǎng)，稀缺性比較明顯。4、居民購(gòu)房偏好中等戶型（90-120），戶型功能適用性要求較高；從我們走訪的樓盤(pán)狀況看，揚(yáng)州當(dāng)前比較好銷(xiāo)的是100平方米上下的戶型，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)戶型的使用功能特別看中，偏好緊湊使用的戶型。5、居民購(gòu)房熱忱較高，樓盤(pán)去化能力較強(qiáng)，總價(jià)購(gòu)買(mǎi)承受能力40萬(wàn)左右；當(dāng)前揚(yáng)州市里環(huán)線以

23、內(nèi)的住所均價(jià)達(dá)到3200元/平方米左右，居民的總價(jià)承受能力基本在40萬(wàn)以下。6、居民購(gòu)房以自住為主，存在必定的投資性購(gòu)房，但規(guī)模不大；經(jīng)過(guò)走訪相關(guān)部門(mén)和一些樓盤(pán)，我們初步認(rèn)識(shí)到揚(yáng)州市當(dāng)前居民購(gòu)房自住比率較大。但因?yàn)樵趽P(yáng)州經(jīng)商的外處人許多，揚(yáng)州樓市中當(dāng)前也存在著必定數(shù)目的投資性購(gòu)房集體。7、揚(yáng)州新建商品房市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響較小，呈價(jià)平量微縮狀態(tài)；在此次的宏觀調(diào)控中揚(yáng)州一手房市場(chǎng)遇到的影響比較小，價(jià)格基本保持穩(wěn)固，但今年的銷(xiāo)售量在二季度末有必定程度的萎縮，近期初步恢復(fù)，我們判斷揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體所受的影響較小。8、揚(yáng)州市年土地供應(yīng)量較小，土地價(jià)格對(duì)比較較低，有必定的增值潛力揚(yáng)州市當(dāng)前每年的土地供應(yīng)

24、量較小，2004年市里出商住用地1000多畝，今年計(jì)劃供地1250畝。土地價(jià)格略高于蘇北，相對(duì)而言比較有增值潛力。9、二手房市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，但近期遇到宏觀調(diào)控的必定影響揚(yáng)州二手房市場(chǎng)最近幾年來(lái)穩(wěn)步發(fā)展，2004年二手房成交量湊近新房成交量的50%。今年受宏觀調(diào)控的影響，三季度的成交量開(kāi)始萎縮，但整體影響有限。二、揚(yáng)州土地市場(chǎng)交易狀況1、揚(yáng)州市土地市場(chǎng)歸納依據(jù)我們從揚(yáng)州國(guó)土部門(mén)認(rèn)識(shí)的狀況，同時(shí)參照分析相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料得出以下判斷：揚(yáng)州是典型的風(fēng)景旅行城市，城區(qū)面積較小土地資源也十分有限。揚(yáng)州市政府最近幾年來(lái)在土地供應(yīng)上采納了“整體趨緊，適量增添”的政策，土地供應(yīng)量相對(duì)較小，保持市場(chǎng)的一種“半饑餓”狀態(tài)

25、。整體土地供應(yīng)分區(qū)：住所用地多位于城區(qū)西側(cè)；商業(yè)辦公用地多位于城區(qū)、城西、城東新區(qū)；工業(yè)用地多集中在城南工業(yè)園。揚(yáng)州土地價(jià)格最近幾年以來(lái)安穩(wěn)上漲，但整體而言?xún)r(jià)格不高。2、揚(yáng)州歷年土地出讓、開(kāi)發(fā)狀況統(tǒng)計(jì)表：揚(yáng)州歷年土地開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)年份2000年2001年2002年2003年2004年土地開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平方米）9.7420.1538.2361.59土地開(kāi)發(fā)面積（畝）146.10302.25573.45923.85數(shù)據(jù)本源揚(yáng)州國(guó)土資源局2004年揚(yáng)州市國(guó)土總計(jì)出讓商業(yè)、住所和辦公用地2343畝，此中住所用地1000多畝。2005年1-3季度共計(jì)出讓商業(yè)、住所和辦公用地2936畝，此中住所用地1500畝左右

26、。附：文后附歷年成交土地結(jié)果統(tǒng)計(jì)表3、揚(yáng)州土地價(jià)格狀況從以上的土地成交結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)表中我們可以認(rèn)識(shí)到當(dāng)前揚(yáng)州的土地價(jià)格的基本狀況：1）、市里一類(lèi)建設(shè)用地住所建設(shè)用地成交價(jià)格集中在100萬(wàn)/畝上下；高容積率的商業(yè)辦公用地價(jià)格達(dá)到120萬(wàn)/畝以上，罕有200萬(wàn)/畝以上土地出讓。（依據(jù)2005年出讓地塊統(tǒng)計(jì)）2）、開(kāi)發(fā)區(qū)一類(lèi)居住用地北側(cè)湊近市里的價(jià)格集中在70萬(wàn)/畝左右；偏南側(cè)地塊價(jià)格基本在60萬(wàn)左右（根據(jù)2005年出讓地塊統(tǒng)計(jì)）邗江區(qū)地塊價(jià)格較低，基本在50萬(wàn)/畝以下。4、揚(yáng)州土地市場(chǎng)分析1）、量揚(yáng)州土地市場(chǎng)和江蘇其余城市對(duì)比較（特別是蘇北一些城市）而言是比較理性的，年土地出讓總量適中。2）、價(jià)從價(jià)格

27、上來(lái)說(shuō)，當(dāng)前揚(yáng)州的地價(jià)水平在江蘇各城市中處在中偏下的水平。假如拿我們以前觀察過(guò)的蘇北幾個(gè)城市來(lái)比較，揚(yáng)州的地價(jià)基本能反響其城市價(jià)值，同時(shí)土地增值潛力較大。3）、趨向從城市發(fā)展趨向結(jié)合我們從政府認(rèn)識(shí)到的信息來(lái)判斷，將來(lái)?yè)P(yáng)州市里土地出讓將會(huì)愈來(lái)愈少，大規(guī)模的土地出讓基本集中在邗江區(qū)和廣陵新區(qū)，傳統(tǒng)意義上的市里土地稀缺性將會(huì)顯現(xiàn)。三、揚(yáng)州固定財(cái)富投資及房地產(chǎn)投資狀況1、揚(yáng)州固定財(cái)富投資狀況表：揚(yáng)州固定財(cái)富投資狀況統(tǒng)計(jì)表2000年2001年2002年2003年2004年年份固定財(cái)富投資(億144180247330128.24元)增添率12.29%25.00%37.22%33.60%數(shù)據(jù)本源揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒

28、揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是從2002年開(kāi)始有所起色的，當(dāng)年揚(yáng)州的鐵路建成開(kāi)通，約束揚(yáng)州發(fā)展的一大交通瓶頸被打破。揚(yáng)州的固定財(cái)富投資也是從2002年開(kāi)始高速增添，年增幅保持在30%的左右。2004年因?yàn)楹暧^調(diào)空的影響增幅有所回落，但依舊逗留在一個(gè)較高的水平。2、揚(yáng)州房地產(chǎn)投資狀況表：揚(yáng)州市房地產(chǎn)投資狀況年份2000年2001年2002年2003年2004年房地產(chǎn)投資(億元)15.4319.7826.243.8164增添率28.19%32.46%67.21%46.09%房地產(chǎn)投資所占比12.03%13.74%14.56%17.74%19.39%例數(shù)據(jù)本源揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒從揚(yáng)州的房地產(chǎn)投資增添幅度和固定財(cái)富增幅以

29、及房地產(chǎn)投資占固定財(cái)富投資的比率狀況來(lái)看，我們以為揚(yáng)州房地產(chǎn)投資沒(méi)有過(guò)熱，估計(jì)今后房地產(chǎn)投資增添的空間依舊比較充裕。四、揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供討狀況1、歷年揚(yáng)州市商品房供討狀況表：揚(yáng)州市歷年商品房供討狀況年份2000年2001年2002年2003年2004年房屋建筑施工面積（萬(wàn)平方200.28207.14274.37424.75585.26米）住所施工面積（萬(wàn)平方米）163.98162.03215.89353.21471.66房屋建筑完工面積（萬(wàn)平方118.66131.72137.03197.19275.15米）此中：住所100.85104.56106.3157.04223.02商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)

30、平方米）89.9598.46114.57192.8227.05商品房銷(xiāo)售額（億元）11.113.61838.752.6供求比1.321.341.201.021.21資料本源揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒、揚(yáng)州房管局資料以上是2000年至2004年的揚(yáng)州樓市供討狀況。因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中完工面積的計(jì)算包含了一部門(mén)配套住宅的量，所以實(shí)質(zhì)的商品房供求比應(yīng)該要比以上得出的略低，即商品房供應(yīng)量應(yīng)該比統(tǒng)計(jì)的略小一些。經(jīng)過(guò)供求比我們可以看出，2000-2004年揚(yáng)州商品房供求基本均衡，且供求比有所降落，反響出揚(yáng)州存在較大的潛伏住宅需求。2、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況注：以上價(jià)格是揚(yáng)州市里的價(jià)格水平從揚(yáng)州市里不一樣商品住所整體價(jià)格趨向上

31、我們可以發(fā)現(xiàn)，揚(yáng)州的房?jī)r(jià)在近3年內(nèi)有一個(gè)較大的漲幅，此中03年漲幅高達(dá)38.4%（揚(yáng)州鐵路建成后的利好影響），隨后進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步上漲的階段。當(dāng)前揚(yáng)州的房?jī)r(jià)在江蘇各城市中處于中游水平，鑒于其城市綜合價(jià)值，我們判斷揚(yáng)州房?jī)r(jià)依舊比較正常。3、揚(yáng)州市房地產(chǎn)歷年供求價(jià)格綜合分析我們?cè)噲D經(jīng)過(guò)供求、價(jià)格、信息三方面來(lái)綜合分析近幾年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況。我們從以上的量?jī)r(jià)分析結(jié)合其余渠道的信息資料，可以初步總結(jié)以下兩點(diǎn)：1）揚(yáng)州2002年以來(lái)房?jī)r(jià)的上漲是和成交量同步的，反響出揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。2）揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年向來(lái)處于供求均衡狀態(tài)，房?jī)r(jià)泡沫成分較小。4、揚(yáng)州房地產(chǎn)泡沫分析表：2004年各城市房

32、價(jià)泡沫比04年居簡(jiǎn)短兩居民家庭三口之室均勻總買(mǎi)套簡(jiǎn)短房?jī)r(jià)收城市人均可家年收年節(jié)余均勻房?jī)r(jià)價(jià)（70平兩居室需序號(hào)入比支配收入方米）要年限入（元）（元）1南京116023480619839496034720017.59.972泰州96952908516578262018340011.066.313常州128683860422004364025480011.586.604淮南74182225412684.8210014700011.596.615無(wú)錫135884076423235390227314011.766.706蘇州144514335324711446031220012.637.207揚(yáng)州98

33、512955316845306421448012.737.268杭州145654369524906721050470020.2611.55數(shù)據(jù)本源各城市統(tǒng)計(jì)年鑒及政府資料我們采納了一些江蘇的主要城市，以及相關(guān)的蘇州、杭州作為參照來(lái)談?wù)摀P(yáng)州的房?jī)r(jià)泡沫狀況。經(jīng)過(guò)比較我們可以發(fā)現(xiàn)，揚(yáng)州的房?jī)r(jià)泡沫程度和蘇州相當(dāng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于杭州、南京等城市。假如依據(jù)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)我們以為2004年蘇州的房?jī)r(jià)是基本沒(méi)有泡沫的話，揚(yáng)州的房?jī)r(jià)泡沫程度也是比較低的。5、揚(yáng)州市里房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)空的影響表：今年宏觀調(diào)空以來(lái)?yè)P(yáng)州市里房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況（萬(wàn)平方米）時(shí)間1-2月3月4月5月6月7月8月9月商品房完工8.539.048.08

34、18.715.6620.320.246.92面積商品住所竣8.1488.0818.4212.8712.410.146.83工面積商品房銷(xiāo)售11.5913.068.8313.4912.5410.061.366.84面積商品住所銷(xiāo)11.448.28.7812.4410.4510.051.176.73售面積數(shù)據(jù)本源揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)月報(bào)、揚(yáng)房指數(shù)報(bào)告從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，今年1-9月份揚(yáng)州市里商品房完工面積80.57萬(wàn)平方米，可售面積達(dá)到217萬(wàn)平方米（歷年未售出存量商品房+05年完工商品房）。同時(shí)，今年1-9月?lián)P州市商品房銷(xiāo)售面積71萬(wàn)平方米。從完工和銷(xiāo)售比來(lái)看，宏觀調(diào)控以來(lái)?yè)P(yáng)州商品房銷(xiāo)售只遇到了輕微的影響，我們

35、判斷整體上揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)未受宏觀調(diào)控沖擊。從月成交狀況看我們可以發(fā)現(xiàn)除八月外各月的銷(xiāo)售狀況均于昨年差異不大。從我們認(rèn)識(shí)的狀況來(lái)看，三季度（特別是八月）是因?yàn)橛龅劫?gòu)房習(xí)慣影響以致成交量特別低。6、揚(yáng)州二手房市場(chǎng)揚(yáng)州二手房存量住宅市場(chǎng)是從2002年開(kāi)始的（老公房可上市交易故該年的交易量巨大），近幾年交易量向來(lái)保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)固的水平上，價(jià)格也穩(wěn)中趨升。今年宏觀調(diào)控以來(lái)，二季度市場(chǎng)依舊比較繁榮。但三季度因?yàn)橛龅絺€(gè)人稅收方面的進(jìn)一步伐控政策的影響，二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)明顯的反響，成交量急劇下跌但價(jià)格依舊保持在3000元/平方米左右。7、初步結(jié)論總結(jié)以上各方面要素，我們初步判斷揚(yáng)州歷年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基

36、本均衡且價(jià)格穩(wěn)中有升。宏觀調(diào)控對(duì)揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)有必定的影響，但影響主要限制在二手房市場(chǎng)，新建商品房市場(chǎng)影響不大。五、揚(yáng)州市別墅市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特點(diǎn)就是高端產(chǎn)品缺失，別墅市場(chǎng)可以說(shuō)才剛剛起步，高質(zhì)量的獨(dú)立別墅社區(qū)特別少，所以稀缺性十分明顯。揚(yáng)州別墅的價(jià)格整體奉上漲趨向，成交量從今年開(kāi)始迅速放大。從我們實(shí)地觀察的狀況來(lái)看，今年以來(lái)?yè)P(yáng)州出現(xiàn)了一兩個(gè)優(yōu)良的獨(dú)立別墅項(xiàng)目。揚(yáng)州城西的“海德花園”，其美式的建筑風(fēng)格和較好的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)使之成為揚(yáng)州別墅市場(chǎng)的銷(xiāo)售冠軍，成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到6700元/平方米以上，且基本銷(xiāo)售達(dá)成。另一個(gè)“金湖墅灣”一個(gè)季度成交21套，成交均價(jià)7017元/平方米，最高

37、單價(jià)8500元/平方米。（開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)）六、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展遠(yuǎn)景展望1、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大同蘇南各城市對(duì)比，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步且安穩(wěn)發(fā)展，沒(méi)有炒作過(guò)分的印跡。同蘇北各城市對(duì)比，揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和居住環(huán)境又有很大的優(yōu)勢(shì)。所以我們判斷跟著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)（特別是工業(yè)）的迅速發(fā)展，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿^大，有成為第二個(gè)蘇州的可能性。2、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)需要價(jià)值回歸揚(yáng)州房?jī)r(jià)近兩年的上漲是以銷(xiāo)售的有效放大為基礎(chǔ)的，我們判斷這類(lèi)上漲是由真實(shí)需求拉動(dòng)的，不是市場(chǎng)過(guò)熱的表現(xiàn)。同時(shí)，揚(yáng)州城市的歷史自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，也需在房地產(chǎn)市場(chǎng)上追求一種“城市價(jià)值回歸”。3、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化展望我們判斷揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)在將

38、來(lái)的兩到三年以?xún)?nèi)整體上仍將保持供求均衡，但不除掉某些種類(lèi)的產(chǎn)品市場(chǎng)出現(xiàn)短時(shí)間的供大于求。詳盡來(lái)說(shuō)，我們展望中端市場(chǎng)（多層、小高層）將會(huì)出現(xiàn)供大于求，而高端市場(chǎng)（別墅、寫(xiě)字樓市場(chǎng)）將會(huì)出現(xiàn)短暫的供不應(yīng)求。4、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)“兩極分化”我們從各方面認(rèn)識(shí)到的狀況來(lái)看，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)兩級(jí)分化：高端缺失跟著揚(yáng)州引進(jìn)外資力度的加大，我們判斷揚(yáng)州的高端客戶集體將進(jìn)一步增添。而當(dāng)前揚(yáng)州高質(zhì)量的獨(dú)立、泛獨(dú)立別墅社區(qū)比較少，高端缺失現(xiàn)象比較明顯。中低端壓力揚(yáng)州市政府當(dāng)前準(zhǔn)備開(kāi)始大力推動(dòng)住宅保障，據(jù)悉今年內(nèi)將推出保障性住宅30萬(wàn)平方米，并在今后幾年內(nèi)加大保障性住宅的供應(yīng)力度。我們判斷中低端商品住所將面對(duì)嚴(yán)重的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。5、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)需