【合同格式】解除房屋買賣合同協(xié)議書格式

1、解除房屋買賣合同協(xié)議書格式一、哪些房屋買賣合同無效(一)、反法律、法規(guī)、政策的房屋買賣違反法律、法規(guī)是指違反、和其 他各種法律、法規(guī)、規(guī)章及地方性法律的行為。違反國家政策是指違反了雖 未明確載于法律條文，但黨和國家的方針、政策已作了明確規(guī)定的情況。第 五十五條第三項規(guī)定：“民事法律行為不得違反法律或社會公共利益的房屋 買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。違反了法律、法規(guī)及國家政策的房屋買賣有以下 幾種：(1)雙方惡意串通，。國家、集體和第三人利益的房屋買賣。比方，無行 為能力人的財產(chǎn)監(jiān)管人，將該無行國能力人的房屋惡意出賣給他人，自己和 他人獲得非法利益，損害該無行為能力人利益的情況。(2)違反國家和社會公

2、共利益的房屋買賣。(3)以合法形式掩蓋非法目的的房屋買賣。(4)房屋出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同。(5)享受政府或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼購建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或 侵犯原單位優(yōu)先購買權(quán)的。(6)出賣違章建筑，在國家征用、拆遷范圍的房屋的。(7)違反法律、法規(guī)及國家政策的其他房屋買賣。(二人房屋買賣雙方當(dāng)事人主體不合格的房屋買賣(1)賣方的主體不合格。主要包括：賣方主體無行為能力或者臨時處于喪失 行為能力的狀態(tài)；賣方主體沒有房屋所有權(quán)，只是代管人或承租人或借住人； 沒有取得合法授權(quán)或超越代理權(quán)代理他人出賣房屋的人等。(2)買方主體不合格。主要包括：違反法律規(guī)定，購買私

3、人住房的國家機(jī)關(guān) 和企事業(yè)單位;違反法律規(guī)定，購買他人享受國家或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼而購建房 屋的非原單位職工等。(三)、規(guī)避法律的房屋買賣例如為了逃避債務(wù)而進(jìn)行虛假的房屋買賣屬于 規(guī)避法律的房屋買賣。(四)、買賣雙方意思表示真實的房屋買賣第五十五條第二項規(guī)定，民事法 律行為應(yīng)當(dāng)意思表示真實。第五十八條第三項規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手 段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的民事行為無效。當(dāng)事 人意思表示不真實主要有以下幾種情況中：(1)欺詐。即一方當(dāng)事人采取隱瞞事實真相或用虛構(gòu)、捏造的事實欺騙對方,使對方當(dāng)事人陷入錯誤認(rèn)識而作出非真實意思表示，同對方進(jìn)行房屋買賣的 行為。欺詐行為有以下特點：

4、欺詐行為須出于行為人的故意;欺詐的手段可 能是積極的行為，也可能是消極的行為，其目的都是為了使對方陷入錯誤認(rèn) 識;受欺詐一方進(jìn)行房屋買賣行為完全是由上述錯誤認(rèn)識所造成的結(jié)果，即 如果了解了事實真相就不會同意進(jìn)行這項房屋買賣行為。（2）脅迫。即當(dāng)事人一方因受到恐嚇、脅迫而為的房屋買賣行為?？謬樖且?將來施加危害而使他人恐怖的行為。在他人的恐嚇手段要挾下進(jìn)行的房屋買 賣行為，并非出于真實的意思表示，所以其行為理應(yīng)無效?？謬樋梢允轻槍?肉體方面的，可以是針對精神方面的，也可以是針對財產(chǎn)方面的，恐嚇可以 是指向本人，也可以指向本人的親屬?？謬樀氖聦嵄仨毷欠欠ǖ摹⒅卮蟮暮?可能發(fā)生的;如果是合法的、輕微

5、的損害、無可能性的行為，那么該行為不 構(gòu)成恐嚇行為。脅迫與恐嚇不同，脅迫是對肉體直接施加暴力和強(qiáng)制;脅迫 是用正在發(fā)生的事實來逼迫;恐嚇是以將來的危害相要挾。但無論是恐嚇還 是脅迫，都是確認(rèn)房屋買賣合同無效的根據(jù)。（3）乘人之危。即一方當(dāng)事人由于各種原因而陷入了極度的經(jīng)濟(jì)困徹難，或 者是親人有重病急需錢救治，或者是生產(chǎn)經(jīng)營陷入了極度困難，急需資金等 情況下，他方乘機(jī)得用這種困難，將房屋買賣價格壓得極低，明顯違背等價 有償原那么。（五）、違反法定形式的房屋買賣房屋買賣應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，口頭合同無 效;并且，房屋買賣應(yīng)依法定程序到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理過戶登記手續(xù)，不 辦理過戶登記手續(xù)的房屋買賣合同不

6、發(fā)生法律效力。法律要求了特定形式的 法律行為，如果行為不符合法律規(guī)定的形式，該行為沒有法律效力。第五十 六條規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法 律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。”（六）、一方代理人與他方惡意通謀的房屋買賣這種房屋買賣行為是代理人 背著被代理人與對方私下串通所進(jìn)行的侵犯被代理人合法權(quán)得的行為。代理 人負(fù)有維護(hù)被代理人的利益、表達(dá)被代理人的意志的義務(wù)，如果損害了被代 理人的利益，背離了被代理人的意志，那么這種房屋買賣行為理應(yīng)無效 二、解除房屋買賣合同的條件房地產(chǎn)買賣合同自當(dāng)事人簽字或蓋章后生效（特別約定除外），各方當(dāng)事 人均須嚴(yán)格全面履行，任何一方

7、不履行或履行不符合約定條件將承當(dāng)繼續(xù)履 行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失的違約責(zé)任，但在符合一定條件下，當(dāng)事人 可以解除合同，合同解除后不但不必承當(dāng)法律責(zé)任還可要求對方賠償損失。本律師在此就解除條件及程序做如下總結(jié)，以供網(wǎng)友參考：（一）、房地產(chǎn)買賣合同的解除條件：1、當(dāng)事人協(xié)商一致解除；2、約定的解除條件成就；3、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；4、在合同履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為說明 不再履行主要債務(wù)；5、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；6、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；7、一手商品房的特別規(guī)定：1）商品房買賣合

8、同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人， 導(dǎo)致買受人合同目的不能實現(xiàn)無法取得房屋；2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人合 同目的不能實現(xiàn)無法取得房屋；3）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；4）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事 實；5）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量 經(jīng)核驗確屬不合格；6）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的；7）面積誤差比絕對值超過3%的；8）出賣人遲延交房或買受人遲延付款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未 履行的；9）由于開發(fā)商的原因逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的；10）合同約定買受人以貸款擔(dān)保方式付款，因當(dāng)事人一方原因或不可歸責(zé)于 當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能 履行的；（二八房地產(chǎn)買賣合同的解除程序除上述第