四象限分析模型

1、四象限分析模型圖中，咱們將四個相互作用，并表示或阻礙供求關(guān)系的因素租金R、市場存量S （視作供給）、新開發(fā)建設(shè)量C和房地產(chǎn)物業(yè)價錢P作為坐標(biāo)的四個方向的軸。每根軸都從原點動身，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。在說明圖2.2時，依照順時針方向?qū)Ω飨笙捱M行說明是比較適合的。在那個圖中.右邊的兩個象限（第I 和第IV）代表空間利用的物業(yè)市場，左側(cè)的兩個象限（第H和第m）那么是對資產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)所有 權(quán)進行研究e讓咱們從揭露短時間租金形成機理的第1象限開始分析。二 第I象限有租金和存量兩個坐標(biāo)軸：租金（每單位空間）和物業(yè)存量（也以空間的計量單位進行衡量，如平方米）。曲線說明在國家特定的經(jīng)濟條件下，對 物

2、業(yè)的需求數(shù)量如何取決于租金。從縱軸上能夠看出，租金轉(zhuǎn)變時所對應(yīng)的物業(yè) 需求數(shù)量。若是不管租金如何轉(zhuǎn)變，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數(shù)量不變（非彈性需 求），那么曲線那么會幾乎變成一條完全垂直的直線；若是物業(yè)的需求量相關(guān)于 租金的轉(zhuǎn)變專門靈敏（彈性需求），那么曲線就會變得更為水平。若是社會經(jīng)濟狀 況發(fā)生轉(zhuǎn)變，那么整個曲線就會移動。當(dāng)公司或家庭數(shù)量增加（經(jīng)濟增加）時，曲 線會向上移動，說明在租金不變的情形下，物業(yè)需求會增加；當(dāng)經(jīng)濟衰退時，曲 線會向下移動，說明物業(yè)需求減少。為了使物業(yè)需求量D和物業(yè)存量S達到平穩(wěn)，必需確信適當(dāng)?shù)淖饨鹚絉 , 使需求量等于存量。需求是租金R和經(jīng)濟狀況的函數(shù)：D（R，經(jīng)濟狀況

3、）=S（2 . 1）如前所述物業(yè)市場上的存量供給是由資產(chǎn)市場給定，因此，在圖2 .2中.關(guān) 于橫軸上的某一數(shù)量的物業(yè)存量，向上畫一條垂直線與需求曲線相交，然后從交 點再畫一條水平線與縱軸相交，依照這種方式能夠找出對應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn).在利用 物業(yè)的這種租金標(biāo)準(zhǔn)下.咱們能夠?qū)⒆⒁饬D(zhuǎn)移到第H象限。第H象限代表了資產(chǎn)市場的第一部份，有租金和價錢（每單位空間）兩個坐標(biāo) 軸。以原點作為起點的這條射線，其斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率，即租金 和價錢的比值。這是投資者情愿持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)前期望收益率。一般說來，確信資本化率需要考慮四個方面的因素：經(jīng)濟活動中的長期利率、預(yù) 期的租金上漲率、與租金收入流量相關(guān)的

4、風(fēng)險和政府對房地產(chǎn)的稅收政策。當(dāng)射 線以順時針方向轉(zhuǎn)動時，資本化率提高；逆時針方向轉(zhuǎn)動時，資本化率下降。在 那個象限中，資本化率被看做一種外生變量，它是依照利率和資本市場上各類資 產(chǎn)(股票、債券、短時間存款)的投資回報而定的。因此，該象限的目的是關(guān)于租 金水平只利用資本化率i來確信房地產(chǎn)資產(chǎn)的價錢P： P=R/i房地產(chǎn)資產(chǎn)的價錢也能夠通過以下方式得出，關(guān)于第I象限中的某種租金水 平.畫出一條垂直于縱軸的直線直到與第H象限的射線相交，從交點再向下畫出 條垂直于縱軸的直線，該直線與橫軸的交點即是資產(chǎn)的給定價錢。第B象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的一部份，在那個象限中，對房地產(chǎn)新資產(chǎn)的形 成緣故進行了說明。那

5、個地址的曲線f(C)代表房地產(chǎn)的重置本錢。如下圖這種情 形的假設(shè)條件是，新項目開發(fā)建設(shè)的重置本錢是隨著房地產(chǎn)開發(fā)活動(C)的增多 而增加，因此這條曲線向左下方延伸。它在價錢橫軸的截距是維持必然規(guī)模的新 開發(fā)量所要求的最低單位價錢(每單位空間)。假設(shè)開發(fā)本錢幾乎不受開發(fā)數(shù)量的 阻礙，那么這條射線會接近于垂直；若是建設(shè)進程中的瓶頸因素、稀缺的土地和 其他一些阻礙開發(fā)的因素致使供給非彈性轉(zhuǎn)變，那么這條射線將會變得較為水 平。從第口象限某個給定的房地產(chǎn)資產(chǎn)價錢，向下垂直畫出的一條直線，再從該 直線與開發(fā)本錢相交的這一點畫出一條水平線與縱軸相交，由縱軸交點即能夠確 信在此價錢水平下的新開發(fā)建設(shè)量，現(xiàn)在開

6、發(fā)本錢等于資產(chǎn)的價錢。若是房地產(chǎn) 新的開發(fā)建設(shè)量低于這種平穩(wěn)數(shù)量，那么會致使開發(fā)商獲取逾額利潤；反之，若 是開發(fā)數(shù)量大于那個平穩(wěn)數(shù)量，那么開發(fā)商會無利可圖。因此新的房地產(chǎn)開發(fā)建 設(shè)量c，應(yīng)該維持在使物業(yè)價錢P，等于房地產(chǎn)開發(fā)本錢f(c)的水平上，即：P=f(C) (2. 3)在第W象限，年度新開發(fā)建設(shè)量(增量)c,被轉(zhuǎn)換成為房地產(chǎn)物業(yè)的長期存量。 在一按時期間內(nèi)，存量轉(zhuǎn)變AS,等于新建房地產(chǎn)數(shù)量減去由于衡宇拆除(折舊) 致使的存量損失。若是折舊率以6表示，那么：AS = C-6S以原點作為起點的這條射線代表了使每一年的建設(shè)量正好等于縱軸上某一個存 量水平(在水平軸上)。在這種存量水平和相應(yīng)的建

7、設(shè)量上，由于折舊等于新完工 量，物業(yè)存量將不隨時刻發(fā)生轉(zhuǎn)變。因此，AS等于0, S = C/6。在以后的章 節(jié)中將對這種關(guān)系進行更為詳細(xì)的討論;在那個地址，重要的是需要記住這一點， 即在第W象限假定了某個給定數(shù)量的開發(fā)建設(shè)量，同時確信了假設(shè)在開發(fā)建設(shè)量 永久繼續(xù)的情形下致使的存量水平。對四象限模型，咱們已經(jīng)進行了 360度的全方位分析。從某個存量值開始， 在物業(yè)市場確信租金，那個租金能夠通過資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換成為物業(yè)價錢。接著，這 些資產(chǎn)價錢可致使形成新的開發(fā)建設(shè)量；再轉(zhuǎn)回到物業(yè)市場，這些新的開發(fā)建設(shè) 量最終會形成新的存量水平。當(dāng)存量的開始水平和終止水平相同時，物業(yè)市場和 資產(chǎn)市場達到均衡狀態(tài)。假設(shè)

8、終止時的存量與開始時的存量之間有不同，那么圖 中四個變量(租金、價錢、新開發(fā)建設(shè)量和存量)的值將并非處于完全的均衡狀態(tài)。 假設(shè)開始時的數(shù)值超過終止時的數(shù)值，租金、價錢和新開發(fā)建設(shè)量必需增加以達 到均衡。假設(shè)初始存量低于終止時的存量，租金、價錢和新開發(fā)建設(shè)量必需減少， 使其達到均衡，對四象限模型的環(huán)視一圈的考察，給咱們就公式(2.1) (2. 4) 的聯(lián)立求解給出了簡單的、直觀的說明。3、宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)變對均衡的阻礙上圖的四象限模型也表達了宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)供需均衡的阻礙，比如需求的 決定，利率水平等。咱們可用逐個因素的轉(zhuǎn)變來看看供需均衡是如何變更的。價格P房地產(chǎn)市場存量調(diào)整租金RP=f(C)資本市場

9、：新項目開發(fā)建設(shè)新開發(fā)建設(shè)量C（平方米）S=D（R，經(jīng)濟狀況）A S=C- & *S0資本市場 估價P=R/i物業(yè)存量S（平方米）圖2.2 :物業(yè)與資本市場：需求D發(fā)生變化一R上升上圖中表示經(jīng)濟增加對供需均衡的阻礙。當(dāng)經(jīng)濟增加時，人們收入增加，對 空間的需求亦隨之增加。假設(shè)其它條件不變，這種增加致使需求曲線（圖中為一 直線）D向外移動，結(jié)果是：租金水平日上升一物業(yè)價錢P上升一新開發(fā)建設(shè)量 C上升一物業(yè)存量S上升一知足需求。4、資本需求發(fā)生轉(zhuǎn)變對均衡的阻礙一樣，長期利率水平也對投資者的預(yù)期產(chǎn)生阻礙，進而阻礙到房地產(chǎn)供需均 衡狀況。假設(shè)資本市場能對各類資產(chǎn)的價錢進行有效調(diào)整，使各類投資在進行風(fēng) 險

10、調(diào)整后，能夠取得社會平均的投資回報，那么，利率上升使得投資者情愿將資 金投向其它的經(jīng)濟領(lǐng)域，比如買債券，房地產(chǎn)市場資金減少，價錢下跌。利率下 跌，房地產(chǎn)市場資金進入增加，價錢慢慢上升。不管何種情形，最后供求兩邊會 達到一種均衡。如以下圖所示。價格P房地產(chǎn)市場存量調(diào)整S=D（R,經(jīng)濟狀況）資本市場：新項目開發(fā)建設(shè)新開發(fā)建設(shè)量C（平方米）物業(yè)存量S（平方米）A S=C- & *S0資本市場 估價P=R/i租金R圖2.3:房地產(chǎn)物業(yè)與資本市場：資產(chǎn)需求發(fā)生變化上圖中表示利率下降的情形，其均衡機制為：利率下降一房地產(chǎn)物業(yè)價錢P 上升一新開發(fā)建設(shè)量C增大一市場存量S （供給）增加一租金下降，需求上升一

11、達到均衡。五、開發(fā)本錢轉(zhuǎn)變對均衡的阻礙阻礙房地產(chǎn)市場的最后一個外部因素是新開發(fā)建設(shè)項目供給打算的變更。這 種轉(zhuǎn)變的來源較多，如較高的短時間利率使開發(fā)項目融資難度上升，致使新建物 業(yè)的本錢加大，并致使新開發(fā)建設(shè)量減少；政府出臺較為嚴(yán)格的區(qū)域計劃或其它 的建筑法規(guī)，也可能增加開發(fā)本錢和降低新項目開發(fā)建設(shè)的獲利水平（如對開發(fā) 產(chǎn)品的要求，城市拆遷安置）。這些涉及到供給因素的負(fù)面轉(zhuǎn)變，會使得第III象 限內(nèi)的價錢本錢曲線向外移，進而阻礙到整個供求平穩(wěn)。具體見以下圖。價格PS=D（R,經(jīng)濟狀況）資本市場 估價P=R/i租金RP=f(C)A S=C- & *S0資本市場：新項目開發(fā)建設(shè)新開發(fā)建設(shè)量C（平方

12、米）房地產(chǎn)市場存量調(diào)整物業(yè)存量S（平方米）圖2.4:房地產(chǎn)物業(yè)與資本市場：開發(fā)成本變化圖的作用機制為：開發(fā)本錢上升，價錢本錢曲線外移一新開發(fā)建設(shè)量下降一 物業(yè)存量增加值下降一物業(yè)供給下降一租金上升一拉動價錢上升針關(guān)于我國的住宅市場進行相關(guān)分析一、我國商品住宅市場的四象限模型分析四象限模型有兩個假設(shè)條件。一是在市場其他條件給定的情形下，住宅資產(chǎn) （所有權(quán)）價錢是由住宅資產(chǎn)市場的供給和需求兩邊彼此作用決定的。二是在市場 其他條件給定的情形下，在住宅利用市場，利用權(quán)的供需關(guān)系決定利用權(quán)價錢即 租金。上面假設(shè)的是其他條件不變，資產(chǎn)市場和利用市場相對獨立的情形。事實 上，住宅資產(chǎn)市場和利用市場之間有密不

13、可分的關(guān)系，一起興衰起伏。兩個市場 之間有如下兩個連接點：第一，租金。住宅的收益水平，是誘發(fā)住宅資產(chǎn)需求的一個極為重要的因素。 住宅資產(chǎn)市場上對所有權(quán)房的需求，主若是由住宅利用市場的租金水平?jīng)Q定的， 因為投資者購買房產(chǎn)時，是將其視作為當(dāng)前或以后的現(xiàn)金流，租金的轉(zhuǎn)變自然會 阻礙到資產(chǎn)市場上對所有權(quán)的需求。第二，新開發(fā)建設(shè)量。兩個市場均受住宅開發(fā)建設(shè)情形的阻礙，當(dāng)開發(fā)量增 加時，資產(chǎn)市場的供給量增加，價錢下跌，利用市場的租金也會下跌，見圖1 四象限模型。在圖1中，右邊兩個象限（l、iv）代表住宅利用市場，左側(cè)兩個象限（11、111） 代表住宅資產(chǎn)市場。第一象限演示的是住宅利用市場，其中，橫坐標(biāo)為住

14、宅利用權(quán)的存量S,縱 坐標(biāo)為住宅利用權(quán)的價錢即租金R,租賃需求曲線dd0在必然的經(jīng)濟狀況下，供 給和需求一旦相等，租金水平R隨之確信。第二象限演示的是住宅資產(chǎn)市場，其中，橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)所有權(quán)的生意價錢 P,以原點為起點的射線ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率I,是投資者希望通過 擁有住宅取得的收益率。在那個地址，資本化率是依照投資者的預(yù)期給定，一樣 受長期利率、租金的預(yù)期上漲率、出租經(jīng)營的風(fēng)險和國家住宅政策的阻礙。由第 一象限的租金水平和預(yù)期的資本化率，能夠確信住宅相應(yīng)的投資價錢P=R/I,如 此第二象限就確信了住宅價錢P。第三象限是住宅資產(chǎn)市場的另一部份，反映了新建的數(shù)量是如何確信的。斜 線f（

15、c）反映的是住宅的開發(fā)本錢，圖中假設(shè)開發(fā)本錢P與開發(fā)量 C成正比，因 此是一條向左下方的斜線，斜線與橫軸相交處的橫坐標(biāo)數(shù)額，代表了啟動開發(fā)所 需的最少資金量。將資產(chǎn)市場確信的價錢投影到本錢曲線，得出相應(yīng)的開發(fā)量， 現(xiàn)在開發(fā)本錢等于價錢P=f（C）。當(dāng)開發(fā)量小于資產(chǎn)市場所需的開發(fā)量時，開發(fā) 商取得逾額利潤；反之，那么無利可圖。第四象限是利用市場的另一部份，反映了新開發(fā)量C （增量）如何轉(zhuǎn)化成利用 市場的存量S。在一按時刻內(nèi)，存量轉(zhuǎn)變（流量）AS等于新建住宅數(shù)量減去由于衡 宇拆除（折舊）致使的存量損失。若是折舊率以8表示，那么：AS二C- 8S由原點動身的斜線代表了存量與開發(fā)量的關(guān)系，斜線上任意一

16、點對應(yīng)的開發(fā) 量和存量有如下關(guān)系，開發(fā)量恰好抵消折舊量，以保證存量維持不變，即AS=0,C=8S 或 8 =C/S如此，在那個四象限模型中，從某一存量開始，由利用市場決定租金，租金 在資產(chǎn)市場決定價錢，價錢再決定開發(fā)量，開發(fā)量又致使存量的轉(zhuǎn)變。當(dāng)存量的 終值和起始值維持相同時，資產(chǎn)市場和利用市場達到均衡。當(dāng)存量的終值和起始 值不同時，圖中的變量如租金、價錢、開發(fā)量、存量都沒有達到完全均衡。若是 起始值大于終值，那么租金、價錢、建設(shè)量必需上升以達到均衡；如起始值小于 終值，那么租金、價錢、建設(shè)量必然下跌以達到均衡。從某個存量開始，在利用市場確信租金，那個租金通過住宅資產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換成 為利用權(quán)價錢。

17、這些價錢致使形成必然新的開發(fā)量，再轉(zhuǎn)回到利用市場形成新的 存量水平。二、我國商品住宅市場阻礙因素的四象限模型分析經(jīng)濟增加對商品住宅市場阻礙的分析我國經(jīng)濟最近幾年來持續(xù)快速增加，對商品住宅價錢阻礙十分顯著。當(dāng)經(jīng)濟 增加時，圖2所示的住宅市場四象限模型中的第一象限內(nèi)的需求曲線將向右上方 平移，住宅市場的租金水平和需求量將會同時提高或增加。住宅市場租金水平的 提高將會使第二象限內(nèi)的住宅轉(zhuǎn)讓價錢提高，住宅轉(zhuǎn)讓價錢的提高必將促使住宅 開發(fā)量的增加，從而增加住宅的開發(fā)本錢和市場供給量，并最終形成利用市場中 的需求量與供給量之間、資產(chǎn)市場中的轉(zhuǎn)讓價錢與開發(fā)本錢之間新的平穩(wěn)。因此， 經(jīng)濟增加將使住宅市場呈“擴

18、散式”進展。置業(yè)城市的優(yōu)惠方法對商品住宅市場阻礙的分析很多城市的政府制定了一系列置業(yè)其城市的優(yōu)惠方法，愈來愈多的外埠消費 者開始選擇其城市，投資其城市。置業(yè)城市的優(yōu)惠方法，將致使該城市住宅投資 需求上升和住宅投資收益率(I)的下降，若是住宅的市場租金(R)不變，因為 I二R/P，就會使住宅的市場價錢(P)上升，住宅市場價錢的上升又會引發(fā)住宅市場 開發(fā)量(Q)的增加，并最終致使住宅市場供給量(S)的增加和租金水平(R)的下降， 從而達到新的平穩(wěn)。新的平穩(wěn)要求初始的租金水平與新平穩(wěn)達到時的租金水平相 等。因此，置業(yè)城市的優(yōu)惠方法，將會致使該城市整個住宅市場呈現(xiàn)“不完全擴 散式”進展，如圖3所示。城市新區(qū)建設(shè)、舊城改造對城市商品住宅市場阻礙的分析過去幾年，很多城市新區(qū)建設(shè)突飛猛進，舊城改造轟轟烈烈，而城市計劃條 件的限制、土地價錢的上升、拆遷安置費用的增加，無疑會致使住宅市場開發(fā)本 錢(C)的上升，減少住宅新開發(fā)項目的獲利能力，這種阻礙將會使第三象限內(nèi)的 開發(fā)曲線向左上方平移。住宅開發(fā)本錢的上升，在住宅價錢不變時使新開發(fā)項目 的數(shù)量(Q)減少，從而致使住宅市場供給量(S)減少，在需求不變的情形下，推動 住宅市場租金(R)和轉(zhuǎn)讓價錢(P)的上漲