瓊海市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地

1、 瓊海市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）第一章 總則 第一條 為探索建立“同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，改革完善農(nóng)村土地制度，根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法、中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)（中發(fā)201812號(hào)）、中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)（中辦發(fā)201471號(hào)）、海南省統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作實(shí)施方案、海南省集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)辦法、以及瓊海市農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作實(shí)施方案等有關(guān)文件要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。第二條 在瓊海市行

2、政轄區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)的，適用本辦法。 本辦法所稱(chēng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是指在瓊海市總體規(guī)劃（空間類(lèi)20152030）劃定為建設(shè)用地、土地利用現(xiàn)狀地類(lèi)為建設(shè)用地或?yàn)檗r(nóng)用地但已辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)、城鄉(xiāng)規(guī)劃劃定為工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、商服用地、租賃性住房用地、醫(yī)療用地等經(jīng)營(yíng)性用途的農(nóng)村集體土地。本辦法所稱(chēng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，是指農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、出租、作價(jià)出資（入股）等有償方式進(jìn)入土地市場(chǎng)交易的行為。第三條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市主體為具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或是代表其所有權(quán)的組織。 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)

3、組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。第四條 入市主體以全資方式設(shè)立的土地專(zhuān)營(yíng)公司、土地股份合作社等具有法人資格、從事土地專(zhuān)營(yíng)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)法人，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織書(shū)面委托授權(quán)，可在授權(quán)范圍內(nèi)代理實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市事項(xiàng)。第五條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)依法入市，不改變土地的所有權(quán)。第六條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以按照規(guī)定出讓、出租、作價(jià)出資（入股）以及轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，優(yōu)先用于發(fā)展工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、商服、租賃性住房、

4、醫(yī)療等實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。第七條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。合同應(yīng)當(dāng)包括土地位置、土地用途、土地面積、土地使用年限、土地使用條件、土地使用權(quán)出讓金（租金）及繳交期限、雙方違約責(zé)任等內(nèi)容。屬于出租合同的，還應(yīng)明確約定宗地在出租后，是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的相關(guān)條件。第八條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)依法出讓、出租、作價(jià)出資（入股）以及轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物一并處分。第九條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、作價(jià)出資（入股），由市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向受讓人核發(fā)集體土地使用權(quán)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出租的，由市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向承租人核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)

5、利不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。第二章 入市途徑及條件 第十條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以按照規(guī)定就地入市。村莊內(nèi)零星、分散的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可以由市人民政府?dāng)M定調(diào)整方案，并報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后，調(diào)整到本市轄區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集中區(qū)入市。 城中村集體建設(shè)用地，可以按政府主導(dǎo)、多方參與的原則，在依經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃開(kāi)展土地整治，對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)各類(lèi)土地統(tǒng)一進(jìn)行整理、基礎(chǔ)設(shè)施配套，重新劃分宗地、確定產(chǎn)權(quán)歸屬后可依法入市。第十一條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地就地入市應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）符合瓊海市總體規(guī)劃（空間類(lèi)20152030）、城鄉(xiāng)規(guī)劃、相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及環(huán)境保護(hù)要求；（二）土地利用現(xiàn)狀地類(lèi)為建設(shè)用地或?yàn)檗r(nóng)用地但已辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)；（

6、三）土地權(quán)屬清晰，不存在權(quán)屬爭(zhēng)議，且依法取得集體土地所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；（四）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物已補(bǔ)償完畢，或經(jīng)所有權(quán)人書(shū)面同意隨土地一同入市流轉(zhuǎn)；（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。第十二條 采取調(diào)整途徑入市的，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）需調(diào)整地塊符合本辦法第十一條規(guī)定的條件；（二）需調(diào)整地塊位于村莊范圍內(nèi)，且布局零星、分散；（三）需調(diào)整地塊應(yīng)當(dāng)復(fù)墾為農(nóng)用地，且復(fù)墾后的農(nóng)用地面積，不得小于擬入市地塊面積；調(diào)整涉及占用耕地的，復(fù)墾為耕地的面積，不得小于所占用的耕地面積，且質(zhì)量不得低于所占用的耕地；（四）擬入市地塊不得占用基本農(nóng)田，且為瓊海市總體規(guī)劃（空間類(lèi)20152030）劃定的建設(shè)用地，城

7、鄉(xiāng)規(guī)劃劃定為工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、商服用地、租賃性住房用地、醫(yī)療用地等經(jīng)營(yíng)性用途的土地；（五）擬入市地塊在調(diào)整完畢后，必須符合本辦法第十一條規(guī)定的條件；（六）調(diào)整完畢后的建設(shè)用地面積總量不得大于調(diào)整之前；（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。第十三條 需調(diào)整地塊應(yīng)在入市交易行為發(fā)生之前復(fù)墾為農(nóng)用地，并申請(qǐng)市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)會(huì)同農(nóng)業(yè)農(nóng)村等部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收。復(fù)墾的農(nóng)用地經(jīng)驗(yàn)收確認(rèn)符合本辦法第十二條有關(guān)規(guī)定后，方可實(shí)施入市交易。第十四條 采取集中整治途徑入市的，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）整治地塊土地利用現(xiàn)狀地類(lèi)為建設(shè)用地或?yàn)檗r(nóng)用地但已辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)；（二）整治地塊土地權(quán)屬清晰；（三）整治地塊的地上建筑物、構(gòu)筑

8、物及其他附著物已補(bǔ)償完畢，或經(jīng)所有權(quán)人書(shū)面同意進(jìn)行集中整治；（四）整治地塊的土地權(quán)屬各方應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式簽訂相應(yīng)的土地整治協(xié)議。土地整治協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括整治地塊的位置、范圍、土地權(quán)屬調(diào)整等事項(xiàng)，作為集中整治后，重新劃分宗地和確定產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)。（五）整治應(yīng)依照瓊海市總體規(guī)劃（空間類(lèi)20152030）、城鄉(xiāng)規(guī)劃、相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及環(huán)境保護(hù)要求開(kāi)展；（六）整治之后的擬入市地塊應(yīng)為未被征收或者未納入儲(chǔ)備范圍的，已依法取得集體土地所有權(quán)證的農(nóng)村集體建設(shè)用地。（七）整治之后的擬入市地塊應(yīng)屬于瓊海市總體規(guī)劃（空間類(lèi)20152030）劃定為建設(shè)用地，且城鄉(xiāng)規(guī)劃劃定為工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、商服用地、租賃性住房用地、醫(yī)療

9、用地等經(jīng)營(yíng)性用途的農(nóng)村集體建設(shè)用地。第十五條 有下列情形之一的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不得入市：（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外；（二）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權(quán)利的；（四）已辦理抵押登記，但未取得抵押權(quán)人書(shū)面同意的；（五）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物存在權(quán)屬糾紛影響農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的；（六）沒(méi)有明確土地使用條件的；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第三章 出讓、出租、作價(jià)出資（入股） 第十六條 本辦法所稱(chēng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)侵妇哂型恋厮袡?quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，將一定年限的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)讓

10、與土地使用者，由土地使用者按照合同約定支付土地價(jià)款給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的行為。本辦法所稱(chēng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，將一定年限的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出租給土地使用者，由土地使用者根據(jù)合同約定支付出租金給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的行為。本辦法所稱(chēng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，根據(jù)法律規(guī)定以及出資協(xié)議的約定，將一定年限的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估作價(jià)入股，與他人以合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦的企業(yè)的行為。第十七條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租和作價(jià)出資（入股），應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式公

11、開(kāi)交易。對(duì)入市地塊面積在5畝以下或者零星分散等特殊情況，經(jīng)村民會(huì)議討論同意并報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式交易。未按本辦法規(guī)定進(jìn)行公開(kāi)入市交易或未經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，集體經(jīng)濟(jì)組織不得通過(guò)與用地者簽訂合同的方式，擅自將農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價(jià)出資（入股）。第十八條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、作價(jià)出資（入股）最高年限，不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定國(guó)有建設(shè)用地同類(lèi)土地用途的最高年限，具體年限按下列用途確定：（一）住宅用地（租賃性住宅）七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。農(nóng)村集體

12、經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出租可根據(jù)具體項(xiàng)目需要確定使用年限，但最長(zhǎng)不得超過(guò)二十年。第十九條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以采取先租后讓、租讓結(jié)合供地方式。先租后讓的租賃年限一般為5年，最高不超過(guò)10年，與后續(xù)出讓年期總和不得超過(guò)該宗土地用途在第十八條中所確定的最高年限。 第二十條 土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓、租賃合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。 土地使用權(quán)出讓、租賃合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根

13、據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓、租賃合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金、租金。 土地使用權(quán)出讓、租賃合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。 第二十一條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租和作價(jià)出資（入股）按以下程序進(jìn)行：（一）申請(qǐng)。符合本辦法規(guī)定的入市條件的，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表表決同意后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以向所在地鎮(zhèn)政府遞交入市申請(qǐng)書(shū)，并提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或村民代表的正式

14、表決書(shū)等相關(guān)材料。入市申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明擬入市宗地位置、權(quán)屬、地上附著物等基本情況。（二）審查。鎮(zhèn)政府對(duì)擬入市地塊的使用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、地上附著物狀況等進(jìn)行初審后，出具是否同意入市的初審意見(jiàn)，并上報(bào)市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)。市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)初審意見(jiàn)，同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、司法等部門(mén)，對(duì)擬入市宗地是否符合入市條件進(jìn)行審查。經(jīng)審查符合條件的，由市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃，出具土地使用條件，并由市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)向入市主體發(fā)出同意入市意見(jiàn)書(shū)，同時(shí)告知擬入市宗地的土地使用條件。（三）地價(jià)評(píng)估及入市方案擬定。對(duì)審查同意入市的宗地，由入市主體委托有資質(zhì)單位進(jìn)行地

15、價(jià)評(píng)估，并擬定入市方案。入市方案應(yīng)當(dāng)包括但不限于以下內(nèi)容：入市宗地位置、面積、權(quán)屬、土地用途、土地使用條件、使用年限、土地評(píng)估價(jià)格、配置方式（出讓、出租或作價(jià)出資）、入市交易方式（招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌或協(xié)議）等內(nèi)容。市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同入市主體根據(jù)地塊評(píng)估價(jià)格、產(chǎn)業(yè)政策等因素，集體決策確定入市底價(jià)，并予以保密。入市底價(jià)不得低于入市成本，不得低于出讓宗地所在區(qū)域農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的70%。法律法規(guī)和上級(jí)行政主管部門(mén)對(duì)工業(yè)用地出讓最低價(jià)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 （四）入市方案表決。入市方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二以上成員或村民代表表決，并形成正式表決材料。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用

16、地屬鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，入市方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)鎮(zhèn)黨政聯(lián)席會(huì)議或鎮(zhèn)長(zhǎng)辦公會(huì)議集體研究決定。（五）入市方案審批。入市方案經(jīng)表決通過(guò)后，由入市主體將入市方案提交給市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)。經(jīng)市自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、司法等部門(mén)審查后，報(bào)請(qǐng)市人民政府批準(zhǔn)。（六）公告及交易。入市方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、海南省公共資源交易服務(wù)中心，以及本省主要媒體上發(fā)布入市交易公告。以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式交易的，交易行為應(yīng)當(dāng)進(jìn)入省級(jí)土地交易市場(chǎng)進(jìn)行。以協(xié)議出讓方式交易的，相關(guān)的談判、協(xié)議簽訂等交易活動(dòng)，也應(yīng)進(jìn)入省級(jí)土地交易市場(chǎng)進(jìn)行。（七）簽訂成交確認(rèn)書(shū)及公示。土地成交后，受讓人、

17、承租人須在交易現(xiàn)場(chǎng)簽訂土地成交確認(rèn)書(shū)。土地交易結(jié)束之日起10個(gè)工作日內(nèi)，市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、海南省公共資源交易服務(wù)中心，以及本省主要媒體上發(fā)布交易結(jié)果公告；入市主體應(yīng)當(dāng)在本集體經(jīng)濟(jì)組織所在地及村委會(huì)事務(wù)公開(kāi)欄上對(duì)交易結(jié)果進(jìn)行公示。（八）簽訂流轉(zhuǎn)合同。土地交易結(jié)束之日起20個(gè)工作日內(nèi)，交易雙方應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書(shū)或作價(jià)出資（入股）確認(rèn)書(shū)的約定簽訂土地入市協(xié)議。以協(xié)議方式進(jìn)行交易的,應(yīng)當(dāng)履行第（一）項(xiàng)至第（五）項(xiàng)的程序,并在入市方案經(jīng)批準(zhǔn)后簽訂土地入市協(xié)議。土地入市協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括土地位置、土地用途、土地面積、土地使用年限、土地使用條件、土地使用權(quán)出讓金（租金）及繳交期限、土地

18、使用權(quán)收回、違約責(zé)任等內(nèi)容。第二十二條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、出租、作價(jià)出資（入股）入市交易的，入市主體應(yīng)當(dāng)繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。 土地增值收益調(diào)節(jié)金應(yīng)優(yōu)先安排用于扶持試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第二十三條 以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓?zhuān)ǔ鲎猓┩恋氐模恋卦鲋凳找嬲{(diào)節(jié)金按比例從土地出讓成交價(jià)款（租金）中計(jì)提繳納。以協(xié)議方式出讓?zhuān)ǔ鲎猓┩恋氐模恋卦鲋凳找嬲{(diào)節(jié)金按比例從市人民政府批準(zhǔn)入市方案所確定的協(xié)議出讓總價(jià)款中計(jì)提繳納。以作價(jià)出資（入股）方式交易的，土地增值收益調(diào)節(jié)金按比例從作價(jià)出資（入股）金額或評(píng)估價(jià)值款中計(jì)提繳納。作價(jià)出資（入股）金額與市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)審核確認(rèn)的評(píng)估

19、價(jià)不一致的，以?xún)r(jià)格高者為準(zhǔn)。第二十四條 根據(jù)用地性質(zhì)、使用年限分級(jí)確定土地增值收益調(diào)節(jié)金的計(jì)提比例：（一）住宅用地（租賃性住房）的提取比例25%；（二）商服用地的提取比例20%；（三）旅游用地的提取比例15%；（四）工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地的提取比例10%；（五）其他用地的提取比例10%。第二十五條 受讓人、承租人應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定，代入市主體向市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)指定的賬戶(hù)繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金，并按照土地出讓、出租合同的約定，將土地出讓金余額支付給入市主體。第二十六條 受讓人、承租人向市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)繳完土地增值收益調(diào)節(jié)金，并按照出讓約定向入市主體支付完土地出讓金及其他法定稅費(fèi)，或所

20、繳交租金達(dá)到租賃合同約定辦理土地權(quán)屬變更登記的條件后，方可向市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或土地他項(xiàng)權(quán)利不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。以作價(jià)出資（入股）方式交易的，以現(xiàn)金或土地以外的其他財(cái)產(chǎn)出資（入股）方，向市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)繳完土地增值收益調(diào)節(jié)金及其他法定稅費(fèi)，并完成出資（入股）手續(xù)后，由作價(jià)出資（入股）的各方當(dāng)事人向市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第二十七條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市取得的土地收益，應(yīng)當(dāng)納入農(nóng)村集體資產(chǎn)，并接受審計(jì)監(jiān)督與監(jiān)管。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)市人民政府出臺(tái)的瓊海市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市土地收益集體和個(gè)人分配指導(dǎo)意見(jiàn)，制訂收益分

21、配方案，并依法履行民主決策程序,在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行公示公告。市和鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)收益收支情況進(jìn)行監(jiān)督檢查,嚴(yán)格規(guī)范土地收益的分配、使用和管理。第四章 轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押 第二十八條 本辦法所稱(chēng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵皋r(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、作價(jià)出資（入股）方式交易后，土地使用權(quán)人再將土地使用權(quán)有償讓與他人的行為。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)以出租方式交易的，租賃期間，出租人不得將其轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資（入股）。確需轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資（入股）的，須征得承租人同意或在解除租賃合同之后進(jìn)行。第二十九條 本辦法所稱(chēng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指以出讓、出租、作價(jià)出資（入股）方

22、式取得農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)后，土地使用權(quán)人再將其出租給他人的行為。第三十條 本辦法所稱(chēng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指土地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對(duì)土地的占有，將該集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。已辦理土地登記，取得集體土地使用權(quán)證的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以設(shè)定抵押。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)以出租方式入市的，租賃期間，出租人與承租人均不得為其設(shè)定抵押。第三十一條 以出租方式交易的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，應(yīng)征得土地所有權(quán)人的書(shū)面同意。原出租合同就是否允許轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租條件進(jìn)行過(guò)約定的，從其約定；未約定的，須經(jīng)代表其所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或村民代表表決同意

23、。第三十二條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，原土地使用者的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第三十三條 通過(guò)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租取得的土地使用權(quán)或他項(xiàng)權(quán)，其使用年限為原出讓、出租合同或作價(jià)出資（入股）協(xié)議確定的使用年限減去原土地使用權(quán)人已使用年限后的剩余年限。第三十四條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，依法繳納相關(guān)稅費(fèi)，不繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。第三十五條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）不存在本辦法第十五條規(guī)定的禁止入市情形；（二）按照出讓、出租合同或作價(jià)出資（入股）協(xié)議的約定，履行完畢支付地價(jià)款、租金或分配股權(quán)的義務(wù)，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（三

24、）按照出讓、出租合同或作價(jià)出資（入股）協(xié)議及動(dòng)工開(kāi)發(fā)協(xié)議約定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)；（四）投資開(kāi)發(fā)須達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，并由有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具投資審計(jì)報(bào)告予以確認(rèn)；（五）出讓、出租合同或作價(jià)出資（入股）協(xié)議約定、相關(guān)法律法規(guī)及本辦法規(guī)定的其他條件。第三十六條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，雙方當(dāng)事人應(yīng)憑書(shū)面合同等材料辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。第三十七條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市后，需辦理抵押登記的，在簽訂抵押合同后，向市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理。第三十八條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)已設(shè)定抵押權(quán)的，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的土地使用權(quán)，并對(duì)處分所得享有優(yōu)先

25、受償權(quán)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記。第三十九條 抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷(xiāo)抵押登記。第五章 開(kāi)發(fā)建設(shè)管理 第四十條 依法取得農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)人，應(yīng)按照法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定和出讓、出租合同或作價(jià)出資（入股）協(xié)議確定的開(kāi)發(fā)期限、土地用途及其他土地使用條件開(kāi)發(fā)利用土地。第四十一條 因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整等原因，確需改變土地用途的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)。 市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)審核同意后，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。 第四十二條 因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整等原因，確需變更容積率等規(guī)劃條件的，參照國(guó)有建

26、設(shè)用地變更容積率的程序辦理相關(guān)手續(xù)。第四十三條 改變土地用途和提高容積率的，土地使用權(quán)出讓方應(yīng)當(dāng)委托具有地價(jià)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。 第四十四條 改變土地用途和提高容積率所產(chǎn)生的土地增值收益，從改變土地用途和提高容積率所補(bǔ)繳的土地出讓金中計(jì)提，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十三條規(guī)定的計(jì)提比例，向市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)繳交土地增值收益調(diào)節(jié)金，并將土地增值收益的余額繳交給土地所有權(quán)人。土地使用權(quán)人向市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)繳完土地增值收益調(diào)節(jié)金，并將土地增值收益的余額全部繳給土地所有權(quán)人后，方可辦理土地用途變更登記手續(xù)。第四十五條 土地使用權(quán)人擅自改變合同確定的用途及容積率等其他規(guī)劃條件，違法使用土地的，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，并由市自然資源和規(guī)劃等主管部門(mén)參照國(guó)有建設(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定依法查處。第四十六條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租期限屆滿(mǎn)的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，土地使用權(quán)可由代表其所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償收回，其地上建筑物、附著物按照農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同的約定處理，法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第四十七條 有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)市人民政府