8203估價師協(xié)會網站cms實踐總結

1、土地估價專業(yè)實踐總結廣西旗開土地評估資格號：2008450008土地估價行業(yè)是伴隨著土地使用制度而產生并發(fā)展起來的，到現在已有二十多年的歷史。在這二十多年里，土地估價行業(yè)在服務于市場經濟建設和國有企業(yè)、服務于土地使用制度與土地市場建設中不斷發(fā)展壯大，已成為我國市場經濟體系中一個重要的中介行業(yè)。相應的建立了土地估價師資格、繼續(xù)教育、信息等土地估價和機構的監(jiān)督管理機制。在通過土地估價師之后的專業(yè)實踐過程中，本人更深刻的認識土地估價行業(yè)及土地估價作業(yè)。以下是我工作的總結，主要是針對現實估價作業(yè)中各種評估方法方法的認識、土地估價環(huán)境及成為優(yōu)秀估價師應當具備的條件。一、實踐的概況廣西旗開土地評估是經廣西

2、區(qū)建設廳批準成立及中地估價師協(xié)會的土地評估機構。公司總部駐首府南寧市，為 100 萬元人民幣。擁有具有在范圍從事土地評估的執(zhí)業(yè)范圍，是廣西具備范圍內從業(yè)能力的土地評估機構之一。公司設置有評估部、市調部、業(yè)務部、財務部、分公司管理部、六個部門?，F有員工 36 人。二、實踐的工作內容1、工作流程：洽談業(yè)務（前期工作、了解項目）、接受委托（項目確認、收費確認、簽訂合同）、收料（權屬證明等）、現場查勘（詳細委估房地產的區(qū)域、個別及房地產市場）、撰寫（按照規(guī)范及相關政策、文件）、審核、出具稿等）九步驟。2、評估、費用收取、歸檔（估價結果、技術、工作底涉及的目的：主要是抵押項目，還涉及了拍賣、轉讓、融資、

3、企業(yè)改制等評估目的的。3、評估作業(yè)的認識和感受評估是一門技術和藝術的緊密結合，一份好的評估是一種技藝的優(yōu)美展現。在評估的過程當中，發(fā)現實際難度都大于難度，只有在不斷理論-實踐-總結提高過程才能應付實際工作當中的難點，才能達到技藝精湛的程度。三、對土地估價行業(yè)的認識和感受當踏入評估行業(yè)的大門、經過幾年的工作實踐后認識到：土地估價行業(yè)是隨著我國市場經濟的逐步發(fā)展、土地使用制度的逐步深入而形成的，是市場經濟的產物。土地估價行業(yè)雖然產生僅有十多年的時間，但已成為社會經濟發(fā)展不可或缺的中介行業(yè)，在土地資產交易和處置中發(fā)揮了重要的作用。土地估價師為社會提供的服務必須客觀、獨立、公正，為市場經濟真正起到鑒證

4、作用。（一）土地估價行業(yè)盡管發(fā)展較為迅速，但同時還有一些有待提高和改進之處。受制于行業(yè)發(fā)展的內外環(huán)境，目前土地評估行業(yè)的發(fā)展體制上還不能很好地適應市場經濟的發(fā)展要求。雖然我國目前的評估的數量和執(zhí)業(yè)質量有很大的提高但是行業(yè)競爭有待進一步規(guī)范資源部早在 1999 年就發(fā)出了關于土地評估機構與人、財、物等方面與立的都應該是脫離部門脫鉤，要求參與市場競爭的土地評估機構在主管部門徹底脫鉤。按照相關的規(guī)定，現在所有登記設主管部門、實現企業(yè)化獨立經營的企業(yè)法人實體。然而在具體的執(zhí)業(yè)過程中雖然很多評估關管理部門保持千絲萬縷的關系，以企業(yè)獨人，但是始終與土地相上并不是完全的市場化方式。土地評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)標準有待

5、進一步規(guī)范。從土地資產評估的方法體系、原則來看，具體的執(zhí)業(yè)過程中評估方法的選擇有較大空間，實際執(zhí)業(yè)過程中存在評估機構故意為了迎合評估對象要求而故意選擇有利于評估對象的評估方法達到評估結果的目的。從評估的結果來看，采用基準地價法時有的土地估價師隨意調整基準地價，采用收益法時評估師在計算貼現率時隨意性較大。對比會計行業(yè)來看，會計處理已經基本上規(guī)范化、程序化，而無論是土地資產評估還是其他資產評估的評估細則還不夠明確，使得執(zhí)業(yè)規(guī)范化水平有待提高，評估結果的隨意性無疑會損害土地評估行業(yè)的公。加強土地評估行業(yè)的力度，建立有效的準入與退出機制。首先的主體設置還不夠明確，土地作為價值待估資產，按照目前來看其價

6、值的確定方式劃分可以由土地估價師、土地估價師甚至可由會計師提供其價值的評估，的則勢必要對相應的不同執(zhí)業(yè)進行具體，現實中多頭帶來的是低效和執(zhí)業(yè)中的嚴重。勢必會導致土地評估行業(yè)中呈現魚龍混雜的競爭狀態(tài)，甚至會出現執(zhí)業(yè)素質差的評估機構利用價格戰(zhàn)淘汰執(zhí)業(yè)水平高的不合理競爭格局。土地估價師職業(yè)道德水平有待提高。在實際評估工作中，經常是助理評估完成了整個土地評估工作，甚至個別的土地評估沒有足夠數量土地評估師。具體執(zhí)業(yè)過程中部分地價評估對土地市場行情資料不注意收集，對土地市場運行的規(guī)律缺乏足夠認識。甚至還會出現有些在接到評估委托后，不去資源、部門了解交易信息，不去進行實地勘察，大致了解土地位置、用途就匆匆收

7、集一些數據機械地代入公式得出評估結果等極不嚴肅的執(zhí)業(yè)現象。另外土地評估過程中廣泛存在“人情價”、“價”、“以高低定評估結果”等極不嚴肅的做法和行為，違背了評估獨立、客觀、公正的基本原則。（二）對土地評估行業(yè)發(fā)展與的對策分析繼續(xù)加強和完善行政力度，充分發(fā)揮行政對評估機構的約束和規(guī)，切實履行職責。要范能力。各級相關部門要健全辦事機構，配備相關對原來的模式和方法進行思考、進行創(chuàng)新。對于嚴重的者敢于依照規(guī)定嚴厲懲處，撤銷相關評估機構的執(zhí)業(yè)執(zhí)照，造土地評估行業(yè)公平、公開、公正的競爭環(huán)境。相關當事人的責任，努力營不斷推進土地評估行業(yè)的自律，充分發(fā)揮行業(yè)自律職能對會員機構的約束作用。行業(yè)對于行業(yè)成員的約束和

8、調節(jié)作用在國內外特別是會計、評估行業(yè)發(fā)展過程中起到了重要的作用。在弱化行政的今天，完善土地評估行業(yè)的職能將是十分必要的。行業(yè)的章程應當是會員共同遵守的紀律，引導行業(yè)健康。譬如對會員不道德執(zhí)業(yè)的共同譴責將是保障其它執(zhí)業(yè)會員地位的重要工具。重視土地評估行業(yè)的職業(yè)道德建設工作，努力構建文明有序的執(zhí)業(yè)環(huán)境。道德是立國之本，職業(yè)道德也是之根。資源主管部門和行業(yè)要加大誠實守信的宣傳力度，樹立誠實守信的行業(yè)典型，并且能夠給予。對于行業(yè)中容易發(fā)生的代價。行業(yè)行為要加以打擊，讓不講職業(yè)道德的評估機構付出相應的可以引導建立共同的價格、共同的制約措施，建立定期的自檢、互糾、交叉檢查制度，促成良好的競價機制，形成有序

9、的土地評估行業(yè)秩序引導土地評估行業(yè)風險管理，走可持續(xù)發(fā)展。評估執(zhí)業(yè)風險產生于執(zhí)業(yè)過程中，控制行業(yè)風險要從機構自身角度出發(fā)，加強項目管理、提高執(zhí)業(yè)素質和提高評估書的質量。隨著土地資源的市場化推進，土地評估部門已經取消了土地評估結果的確認制度，這顯然加大了評估機構的執(zhí)業(yè)風險，從風險退出機制角度來看，可以借鑒國外審計服務行業(yè)保險制度，進一步促進評估行業(yè)的順利發(fā)展。才能評估制度完善：主管部門完評估行業(yè)的規(guī)章制度，盡快規(guī)范評估市場，加強監(jiān)督。制定和強制推行技術規(guī)范和規(guī)程。為確保土地估價師為客戶所提供的估價服務的準確性，有必要參照國際上通行的做法，結合我國的實際情況制定土地估價技術規(guī)范和規(guī)程。對估價原則、

10、估價目的、估價方法、專業(yè)術語、技術參數、計算公式、技術程序、估價的格式和應包含的內容等都作出規(guī)范的分類和界定，為估價提供一個共同遵守的技術標準。建立和完善職業(yè)道德標準。建立健全職業(yè)道德標準。國外對土地估價師職業(yè)道德有專門的，制定土地估價師行為有詳細的規(guī)定。應借鑒國外的做定估價行業(yè)職業(yè)道德標準、估價師守則等規(guī)定，規(guī)范估價機構和估價師的行為，從根本上提高估價行業(yè)的聲譽。也迫使估價師提高專業(yè)水平，敬職敬業(yè)，遵守職業(yè)道德，同時也促進評估機構加強管理，提高業(yè)務水準，約束估價師的執(zhí)業(yè)行為，這就有利于評估機構和估價師整體素質的。四、對估價理論和方法的認識在土地評估作業(yè)當中，理論和實踐是有差距的，特別是在資料

11、、數據上體現?，F實評估過程的資料和數據主要是自己收集，在收集的過程當中如果收集就會影響評估測算。例如：市場比較法用于地產市場較發(fā)達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)?？捎糜谠u估土地的價值或價格，并可用于評估土地或房地產的，以及用于其他估價方法中有關參數的求取。主要的案例的。因為交易市場成交的數量相對房地產來說就少很多，再受市場公開化、透明化的限制，往往案例的具體情況不了解，待地與案例比較起來就比較；還有就是期日修正，在沒威部門土地價格變動指數的情況下，如果自己不是很好的把握地價的變動就難以保證評估結果的準確性?；鶞实貎r系數修：正常情況下公司資料庫都會有待故宗地相對應的基準地價。在實踐過程

12、中，發(fā)現有些地方的基準地價比較滯后，的時間已經過了八年了還是沒有更新，這就給工作帶來了很大的。在采用基準地價系數修常出現以下主要問題：A 基準地價的來源依據不明確或依據不充分，未說明基準地價內涵。B 有的未說明估價對象所在土地級別對應的基準地價影響條件說明表及其修正系數表。C 未說明使用年期修正時采用的還原利率的確定方法。D 修正表說明估價對象的各項具體條件不具體。采用成本 近法測算。成本 近法一般適用于新開發(fā)土地、或土地市場欠發(fā)育、交易實例少的地區(qū)的土地價格評估，對于既無收益又有很少交易情況的學校、公園以及公共建筑、公共設施等特殊性的土地估價也很適用。成本 近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之

13、和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、稅金和土地所益來確定土地價格的估價方法。在工業(yè)用地評估時采用較多的方法之一。對土地取得費的測算有一定的難度，而且土地取得費用的測算正確與否對利息、投資利潤及土地所收益影響較大。其他部分比較好掌握。在實踐當中假基準地價可以參考那是最好的。假如當地沒有對征地、拆遷有相應的政策文件或者難以收集此類的資料可應用此方法依據就不是很充分。剩余法：適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。采用這種評估方法涉及的知識面及綜合分析能力一定要到位。A 通過分析估價對象條件、利用現狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應包括確定土地的用途、建筑物容積率、

14、土地覆蓋率、建筑高度等項內容。B 明確待地開發(fā)完成后的利用方式(、出租等)及依據目前市場狀況估算的不動產總價，就需要根據現有的資料判斷、分析市場環(huán)境，合理判斷其價值，并說明估算方法及依據。假設開發(fā)完成的房地產價值最好是采用市場比較法測算出價格然后根據近年來的房地產走勢未來建好后的價值。C 對計算中所采用的建筑費、專業(yè)費用潤等工程明其確定的方法和依據；對開發(fā)周期、利息、稅費、手續(xù)費和開發(fā)商利明其選擇依據和標準。特別是項目開發(fā)成本這一項還要求我要掌握一些知識、前期費用的組成、銷售所產生的稅費等等，低估這部分土地價格就會偏離正常。收益還原法主要運用其出租市場較為活躍的土地。平時估價作業(yè)當中很少用到，

15、本人琢磨一下，發(fā)現其土地的收益是否客觀比較難把握，如果按照估價規(guī)程的要求（說明土地純收益的測算依據和方法。涉及房地產和房屋純收益的，應具體說明有關參數的選取及計算過程。明確說明還原利率包括土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率的確定方法、依據和具體標準。）進算確實有一定的難度。出現主要是：A 未具體說明確定房地產租賃收益的方法、依據和計算過程。最多只是含糊其辭的說：經估價了解，估價對象的月為多少多少，也未說明是否是客觀收益，更談不上應用幾個出租實例進行比較確定。B 總費用中涉及到的項目和各項標準的確定依據、方法不明確或不充分，有的未說明參數的選取標準、依據或理由，而直接應用某種數據進行計算

16、；有的未說明總費用應含的項目內容；有的甚至缺項或多項。C 有的未說明各種還原利率的確定方法和依據或確定的還原利率不客觀。五、對估價的思考、認識真正要成為一名優(yōu)秀的土地估價師，我認為應當具備以下條件：1、良好的職業(yè)道德是估價師從業(yè)的基礎運用專業(yè)知識和專業(yè)經驗，對特定的物業(yè)進行公正、公平、合理地評估，幫助客戶避免風險并實現其合法的商業(yè)利益，是土地估價師服務的價值所在。估價師在執(zhí)業(yè)過程中，應遵循謹慎勤勉原則，以“誠信”為本，遵守房地產評估、技術規(guī)范和規(guī)程，保證評估結果的客觀公正。在估價師應具備的多方面素養(yǎng)中，良好的道德品質是最根本的，是從業(yè)的基礎。以此為基石的專業(yè)估價技術才能得到社會的認任和尊重。為

17、謀求不正當利益、不遵循客觀公正原則，任由委托擺布，投其所好，無原則地高評或低評資產價值，將嚴重影響土地估價師形象和行業(yè)發(fā)展。2、估價師必須具備專業(yè)的估價水準土地評估是專業(yè)特點比較突出的行業(yè)，對評估的技術要求比較高，沒有一定的專業(yè)知識和實踐經驗是難以勝任的。隨著評估理論和實務的深入發(fā)展，評估不能再孤立地進行；有時則需要通過創(chuàng)新，創(chuàng)造性地解決有關問題。同時，隨著新的經濟行為的不斷涌現，越來越多的領域需要土地估價師的介入，對評估師提出了更專業(yè)、更綜合的要求。傳統(tǒng)的知識結構、執(zhí)業(yè)經驗和執(zhí)業(yè)方式甚至部分執(zhí)業(yè)規(guī)范己無法保證為客戶提供滿意的高質量的服務。缺乏對新興產業(yè)相關的了解以及相關法律政策的把握，必然會影響評估師的專業(yè)判斷，加大執(zhí)業(yè)風險。因此，一個合格的土地估價師應該是積極向上，深入市場，踏踏實實，才能具有對物業(yè)的準確判斷，真正做到與時俱進。3、土地估價師執(zhí)業(yè)過程中應注意防范風險風險是評估職業(yè)的天然屬性，如何認識、控制和防范風險是土地估價