建業(yè)住宅集團(tuán)項目策劃開發(fā)關(guān)鍵流程及成果

1、建業(yè)住宅集團(tuán)項目開發(fā)關(guān)鍵流程及成果（草案）一級流程二級流程成果責(zé)任單位責(zé)任人完成周期備注項目決策階段目標(biāo)市場調(diào)研項目營銷策略市場拓展中心項目信息收集研究項目市場調(diào)研報告市場拓展中心實在項目可行性研究報告市場拓展中心目標(biāo)宗地選擇市場拓展中心一并確定開發(fā)周期、利潤指標(biāo)項目立項項目投資立項書（項目立項批文）財務(wù)中心部門經(jīng)理2周項目設(shè)計任務(wù)書設(shè)計中心總經(jīng)理1周設(shè)計中心牽頭，工程部負(fù)責(zé)配合購買項目宗地建設(shè)用地規(guī)劃許可證工程部部門經(jīng)理國有土地使用證工程部部門經(jīng)理節(jié)點(diǎn)：土地證辦理完成日期注冊項目公司公司營業(yè)執(zhí)照治理部部門經(jīng)理2周稅務(wù)登記證審計證財務(wù)部部門經(jīng)理1周組建項目公司企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證治理部部門經(jīng)理1

2、周編制項目開發(fā)工作打算項目公司人員名單總經(jīng)理總經(jīng)理2周項目推介充分利用各種推介資源項目設(shè)計階段設(shè)計單位招標(biāo)項目開發(fā)工作打算書總經(jīng)理總經(jīng)理2周施工圖設(shè)計單位設(shè)計中心1周園林設(shè)計單位設(shè)計中心1周裝飾設(shè)計單位設(shè)計中心1周項目規(guī)劃設(shè)計及營銷方案確定項目投資估算書財務(wù)中心1周項目規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)計中心1月節(jié)點(diǎn)：項目總規(guī)方案出圖日期項目營銷打算銷售部部門經(jīng)理1周項目擴(kuò)初設(shè)計及項目概算編制項目擴(kuò)初設(shè)計方案財務(wù)部部門經(jīng)理1周項目投資概算書工程中心2周項目施工圖設(shè)計及項目投資預(yù)算、項目施工打算編制項目施工圖財務(wù)中心1月節(jié)點(diǎn)：施工圖紙完成交付日期項目投資預(yù)算書工程部部門經(jīng)理1周項目施工打算書工程部配套人員項目實施階

3、段項目報建文物勘探報告與地質(zhì)勘探報告工程部部門經(jīng)理建設(shè)工程消防審核意見工程部配套人員3周建設(shè)工程抗震審核意見工程部配套人員3周建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程部配套人員3周施工許可證工程部配套人員2周配套工程報建財務(wù)部部門經(jīng)理1個月項目資金預(yù)備項目投資打算、融資打算財務(wù)中心部門經(jīng)理1周按揭辦理打算工程部部門經(jīng)理1周招標(biāo)項目施工單位招標(biāo)工程部部門經(jīng)理1周監(jiān)理單位招標(biāo)工程部部門經(jīng)理1周設(shè)備材料招標(biāo)工程部1周營銷代理公司招標(biāo)銷售部營銷物料招標(biāo)銷售部部門經(jīng)理施工前預(yù)備圖紙會審工程部部門經(jīng)理場地三通一平工程部部門經(jīng)理砌筑圍墻、圍墻裝飾銷售部部門經(jīng)理節(jié)點(diǎn)：砌筑圍墻及圍墻廣告完工日期項目開盤銷售執(zhí)行項目認(rèn)購銷售部部門

4、經(jīng)理節(jié)點(diǎn)：預(yù)售證辦理日期開盤銷售部部門經(jīng)理1周節(jié)點(diǎn)：開盤日期銷售、回款打算書銷售部客戶服務(wù)銷售部每月定期對業(yè)主開放、參觀施工組織打算建筑工程治理工程部土建技術(shù)人員1年節(jié)點(diǎn)：開工日期、主體結(jié)頂日期安裝工程治理工程部安裝技術(shù)人員1年配套工程治理工程部1年園林綠化工程治理工程部部門經(jīng)理裝飾工程治理工程部部門經(jīng)理竣工驗收申請交驗書工程部部門經(jīng)理節(jié)點(diǎn)：交工驗收日期單項工程驗收單財務(wù)中心部門經(jīng)理違工以及遺留問題的處理講明總經(jīng)理工程決算項目決算書、項目檔案財務(wù)部部門經(jīng)理節(jié)點(diǎn)：清盤日期工程備案工程部部門經(jīng)理過程保修工程部部門經(jīng)理物業(yè)移交及客戶服務(wù)階段項目總結(jié)項目總結(jié)報告物業(yè)分公司2周移交物業(yè)物業(yè)移交驗收函物業(yè)

5、分公司驗收打算物業(yè)分公司驗收清單物業(yè)分公司移交客戶治理部產(chǎn)權(quán)證辦理治理部項目后評價項目完成報告物業(yè)分公司項目執(zhí)行情況審核備忘錄物業(yè)分公司客戶服務(wù)入伙手續(xù)辦理物業(yè)分公司客戶裝修治理客戶回訪百問百答1、如何編寫項目市場調(diào)研報告？ 營銷2、如何編寫項目可行性研究報告？ 財務(wù)3、如何編寫項目投資立項書？如何建立土地前期購置決策標(biāo)準(zhǔn)體系？ 市場4、如何編寫項目設(shè)計任務(wù)書？ 子公司5、如何辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證？ 工程6、如何辦理國有土地使用證？ 市場7、如何在拿到土地后迅速制定項目營銷策略？拿到土地后需要如何預(yù)備開盤工作？ 營銷8、如何辦理文物勘探工作？ 工程 9、如何辦理地質(zhì)勘探工作？ 工程10、如何

6、辦理土壤放射性氣體檢測？ 工程11、如何辦理公司營業(yè)執(zhí)照？ 總辦12、如何辦理稅務(wù)登記證？ 總辦13、如何組建項目公司，項目公司機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位職責(zé)有哪些？ 總辦14、如何編寫項目開發(fā)工作打算書？ 子公司15、如何編寫項目托付設(shè)計任務(wù)書？ 設(shè)計16、確定規(guī)劃設(shè)計單位需要注意那些事項 設(shè)計17、確定施工圖設(shè)計單位需要注意那些事項？ 設(shè)計18、設(shè)計單位確定后如何配合？ 設(shè)計19、確定園林設(shè)計單位需要注意那些事項？ 設(shè)計20、確定裝飾設(shè)計單位需要注意那些事項？ 設(shè)計 21、開發(fā)項目合理的設(shè)計周期應(yīng)該是多久？ 設(shè)計22、項目規(guī)劃設(shè)計方案需要明確那些內(nèi)容？項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如何最終確定？ 設(shè)計23、設(shè)計變更如何

7、進(jìn)行？設(shè)計變更的費(fèi)用如何洽商？ 設(shè)計24、設(shè)計合同如何洽商？費(fèi)用如何最終確定？設(shè)計費(fèi)用支出的流程及方法？ 設(shè)計25、如何確定設(shè)計中心、工程中心和子公司的責(zé)任接口？ 設(shè)計26、如何編制項目估算書？ 財務(wù)27、如何編制項目營銷打算？ 營銷28、項目擴(kuò)初設(shè)計方案需要明確那些內(nèi)容？ 設(shè)計29、如何編制項目概算書？ 財務(wù)30、項目施工圖需要明確那些內(nèi)容？如何保障施工圖的出圖時刻和質(zhì)量？ 設(shè)計31、如何編制項目投資預(yù)算書？ 財務(wù)32、如何編制項目施工打算書？ 工程33、如何辦理建設(shè)工程消防審核意見？ 工程 34、如何辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證？ 工程35、如何辦理施工許可證？ 工程36、辦理配套工程報建工作需

8、要明確那些內(nèi)容？各項工作流程是什么？ 工程37、如何制定項目融資打算？ 財務(wù)38、如何編制按揭辦理打算？ 財務(wù)39、如何辦理按揭手續(xù)？辦理貸款及按揭手續(xù)需注意哪些事項？ 財務(wù)40、項目施工單位招標(biāo)需要注意哪些方面？ 工程41、監(jiān)理單位招標(biāo)需要注意哪些方面？ 工程42、設(shè)備材料招標(biāo)需要注意哪些方面？材料的認(rèn)質(zhì)認(rèn)價工作如何做？如何利用建立集團(tuán)統(tǒng)一采購體系？ 工程43、營銷物料招標(biāo)需要注意哪些方面？ 營銷44、如何配合監(jiān)理公司工作？ 工程 45、招標(biāo)的主體如何劃分？哪些在中心？哪些在子公司？ 打算46、工程合同、材料供應(yīng)合同簽定中有哪些注意事項？ 工程47、砌筑圍墻需要注意哪些方面？ 工程48、場地

9、三通一平需要注意哪些方面？ 工程49、圖紙會審如何組織，需要注意哪些方面？ 圖紙會審的意義、內(nèi)容、目的、達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 工程50、圖紙出來后，如何確定小區(qū)標(biāo)高、房屋定位？程序是什么？ 工程51、如何進(jìn)行工程預(yù)決算？ 財務(wù)52、如何審查施工組織設(shè)計？ 工程53、項目銷售的流程？如何使銷售治理工作規(guī)范化？營銷公司在項目營銷工作中的作用是什么？ 營銷54、開盤工作需要做哪些預(yù)備？ 營銷55、建筑工程治理注意事項？工程突發(fā)事件的費(fèi)用如何解決？ 工程56、安裝工程治理注意事項？ 工程57、配套工程治理注意事項？ 工程58、園林綠化工程治理注意事項？ 工程59、裝飾工程治理注意事項？ 工程60、隱蔽工

10、程驗收需要注意哪些事項？ 工程61、如何編寫申請交驗書？ 工程62、如何編寫單項工程驗收單？ 工程63、如何編寫尾工以及遺留問題的處理講明？ 工程64、如何編寫項目決算書？ 財務(wù)65、工程竣工，如何辦理工程備案？備案需要那些資料？ 工程66、集團(tuán)內(nèi)部審計體系的內(nèi)容和方法是什么？ 財務(wù)67、如何編寫項目總結(jié)報告？如何建立項目檔案？項目檔案包括哪些內(nèi)容？ 子公司68、物業(yè)移交驗收函包括那些方面？ 子公司69、如何編寫驗收打算？ 子公司70、如何編寫驗收清單？ 子公司71、如何進(jìn)行移交工作？ 子公司72、如何編寫項目完成報告？ 子公司73、如何編寫項目執(zhí)行情況審核備忘錄？ 子公司74、如何辦理入伙手

11、續(xù)？ 物業(yè)75、如何進(jìn)行客戶裝修治理？ 物業(yè)76、客戶回訪工作應(yīng)注意哪些事項？ 物業(yè)77、如何實現(xiàn)集團(tuán)文檔資料（包括立項、報建、驗收）的歸口、規(guī)范化治理？ 總辦78、如何確定月度預(yù)算中的估算項目？ 財務(wù)79、如何進(jìn)行月度打算治理工作？ 打算80、如何加快公文、合同的流轉(zhuǎn)速度？ 打算81、如何購置固定資產(chǎn)并進(jìn)行治理？ 總辦82、合同執(zhí)行后評價制度如何建立？ 打算項目籌備時期：該時期的工作是，市場調(diào)研、組建公司、土地征用、項目定位1、公司注冊、稅務(wù)注冊、團(tuán)隊組建工作2、土地手續(xù)辦理：注意了解土地辦理的相關(guān)程序和法律知識。3地質(zhì)勘探及文物勘探4、項目定位項目定位是項目成敗的關(guān)鍵，準(zhǔn)確地把握項目定位是項目運(yùn)作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，現(xiàn)在期應(yīng)完成項目概念定位及概念設(shè)計。目標(biāo)客戶定位項目總體定位產(chǎn)品類不及建標(biāo)初步定位價格策略定位營銷策略的定位廣告推廣形象定位項目開發(fā)工作打算書的編制規(guī)劃設(shè)計時期：現(xiàn)在期的核心任務(wù)是完成項目的規(guī)劃設(shè)計工作的同時完成項目報批、報建和投資概算、施工圖預(yù)算編制工作。托付設(shè)計書的編制設(shè)計單位招標(biāo)：規(guī)劃設(shè)計單位、施工圖紙設(shè)計單位、園林設(shè)計單位、裝飾設(shè)計單位等項目設(shè)計方案項目營銷推廣方案項目推廣設(shè)計方案和施工圖紙設(shè)計項目投資概算和施工圖預(yù)算 項目資金打算項目施工打算報批、報建手續(xù)實施預(yù)備時期資金預(yù)備：啟動資金、銀行融資施工前的預(yù)備：圍墻砌筑、場地三通一平、