土地增值稅扣除項目

1、土地增值稅扣除項目作者：佚名來源：中顧法律網點擊數：Q 30352更新時間：2010-12-15 14:51:28免費法律咨詢我來說兩句(0)復制鏈接大中小宙提要根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，計算增值額的扣除項目，具體為以 下幾個方面.推薦閱讀：土地增值稅扣除項目-轉讓舊房土地增值稅扣除項目確定的三種情形介-土地增值稅的計算方法及公式-單位轉讓存量房土地增值稅計算方法-房地產企業(yè)土地增值稅計算著手要點-房地產土地增值稅稅額計算的三種方法-土地增值稅清算政策詳解-【轉讓房產個人所得稅】個人轉讓房地產土地增- 土地增值稅清算案例根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，

2、計算增值額的扣除項目，具體為：、取得土地使用權所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定 交納的有關費用。、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征 用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷 補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建

3、筑安裝工 程費?；A設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工 程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、 辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。（3）、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務 費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的允許據實扣除，但 最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所

4、支付 的金額及房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地 使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本的10%以內計算扣除。（4）、舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估 機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。（5）、與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉 讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（6）、根據條例第六條（五）項規(guī)定加計扣除：對從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支

5、付的 金額與房地產開發(fā)成本之和加加計20%的扣除。知識問答土地增值稅扣除項目金額如何確定？問：土地增值稅扣除項目金額如何確定？答：（1）能夠提供房地產評估價格的，扣除項目金額為：取得土地使用權所支付的金額+舊房及建筑物的評估價格（重置成本x成新度折扣率）+轉讓時繳納的稅 金（營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和印花稅）+其他允許扣除金額（2）不能提供房地產評估價格，但能提供購房發(fā)票的，扣除項目金額為：購房發(fā)票金額x（1+5%x年限）+轉讓時繳納的稅金（營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附 加、印花稅）+購房時繳納的契稅+其他允許扣除金額年限=實際擁有房地產累計月份-12

6、（3 ）既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，由主管地方稅務機關參照契證所載“房產土地價值”核定 購房價格計算扣除項目金額：房產土地價值x（1+5%x年限）+轉讓時繳納的稅金（營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附 加、印花稅）+購房時繳納的契稅+其他允許扣除金額年限=實際擁有房地產的累計月份-12。房子精裝修出售土地增值稅扣除項目規(guī)定問：我是一家房地產開發(fā)公司，我公司的房子是精裝修出售，出售價格中包括床、沙發(fā)、櫥柜等家具 價格，請問我公司在計算土地增值稅時，購買的這些家具能否計入開發(fā)成本算作加計20%扣除的基數？答：根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實施細則的規(guī)定，轉讓床、沙發(fā)

7、、櫥柜等 家具不屬土地增值稅征收范圍，此部分家具的銷售價款應不計入土地增值稅計稅收入，同時房地產開發(fā)企 業(yè)購買家具的費用也不應進入扣除項目。轉讓舊房土地增值稅扣除項目確定的三種情形介紹舊房是指已建成并辦理房屋產權證或取得購房發(fā)票的房產以及雖未辦理房屋產權證但已建成并交付使 用的房產。財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）關于新建房與 舊房的界定問題指出：新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產 均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。轉讓舊房土地增值稅扣除項目確定的三種情

8、形介紹作者：樊劍英 來源：中顧法律網點擊數： 8118更新時間：2010-12-15 14:40:45免費法律咨詢我來說兩句（0）復制鏈接大中小宙提要舊房是指已建成并辦理房屋產權證或取得購房發(fā)票的房產以及雖未辦理房屋產權證但已建成并 交付使用的房產.推薦閱讀：土地增值稅扣除項目-土地增值稅的計算方法及公式-單位轉讓存量房土地增值稅計算方法-房地產企業(yè)土地增值稅計算著手要點-房地產土地增值稅稅額計算的三種方法-土地增值稅清算政策詳解-【轉讓房產個人所得稅】個人轉讓房地產土地增- 土地增值稅清算案例- 土地增值稅新房、舊房的區(qū)分標準舊房是指已建成并辦理房屋產權證或取得購房發(fā)票的房產以及雖未辦理房屋

9、產權證但已建成并交付使 用的房產。財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）關于新建房與 舊房的界定問題指出：新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產 均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。各地對于新房和舊房的判定標準舉例如下：湖北省財政廳、省地方稅務局轉發(fā)關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（鄂財稅發(fā)1995544 號）關于新建房與舊房的界定問題，經研究確定:凡是建成未交付使用的房產均屬新建房;凡是已經交付使用， 不論時間長短或磨損程度大小，均屬舊房。上海市財政局地方稅務

10、局轉發(fā)財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 及本市具體補充規(guī)定（滬地稅地199538號）規(guī)定：財稅字199548號第七款所稱使用時間和磨損程度標準 為：新建商品房未投入使用，三年以內也未出售的，可以按新建房的實際成本費用扣除，計征土地增值稅; 如超過三年出售的，均按舊房重新評估價格扣除，計征土地增值稅。新建房投入使用在一年以上或達到磨 損程度3%左右的均屬舊房，在轉讓時均按評估價格扣除，計征土地增值稅。成都市地方稅務局轉發(fā)財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（成地稅 函發(fā)1995158號）規(guī)定：新舊房的界定，根據川財稅199518號文精神，暫定為“新建房

11、建成后使用時間超 過一年的為舊房”。廣西壯族自治區(qū)財政廳、自治區(qū)國家稅務局、自治區(qū)地方稅務局轉發(fā)財政部國家稅務總局關于土 地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（桂財稅字1995第28號）規(guī)定：凡房屋建成后至第一次辦理產權證完 畢，這段時間屬于新建房，如再辦理產權轉移的，不論時間長短與磨損程度如何，一律視為舊房。轉讓舊房如何確定扣除項目的三種情形計算轉讓舊房土地增值稅的扣除項目包括三種情形，三種情形下稅負的高低即是納稅人納稅風險與納 稅規(guī)劃要權衡的主要標志。（一）按照評估價格確定扣除項目財稅字199548號文規(guī)定：轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地 價款和按國家統一規(guī)定交

12、納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對 取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的 金額。其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產 評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。對于能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。（二）不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的情形根據財稅200621號文件的規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā) 票的，經當地稅務部門確認，土地增值稅暫行條例第六條、第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額

13、，可 按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供 契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數。即轉讓舊房 不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的扣除項目金額包括三項：一是購房發(fā)票所載金額（實際上包含了土 地增值稅暫行條例中第六條的“取得土地使用權所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分）； 二是加計扣除金額（加計扣除金額=購房發(fā)票所載金額x5%x購買年度起至轉讓年度止的年數）;三是與轉讓房 地產有關的稅金（包括轉讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，上述四 稅及附加均

14、必須提供相應的完稅憑證）。其中，年數的確定按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未 滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。比如，29個月的為兩年，31個月的為三年。計算公式可以歸納為：土地增值稅扣除項目=發(fā)票所載金額x1+ （轉讓年度-購買年度）x5%）+與房地產 轉讓有關稅金+與房地產轉讓有關費用。（三）既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據中華人民共和國稅收征收管 理法第35條的規(guī)定，實行核定征收。其次，土地增值稅暫行條例規(guī)定，對于隱瞞、虛報房地產成交價格的、提供扣除項目金額不實的、 轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當

15、理由的。主管稅務機關也可以按照房地產評估價格 計算征收土地增值稅。所稱的隱瞞，虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附 著物價款的行為。所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的 行為。所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地 產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據 評估價格確定轉讓房地產的收入。提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成

16、本價乘以成新 度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項 目金額。轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格 確定轉讓房地產的收入。（四）轉讓舊房土地增值稅扣除項目的三種情形對比分析按照評估價格確定扣除項目案例1A房地產企業(yè)以2000萬元出售一幢辦公樓，賬面原值300萬元，累計折舊30萬元。土地性質為商業(yè) 用地，由于取得時間較早，取得時支付的土地出讓金等原始憑證由于檔案管理混亂無法提供。委托某資產 評估公司予以評估，資產評估公司評估土地價值為800萬元，按照成本法對于辦公樓進行評估，重置成本 為500萬

17、元，成新率70%，A企業(yè)支付評估費8萬元。A企業(yè)自行計算方案：轉讓辦公樓稅金共計111萬元，土地增值稅的扣除項目按房屋評估后的重置成 本x成新率+土地的評估價值確定：即500 x70%+800+111=1261（萬元），經計算，應申報繳納土地增值稅232.55 萬元。分析該公司的資產轉讓行為土地增值稅扣除項目，政策適用錯誤，扣除項目不準確。中華人民共和國土 地增值稅暫行條例第六條計算增值額的扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額;開發(fā)土地的成本、 費用;新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格;與轉讓房地產有關的稅金;財政部法規(guī) 的其他扣除項目。其中舊房及建筑物的評估價格，是指

18、在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估 機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。財稅字199548號關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題規(guī)定：轉讓舊房的，應按房屋及建筑物 的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅 金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據 的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。所以A公司土地扣除項目絕不能按照評估價值虛增扣除成本，只能按照取得土地使用權所支付的實際 價款扣除。不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。A公司土地扣除 成本只能為0.按照評估價格正確計算應交土地增值稅如下：A企業(yè)辦公樓轉讓收入2000（萬元）。辦公樓評估價格（不含土地部分）為500 x70%=350（萬元）。取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定交納的有關費用為0.與轉讓房地產有關的稅金=2000 x5%x（1+7%+3%）+2000 x0.5%o=111（萬元）。支付評估費用8萬元。 扣除項目合計=350+0+111+8=469（萬元）增值額=2000-469=1531（萬元） 增值率為1531:469=326%應納土地增值稅稅額=1531x60%-469x35%=