對一起商品房買賣合同案的評析

1、對一起商品品房買賣合合同案的評評析一、基本本案情 20000年8月月10日，甲甲某與乙公公司簽訂北京市內(nèi)內(nèi)銷商品房房預(yù)售契約約，約定定由甲某購購買乙公司司開發(fā)的位位于北京市市某區(qū)某里里公寓B座座16044號房屋，房房款總計99525775元，房房屋交付日日期為19999年112月288日。付款款方式為首首付1922575元元，余款77600000元以按按揭方式付付款。合同同簽訂后，甲甲某依約支支付了房款款，應(yīng)付乙乙公司的99525775元房款款于20000年100月16日日全部付清清，乙公司司亦出具了了正式發(fā)票票。雙方另另約定，雙雙方同意房房屋符合交交用條件時時按規(guī)定共共同到房地地產(chǎn)交易管管理

2、部門辦辦理房屋買買賣過戶手手續(xù)，申領(lǐng)領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證件，并并按規(guī)定交交納有關(guān)稅稅費(fèi)。甲某某于20004年1月月8日提前前清償了按按揭貸款。 20000年9月月20日，甲甲某辦理了了收房手續(xù)續(xù)。此后，甲甲某于20004年11月8日結(jié)結(jié)清了個人人購房貸款款，并于同同年4月115日向乙乙公司交納納了契稅及及公共維修修基金。但但乙公司長長期未能辦辦理房屋的的初始登記記，致使甲甲某無法辦辦理所購房房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)證?，F(xiàn)甲甲某訴至法法院，要求求乙公司支支付逾期辦辦理房產(chǎn)證證的違約金金，并由乙乙公司承擔(dān)擔(dān)本案訴訟訟費(fèi)用。另另查，20001年88月24日日，北京市市某區(qū)房屋屋土地發(fā)證證事務(wù)所向向某區(qū)房地地局交易管

3、管理科出具具了證明，證證明乙公司司開發(fā)的北北京市某區(qū)區(qū)某里1、2號樓房房屋具備產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記發(fā)發(fā)證條件，已已在該所登登記備案。此后，乙乙公司為涉涉訴房屋所所在樓宇內(nèi)內(nèi)的部分買買受人辦理理了房屋所所有權(quán)證。又查，乙乙公司于22003年年9月向該該公寓業(yè)主主發(fā)放了通通告，該通通告載明，乙乙公司于22003年年底前協(xié)助助公寓業(yè)主主辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)；同同時要求辦辦理產(chǎn)權(quán)手手續(xù)的業(yè)主主交納契稅稅、維修基基金，并需需準(zhǔn)備個人人辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)的相相關(guān)資料。再查，乙乙公司于22005年年1月7日日始取得了了訴爭房屋屋所在的北北京市某區(qū)區(qū)某里1號號樓、2號號樓的房屋屋所有權(quán)證證。二、一審審法院的認(rèn)認(rèn)定與判決決 北京市

4、市某區(qū)人民民法院判決決認(rèn)定，依依法成立的的合同，對對當(dāng)事人具具有法律約約束力。當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照約定定履行自己己的義務(wù)，不不得擅自變變更或者解解除合同。甲某與乙乙公司所簽簽商品房預(yù)預(yù)售契約系系雙方協(xié)商商一致的真真實意思表表示，且不不違背相關(guān)關(guān)法律規(guī)定定，應(yīng)為有有效合同。根據(jù)某區(qū)區(qū)房屋土地地發(fā)證事務(wù)務(wù)所20001年8月月24日出出具的證明明可以證實實，乙公司司于甲某交交納契稅及及公共維修修基金前已已具備了產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記發(fā)發(fā)證條件，并并已登記備備案。甲某某在交納了了契稅及公公共維修基基金后，未未能及時取取得房屋權(quán)權(quán)屬證書，并并非由于乙乙公司的過過錯所致，故故判決駁回回甲某的訴訴訟請求。三、當(dāng)事事人的上

5、訴訴請求與答答辯理由 甲某不不服一審法法院判決，向向二審法院院提起上訴訴。上訴請請求是：11、由被上上訴人支付付逾期辦理理房產(chǎn)證的的違約金；2、由被被上訴人承承擔(dān)本案訴訴訟費(fèi)用。上訴理由由是：被上上訴人遲至至20055年1月才才辦理了所所開發(fā)房屋屋的初始登登記（取得得大產(chǎn)權(quán)證證），據(jù)此此導(dǎo)致上訴訴人在四年年的時間里里無法取得得房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證，已構(gòu)構(gòu)成違約，應(yīng)應(yīng)承擔(dān)遲延延辦證的責(zé)責(zé)任。 乙公司司辯稱，同同意一審判判決。甲某某由我公司司購買了涉涉訴房屋后后，之所以以辦證遲延延，系因甲甲某未及時時提供應(yīng)繳繳納的辦理理產(chǎn)權(quán)證的的費(fèi)用及相相關(guān)資料所所致。甲某某的契稅直直至20004年4月月才繳納，相相關(guān)資

6、料至至今未提交交。另外，預(yù)預(yù)售商品房房的辦證義義務(wù)屬于甲甲某，我公公司承擔(dān)的的只是協(xié)助助義務(wù)。甲甲某未提交交委托我公公司辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的手手續(xù)，未與與我公司共共同辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，亦亦未及時繳繳費(fèi)及提交交手續(xù)。我我公司應(yīng)提提交的資料料已經(jīng)提交交房管部門門，我公司司在辦理手手續(xù)上已無無瑕疵。故故我公司不不同意甲某某的訴訟請請求。四、二審審法院的認(rèn)認(rèn)定與判決決 鑒于被被上訴人所所提交的“某區(qū)房屋屋土地發(fā)證證事務(wù)所22001年年8月244日出具的的證明”與與涉訴房屋屋20055年1月77日才辦理理初始登記記的時間相相互矛盾，為為充分保護(hù)護(hù)雙方當(dāng)事事人的訴權(quán)權(quán)，進(jìn)一步步查清開發(fā)發(fā)商乙公司司是否存有有逾期辦證

7、證的事實，二二審法院依依職權(quán)于22005年年6月133日赴北京京市某區(qū)房房屋土地管管理部門、相關(guān)檔案案部門調(diào)取取了乙公司司所開發(fā)的的北京市某某區(qū)某里11、2號樓樓房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)登記發(fā)證證檔案材料料，包括： 證據(jù)11.北京市市房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)登記申請請書，座落落是北京市市某區(qū)某里里1、2號號樓房，申申請人是乙乙公司，申申請日期是是20044年12月月13日； 證據(jù)22. 乙公公司承諾書書； 證據(jù)33.編號（22004）年年第4755號，竣工工項目地價價款核實復(fù)復(fù)函，項目目名稱是乙乙公司開發(fā)發(fā)的北京市市某區(qū)某里里1、2號號樓房，出出具人是北北京市土地地利用事務(wù)務(wù)中心，出出具日期22004年年12月99日；

8、證據(jù)44. 北京京市規(guī)劃委委員會某分分局行政處處罰決定書書，處罰日日期20004年100月8日； 證據(jù)55.北京市市規(guī)劃委員員會某分局局監(jiān)督檢查查科向北京京市某區(qū)房房屋土地登登記發(fā)證事事務(wù)所出具具的回復(fù)函函，主要內(nèi)內(nèi)容是已對對乙公司進(jìn)進(jìn)行了處罰罰，同意北北京市某區(qū)區(qū)房屋土地地登記發(fā)證證事務(wù)所按按規(guī)定辦理理有關(guān)產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)，出出具日期22004年年10月88日； 證據(jù)66.案例編編號200040066779號號業(yè)務(wù)受理理單，受理理時間：22004年年12月113日，業(yè)業(yè)務(wù)類別：初始登記記，申請人人：乙公司司，座落：北京市某某區(qū)某里11、2號樓樓房，出具具單位：某某區(qū)國土房房管局服務(wù)務(wù)大廳； 證據(jù)7

9、7.收繳證證件附頁。 二審法法院于20005年66月15日日組織雙方方當(dāng)事人對對上述調(diào)取取的證據(jù)進(jìn)進(jìn)行庭審質(zhì)質(zhì)證。雙方方當(dāng)事人對對上述調(diào)取取證據(jù)的真真實性、關(guān)關(guān)聯(lián)性、合合法性均無無異議。結(jié)結(jié)合一審、二審的相相關(guān)證據(jù)，本本院查明：被上訴人人作為申請請人于20004年112月133日向某區(qū)區(qū)國土房管管局服務(wù)大大廳報送了了其開發(fā)的的北京市某某區(qū)某里11、2號樓樓房的初始始登記所需需的完備的的材料， HYPERLINK /article/default.asp?id=50387 l m1#m1 o 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到底部注注釋1 1至此此，被上訴訴人才完成成了辦理報報送新建房房屋初始登登記的法定定義務(wù)。 另查明明

10、，雙方均均承認(rèn)20000年88月10日日所簽訂的的雖然為北京市內(nèi)內(nèi)銷商品房房預(yù)售契約約，但所所購商品房房在簽約時時是現(xiàn)房。 二審法法院認(rèn)為，根根據(jù)有關(guān)房房屋權(quán)屬登登記的規(guī)定定，購買新新建商品房房的權(quán)利人人到房地產(chǎn)產(chǎn)主管部門門辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)登記的，必必須以開發(fā)發(fā)商就其所所開發(fā)的房房地產(chǎn)進(jìn)行行初始登記記為前提。根據(jù)最最高人民法法院關(guān)于審審理商品房房買賣合同同糾紛案件件適用法律律若干問題題的解釋第十八條條的規(guī)定，訴訴爭的商品品房為現(xiàn)房房，自合同同訂立日22000年年8月100日起日內(nèi)（即即20000年11月月8日前），上上訴人由于于被上訴人人（出賣人人）的原因因，未能取取得房屋權(quán)權(quán)屬證書的的，被上訴訴人

11、應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)違約責(zé)責(zé)任。本案案中，被上上訴人遲至至20044年12月月13日才才辦理報送送初始登記記，因此被被上訴人關(guān)關(guān)于逾期辦辦證的責(zé)任任不在自己己的抗辯，與與本院查明明的事實不不符，不予予采信。被被上訴人自自20000年11月月9日起到到20044年12月月13日止止應(yīng)對上訴訴人承擔(dān)逾逾期辦證的的違約責(zé)任任。 由于雙雙方在合同同中對逾期期辦證的違違約責(zé)任沒沒有規(guī)定，根根據(jù)最高高人民法院院關(guān)于審理理商品房買買賣合同糾糾紛案件適適用法律若若干問題的的解釋第第十八條的的規(guī)定，合合同沒有約約定違約金金或者損失失數(shù)額難以以確定的，可可以按照已已付購房款款總額，參參照中國人人民銀行規(guī)規(guī)定的金融融機(jī)構(gòu)計收

12、收逾期貸款款利息的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計算。被上訴人人在二審?fù)ネ徶修q稱稱，即使被被上訴人構(gòu)構(gòu)成逾期辦辦證違約，那那么該違約約行為自22000年年11月99日起到20004年122月15日日上訴人起起訴時已長長達(dá)四年之之久，其中中有兩年已已超過了法法定訴訟時時效期間。 二審法法院認(rèn)為,被上訴人人的違約行行為從20000年111月9日日起一直延延續(xù)到20004年112月133日止。違違約金的計計算應(yīng)該從從20000年11月月9日起到到20044年12月月13日止止。而上訴訴人卻遲至至20044年12月月15日才才起訴被上上訴人要求求支付逾期期辦證違約約金。由于于上訴人未未舉證證明明在起訴日日（20004年12

13、2月15日日）前向被被上訴人主主張過權(quán)利利，自起訴訴日之前兩兩年之內(nèi)的的違約金請請求權(quán)未超超過訴訟時時效，自起起訴日之前前兩年之前前的違約金金請求權(quán)已已超過訴訟訟時效。故故對20002年122月15日日起至20004年122月13日日止這一違違約期間的的違約金請請求權(quán)應(yīng)予予支持，對對20000年11月月9日起至至20022年12月月14日止止的違約金金請求權(quán)已已經(jīng)超過訴訴訟時效，不不予支持。 綜上所所述，原審審法院關(guān)于于被上訴人人沒有逾期期辦證的事事實認(rèn)定不不清，適用用法律不當(dāng)當(dāng)，判決結(jié)結(jié)果失當(dāng)，依依法應(yīng)予糾糾正。依據(jù)據(jù)中華人人民共和國國民事訴訟訟法第一一百五十三三條第一款款第（三）項項、中華

14、華人民共和和國民法通通則第一一百三十五五條、第一一百三十七七條、最最高人民法法院關(guān)于審審理商品房房買賣合同同糾紛案件件適用法律律若干問題題的解釋第十八條條的規(guī)定，判判決如下： 一、撤撤銷北京市市某區(qū)人民民法院（22005）某某民初字第第551號號民事判決決； 二、乙乙公司于本本判決生效效之日起十十日內(nèi)向甲甲某支付違違約金（以以房款總計計9525575元為為本金，自自20022年12月月15日起起參照中國國人民銀行行規(guī)定的金金融機(jī)構(gòu)計計收逾期貸貸款利息的的標(biāo)準(zhǔn)計算算至20004年122月13日日止）。 【評析析】 綜合本本案案情及及當(dāng)事人的的訴、辯意意見，本案案審理的爭爭議焦點為為：1、關(guān)關(guān)于辦

15、理房房屋權(quán)屬證證書的義務(wù)務(wù)主體問題題。2、被被上訴人乙乙公司是否否逾期辦證證。3、如如果被上訴訴人乙公司司逾期辦證證，向上訴訴人支付的的違約金是是否存在超超過訴訟時時效的問題題。4、如如果被上訴訴人乙公司司逾期辦證證，違約責(zé)責(zé)任如何承承擔(dān)。 1、關(guān)關(guān)于辦理房房屋權(quán)屬證證書的義務(wù)務(wù)主體問題題 為保護(hù)護(hù)交易安全全和第三人人利益，物物權(quán)的變動動必須公示示。 HYPERLINK /articlle/deefaullt.assp?idd=503387 l m2#mm2 o 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到底部注注釋2 2房地地產(chǎn)是不動動產(chǎn)，我國國法律規(guī)定定其公示方方法是進(jìn)行行登記。登登記雖然不不作為物權(quán)權(quán)變動合同同生效的要要件，

16、但未未經(jīng)登記即即不發(fā)生物物權(quán)變動的的法律后果果。因此，開開發(fā)商完整整意義的交交付房屋的的主給付義義務(wù)包括兩兩方面內(nèi)容容：一是交交付房屋給給買受人占占有和使用用；二是將將房屋所有有權(quán)移轉(zhuǎn)給給買受人，即即辦理或協(xié)協(xié)助房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。 HYPERLINK /article/default.asp?id=503387 l m3#mm3 o 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到底部注注釋3 3 關(guān)于房房屋產(chǎn)權(quán)登登記的義務(wù)務(wù)主體問題題，我國合同法第一百三三十條、最高人民民法院關(guān)于于審理商品品房買賣合合同糾紛案案件適用法法律若干問問題的解釋釋(以下下簡稱解解釋)第第十八條與與城市房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管理理條例第第三十三條條的規(guī)定不不一致，

17、 HYPERLINK /article/default.asp?id=50387#m4#m4 l m4#m4 o 轉(zhuǎn)到底部注釋4 4導(dǎo)致致對辦理房房屋權(quán)屬證證書義務(wù)主主體的理解解不同。 一種意意見認(rèn)為，辦辦理房屋權(quán)權(quán)屬證書的的義務(wù)主體體是買受人人，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)僅負(fù)協(xié)助助義務(wù)。因因為城市市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管管理條例第三十三三條明確規(guī)規(guī)定，預(yù)售售商品房的的購買人應(yīng)應(yīng)當(dāng)自商品品房交付使使用之日起起90日內(nèi)內(nèi)，辦理土土地使用權(quán)權(quán)變更和房房屋所有權(quán)權(quán)登記手續(xù)續(xù)；現(xiàn)售商商品房的購購買人應(yīng)當(dāng)當(dāng)自銷售合合同簽訂之之日起900內(nèi)，辦理理土地使用用權(quán)變更和和房屋所有有權(quán)登記手手續(xù)。房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)協(xié)

18、助商品房房購買人辦辦理土地使使用權(quán)變更更和房屋所所有權(quán)登記記手續(xù)，并并提供必要要的證明文文件。 另一種種意見認(rèn)為為，房屋權(quán)權(quán)屬的移轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)登記，通通常作法是是房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)提提交必要的的手續(xù)，買買受人提出出申請，房房屋管理部部門進(jìn)行審審查登記，頒頒發(fā)權(quán)屬證證書，即通通過三者的的共同行為為完成的，因因此無法概概括地確定定辦證的義義務(wù)主體是是誰。 HYPERLINK /article/default.asp?id=50387#m5#m5 l m5#m5 o 轉(zhuǎn)到底部注釋5 55 而通說說認(rèn)為，開開發(fā)商作為為房屋的出出售人負(fù)有有向買受人人交付房屋屋以及轉(zhuǎn)移移房屋所有有權(quán)即辦理理產(chǎn)權(quán)登記記手續(xù)的義義務(wù)。

19、因為為合同法法第一百百三十條與與解釋第一條，均均規(guī)定出賣賣人有義務(wù)務(wù)轉(zhuǎn)移標(biāo)的的物所有權(quán)權(quán)于買受人人，且解解釋第十十八條亦列列舉了由于于出賣人原原因?qū)е沦I買受人不能能按期取得得房產(chǎn)證應(yīng)應(yīng)承擔(dān)違約約責(zé)任的情情形，這充充分說明出出賣人是辦辦證的義務(wù)務(wù)主體。只只不過，出出賣人作為為辦證義務(wù)務(wù)主體，其其具體義務(wù)務(wù)是有范圍圍的，不能能概括而論論。根據(jù)建建設(shè)部20001年88月15日日第99號號令城市市房屋權(quán)屬屬登記管理理辦法第第16、117條有關(guān)關(guān)房屋權(quán)屬屬初始登記記的規(guī)定，購購買新建商商品房的權(quán)權(quán)利人到房房地產(chǎn)主管管部門辦理理產(chǎn)權(quán)登記記的，必須須以開發(fā)商商就其所開開發(fā)的房地地產(chǎn)進(jìn)行初初始登記為為前提。但

20、但房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)只只要在法定定期限內(nèi)（新新建的房屋屋，申請人人應(yīng)當(dāng)在房房屋竣工后后的3個月月內(nèi)）向登登記機(jī)關(guān)申申請房屋所所有權(quán)初始始登記,并并履行了相相應(yīng)的告知知義務(wù)，即即完成了辦辦證義務(wù)。此后，應(yīng)應(yīng)由房屋買買受人提出出申請，辦辦理移轉(zhuǎn)登登記。而根根據(jù)解釋釋十八條條規(guī)定，若若出賣人履履行了其辦辦理初始登登記的相關(guān)關(guān)義務(wù)后，是是由于買受受人沒有向向房屋主管管部門提出出申請，導(dǎo)導(dǎo)致房屋所所有權(quán)無法法移轉(zhuǎn)，則則不屬于由由于開發(fā)商商的原因?qū)?dǎo)致未能取取得房屋權(quán)權(quán)屬證書的的情形，開開發(fā)商不應(yīng)應(yīng)承擔(dān)違約約責(zé)任。 對于在在房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)提提交了完備備的手續(xù)后后，買受人人也提出辦辦理權(quán)屬移移轉(zhuǎn)的申請請，但

21、由于于政府原因因未辦證或或遲延辦證證的，此屬屬于政府不不作為，買買受人可提提起行政訴訴訟，這與與房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)承承擔(dān)的合同同義務(wù)是兩兩個不同的的法律關(guān)系系，不應(yīng)混混同。 2、關(guān)于被上上訴人乙公公司是否存存在逾期辦辦證的問題題 乙公司司是否存在在逾期辦證證,首先是是一個實體體法上的事事實判斷問問題。在民民事訴訟中中，實體上上的事實是是證明對象象的一種，是是指民事實實體法規(guī)定定的，引起起當(dāng)事人的的民事實體體權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系發(fā)生生、變更和和消滅的事事實。 HYPERLINK /article/default.asp?id=50387 l m6#m6 o 轉(zhuǎn)到底部注釋6 6實體體法上事實實的證明對對主

22、張事實實的當(dāng)事人人與反駁事事實的當(dāng)事事人而言，其其證明程度度是不同的的，主張事事實的當(dāng)事事人應(yīng)該提提供證據(jù)使使法官確信信該事實的的存在，反反駁事實的的當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)該提供證證據(jù)使法官官對該事實實的存在產(chǎn)產(chǎn)生動搖或或懷疑。 HYPERLINK /article/default.asp?id=50387#m7#m7 l m7#m7 o 轉(zhuǎn)到底部注釋7 7本案案中，上訴訴人提供了了被上訴人人直到20005年11月7日才才辦理初始始登記的證證據(jù)，對此此證據(jù)被上上訴人也予予以承認(rèn)。所以20005年11月7日為為初始登記記時間這一一事實應(yīng)被被采信。又又根據(jù)建設(shè)設(shè)部20001年8月月15日第第99號令令城市房房

23、屋權(quán)屬登登記管理辦辦法第116、177條的規(guī)定定，已經(jīng)可可以認(rèn)定乙乙公司逾期期辦證的事事實。但是是乙公司又又提出證據(jù)據(jù)稱，在22001年年8月244日北京市市某區(qū)房屋屋土地發(fā)證證事務(wù)所出出具證明, 證明乙乙公司開發(fā)發(fā)的北京市市某區(qū)某里里1、2號號樓房屋具具備產(chǎn)權(quán)登登記發(fā)證條條件，已在在該所登記記備案。此此后，該公公司為涉訴訴房屋所在在樓宇內(nèi)的的部分買受受人辦理了了房屋所有有權(quán)證。一一審法院也也據(jù)此判定定被上訴人人沒有逾期期辦證。對對此，上訴訴人訴稱，根根據(jù)城市市房屋權(quán)屬屬登記管理理辦法的的規(guī)定，被被上訴人乙乙公司應(yīng)該該首先辦理理所建房屋屋的初始登登記而后才才可以辦理理業(yè)主的分分戶轉(zhuǎn)移登登記，而

24、被被上訴人辦辦理初始登登記的時間間是20005年1月月7日。所所以，逾期期辦證的焦焦點已不是是初始登記記時間的確確定問題，而而是初始登登記與事務(wù)務(wù)所出具的的證明之間間關(guān)于乙公公司是否具具備產(chǎn)權(quán)登登記發(fā)證條條件的證明明效力大小小問題。 鑒于被被上訴人所所提交的“某區(qū)房屋屋土地發(fā)證證事務(wù)所22001年年8月244日出具的的證明”與與20055年1月77日辦理初初始登記的的時間相互互矛盾，根根據(jù)最高高人民法院院關(guān)于民事事訴訟證據(jù)據(jù)的若干規(guī)規(guī)定第777條的規(guī)規(guī)定，20005年11月7日所所辦理的初初始登記作作為國家專專門權(quán)屬登登記機(jī)關(guān)依依法制作的的權(quán)屬證書書，在證據(jù)據(jù)的效力上上應(yīng)該大于于某區(qū)房屋屋土地

25、發(fā)證證事務(wù)所22001年年8月244日所出具具的證明。從先初始始登記再分分戶移轉(zhuǎn)登登記的權(quán)屬屬登記的邏邏輯出發(fā)，在在沒有辦理理訴爭房屋屋所在樓宇宇的初始登登記的前提提下，該公公司為訴爭爭房屋所在在樓宇內(nèi)的的部分買受受人辦理了了房屋所有有權(quán)證（分分戶移轉(zhuǎn)登登記），不不符合城城市房屋權(quán)權(quán)屬登記管管理辦法的相關(guān)規(guī)規(guī)定。二審審法院針對對上述疑點點，為進(jìn)一一步查清乙乙公司是否否存有逾期期辦證的事事實，二審審法院依職職權(quán)調(diào)取了了乙公司開開發(fā)的北京京市某區(qū)某某里1、22號樓房屋屋產(chǎn)權(quán)登記記發(fā)證的相相關(guān)檔案材材料，并組組織雙方當(dāng)當(dāng)事人對這這些證據(jù)進(jìn)進(jìn)行庭審質(zhì)質(zhì)證。雙方方當(dāng)事人對對所調(diào)取的的證據(jù)的真真實性、關(guān)關(guān)

26、聯(lián)性、合合法性均無無異議。結(jié)結(jié)合一審、二審的相相關(guān)證據(jù)，法法院查明被被上訴人作作為申請人人于20004年122月13日日才向某區(qū)區(qū)國土房管管局服務(wù)大大廳報送了了其開發(fā)的的北京市某某區(qū)某里11、2號樓樓房的初始始登記所需需的完備材材料，至此此，被上訴訴人才完成成了報送辦辦理新建房房屋初始登登記的法定定義務(wù)。 二審法法院認(rèn)為，被被上訴人作作為訟爭房房屋的出售售人負(fù)有向向作為買受受人的上訴訴人交付房房屋以及轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移房屋所所有權(quán)即辦辦理產(chǎn)權(quán)登登記手續(xù)的的義務(wù)。根根據(jù)有關(guān)房房屋權(quán)屬登登記的規(guī)定定，購買新新建商品房房的權(quán)利人人到房地產(chǎn)產(chǎn)主管部門門辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)登記的，必必須以開發(fā)發(fā)商就其所所開發(fā)的房房地產(chǎn)進(jìn)行行

27、初始登記記為前提。根據(jù)解解釋第十十八條的規(guī)規(guī)定，訴爭爭的商品房房為現(xiàn)房，自自合同訂立立日起日內(nèi)買受受人由于出出賣人的原原因，未能能取得房屋屋權(quán)屬證書書的，出賣賣人應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)違約責(zé)責(zé)任。本案案中，被上上訴人本應(yīng)應(yīng)在20000年8月月10日至至20000年11月月8日前辦辦理初始登登記手續(xù)，但但是被上訴訴人遲至22004年年12月113日才報報送辦理初初始登記，因因此被上訴訴人關(guān)于逾逾期辦證的的責(zé)任不在在自己的抗抗辯，與法法院查明的的事實不符符，法院不不予采信。原審法院院僅根據(jù)某某區(qū)房屋土土地發(fā)證事事務(wù)所20001年88月24日日出具的證證明，認(rèn)定定被上訴人人于上訴人人交納契稅稅及公共維維修基金前

28、前已具備了了產(chǎn)權(quán)登記記發(fā)證條件件，上訴人人在交納了了契稅及公公共維修基基金后，未未能及時取取得房屋權(quán)權(quán)屬證書，并并非由于被被上訴人的的過錯所致致，屬認(rèn)定定事實不清清。故，上上訴人關(guān)于于被上訴人人逾期辦證證的行為查查證屬實，應(yīng)應(yīng)承擔(dān)遲延延辦證違約約責(zé)任的上上訴理由成成立。被上上訴人自22000年年11月99日起到20004年122月13日日止應(yīng)對上上訴人承擔(dān)擔(dān)逾期辦證證的違約責(zé)責(zé)任。 3、關(guān)關(guān)于逾期辦辦證的違約約金請求權(quán)權(quán)是否存在在超過訴訟訟時效的問問題 被上訴訴人在二審審?fù)徶修q辯稱，即使使被上訴人人構(gòu)成逾期期辦證違約約，那么該該違約行為為自20000年111月9日起起到20004年122月1

29、5日日上訴人起起訴時已長長達(dá)四年之之久，其中中有兩年已已超過了法法定訴訟時時效期間，喪喪失了勝訴訴權(quán)。 所謂訴訴訟時效制制度是指權(quán)權(quán)利人不行行使權(quán)利經(jīng)經(jīng)過法定期期間，即發(fā)發(fā)生權(quán)利功功效減損法法律效果的的制度。 HYPERLINK /article/default.asp?id=50387#m8#m8 l m8#m8 o 轉(zhuǎn)到底部注釋8 8我國國法律規(guī)定定，訴訟時時效過后，義義務(wù)人即取取得拒絕履履行義務(wù)的的抗辯權(quán)。 HYPERLINK /article/default.asp?id=50387#m9#m9 l m9#m9 o 轉(zhuǎn)到底部注釋9 9同時時，我國民法通則則第1337條規(guī)定定：“訴訟訟時

30、效期間間從知道或或者應(yīng)當(dāng)知知道權(quán)利被被侵害時起起計算”，這這種訴訟時時效期間的的起算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)被學(xué)界認(rèn)認(rèn)為是主客客觀相統(tǒng)一一的標(biāo)準(zhǔn)。 HYPERLINK /article/default.asp?id=50387#m10#m10 l m10#m10 o 轉(zhuǎn)到底部注釋10 10本案中，根根據(jù)城市市房屋權(quán)屬屬登記管理理辦法第第16、117條有關(guān)關(guān)房屋權(quán)屬屬初始登記記的規(guī)定，購購買新建商商品房的權(quán)權(quán)利人到房房地產(chǎn)主管管部門辦理理產(chǎn)權(quán)登記記的，必須須以開發(fā)商商就其所開開發(fā)的房地地產(chǎn)進(jìn)行初初始登記為為前提。房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)在在法定期限限內(nèi),即在在竣工后的的3個月內(nèi)內(nèi)申請初始始登記。又又依據(jù)解解釋第十十八

31、條的規(guī)規(guī)定，訴爭爭的商品房房為現(xiàn)房，自自合同訂立立日起日內(nèi)買受受人由于出出賣人的原原因，未能能取得房屋屋權(quán)屬證書書的，出賣賣人應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)違約責(zé)責(zé)任。即出出賣方應(yīng)在在合同訂立立后的900日內(nèi)，辦辦理完初始始登記手續(xù)續(xù)，以便買買方辦理相相關(guān)的產(chǎn)權(quán)權(quán)登記。本本案中，雙雙方簽定合合同的時間間為20000年8月月10日，按按規(guī)定乙公公司（被上上訴人）應(yīng)應(yīng)在20000年111月8日前前辦理初始始登記手續(xù)續(xù)，但是被被上訴人遲遲至20004年122月13日日才報送辦辦理初始登登記。所以以，被上訴訴人的違約約行為發(fā)生生在20000年111月9日，即即本案訴訟訟時效期間間應(yīng)從20000年111月9日日起算。我我國

32、現(xiàn)有法法律規(guī)定，一一般訴訟時時效期間為為2年，上上訴人遲至至20044年12月月15日才才起訴，是是否已經(jīng)過過訴訟時效效呢？這個個問題應(yīng)該該進(jìn)一步細(xì)細(xì)分。單從從要求乙公公司履行初初始登記這這一行為來來說，從22000年年11月99日起兩年年后，即過過訴訟時效效。但是由由于乙公司司沒有進(jìn)行行初始登記記而產(chǎn)生違違約金是一一個持續(xù)的的狀態(tài)，會會隨著登記記時間的延延長而增長長。也就是是說，由于于未進(jìn)行初初始登記這這一違約行行為一直延延續(xù)到20004年112月133日止，因因此而產(chǎn)生生的違約金金也應(yīng)該從從20000年11月月9日起計計算到20004年112月133日止。 但是，由由于上訴人人遲至2000

33、4年112月155日才起訴訴被上訴人人要求其支支付逾期辦辦證違約金金，此后，上上訴人也未未舉證證明明在起訴日日（20004年122月15日日）前向被被上訴人主主張過權(quán)利利，自起訴訴日之前兩兩年之內(nèi)的的違約金請請求權(quán)未超超過訴訟時時效，自起起訴日之前前兩年之前前的違約金金請求權(quán)已已超過訴訟訟時效。又又由于被上上訴人違約約責(zé)任期間間為：20000年111月9日日起至20004年122月13日日止，故對對20022年12月月15日起起至20004年122月13日日止這一違違約期間的的違約金請請求權(quán)應(yīng)予予支持。22000年年11月99日起至20002年122月14日日止的違約約金請求權(quán)權(quán)已經(jīng)超過過訴訟

34、時效效，法院不不予支持。 HYPERLINK /article/default.asp?id=50387#m11#m11 l m11#m11 o 轉(zhuǎn)到底部注釋11 11 4、關(guān)關(guān)于被上訴訴人逾期辦辦證違約責(zé)責(zé)任如何承承擔(dān)的問題題 自20000年111月9日日起到20004年122月13日日止，被上上訴人對上上訴人負(fù)逾逾期辦證的的違約責(zé)任任。被上訴訴人的違約約行為對上上訴人充分分行使訴爭爭房屋的所所有權(quán)有一一定的影響響，造成上上訴人一定定損失，上上訴人要求求被上訴人人支付違約約金，于法法有據(jù)，應(yīng)應(yīng)予支持。由于雙方方在合同中中對逾期辦辦證的違約約責(zé)任沒有有規(guī)定，根根據(jù)最高高人民法院院關(guān)于審理理商品

35、房買買賣合同糾糾紛案件適適用法律若若干問題的的解釋第第十八條的的規(guī)定，合合同沒有約約定違約金金或者損失失數(shù)額難以以確定的，可可以按照已已付購房款款總額，參參照中國人人民銀行規(guī)規(guī)定的金融融機(jī)構(gòu)計收收逾期貸款款利息的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計算。 結(jié)束語：邏輯推理理在案件事事實認(rèn)定中中的運(yùn)用 一般意意義上的法法律推理表表現(xiàn)在法官官在司法活活動過程中中，以選擇擇的法律規(guī)規(guī)則為大前前提，以查查明的案件件事實為小小前提，然然后按照一一定的邏輯輯方法推出出案件的處處理結(jié)論。 HYPERLINK /article/default.asp?id=50387#m12#m12 l m12#m12 o 轉(zhuǎn)到底部注釋12 12但在特殊

36、殊情況下，法法律推理也也表現(xiàn)在法法官解釋法法律和確認(rèn)認(rèn)案件事實實的過程中中。 HYPERLINK /article/default.asp?id=50387#m13#m13 l m13#m13 o 轉(zhuǎn)到底部注釋13 133通常，法法官都能夠夠依靠查證證屬實的證證據(jù)對案件件事實做出出明確的認(rèn)認(rèn)定。即使使在案件證證據(jù)不能達(dá)達(dá)到證明案案件事實即即案件事實實真?zhèn)尾幻髅鞯那闆r下下，法官也也可以依據(jù)據(jù)證明責(zé)任任的規(guī)則來來裁判 HYPERLINK /article/default.asp?id=50387#m14#m14 l m14#m14 o 轉(zhuǎn)到底部注釋14 114。但但是，司法法實踐中仍仍然存在法法官需要依依靠邏輯、推理的方方