基于管理合同的飯店委托管理模式研究

1、 題目：基于于管理合同同的飯店委委托管理模模式研究基于管理合合同的飯店店委托管理理模式研究究摘要：本文文在分析飯飯店委托管管理模式的的基礎(chǔ)上，通通過總結(jié)萬萬豪集團案案例，結(jié)合合我國飯店店業(yè)的發(fā)展展現(xiàn)狀，試試圖給我國國飯店業(yè)應(yīng)應(yīng)用委托管管理模式提提供參考和和借鑒。關(guān)鍵詞：飯飯店；委托管理理模式；管理合同同一、研究背背景（一）國際際飯店集團團委托管理理的演進及及現(xiàn)狀在全球范圍圍內(nèi)，早期期的國際飯飯店集團多多是通過購購買不動產(chǎn)產(chǎn)方式達到到擴張的，如希爾頓頓、喜來登登等，自20世世紀50年年代起，希希爾頓飯店店集團和假假日飯店集集團分別以以委托管理理和特許經(jīng)經(jīng)營的方式式進行擴張，到了200世紀900年

2、代，越越來越多的的飯店集團團通過特許許經(jīng)營和委委托管理模模式發(fā)展，直直到目前得得以發(fā)展壯壯大。世界著名飯飯店集團中中委托管理理經(jīng)營的代代表如下：表1 22004年年世界著名名飯店集團團經(jīng)營模式式狀況飯店集團飯店數(shù)、房房間數(shù)（萬萬間）品牌經(jīng)營模式萬豪（美） 2655/48萬豪、萬麗麗、萬怡、麗嘉、華華美達、新新世界、行行政公寓委托管理442.3，特特許經(jīng)營占占53.1，帶帶資管理及及其它4.6喜達屋（美美） 774/223.8圣瑞吉斯斯、福朋、 寰鼎、至尊精選選、W飯店委托管理228.5，特特許經(jīng)營441.8，帶帶資管理及及其它299.7雅高（法） 3894/45.3老沃特爾、伊比斯、墨奇勒、索

3、菲特、佛繆勒第第1、 汽汽車旅館第第6委托管理115.4%，帶資管理理46.5%；租租賃飯店221.8%，特許經(jīng)營營16.3% 洲際（英）3250/53.6洲際、假日日、皇冠 、假日快快捷、 恒恒橋公寓、Canddlewoood委托管理約約占6，特特許經(jīng)營約約占88.9，帶帶資管理及及其它5.1希爾頓（美美） 2142/34.5希爾頓委托管理33，特許許經(jīng)營233.8% ，帶帶資管理及及其它733.2（二）我國國飯店業(yè)運運用委托管管理的必然然性長期以來，單單體飯店一一直是我國國飯店業(yè)的的主體部分分。所謂單單體飯店，是是指由企業(yè)業(yè)，組織或或個人擁有有并經(jīng)營，不不加入任何何形式的聯(lián)聯(lián)盟，也不不屬于

4、任何何飯店集團團的飯店。其特點是是單獨，分分散地存在在于各城市市和地區(qū)，獨獨立進行營營銷活動和和管理活動動。與連鎖鎖飯店相比比，此類飯飯店的經(jīng)濟濟效益相對對低下。出現(xiàn)這種情情況，除了了供求關(guān)系系的作用外外，最主要要的原因就就是這些飯飯店的經(jīng)營營管理水平平低下，飯飯店競爭力力相對不足足。然而目目前我國大大多數(shù)單體體飯店自身身缺乏足夠夠的資源和和能力來提提升經(jīng)營管管理水平。因而，在在未來相當當長的一段段時間內(nèi)，通通過委托托管理獲獲得飯店管管理公司的的支持，就就成為那些些自身缺乏乏管理經(jīng)驗驗，同時希希望擁有飯飯店所有權(quán)權(quán)的業(yè)主解解決管理問問題的首選選方式。（三）目前前委托管理理模式中存存在的問題題一

5、般來說，飯飯店管理公公司或飯店店集團具有有成熟的管管理模式，能能夠為單體體飯店提供供統(tǒng)一管理理方式，統(tǒng)統(tǒng)一廣告宣宣傳，統(tǒng)一一銷售網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，統(tǒng)一人人力資源配配置，統(tǒng)一一采購等方方面的優(yōu)勢勢。但是，我我們也不能能忽視，在在飯店委托托管理市場場上，一方方面飯店管管理公司擁擁有的資源源能力參差差不齊，另另一方面相相當一部分分飯店管理理公司利用用自身的專專業(yè)優(yōu)勢，使使簽訂的合合同常常片片面強調(diào)管管理公司的的各類收益益，只管經(jīng)經(jīng)營不包利利潤，導(dǎo)致致業(yè)主與管管理公司地地位上的不不對等。從世界范圍圍看，在飯飯店委托管管理模式發(fā)發(fā)展初期，飯飯店管理公公司由于其其知識專業(yè)業(yè)性，在與與飯店業(yè)主主的談判中中具有較強強的

6、話語權(quán)權(quán)。但是伴伴隨著飯店店管理公司司數(shù)量的增增加以及飯飯店業(yè)主的的日益成熟熟，飯店管管理公司的的話語權(quán)越越來越弱。這就形成成了另一種種局面，出出于對自身身資產(chǎn)的風(fēng)風(fēng)險控制，業(yè)業(yè)主對管理理公司的經(jīng)經(jīng)營管理常常常過度干干涉，使管管理公司與與業(yè)主在經(jīng)經(jīng)營權(quán)限及及管理合同同上出現(xiàn)意意見分歧，導(dǎo)導(dǎo)致雙方產(chǎn)產(chǎn)生矛盾，造造成飯店委委托管理合合同提前終終止。管理公司和和業(yè)主如何何優(yōu)化互相相的選擇，處處理好雙方方的關(guān)系，充充分發(fā)揮管管理公司的的優(yōu)勢，達達到共贏目目的，成為為飯店委托托管理經(jīng)營營的重要課課題。本文文在分析飯飯店委托管管理模式的的基礎(chǔ)上，通通過總結(jié)萬萬豪集團案案例，結(jié)合合我國飯店店業(yè)的發(fā)展展現(xiàn)狀，

7、試試圖給我國國飯店業(yè)應(yīng)應(yīng)用委托管管理模式提提供參考和和借鑒。二、文獻綜綜述（一）國外外研究1.飯店委委托管理的的相關(guān)概念念研究美國康奈爾爾大學(xué)旅游游管理學(xué)教教授Jammes JJEystter關(guān)于于飯店委托托管理概念念的界定是是最典型的的。他認為為，飯店委托托管理是飯店業(yè)主和和飯店管理公公司之間簽簽訂書面協(xié)協(xié)議，根據(jù)此協(xié)協(xié)議，飯店店管理公司司受權(quán)以飯飯店業(yè)主的的名義代表表飯店業(yè)主經(jīng)經(jīng)營管理飯飯店，并對對飯店業(yè)主負負責；作為回報報，飯店管理理公司得到到管理酬金金。他認為為飯店委托托管理的基基本概念由由三個基本本要點組成成:第一，飯飯店管理公公司全權(quán)負負責飯店的經(jīng)營營管理，不受飯店業(yè)主的的干預(yù)；第

8、二，飯店店業(yè)主支付付一切經(jīng)營營費用和財財務(wù)費用，并承擔所所有權(quán)風(fēng)險險；第三，除重大疏疏忽或欺詐詐行為之外外，飯店經(jīng)營營者的行為為受飯店業(yè)主的的保護。2.飯店委委托管理的的談判策略略及契約條條款安排研研究Jamess JEystter對飯飯店委托管管理進行了了追蹤研究究，19888年時發(fā)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主主在委托管管理中開始始具備更多多的討價還還價實力；19933年時，指指出業(yè)主討討價還價實實力增強的的趨勢變得得更加普遍遍；19997年時，認認為有利于于業(yè)主討價價還價實力力的這種變變化趨勢已已經(jīng)形成。Kareen Joohnsoon（19999）根據(jù)調(diào)查查指出，隨著過去去幾年行業(yè)業(yè)的繁榮，利益的天天平又

9、在一一定程度上上轉(zhuǎn)向了飯飯店運營商商，但業(yè)主掌掌握了800年代時沒沒有的一些些權(quán)力（如預(yù)算審審批、根據(jù)據(jù)銷售情況況中止協(xié)議議等）。Robbert Schllup（20044）認為，雙方對各各自關(guān)鍵領(lǐng)領(lǐng)域事項的的相互理解解是達成能能夠平衡雙雙方利益的的飯店管理理契約的方法法，這樣才才能保證雙雙方實現(xiàn)各各自的長期期目標。3.飯店委委托管理與與其他飯店店管理模式式的比較研研究Charlles AABelll（19933）對飯店委托托管理和飯店特許經(jīng)經(jīng)營的起源源和發(fā)展進進行了論述述，對飯店業(yè)主在在與飯店管理公公司談判和和與特許方方簽訂特許許經(jīng)營協(xié)議議時應(yīng)實施施的策略進進行了探討討，并提出了了一些建議議

10、。Farrok JJConttracttor和SSumitt KKunddu（19988）結(jié)合交易易成本理論論、代理理理論、組織織能力理論論對飯店管理公公司管理模模式優(yōu)化選選擇的決定定因素進行行了探討，并運用規(guī)規(guī)范分析法法和一般化化的LOGGIT模型型對這些因因素在國際際飯店領(lǐng)域的的影響范圍圍進行了分分析。ChhekittanSDev、MKrisshna Erraamillli和Saanjeeev Aggarwaal（20022）對飯店管理公公司在拓展展國際飯店店市場時，應(yīng)該選擇擇飯店委托托管理模式式還是選擇擇特許經(jīng)營營模式的決決定因素進進行了探討討。Anaa Rammon RRodriigu

11、ezz（20022）對西班牙牙飯店管理公公司在國際際市場上拓拓展業(yè)務(wù)時時的進入模模式進行了了研究，重點對影影響進入模模式的關(guān)鍵鍵因素進行行了探討。4.衡量飯飯店管理公公司運營績績效的研究究Peterr Raiinsfoord（19944）通過對飯店店業(yè)主選擇擇飯店管理公公司的標準準、評價飯飯店管理公公司績效的的標準和業(yè)業(yè)主對飯店店管理公司司所提供信信息的類型型和及時性性期望進行行了論述。得出結(jié)論：飯店委托托管理在近近期將以運運營績效為為基礎(chǔ)并對對飯店業(yè)主有有利。Joonathhan BBergeer（19977）分別從飯店店業(yè)主和飯店店管理公司司的角度對對如何制定定委托管理理的績效標標準進行了

12、了探討，并就委托管管理中常用用的績效衡衡量標準對對雙方利益益和對其他他相關(guān)條款款的影響方方面進行了了分析。GGreg-ory ADentton和BBrucee Whiite（20000）探討了如如何引入平平衡計分卡卡來協(xié)調(diào)飯飯店業(yè)主和和飯店管理公公司的目標標，同時作為為一種績效效測量工具具對飯店運營狀狀況進行評評估、對飯飯店管理公公司進行考考核。Caathy AEnz、LinddaCannina和和Katee Wallsh（20011）分析了衡衡量飯店運營績績效的三個個常用指標標:每日房房價、每間間房收入和和入住率，認為另外外兩個統(tǒng)計計指標飯店行業(yè)績績效指標的的中位數(shù)（mediian）和最常見

13、見值（modaal vaaluess）可以作為為飯店行業(yè)的的需求數(shù)據(jù)據(jù)，并與營運運績效數(shù)據(jù)據(jù)做對比，建立飯店的績效效衡量基準準，以便飯店投資商商和飯店管理公公司做出適適當?shù)臎Q策策。5.對飯店店委托管理理司法判例例的分析和和研究Michaael CShinndlerr（19977）通過對萬萬豪、凱悅悅等三個飯飯店司法判判例的分析析，闡述了這這些判例對對飯店業(yè)主與與飯店運營商商關(guān)系的潛潛在影響，認為利益益的天平正正在向飯店店業(yè)主一方方傾斜。MMichaaelCShinddler（19988）通過對喜喜來登飯店店司法判例例的分析，從法律角角度探討了了在飯店管理公公司持有飯飯店較少股股份（僅為1%）的

14、情況下下，飯店業(yè)主單單方面提前前終止飯店店委托管理理的做法，揭示了飯店店業(yè)主在委托托管理談判判中的地位位提升。TTony Delaa Cruuz（20022）根據(jù)20002年紐紐約大學(xué)國國際旅游業(yè)業(yè)投資會議議上有關(guān)專專家的發(fā)言言指出，飯店委托托管理訴訟訟已經(jīng)居于于與飯店相關(guān)的的各種訴訟訟之首，問題主要要集中在對對飯店管理公公司的激勵勵約束方面面。Meggan RRowe （20033）對Chaarlesston，WV訴萬豪飯店店案進行了了分析，指出飯店管理公公司在隱瞞瞞關(guān)聯(lián)交易易、收受折折扣、分攤攤計算機系系統(tǒng)和培訓(xùn)訓(xùn)費用方面面的做法，使飯店業(yè)主對對飯店管理公公司的忠誠誠度產(chǎn)生了了懷疑，從而導(dǎo)

15、致致相關(guān)訴訟訟案增加。（二）國內(nèi)內(nèi)研究以“飯店委委托管理”為主題在在CNKII上進行搜搜索，共搜搜索到文獻獻22篇，經(jīng)經(jīng)過甄別，其其中專門研研究飯店委委托管理的的文章7篇。陳勇（20006）以以國際旅游游業(yè)專業(yè)研研究文獻為為資料來源源,梳理與與分析了國國外的酒店店委托管理理研究成果果。在此基基礎(chǔ)上,本本文對國外外酒店委托托管理的研研究進行了了評價,并并從研究內(nèi)內(nèi)容、研究究思路和研研究方法等等六個方面面指出了國國外酒店委委托管理研研究對我國國酒店委托托管理研究究的啟示。張華友（22003）分析了我國酒店管理公司發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展中存在的問題，并提出了相應(yīng)的策略。黃紅莉和潘年嬌（2007）試圖通過對

16、現(xiàn)階段委托管理在國內(nèi)外飯店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行分析總結(jié)，從業(yè)主方和經(jīng)營方兩個角度對中國飯店業(yè)委托管理經(jīng)營模式障礙進行研究，并對中國飯店業(yè)委托管理經(jīng)營模式的科學(xué)發(fā)展之路提出了建議。鄒益民（2007）在文獻研究與訪談的基礎(chǔ)上,建立了成功實施單體飯店委托管理的關(guān)鍵影響因素的理論假設(shè)模型及指標體系,并通過問卷調(diào)查與統(tǒng)計分析進行了實證研究。研究結(jié)果表明,單體飯店委托管理成功實施的影響因素可分為5個維度:業(yè)主自身角色正確定位、飯店硬件匹配、合同全面合理、業(yè)主對管理公司準確選擇和管理公司對合同有效實施,具體有27個關(guān)鍵影響因素。李秀娜（2006）從反壟斷法角度審視飯店委托管理。提出我國正在制定過程中的反壟斷法應(yīng)充

17、分考慮特許經(jīng)營和飯店委托管理這種特殊的經(jīng)營模式,在特定市場認定、市場力量界定等相關(guān)問題上深入研究,制定出既符合我國國情,又符合各種產(chǎn)業(yè)特點,包括特許經(jīng)營業(yè)和飯店委托管理特征的“經(jīng)濟憲法”。王德秀（2009）分析了國際帶資委托管理形式對中國酒店帶來的的股權(quán)結(jié)構(gòu)變化和委托代理問題，究其原因可以歸結(jié)為中國酒店業(yè)在競爭力方面相對不足的劣勢。只有通過培育并發(fā)展中國本土的酒店集團，引入更多的外資，完善委托管理的制定與管理以及加強對管理方的激勵與約束等措施，才能弱化這類酒店公司治理中存在的問題。麥毅菁（2008）通過分析萬豪酒店集團化發(fā)展的演變過程及相關(guān)啟示，提出委托管理模式是十分適用于中國飯店集團化發(fā)展的

18、一種方式。隨著逐漸出現(xiàn)的中國委托管理模式的飯店集團的實踐，相關(guān)的理論將更為豐富。（三） 文文獻研究評評價總體來講，國國內(nèi)外研究究的相同之之處是：飯飯店委托管管理相關(guān)文文獻遠遠少少于飯店運運營管理的的文獻。不同之處是是：國外學(xué)學(xué)者在飯店店委托管理理方面的研研究更加深深入，范圍圍也更廣泛泛，經(jīng)歷了了研究領(lǐng)域域不斷擴展展、研究內(nèi)內(nèi)容不斷細細化、研究究體系不斷斷完善的過過程。但國國外學(xué)者對對飯店委托托管理的研研究也有一一定的局限限性，他們們的研究絕絕大部分以以調(diào)查為基基礎(chǔ)，專注注于飯店委委托管理的的契約條款款、談判策策略、發(fā)展展趨勢、訴訴訟案例、管理模式式、運營績績效等方面面的實證研研究，而缺缺乏對飯

19、店店委托管理理的系統(tǒng)性性理論分析析和研究。而國內(nèi)專門門關(guān)于飯店店委托管理理的文獻太太少，而且且研究角度度太宏觀，針針對飯店委委托管理模模式在中國國飯店集團團的應(yīng)用狀狀況的系統(tǒng)統(tǒng)研究還沒沒有，各方方面都有待待進一步完完善。三、飯店委委托管理模模式的具體體分析（一）飯店店委托管理理模式的形形成飯店委托管管理模式的的實質(zhì)是所所有權(quán)與經(jīng)經(jīng)營權(quán)的分分離，它是是一種非股股權(quán)式的飯飯店管理模模式，屬于于委托代理理型企業(yè)制制度安排。具體地說說，飯店委委托管理模模式就是通通過飯店業(yè)業(yè)主與飯店店管理公司司簽署管理理合同來約約定雙方的的權(quán)利、義義務(wù)和責任任。飯店業(yè)業(yè)主雇用飯飯店管理公公司作為自自己的代理理人，承擔擔

20、飯店經(jīng)營營管理職責責。作為代代理人，飯飯店管理公公司以飯店店業(yè)主的名名義，擁有有飯店的經(jīng)經(jīng)營自主權(quán)權(quán)，負責飯飯店的日常常經(jīng)營管理理，定期向向飯店業(yè)主主上交財務(wù)務(wù)報表和飯飯店經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)金流，并并根據(jù)合同同約定獲得得管理酬金金。飯店業(yè)業(yè)主作為委委托人，為為飯店提供供土地使用用權(quán)、建筑筑、家具、設(shè)備設(shè)施施、運營資資本等，并并根據(jù)合同同約定承擔擔相應(yīng)法律律與財務(wù)責責任。飯店委托管管理模式形形成的前提提是飯店管管理知識的的專用性。具體地說說，飯店業(yè)業(yè)主由于缺缺乏專業(yè)的的飯店經(jīng)營營管理知識識和經(jīng)驗，在在實際經(jīng)營營中，面臨臨諸多困難難與問題，因因此就產(chǎn)生生了聘請專專業(yè)飯店管管理公司來來經(jīng)營管理理飯店的需需求，

21、需求求產(chǎn)生供給給，專門從從事飯店管管理業(yè)務(wù)的的飯店管理理公司應(yīng)運運而生。二二者通過飯飯店委托管管理結(jié)合在在一起，就就形成了飯飯店委托管管理模式。 由以上可以以看出，在在飯店委托托管理模式式發(fā)展初期期，飯店管管理公司由由于其專業(yè)業(yè)性，在與與飯店業(yè)主主的談判中中具有較強強的話語權(quán)權(quán)。但是伴伴隨著飯店店管理公司司數(shù)量的增增加以及飯飯店業(yè)主的的日益成熟熟，飯店管管理公司的的話語權(quán)越越來越弱，這這在飯店管管理合同的發(fā)展展趨勢中可可以體現(xiàn)。（二）運行行機制飯店委托管管理模式是是通過輸出出管理，對對下屬飯店進進行緊密的的控制和直直接的經(jīng)營營管理。其其運作主要要分為啟動動、計劃、執(zhí)行、控控制和收尾尾這幾個階階

22、段。其運運行機制包包括以下幾幾個方面：第一，在在飯店業(yè)主主與飯店管管理公司簽簽訂管理合合同之后，飯飯店管理公公司雇用飯飯店總經(jīng)理理，并指導(dǎo)導(dǎo)、支持飯飯店總經(jīng)理理的工作，飯飯店總經(jīng)理理就酒店經(jīng)經(jīng)營成果對對飯店管理理公司負責責，飯店管管理公司對對飯店總經(jīng)經(jīng)理有很強強的影響力力。第二，飯飯店管理公公司向業(yè)主主提供財務(wù)務(wù)收益，主主要通過財財務(wù)報表與與業(yè)主溝通通，業(yè)主則則向飯店管管理公司支支付管理酬酬金。這兩兩個實體的的相互影響響比較對等等。第三，業(yè)業(yè)主為飯店店總經(jīng)理和和員工支付付工資，飯飯店總經(jīng)理理則負責確確保飯店的的服務(wù)質(zhì)量量，業(yè)主可可到現(xiàn)場檢檢查飯店服服務(wù)質(zhì)量。（如圖33-1）圖3-1 飯店委托托

23、管理運行行機制簡圖圖（三）飯店店管理合同同分析從以上內(nèi)容容可以看出出，飯店委委托管理模模式的核心心和載體為為業(yè)主與飯飯店管理公公司簽訂的的飯店管理理合同，它它是雙方權(quán)權(quán)利與義務(wù)務(wù)得以實現(xiàn)現(xiàn)的保證。因此，下下文主要就就飯店管理理合同的相相關(guān)內(nèi)容進進行分析。1. 飯店店管理合同同的主要內(nèi)內(nèi)容飯店管理合合同一般包包括五類條條款：一般般條款、財財務(wù)條款、管理條款款、經(jīng)營條條款和營銷銷條款。具具體地說，一一般條款主主要描述合合同雙方的的締約關(guān)系系，即飯店店管理公司司和飯店業(yè)業(yè)主的委托托代理關(guān)系系，合同期期限，酒店店名稱的使使用，必要要的批準程程序，業(yè)主主對績效要要求，違約約及合同終終止，以及及對東道國國

24、法律仲裁裁的維護。財務(wù)條款款體現(xiàn)合同同雙方在財財務(wù)方面達達成的一致致，包括基基本管理費費用、獎勵勵管理費及及支付方法法，業(yè)主的的財務(wù)目標標，管理公公司提高績績效的責任任，固定資資產(chǎn)折舊費費和投資性性質(zhì)的費用用攤銷及更更新基金，經(jīng)經(jīng)營方案及及財務(wù)預(yù)算算，營運資資本平衡，股股本及負債債，保險和和風(fēng)險防范范，不可抗抗力，稅務(wù)務(wù)，開業(yè)前前預(yù)算等。管理條款款規(guī)定各種種管理事項項，包括檔檔案和報告告書，使用用的記賬系系統(tǒng)及財務(wù)務(wù)報告的遞遞交頻率，飯飯店人事安安排，法律律及資格認認證，技術(shù)術(shù)服務(wù)等。經(jīng)營條款款規(guī)定飯店店在經(jīng)營過過程中的各各種事項，包包括經(jīng)營計計劃，價格格制定，提提供的服務(wù)務(wù)，采購，服服務(wù)條款

25、，質(zhì)質(zhì)量標準及及檢查，開開業(yè)前管理理服務(wù)等。營銷條款款規(guī)定業(yè)主主在營銷方方面對管理理公司的要要求，包括括營銷，廣廣告及促銷銷計劃，預(yù)預(yù)訂系統(tǒng)和和服務(wù)等。2飯店管管理合同的的發(fā)展趨勢勢本文主要從從管理合同同的初始期期限、延期期條款、基基本管理費費用、獎勵勵管理費用用、績效條條款、合同同終止條款款這幾個方方面來說明明飯店管理理合同的發(fā)發(fā)展趨勢，以以下數(shù)據(jù)來來自Jonnes LLang LaSaalle Hoteels 發(fā)發(fā)布的GGlobaal Hootel Manaagemeent AAgreeementt Treends中關(guān)于亞亞太地區(qū)飯飯店管理合合同的部分分（說明：樣本來自自8個國家家的28個

26、個飯店管理理合同，覆覆蓋的客房房91766間）。（1）初始始期限較長的初始始期限給合合同雙方提提供了穩(wěn)定定性，但卻卻降低了業(yè)業(yè)主單方面面更換管理理公司的靈靈活性。較較短的合同同期限提高高了雙方的的選擇靈活活性，但卻卻對管理公公司不利，因因為管理公公司想要在在更長的期期限內(nèi)管理理飯店，以以收回前期期投入，包包括時間和和精力上的的。一般地，飯飯店集團下下的管理公公司由于具具有一定的的品牌認知知度，業(yè)主主與其簽訂訂的初始期期限往往較較長，至少少8-100年。而對對于單體飯飯店管理公公司而言，如如果管理新新開業(yè)酒店店，至少需需要5年時時間來收回回前期投入入，如果管管理已開業(yè)業(yè)酒店，則則至少需要要2-3

27、年年來收回前前期投入。在美國，飯飯店集團下下的管理公公司與業(yè)主主簽訂的平平均初始合合同期限已已經(jīng)由原來來的20年年縮短為如如今的155年，而單單體飯店管管理公司與與業(yè)主協(xié)商商的最大的的初始合同同期限為110年。從Jonees Laang LLaSallle HHotells 發(fā)布布的Glloball Hottel MManaggemennt Aggreemment Trennds（下下文稱“該報告”）中，筆筆者得知，22005年年亞太地區(qū)區(qū)飯店管理理合同的平平均初始期期限為122年，大多多數(shù)的管理理合同的初初始期限為為10年，占占樣本總數(shù)數(shù)的67.9%。此此外，與三三、四星級級酒店相比比，飯店

28、管管理公司與與五星級酒酒店簽訂的的期限更長長。從20099年12月月26日CCCTV-2中國國財經(jīng)報道道中，筆筆者得知，在在中國，外外資酒店與與飯店業(yè)主主簽訂的管管理合同的的平均期限限為15年年。（2）延期期選擇權(quán)延期選擇權(quán)權(quán)的歸屬問問題也是業(yè)業(yè)主和管理理公司爭論論的焦點，目目前，從全全球范圍看看，延期選選擇權(quán)仍普普遍地歸屬屬于飯店管管理公司，但但是伴隨著著業(yè)主市場場話語權(quán)的的提升，延延期選擇權(quán)權(quán)正逐漸向向業(yè)主傾斜斜，業(yè)主往往往根據(jù)管管理公司的的經(jīng)營業(yè)績績來決定是是否延期。該報告顯示示，由管理理公司決定定是否延期期的比例由由20011年的411.7%降降為20005年的55%，由業(yè)業(yè)主決定是是

29、否延期的的比例由22001年年的11.1%上升升到20005年的115%，由由任一方?jīng)Q決定是否延延期的比例例由20001年的336.1%降低到22005年年的5%，由由雙方共同同決定是否否延期的比比例由20001年的的由20001年的111.1%增加到550.0%。從20011年的主要要由管理公公司決定是是否延期，到到20055年的雙方方共同協(xié)商商是否延期期成為主流流，以及業(yè)業(yè)主決定是是否延期的的比例的提提升，這一一過程預(yù)示示著延期選選擇權(quán)的歸歸屬將逐漸漸過渡到業(yè)業(yè)主。（3）基本本管理費用用基本管理費費用是按總總收入的一一定百分比比來計算，這這個百分比比隨著管理理期限的延延長而增長長。該報告告

30、顯示，與與20011年相比，平平均的基本本管理費用用有所下降降，并且零零基本管理理費用（117.9%）的趨勢勢日益明顯顯。此外，三三星級酒店店的基本管管理費用高高于四五星星級酒店。（4）獎勵勵管理費用用獎勵管理費費用是按GGOP的一一定比例計計算。一些些管理合同同規(guī)定，以以固定的比比例計算獎獎勵管理費費用，一般般為7%、8%和110%。大大多數(shù)管理理合同以浮浮動比例來來計算獎勵勵管理費用用，浮動比比例一般在在5-100%這一范范圍之內(nèi)。此外，四四五星級酒酒店的獎勵勵管理費用用高于三星星級酒店，這這與四五星星級酒店的的基本管理理費用低于于三星級飯飯店的狀況況一致。（5）績效效條款 績效條款要要求

31、飯店管管理公司以以飯店的星星級標準、品牌標準準經(jīng)營飯店店，同時達達到合同規(guī)規(guī)定的績效效水平。越越來越多的的業(yè)主要求求飯店管理理公司必須須達到合同同規(guī)定的績績效的最小小值。有些些合同通過過GOP來來規(guī)定績效效最小值，還還有一些合合同以固定定的RevvPAR來來規(guī)定績效效的最小值值。該報告顯示示，大多數(shù)數(shù)業(yè)主要求求管理公司司必須達到到預(yù)期GOOP的800%。如果果飯店管理理公司連續(xù)續(xù)兩年達不不到這一目目標，飯店店業(yè)主將終終止合同。一般地，飯飯店管理公公司將通過過分析預(yù)期期與實際情情況的差距距來說明未未達到預(yù)期期的原因，但但這種情況況只允許發(fā)發(fā)生一次。（6）合同同終止條款款 合合同終止包包括以下兩兩

32、種情況：第一，無無理由終止止。所有允允許業(yè)主無無理由終止止條款的合合同都要求求業(yè)主給管管理公司賠賠償一定的的費用，當當然，前提提是管理公公司履行了了條約。通通常情況下下，賠償金金的數(shù)額是是以最近十十二個月的的管理費用用的2倍或或者某一特特定階段的的預(yù)期管理理費用金額額為標準。隨著剩余余合同期限限的減少，賠賠償金減少少。該報告告顯示，酒酒店星級越越高，無理理由終止發(fā)發(fā)生的可能能性越小。第二，資資產(chǎn)變賣終終止。當飯飯店業(yè)主想想要出售飯飯店資產(chǎn)時時，飯店管管理公司通通過以下途途徑來維護護自身利益益。要求新業(yè)主主繼續(xù)履行行合同。飯飯店管理公公司認為其其在開發(fā)酒酒店價值中中做出了貢貢獻，因此此理應(yīng)繼續(xù)續(xù)

33、進行經(jīng)營營。一般地地，與單體體酒店管理理公司相比比，新業(yè)主主更愿意繼繼續(xù)履行與與飯店集團團下的管理理公司的合合同。如果新業(yè)主主不繼續(xù)履履行合同，管管理公司將將獲得一定定的終止賠賠償費，終終止賠償費費的計算以以最近122個月的管管理費用的的2倍為基基礎(chǔ)，或者者直接按照照固定的金金額支付。要求優(yōu)先購購買權(quán)或者者優(yōu)先叫價價權(quán)。優(yōu)先先購買權(quán)給給予管理公公司優(yōu)先購購買的權(quán)利利，具體地地說，在第第三方購買買者提出購購買條件后后，只要管管理公司在在30-660天內(nèi)提提出相同的的條件，管管理公司就就可以優(yōu)先先購買酒店店資產(chǎn)，優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)對管理公公司有利，因因此，管理理公司通常常想要擁有有優(yōu)先購買買權(quán)。而業(yè)業(yè)

34、主更愿意意管理公司司擁有優(yōu)先先叫價權(quán)，因因為優(yōu)先購購買權(quán)抑制制了業(yè)主更更好地出售售酒店，優(yōu)優(yōu)先叫價權(quán)權(quán)給予管理理公司優(yōu)先先提供價格格的權(quán)力，在在給定的時時間內(nèi)，如如果第三方方購買者提提供的價格格超過管理理公司提供供的價格，業(yè)業(yè)主就可以以將酒店賣賣于第三方方。從目前前情況來看看，盡管優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)的使用范范圍較為廣廣泛，但優(yōu)優(yōu)先叫價權(quán)權(quán)條款正在在越來越多多地被使用用。綜上，在飯飯店管理公公司與飯店店業(yè)主的博博弈中，延延期選擇權(quán)權(quán)越來越取取決于飯店店業(yè)主，管管理費用結(jié)結(jié)構(gòu)中基本本管理費用用比例的下下降和獎勵勵管理費用用比重的上上升，業(yè)主主對管理公公司達到經(jīng)經(jīng)營績效的的要求越來來越苛刻以以及合同終終

35、止時越來來越多地使使用有利于于業(yè)主的優(yōu)優(yōu)先叫價權(quán)權(quán)。這些趨趨勢都表明明，飯店管管理公司正正在逐漸喪喪失市場話話語權(quán)。那那么，飯店店管理公司司如何更好好地生存呢呢？下文通通過研究萬萬豪委托管管理模式的的案例，總總結(jié)其經(jīng)驗驗，并在此此基礎(chǔ)上，尋尋找我國飯飯店管理公公司的發(fā)展展方向。四、案例萬豪國際集集團是全球球首屈一指指的酒店管管理公司和和入選財富富全球5000強名錄錄的企業(yè)。萬豪集團團以管理及及特許經(jīng)營營方式等方方式在全球球管理或特特許經(jīng)營超超過28000家酒店店及度假村村，約511500個個房間和1100000的產(chǎn)權(quán)度度假別墅，成成為當今世世界酒店業(yè)業(yè)的領(lǐng)軍者者。萬豪集集團所管理理的酒店數(shù)數(shù)量

36、一直名名列榜首，而而且每年均均呈穩(wěn)定上上升的趨勢勢，其管理理規(guī)模也不不斷擴大。（一）萬豪豪飯店管理理合同模式式的發(fā)展過過程萬豪早期的的經(jīng)營方式式以租賃酒酒店以及抵抵押酒店為為主，當時時這種方式式在租用或或興建小型型餐廳方面面運作得比比較好。到了20世世紀70年年代中期，當當這種經(jīng)營營方式運用用于大型餐餐廳、酒店店時就行不不通了。由由于酒店要要提供齊全全的設(shè)備，其其價格高達達上千萬美美元，龐大大的抵押費費用，不但但限制了興興建飯店的的數(shù)量，也也限制了股股東的投資資回報。因此，在11978年年初，在幾幾位財務(wù)專專家的協(xié)助助下萬豪改改革了整個個飯店業(yè)的的經(jīng)營方式式，其中最最大的改變變就是把公公司定位

37、成成為飯店管管理公司，而而不是擁有有飯店的公公司。（二）萬豪豪管理合同同模式的發(fā)發(fā)展的原因因萬豪采取擴擴張的方式式上，比較較喜歡管理理合同的方方式方法，通通過管理合合同模式以以輸出管理理等方式使使集團業(yè)務(wù)務(wù)得到擴張張，并成為為全球十大大酒店管理理公司之一一。萬豪堅堅持單一輸輸出管理的的原則，很很少參與控控股，集團團只輸出管管理不輸出出資金也是是考慮了多多方面因素素。第一，考慮慮維持良好好的業(yè)主關(guān)關(guān)系。由于于集團已經(jīng)經(jīng)管理著許許多酒店，如如果再投資資其他酒店店，就會造造成為業(yè)主主管理酒店店同時自己己擁有酒店店的情況，不不可避免地地帶來利益益性沖突。許多業(yè)主主便會抱怨怨集團不肯肯把最好的的管理人派

38、派到自己不不參股的酒酒店，而且且會認為兩兩種酒店在在客源、市市場方面存存在差距。所以，單單一的輸出出管理對于于業(yè)主更有有吸引力。第二，結(jié)合合自身的優(yōu)優(yōu)勢和不足足，只輸出出管理使它它們能夠集集中精力和和資源，把把管理做好好做精。通通過以管理理型為主的的人才，向向全世界推推廣自己的的管理理念念。第三，還考考慮到降低低成本和降降低風(fēng)險的的問題。管管理一家酒酒店，投資資只不過是是技術(shù)更新新、品牌維維護、系統(tǒng)統(tǒng)維護等開開支。但參參股一家酒酒店，從土土地使用費費、建筑費費、硬件設(shè)設(shè)施到裝修修更新等，每每一項都是是不小的開開支。借助助業(yè)主方拓拓展自己的的品牌是集集團擴大自自己勢力范范圍的良策策之一。（三）萬

39、豪豪飯店管理理合同模式式應(yīng)用的程程序1.基本的的流程萬豪酒店管管理集團受受業(yè)主方委委托，與業(yè)業(yè)主方簽訂訂委托管理理合同，并并派出以總總經(jīng)理為首首的經(jīng)營管管理團隊對對托管的飯飯店進行管管理的一種種經(jīng)營方式式。萬豪集集團對酒店店的經(jīng)營結(jié)結(jié)果負責，并并按照經(jīng)營營業(yè)績定期期從業(yè)主方方獲得管理理費用。其基本的流流程是:（1）對被被委托管理理的酒店項項目進行考考察評估，并并出具市場場分析報告告和可行性性分析報告告；（2）根據(jù)據(jù)分析報告告，明確該該酒店市場場定位和星星級標準，并并結(jié)合萬豪豪酒店管理理集團各酒酒店品牌的的相關(guān)標準準，確定該該酒店所適適用品牌；（3）與酒酒店業(yè)主簽簽訂國際標標準的酒店店全權(quán)管理理

40、合同；（4）萬豪豪酒店管理理集團將任任命和委派派以外籍總總經(jīng)理為首首的管理團團隊，并依依據(jù)萬豪豪酒店管理理標準手冊冊對被托托管酒店實實施全面管管理。2.適宜萬萬豪酒店管管理集團介介入酒店項項目的幾個個階段（1）設(shè)計計階段:萬萬豪酒店管管理集團建建議酒店開開發(fā)商在酒酒店設(shè)計的的初期就與與酒店管理理公司確立立合作關(guān)系系，這樣做做是因為酒酒店管理公公司的前期期介入可以以使酒店項項目在設(shè)計計、功能布布局和建設(shè)設(shè)過程中避避免犯不必必要的錯誤誤，從而避避免在資金金或人員方方面產(chǎn)生不不必要的浪浪費。（2）籌建建階段:針針對尚處于于籌建階段段的酒店項項目，萬豪豪酒店管理理集團可以以為酒店開開發(fā)商提供供專業(yè)化的

41、的國際酒店店管理顧問問及技術(shù)支支持服務(wù)，其其中包括:施工及設(shè)設(shè)備配置要要求、平面面布局概念念、酒店整整體風(fēng)格設(shè)設(shè)計理念、建筑主題題以及酒店店文化的定定位、員工工的招聘和和培訓(xùn)、策策劃籌辦開開業(yè)事宜等等領(lǐng)域。（3）建造造階段:對對于在建的的酒店項目目，萬豪酒酒店管理集集團可以對對現(xiàn)有施工工階段或建建筑結(jié)構(gòu)進進行評估和和定位，以以國際化的的設(shè)計理念念，結(jié)合酒酒店市場定定位，以及及就運營實實際需求對對原有規(guī)劃劃設(shè)計進行行分析和修修訂，從根根本上提升升酒店外在在品質(zhì)。（4）經(jīng)營營階段:對對于己經(jīng)處處于運營階階段的酒店店項目，萬萬豪酒店管管理集團將將首先借助助于豐富的的國際化酒酒店管理經(jīng)經(jīng)驗，對酒酒店現(xiàn)

42、狀進進行全面分分析，為酒酒店確立一一攬子改進進方案。該該方案將結(jié)結(jié)合雅閣國國際化品牌牌優(yōu)勢、專專業(yè)管理團團隊和服務(wù)務(wù)管理標準準，為酒店店引入國際際化營銷系系統(tǒng)、財務(wù)務(wù)控制系統(tǒng)統(tǒng)、培訓(xùn)系系統(tǒng)以及服服務(wù)運作系系統(tǒng)等，從從而徹底改改變酒店經(jīng)經(jīng)營管理狀狀況。從根根本上提升升酒店的內(nèi)內(nèi)在品質(zhì)。萬豪酒店店管理集團團根據(jù)每個個酒店項目目所處不同同階段，靈靈活應(yīng)對以以滿足酒店店開發(fā)商在在酒店開發(fā)發(fā)不同時期期對酒店管管理公司的的需求。（四）萬豪豪基于管理理合同的盈盈利模式萬豪在中國國市場上主主要以管理理酒店為主主，通常萬萬豪只是受受雇于合作作伙伴，替替投資方也也就是業(yè)主主來打理酒酒店，并不不擁有酒店店的所有權(quán)權(quán)

43、。通過輸輸出管理，萬萬豪集團可可獲取三部部分的收入入。第一部部分是“基本工資資”，就是和和業(yè)主簽訂訂的合作協(xié)協(xié)議上規(guī)定定的管理費費。第二部部分是“獎金”，是當酒酒店業(yè)績超超過預(yù)期后后的超額獎獎勵。第三三部分是“手續(xù)費”，業(yè)主通通過萬豪的的全球酒店店系統(tǒng)進行行市場推廣廣、房間預(yù)預(yù)訂、宣傳傳等相關(guān)的的收費。此此外，萬豪豪如果不能能使酒店達達到協(xié)議上上寫明的最最低利潤，也也要向業(yè)主主進行一定定的賠償。萬豪通過輸輸出管理從從中獲得三三部分收入入不僅數(shù)額額可觀，而而且結(jié)構(gòu)對對萬豪集團團是非常有有利:萬豪豪的管理費費在全球的的酒店業(yè)界界是首屈一一指，這顆顆“定心丸”極大地降降低了投資資風(fēng)險;超超額獎勵使使

44、萬豪能像像公司的獨獨立董事一一樣無需入入股便可以以享受到經(jīng)經(jīng)營的利潤潤，很大程程度上增加加了提高管管理質(zhì)量和和效率的積積極性;而而業(yè)主使用用萬豪的酒酒店系統(tǒng)又又同時強化化、擴大了了其在全球球的業(yè)務(wù)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。五、中國飯飯店委托管管理模式障障礙分析關(guān)于委托管管理的文獻獻很多，委委托管理模模式的研究究也已成型型，學(xué)者都都認為委托托管理有益益于酒店集集團化經(jīng)營營，甚至跨跨國經(jīng)營。但是國內(nèi)內(nèi)目前有很很多的單體體酒店并沒沒有進行委委托管理，筆者分別從酒店業(yè)主、管理合同、酒店管理公司三方面來總結(jié)此現(xiàn)象的原因。（一）酒店店業(yè)主方原原因1.管理思思想落后很多酒店所所有者和管管理者思想想意識落后后，或者出出于一己之

45、之利，不愿愿意把自己己的飯店置置于別人的的管理之下下，哪怕是是一家公認認的、有名名望的管理理公司。 我國大部分分飯店尚未未完成政企企脫鉤和產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明晰的的制度變革革，許多還還是小作坊坊式的經(jīng)營營方式和經(jīng)經(jīng)營思想，缺缺乏現(xiàn)代企企業(yè)制度及及思維方式式，制約了了飯店管理理公司的發(fā)發(fā)展。由于于國內(nèi)飯店店管理公司司接管的飯飯店多為國國營中小飯飯店，它們們中的大部部分存在產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰晰，造成所所有權(quán)和經(jīng)經(jīng)營權(quán)的缺缺位、錯位位和越位等等，使基于于現(xiàn)代企業(yè)業(yè)制度下的的受托管理理難以維系系。2.嫁接風(fēng)風(fēng)險思想相當多的飯飯店要求管管理方出資資承包自己己的飯店，自自己只想著著把風(fēng)險完完全轉(zhuǎn)嫁;也有些飯飯店業(yè)主要要求管

46、理方方必須購買買飯店的一一部分股份份，成為股股東，以為為這樣才能能使雙方真真正成為利利益共享、風(fēng)險共擔擔的共同體體。 這些些條件是酒酒店管理公公司接受不不了的，故故不利于委委托管理的的發(fā)展。3.集團區(qū)區(qū)域化縱觀我國的的飯店集團團，一部分分是上海、北京等大大城市的飯飯店集團；一部分是是以省為單單位組建的的酒店集團團.前者如如錦江集團團、新亞集集團、建國國飯店集團團等;后者者如華天酒酒店集團（主要在湖湖南）等。由于于這些飯店店集團大多多數(shù)是由當當?shù)卣糜眯姓侄味蝿潛芏沙?，旅游（飯店）集團大多多帶有接受受政府授權(quán)權(quán)管理國有有資產(chǎn)的意意思。由于于地方政府府只能劃撥撥其管理區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)的飯店，因

47、因而就出現(xiàn)現(xiàn)了區(qū)域性性飯店集團團多而全國國性乃至跨跨國境飯店店集團少的的情況。如如首旅集團團，作為目目前全國資資產(chǎn)規(guī)模最最大的旅游游企業(yè)集團團，業(yè)務(wù)涵涵蓋旅游業(yè)業(yè)中的飯店店、旅行社社、汽車營營運、餐飲飲服務(wù)、旅旅游景點等等諸多方面面，總資產(chǎn)產(chǎn)130億億元。以飯飯店為例，首首旅集團所所屬飯店的的95%均均在北京，雖雖然管理水水平比較先先進，但基基本沒有網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化，而而且一個飯飯店一個品品牌，沒有有形成統(tǒng)一一的集團品品牌。更重重要的事，由由于同在北北京，飯店店等級和市市場定位也也比較接近近，這些飯飯店內(nèi)部本本身就存在在著直接的的競爭。這這些集團應(yīng)應(yīng)該通過飯飯店的產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)整（如出售、置換等），把集團團

48、在北京的的一部分飯飯店變現(xiàn)，然然后用這部部分錢去發(fā)發(fā)展自己在在外地的成成員飯店，施行委托托管理，壯壯大自己的的飯店集團團。 4.二三線線城市沒有有意識到委委托管理的的意義一方面，由由于二三線線城市的客客源主要來來自當?shù)氐牡恼块T門、各個機機關(guān)單位，而而這部分客客源業(yè)主比比酒店管理理公司更容容易打交道道，并且管管理合同中中規(guī)定與當當?shù)卣牡年P(guān)系由業(yè)業(yè)主來處理理；另一方方面，正如如前面所說說酒店管理理公司只管管管理，不不管效益，二二三線城市市比起一線線城市，對對于先進的的管理理念念，網(wǎng)絡(luò)形形成，業(yè)主主更看重短短期的經(jīng)濟濟效益及投投資回報率率。（二）酒店店管理合同同方面問題題筆者主要從從合同中酒

49、酒店管理公公司的工作作某些條款款來分析不不利于委托托管理的因因素。1.“乙方方派出業(yè)務(wù)務(wù)骨干籌備備酒店開業(yè)業(yè)，作好開開業(yè)前的各各項準備工工作，包括括人員和設(shè)設(shè)備運行與與到位?！本频旯芾砝砉镜臉I(yè)業(yè)務(wù)骨干素素質(zhì)如何，是是否良莠不不齊，有沒沒有管理相相似酒店的的經(jīng)驗。2.“賓館館裝修期間間提出專業(yè)業(yè)的整改意意見和建議議。”基于這一一點，委托托方應(yīng)在酒酒店裝修前前就根據(jù)自自己的市場場定位和星星際選擇好好酒店管理理公司，在在裝修期間間與管理公公司聯(lián)系，讓讓他們參與與到酒店的的裝修過程程中來，以以便于日后后的酒店經(jīng)經(jīng)營。3.“負責責為賓館建建立相應(yīng)的的管理體系系和服務(wù)體體系，按照照星級賓館館的標準實實施

50、全面質(zhì)質(zhì)量管理?！比尜|(zhì)量量管理是管管理理念的的一種創(chuàng)新新，是一門門管理科學(xué)學(xué)，沒有具具體的指明明酒店管理理公司的工工作，管理理的程度更更是不可衡衡量。4.“負責責為賓館的的經(jīng)營拓展展客源市場場，建立酒酒店自身銷銷售網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)，并利利用乙方現(xiàn)現(xiàn)有的酒店店網(wǎng)絡(luò)，積積極使用電電子商務(wù)，積積極促銷酒酒店旅游市市場?！边@一點正正是北京、上海這類類大城市的的酒店業(yè)主主選擇國外外酒店管理理公司的重重要原因之之一。像這這些大城市市，酒店的的大部分客客源是來自自國外的旅旅客，而業(yè)業(yè)主認為國國外的酒店店管理公司司熟悉這部部分客源。5.“通過過深入的調(diào)調(diào)查研究和和理論分析析，向甲方方股東提交交酒店的年年度預(yù)算、年

51、度經(jīng)營營計劃以及及酒店最佳佳的產(chǎn)品組組合內(nèi)容和和遠景發(fā)展展規(guī)劃?！毕鄬τ谀磕壳皝碚f，大大部分業(yè)主主在這方面面的專業(yè)知知識貧乏，由由于信息不不對稱，酒酒店管理公公司很可能能敷衍了事事，在沒有有對當?shù)叵M水平，市市場需求進進行調(diào)研的的情況下，隨隨便提出一一份計劃書書。6.“乙方方竭盡全力力完善、維維護好酒店店的硬件設(shè)設(shè)施，使之之能良性循循環(huán)，確保保酒店常新新、環(huán)境完完美、不斷斷完善和配配套。”對于高星星級酒店而而言，設(shè)備備更換費用用占經(jīng)營費費用的很大大一部分，而而酒店管理理公司在維維護設(shè)備方方面的責任任并沒有量量化，很難難去測量酒酒店管理管管理公司的的責任。（三）酒店店管理公司司方面問題題1.數(shù)

52、目過過多過濫，知知名者屈指指可數(shù)到目前為止止，我國飯飯店管理公公司已經(jīng)超超過1000家，其中中旅游管理理部門審批批的有300多家，其其余均為工工商管理部部門審批。從數(shù)量上上看，我國國的飯店管管理公司不不可謂不多多，但如果果說起知名名的管理公公司，那就就屈指可數(shù)數(shù)了。即便便是業(yè)內(nèi)人人士，也只只能列舉諸諸如錦江國國際酒店管管理公司、建國國際際酒店管理理公司、（湖南）華天酒店店管理公司司、（廣州）東方酒店店管理公司司，以及作作為酒店聯(lián)聯(lián)合體的中中國名酒店店俱樂部等等，總數(shù)大大概不會超超過十家。很多所謂謂酒店管理理公司在有有關(guān)部門注注冊后就銷銷聲匿跡了了，也有很很多只是管管理著一兩兩家酒店勉勉強度日。造成這一一現(xiàn)象的原原因主要