（精品）青島市房?jī)r(jià)影響因素分析

1、青島市房?jī)r(jià)影響因素分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平波動(dòng)受消費(fèi)者收入、銀行利率、限購(gòu)政策、區(qū)域 環(huán)境等多種因素影響。經(jīng)分析后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)仍然符合經(jīng)濟(jì) 學(xué)規(guī)律，房地產(chǎn)價(jià)格主要受市場(chǎng)(看不見(jiàn)的手)即供需關(guān)系和政府政策 (看的見(jiàn)手)兩方面因素影響。1.市場(chǎng)(看不見(jiàn)的手)是組織房地產(chǎn)活動(dòng)的好方法。在不考慮政府政策導(dǎo)向引導(dǎo)的因素情況下，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素要 么是通過(guò)影響房地產(chǎn)供給，要么是通過(guò)影響房地產(chǎn)需求，要么是同時(shí)影響 房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求。1.1 青島房地產(chǎn)需求分析1.1.1 經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為居民購(gòu)房提供有力保障近些年，青島市經(jīng)濟(jì)總體上保持高速發(fā)展的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭 強(qiáng)勁，投資規(guī)?？焖贁U(kuò)張，

2、居民生活水平、消費(fèi)能力穩(wěn)步提高。 GDP 每年 保持在 10%以上增長(zhǎng)，居民收入穩(wěn)定增加， 2022 年前三季度人均可支配收 了 25640。08 年奧運(yùn)會(huì)為青島市提供良好的契機(jī)，青島市以其良好的城市 環(huán)境，吸引了大量投資。青島市經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，居民逐漸積累的大量財(cái)富， 經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，有能力改善住房需求，更有不少人開(kāi)始投資房地產(chǎn)。收入是影響消費(fèi)行為的最重要的因素。其影響主要表現(xiàn)為，所有需求 者一定時(shí)間的總收入直接決定了全體需求者需求欲望的實(shí)現(xiàn)水平，收入水 平的高低直接決定了全體消費(fèi)者的支出結(jié)構(gòu)。隨著收入水平的提高，房地 產(chǎn)的消費(fèi)支出在全部支出中所占的比重越來(lái)越大。隨著收入的增加，剛性 客戶(hù)有

3、經(jīng)濟(jì)實(shí)力支付房款，改善性客戶(hù)增強(qiáng)了改善住房環(huán)境購(gòu)房的愿望，投資者則可投資房地產(chǎn)獲取高額利潤(rùn)。剛需、改善及投資需求隨著收入的 增長(zhǎng)逐漸旺盛。1.1.2 青島市城市化帶來(lái)大量住房需求近幾年來(lái)，青島市把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和加速城市化作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā) 展的重要戰(zhàn)略來(lái)抓，提出了“拓展城市發(fā)展空間、調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，構(gòu)筑大 青島”的城市化推進(jìn)思路。已經(jīng)形成了新的城市發(fā)展理念，樹(shù)立了大規(guī)劃、 大格局、大發(fā)展的現(xiàn)代城市意識(shí)。(第 1 頁(yè)，共 10 頁(yè))2007 年開(kāi)始，青島市積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，加快了舊村、舊城、老 企業(yè)搬遷改造，城市地鐵建設(shè)、城際鐵路、重慶路改造等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速 度。通過(guò)城市交通、市政公用、基礎(chǔ)設(shè)施

4、、生態(tài)環(huán)境、城市環(huán)境綜合治理 等一系列的工程的實(shí)施，城市的基礎(chǔ)設(shè)施水平得到極大的提高，生態(tài)環(huán)境 和居民的生活環(huán)境也發(fā)生根本性的變化，帶動(dòng)整個(gè)城市面貌的改變。城市化的推進(jìn)必然帶來(lái)大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，區(qū)域住房需求增加。改造 的城鎮(zhèn)居民紛紛選擇環(huán)境優(yōu)良、配套完善、生活便利的區(qū)域生活居住，這 樣會(huì)極大的刺激市區(qū)對(duì)住房的需求，帶來(lái)大量的租房或買(mǎi)房需求。1.1.3 青島城市形象吸引更多置業(yè)者青島市是全國(guó)少有的“三面滄海一面山”城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候適宜， 冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，年平均氣溫在 12.7 攝氏度，非常適合居住。每年 吸引大量外地人口定居或度假。青島不僅是山東和沿海地區(qū)最大的對(duì)外經(jīng)貿(mào)、金融、信息中心，

5、還是 中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心城市、沿海開(kāi)放城市。積累了像海爾、海信、青啤等一批知名品牌。憑借港口、海洋、旅游形成青島三大特色經(jīng)濟(jì)，提供了多 種多樣的就業(yè)崗位。青島市正處在高速增長(zhǎng)階段，青島市依托山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)和國(guó)家 海洋戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)，憑借雄厚的海洋科研力量，青島市正在努力打造全國(guó)最高 水平、國(guó)際一流水平的海洋科技產(chǎn)業(yè)城。同時(shí)，青島市正積極開(kāi)拓新的發(fā)展領(lǐng)域，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，制定 了“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略。青島市藍(lán)色硅谷、濱海新區(qū)、歡樂(lè)濱 海城、北岸新城區(qū)、西海岸經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域正在如火如荼的建設(shè)，這些 區(qū)域必將成為青島未來(lái)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域，帶來(lái)大量的住宅需求。青島旅游資源豐富，既有秀麗的山

6、水風(fēng)光又有豐富的人文景觀，更有 風(fēng)格迥異的多國(guó)建筑，以及歷史悠久的宗教文化和豐富多彩的節(jié)慶活動(dòng)。2022 年北京奧運(yùn)會(huì)后，青島又榮獲“帆船之都”的美譽(yù)。2022 年奧運(yùn)會(huì)讓全國(guó)人民熟知青島，樹(shù)立了青島開(kāi)放、美麗、干凈、文明的城市形象。大量的全國(guó)及國(guó)際人士紛紛來(lái)青島擇業(yè)、置業(yè)，大量的 住房需求隨之而來(lái)。(第 2 頁(yè)，共 10 頁(yè))1.1.4 人口增長(zhǎng)導(dǎo)致住房需求旺盛伴隨著城市化步伐的加快，城市人口的增長(zhǎng)對(duì)住房的需求急劇增加。 2022 年年末青島市戶(hù)籍總?cè)丝跒?769.56 萬(wàn)人，比 2022 年增長(zhǎng) 0.42%。常 駐人口近 1000 萬(wàn)，每年還有大量來(lái)青就業(yè)畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工人員。預(yù)計(jì) 未來(lái)

7、2 到 3 年青島市常住人口達(dá) 1200 萬(wàn)人。人口逐年增長(zhǎng)和家庭規(guī)模小型化，帶來(lái)大量的住房剛性需求。 1.1.5 外資及國(guó)內(nèi)民間資本投資人民幣升值導(dǎo)致房地產(chǎn)投資成為外資追逐的熱點(diǎn)。這其中也包括大量 國(guó)際游資，預(yù)期人民幣升值，大量外資涌入我國(guó)，并且投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)， 造成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的虛假膨脹。外資的加速進(jìn)入刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨 變熱。(第 3 頁(yè)，共 10 頁(yè))另外，國(guó)內(nèi)像制造業(yè)等行業(yè)投資收益回報(bào)率普遍偏低，投資周期相對(duì) 較長(zhǎng)，變現(xiàn)能力較差，致使青島市及相鄰省市手握大量資金的高端人士越 來(lái)越多的看好青島房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于青島來(lái)說(shuō)，外資及民間資本涌入對(duì)房?jī)r(jià)的助推作用，具體表現(xiàn)在 兩方面：一方面

8、，外資購(gòu)買(mǎi)的絕大多數(shù)都是高檔物業(yè)，而高檔物業(yè)的價(jià)格 往往會(huì)成為整個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。雖然國(guó)家出臺(tái)一系列的限購(gòu)政策，投資性 購(gòu)房受到一定的抑制，但總體投資性需求依然較大。另一方面，外資及民 間資本開(kāi)發(fā)或參與的項(xiàng)目多屬中高檔，由于他們財(cái)力雄厚，往往在土地競(jìng) 標(biāo)中推高地價(jià)，而且大量高端物業(yè)的涌現(xiàn)，也必將拉高市場(chǎng)整體價(jià)格。1.1.6 消費(fèi)心理和理性預(yù)期消費(fèi)者的行為不僅受許多現(xiàn)實(shí)的因素影響，還受其消費(fèi)心理和未來(lái)預(yù) 期的影響。現(xiàn)時(shí)消費(fèi)者的需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和現(xiàn)時(shí)商品的價(jià)格， 還取決于未來(lái)收入和商品價(jià)格變化的情況。房地產(chǎn)兼具耐用消費(fèi)品和投資 品的雙重性質(zhì)。所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，作為需求方，人們往往傾向于買(mǎi)

9、漲 不買(mǎi)跌，而作為有產(chǎn)者，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，人們會(huì)感到他們的資產(chǎn)總值 在增加，即使絕大部分人不可能出售他們的住房，但在此過(guò)程中他們也會(huì) 享受到財(cái)富增值的愉悅，因此他們內(nèi)心則實(shí)際上希望房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。根據(jù) 預(yù)期理論，人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期有著一種自我實(shí)現(xiàn)的機(jī)制，如果人們都預(yù)期 某種事情會(huì)出現(xiàn)，這種事情出現(xiàn)的概率就會(huì)越來(lái)越大。在反饋效應(yīng)的作用下，當(dāng)事人預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上升，此時(shí)購(gòu)買(mǎi)商品房將會(huì)獲得再銷(xiāo)售的 收益。由于大部分居民認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲，整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量就會(huì)增 加。1.2 青島房地產(chǎn)供給分析1.2.1 商品房建安成本影響供給量房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本包括各種原材料的成本、施工機(jī)具的費(fèi)用、勞務(wù)成 本及各種

10、稅費(fèi)等。近幾年各種成本提高較快，同時(shí)建造房屋的質(zhì)量也在提 高，大多數(shù)新建商品房都具備了智能化系統(tǒng)配置包括：小區(qū)聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講 系統(tǒng)、監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等，這些都會(huì)提高商品 房的建造成本，對(duì)商品房的供給產(chǎn)生不利影響。(第 4 頁(yè)，共 10 頁(yè))1.2.2 青島市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)顯著每年房地產(chǎn)投資額指一個(gè)地區(qū)每年投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金總額，是 一個(gè)反映某地區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)情況的重要指標(biāo)。很明顯，該地區(qū)某年的房地 產(chǎn)投資額增加的話，其供給也會(huì)增大。但是注意，這個(gè)結(jié)果是有一個(gè)遲緩 效應(yīng)的，因?yàn)楫?dāng)年的投資一般會(huì)在一兩年后轉(zhuǎn)化為增加的房地產(chǎn)竣工面積。 青島從 2005 年到 2022 年，房地

11、產(chǎn)投資額呈直線上升。 2022 年投資額達(dá) 到 930.1 億元，同比增長(zhǎng) 18.8%。2022 年前三季度青島市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資額 783.8 億元，同比增加 14.4%。1.2.3 青島市房地產(chǎn)竣工面積穩(wěn)步增長(zhǎng)每年住宅房地產(chǎn)的竣工面積，這個(gè)指標(biāo)直接反映了每年住宅房地產(chǎn)的 供給數(shù)量。每年竣工的住宅房地產(chǎn)包括兩部分：當(dāng)年開(kāi)工當(dāng)年竣工的住宅房地產(chǎn)和前期投入本期竣工的房地產(chǎn)。其實(shí)這個(gè)指標(biāo)和每年住宅房地產(chǎn)投 資額是很相關(guān)的。青(第 5 頁(yè)，共 10 頁(yè))島 2022 年住宅竣工面積為929 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 41%。2022 年前 三季度住宅竣工面積為 353.8 萬(wàn)平方米。1.2.4 土地成

12、本對(duì)房地產(chǎn)供給的影響青島市主城區(qū)土地供應(yīng)不足青島市主城區(qū)(市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū))隨著城 市規(guī)劃和舊城舊村改造推進(jìn)，自 2022 年土地出讓呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)， 2022 年土地出讓金達(dá)到 235 億元增長(zhǎng) 35%，2022 年達(dá)到歷史峰值，其中主城區(qū) 成交地塊數(shù)量 39 宗，土地出讓金總收入 363.6 億元，增長(zhǎng)84.2%。2022 年青島市土地市場(chǎng)受樓市調(diào)控政策的影響，政府減少了土地投 放量，成交態(tài)勢(shì)低迷，基本都以起始價(jià)成交。同時(shí)由于 2022 年主城區(qū)土 地市場(chǎng)的集中放量，區(qū)域內(nèi)除舊城拆遷改造外，可建設(shè)土地資源已十分稀 缺，當(dāng)年供應(yīng)的多幅地塊除我司競(jìng)得的李滄河南南莊改造地塊

13、外都無(wú)明顯 規(guī)模和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。2022 年土地出讓量及成交量有所上升，青島市市內(nèi)四區(qū)和嶗山區(qū)共 出讓土地 70 宗(不含工業(yè)用地)，成交 62 宗，流拍 8 宗。成交的土地中， 以起始價(jià)成交土地 49 宗，占總成交比例 79%，整體交易形式平淡。2022 年通過(guò)招拍掛形式共出讓土地 30 宗，成交 29 宗(含 2 宗地下 面積使用權(quán)用地)，成交宗地(不含 2 宗地下空間)占地面積 68.01 萬(wàn)平 方米，可發(fā)展建筑面積 202.46 萬(wàn)平方米，平均容積率 3.0，占同期出讓 面積的 38.14%。隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)， 2022 年出讓的土地基本開(kāi)發(fā)完， 2022 年出讓的 土地較少，且經(jīng)過(guò)一年的

14、開(kāi)發(fā)，土地去化大半，而 2022 年主城區(qū)出讓的 土地非常有限，這就出現(xiàn)了主城區(qū)土地供應(yīng)不足的局面。青島市主城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地成交價(jià)格高漲，帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。近年來(lái)，青島市主城區(qū)土地供應(yīng)偏少，優(yōu)質(zhì)土地更引來(lái)各大開(kāi)發(fā)商高 價(jià)爭(zhēng)搶?zhuān)踔脸霈F(xiàn)了土地成交價(jià)高過(guò)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，所謂“面粉”貴過(guò)“面包” 的情況。開(kāi)發(fā)商勢(shì)必通過(guò)抬高房?jī)r(jià)收回成本和獲取利潤(rùn)，周邊區(qū)域房?jī)r(jià)同 樣會(huì)跟風(fēng)提價(jià)。青島市北區(qū)(老四方)海云庵片區(qū)房?jī)r(jià)就是個(gè)典型例子。2022 年 12 月份市北區(qū)杭州路 28 號(hào)土地拍賣(mài)，該項(xiàng)目吸引了萬(wàn)科、 中海等房產(chǎn)大鱷參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò) 105 輪的喊價(jià)之后，最終以5820 元/平米 價(jià)格成交，溢價(jià)(第 6 頁(yè)，共 1

15、0 頁(yè))率高達(dá) 50.6%。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利計(jì)算，房?jī)r(jià)在 12000 元/平方米 開(kāi)放商才能有利可圖，而當(dāng)時(shí)該區(qū)域新房均在在 9500 元/平方米左右。該 地塊成交后，周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)一下子火熱起來(lái)，甚至有臨近樓盤(pán)竟然打出 該地塊的土地成交信息來(lái)宣傳樓盤(pán)漲價(jià)信息。 2022 年 12 月份該區(qū)域房地 產(chǎn)價(jià)格普遍在 11000 元/平方米，一年時(shí)間房?jī)r(jià)漲幅達(dá) 1000 元/平方米。 而杭州路 28 號(hào)土地正式開(kāi)發(fā)后，因其高端的定位，良好的品牌形象，雖 高層均價(jià) 12000 元/平米，仍受到置業(yè)者的追捧。另外，商品房?jī)r(jià)格的提高誘使開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地，增加商品房的開(kāi)發(fā)面 積，但是由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期的

16、影響，大部分開(kāi)發(fā)商置國(guó)家的政策于 不顧，利用各種辦法拖延開(kāi)發(fā)的時(shí)間，等待房?jī)r(jià)上漲后再建房銷(xiāo)售以謀取 更大的利潤(rùn)。這也就是部分開(kāi)發(fā)商取得土地后，囤而不建的原因1.3 青島市房地產(chǎn)供需關(guān)系分析 1.3.1 供需的結(jié)構(gòu)性矛盾由于房?jī)r(jià)上漲太快，大多數(shù)居民只能轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型、中低價(jià)位的 房子。但是，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，建造銷(xiāo)售大戶(hù)型、豪華型的房子比小戶(hù)型的 房子利潤(rùn)高很多。供應(yīng)的減少和需求的增大導(dǎo)致了對(duì)中小戶(hù)型的房子極缺， 造成了房子的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、中小戶(hù)型房嚴(yán)重不足的矛盾。為解決這個(gè) 問(wèn)題 2006 年 5 月，建設(shè)部等九部委聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)規(guī)定：“自 2006 年 6

17、 月 1 日起，凡新審批、新開(kāi) 工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比重必須 達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上?！痹S多地方政府沒(méi)有嚴(yán)格落實(shí)“70/90” 政策。其結(jié)果是，中小戶(hù)型住宅供小于求的矛盾仍未得到有效緩解，在住 房保障短期難有大成效的情況下，中低收入群體仍會(huì)爭(zhēng)購(gòu)稀缺的中小房型 住宅，各地經(jīng)常出現(xiàn)居民提前幾天排隊(duì)爭(zhēng)購(gòu)小戶(hù)型住宅的盛況，這并不說(shuō) 明我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，相反卻意味著我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著巨大的 結(jié)構(gòu)性矛盾，中小戶(hù)型住宅偏少。1.3.2 青島市供需區(qū)域分布不合理從 2022 年 9 月份以來(lái)，連續(xù)三個(gè)月全市住宅月成交量突破萬(wàn)套，青 島樓市由此邁入一個(gè)“

18、旺季”。在成交活躍的同時(shí)，全市住宅存量卻“越 賣(mài)越多”，已達(dá)(第 7 頁(yè)，共 10 頁(yè))到 122970 余套。在 2022 年最頂盛的三個(gè)月樓市旺季，市場(chǎng)的真相是 供大于求，這確實(shí)是樓市的“尷尬”。這主要是因?yàn)榇罅孔》抗?yīng)集中在即墨、黃島、城陽(yáng)等區(qū)域，市內(nèi)四 區(qū)及嶗山區(qū)供應(yīng)量非常少，而市內(nèi)四區(qū)及嶗山區(qū)剛性需求旺盛，該區(qū)域房?jī)r(jià)普遍較高，特別是市北南部及嶗山區(qū)，針對(duì)剛需的樓盤(pán)少之又少，導(dǎo)致 市內(nèi)四區(qū)及嶗山區(qū)剛需盤(pán)“日光”的現(xiàn)象，像新都心區(qū)域的海爾時(shí)代廣場(chǎng) 和保利葉公館的剛需戶(hù)型供不應(yīng)求，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即售罄。區(qū)域性供需矛盾加 劇。 2.政府(看的見(jiàn)的手)可以改善市場(chǎng)結(jié)果。2.1 青島市房地產(chǎn)政策青島市

19、是執(zhí)行國(guó)家限購(gòu)政策最嚴(yán)格的區(qū)域，也是最先執(zhí)行區(qū)域。因此 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響最嚴(yán)重。2022 年 3 月 1 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)控工作的通知(國(guó)辦發(fā)202217 號(hào))出臺(tái)，明確規(guī)定限購(gòu)區(qū)域應(yīng) 覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住 房，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登 記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計(jì)征。受 此影響 3 月份青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌性拋售、搶房 情況， 3 月份青島樓市迎來(lái)了 2022 年度成交的高峰期。2022 年 3 月 31 日青

20、島市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)控工作持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)，即青島版“國(guó) 五條”。不過(guò)，限購(gòu)令并沒(méi)有擴(kuò)大到全市所有行政區(qū)域，仍為市內(nèi)六區(qū)范 疇限購(gòu)。另外，對(duì)于備受關(guān)注的“出售二手房按照差價(jià)的 20%征收個(gè)人所 得稅”這一新政究竟何時(shí)執(zhí)行、如何執(zhí)行未詳細(xì)提及?！皣?guó)五條”在青島 “軟著陸”對(duì)青島市新房市場(chǎng)影響有限，二手房恐慌性拋售情況得到改善。2.2 青島市土地政策從 2022 年 1 月 1 日開(kāi)始，島城基準(zhǔn)地價(jià)將再次上調(diào)、包括住宅用地、 商業(yè)用地和工業(yè)用地在內(nèi)的三類(lèi)土地基準(zhǔn)價(jià)格均有不同程度上漲。本次基準(zhǔn)地價(jià)更新首次把黃島、嶗山、城陽(yáng)、高新區(qū)和保稅港區(qū)納入市級(jí)基準(zhǔn)

21、地 價(jià)覆蓋范圍，面積(第 8 頁(yè)，共 10 頁(yè))增至 1236.42 平方公里。此次基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)，也會(huì)直接導(dǎo)致拍賣(mài)地價(jià) 上漲，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。2.3 青島市適度寬松的貸款政策2.3.1 公積金貸款政策青島調(diào)整了 2022 年公積金貸款政策：自2 月 1 日起，青島市商品房 住房公積金貸款最高限額由 40 萬(wàn)元上調(diào)至 60 萬(wàn)元，二手房公積金貸款最 高限額上調(diào)至 35 萬(wàn)元。對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的職工，采取進(jìn)一步的住房公積金扶持政策。職 工購(gòu)買(mǎi)本市經(jīng)濟(jì)適用住房，可申請(qǐng)?zhí)崛”救思捌渑渑嫉淖》抗e金用于支 付購(gòu)房首付款；首次申請(qǐng)住房公積金貸款用于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的，公積 金貸款首付款比例由 30%下調(diào)至20%。2022 年 6 月 8 日，青島市住房公積金管理中心決定取消公積金貸款 提前還款業(yè)務(wù)的次數(shù)限制，這意味著市民采用公積金貸款的還貸壓力減輕， 貸款利息支出減少。2022 年 12 月 4 日，公積金買(mǎi)房再傳利好消息， 2022 年 1 月起，青島 住房公積金支取劃付方式優(yōu)化調(diào)整為按月劃付。2.3.2 商業(yè)貸款政策青島市房地產(chǎn)商業(yè)貸款政策良好， 2022 年青島市繼續(xù)執(zhí)行央行下調(diào) 后基準(zhǔn)利率，即 5 年以上貸款執(zhí)行6.55%的利率，首次購(gòu)買(mǎi)住宅的客戶(hù)實(shí)施首付 3 成，利率 85 折；二套房首付 6 成，利率上浮