2022年上半年黑龍江房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量試題

1、上六個(gè)月黑龍江房地產(chǎn)估價(jià)師理論與措施：估價(jià)匯報(bào)質(zhì)量試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，空置率超過(guò)長(zhǎng)期平均空置率階段為_階段。 A租金增長(zhǎng)率上升 B新增供應(yīng)不不小于新增需求 C新動(dòng)工項(xiàng)目增長(zhǎng) D租金增長(zhǎng)率下降 2、中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“由以上人民政府房產(chǎn)管理部門核算并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”。 A：鄉(xiāng)級(jí) B：縣級(jí) C：地市級(jí) D：省級(jí) E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)3、證券是一種。 A：真實(shí)資本 B：虛擬資本 C：實(shí)際資本 D：能執(zhí)行資本職能 E：執(zhí)行層

2、組織協(xié)調(diào) 4、某房地產(chǎn)在未來(lái)6年均可以獲得穩(wěn)定年凈收益50萬(wàn)元，預(yù)測(cè)在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值將上漲20，酬勞率為10，若采用直接資本化法評(píng)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，則資本化率為。 A：667 B：741 C：1260 D：1333 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、在符合都市規(guī)劃和建筑構(gòu)造安全條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行提成，屬于動(dòng)用行為。 A：宅基地所有權(quán) B：空間運(yùn)用權(quán) C：地役權(quán) D：建筑物相鄰關(guān)系 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值不小于零，闡明該項(xiàng)目收益率高于_。 A社會(huì)平均收益率 B通貨膨脹率 C國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 D項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率 7、估價(jià)匯報(bào)有效期

3、應(yīng)從_起計(jì)。 A估價(jià)時(shí)點(diǎn) B估價(jià)作業(yè)期 C出具估價(jià)匯報(bào)之日 D簽訂估價(jià)委托協(xié)議之日 8、二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)有。 A：企業(yè)上市、企業(yè)清算 B：司法鑒定、都市房屋拆遷 C：企業(yè)清算、都市房屋拆遷 D：司法鑒定、企業(yè)上市 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、設(shè)置分支機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)。 A：一級(jí) B：二級(jí) C：二級(jí)以上 D：三級(jí) E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 10、各投資方案凈現(xiàn)值期望值不一樣步，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選重要根據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇鑒別指標(biāo)是_。 A凈現(xiàn)值 B凈現(xiàn)值期望值 C凈現(xiàn)值原則差 D凈現(xiàn)值原則差系數(shù)11、房地產(chǎn)估價(jià)收益法中，資本化率_酬勞率。 A一

4、定不小于 B一定不不小于 C一定等于 D也許沒有明顯嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系 12、監(jiān)理工程師4月18日收到承包人提交工期延期申請(qǐng)，按規(guī)定14天內(nèi)予以確認(rèn)，若超過(guò)_則不予確認(rèn)，也不提出修改意見，視為同意工期順延。 A5月1日24時(shí) B5月2日24時(shí) C5月3日24時(shí) D5月4日24時(shí) 13、某宗房地產(chǎn)土地使用年限為50年，至今已使用3年，估計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收人為80萬(wàn)元，運(yùn)行費(fèi)用率為40，安全利率假定為6，風(fēng)險(xiǎn)賠償率為安全利率40。該房地產(chǎn)收益價(jià)格為萬(wàn)元。 A：368 B：552 C：561 D：920 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、企業(yè)所得稅稅率為_ A17% B20% C25% D30% 15、

5、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估一宗土地，評(píng)估價(jià)萬(wàn)元人民幣，按國(guó)家規(guī)定收取評(píng)估費(fèi)最高不超過(guò)_萬(wàn)元。 A3.00 B3.80 C4.00 D6.00 16、下列有關(guān)定金和違約金表述中，對(duì)是。 A：不管違約金約定為多少，在違約時(shí)違約方都必須無(wú)條件按約定給付 B：約定定金金額超過(guò)法定限額則所有定金條款無(wú)效 C：定金和違約金只能選擇其一合用 D：定金是協(xié)議雙方約定在協(xié)議履行前所支付一部分價(jià)款 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 17、下列不屬于住房公積金歸集內(nèi)容是_。 A繳存住房公積金對(duì)象 B繳存住房公積金工資基數(shù) C繳存比例 D公積金使用 18、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納稅費(fèi)為正常成交價(jià)格7，應(yīng)由買方繳納稅費(fèi)為正常成交價(jià)格5

6、。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元，買賣中波及稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中波及所有稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上對(duì)應(yīng)調(diào)整買方付給賣方價(jià)格，則調(diào)整后買與應(yīng)付給賣方元。 A：.80 B：2214.29 C：2336.45 D：2447.37 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 19、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期增減量大體相似時(shí)，可以采用更簡(jiǎn)便，進(jìn)行預(yù)測(cè)。 A：平均增減量法 B：平均發(fā)展速度法 C：移動(dòng)平均法 D：指數(shù)修勻法 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、拆除非公益事業(yè)房屋附屬物，賠償方式為_。 A貨幣賠償 B產(chǎn)權(quán)調(diào)換 C產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣賠償 D產(chǎn)權(quán)調(diào)換及貨幣賠償 2

7、1、協(xié)助房地產(chǎn)發(fā)售者尋找到房地產(chǎn)購(gòu)置者，屬于。 A：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè) B：房地產(chǎn)征詢業(yè) C：房地產(chǎn)估價(jià)業(yè) D：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 22、建筑物與否屬違章建筑，應(yīng)由該建筑物所在地_認(rèn)定。 A房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān) B縣級(jí)以上人民政府 C房屋拆遷管理部門 D都市規(guī)劃行政主管部門23、房屋開發(fā)費(fèi)中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外和項(xiàng)目范圍內(nèi)多種管線、 道路工程建設(shè)費(fèi)用(試題) A：黃線 B：紫線 C：藍(lán)線 D：紅線 E：借款協(xié)議 24、張某欲購(gòu)置建筑面積為100 住房一套，房?jī)?nèi)裝有已通過(guò)時(shí)固定家俱和飾具，若拆除需要費(fèi)用500元，無(wú)殘值，周圍地區(qū)同類住房?jī)r(jià)格為1800元，則該房地產(chǎn)

8、適合價(jià)格為。 A：180 000元 B：179 500元 C：159 500元 D：90 000元 E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式中，酬金制是指。 A：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由業(yè)主享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 B：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 C：在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其他所有用于物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定支出，結(jié)余或者局限性均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 D：在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物

9、業(yè)服務(wù)企業(yè)，其他所有用于物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定支出，結(jié)余或者局限性均由業(yè)主享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)二、多選題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、征用集體土地應(yīng)遵守原則是_。 A愛惜土地，合理運(yùn)用土地 B保證國(guó)家建設(shè)用地需要 C妥善安頓被征地單位和農(nóng)民原則 D有償使用土地原則 E按顧客需要征地原則 2、享有在保險(xiǎn)事故發(fā)生后向保險(xiǎn)人祈求獲得保險(xiǎn)金權(quán)利是_。 A投保人 B被保險(xiǎn)人 C被保險(xiǎn)人和受益人 D投保人、被保險(xiǎn)人和受益人3、有關(guān)年度運(yùn)行預(yù)算，下列說(shuō)法錯(cuò)誤是。 A：該預(yù)算列出了物

10、業(yè)重要收入來(lái)源和費(fèi)用支出項(xiàng)目 B：該預(yù)算不僅能令物業(yè)各項(xiàng)收入與支出原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時(shí)間 C：該預(yù)算不需為不可預(yù)見費(fèi)用支出預(yù)留空間 D：該預(yù)算除了令業(yè)主理解未來(lái)一年中物業(yè)收支估算外，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了一種分析物業(yè)過(guò)去經(jīng)營(yíng)體現(xiàn)和根據(jù)對(duì)未來(lái)有關(guān)估計(jì)，對(duì)個(gè)別預(yù)算項(xiàng)目提供合適調(diào)整機(jī)會(huì) E：借款協(xié)議 4、某市新動(dòng)工房屋建筑面積為90萬(wàn)m2，未竣工轉(zhuǎn)入繼續(xù)施工房屋建筑面積為30萬(wàn)m2，竣工房屋建筑面積為80萬(wàn)m2。那么，該市房屋平均建設(shè)周期為（）年。 A0.5 B1.5 C2 D35、根據(jù)估計(jì)總銷售收入和銷售量來(lái)制定價(jià)格措施稱為_。 A成本加成定價(jià)法 B目定價(jià)法 C撇

11、脂定價(jià)法 D認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 6、在融資風(fēng)險(xiǎn)分析中，一般要分析風(fēng)險(xiǎn)原因不包括_。 A資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn) B利率風(fēng)險(xiǎn) C通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) D匯率風(fēng)險(xiǎn) 7、在選用可比實(shí)例時(shí)，其成交價(jià)格不會(huì)偏離正常市場(chǎng)價(jià)格原因是_。 A強(qiáng)迫發(fā)售或強(qiáng)迫購(gòu)置交易 B交易雙方或一方缺乏對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情理解 C急于發(fā)售或急于購(gòu)置交易 D受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響交易 8、下列有關(guān)建筑詳圖，表述對(duì)是。 A：建筑施工圖中詳圖有：外墻大樣圖，樓梯間大樣圖，門頭、臺(tái)階大樣圖，廚房、浴室、廁所、衛(wèi)生間大樣圖等 B：為清晰地體現(xiàn)某些建筑構(gòu)造，把局部細(xì)節(jié)縮小比例繪制成較詳細(xì)圖紙，稱為建筑詳圖或大樣圖 C：建筑詳圖是各建筑部位詳細(xì)構(gòu)造施工根據(jù) D：所有平

12、面、立面、剖面圖上詳細(xì)做法和尺寸均以詳圖為準(zhǔn) E：建筑詳圖一般包括：建筑屋檐及外墻身構(gòu)造大樣，樓梯間，廚房、廁所、陽(yáng)臺(tái)、門窗、建筑裝飾、雨篷、臺(tái)階等詳細(xì)尺寸、構(gòu)造和材料做法 9、房地產(chǎn)貸款擔(dān)保形式有。 A：保證 B：保險(xiǎn) C：質(zhì)押 D：抵押 E：信用 10、敏感性分析“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所波及變動(dòng)原因，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即_。 A最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值 B最消極預(yù)測(cè)值 C最也許預(yù)測(cè)值 D最客觀預(yù)測(cè)值 E最原始預(yù)測(cè)值11、產(chǎn)權(quán)人將擁有房地產(chǎn)向保險(xiǎn)企業(yè)投保時(shí)，簽訂保險(xiǎn)協(xié)議形式重要有。 A：保證書 B：投保單 C：保險(xiǎn)單 D：批單 E：暫保單 12、對(duì)信托職能說(shuō)法錯(cuò)誤是。 A：融通資金 B：互

13、換業(yè)務(wù) C：財(cái)務(wù)管理 D：信用服務(wù) E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 13、將借款本息視為現(xiàn)金流出基本報(bào)表是(試題) A：所有投資現(xiàn)金流量表 B：資本金現(xiàn)金流量表 C：借款還本付息估算表 D：投資計(jì)劃與資金籌措表 E：借款協(xié)議14、_是影響都市土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)重要原因。 A宏觀區(qū)位 B中觀區(qū)位 C微觀區(qū)位 D其他方面 15、我國(guó)注冊(cè)建筑師級(jí)別設(shè)置分為。 A：一級(jí)注冊(cè)建筑師 B：二級(jí)注冊(cè)建筑師 C：三級(jí)注冊(cè)建筑師 D：四級(jí)注冊(cè)建筑師 E：五級(jí)注冊(cè)建筑師 16、可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面（）分析、論證科學(xué)措施。 A技術(shù)經(jīng)濟(jì) B收益成本 C經(jīng)濟(jì)效益 D盈利能力 17、土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定使用

14、年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前_年向土地管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)同意續(xù)期，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用出讓協(xié)議，按規(guī)定支付地價(jià)款并更換土地權(quán)屬證件。 A4 B3 C2 D1 18、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人行為。 A：買賣 B：出租 C：抵押 D：質(zhì)押 E：贈(zèng)與 19、趙某以1元價(jià)格購(gòu)置了230商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)置價(jià)中60來(lái)自銀行貸款。該貸款在內(nèi)按年等額償還，年利率為10，每年可用于還本付息折舊、攤銷、利潤(rùn)共34萬(wàn)元，則其償債備付率為。 A：0.12 B：0.21 C：1.26 D：2.05 E：借款協(xié)議 20、以出讓方式獲得都市熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓地價(jià)款包括。 A：建筑安裝工程費(fèi) B：土地使用權(quán)出讓金 C：拆遷賠償費(fèi) D：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) E：都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 21、辦公房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣，重要是看等。 A：臨街狀況 B：商務(wù)氣氛 C：交通 D：繁華程度 E：周圍環(huán)境和景觀 22、下列工程建設(shè)定額中，屬于施工企業(yè)定額種類有。(試題) A：施工定額 B：預(yù)算定額 C：概算定額 D：概算指標(biāo) E：投資估算指標(biāo)23、按照都市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)單位和個(gè)人不得。 A：新建、擴(kuò)建、改建