廈門房地產(chǎn)二十年發(fā)展歷程回顧

1、廈門房地產(chǎn)二十年發(fā)展歷程回顧從選購到搶購，又從搶購回歸選購，廈門房地產(chǎn)市場一步步歷練成熟，購房者也 更為理性。編者按近20年來廈門房地產(chǎn)已經(jīng)取得長足的發(fā)展?；厥滓呀?jīng)走過和正在走的 路，我們試圖發(fā)現(xiàn)廈門房地產(chǎn)運(yùn)行的軌跡與曾經(jīng)重要的節(jié)點(diǎn) .作為“創(chuàng)造城市價(jià)值”的系列活動(dòng)，繼委托知行策劃完成“廈門不動(dòng)產(chǎn) 價(jià)值調(diào)查”與分析之后，本報(bào)又特邀城市年輪、豪斯、新景祥三家知名房地產(chǎn)策 劃代理機(jī)構(gòu)，分別從市場演變、產(chǎn)品升級(jí)和區(qū)域擴(kuò)張等角度，對廈門房地產(chǎn)進(jìn)行 了整體、全面和深入的梳理。這三家代理公司均為廈門資深的房地產(chǎn)策劃代理公司，也是目前廈門一 線的品牌代理公司，他們不僅見證了廈門房地產(chǎn)的發(fā)展， 也與市場同步共

2、舞，為 廈門房地產(chǎn)發(fā)展提供策劃思想與智力支持。因此，這些分析清晰地勾勒出廈門房 地產(chǎn)發(fā)展的脈絡(luò)，并對進(jìn)一步的發(fā)展進(jìn)行了極具參考價(jià)值的預(yù)測。更為可貴的是，我們每一個(gè)人，都從中深刻地感受到了廈門房地產(chǎn)業(yè)為 城市創(chuàng)造價(jià)值的力量和輝煌。時(shí)光荏苒，滄海桑田。廈門，正以其獨(dú)有的魅力從海島小城邁向海灣型都 市的變遷。作為一座城市發(fā)展年輪永恒的主題，在近二十年里，廈門的房地產(chǎn)市場 ，也經(jīng)歷 了跌宕起伏的風(fēng)雨歷程.今天我們重溫這段歷史，目的在于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為今后創(chuàng)建 一個(gè)更健康、更良性的房地產(chǎn)市場提供有益的借鑒。稚嫩的萌芽期(19841991 年)改革開放前的廈門長期處于戰(zhàn)備狀態(tài)，城市和居民住房建設(shè)的投入幾乎一片

3、空白，長年累積的虧欠使得廈門的居住十分緊張， 人均居住面積不足4平方 米。從上個(gè)世紀(jì)80年代初開始，隨著兩岸關(guān)系的緩和以及經(jīng)濟(jì)特區(qū)地位的確立， 廈門加大了住宅建設(shè)力度，陸續(xù)興建了湖濱南路、振興新村、檳榔小區(qū)、蓮花一 三村、湖里等一批居住小區(qū)，在一定程度上緩和了住房緊張的狀況。 但是在分配 機(jī)制上仍然延續(xù)了 “切塊分配、租賃使用”的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代模式，產(chǎn)權(quán)上屬于房 管局的“直管公房”。等待分房是老百姓惟一的居住理念。從上個(gè)世紀(jì)80年代中期開始，政府加快了經(jīng)濟(jì)體制改革的步伐，傳統(tǒng)的 思維模式受到了強(qiáng)烈的沖擊，“住房也是商品”的觀點(diǎn)逐漸得到理論界和政府的 認(rèn)同，住房制度改革和保險(xiǎn)制度改革成為當(dāng)時(shí)政府改

4、革攻堅(jiān)重點(diǎn)，商品房進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的市場運(yùn)作。1984年，位于浮嶼的嘉美花園由廈門房地產(chǎn)公司投資興建 ，此 后，美仁新村、鳳凰山莊、西堤別墅、蓮坂小區(qū)、官任小區(qū)等商品房項(xiàng)目相繼開 發(fā)。這一時(shí)期的開發(fā)主體較為單一，基本上由后來取得一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的廈門房地 產(chǎn)公司、東區(qū)、賞筲、特工、特房等幾家包攬，雖然也有少數(shù)港商涉足，但只能 采取與國內(nèi)企業(yè)合資的方式。土地出讓方式接近劃撥，房產(chǎn)銷售對象主要是華僑 和外商。普通老百姓尚沒有購房的理念和心理準(zhǔn)備。1991年，廈門出現(xiàn)了第一個(gè)商品化白統(tǒng)建房小區(qū)一一松柏小區(qū) ，同今天 人們趨之若鷲的搶購經(jīng)濟(jì)適用房的情形相比，每套 23萬元的套房遭到人們的 冷遇，許多拿到指標(biāo)的單

5、位由于“無人問津”， 只能退回給住宅辦，在雙軌制的 年代，只交一點(diǎn)租金的無償分房畢竟實(shí)惠得多.上個(gè)世紀(jì)80年代中期到90年代初是廈門商品房發(fā)展的萌芽期，雖然從 資金投入、建成面積、成交量等方面來看還十分微弱，但這是重要的起步階段， 為市場的運(yùn)作和開發(fā)積累了許多的經(jīng)驗(yàn)，更重要的是 ，向幾十年來習(xí)慣于等待分 房的老百姓輸送了購房置業(yè)的思想觀念。超前的過熱期(19921994 年)從1992年開始，全國經(jīng)濟(jì)掀起一輪發(fā)展浪潮，經(jīng)濟(jì)形勢空前活躍。與此 相適應(yīng)，房地產(chǎn)市場也急劇升溫，政府放寬準(zhǔn)入制度，廈門瞬間增加了 100多家 開發(fā)商，房地產(chǎn)成為繼貿(mào)易之后的一個(gè)熱門行業(yè).商品房房價(jià)從1991年的1000

6、多元/平方米飆升到1993年的4000元/平方米左右。這一時(shí)期的開發(fā)主體已呈多元化，但主要以本土的幾家一級(jí)開發(fā)企業(yè)以及中央、內(nèi)地地方政府、大型國企駐廈的直屬企業(yè)為主， 以匯成建設(shè)為代表的外 商投資企業(yè)也開始獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目，成為一支重要的開發(fā)力量，此時(shí)的民營房地產(chǎn) 企業(yè)尚在襁褓之中。土地出讓方式以協(xié)議出讓為主，出讓地價(jià)相差較大.盡管如此，公開競拍形式還是悄悄地走上歷史舞臺(tái)，1992年,廈門首次成功拍賣出7幅 土地.除了協(xié)議出讓和公開競拍外，合作開發(fā)也是當(dāng)時(shí)的一大特色，一些主業(yè)經(jīng)營 不善，但擁有大量土地的國企，采取利潤或?qū)嵨锓殖傻姆绞剑顿Y商聯(lián)合開發(fā) 商品房。在開發(fā)的物業(yè)形式上，寫字樓成了當(dāng)時(shí)開發(fā)

7、商追逐的目標(biāo).究其原因，主要有兩點(diǎn)。第一，當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢非常紅火，催生出一批新興的貿(mào)易、投資公司， 作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的廈門，更是成為眾多企業(yè)的衍生地，受香港公司的影響，普遍很注重公司的辦公環(huán)境和形象，豪華的辦公室成了這些新興企業(yè)的標(biāo)志。寫字樓的 需求因此驟然增大。第二，在這波房地產(chǎn)高潮之前，由廈門房地產(chǎn)公司開發(fā)的幾 個(gè)寫字樓項(xiàng)目如湖濱北路的振興大廈、 振業(yè)大廈、特貿(mào)大廈、鷺江道的海濱大廈 等，均取得不俗的業(yè)績，售價(jià)比住宅項(xiàng)目高出一倍以上。高額的回報(bào)、成功的案例使得開發(fā)商將寫字樓作為開發(fā)首選。 而這期間上馬的一些寫字樓項(xiàng)目，運(yùn)作較 為迅捷的如國貿(mào)大廈、海光大廈、寶福大廈、鴻翔大廈等，也的確功成名就。

8、但 后來一些企業(yè)把寫字樓項(xiàng)目作為形象工程的載體，以致在開發(fā)上互相攀比，求高求大，喪失銷售良機(jī)，造成一些寫字樓空置積壓。應(yīng)該說，19921995年是廈門寫字樓開發(fā)的黃金時(shí)期，當(dāng)時(shí)的銷售單價(jià) 大多在6000元/平方米以上，銷售周期也很短，投資回報(bào)十分可觀.撫今憶昔，不 禁令人扼腕噓唏。這期間的商品住宅項(xiàng)目大多是小規(guī)模的零星開發(fā)，消費(fèi)主體以集團(tuán)購買 為主，公司購買后作為福利分配給高管人員。由于開發(fā)規(guī)模小，且其時(shí)許多貿(mào)易公司效益不錯(cuò)，市場供不應(yīng)求，住宅價(jià)格也一路上揚(yáng)，普通公寓的最高單價(jià)突破 5000元/平方米，均價(jià)也在4000元/平方米左右。較有代表性的項(xiàng)目有嘉禾路的 香江花園、湖濱北路的怡祥花園、湖

9、濱東路的嘉隆商業(yè)城等。由于當(dāng)時(shí)的私營及 個(gè)體經(jīng)濟(jì)尚十分薄弱，商業(yè)項(xiàng)目的需求很小，開發(fā)量非常稀少。島內(nèi)的開發(fā)熱此時(shí)也蔓延到島外，島外歷史性地出現(xiàn)了商品房項(xiàng)目，如集 美的太源花園、麒麟居，杏林的中閩鷺江花園等。這一時(shí)期開發(fā)商的營銷手法尚處于原始階段，沒有運(yùn)用廣告的意識(shí)。鉛印 的文字說明和戶型介紹就是全部的銷售資料。售樓處非常簡陋，格式合同還沒有 出臺(tái)，銷售合同由各開發(fā)商自己擬定。對購房者來說，小區(qū)配套、景觀、物業(yè)管 理還是陌生的概念.寒冷的冬蟄期(19951998 年)1992年開始的經(jīng)濟(jì)熱潮由于缺乏有效的宏觀調(diào)控機(jī)制，到了1993年的下半年，已經(jīng)出現(xiàn)極度過熱的現(xiàn)象，貨幣大量增發(fā)，信貸規(guī)模急劇膨脹

10、，物價(jià)飛 漲。為了防止國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行失控，政府采取緊縮政策，促使經(jīng)濟(jì)“軟著陸”。一 時(shí)間，大批工程項(xiàng)目下馬，水泥從1993年上半年的600元/噸跌至200300元/ 噸。房地產(chǎn)作為龍頭行業(yè)，自然遭受到沉重的打擊，開發(fā)商的資金鏈紛紛斷裂。 由于房地產(chǎn)開發(fā)特有的滯后性，真正的低潮從1995年才得以顯露，島內(nèi)的商品住 宅均價(jià)從40005000元/平方米一路下滑到20003000元/平方米，東部新區(qū)的 價(jià)位甚至在2000元/平方米以下.而寫字樓更是飽受重創(chuàng)，銷售全線受阻。一些 在1995年以前立項(xiàng)，而在這期間推出的項(xiàng)目，如臺(tái)亞大廈、僑旺大廈、國泰大 廈等，直至現(xiàn)房階段，銷售率仍然很不理想。更有部分項(xiàng)目如

11、依人大廈等，成了 著名的爛尾樓。十年過去了，如今的寫字樓市場仍在期盼重塑輝煌。與寫字樓及 住宅市場形成鮮明對照的是，隨著個(gè)體商業(yè)的快速發(fā)展，這期間小面積的商業(yè)店 鋪開始升溫，商住樓逐漸成為市場主體。這一時(shí)期開發(fā)商的格局發(fā)生重大變化，除了本土的一級(jí)開發(fā)企業(yè)由于固 有的優(yōu)勢仍保持一定的開發(fā)能力外，大量具有國企背景的開發(fā)商悄然隱退，而一 批民營及外商的新銳逐漸崛起，取而代之，如大洋、永開、大唐、金都、毅宏等。 這期間的開發(fā)項(xiàng)目主要集中在蓮前、 金尚等東部新區(qū)。較具代表性的項(xiàng)目有怡富 花園、臥龍曉城、中?；▓@、寶龍大廈(一期)等 .個(gè)人購房已取代集團(tuán)購買成 為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)主力。政府也出臺(tái)一系列扶持

12、房地產(chǎn)發(fā)展的政策， 其中最重 要的就是購房入戶和按揭貸款，這些政策對于促進(jìn)來廈經(jīng)商及周邊地區(qū)的富裕群 體到廈門購房定居，支撐樓市具有重要的作用。在營銷手法上，開發(fā)商開始重視廣告宣傳的作用，各種媒體廣告陸續(xù)登 場，從業(yè)人員逐步專業(yè)化，策劃代理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。低谷中的廈門房地產(chǎn)市場正 在積蓄力量，準(zhǔn)備迎接曙光的到來.溫和的復(fù)蘇期(19992002年)1998年國家逐步實(shí)行住房分配貨幣化，直接促進(jìn)了廈門房地產(chǎn)的復(fù)蘇， 市場需求逐漸活躍。1999-2002年間預(yù)售商品房數(shù)量基本穩(wěn)定在 250- 290萬平 方米之間，新建商品房實(shí)際銷售面積也穩(wěn)定在 200-290萬平方米之間，供需基本 平衡，實(shí)際銷售均價(jià)

13、穩(wěn)定在3500元/平方米左右。同期住宅完成了多層向小高層 自然轉(zhuǎn)換，住宅在商品房市場中占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。同時(shí)，廈門優(yōu)美、良好的居 住環(huán)境也吸引了大量外地人到廈購房，本地置業(yè)群體與異地置業(yè)群體之比是3:7,成為這一時(shí)期廈門樓市的一大特點(diǎn)。戶型設(shè)計(jì)也比較合理，開始重視園林景觀設(shè)計(jì).酒店式單身公寓也開始在 廈門出現(xiàn)，有中環(huán)貴賓樓、四川大廈等，迎合了單身白領(lǐng)、投資客的市場需求。 錯(cuò)層戶型開始流行，并被廣大年輕購房階層青睞。這時(shí)期廈門民營外資開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，逐步成為廈門房地產(chǎn)開 發(fā)的生力軍，如明發(fā)、永升、大洲等.來自臺(tái)灣的大唐世家給廈門樓市帶來耳目 一新的“唐風(fēng)”。與住宅形成鮮明對比的是寫字樓跌

14、入底谷.由于經(jīng)過上個(gè)世紀(jì)90年代的 過度開發(fā)，市場上寫字樓大量空置，價(jià)格與住宅相差無幾。值得一提的是這時(shí)期 市場上興起SOH獻(xiàn)念，以小面積、寬帶配置、自行安裝空調(diào)為主要內(nèi)容，在細(xì) 分市場中迎合了成長型企業(yè)需求，成為暗淡市場中的一個(gè)亮點(diǎn)。小面積的獨(dú)立店鋪開始受到追捧，價(jià)格連創(chuàng)新高，為追求高額利潤，一些開發(fā)商不惜提高建筑密度、降低居住品質(zhì)以增加商業(yè)面積這一時(shí)期開發(fā)商全面引進(jìn)港臺(tái)及廣東的地產(chǎn)營銷理念和技巧，平面設(shè)計(jì) 和媒體廣告達(dá)到很高的水平，廣告爭奪呈現(xiàn)白熱化.同時(shí)，開發(fā)商也十分注重銷售 點(diǎn)的包裝，富麗堂皇的售樓處成為展示開發(fā)商實(shí)力的櫥窗。全面的爆發(fā)期（2003年至今）這是廈門房地產(chǎn)飛速發(fā)展的時(shí)期。

15、2003、2004年間預(yù)售商品房供給量在 302 320萬平方米之間，新建商品房實(shí)際銷售面積在 330 360萬平方米之間， 處于賣方市場，需求大于供給，消費(fèi)者追漲心態(tài)明顯 .商品房實(shí)際銷售均價(jià)分別 為4148元/平方米、4936元/平方米，價(jià)格上升幅度超過二位數(shù)，分別比前年上 漲551元/平方米、788元/平方米。二手房市場的活躍也有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場 發(fā)展.同期住宅完成了小高層向高層自然轉(zhuǎn)換，高層的視野、景觀等特點(diǎn)體現(xiàn)得 淋漓盡致，廣被市場接受，思北、鷺江道、貫筲湖周圍基本上是高層建筑。戶型 設(shè)計(jì)也更加多樣化，入戶花園設(shè)計(jì)十分流行，已成為高尚住宅的一種時(shí)尚。5米 挑高戶型也因產(chǎn)品附加值高而

16、受到購房者的青睞。同時(shí)期市場仍以消費(fèi)性需求為主，市民購房大多自己居住，但投資需求比例上升。 消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)中二次置業(yè)比例上升，特別是島內(nèi)，二次置業(yè)大有趕超一次置業(yè)之 勢.住宅以舊換新、以小換大的更新?lián)Q代需求上漲較快，并從單純數(shù)量型向數(shù)量、 質(zhì)量并重型轉(zhuǎn)化。商品房消費(fèi)日漸以本地人為主 ，本地置業(yè)群體與異地置業(yè)群體 之比，由2003年的4:6,轉(zhuǎn)變?yōu)?004年底的6:4。本地購買能力開始顯露，改善 型置業(yè)和投資型置業(yè)逐步成為島內(nèi)主流，炒作之風(fēng)漸起，廈門人開始像上海、杭州、北京等大城市的消費(fèi)者一樣，抱怨房價(jià)飆升。由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)看好，眾多爛尾樓項(xiàng)目在這一時(shí)期也獲得新生。寫 字樓物業(yè)則以消化空置項(xiàng)目

17、為主，年成交量在7、8萬平方米左右，成交價(jià)格4300 元/平方米，基本與住宅持平。寫字樓市場在經(jīng)歷多年低迷之后，存在上揚(yáng)的可 能性，并已經(jīng)在租賃市場得以體現(xiàn)，但消費(fèi)心理的逆轉(zhuǎn)尚需時(shí)日。隨著濱北金融 區(qū)、金尚路總部經(jīng)濟(jì)帶的建設(shè)，中閩大廈、立信廣場、第一廣場等高檔項(xiàng)目的推 出，廈門寫字樓年供應(yīng)量在35萬平方米左右，并將在2007、2008年迎來供應(yīng)高峰。 因此，對于整體寫字樓市場應(yīng)保持審慎態(tài)度。商業(yè)物業(yè)競爭激烈。目前明發(fā)商業(yè)廣場、羅賓遜廣場等商業(yè)物業(yè)悉數(shù)開 工，隨著將來中山路、江頭、蓮前等板塊的大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，業(yè)內(nèi)多年來高 呼的“商業(yè)物業(yè)過?！笨赡軙?huì)進(jìn)一步升級(jí).這期間開發(fā)的熱點(diǎn)逐漸由島內(nèi)延伸到

18、島外， 集美、海滄、同安都出現(xiàn)了堪與島內(nèi) 媲美的優(yōu)秀樓盤，未來海岸的出現(xiàn)更是提升了島外樓盤的形象， 完全改變了人們 對島外的購房觀念。大型國有開發(fā)企業(yè)開始顯示出綜合優(yōu)勢，海投、國貿(mào)、建發(fā)等相繼開發(fā) 了一系列具有重大影響力的樓盤，品牌營銷戰(zhàn)略的格局初步形成.這一時(shí)期也是房地產(chǎn)的“政策年”。從 2003年開始，國家、地方多項(xiàng) 宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，這些政策對廈門房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、消費(fèi)心理產(chǎn)生了較大 的影響.2003年購房入戶政策調(diào)整，眾多小戶型項(xiàng)目帶動(dòng)了市場價(jià)格全面上揚(yáng)， 產(chǎn)生了第一次透支性購房。而央行121文件的出臺(tái)，又考驗(yàn)著房地產(chǎn)開發(fā)商的資 本實(shí)力和融資能力，對中小開發(fā)商影響較大。2004年初，各大媒體連續(xù)報(bào)道了 “溫州炒房團(tuán)”的新聞，而抑制炒房相 關(guān)政策沒有及時(shí)跟進(jìn)，一定程度上引發(fā)了市場上的“炒房時(shí)尚”的出現(xiàn)。而“ &31 土地大限”政策的出臺(tái)，開始有了 “地荒論”之說?！?50平方米”大戶型限 制政策是一個(gè)兩難的選擇，出于優(yōu)化本島有一定必要性，也基本奠定了島內(nèi)物業(yè)全線高檔化。但同時(shí)由于供應(yīng)量預(yù)期以及事實(shí)上的減少，構(gòu)成對買家的心理壓力 也引發(fā)了市場上一定程度的恐慌，產(chǎn)生第二次的透支性購房.2004年10月份開 始，央行兩次加息，傳遞出要進(jìn)入一個(gè)加息周期的信息，使市場掀起一股提前還 貸的風(fēng)波，雖然波動(dòng)不大，但其心