項(xiàng)目拓展論證管理辦法

1、項(xiàng)目拓展論證管理辦法編號： 版號：A/0 頁碼：第 PAGE 6 頁 共 NUMPAGES 6 頁 項(xiàng)目拓展論證管理辦法編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目的為保持公司可持續(xù)發(fā)展，在尋找和確定房地產(chǎn)新項(xiàng)目前，對其可行性進(jìn)行科學(xué)論證，有效規(guī)避風(fēng)險，提高項(xiàng)目決策的規(guī)范性和計(jì)劃性。適用范圍適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目的論證工作，以及為之展開的相應(yīng)研究和決策工作。術(shù)語與定義新項(xiàng)目論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新項(xiàng)目的各個因素進(jìn)行充分討論和預(yù)測，最后針對預(yù)測的綜合效果進(jìn)行可行性求證。房地產(chǎn)土地儲備：為保證公司未來項(xiàng)目開發(fā)的土地需求，而預(yù)先進(jìn)行的以控制土地開發(fā)權(quán)力為

2、目的購入土地的行為。可行性研究：就是對擬購入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。新項(xiàng)目：在本流程文件中指土地開發(fā)使用權(quán)獲得前的項(xiàng)目。職責(zé)投資發(fā)展部負(fù)責(zé)開展基礎(chǔ)研究。負(fù)責(zé)編制土地儲備計(jì)劃。負(fù)責(zé)土地信息的收集分析和判斷。負(fù)責(zé)進(jìn)行篩選并提出內(nèi)部立項(xiàng)建議。組織開展項(xiàng)目可行性研究，匯總編制可研報告。負(fù)責(zé)根據(jù)公司決策，獲取土地。項(xiàng)目公司開發(fā)部負(fù)責(zé)土地信息的收集分析和判斷。營銷管理部負(fù)責(zé)新項(xiàng)目的前期市場調(diào)查分析。負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期定位與策劃報告。負(fù)責(zé)提出新項(xiàng)目的初步營銷計(jì)劃。商業(yè)管理中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期商業(yè)定位。負(fù)責(zé)商業(yè)規(guī)劃初步方案。設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)規(guī)

3、劃設(shè)計(jì)分析，編制規(guī)劃設(shè)計(jì)草案。運(yùn)營管理部負(fù)責(zé)完成工程進(jìn)度計(jì)劃。成本管理部負(fù)責(zé)完成新項(xiàng)目開發(fā)成本估算。財(cái)務(wù)會計(jì)部負(fù)責(zé)完成新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算。法律合約部（法律顧問）（法律顧問）負(fù)責(zé)新項(xiàng)目法律風(fēng)險分析。按權(quán)責(zé)辦理新項(xiàng)目部籌備事宜。工作程序信息收集與甄別土地信息的收集可通過如下幾種渠道進(jìn)行：政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息。各類招商會與項(xiàng)目推介會等。其他被動收集信息類：

4、土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。了解到有效土地信息后，項(xiàng)目公司開發(fā)部需于最遲不超過兩日內(nèi)填寫土地信息采集表，項(xiàng)目公司開發(fā)部根據(jù)公司土地儲備要求對土地信息進(jìn)行初步判斷。通過初步判斷，對符合公司發(fā)展意向的土地信息通過土地信息采集表的形式將土地情況報送審批，具體按權(quán)責(zé)手冊執(zhí)行。審批通過后進(jìn)入發(fā)展項(xiàng)目確定階段。如未通過，則存入土地信息庫，并對該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。發(fā)展項(xiàng)目確定土地信息經(jīng)初步判斷通過審批后，投資發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目情況，可通過咨詢等了解該項(xiàng)目的背景資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請公司法律顧問提供意見，最終做出項(xiàng)目用地購買操作方式的法律風(fēng)險判斷。投資發(fā)展部

5、根據(jù)需要組織進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察，營銷管理部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目周邊市場進(jìn)行初步市場調(diào)查分析，并根據(jù)市場情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出項(xiàng)目前期定位，項(xiàng)目前期定位至少需包含以下內(nèi)容：項(xiàng)目的檔次、主要客戶群、戶型。項(xiàng)目在公司項(xiàng)目組合中的地位和大致開發(fā)周期。項(xiàng)目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價。涉及獨(dú)立商業(yè)體的部分，由商業(yè)管理中心負(fù)責(zé)該部分的前期商業(yè)定位。投資發(fā)展部可根據(jù)項(xiàng)目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理：常規(guī)項(xiàng)目，易于規(guī)劃的：可與設(shè)計(jì)管理部口頭溝通后確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，并由成本管理部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測算的依據(jù)。特殊地形或包含特殊配套的項(xiàng)目：可將項(xiàng)目資料和項(xiàng)目前期定位建議交由

6、設(shè)計(jì)管理部做出規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，交成本管理部做出建造成本的粗略測算，作為初步經(jīng)濟(jì)測算的依據(jù)。投資發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目情況，做出初步經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果。投資發(fā)展部形成項(xiàng)目立項(xiàng)審評報告，經(jīng)投資評估委員會評審，按權(quán)責(zé)手冊審核審批后，申請召開公司專項(xiàng)匯報會。項(xiàng)目立項(xiàng)申請獲得批準(zhǔn)后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過則調(diào)整或放棄。項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目可行性研究是對前期項(xiàng)目初步預(yù)測的論證，其最終形成項(xiàng)目可行性研究報告。投資發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目情況，通過分管領(lǐng)導(dǎo)，向公司總經(jīng)理申請成立項(xiàng)目可研小組，制訂可行性研究計(jì)劃，該計(jì)劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任部門（責(zé)任人）、達(dá)到效果和時間要求，并發(fā)給各相關(guān)部門。投資發(fā)展部根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織各相關(guān)部

7、門對項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作：項(xiàng)目可研小組進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等。法律合約部（法律顧問）參加項(xiàng)目后續(xù)談判，做出法律風(fēng)險分析。營銷管理部根據(jù)可行性研究計(jì)劃對項(xiàng)目周邊市場進(jìn)行調(diào)研，提出產(chǎn)品初步定位建議，涉及獨(dú)立商業(yè)體的部分，由商業(yè)管理部負(fù)責(zé)商業(yè)部分，形成項(xiàng)目前期定位與策劃報告（含新項(xiàng)目市場初步定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書）。設(shè)計(jì)管理部根據(jù)先期對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的分析，并根據(jù)新項(xiàng)目市場初步定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書，完成規(guī)劃草案指標(biāo)。運(yùn)營管理部根據(jù)先期對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地

8、貌進(jìn)行工程建造的分析，并根據(jù)設(shè)計(jì)管理部提供的規(guī)劃草案完成工程技術(shù)分析。投資發(fā)展部組織成本管理部、營銷管理部、運(yùn)營管理部、財(cái)務(wù)管理部根據(jù)填表說明完成投資測算。投資發(fā)展部最終組織各方面材料，形成項(xiàng)目可行性研究報告上投資評估會評審。會議通過后發(fā)起審批流程，按權(quán)責(zé)手冊審核審批后確定。投資決策項(xiàng)目可行性研究報告獲得批準(zhǔn)后，可進(jìn)行正式的投資決策程序。具體工作程序參見投資決策作業(yè)指引。土地獲取及后續(xù)事務(wù)辦理投資發(fā)展部負(fù)責(zé)辦理土地獲取有關(guān)事務(wù)，包括進(jìn)行商務(wù)談判、簽訂土地出讓合同、政府有關(guān)部門立項(xiàng)等。投資發(fā)展部應(yīng)于簽署土地成交確認(rèn)書、土地出讓合同、股權(quán)收購協(xié)議后2個工作日內(nèi)將項(xiàng)目的基本信息及相關(guān)文件電子掃描版報二局股份投資發(fā)展部備案。公司辦公室負(fù)責(zé)