項目選址關系未來的發(fā)展

1、在你為你的創(chuàng)業(yè)項目選好一個商圈后，對你的商圈評估也是開店前必須做的一項工作，大多是靠有經(jīng)驗的的經(jīng)驗來論定，因此評估的結果可能各不相同。不過普遍來說，經(jīng)驗豐富的老手，其評估結果加入評估作業(yè)的新人要更準確。因此，開店新手如果怕經(jīng)驗而影響評估的可靠性，那么可以請教行業(yè)內(nèi)經(jīng)營良好的主人，或請相關協(xié)助，千萬不可掉以輕心。1.商圈評估步驟在商圈的評估過程中，數(shù)據(jù)化、定量化的評價數(shù)據(jù)是非常重要的，可將人為的干擾減至最低。在地點位置詳細圖中，可了解周圍 250 米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場所的位置關系，進而判斷該點的位置是否理想。商圈評估一般可分為以下幾步：第一步：確定資料來源，包括銷售分析、信用證交易分析、

2、分析等；第二步：確定的內(nèi)容，包括購物頻率、平均數(shù)量、顧客集中程度；第三步：對商業(yè)圈的三個組成部分進行確定；第四步：確定商圈內(nèi)居民特征的資料來源；第五步：根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營業(yè)；最后一步：確定的區(qū)域、地點和業(yè)態(tài)等。2.商圈評估方法商圈評估的方法有很多種，但常見的主要有以下幾種：a.根據(jù)區(qū)域位置進行評估如果顧客需要歷盡艱辛才能到你的店里來，那么即使住得很近，這地方也不能算進你的商圈。相反，如果你的店交通便利，附近又有各具特色的貨品專賣店，那么客人即使住在幾十公里之外，心理上也不覺得遠，就可以算進商圈內(nèi)。b.根據(jù)商圈的形狀進行評估因為上下班或順道而常從店門前經(jīng)過的人，很可能會買東西，所以

3、該客人居住的地方也能列入商圈；而那些即使住在附近卻從未光顧你的的人，其所處區(qū)域也不包含在商圈內(nèi)，所以商圈的形狀通常并不規(guī)則。c.根據(jù)實際消費者乘車或步行時間進行評估無論未來顧客以何種交通工具前來，選址時都應該親自用走路或乘車方式，順著顧客購物的路線，看看道路的坡度、公共汽車線路及等車時間等狀況。估算一下顧客若到你的購物，坐公共汽車需花多少時間等車、坐車，還有對單行道等交通*及塞車地點、程度，出入停車場是否方便等，也都應該有所了解。如此沿路測出消費者實際上經(jīng)過的距離，做上記號，最后把這些點連起來，就能掌握商圈范圍了。d.修正初步估計商圈最后的工作就是對已初步確定的商圈進行修正，主要途徑就是根據(jù)所

4、經(jīng)營的商品或服務，對店址附近的顧客。3.商圈評估商圈的評估綜合反映了整個評估工作的過程和成果，也是評估機構承擔工作責任的憑證。實際工作圈的評估是以商圈簡報的形式出現(xiàn)的。a.商圈簡報方式演繹法：此方法是一種慢慢導入結論的方法。先按照商圈所收集到的各種資料加以分析，再得出最后的結論。歸納法：此方法則是一種一開始便提出建議事項的方法。即在簡報一開始，便提出此商圈何處適合開店及開何種類型的，然后再以各種收集到的資料來支持此一論點。b.商圈簡報的規(guī)范商圈簡報的內(nèi)容應包括：商圈范圍的確定，商圈特征的分析，人潮及交通狀況的分析，消費特征與特性的分析，可能凈利的推算，本商圈的優(yōu)、缺點評估，他日可供設店的有利地

5、段及發(fā)展情況，最后的結論等。一般情況下，商圈簡報按以下步驟來進行：用商圈簡圖的投影片確定商圈的分界線。介紹商圈特征，包含說明商業(yè)干道旁的建筑、行業(yè)形態(tài)及分布家數(shù)。制作住宅特色的幻燈片，說明此商圈的建筑情況及分布密集度；制作場所的幻燈片，說明場所類型及類型；制作優(yōu)秀競爭者的幻燈片，并用競爭者分析表加以說明。介紹人潮及交通狀況，包含戶數(shù)及人數(shù)的投影片，說明固定住戶及情況；人潮分布圖的投影片，說明平日及假日的人潮狀況及；路線的投影片，說明車的往返方向，車乘客下車后的走向，以及未來客運系統(tǒng)對本商圈的影響。教育程度分配圖的投影片，說明教育分配情形；消費者平均收支情況分配圖的投影片，說明此商圈平均每年每戶在個人生活上