地產(chǎn)規(guī)劃建議

1、朝北大悅城建筑規(guī)劃建議2008年9月目錄一、項(xiàng)目解讀項(xiàng)目概況項(xiàng)目平面圖二、風(fēng)險分析招商風(fēng)險營運(yùn)風(fēng)險三、未來工作重點(diǎn)一、項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目概況朝北大悅城所屬商圈：朝青商圈地理位置：朝陽北路與青年路交叉口東北角商業(yè)類型: 綜合體/購物中心商業(yè)面積：23萬平方米商業(yè)定位：現(xiàn)代超級家庭購物中心開業(yè)時間：2009年底 根據(jù)區(qū)域及其他商業(yè)密集區(qū)域的差異性，推出“家庭購物”理念來適應(yīng)區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn)，同時開拓“一站式體驗(yàn)消費(fèi)模式”的綜合體，改變傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)。朝青商圈區(qū)域商業(yè)中心正在不斷成型，是項(xiàng)目發(fā)展的歷史機(jī)遇。項(xiàng)目解讀平面圖總結(jié)二、風(fēng)險分析招商：項(xiàng)目雙首層設(shè)計及2-4F平面布局，令2-4F處在尷尬位

2、置，缺乏主力店招商的吸引力5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不能給人震撼的感覺目前布局如何更好的體現(xiàn)家庭娛樂的氣氛主題不夠鮮明，可塑性較弱10-11F面臨較大的租賃及租金風(fēng)險項(xiàng)目風(fēng)險營運(yùn)：每一層對應(yīng)面積較大，人流如何有效帶動大型活動場地如何在各個樓層不同分布，與公共空間取得平衡未來商業(yè)競爭將會更加激烈，如何有效地吸引消費(fèi)者風(fēng)險分析 朝北大悅城的建成將彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)中心的缺乏，然而如此大的體量，加上朝青板塊目前商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，要實(shí)現(xiàn)順利招商和成功運(yùn)營尚需要花費(fèi)較多的精力。項(xiàng)目招商風(fēng)險項(xiàng)目雙首層設(shè)計及2-4F平面布局，令2-4F處在尷尬位置，缺乏對主力店的招商吸引力5F

3、作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不能給人震撼的感覺目前布局如何更好的體現(xiàn)家庭娛樂的氣氛主題不夠鮮明，可塑性較弱10-11F面臨很大的招商和租金壓力項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對建議招商風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險1：項(xiàng)目雙首層設(shè)計及2-4F平面布局，令2-4F處在尷尬位置，增加了主力店招商的難度雙首層的使用，使人流直接輸入到五層，2-4F則成為受到忽視的樓層。而2-4F現(xiàn)有布局單一，無益于主力客戶招商。手段：打造亮點(diǎn)街區(qū)方法：打掉2-3F及3-4F樓板，創(chuàng)造出可視效果好的街區(qū)。（把店鋪往外延伸彌補(bǔ)面積）目標(biāo)：增加亮點(diǎn)街區(qū)可視性，帶動品牌招商3-4F街區(qū)L3-4L2-3表達(dá)方式：主題鋪裝歐式咖啡館與品牌結(jié)合

4、主題街景不統(tǒng)一招牌與時間同步燈光香榭大道L3-4表達(dá)方式：主題鋪裝日式咖啡館結(jié)合品牌零售主題街景不統(tǒng)一招牌與時間同步燈光日韓街區(qū)項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對建議招商風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險2：5F作為第二首層，現(xiàn)有規(guī)劃缺乏聚集人氣及活動的空間及場地，不能給人震撼的感覺因?yàn)轱w天體梯的使用，5F為第二個中庭，但是在規(guī)劃中，中庭面積逐漸縮小，不利于人流的聚集。相應(yīng)的也阻礙了租金的提升。手段：擴(kuò)大5F中庭空間方法：將5F中庭空間擴(kuò)大，在中庭位置附近設(shè)置餐飲區(qū)，并安排戶外座椅。平時將部分空間租賃給商家使用，當(dāng)中庭有活動舉行時要求商家將戶外座椅收回。目標(biāo)：將5F中庭營造成為一個歡樂生動的空間，帶動5F以上商鋪的招商表達(dá)方式：戶外座椅

5、挑空小中庭項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對建議招商風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險3：現(xiàn)有規(guī)劃為常見購物中心布局，未能體現(xiàn)出家庭娛樂氣氛，主題特色不夠布局規(guī)劃中除了有電影院之外，沒有其他的能夠體現(xiàn)出家庭娛樂特色的規(guī)劃7-8層挑空手段：打造家庭娛樂街區(qū)方法：將7-8F樓板打通，營造家庭娛樂休閑街區(qū)。并安排人在其中進(jìn)行戶外表演，如小丑、雜技等目標(biāo)：凸現(xiàn)家庭娛樂主題，帶動7F商業(yè)L7-8表達(dá)方式：大量戶外表演時尚家裝飾品、個人護(hù)理節(jié)日活動體現(xiàn)主題的家居飾品店項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對建議招商風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險4：單層面積體量大，分層主題不夠鮮明樓層單體面積達(dá)到1萬平方米之多，不易形成鮮明的主題，且不利于商鋪之間的互動和人流的暢通手段：開發(fā)主題廣場方法：在不同

6、樓層位置安排不同的主題廣場，以裝飾品或者活動來營造主題氛圍目標(biāo)：通過主題廣場的規(guī)劃，便于廣場周邊有效吸引目標(biāo)主力客戶八大主題廣場目標(biāo)租戶：Rose Tea House、Cova、Angesb, DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique 、 Escada Sport“悅”廣場目標(biāo)租戶：H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP,EMPORIO ARMANI,D&G,Agnes,b,White Collar,Swarnoski歐陸廣場日韓廣場目標(biāo)租戶：Afternoon Tea、Blue Mountain、Uniquo、Toyko Homoga

7、yi、山本耀司、三宅一新、川保久齡、Banana Republic、Watami、S K Collection節(jié)日廣場目標(biāo)租戶：Hall mark,Galleria centre,Hello Kitty land,Sanrio,Lotte,elle目標(biāo)租戶： Simply Life、0101、Creative Loft , Body Shop 、Life Style centre目標(biāo)租戶：Sport GBA city ,Adidas Classic,Nike,Puma,Kappa運(yùn)動廣場家庭廣場L7音樂廣場科技廣場項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對建議招商風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險5：項(xiàng)目樓層較高，10-11F的出租及租金面臨較

8、大挑戰(zhàn)10-11F面臨很大的租賃及租金壓力項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對建議招商風(fēng)險應(yīng)對手段：打造主題街區(qū)方法：打通10-11F樓板，營造出高品質(zhì)餐飲主題街區(qū)目標(biāo)：便于10-11F客戶招商，并盡可能創(chuàng)造高租金餐飲主題街區(qū)表達(dá)方式：大量主題正餐戶外座椅變幻景觀綠色植物項(xiàng)目營運(yùn)風(fēng)險樓層高，單層面積大，人流帶動性較弱大型活動場地如何在各個樓層不同分布，與公共空間取得平衡未來商業(yè)競爭將會更加激烈，如何有效地吸引人流項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對建議營運(yùn)風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險1：樓層高，單層面積大，人流帶動性較弱商業(yè)有11層之高，部分樓層單體面積過大，對人流的帶動性弱Leisure 休閑餐飲Formal 正餐Casual 簡餐Junk food 快

9、餐Take away現(xiàn)拿即走手段：科學(xué)規(guī)劃餐飲布局方法：餐飲規(guī)劃做到“相對分布，局部集中”，設(shè)置休閑餐飲，延長逗留時間目標(biāo)：帶動人流，相應(yīng)的縮短培養(yǎng)周期CJLCJLL/CFFL/CL1L2L3L4L6FL/CL7L/CFL8F美食百老匯CL5LLTTC/JCLeisure 休閑餐飲Formal 正餐Casual 簡餐Junk food 快餐Take away現(xiàn)拿即走TTTTC/JFCFFLeisure 休閑餐飲Formal 正餐Casual 簡餐Junk food 快餐Take away現(xiàn)拿即走F項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對建議營運(yùn)風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險2：活動場地較為分散，沒有大型活動場地，空間平衡感較差大型活動中庭

10、缺乏、僅在首層存在，五層中庭略顯空間不足，相對項(xiàng)目體量來說配套不夠手段：運(yùn)用科技手段，形成視覺焦點(diǎn)方法：在首層中庭空間安排活動的升降舞臺（可以由首層上升到高層空間）目標(biāo)：打造獨(dú)特的活動空間，形成新的視覺焦點(diǎn)多功能升降展示舞臺L1項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對建議營運(yùn)風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險3：未來商業(yè)競爭將會更加激烈，項(xiàng)目在景觀設(shè)計、細(xì)節(jié)表現(xiàn)上的吸引力不夠手段：1、增加體驗(yàn)性景觀 2、增加人性化設(shè)計方法：1、能夠引起話題的活動的、多變的、可拍照的體驗(yàn)性景觀 2、體現(xiàn)人文關(guān)懷的戶外等候區(qū)等景觀不同時段出現(xiàn)白天與黑夜的變幻不同時間水景會有不同變化主題街區(qū)位置（L2-3、L3-4、L7-8、L10-11）L6L5-8多功能跳跳泉

11、服務(wù)中心Concierge問訊中心Information CentreL1L5色彩多變音樂噴水池 Music FountainL5人性化設(shè)計細(xì)節(jié)兒童主題廁所朝北大悅城硬件考慮建議廣告牌的開發(fā)及條件預(yù)留花車位置要預(yù)留上下水活動場地要預(yù)留上下水、地插及吊件等，方便各種活動的舉行預(yù)留車展位置，并充分考慮預(yù)留坡道、承重是否足夠等條件，方便車輛進(jìn)出每層都要規(guī)劃出員工洗手間及吸煙位置（每一個餐飲位置都要預(yù)留出洗手間，餐飲租戶若大于300平米要求員工不允許進(jìn)入公共洗手間）餐飲位置需要前期規(guī)劃預(yù)留更大量的烽火水電等條件停車場汽車美容位置要預(yù)留上下水在商場4F鋪設(shè)地磚、地?zé)舻龋瑢儇浌救肆饕龀贝髳偝怯布?/p>

12、慮建議廣場空間要預(yù)留地插、電等以便日后場地的租賃活動場地要預(yù)留上下水及吊件等，方便各種活動的舉行花車位置要預(yù)留上下水預(yù)留車展位置，并充分考慮預(yù)留坡道、承重是否足夠等條件，方便車輛進(jìn)出提供給餐飲及零售租戶地下空間及電力規(guī)劃掛飾裝置預(yù)留管線戶外廣告牌的開發(fā)及條件預(yù)留餐飲位置需要前期規(guī)劃預(yù)留更大量的烽火水電等條件每層都要規(guī)劃出員工洗手間及吸煙位置（每一個餐飲位置都要預(yù)留出洗手間，餐飲租戶若大于300平米要求員工不允許進(jìn)入公共洗手間）電梯預(yù)留足夠的廣告位考慮滾動廣告位位置，并預(yù)留足夠電力停車場汽車美容位置要預(yù)留上下水在商場4F鋪設(shè)地磚、地?zé)舻龋瑢儇浌救肆饕鯰hats allTHANKS樹立質(zhì)量法

13、制觀念、提高全員質(zhì)量意識。8月-228月-22Tuesday, August 30, 2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。06:42:5006:42:5006:428/30/2022 6:42:50 AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。8月-2206:42:5006:42Aug-2230-Aug-22加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。06:42:5006:42:5006:42Tuesday, August 30, 2022安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。8月-228月-2206:42:5006:42:50August 30, 2022踏實(shí)肯干，努力奮斗。2022年8月30日6

14、:42 上午8月-228月-22追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。30 八月 20226:42:50 上午06:42:508月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。八月 226:42 上午8月-2206:42August 30, 2022作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。2022/8/30 6:42:5006:42:5030 August 2022好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。6:42:50 上午6:42 上午06:42:508月-22專注今天，好好努力，剩下的交給時間。8月-228月-2206:4206:42:5006:42:50Aug-22牢記安全之責(zé)，善

15、謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。2022/8/30 6:42:50Tuesday, August 30, 2022相信相信得力量。8月-222022/8/30 6:42:508月-22謝謝大家！踏實(shí)，奮斗，堅(jiān)持，專業(yè)，努力成就未來。8月-228月-22Tuesday, August 30, 2022弄虛作假要不得，踏實(shí)肯干第一名。06:42:5006:42:5006:428/30/2022 6:42:50 AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。8月-2206:42:5006:42Aug-2230-Aug-22重于泰山，輕于鴻毛。06:42:5006:42:5006:42Tuesday, August 30, 2022不可麻痹大意，要防微杜漸。8月-228月-2206:42:5006:42:50August 30, 2022加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個人的休養(yǎng)。2022年8月30日6:42 上午8月-228月-22追求卓越，讓自己更好，向上而生。30 八月 20226:42:50 上午06:42:508月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。八月 226:42 上午8月-2206:42August 30, 2022重規(guī)矩，嚴(yán)要求，少危險。2022/