商品房預售認購書的法律效力

1、PAGEXXXPAGE 7 商品房預預售認購書書的法律效力力樓市中中購房定金金糾紛一直直高居眾多多投訴之榜榜首，而該該糾紛產(chǎn)生生的最主要要原因就是是在簽約購購房合同之之前要簽一一份認購書書并交納數(shù)數(shù)額不菲的的定金，如如買受人不不能在出售售人限制的的期限內(nèi)與與其簽約購購房合同，則則出售人有有權沒收定定金。筆者者就該認購購書的法律律效力及其其存在意義義在此作一一番探討。第一，筆筆者以為認認購書是一一種雙方在在平等自愿愿的基礎上上簽約的預預約合同，具具有法律效效力，其存存在也符合合我國現(xiàn)有有法律規(guī)定定。按照民民法理論，合合同可分為為本約和預預約。預約約是指當事事人雙方約約定將來訂訂立一定合合同的合同

2、同，將來應應當訂立的的合同稱為為本約，而約定定訂立本約約的合同，稱稱為預約約。在預預約中，本本合同在預預約成立時時尚未成立立，預約合合同的成立立和生效，僅僅僅只是使使當事人負負有將來要要訂立本合合同的義務務。兩者之之間具有不不同的性質質和法律效效力，不能能混淆。預預約合同當當事人的義義務是訂立立本合同，所所以，當事事人一方只只能請求對對方訂立合合同，而不不能依預約約的本合同同內(nèi)容請求求對方履行行。認購書書的成立與與生效只是是對當事人人在可預見見的期限內(nèi)內(nèi)有簽約購購房合同的的義務，其其本認購購書簽約之之日起十日日內(nèi)正式簽簽約，只只是預售人人向買受人人發(fā)出了在在十天內(nèi)其其有簽訂購購房合同的的義務，

3、而而不是向買買受人發(fā)出出簽訂購房房合同的要要約。約定定在一定時時期內(nèi)有簽簽約購房合合同的義務務，只是對對一個后啟啟簽約行為為來時要有有簽約意圖圖的約束，而而不是對將將來要簽約約的內(nèi)容進進行先期肯肯定。因此此，筆者認認為，認購購書其實是是一份預售售人向買受受人發(fā)出的的訂立本合合同的預約約，屬于債債權合同，適適用一般合合同法的規(guī)規(guī)則。簡單單地說，某某人簽約了了認購書，只只要其在規(guī)規(guī)定的期限限內(nèi)根據(jù)認認購書的條條款去和預預售人洽談談購買的具具體事宜，即即可認為買買受人已經(jīng)經(jīng)履行了義義務，至于于是否洽談談成功并簽簽訂合同則則是另一新新的合同事事宜了。另有觀觀點認為，預預約是一種種附期限的的民事法律律行

4、為。所所謂附期限限的民事法法律行為，是是指當事人人在法律行行為中規(guī)定定一定的期期限，把期期限的到來來作為法律律行為生效效和失效的的根據(jù)。從從表面上看看，本認認購書簽約約之日起十十日內(nèi)正式式簽約，這這似乎約定定了一段合合同正式生生效的時間間。但實際際上并不以以然。因為為在附期限限合同中，合合同已經(jīng)成成立，只是是因為當事事人在合同同里約定了了在一定時時期，在該該期限到來來后合同才才生效。但但在認購書書簽約之時時，當事人人之間根本本沒有成立立正式的購購房合同關關系，故也也就無所謂謂附期限的的合同了。其實，在在現(xiàn)實生活活中，類似似認購書的的預約合同同是經(jīng)?；?，如簽簽訂廣告合合同時需要要預約廣告告版

5、面、想想投資證券券業(yè)務的則則需要預約約開戶、讀讀者預約借借閱熱門圖圖書、預約約專家看病病、商人在在洽談投資資之前的預預約面談等等等，其法法律性質其其實與認購購書是一樣樣的，都是是為后一個個正式合同同的預先約約定。只不不過一般的的預約由于于涉及標的的數(shù)額小，雙雙方權利義義務簡單明明了，沒有有認購書這這么引人矚矚目而已。第二，認認購書成立立且有效的的法律條件件。當前，絕絕大多數(shù)意意見認為，認認購書只有有包括以下下條款才能能算是有效效的：第一一，約定特特定商品房房不得再向向第三人出出售;第二二，按照認認購書約定定的主要條條款簽約購購房合同;第三，在在約定的期期限內(nèi)洽談談訂立買賣賣合同;第第四，在雙雙

6、方不能就就此主要條條款達成一一致時，按按照雙方約約定或法律律規(guī)定或交交易慣例或或公平原則則解決簽約約糾紛。誠誠然，合同同成立的核核心條件是是當事人的的意思表示示一致，但但這并不表表明認購書書必須內(nèi)容容清晰、明明確且對將將來要簽約約的購房合合同的主要要內(nèi)容要有有約定才算算成立。根據(jù)我我國合同法法規(guī)定：承承諾通知到到達要約人人時生效，承承諾生效時時合同成立立。依法成成立的合同同，自成立立時生效。法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定應當辦辦理批準、登記等手手續(xù)生效的的，依照其其規(guī)定。一一項要約要要有法律效效力則其須須有確定的的和完整的的內(nèi)容，也也即具備足足以使合同同成立的主主要條件。但究竟怎怎樣才算是是具備了使使

7、合同成立立的基本條條件，法律律對此并無無強制性要要求。聯(lián)聯(lián)合國國際際貨物銷售售合同公約約第144條中規(guī)定定：向一一個或一個個以上特定定人提出訂訂立合同的的建議，如如果十分確確定并且表表明發(fā)價人人在得到接接受時承受受約束的意意旨，即構構成發(fā)價。一個建議議如果寫明明貨物并且且明示或暗暗示地規(guī)定定數(shù)量或規(guī)規(guī)定如何確確定數(shù)量和和價格，即即為十分確確定。根根據(jù)此條之之意，很顯顯然，要求求貨物是明明確的，數(shù)數(shù)量和價格格只要能夠夠確定即算算是滿足了了要約的條條件。而美美國統(tǒng)一商商法典的規(guī)規(guī)定更是簡簡單：一個個貨物買賣賣合同只要要有標的和和數(shù)量就是是一個成立立生效的合合同，價格格、履行地地點、時間間及違約責責

8、任都可以以事后確定定。買受人人根據(jù)預售售人公開發(fā)發(fā)出的要約約邀請前來來考察其所所出售的標標的(即預預售的商品品房)，這這時候買受受人向其提提供事先早早就擬好的的認購書，這這行為顯然然是預售人人向買受人人發(fā)出了要要約，因為為其希望買買受人能根根據(jù)其提供供的認購書書的內(nèi)容與與其簽約即即承諾。而而一旦買受受人表示愿愿意與其簽簽約則表明明其發(fā)出了了承諾即接接受了認購購書對其的的法律約束束力。這時時候預約即即宣告成立立且有效，而而無論是否否書面簽約約或口頭承承諾，也無無論是否認認購書內(nèi)容容是否完整整，只要其其具備了特特定的商品品房即可。至于數(shù)量量多少，筆筆者以為也也可以省略略。首先，購購買商品房房不同于

9、動動產(chǎn)貨物，每每個都可以以相同且相相等，所以以如果沒有有約定數(shù)量量，從一個個到一千個個，其對出出賣人產(chǎn)生生的利潤及及費用相差差會很懸殊殊的。但商商品房屬于于不動產(chǎn)，其其在預售時時通過效果果圖很明確確地向買受受人表明其其能夠提供供的所有商商品房，同同時通過空空間坐標表表明了某個個特定的商商品房座落落在哪個層層次、哪個個位置、哪哪個朝向，即即每個商品品房都存在在于某個特特定的空間間，我們也也可以理解解為不存在在完全相同同的商品房房。其次，由由于商品房房的售價巨巨大，現(xiàn)實實中很少有有買受人會會同時購買買2個商品品房以上的的數(shù)量。退退一步說，此此時，由于于商品房的的質量、價價格、面積積、交付期期限等最

10、主主要的條款款都沒有涉涉及或者說說大概涉及及，因此細細談商品房房購買數(shù)量量也是毫無無意義的。第三點點是如何界界定認購書書的違約責責任。對于購購房過程中中不履行認認購書義務務的違約責責任，一種種觀點是：在雙方不不能訂立購購房合同時時，一方可可以將認購購書的內(nèi)容容視為買賣賣合同的內(nèi)內(nèi)容，可以以請求對方方履行，或或訴請裁判判機關裁決決并以裁決決書作為買買賣的依據(jù)據(jù)。如果違違約方不能能履行，則則違約方要要賠償守約約方的損失失，損失包包括守約方方的期待利利益損失。筆者認認為，認購購書只是一一份預售人人向買受人人發(fā)出的訂訂立本合同同的預約，其其法律效力力僅僅只是是使當事人人負有將來來要訂立本本合同的義義務

11、。購房房者只要在在一定期限限內(nèi)根據(jù)認認購書約定定的條款和和日期有來來和預售人人簽約購房房合同的意意圖且真實實地履行了了其意圖，則則其行為實實際上是履履行了認購購書予其約約定的義務務。至于購購房合同雙雙方有分歧歧無法達成成協(xié)議，則則屬于另一一法律行為為，和認購購書無必然然的關系。認購書約約定的定金金，如果屬屬于購房者者無意前來來和預售人人根據(jù)認購購書約定的的主要條款款洽談購房房合同簽約約，則預售售人有權不不予以返還還。除此之之外，預售售人沒有扣扣押定金的的法律依據(jù)據(jù)。此時的的定金性質質應屬于解解約定金，本本質上也就就是違約方方向守約方方賠償?shù)男判刨嚴鎿p損失。這種種定金最大大的特點就就在于通過過

12、定金的放放棄和加倍倍返還而給給予了當事事人解除合合同的權利利和機會。我們顯顯然不能認認為因認購購書中對將將來簽約的的本合同主主要條款包包括價款、付款方式式、房屋面面積、結構構等都有明明確約定而而視為將來來簽訂購房房合同是對對其的細化化、補充或或變更。如如果真是具具有這種功功能，則認認購書就成成了合同的的一個重要要組成部分分，將來要要簽約的本本合同其實實只是對認認購書的條條款更詳細細的修改和和協(xié)商而已已。如真是是這樣，則則豈不是將將簽約購房房合同時間間提前了么么?預售人人在提供購購房合同同同時標明購購房合同簽簽訂后認購購書即失效效的條款又又如何解釋釋?比如說說，某買受受人與預售售人約定了了在10

13、日日后要向預預售人購買買5個商品品房，價格格每平方米米30000元。100日買受人人如期前往往與預售人人洽談，雙雙方對數(shù)量量和價格都都沒異議，但但對違約責責任卻無法法達成協(xié)議議。此種情情況下，預預售人如因因此以買受受人違約而而沒收定金金，則顯然然是缺乏法法律支持的的。簽約購購房合同本本身是一個個獨立的法法律行為，當當事人在合合同的條款款上當然可可以反復磋磋商。如果果由于合同同的條款意意見不一致致，可視作作無法達成成一致而無無法簽約，約約定的定金金就應該退退回，這并并不影響購購房書的法法律效力。因為當事事人已經(jīng)履履行了認購購書約定的的簽約義務務，只是因因為雙方就就有關條款款存在爭議議而無法達達成

14、一致協(xié)協(xié)議，根據(jù)據(jù)當事人意意思表示一一致是合同同成立的核核心條件，當當事人當然然有權放棄棄簽約的權權利?；谏仙鲜稣J識，筆筆者以為在在認購書中中規(guī)定因因認購人過過錯不訂立立買賣合同同時，定金金由預售人人沒收，以以及因預預售人過錯錯不訂立買買賣合同時時雙倍返還還定金的的定金條款款并非一定定有效。因因為此類約約定含糊不不清,且太太過于概括括性,實質質上是抹殺殺了違約的的種類、程程度，根本本無法起到到督促當事事人簽約合合同義務的的特定目的的，反而會會給不法者者有乘機預預設定金陷陷阱之機會會。之所以以說并非一一定有效，是是因為這樣樣籠統(tǒng)的約約定，有可可能把認購購人無正當當理由不與與預售人簽簽約購房合合

15、同的行為為也包括其其過錯在內(nèi)內(nèi)。如果確確實存在這這樣的過錯錯行為，則則守約方當當然有沒收收定金的權權利，這點點前面已經(jīng)經(jīng)分析過了了。第四點點，內(nèi)部認認購書的法法律效力分分析。預售人人在樓盤項項目未取得得商品房預預售許可證證前就開始始進行認購購，并與客客戶簽訂認認購書，這這種做法被被稱為內(nèi)部部認購。在在這種情況況下訂立的的認購書是是不具有法法律效力的的，是無效效的合同。根據(jù)城市房地地產(chǎn)管理法法第四十十條規(guī)定，預預售商品房房應當符合合的條件中中包括取得得商品房預預售許可證證明的形式式條件與其其他實質條條件，即取取得商品房房預售許可可證明是預預售商品房房的強制性性規(guī)定。根根據(jù)合同同法第五五十二條規(guī)規(guī)

16、定，違反反法律法規(guī)規(guī)的強制性性規(guī)定的合合同無效。因此，未未取得預售售許可證明明前所訂立立的認購書書屬于違反反法律強制制性規(guī)定的的無效合同同，自然無無法律拘束束力。認購無無效時，預預售人應當當向認購人人返還定金金，同時預預售人還應應承擔締約約過失責任任。此時購購房人是否否應承擔責責任要再分分析。如果果預售人事事先隱瞞未未取得商品品房預售許許可證這事事實卻依然然以優(yōu)惠惠政策誘誘惑購房者者簽約認購購書，則顯顯然有欺詐詐之嫌疑。此時認購購人并無過過錯，其所所受到的損損失(如利利息損失、購買機會會損失等)，預售人人應負全部部責任。如果認認購人事先先知道或者者預售人已已明確告之之，則認購購人也有過過錯，應

17、負負一定的責責任。但筆筆者以為由由雙方各自自對半承擔擔或分擔責責任，有失失公平合理理原則。因因為，認購購書是由預預售人一手手制定且強強制實施的的，且其在在出售其房房屋之前有有義務把法法律法規(guī)規(guī)規(guī)定的法定定程序都履履行完畢以以保證其出出售的房屋屋沒有法律律上的權利利暇疵。這這也是合同同法規(guī)定出出賣人應承承擔的義務務，且他也也應知道簽簽約違背法法律強制性性的合同是是沒有法律律效力的。在這種情情況下，他他依然與購購房人簽約約一個無效效的認購書書，這首先先就違背了了誠實信用用原則。因因此，認購購人只能承承擔次要責責任，而主主要責任應應由預售人人承擔。此此外，根據(jù)據(jù)商品房房銷售管理理辦法第第三十八條條及

18、四十二二條規(guī)定，預預售人還要要承擔行政政責任。第五點點，簽約認認購書并非非是法定程程序，而是是基于雙方方平等自愿愿之上的諾諾成合同。預售人人要求簽訂訂認購書這這一程序，沒沒有任何法法律依據(jù)。有人以為為城市商商品房預售售管理辦法法第二條條和第十條條之規(guī)定即即是，但實實際上以上上規(guī)定是對對商品房預預售合同簽簽約之規(guī)定定，且只針針對期房而而言。相反反，根據(jù)商品房銷銷售管理辦辦法第十十六條規(guī)定定：商品品房銷售時時，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)和受買人人應當訂立立書面商品品房買賣合合同。該該條文并沒沒有規(guī)定簽簽訂認購書書是商品房房買賣的必必要程序。合同法法和其它它的行政法法規(guī)對此也也沒有強制制性規(guī)定。因此，從從法律上看看，并沒有有必需要簽簽約認購書書之手續(xù)。購房者完完全可以不不簽訂認購購書，只要要認準了商商品房，可可以直接與與預售人簽簽訂正式合合同。不簽簽訂購書的的不足之處處是當當樓樓市處于賣賣方市場時時候，當購購房者確實實看中某套套房屋時有有