鄭州富力花園口住宅地塊方案匯報(bào)

1、 2015.11鄭州富力花園口弓莊項(xiàng)目（28-073-K01-02地塊）規(guī)劃方案2011.11.20-方案回顧功能選址保障房及配套位置：1：建議保障房設(shè)置在東北角，對日照比較有利。2：保障房若放置在西北角，日照會有影響，土地利用率不高。3：配套全部設(shè)置在保障房底下2層，保障房層高可壓縮到2.8m， 配套層高可做到4+3.2m的層高,滿足功能需要，保證2號樓 層高和量不受影響。幼兒園位置：1：控規(guī)要求幼兒園需獨(dú)立用地、獨(dú)立出入口。2：南向控規(guī)不允許開口、東向又為城市綠化帶，無法開口、只有 北面及西面可以開口。3：幼兒園設(shè)置在西北角，對日照及小區(qū)展示面不利。 因此，幼兒園考慮設(shè)置在西南角。規(guī)劃方案

2、（樓王+2T2+2T3+2T4）28-073-K01-02地塊二類住宅用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號項(xiàng)目單位數(shù)值商品房戶數(shù)商品房戶數(shù)配比甲方要求1用地面積44876.27 2計(jì)容建筑面積112190.67 其中保障房建筑面積11219.07 896100.00%100.00%住宅建筑面積97271.60 其中78戶型9888.00 12814.29%40.00%88戶型16896.00 19221.43%112戶型10752.00 9610.71%40.00%115戶型18400.00 16017.86%118戶型14896.60 12814.29%10.00%136戶型17408.00 1281

3、4.29%10.00%142戶型9031.00 647.14%公共配套建筑面積3700.00 滿足指標(biāo)、日照、規(guī)范要求方案樓王戶型142.5 142.5戶型特點(diǎn)：1：一梯一戶，私密性較好。2：142.5四房二廳一衛(wèi)，4.2M的客廳，三個面寬朝南。整體特點(diǎn)：戶型全明設(shè)計(jì)、獨(dú)立玄關(guān)，南北通透，主臥套間，空間舒適。2T2戶型115 112 112 115戶型特點(diǎn)：1：112三房二廳一衛(wèi)，4.2M的客廳，二個面寬朝南。2：115邊戶三房二廳一衛(wèi)，橫廳，餐廳與客廳之間大 陽臺設(shè)計(jì)，采光較好，二個大臥室朝南。整體特點(diǎn)：戶型全明設(shè)計(jì)、獨(dú)立玄關(guān)，南北通透，空間舒適。2T3戶型136 11888戶型特點(diǎn)：1：8

4、8三房二廳一衛(wèi)，三個面寬朝南。2：118三房二廳兩衛(wèi)，3.9M的大客廳，二個面寬朝南。3：136四房二廳二衛(wèi)，獨(dú)立電梯入戶，橫廳、餐廳與客廳之間 大陽臺設(shè)計(jì)、采光較好、主臥套間、二個臥室朝南。整體特點(diǎn)：戶型全明設(shè)計(jì)、獨(dú)立玄關(guān)，南北通透，空間舒適。2T4戶型88 11578 78戶型特點(diǎn)：1：88三房二廳一衛(wèi)，二個面寬朝南。2：78二房二廳一衛(wèi)，二個半面寬朝南。3：115三房二廳一衛(wèi)，3.9M的大客廳，主臥與客廳1.6M的 大陽臺設(shè)計(jì)、二個臥室朝南。4：市場剛需戶型。整體特點(diǎn)：戶型全明設(shè)計(jì)、獨(dú)立玄關(guān)，南北通透，空間舒適，面積合理。整體設(shè)計(jì)原則1：保證南向布置居室、客廳。2：為增加產(chǎn)品的舒適度和競

5、爭力，推出橫廳戶型設(shè)計(jì)，進(jìn)一步增加南向居室數(shù)量。3：保證每戶最小600X900CM的獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)。4：廚房保證每戶舒適度滿足4件套。5：主臥根據(jù)面積區(qū)間大小布置，不小于1.8MX2.0M的床。6：每戶陽臺贈送一半面積，提升產(chǎn)品競爭力。7：公共衛(wèi)生間以舒適度為主，滿足三件套；主衛(wèi)需滿足四件套。會議紀(jì)要及定位要求2015-11-21關(guān)于住宅地塊的會議紀(jì)要根據(jù)給公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)情況，方案需做出如下調(diào)整：一住宅地塊：1）減少戶型面積段及戶型數(shù)量，力爭控制在34個戶型，戶型配比相應(yīng)調(diào)整，周一銷售給出書面意見。2）項(xiàng)目以剛改為主，相應(yīng)加大戶型面積，減少兩房數(shù)量，以三方為主，做85平米二房兩廳一衛(wèi)、98左右平米

6、三房兩廳一衛(wèi)、120左右平米三房兩廳兩 衛(wèi)、140平米四房兩廳兩衛(wèi)，以120左右的為主力戶型。品質(zhì)優(yōu)先，力爭做到本區(qū)域內(nèi)售價(jià)最高，去化最快。3）連廊戶型采光優(yōu)勢不明顯，公攤偏大，如不能優(yōu)化，可考慮不做此戶型。所有戶型控制公攤，標(biāo)準(zhǔn)層得房率在80%以上?？蓞⒖几涣?biāo)準(zhǔn)化戶型。4）所有戶型做套間概念，一衛(wèi)的衛(wèi)生間要方便主臥使用。5）一層產(chǎn)品入戶大堂品質(zhì)要提高。6）挖掘其他附加值。承構(gòu)根據(jù)此要求搜集戶型資料，并參考項(xiàng)目周邊市場優(yōu)質(zhì)戶型，周一拿成果進(jìn)行討論，力爭下周方案再次匯報(bào)?；▓@口弓莊項(xiàng)目戶型配比確認(rèn)書根據(jù)易居提供的弓莊地塊戶型配比建議，按以下原則確定戶型配比。1）不做純兩房，與自身公寓產(chǎn)品形成互

7、補(bǔ)產(chǎn)品；2）做2+1房，留于客戶后期改造空間，或?yàn)楣δ芤旅遍g/或?yàn)楣δ軙浚浔扔行?控制與正弘差異競爭；3）三房產(chǎn)品，控制在98-101平方米左右，為主力戶型；4）三房兩衛(wèi)，控制在118平方米以內(nèi)，為次主力戶型；5）3+1房，控制在140平方米以內(nèi)，為補(bǔ)償改善戶型依據(jù) 根據(jù)甲方提供的產(chǎn)品定位報(bào)告設(shè)計(jì)產(chǎn)品及規(guī)劃方案策略：按照產(chǎn)品定位報(bào)告，滿足容積率，符合日照要求。目標(biāo)：減少戶型面積段及數(shù)量，提高產(chǎn)品舒適度和優(yōu)化大堂空間。原2T2樓王戶型戶型評價(jià)： 標(biāo)準(zhǔn)層得房率 80.00%以上。 140（3+1）房二廳二衛(wèi)，南北通透，三個面寬朝南。 一梯二戶，獨(dú)立玄關(guān)。140 1402T3 戶型示意118 1

8、1898戶型評價(jià)： 98三房二廳一衛(wèi)，三個面寬朝南。 118三房二廳二衛(wèi)，3.9M的客廳，二個面寬朝 南，2個朝南大陽臺。集中核心筒，標(biāo)準(zhǔn)層得房率達(dá)到80%以上。核心筒已優(yōu)化，入戶大堂范圍擴(kuò)大，舒適度相對提高。2T4 戶型示意戶型評價(jià)： 89(2+1)房二廳一衛(wèi)，二個半面寬朝南。 98三房二廳二衛(wèi)，二個面寬朝南。集中核心筒，標(biāo)準(zhǔn)層得房率達(dá)到80%以上98 9889 89保留內(nèi)天井單獨(dú)廚房采光需要核心筒已優(yōu)化，入戶大堂范圍擴(kuò)大，舒適度相對提高。方案生成（2T3+2T4+原樓王） 戶型配比基本滿足要求，總面積少12000，不滿足容積率要求。北面用1T4布置，面寬超60M，面寬用足，土地利用率較高。

9、用大面寬、小進(jìn)深戶型，戶型品質(zhì)提高了，但土地利用率卻降低了，樓棟數(shù)若不能增加，總的量是很難滿足要求。28-073-K01-02地塊二類住宅用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號項(xiàng)目單位數(shù)值商品房戶數(shù)商品房戶數(shù)配比甲方要求1用地面積44876.27 2計(jì)容建筑面積100167.07 其中保障房建筑面積11219.07 784100.00%100.00%住宅建筑面積85248.00 其中89戶型14240.00 16020.41%20.00%98戶型26656.00 27234.69%40.00%118戶型26432.00 22428.57%25.00%140戶型17920.00 12816.33%15.00

10、%公共配套建筑面積3700.00 總結(jié)以上的方案推導(dǎo)：1：為了滿足戶型配比，大量使用1T31T4大面寬的戶型使本地塊土地利用率降低，建筑總量不能滿足！2：面寬突破60MA:如果放在戶型內(nèi)部,可改善戶型品質(zhì)，同時進(jìn)一步降低土地利用率。 B:如果放在樓棟面寬上，可提高土地利用率，但必須有合適的戶型。主要技術(shù)規(guī)范要點(diǎn)：建筑限高48米 高層建筑之間間距35米 高層建筑退城市主干道20米，退城市次干路15米 高層建筑并列布置間距20米 高層建筑面寬60米邊套山墻最遠(yuǎn)距離不能超過16米，否則間距按照主朝向控制。日照滿足大寒日2個小時滿窗的要求，鄭州規(guī)劃局日照計(jì)算軟件為清華紫光日照軟件。規(guī)劃局要求： 建筑退

11、線要求在原有控規(guī)基礎(chǔ)上增加2米控制。 建筑山墻間距凈寬要求達(dá)到20米。 地塊規(guī)劃幼兒園，獨(dú)立用地，必須南北向。地下建筑（含地下建筑的出入口等）退地界的距離不應(yīng)小于6米，且應(yīng)大于地下建筑高度的0.7倍。 幼兒園不能采用東西向。 住宅下面不能放置底商。規(guī)劃方案只能以滿足總量和日照為前提，減少戶型種類，通過不同的組合方式，需重新梳理合理且能實(shí)現(xiàn)的戶型配比!因此策略1、取消原內(nèi)天井2T32T4戶型.2、重新設(shè)計(jì)2T3戶型，強(qiáng)調(diào)入戶大堂的舒適性和豪華感覺、提高戶型得房率。3、優(yōu)化原2T2戶型，重新設(shè)計(jì)交通核心筒、優(yōu)化入戶大堂舒適性。4、重新設(shè)計(jì)新樓王戶型，優(yōu)化入戶大堂空間，設(shè)計(jì)6400mm橫廳+書房。方

12、案一（2T2+2T3+樓王） 為了更高效的提高土地利用率，引入較為出量的2T2小面寬、 大進(jìn)深戶型，只有在棟數(shù)增加的情況下，才能推出更具有 競爭力的2T2樓王/2T3戶型。 北面布置2T2的4拼戶型，提高土地利用率，面寬約63M。 中間布置4個面寬朝南的樓王戶型，享有南北景觀花園。 在滿足量和日照的前提下，朝濱河路位置可布置2棟2拼的 2T3戶型。 滿足日照和容積率要求。 滿足配比類型，不滿足戶型配比要求。28-073-K01-02地塊二類住宅用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號項(xiàng)目單位數(shù)值商品房戶數(shù)商品房戶數(shù)配比甲方要求1用地面積44876.27 2計(jì)容建筑面積112190.67 其中保障房建筑面積1

13、1219.07 860100.00%100.00%住宅建筑面積97271.60 89戶型5696.00 647.44%20.00%其中98戶型12544.00 12814.88%40.00%115戶型40099.60 35040.70%25.00%118戶型29972.00 25429.53%140戶型8960.00 647.44%15.00%公共配套建筑面積3700.00 2T2小面寬、大進(jìn)深戶型示意戶型評價(jià)： 115三房二廳二衛(wèi)，二個面寬朝南。 118三房二廳二衛(wèi)，橫廳，二個面寬朝南。集中核心筒，標(biāo)準(zhǔn)層得房率達(dá)到80%以上。此戶型為小面寬、大進(jìn)深戶型，有利于提升土地利用率及滿足量的需求。核

14、心筒已優(yōu)化，入戶大堂范圍擴(kuò)大，舒適度相對提高。2T3戶型示意戶型評價(jià)： 98三房二廳二衛(wèi)，二個面寬朝南。 89三房二廳二衛(wèi)，三個面寬朝南。集中核心筒，標(biāo)準(zhǔn)層得房率達(dá)到80%以上。核心筒已優(yōu)化，入戶大堂范圍擴(kuò)大，舒適度相對提高。2T2樓王戶型戶型評價(jià)： 140（3+1）房二廳二衛(wèi)，南北通透，四個面寬朝南。 一梯二戶，獨(dú)立玄關(guān)。集中核心筒，標(biāo)準(zhǔn)層得房率達(dá)到80%以上。核心筒已優(yōu)化，入戶大堂范圍擴(kuò)大，舒適度相對提高。方向二（2T2+樓王） 大量引入較為出量的2T2小面寬、大進(jìn)深戶型，中間可布置 2棟14F的2拼樓王戶型，享有南北花園景觀。 減少產(chǎn)品類型，節(jié)約精裝成本。 滿足日照和容積率要求。 不滿足

15、戶型配比要求。28-073-K01-02地塊二類住宅用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號項(xiàng)目單位數(shù)值商品房戶數(shù)商品房戶數(shù)配比甲方要求1用地面積44876.27 2計(jì)容建筑面積112190.67 區(qū)間占比其中保障房建筑面積11219.07 816100.00%100.00%住宅建筑面積97271.60 89以內(nèi)20.00%其中115戶型47607.60 41650.98%98-10140.00%118戶型33984.00 28835.29%118以內(nèi)25.00%140戶型15680.00 11213.73%140以內(nèi)15.00%公共配套建筑面積3700.00 14F，樓王層高可做3M。2T2小面寬、大進(jìn)深

16、戶型示意戶型評價(jià)： 115三房二廳二衛(wèi)，二個面寬朝南。 118三房二廳二衛(wèi)，橫廳，二個面寬朝南。集中核心筒，標(biāo)準(zhǔn)層得房率達(dá)到80%以上。此戶型為小面寬、大進(jìn)深戶型，有利于提升土地利用率及滿足量的需求。核心筒已優(yōu)化，入戶大堂范圍擴(kuò)大，舒適度相對提高。2T2樓王戶型戶型評價(jià)： 140（3+1）房二廳二衛(wèi)，南北通透，四個面寬朝南。 一梯二戶，獨(dú)立玄關(guān)。集中核心筒，標(biāo)準(zhǔn)層得房率達(dá)到80%以上。核心筒已優(yōu)化，入戶大堂范圍擴(kuò)大，舒適度相對提高。1：若按戶型配比確認(rèn)書，總量少1.2W平米左右。2：大面寬2T3/2T4/樓王產(chǎn)品，不利于提高土地利用率，在樓棟數(shù)很難增加的情況 下，總量難以滿足。3：需保留效率較

17、高的大進(jìn)深產(chǎn)品或其他產(chǎn)品。小結(jié)新方案一 總圖28-073-K01-02地塊二類住宅用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號項(xiàng)目單位數(shù)值商品房戶數(shù)戶數(shù)配比甲方要求配比1用地面積44874.00 2總計(jì)容建筑面積111123.00 3其中保障房建筑面積11219.00 182100.0%住宅建筑面積96204.00 864其中8914240.00 16018.5%20%9825088.00 25629.6%65%10810368.00 9611.1%12533000.00 26430.6%130-1446028.00 445.1%15%165-1757480.00 445.1%公共配套建筑面積3700.00 以

18、T4戶型為主，日照滿足要求，總建筑面積少161。面積區(qū)間戶數(shù)配比面積配比8918.5%14.8%98-12571.3%71.2%130-1445.1%6.3%165-1755.1%7.8%小計(jì)100.0%100.0%方案一 日照分析圖經(jīng)天正日照核算，住宅滿足大寒日不低于2小時日照要求。方案一 產(chǎn)品分布125平方米98平方米108平方米89平方米1T4戶型(125+98+98+125)A：4房3廳3衛(wèi) 面積165.3B：4房3廳3衛(wèi) 面積175.6C1：2+1房2廳1衛(wèi) 面積98.9一層平面圖后院前院后院前院ABC1C1BA1T4戶型(125+98+98+125)二層平面圖ABC1C1BAA：4房3廳3衛(wèi) 面積165.3B：4房3廳3衛(wèi) 面積175.6C1：2+1房2廳1衛(wèi) 面積98.91T4戶型(125+98+98+125)DC1DC1三層平面圖D：4房2廳2衛(wèi) 面積144.0C1：2+1房2廳1衛(wèi) 面積98.9 1T4戶型(125+98+98+125)EC1C1E四層平面圖E：3+1房2廳2衛(wèi) 面積130.1C1：2+1房2廳1衛(wèi) 面積98.91T4戶型(125+98+98+125)五層平面圖F：3+1房2廳2衛(wèi) 面積124.9C1：2+1房2廳1衛(wèi) 面積98.9FC1C1F1T4戶型(125+98+98+125)GC1