物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)第01章物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)概論

1、第1章 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)概論學(xué)習(xí)目標(biāo)1.1 物業(yè)與物業(yè)管理1.2 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)概述1.3 會(huì)計(jì)基本假設(shè)1.4 會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求與會(huì)計(jì)計(jì)量 1.5 會(huì)計(jì)核算方法1.6 會(huì)計(jì)工作組織 本章小結(jié) 思考題 基本訓(xùn)練8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)目標(biāo) 通過(guò)對(duì)本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確理解物業(yè)會(huì)計(jì)的基本概念、特點(diǎn)、對(duì)象和職能，掌握會(huì)計(jì)核算基本假設(shè)、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求與會(huì)計(jì)計(jì)量屬性和會(huì)計(jì)核算方法的基本理論及主要內(nèi)容，熟悉物業(yè)會(huì)計(jì)工作組織及其相關(guān)的會(huì)計(jì)制度。8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)1.1 物業(yè)與物業(yè)管理1.1.1物業(yè)的涵義 物業(yè)是指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

2、 從物業(yè)的涵義中，可以歸納出物業(yè)應(yīng)包括以下要素： 1)已建成并具有使用功能的各類(lèi)供居住和非居住的屋宇； 2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施； 3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、 停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)1.1.2物業(yè)管理 1)物業(yè)管理的含義 物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 理解物業(yè)管理的概念，必須把握以下幾層含義： (1)物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主選聘。 (2)物業(yè)管理存在的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同

3、。 (3)物業(yè)管理的基本內(nèi)容是物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和為業(yè)主及物業(yè)使用人提供的公共服務(wù)。8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)2）物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理業(yè)務(wù)物業(yè)的維護(hù)與保養(yǎng)建筑物管理 清潔管理物業(yè)配套綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù) 治安管理物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理綠化管理 消防管理車(chē)輛交通管理 設(shè)備管理設(shè)施管理 特約服務(wù) 便民服務(wù) 房屋租賃 建筑設(shè)計(jì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 中介咨詢圖1-1 物業(yè)管理業(yè)務(wù)內(nèi)容分類(lèi)8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)3）物業(yè)管理的范圍 (1)物業(yè)的使用與出租管理、房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)修繕； (2)物業(yè)的委托經(jīng)營(yíng)； (3)室外的環(huán)境、衛(wèi)生、園林綠化、市政道路、治安交通、車(chē)輛停 泊的管理與整治； (4)方便居民

4、生活的各種服務(wù)； (5)代表業(yè)主與用戶就物業(yè)管理事務(wù)與政府各部門(mén)和公共事業(yè)部門(mén) 進(jìn)行交涉等。8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)1.1.3物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)是指依法設(shè)立，具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的公司。物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。由于物業(yè)管理具有服務(wù)性，因而物業(yè)管理企業(yè)也就屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，為人們創(chuàng)造優(yōu)雅、舒適、和諧、安全的生活、工作、學(xué)習(xí)環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)是按照企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、制度化的要求管理物業(yè)。從本質(zhì)上說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)向社會(huì)提供的是

5、服務(wù)產(chǎn)品。 目前，我國(guó)物業(yè)管理暫行條例規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的最低注冊(cè)資本不低于50萬(wàn)元，從事物業(yè)管理的人員須持有專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的崗位合格證書(shū)，方可上崗從事物業(yè)管理工作。8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)1.2 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)概述1.2.1物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)的概念 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)是適應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展和管理的需要而產(chǎn)生的一門(mén)專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。它是以貨幣作為主要計(jì)量單位，采用專(zhuān)門(mén)的方法和程序，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的維修、服務(wù)、管理和其他業(yè)務(wù)活動(dòng)的全過(guò)程進(jìn)行全面、連續(xù)、系統(tǒng)地核算和監(jiān)督的一種綜合性的管理活動(dòng)，是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì) 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn):

6、 1)物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn) 2)物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容相對(duì)繁雜 3)物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法相對(duì)簡(jiǎn)單 4)物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)側(cè)重于物業(yè)管理資金來(lái)源和運(yùn)用8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)1.2.2物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)的對(duì)象 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)的對(duì)象是指物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)所要核算和監(jiān)督的內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)的對(duì)象取決于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)容及其特點(diǎn)。會(huì)計(jì)核算和監(jiān)督的內(nèi)容是用貨幣表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即資金及其運(yùn)動(dòng)。所以，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)的對(duì)象則是物業(yè)管理企業(yè)在維修、服務(wù)、管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中能夠用貨幣表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也就是物業(yè)管理企業(yè)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金運(yùn)動(dòng)。 8/27/2022

7、物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)1.2.3物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)的職能 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)具有核算和監(jiān)督兩大基本職能。 1)核算職能 會(huì)計(jì)核算職能也稱(chēng)反映職能，是指通過(guò)確認(rèn)、計(jì)量、報(bào)告，從數(shù)量上反映物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)發(fā)生或完成的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，為物業(yè)管理企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)信息的功能。 2)監(jiān)督職能 會(huì)計(jì)監(jiān)督職能也稱(chēng)控制職能，是指對(duì)物業(yè)管理企業(yè)特定主體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和相關(guān)會(huì)計(jì)核算的合法性、合理性進(jìn)行審查，即以一定的標(biāo)準(zhǔn)和要求利用會(huì)計(jì)所提供的信息對(duì)各單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有效的指導(dǎo)、控制和調(diào)節(jié)，以達(dá)到預(yù)期的目的。8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)1.3 會(huì)計(jì)基本假設(shè)1.3.1會(huì)計(jì)主體 會(huì)計(jì)主體，是指企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告的空間范圍。1.3.2

8、持續(xù)經(jīng)營(yíng) 持續(xù)經(jīng)營(yíng)，是指在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，企業(yè)將會(huì)按當(dāng)前的規(guī)模和狀態(tài)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，不會(huì)停業(yè)，也不會(huì)大規(guī)模削減業(yè)務(wù)。1.3.3會(huì)計(jì)分期 會(huì)計(jì)分期是指將一個(gè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)期間劃分若干連續(xù)的、長(zhǎng)短相同的期間。1.3.4貨幣計(jì)量 貨幣計(jì)量，是指會(huì)計(jì)主體在進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告時(shí)以貨幣計(jì)量。 8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)1.4 會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求與會(huì)計(jì)計(jì)量 1.4.1會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求 1）可靠性 2）相關(guān)性 3）可理解性 4）可比性 5）實(shí)質(zhì)重于形式 6）重要性 7）謹(jǐn)慎性 8）及時(shí)性 8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)1.4.2 會(huì)計(jì)計(jì)量 1）會(huì)計(jì)計(jì)量屬性及其構(gòu)成 計(jì)量屬性，是指所予

9、計(jì)量的某一要素的特性方面。從會(huì)計(jì)的角度，計(jì)量屬性反映的是會(huì)計(jì)要素金額的確定基礎(chǔ)，它主要包括歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價(jià)值等。 2）會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的應(yīng)用原則 一般情況下，對(duì)于會(huì)計(jì)要素的計(jì)量，應(yīng)當(dāng)采用歷史成本計(jì)量屬性， 但是在某些情況下，僅僅以歷史成本作為計(jì)量屬性，難以達(dá)到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量要求，為了向使用者提供更為決策相關(guān)的信息，有必要采用其他計(jì)量屬性(比如公允價(jià)值)進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，以彌補(bǔ)歷史成本計(jì)量屬性的缺陷。8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)1.5 會(huì)計(jì)核算方法1.5.1設(shè)置賬戶 設(shè)置賬戶是對(duì)會(huì)計(jì)對(duì)象的具體內(nèi)容進(jìn)行歸類(lèi)核算和監(jiān)督的一種專(zhuān)門(mén)方法。為了對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)的核算和監(jiān)督，

10、就必須對(duì)會(huì)計(jì)內(nèi)容按照其本身的性質(zhì)和管理的要求進(jìn)行科學(xué)的分類(lèi)，劃分為若干個(gè)科目，并為每個(gè)科目開(kāi)設(shè)具有一定結(jié)構(gòu)內(nèi)容的賬戶，通過(guò)賬戶分門(mén)別類(lèi)登記經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，以便取得各項(xiàng)有用的財(cái)務(wù)指標(biāo)與會(huì)計(jì)信息。1.5.2復(fù)式記賬 復(fù)式記帳是對(duì)每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)都要以相等的金額，在相互關(guān)聯(lián)的兩個(gè)或兩個(gè)以上帳戶中進(jìn)行記錄的記帳方法。這種記賬方法能夠全面、清晰地反映出經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的來(lái)尤去脈，可以檢查有關(guān)業(yè)務(wù)的記錄是否正確。8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)1.5.3填制和審核會(huì)計(jì)憑證 會(huì)計(jì)憑證是記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任的書(shū)面證明，是登記賬簿的重要依據(jù)。只有經(jīng)過(guò)審核無(wú)誤的會(huì)計(jì)憑證，才能作為記賬的依據(jù)。填制和審核會(huì)計(jì)憑證可以為經(jīng)濟(jì)管

11、理提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)資料，也是實(shí)行會(huì)計(jì)監(jiān)督的一個(gè)重要方面。1.5.4登記賬簿 登記賬簿就是將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、序時(shí)、分類(lèi)地記入有關(guān)賬簿。賬簿是賬戶的集合，是記錄和存儲(chǔ)會(huì)計(jì)信息的數(shù)據(jù)庫(kù)，是編制會(huì)計(jì)報(bào)表的依據(jù)。8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)1.5.5成本計(jì)算 成本計(jì)算就是將經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各種直接費(fèi)用和間接費(fèi)用按照不同的成本計(jì)算對(duì)象進(jìn)行歸類(lèi)，從而計(jì)算出不同成本計(jì)算對(duì)象的總成本和單位成本。通過(guò)成本計(jì)算，可以了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)效益，可以檢查企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金的運(yùn)用效果，促使企業(yè)改進(jìn)措施，加強(qiáng)核算。1.5.6財(cái)產(chǎn)清查 財(cái)產(chǎn)清查就是通過(guò)盤(pán)點(diǎn)實(shí)物，核對(duì)賬目，核實(shí)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益，查明實(shí)有數(shù)，保證

12、賬實(shí)相符的一種專(zhuān)門(mén)方法。通過(guò)財(cái)產(chǎn)清查，一方面可以加強(qiáng)會(huì)計(jì)記錄的真實(shí)性、正確性，保證賬實(shí)相符；另一方面還可以查明資產(chǎn)來(lái)源情況，債權(quán)、債務(wù)的清償情況，以及各項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)用狀況。8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)1.5.7編制會(huì)計(jì)報(bào)表 編制會(huì)計(jì)報(bào)表是將企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量總括地反映在具有一定格式的表格之中。會(huì)計(jì)報(bào)表提供的數(shù)字比賬簿記錄更概括、更集中。通過(guò)閱讀會(huì)計(jì)報(bào)表，可以對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果一目了然。8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)1.6 會(huì)計(jì)工作組織 1.6.1會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu) 會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)是組織處理會(huì)計(jì)工作的職能部門(mén)。會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)一般應(yīng)單獨(dú)設(shè)置，不要與其他職能部門(mén)合并，以免削弱會(huì)計(jì)的職能作用

13、。，物業(yè)管理公司必須合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，并有效地組織會(huì)計(jì)工作。1.6.2會(huì)計(jì)人員 會(huì)計(jì)人員是會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部從事會(huì)計(jì)工作的全體成員，是決定會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的關(guān)鍵。會(huì)計(jì)人員按職責(zé)不同可分為總會(huì)計(jì)師、會(huì)計(jì)主管、出納員、記賬員、稽核員等；按職稱(chēng)不同可分為高級(jí)會(huì)計(jì)師、會(huì)計(jì)師、助理會(huì)計(jì)師、會(huì)計(jì)員等。8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì) 1.6.3會(huì)計(jì)法規(guī)制度 會(huì)計(jì)法規(guī)和制度是組織和從事會(huì)計(jì)工作必須遵守的規(guī)范。我國(guó)會(huì)計(jì)法規(guī)和制度體系由三層次構(gòu)成。 1)會(huì)計(jì)法 它是會(huì)計(jì)核算工作最高層次的規(guī)范，是加強(qiáng)會(huì)計(jì)工作，保障會(huì)計(jì)人員行使職權(quán)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理的根本法規(guī)。 2)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是會(huì)計(jì)核算工作的規(guī)范，是對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)

14、處理所做出的具體規(guī)定的準(zhǔn)則。它是會(huì)計(jì)法規(guī)體系的重要組成部分，具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、統(tǒng)一性等特點(diǎn)。 3)會(huì)計(jì)制度 會(huì)計(jì)制度是指導(dǎo)會(huì)計(jì)工作的具體要求，包括各行業(yè)的會(huì)計(jì)制度。目前，我國(guó)已經(jīng)形成了以會(huì)計(jì)法指導(dǎo)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則統(tǒng)馭會(huì)計(jì)制度、規(guī)范會(huì)計(jì)核算工作的會(huì)計(jì)法規(guī)體系。8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)本章小結(jié) 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)是伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展而形成 的一門(mén)具有鮮明特色的行業(yè)會(huì)計(jì)，并在物業(yè)管理中發(fā)揮著日益重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)是以貨幣為計(jì)量單位，采用專(zhuān)門(mén)的會(huì)計(jì)方法，對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)、管理、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行連續(xù)、系統(tǒng)、完整的核算和監(jiān)督的一種綜合性的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。本章主要介紹了物業(yè)、物業(yè)管理

15、、物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)的基本概念、基本特征和基本內(nèi)容，重點(diǎn)闡述了物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算的基本假設(shè)、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求與會(huì)計(jì)計(jì)量與會(huì)計(jì)核算方法等。伴隨著物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算已經(jīng)成為物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)重要組成部分。8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)思考題1. 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)的涵義是什么？2. 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)的基本職能是什么？3. 物業(yè)管理企業(yè)有哪些會(huì)計(jì)核算方法？4. 會(huì)計(jì)核算的基本假設(shè)有哪些？5. 會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求有哪些？8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)基本訓(xùn)練一、單項(xiàng)選擇題1.物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)的基本職能是（ ）。A.記錄和計(jì)算 B.確認(rèn)和計(jì)量 C.核算和監(jiān)督 D.分析和考核2.物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要計(jì)量單位是（ ）。A.實(shí)物計(jì)量單位 B.貨幣計(jì)量單位 C.工時(shí)計(jì)量單位 D.勞動(dòng)計(jì)量單位3.下列不屬于會(huì)計(jì)核算方法的是（ ）。A.成本計(jì)算 B.設(shè)置賬戶 C.會(huì)計(jì)分析 D.財(cái)產(chǎn)清查4.企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方法前后應(yīng)當(dāng)保持一致，不得隨意變更，這是（ ）會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求。A.客觀性 B.相關(guān)性 C.可比性 D.及時(shí)性5.在會(huì)計(jì)核算的基本前提中，確定會(huì)計(jì)核算空間范圍的是( )。 A.會(huì)計(jì)主體 B.會(huì)計(jì)分期 C.持續(xù)經(jīng)營(yíng) D.貨幣計(jì)量8/27/2022物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)二、多項(xiàng)選擇題1.會(huì)計(jì)的方