重慶龍頭寺項(xiàng)目市場定位報(bào)告2

1、2021/8/30 星期一1重慶龍頭寺項(xiàng)目市場定位報(bào)告北京恒成行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司二00六年五月2021/8/30 星期一2一、重慶印象2021/8/30 星期一31、重慶概述重慶，簡稱渝，面積8.24萬平方公里，世界最大的內(nèi)陸山水城市。地處中國西南腹地，四川盆地東南部，踞長江上游，東鄰湖北、湖南， 西靠四川，北連陜西，南接貴州。境內(nèi)山脈起伏，江河湖泊眾多。北、東、南均為山區(qū)，一般海拔在1000-2200米，地勢由南北向長江河谷逐漸降低，西北部和中部以丘陵、低山為主。地貌以丘陵、山地為主，坡地面積較大。 重慶下轄40個(gè)行政區(qū)縣（15個(gè)區(qū)，4個(gè)縣級(jí)市，21個(gè)縣）。2004年末，全市戶籍人口為31

2、44.23萬人，常住人口2770.98萬人，其中居住在城鎮(zhèn)的人口為1205.70萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到43.5%。是中國西部大開發(fā)的重點(diǎn)城市，也是中國目前行政轄區(qū)最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市。2021/8/30 星期一42、主城區(qū)行政區(qū)劃渝中區(qū)江北區(qū)渝北區(qū)北部新區(qū)南岸區(qū)大渡口區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)北碚區(qū) 巴南區(qū)2021/8/30 星期一5主城區(qū)： 包括渝中區(qū)、渝北區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、巴南區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)、北碚區(qū)，總面積達(dá)5467平方公里，人口約551萬。渝中區(qū)：地處長江、嘉陵江匯流處，為一東西狹長半島，面積22平方公里，人口 60萬。作為重慶的母城，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、

3、旅游、水陸客運(yùn)交通中心于一身。江北區(qū)：重慶主城區(qū)，面積221平方公里，人口 47萬。位于長江、嘉陵江北岸。具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和立體快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，是重慶的工商重鎮(zhèn)和重要的制造業(yè)基地。渝北區(qū)：重慶北部，面積1452平方公里，人口 82萬。地理、交通位置十分重要，江北機(jī)場即在該區(qū)，素有重慶“北大門”之稱?，F(xiàn)已啟動(dòng)科技產(chǎn)業(yè)園和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，進(jìn)一步發(fā)展該區(qū)域的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)建設(shè)。沙坪壩區(qū)：嘉陵江畔，重慶西部，面積383平方公里，人口 69萬。區(qū)內(nèi)大專院校和文化科研機(jī)構(gòu)集中，交通體系發(fā)達(dá)，是重慶人流、物流、信息流之要道，重要的經(jīng)濟(jì)文化區(qū)。2021/8/30 星期一6南岸區(qū)：長江南岸，重慶的主城區(qū)和老工業(yè)基地

4、，面積274平方公里。人口 49萬。國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建在南岸區(qū)南坪，是重慶對外開放的窗口。巴南區(qū)：面積1825平方公里，人口 86萬。重慶南部新興工業(yè)大區(qū)，近郊短程特色旅游區(qū)，重要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地。北碚區(qū)：重慶的一座衛(wèi)星城，面積755平方公里，人口 64萬。礦產(chǎn)資源豐富，是全國三大儀器儀表工業(yè)基地之一，旅游資源發(fā)達(dá)。大渡口區(qū)：重慶市西南部，濱臨長江，地勢平坦，面積103平方公里，人口 21萬。礦產(chǎn)資源豐富，是重慶重要的冶金工業(yè)基地。九龍坡區(qū)：重慶西南部，面積432平方公里，人口 73萬，重慶重要的交通樞紐和物資集散地。2021/8/30 星期一73、城市規(guī)劃定位根據(jù)城市總體規(guī)劃（19

5、962020年）， 重慶市定位于西南和長江上游重要的 中心城市，全國重要的工業(yè)基地、交 通樞紐和貿(mào)易口岸。規(guī)劃建成西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟(jì) 中心和科技、文化、教育事業(yè)的中心， 形成“三中心”（金融中心、商貿(mào)中 心、科技信息文化中心）、“兩樞紐” （交通樞紐、通信樞紐）、“一基地” （高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地），發(fā)揮區(qū)位優(yōu) 勢和輻射作用，帶動(dòng)西南地區(qū)和長江 上游經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。2021/8/30 星期一84、城市核心商圈楊家坪商圈沙坪壩商圈解放碑商圈觀音橋商圈南坪商圈2021/8/30 星期一9商 圈當(dāng)前供應(yīng)量（2003）預(yù)計(jì)近期供應(yīng)量（2006）預(yù)計(jì)遠(yuǎn)期供應(yīng)量（2010）解放碑商圈30萬60萬75萬沙

6、坪壩商圈18萬30萬40萬南坪商圈15萬30萬45萬觀音橋商圈12萬32萬45萬楊家坪商圈14萬34萬40萬2021/8/30 星期一104.1、解放碑商圈重慶最眩目的時(shí)尚地標(biāo)，其商業(yè)街是中國西部最大的步行街，有“中國西部第一街”之稱。地位相當(dāng)于上海南京路、北京王府井。年?duì)I業(yè)額已達(dá)到130億元人民幣左右代表性商業(yè)物業(yè)：大都會(huì)廣場（太平洋百貨）、美美時(shí)代廣場、迪康百貨、重百大樓、新世紀(jì)百貨、銀太百貨等，世界貿(mào)易中心、國際貿(mào)易中心等新興商業(yè)物業(yè)也于今年登場。 大都會(huì)廣場 2021/8/30 星期一114.2、觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、西、南、北路為輻射方向，半徑1000米范圍內(nèi)，是重慶

7、北部商貿(mào)中心，江北第一商圈。代表性商業(yè)物業(yè)：重百江北商場、新世紀(jì)世紀(jì)新都、茂業(yè)百貨、北城天街購物中心、遠(yuǎn)東百貨、CEPA香港城、世紀(jì)金源大酒店、金源不夜城、家樂福超市、永輝超市等。2021/8/30 星期一124.3 、2006年五一期間各大商圈營業(yè)額解放碑商圈：銷售總額1.7億元，同比增長近20%；觀音橋商圈：銷售總額1.44億元，同比增長近48%；楊家坪商圈：銷售總額約9668.79萬元，同比增長14.45%；沙坪壩商圈：銷售總額9600萬元，同比增幅29.6%；南坪商圈：銷售總額7939.74萬元，同比增幅43%。2021/8/30 星期一135、重慶CBD規(guī)劃 彈子石配套服務(wù)區(qū)江北城商

8、務(wù)區(qū)解放碑商貿(mào)區(qū)2021/8/30 星期一145.1、CBD規(guī)劃中央商務(wù)區(qū)選擇在解放碑江北城彈子石構(gòu)成的“金三角”地區(qū)，主要友解放碑商貿(mào)中心區(qū)、江北城商務(wù)中心區(qū)、彈子石濱江地帶配套區(qū)構(gòu)成。解放碑商貿(mào)區(qū)是中央商務(wù)區(qū)核心組城部分的商貿(mào)中心，以商貿(mào)為主要功能，也包括部分商務(wù)辦公功能。江北城現(xiàn)代商務(wù)區(qū)以商務(wù)辦公職能為主，同時(shí)包括部分商貿(mào)職能。彈子石地區(qū)承擔(dān)配套服務(wù)功能，包括高級(jí)居住、公寓、酒店、文化設(shè)施等。5.2 CBD目標(biāo)近期目標(biāo)：引領(lǐng)解放碑中心商業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)變；遠(yuǎn)期目標(biāo)：成為長江上游和西南地區(qū)的區(qū)域性國際化商務(wù)中心區(qū)。2021/8/30 星期一156、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)運(yùn)行“十五”期間，重慶實(shí)

9、施西部大開發(fā)戰(zhàn)略良好開局，國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得了令人矚目的重大成就。6.1、“十五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)較快發(fā)展，預(yù)期目標(biāo)完成較好“十五”期間，全市GDP和人均GDP分別年均增長11、10.6（按戶籍人口計(jì)算），都高于計(jì)劃目標(biāo)2個(gè)百分點(diǎn)。初步統(tǒng)計(jì)，2005年全市GDP達(dá)到3069.1億元（圖1.1），按常住人口計(jì)算的人均GDP達(dá)到1106.46元（圖1.2）；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)2006.32億元（圖1.3），財(cái)政收入394.96億元（圖1.4），比2000年分別增長2倍和2.8倍；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)1215.76億元（圖1.5），比2000年增長89；城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá)到10243.99元和2784

10、元（圖1.6），比2000年分別增長66和47。2021/8/30 星期一162021/8/30 星期一17圖1.6 “十五”期間重慶市城鄉(xiāng)居民收入城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)表年份食品衣著家庭設(shè)備及用品醫(yī)療保健交通和通訊教育文化娛樂服務(wù)居住雜項(xiàng)商品和服務(wù)200338.010.36.76.511.114.410.42.6200437.89.85.96.710.915.111.32.52005年1-10月369.36.67.01117.210.32.52021/8/30 星期一186.2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，城鄉(xiāng)面貌煥然一新綜合交通樞紐雛形基本形成，“8小時(shí)重慶”工程全面建設(shè)，基本形成“一環(huán)五射”

11、的高速公路主骨架，以國道干線為骨架，省道一級(jí)和二級(jí)公路為主體的放射狀公路網(wǎng)基本形成。到2005年底，全市公路通車?yán)锍踢_(dá)36535公里，其中高速公路通車?yán)锍?48公里（直轄前僅114公里），新增鐵路通車?yán)锍?99公里。6.3、城市化進(jìn)程明顯提速，三大經(jīng)濟(jì)區(qū)加快發(fā)展2004年常住人口城鎮(zhèn)化率43.5，2005年達(dá)到45，基本形成以主城區(qū)為核心的“特大城市中等城市小城市小城鎮(zhèn)”圓圈狀的城市群雛形。中央商務(wù)區(qū)加快建設(shè)，北部新區(qū)快速發(fā)展，江北城等舊城改造大規(guī)模展開，三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)一大批基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目得以實(shí)施。2021/8/30 星期一196.42006年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測2005-2006年重

12、慶市主要國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測 指標(biāo)名稱單位2004年2005年2006年低方案中方案高方案累計(jì)值增長率預(yù)測值增長率預(yù)測值增長率預(yù)測值增長率預(yù)測值增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值億元2665.3912.230741234819.5351210.5354111.5#第一產(chǎn)業(yè)億元423.74.74644.85114.25124.35134.5第二產(chǎn)業(yè)億元1181.2416.2137713.4156110158011.3159712.5#工業(yè)增加值億元927.5116.9107214121911.3123412.3124613.5第三產(chǎn)業(yè)億元1060.4510.4123212.7140811.1142112143112

13、.8全市固定資產(chǎn)投資億元1621.9227.8195220.3227416.5230818.3234220.0#基本建設(shè)億元1216.8429.3142417163614.9165917168118.1房地產(chǎn)開發(fā)億元405.0823.552830.463820.86502366125.2社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元1061.4927120813.8135912.5136513137113.5外貿(mào)進(jìn)出口總值億美元38.5748.64311.35119.05221.05323.0#出口億美元20.9131.926253325.333283430.7進(jìn)口億美元17.6674.917-5189.018101

14、911地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入億元302.4440.63872847222.04762348525.2地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政支出億元485.12245872168316.369318.070319.7金融機(jī)構(gòu)存款余額億元4039.6117.5466615.5525712.7531914538115.3#城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額億元2189.7315.5254016287313.1290814.5294316金融機(jī)構(gòu)貸款余額億元3246.2817374915.5421812.5426714431615.1城市居民人均可支配收入元9220.9613.91028111.5112589.51136110.5114641

15、1.5城市居民人均消費(fèi)支出元7973.0512881010.595288.19603996799.9農(nóng)村居民人均純收入元2510.4113.427611029617.22982830038.8城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)%103.7101.5102102.51032021/8/30 星期一207、城市發(fā)展重心重慶向北一句開發(fā)商的廣告詞道處了重慶現(xiàn)階段城市發(fā)展動(dòng)向重慶市政重心北移忽如一夜春風(fēng)來，不知不覺，重慶的市政中心已經(jīng)遷移到北部地區(qū)。據(jù)悉，目前已有40多家市級(jí)機(jī)關(guān)（全市有80多家市級(jí)機(jī)關(guān)）、行政單位搬遷或入住“三北”地區(qū)（江北、渝北、北部新區(qū)）。他們的北遷帶動(dòng)了大量重要基礎(chǔ)設(shè)施跨越嘉陵江，落戶江北區(qū)

16、域。江北機(jī)場、龍頭寺火車站、寸灘港等重要設(shè)施厚愛“三北”地區(qū)，可謂萬千寵愛于一身。毫無疑問，它轉(zhuǎn)移的是整座城市的綜合競爭力，包括產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化載體等，這種轉(zhuǎn)移放大了重慶的輻射力。在“三北”區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施等已投入上千億元，形成了中國西部獨(dú)具優(yōu)勢的交通、電信樞紐，具有極大的優(yōu)勢。從某種意義上講，重慶在2008年建成長江上游的交通樞紐，“三北”就是樞紐中的樞紐。2021/8/30 星期一218、城市印象城市文化：碼頭文化與移民文化城市表情：大農(nóng)村大城市、吊腳樓與摩天大廈、美女與棒棒軍城市半徑：八小時(shí)重慶，半小時(shí)主城流行特征：火鍋與酒吧 市民性格：耿直血性、剛烈性急、熱情火爆、自卑而自信生活方

17、式：快世界與慢生活城市欲望：貫六峽兩江之匯，率九宮八卦之冠，總扼西南之樞紐，遙牽吳楚之群船（朝天門廣場賦）2021/8/30 星期一22二、北部新區(qū)2021/8/30 星期一231、北部新區(qū)概述公元2001年4月25日，重慶北部新區(qū)正式掛牌成立。北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長江寸灘港區(qū)，規(guī)劃面積136.6平方公里，規(guī)劃人口65萬，是重慶中心城區(qū)難得的一片地勢平緩開闊的大面積開發(fā)區(qū)，擁有中國西部最便利的水陸空交通優(yōu)勢，中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件，賦

18、予北部新區(qū)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、性質(zhì)定位北部新區(qū)的橫空出世源是重慶發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)、實(shí)施西部大開發(fā)、做大經(jīng)濟(jì)總量、提升經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、建設(shè)全面小康示范區(qū)的重大戰(zhàn)略決策，是加快推進(jìn)富民興渝、努力建成長江上游經(jīng)濟(jì)中心、全面建設(shè)小康社會(huì)的重大戰(zhàn)略舉措。其城市性質(zhì)定位是：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)。2021/8/30 星期一243、功能定位：具有三大主體功能：長江上游高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)、中國西部汽車名城、長江上游最大的水陸空交通樞紐和現(xiàn)代物流中心。與之相應(yīng)的功能還有：長江上游對外開放前沿陣地，科技創(chuàng)新及成果孵化基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中

19、心和總部經(jīng)濟(jì)集結(jié)區(qū)（涉外CBD），人與自然和諧發(fā)展的生態(tài)型、山水園林市的都市新區(qū)、和諧社會(huì)的示范區(qū)。4、交通發(fā)展歷經(jīng)五年的開發(fā)建設(shè)，北部新區(qū)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件，由已經(jīng)建成的內(nèi)環(huán)高速、渝合高速、渝涪高速、渝鄰高速與區(qū)內(nèi)的“金系列”城市干道組城的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)趨于完善，是中國西部南北、東西公路大通道交匯樞紐；重慶鐵路客運(yùn)樞紐江北客運(yùn)站聚散人數(shù)居西部前列；規(guī)劃的城市輕軌環(huán)線，3號(hào)、4號(hào)、6號(hào)線通達(dá)四周；重慶新客站和寸灘港集裝箱碼頭，以及緊鄰北部新區(qū)的重慶國際空港等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建成使用，初步造就了重慶立體交通樞紐的形象，為北部新區(qū)建設(shè)“臨港經(jīng)濟(jì)、臨空經(jīng)濟(jì)”和長江上游最大的現(xiàn)代物流基地提供了基礎(chǔ)支撐。20

20、21/8/30 星期一255、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新型的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)格局已基本確立。在“十里汽車城”、出口加工區(qū)、七星園、軟件園、寸灘、金山物流園等園區(qū)中，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、汽車及零部件制造業(yè)為代表的制造業(yè)、以科技研發(fā)與孵化、現(xiàn)代物流業(yè)為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，已在北部新區(qū)初步確立主體產(chǎn)業(yè)地位，按照產(chǎn)業(yè)聚集、要素集結(jié)展開的空間布局基本完成。6、未來目標(biāo)放眼未來，到2010年，力爭使北部新區(qū)及兩個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)的工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到1500億元，實(shí)現(xiàn)再造一個(gè)重慶工業(yè)的輝煌目標(biāo)。形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、新型工業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。為最終建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核

21、心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2021/8/30 星期一267、房地產(chǎn)業(yè)一批標(biāo)志性的建筑群和中高檔房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，烘托了北部新區(qū)的嶄新形象。在高新園區(qū)建設(shè)的“七星工程”、財(cái)富中心等城市標(biāo)志性建筑群和在金開大道、嘉陵江沿江風(fēng)景區(qū)建設(shè)的棕櫚泉國際花園、比華利豪園、奧林匹克花園、藍(lán)湖郡及水晶酈城、中華坊等一批中高檔住宅區(qū)，以及生態(tài)公園。綠化景觀帶等工程，開始顯現(xiàn)現(xiàn)代都市的輪廓。大批科研人員、白領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)階層、公務(wù)員和都市區(qū)的居民進(jìn)入北部新區(qū)的中高檔社區(qū)，為北部新區(qū)帶來了新的人氣。北部新區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地91.73平方公里，至少需要5000萬的建筑才能與它的地位相符。這座新城常住人口65萬，以人均

22、30的商品房需求計(jì)算，需要1950萬的商品房需求。目前金開大道兩側(cè)已進(jìn)駐10余家開發(fā)商，土地已由最初的30萬元左右/畝彪升至80萬元/畝。房價(jià)已賣到四五千元，與渝中區(qū)有得一拼。項(xiàng)目定位多位高檔社區(qū)，多數(shù)樓盤容積率只有1左右，其中不乏花園洋房與聯(lián)排或獨(dú)棟別墅。目前區(qū)域人氣正在形成之中，現(xiàn)在只有8萬多常住人口，與規(guī)劃的65萬人口規(guī)模相距甚遠(yuǎn)，未來房地產(chǎn)業(yè)的前景將不可限量。2021/8/30 星期一27三、重慶房地產(chǎn)概況1、房地產(chǎn)發(fā)展歷程1997年重慶列入直轄市，重慶房地產(chǎn)開始起步，同年龍湖地產(chǎn)推出第一個(gè)項(xiàng)目龍湖花園南苑，成為樓市的分水嶺；2002年，全長4413米，總投資約9億元的渝澳大橋正式通車

23、，重慶民營企業(yè)與國企競相做大重慶房地產(chǎn)市場，開始了第一波的造城運(yùn)動(dòng)和郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)；2002年，占地近3000畝的融僑半島揭開重慶大規(guī)模樓盤開發(fā)的序幕；2003年，北部大盤開始顯山露水，房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起，短時(shí)期內(nèi)價(jià)格迅猛上漲30；2004年，重慶真正進(jìn)入“大盤時(shí)代”，棕櫚泉、奧林匹克花園、天湖美鎮(zhèn)、藍(lán)湖郡、香江財(cái)富中心、魯能星城、大川水岸、天龍長青湖等割據(jù)爭霸的諸侯都取得驕人銷售戰(zhàn)績；2005年，重慶房地產(chǎn)投資繼續(xù)攀升，市場保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。2021/8/30 星期一282、土地市場2.1、2005年土地市場交易統(tǒng)計(jì)2005年共成交土地141宗，共計(jì)13590畝，成交面積同比下降12.1%。土地

24、供應(yīng)政策的影響初步顯現(xiàn)。（重慶市土地交易中心統(tǒng)計(jì)資料）2.1.1、北部新區(qū)土地供應(yīng)仍然保持領(lǐng)先地位，區(qū)域房地產(chǎn)市場潛在競爭壓力大2005年，主城區(qū)內(nèi)北部新區(qū)土地成交面積最大，達(dá)2427.92畝；其次是南岸區(qū)，成交土地1380.48畝，其他區(qū)域土地成交則相對平穩(wěn)。從土地的供應(yīng)情況來看，一南一北仍是重慶市的房地產(chǎn)的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。2021/8/30 星期一292.1.2、 渝中區(qū)仍為土地最高價(jià)，其次是經(jīng)開區(qū)2005年，重慶市土地成交均價(jià)75.46萬/畝，渝中區(qū)仍憑優(yōu)越的地理位置，地價(jià)位居全市第一，每畝219.07萬元；江北區(qū)、九龍坡區(qū)和大渡口區(qū)位居3至5位。2021/8/30 星期一303、2004

25、年房地產(chǎn)市場概況2004年，重慶商品房施工面積6160萬平方米，同比增長16.5；新開工面積2144.84萬平方米，同比增長2.2%；竣工面積1534.58萬平方米，同比下降8.5；銷售面積1317.12萬平方米，與去年持平，其中住宅銷售面積1138.26萬平方米，同比增長0.5,占銷售面積的86.4；預(yù)售面積950.18萬平方米，同比增長46.3。供求基本平衡。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)合理，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。從竣工的商品房結(jié)構(gòu)來看，住宅供應(yīng)仍占市場的主導(dǎo)地位。住宅1187.23萬平方米，占77.36%，其中，普通住宅比例為89.5%，別墅等高檔住宅比例為1.6%，經(jīng)濟(jì)適用房比例為8.9%；辦公樓

26、39.09萬平方米，占2.5%；商業(yè)用房226.13萬平方米，占14.7%；其他82.13萬平方米，占5.4%，2021/8/30 星期一314、2005年房地產(chǎn)市場概況4.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2005年，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為517.73億元，占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的25.8，同比增長27.8。2005年，商品房施工面積達(dá)7485.22萬平方米，同比增長19.8%；新開工面積2337.24萬平方米，同比增長6.67；竣工面積2208.12萬平方米，同比增長39.2。2005年，重慶主城區(qū)批準(zhǔn)可售商品房為1431.07萬平方米，實(shí)際銷售1156.15萬平方米，供需基本平衡。外地區(qū)購房者購房面積占主城

27、區(qū)銷售面積的6.13，購房主體仍以本地居民為主。2005年重慶主城區(qū)商品住房均價(jià)為每平方米2587元，同比增長8.45，2021/8/30 星期一32房地產(chǎn)投資（億元）增長房屋施工面積增長新開工面積增長房屋竣工面積增長商品房銷售面積增長銷售額億元增長住宅銷售增長住宅售額比重01196.6740.90201245.9125.003327.8933.304393.0919.9616016.52144.842.21534.588.51317.12持平232.860.505517.7327.87485.2219.82337.246.672208.1239.21559.7617.3312.7334.32

28、3.871.92021/8/30 星期一334.2、2005年前三季度市場入市量與成交量比較2005年前三季度入市總面積為601.32萬，較2004年同期增長221.48萬，增長率為58，市場供給量增幅明顯。2005年前三季度成交面積為1043.96萬，較2004年同期增長118.79萬，增長率為12.8，增長勢頭減緩。2021/8/30 星期一344.3、2005年前三季度市場交易比較2005年前三季度每季度房市成交量都大于入市量，前期入市的商品房逐步得到消化，說明市場中購房依然存在較大需求。城市化進(jìn)程的推進(jìn)有力拉動(dòng)了住宅市場的需求，這對2005年前三季度市場總體入市量和成交量都有明顯帶動(dòng)。

29、受宏觀政策影響，2005年第三季度市場較第二季度回落較大，呈現(xiàn)短暫低迷狀。在春季房交會(huì)促進(jìn)下，2005年第二季度市場放量228.53萬，成交量547.68萬，均高于一、三季度。2021/8/30 星期一354.4、2005年前三季度主城各區(qū)域市場交易比較2005年前三季度，北部新區(qū)房屋成交量為176.68萬，居整個(gè)區(qū)域市場放量首位，而渝北和南岸區(qū)緊隨其后，分別為174.26萬和165.12萬，這三個(gè)區(qū)域的總成交量占前三季度的49%，繼續(xù)成為購房者最青睞的居住區(qū)域。從各主城區(qū)的入市面積來看，渝北區(qū)放量最大，達(dá)到了126.36萬，尤其兩路區(qū)域和回興區(qū)域放量明顯，因此該片區(qū)呈現(xiàn)競爭激烈的態(tài)勢。202

30、1/8/30 星期一364.5、前三季度成交價(jià)格走勢比較2005年前三季度，房市成交價(jià)格的上升幅度比去年同期略有下降，市場回歸良性發(fā)展。2005年前三季度成交均價(jià)均保持2700元/以上，最高達(dá)到2835元/，而2004年前三季度成交均價(jià)最高才2453元/，因此，2005年較去年同期上漲約1230左右，房價(jià)表現(xiàn)的穩(wěn)中有升。受到6.1新政的影響，消費(fèi)者進(jìn)入持幣觀望狀態(tài)，開發(fā)商為促進(jìn)銷售而采取系列變相降價(jià)措施，故2005年第三季度成交均價(jià)明顯下落，比第二季度降低約6左右。 2021/8/30 星期一374.6、2005年前三季度北部新區(qū)市場交易情況4.6.1、2005年前三季度市場交易比較2005年

31、前三季度中，北部新區(qū)樓盤進(jìn)入市場總量67.57萬，總成交176.68萬，市場保持了依然良好的狀態(tài)。2005年前三季度整個(gè)成交量同比去年同期都有明顯增加，成交面積同期增加236.7%，市場較為活躍，主要在于該區(qū)域高檔樓盤逐漸增多，且大面積物業(yè)較為集中，客戶認(rèn)同度越來越高。2005年前三季度入市 面積比2004年同期增 加103.2%，其中第一、 二季度入市量均高于 去年同期水平，但受 到新政影響，2005年 第三季度市場放量縮 水，低于去年同期水平。 2021/8/30 星期一384.6.2、2005年前三季度成交價(jià)格走勢比較作為重慶最有代表性的富人居住開發(fā)區(qū)，北部新區(qū)從2004年到2005年成

32、交價(jià)格都居主城各區(qū)前列，且價(jià)格呈上漲之勢，2005年區(qū)域成交均價(jià)一直保持在3600元/以上。2005年第三季度，由于別墅樓盤成交量相對較大，故拉升了整個(gè)區(qū)域的成交價(jià)格。2021/8/30 星期一395、2006第年一季度重慶房地產(chǎn)市場概況5.1、土地供應(yīng)情況2006年13月，重慶市土地交易中心共發(fā)布39宗地塊的拍賣信息，合計(jì)4733畝。其中北部新區(qū)仍市目前重慶房地產(chǎn)開發(fā)用地的主要供應(yīng)區(qū)域之一，同時(shí)也成為各開發(fā)商投資的首選區(qū)域之一。5.2、新開樓盤1月份新開樓盤16個(gè)，其中渝北區(qū)房地產(chǎn)市場最為活躍，包括了高層、多層和花園洋房等多種物業(yè)形態(tài)。長安華都上峰推出2棟情景式花園洋房，填補(bǔ)了五黃路上無花園

33、洋房的空白。2月份新開盤樓盤6個(gè)，并且各項(xiàng)目推出體量均不大，大都在300套以下。所推部分以中小戶型為主，價(jià)格在3000元/平方米左右。而物業(yè)形態(tài)全部為高層。3月份共有17個(gè)樓盤入市（包括新推樓盤和已入市樓盤的加推單位），新入市項(xiàng)目建筑面積約為76.6萬，其中新入市面積有42%來自北部（北部新區(qū)及渝北區(qū)），其次是九龍坡區(qū)和南岸區(qū)。除龍湖弗萊明戈、翡翠湖傳說及西郊莊園這三個(gè)高檔項(xiàng)目外，其他均為中低檔項(xiàng)目2021/8/30 星期一405.3、市場交易情況1月，主城區(qū)商品房成交面積93.79萬平方米，同比下降0.82%，其中住宅成交76.59萬平方米，同比下降3.55%。主城區(qū)商品住房成交均價(jià)2661

34、元/平方米，與上月相比增長 3.6%，與去年同期下降0.93，房價(jià)總體保持穩(wěn)定。2月，主城區(qū)商品房成交面積70.44萬平方米，同比增長8.9%，其中住宅成交64.36萬平方米，同比增長9.0%。2月主城區(qū)商品房成交均價(jià)2890元/平方米，同比增長2.6%，其中商品住房成交均價(jià)2650元/平方米，同比增長5.1%。3月，重慶樓市在經(jīng)歷了2月的平靜期后開始變得活躍，整體供應(yīng)量及成交量明顯上升，成交價(jià)也有所增長。2021/8/30 星期一415.4、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)從供應(yīng)看，面積在120平方米/套以下的約占50以上%，價(jià)格在3000元/平方米以下的約占70%，中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)充足。從消費(fèi)看，商

35、品住房消費(fèi)中120平方米/套以下占60%，價(jià)位在3000元/平方米以下的占75%，市場消費(fèi)仍然以中小戶型、中低價(jià)位的商品住房為主。5.5、購房人群商品住房需求主要以本地居民為主，本市居民購買商品住房約占總成交面積的93.0%，市外購房者購房面積占7.0%。2021/8/30 星期一425.6、市場亮點(diǎn)3月，龍湖地產(chǎn)打造的首個(gè)花園洋房項(xiàng)目龍湖弗萊明戈，以類別墅的風(fēng)格顛覆了市場對于傳統(tǒng)花園洋房產(chǎn)品的認(rèn)知； 3月4日開盤即取得了329套、2.68億元的戰(zhàn)績；3月25日開盤的尚源印象也達(dá)到了85%的銷售率。翡翠湖傳說則以高品質(zhì)、低價(jià)格顛覆了市場對于別墅產(chǎn)品的認(rèn)知。在新盤供應(yīng)區(qū)域方面，北部和南岸仍然作為

36、重慶樓市的熱點(diǎn)區(qū)域。 2021/8/30 星期一436、2006年重慶房地產(chǎn)市場展望本地開發(fā)商向外步伐加快。外地開發(fā)商繼續(xù)搶灘重慶市場。土地供給充足、單宗地出讓面積大、土地價(jià)格有所下降。房價(jià)穩(wěn)定總體微漲（保守估計(jì)上漲5）。需求放開成交量上升。新項(xiàng)目風(fēng)格突出。行業(yè)競爭加劇兩極分化明顯。商鋪業(yè)態(tài)向多元化發(fā)展。上半年住宅供應(yīng)集中放量。1房地產(chǎn)開發(fā)融資方式多樣化。2021/8/30 星期一447、市場印象同北京、上海、廣州、成都等大城市相比，房價(jià)基數(shù)低，價(jià)格增長態(tài)勢平穩(wěn)，上升空間較大。主城區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售的商品房中，約93%以上為本地市民所消化，外地投資者和外地居民購房僅占總量的7%。注重品牌戰(zhàn)略、強(qiáng)調(diào)品牌營銷。重慶房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入品牌競爭的時(shí)代。龍湖、金科是重慶優(yōu)秀品牌開發(fā)商的杰出代表。 龍湖重慶房地產(chǎn)第一品牌，善于別墅類高端市場； 華宇高層專家 金科善于花園洋房類高端產(chǎn)品熱點(diǎn)區(qū)域明顯，市場競爭激烈。舊城改造、城市化率提高、GDP和人均收入穩(wěn)定增長給房地產(chǎn)帶來源源不斷的發(fā)展動(dòng)力土地、資金成本繼續(xù)提高；城市化進(jìn)程迅速，城市以每年2025平方公里速度擴(kuò)張，人口以4060萬的速度“進(jìn)城”。外地開發(fā)商搶灘重慶市場2021/8/30 星期一458、產(chǎn)品印象優(yōu)秀的項(xiàng)目非常重視社區(qū)園林景觀的營造；園林景觀以中式園林風(fēng)格最受歡迎，小巧流水