中原-首創(chuàng)瑞景項(xiàng)目定位分析報(bào)告86

1、首創(chuàng)瑞瑞景項(xiàng)目目報(bào)告目錄TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc111964003 一、天津津宏觀市市場情況況分析 PAGEREF _Toc111964003 h 4 HYPERLINK l _Toc111964004 1、天津津宏觀市市場情況況分析 PAGEREF _Toc111964004 h 4 HYPERLINK l _Toc111964005 1.1、天津市市GDPP、人均均GDPP情況 PAGEREF _Toc111964005 h 4 HYPERLINK l _Toc111964006 1.2、固定資資產(chǎn)投資資狀況 PAGEREF _Toc11196400

2、6 h 5 HYPERLINK l _Toc111964007 2、居民民收入與與消費(fèi)水水平 PAGEREF _Toc111964007 h 6 HYPERLINK l _Toc111964008 2.1、職工平平均工資資 PAGEREF _Toc111964008 h 6 HYPERLINK l _Toc111964009 2.2、城區(qū)人人均可支支配收入入 PAGEREF _Toc111964009 h 7 HYPERLINK l _Toc111964010 2.3、消費(fèi)性性支出狀狀況 PAGEREF _Toc111964010 h 7 HYPERLINK l _Toc111964011 2

3、.4、社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額 PAGEREF _Toc111964011 h 8 HYPERLINK l _Tooc111196640112 2.55、各大大城市收收入狀況況對(duì)比 PAGEREF _Toc111964012 h 9 HYPERLINK l _Toc111964013 3、天津津各行政政區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行比較 PAGEREF _Toc111964013 h 9 HYPERLINK l _Toc111964014 4、紅橋橋區(qū)概狀狀 PAGEREF _Toc111964014 h 10 HYPERLINK l _Toc111964015 5、城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施現(xiàn)狀狀與趨勢勢 PAGE

4、REF _Toc111964015 h 11 HYPERLINK l _Toc111964016 6.1天天津市未未來五年年郊區(qū)城城市化發(fā)發(fā)展計(jì)劃劃正在制制定 PAGEREF _Toc111964016 h 11 HYPERLINK l _Toc111964017 6.2、國家發(fā)發(fā)改委同同意建設(shè)設(shè)京津高高速公路路天津段段項(xiàng)目 PAGEREF _Toc111964017 h 11 HYPERLINK l _Toc1119640188 6.33、天津津6項(xiàng)便民民工程全全面鋪開開 1221條道道路整修修完工 PAGEREF _Toc111964018 h 12 HYPERLINK l _Toc111

5、964019 6.4、快速路路建設(shè) PAGEREF _Toc111964019 h 13 HYPERLINK l _Toc111964020 6.5、地鐵一一號(hào)線建建設(shè)情況況 PAGEREF _Toc111964020 h 14 HYPERLINK l _Toc111964021 77、主要要政策法法規(guī)對(duì)未未來天津津市房地地產(chǎn)市場場的影響響 PAGEREF _Toc111964021 h 16 HYPERLINK l _Toc111964022 7.1、土地政政策的分分析 PAGEREF _Toc111964022 h 16 HYPERLINK l _Toc111964023 7.1.1、政策

6、內(nèi)內(nèi)容 PAGEREF _Toc111964023 h 16 HYPERLINK l _Toc111964024 7.1.2、政策影影響及評(píng)評(píng)析 PAGEREF _Toc111964024 h 16 HYPERLINK l _Toc111964025 7.2、價(jià)格政政策的分分析 PAGEREF _Toc111964025 h 17 HYPERLINK l _Toc111964026 7.2.1、政政策總結(jié)結(jié) PAGEREF _Toc111964026 h 17 HYPERLINK l _Toc111964027 7.3、“5.111”政策評(píng)評(píng)述 PAGEREF _Toc111964027 h

7、18 HYPERLINK l _Toc111964028 7.3.1、5月11日七七部委聯(lián)聯(lián)合意見見概要 PAGEREF _Toc111964028 h 18 HYPERLINK l _Toc111964029 7.3.2、5月11日七七部委聯(lián)聯(lián)合意見見的影響響描述和和分析 PAGEREF _Toc111964029 h 19 HYPERLINK l _Toc111964030 7.4.人民幣幣升值對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的影響 PAGEREF _Toc111964030 h 20 HYPERLINK l _Toc111964031 8、紅橋橋區(qū)拆遷遷量 PAGEREF _Toc111964031

8、h 20 HYPERLINK l _Toc111964032 二、天津津市房地地產(chǎn)市場場的總體體狀況及及發(fā)展趨趨勢 PAGEREF _Toc111964032 h 21 HYPERLINK l _Toc111964033 1、天津津市整體體趨勢 PAGEREF _Toc111964033 h 21 HYPERLINK l _Toc111964034 2.區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場004005年各各季度走走勢分析析 PAGEREF _Toc111964034 h 25 HYPERLINK l _Toc111964035 2.1、市場供供需總體體變動(dòng)情情況 PAGEREF _Toc111964035 h

9、25 HYPERLINK l _Toc111964036 2.1.1、天天津市供供需量總總體走勢勢情況 PAGEREF _Toc111964036 h 25 HYPERLINK l _Toc111964037 2.1.2、紅紅橋區(qū)供供需總體體走勢情情況 PAGEREF _Toc111964037 h 26 HYPERLINK l _Toc111964038 2.1.3、北北辰區(qū)供供需總體體走勢情情況 PAGEREF _Toc111964038 h 27 HYPERLINK l _Toc111964039 2.2、20005年上上半年紅紅橋、北北辰區(qū)房房地產(chǎn)市市場各指指標(biāo)供需需分析 PAGERE

10、F _Toc111964039 h 27 HYPERLINK l _Toc111964040 2.2.1、05年上上半年區(qū)區(qū)域市場場總體供供需情況況 PAGEREF _Toc111964040 h 27 HYPERLINK l _Toc111964041 2.2.2、05年上上半年區(qū)區(qū)域市場場各面積積段產(chǎn)品品供需情情況 PAGEREF _Toc111964041 h 28 HYPERLINK l _Toc111964042 2.2.3、05年上上半年區(qū)區(qū)域市場場各戶型型供需情情況 PAGEREF _Toc111964042 h 29 HYPERLINK l _Toc111964043 2.2.

11、4、05年上上半年區(qū)區(qū)域市場場各單價(jià)價(jià)區(qū)間供供需情況況 PAGEREF _Toc111964043 h 30 HYPERLINK l _Toc111964044 2.2.5、05年上上半年區(qū)區(qū)域市場場各總價(jià)價(jià)區(qū)間供供需情況況 PAGEREF _Toc111964044 h 31 HYPERLINK l _TToc111199640045 2.22.6、05年上上半年區(qū)區(qū)域市場場各樓體體類型區(qū)區(qū)間供需需情況 PAGEREF _Toc111964045 h 33 HYPERLINK l _Toc111964046 三、區(qū)域域板塊對(duì)對(duì)比分析析 PAGEREF _Toc111964046 h 34 H

12、YPERLINK l _Toc111964047 1、各板板塊基本本情況 PAGEREF _Toc111964047 h 34 HYPERLINK l _Toc111199640048 2、各區(qū)區(qū)域未來來供應(yīng)量量狀況分分析 PAGEREF _Toc111964048 h 38 HYPERLINK l _Toc111964049 四、競爭爭對(duì)手產(chǎn)產(chǎn)品分析析 PAGEREF _Toc111964049 h 39 HYPERLINK l _Toc111964050 1、各板板塊在售售項(xiàng)目基基本情況況 PAGEREF _Toc111964050 h 39 HYPERLINK l _Toc1119640

13、51 2、產(chǎn)品品特征分分析 PAGEREF _Toc111964051 h 41 HYPERLINK l _Toc111964052 2.1、在售各各項(xiàng)目基基本指標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc111964052 h 41 HYPERLINK l _Toc111964053 2.2、潛在項(xiàng)項(xiàng)目基本本情況 PAGEREF _Toc111964053 h 41 HYPERLINK l _Toc111964054 2.3、產(chǎn)品類類型分析析 PAGEREF _Toc111964054 h 43 HYPERLINK l _Toc111964055 2.4、綠化及及車位狀狀況 PAGEREF _Toc111

14、964055 h 46 HYPERLINK l _Toc111964056 3、在售售產(chǎn)品戶戶型狀況況 PAGEREF _Toc111964056 h 46 HYPERLINK l _Toc111964057 3.1、層高分分布分析析 PAGEREF _Toc111964057 h 49 HYPERLINK l _Toc111964058 3.2、開間、進(jìn)深情情況 PAGEREF _Toc111964058 h 49 HYPERLINK l _Toc111964059 3.3、各戶型型銷售狀狀況分析析 PAGEREF _Toc111964059 h 49 HYPERLINK l _Toc111

15、964060 3.3.1、戶戶室比例例情況 PAGEREF _Toc111964060 h 51 HYPERLINK l _Toc111964061 3.3.2、各各戶室的的銷售狀狀況 PAGEREF _Toc111964061 h 52 HYPERLINK l _Toc111964062 4、項(xiàng)目目配套分分析 PAGEREF _Toc111964062 h 57 HYPERLINK l _Toc111964063 5、各項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格格分析 PAGEREF _Toc111964063 h 59 HYPERLINK l _Toc111964064 5.1、各項(xiàng)目目總價(jià)情情況 PAGEREF _To

16、c111964064 h 60 HYPERLINK l _Toc111964065 5.2、總價(jià)阻阻力線分分布 PAGEREF _Toc111964065 h 60 HYPERLINK l _Toc111964066 6、各項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格格變化及及銷售情情況分析析 PAGEREF _Toc111964066 h 61 HYPERLINK l _Toc111964067 7、項(xiàng)目目推廣情情況分析析 PAGEREF _Toc111964067 h 64 HYPERLINK l _Toc111964068 8、供應(yīng)應(yīng)部分小小結(jié) PAGEREF _Toc111964068 h 67 HYPERLINK l

17、 _Toc111964069 五、主要要客群及及基本需需求特征征分析 PAGEREF _Toc111964069 h 68 HYPERLINK l _Toc111964070 1.競爭爭項(xiàng)目的的成交客客戶需求求特征分分析 PAGEREF _Toc111964070 h 68 HYPERLINK l _Toc111964071 2、購房房者需求求狀況 PAGEREF _Toc111964071 h 69 HYPERLINK l _Toc111964072 2.1、對(duì)戶型型的需求求比例 PAGEREF _Toc111964072 h 69 HYPERLINK l _Toc111964073 2.2

18、、對(duì)面積積的需求求比例 PAGEREF _Toc111964073 h 70 HYPERLINK l _Toc111964074 2.3、不同產(chǎn)產(chǎn)品類型型的需求求比例 PAGEREF _Toc111964074 h 70 HYPERLINK l _Toc111964075 2.4、單價(jià)承承受比例例 PAGEREF _Toc111964075 h 71 HYPERLINK l _Toc111964076 2.5、總價(jià)承承受比例例 PAGEREF _Toc111964076 h 71 HYPERLINK l _Tooc111196640777 3、客戶戶訪談總總結(jié) PAGEREF _Toc1119

19、64077 h 72 HYPERLINK l _Toc111964078 3.1、對(duì)居住住條件的的滿意度度 PAGEREF _Toc111964078 h 72 HYPERLINK l _Toc111964079 3.2、地鐵的的影響 PAGEREF _Toc111964079 h 72 HYPERLINK l _Toc111964080 3.3、再次置置業(yè)的區(qū)區(qū)位選擇擇 PAGEREF _Toc111964080 h 73 HYPERLINK l _Toc111964081 3.4、產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)及配配套等情情況 PAGEREF _Toc111964081 h 73 HYPERLINK l _T

20、oc111964082 六、供需需對(duì)比結(jié)結(jié)論 PAGEREF _Toc111964082 h 74 HYPERLINK l _Toc111964083 七、商業(yè)業(yè)市場研研究 PAGEREF _Toc111964083 h 74 HYPERLINK l _Toc111964084 1、天津津市商業(yè)業(yè)市場目目前的運(yùn)運(yùn)作模式式及發(fā)展展趨勢 PAGEREF _Toc111964084 h 74 HYPERLINK l _Toc111964085 1.1、典型商商業(yè)市場場的運(yùn)作作模式 PAGEREF _Toc111964085 h 74 HYPERLINK l _Toc111964086 1.2、天津市

21、市商業(yè)市市場的發(fā)發(fā)展趨勢勢 PAGEREF _Toc111964086 h 75 HYPERLINK l _Toc111964087 2、天津津市典型型住宅社社區(qū)商業(yè)業(yè)配套分分析 PAGEREF _Toc111964087 h 77 HYPERLINK l _Toc111964088 3、本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊區(qū)域商商業(yè)市場場分析 PAGEREF _Toc111964088 h 78 HYPERLINK l _Toc111964089 3.1、大型商商業(yè)設(shè)施施分析 PAGEREF _Toc111964089 h 79 HYPERLINK l _Toc111964090 3.2、潛在大大型商業(yè)業(yè)設(shè)施供供

22、應(yīng)分析析 PAGEREF _Toc111964090 h 81 HYPERLINK l _Toc111964091 3.3、區(qū)域內(nèi)內(nèi)各個(gè)樓樓盤項(xiàng)目目配套商商業(yè)分析析 PAGEREF _Toc111964091 h 82 HYPERLINK l _Toc111964092 3.4、區(qū)域內(nèi)內(nèi)街邊店店鋪分析析 PAGEREF _Toc111964092 h 83 HYPERLINK l _Toc111964093 4、本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位建建議 PAGEREF _Toc111964093 h 84 HYPERLINK l _Toc111964094 4.1、項(xiàng)目商商業(yè)建筑筑空間類類型的建建議 PAGE

23、REF _Toc111964094 h 84 HYPERLINK l _Toc111964095 4.2、本項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)建議議 PAGEREF _Toc111964095 h 85 HYPERLINK l _Toc111964096 4.3、項(xiàng)目租租售價(jià)格格定位建建議 PAGEREF _Toc111964096 h 85八、項(xiàng)目目自身綜綜合素質(zhì)質(zhì)分析.861、項(xiàng)目目來源862、自然然條件.877 22.1宗宗地位置置 22.2項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃條件 22.3基基地歷史史狀況. 22.4基基地現(xiàn)狀狀. 22.5基基地未來來規(guī)劃.3、社會(huì)會(huì)條件 33.1區(qū)區(qū)域概況況. 33.2交交通分析析. 33.

24、3周周邊生活活配套. 33.4對(duì)對(duì)項(xiàng)目有有影響的的重大市市政建設(shè)設(shè).4、項(xiàng)目目swoot分析析. 44.1優(yōu)優(yōu)勢. 44.2劣劣勢 44.3機(jī)機(jī)會(huì). 44.4威威脅.九項(xiàng)目定定位建議議.1、項(xiàng)目目整體形形象定位位. 11.1開開發(fā)商自自身定位位. 11.2市市場定位位. 11.3項(xiàng)項(xiàng)目主題題詮釋.2、客戶戶群定位位. 22.1目目標(biāo)客戶戶所在區(qū)區(qū)域. 22.2客客群特征征. 22.3客客職業(yè)分分析. 22.4目目標(biāo)客戶戶年齡分分析. 22.5目目標(biāo)客戶戶收入情情況分析析. 22.6重重點(diǎn)大客客戶單位位分析.3、價(jià)格格定位4、產(chǎn)品品定位十項(xiàng)目開開發(fā)周期期.一、天津津宏觀市市場情況況分析1、天津津

25、宏觀市市場情況況分析1.1、天津市市GDPP、人均均GDPP情況 數(shù)據(jù)據(jù)來源：天津市市統(tǒng)計(jì)局局近幾年來來，天津津市無論論GDPP總量還還是人均均GDPP均保持持了高速速發(fā)展勢勢頭。人人均GDDP在220044年底首首次突破破3萬元元人民幣幣，達(dá)到到315550元元，折合合美元為為38112美元元。20005年年，經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行繼繼續(xù)高速速發(fā)展，截至220055年6月月，共完完成GDDP15577.59億億元，比比20004年同同期增長長14.5%。1.2、固定資資產(chǎn)投資資狀況 數(shù)據(jù)來來源：天天津市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局20044年，天天津全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資完成成12558.998億元元，比上上年增長長20

26、.3%。受國家家宏觀調(diào)調(diào)控政策策影響，固定資資產(chǎn)投資資增幅有有所下降降。其中中城鎮(zhèn)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資完完成11132.33億億元，增增長211.3%。在城城鎮(zhèn)固定定資產(chǎn)投投資中，建設(shè)與與改造投投資完成成8566.122億元，增長220.22%，房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資完成2263.92億億元，增增長244.8%。20055年，天天津市計(jì)計(jì)劃完成成固定資資產(chǎn)投資資15110億元元，計(jì)劃劃增幅與與20004年持持平。其其中工業(yè)業(yè)6000億元，城市基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)和和房地產(chǎn)產(chǎn)投資5500億億元，交交通設(shè)施施1100億元，環(huán)保等等其它投投入3000億元元。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的增加對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的影響響喜憂參參半

27、。一一方面，城市基基礎(chǔ)設(shè)施施和交通通設(shè)施的的改善有有助于整整體市場場環(huán)境的的改善，尤其地地鐵的修修建、道道路交通通的改進(jìn)進(jìn)對(duì)郊區(qū)區(qū)項(xiàng)目有有極大利利好；另另一方面面，目前前天津房房地產(chǎn)市市場需求求不足，因此，在房地地產(chǎn)方面面投資的的增加將將進(jìn)一步步增加本本案未來來面臨的的競爭。2、居民民收入與與消費(fèi)水水平2.1、職工平平均工資資數(shù)據(jù)來源源：天津津市統(tǒng)計(jì)計(jì)局 220000年以后后，天津津從業(yè)人人員的勞勞動(dòng)報(bào)酬酬穩(wěn)步上上升，005年上上半年，從業(yè)人人員人均均勞動(dòng)報(bào)報(bào)酬為1107334元，較上年年同期增增長133.8%。2.2、城區(qū)人人均可支支配收入入數(shù)據(jù)來源源：天津津市統(tǒng)計(jì)計(jì)局；天天津市城城調(diào)隊(duì)近年

28、來，天津城城鎮(zhèn)居民民的人均均可支配配收入增增長態(tài)勢勢明顯。05年年上半年年，天津津市人均均可支配配性收入入達(dá)61189元元，比上上年增長長13%。收入入的增長長促使消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)升級(jí)，在促進(jìn)進(jìn)住房改改善支付付能力的的同時(shí)，也刺激激了住房房改善的的要求。2.3、消費(fèi)性性支出狀狀況數(shù)據(jù)來源源：天津津市統(tǒng)計(jì)計(jì)局 從人均消消費(fèi)性支支出看，05年年上半年年，天津津市人均均消費(fèi)性性支出445499元，較較04年同同期增長長10.1%，低于可可支配收收入的增增長幅度度。而購購房支出出的比例例則增加加了1.5倍，增幅明明顯。消消費(fèi)性支支出向非非消費(fèi)性性支出的的分流可可以看出出，房價(jià)價(jià)上漲帶帶來的經(jīng)經(jīng)濟(jì)壓力力明顯

29、，購房資資金明顯顯擠占了了原本用用于改善善生活水水平的收收入，住住房價(jià)格格壓力明明顯。2.4、社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額數(shù)據(jù)來源源：天津津市統(tǒng)計(jì)計(jì)局從上圖中中可以看看出，220000年以來來，天津津市社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售額額長期以以13%左右的的增長率率穩(wěn)定增增長，220055年上半年年，全市市社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額完成5592.75億億元，比比去年同同期增長長13.3%，市場總總體運(yùn)行行狀況良良好，社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額繼繼續(xù)保持持了較快增增長。2.5、各大城城市收入入狀況對(duì)對(duì)比數(shù)據(jù)來源源：天津津中原數(shù)數(shù)據(jù)庫3、天津津各行政政區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行比較區(qū)域名稱稱土地面積積（平方方公里）人口密度度（

30、萬人人/平方公公里）戶數(shù)（戶戶）戶籍人口口（萬人人）和平9.9774.144137334541.226河西41.221.7448252222672.005南開40.6642.144178773887紅橋21.332.6008201776455.555河北321.9115240999761.228河?xùn)|401.8225240666266.228北辰478.50.0666106226532西青570.80.055697200032津南420.720.0889122441637.333東麗4780.0665107992331.224分析：4、紅橋橋區(qū)概狀紅橋區(qū)是是天津市市六個(gè)中中心市區(qū)區(qū)之一，地處城城

31、區(qū)西北北部，面面積為221.33平方公公里，下下轄100個(gè)街道道辦事處處，1770個(gè)居居民委員員會(huì)，戶戶籍人口口55.55萬萬。紅橋橋區(qū)還是是個(gè)多民民族聚居居的地區(qū)區(qū)，共有有23個(gè)個(gè)少數(shù)民民族，其其中回族族4.446萬人人。歷史上，紅橋區(qū)區(qū)為近海海濱鹵之之地，有有九河下下梢之稱稱。子牙牙河、南南運(yùn)河、北運(yùn)河河于三岔岔河口處處匯流入入海河，形成獨(dú)獨(dú)特的地地勢。區(qū)區(qū)域內(nèi)跨跨河橋梁梁眾多，較著名名的有金金鋼橋、北洋橋橋、勤儉儉橋、子子牙河橋橋、大紅紅橋、新新紅橋等等。紅橋橋區(qū)名即即是根據(jù)據(jù)境內(nèi)古古老的“紅橋”而得名名。這里里是天津津商業(yè)、工業(yè)和和教育的的發(fā)祥地地。天津津最早的的商業(yè)街街估估衣街，著名

32、的的“津菜菜”以及及“津門門三絕”中的狗狗不理包包子、耳耳朵眼炸炸糕都誕誕生于此此。天津津機(jī)械鑄鑄造業(yè)在在三條石石崛起。天津第第一所公公立小學(xué)學(xué)文文昌宮小小學(xué)，天天津第一一所官立立中學(xué)鈴鐺鐺閣中學(xué)學(xué)，中國國第一所所現(xiàn)代大大學(xué)北洋大大學(xué)也都都在紅橋橋誕生。這些特特殊的優(yōu)優(yōu)勢，使使紅橋區(qū)區(qū)成為天天津市發(fā)發(fā)展的“源頭”。近幾年，紅橋區(qū)區(qū)精心構(gòu)構(gòu)建“一一區(qū)（運(yùn)運(yùn)河經(jīng)濟(jì)濟(jì)文化商商貿(mào)區(qū)）、三圈圈（大胡胡同商圈圈、西站站商圈、丁字沽沽商圈）、兩園園（月季季花國際際科貿(mào)城城、子牙牙河南都都市型工工業(yè)園）、一帶帶（咸陽陽路綜合合服務(wù)型型經(jīng)濟(jì)帶帶）”區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展布布局。緊緊圍圍繞“城城建帶動(dòng)動(dòng)、興三三優(yōu)二”區(qū)

33、域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展戰(zhàn)略，不斷加加快城市市建設(shè)步步伐，并并以此帶帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、社會(huì)會(huì)的協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展。19988至20003年年，紅橋橋區(qū)共建建成家樂樂超市、麥德龍龍超市、凱萊賽賽商廈、天津大大舞臺(tái)、百貨大大樓家居居購物中中心、紅紅星美凱凱龍國際際家具建建材廣場場等大中中型商貿(mào)貿(mào)設(shè)施440余個(gè)個(gè)，總面面積700余萬平平方米。20003年，紅橋區(qū)區(qū)第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的增增加值是是19997年的的2.009倍，六年平平均增長長20.66%。第三三產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)紅橋區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)的的貢獻(xiàn)率率已達(dá)991.888%，對(duì)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)增增長的拉拉動(dòng)和支支撐作用用日益增增強(qiáng)。 220033年，紅紅橋區(qū)完完成區(qū)屬屬GDPP37.1億元元，同比比

34、增長223%。人均666877元，全全區(qū)財(cái)政政收入11.9億億元。區(qū)區(qū)屬企業(yè)業(yè)從業(yè)人人員人均均勞動(dòng)報(bào)報(bào)酬為1134993元，全區(qū)人人均可支支配收入入89555.77元，較較上年增增長133.1%；人均均消費(fèi)性性支出773455.9元元，較上上年增長長9.33%，其其中不含含居住人人均消費(fèi)費(fèi)性支出出62119.33元。近幾年，紅橋區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平有有了顯著著發(fā)展，居民可可支配收收入持續(xù)續(xù)增長。經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展、收入的的增加促促進(jìn)了居居民住房房改善的的動(dòng)力和和能力。但是，綜合看看，紅橋橋區(qū)在市市內(nèi)六區(qū)區(qū)中各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)均處處于較差差地位，居民支支付能力力相對(duì)較較差，難難以承受受價(jià)格較較高的房房地產(chǎn)項(xiàng)

35、項(xiàng)目。5、城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施現(xiàn)狀狀與趨勢勢5.1天天津市未未來五年年郊區(qū)城城市化發(fā)發(fā)展計(jì)劃劃正在制制定 天津市目目前正在在制定未未來五年年郊區(qū)城城市化發(fā)發(fā)展計(jì)劃劃，初步步構(gòu)想在在郊區(qū)選選擇確定定12個(gè)個(gè)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明顯顯、基礎(chǔ)礎(chǔ)條件較較好、發(fā)發(fā)展?jié)摿αΥ蟮闹兄行逆?zhèn)，建設(shè)成成現(xiàn)代化化小城市市。一些些郊區(qū)縣縣政府所所在地還還將規(guī)劃劃成中等等及大城城市規(guī)模模。根據(jù)多家家部門的的初步計(jì)計(jì)劃，天天津市爭爭取到220100年重點(diǎn)點(diǎn)推動(dòng)郊郊區(qū)122個(gè)中心心鎮(zhèn)的建建設(shè)發(fā)展展，使其其在農(nóng)村村城市化化建設(shè)的的各方面面達(dá)到現(xiàn)現(xiàn)代化小小城市的的規(guī)模。將選擇擇西青區(qū)區(qū)大寺、津南區(qū)區(qū)小站、北辰區(qū)區(qū)雙街等等中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)作為天天津市

36、城城市體系系的重要要節(jié)點(diǎn)，爭取55年內(nèi)使使其達(dá)到到5萬人人以上規(guī)規(guī)模、110億元元以上生生產(chǎn)總值值以及22億元左左右的財(cái)財(cái)政收入入。尤其其是今年年加強(qiáng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和公共設(shè)設(shè)施的建建設(shè)，年年底前新新修、拓拓寬鎮(zhèn)區(qū)區(qū)道路338公里里，完成成給排水水管道227萬延延米，建建成4座座變電站站，同時(shí)時(shí)加強(qiáng)教教育、衛(wèi)衛(wèi)生、文文化體育育等公共共設(shè)施配配套建設(shè)設(shè)，年內(nèi)內(nèi)擴(kuò)建77所中學(xué)學(xué)、6所所鎮(zhèn)級(jí)衛(wèi)衛(wèi)生院、9個(gè)廣廣場和公公園等。據(jù)了解解，西青青區(qū)楊柳柳青鎮(zhèn)、津南區(qū)區(qū)咸水沽沽鎮(zhèn)、武武清區(qū)楊楊村鎮(zhèn)等等郊區(qū)縣縣政府所所在地，將規(guī)劃劃建設(shè)成成中等城城市規(guī)模模。塘沽沽區(qū)還將將建成大大城市規(guī)規(guī)模。除除塘沽區(qū)區(qū)外，其

37、其余近郊郊鎮(zhèn)區(qū)的的開發(fā)將將在未來來對(duì)本案案產(chǎn)生強(qiáng)強(qiáng)烈的沖沖擊。5.2、國家發(fā)發(fā)改委同同意建設(shè)設(shè)京津高高速公路路天津段段項(xiàng)目 為實(shí)現(xiàn)京京津兩市市優(yōu)勢互互補(bǔ)，滿滿足天津津港集疏疏運(yùn)需要要，國家家發(fā)展和和改革委委員會(huì)日日前正式式批復(fù)天天津市關(guān)于京京津高速速公路天天津段項(xiàng)項(xiàng)目的核核準(zhǔn)申請(qǐng)請(qǐng)，同同意建設(shè)設(shè)京津高高速公路路天津段段項(xiàng)目?？偼顿Y為為98.6億元元的京津津高速公公路天津津段項(xiàng)目目，其公公路起自自天津武武清區(qū)高高村（京京津界），接擬擬建的京京津高速速公路北北京段，經(jīng)南蔡蔡、梅廠廠、東堤堤頭、胡胡張莊，止于塘塘沽區(qū)北北塘，接接擬建的的濱海新新區(qū)環(huán)線線，全長長約1001公里里。其中中終點(diǎn)段段約3公公

38、里段利利用楊北北公路拓拓寬改造造。全線線采用高高速公路路標(biāo)準(zhǔn)建建設(shè)，設(shè)設(shè)計(jì)速度度為1220公里里小時(shí)時(shí)。其中中，起點(diǎn)點(diǎn)至京津津公路聯(lián)聯(lián)絡(luò)線約約38公公里，及及津漢互互通立交交至唐津津互通立立交約44公里共共計(jì)42公里里路段，采用雙雙向8車車道高速速公路標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)設(shè)，路基基寬度為為42米；其其余路段段約599公里，采用雙雙向6車車道高速速公路標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)設(shè)，路基基寬度為為34.5米。全全線在牛牛鎮(zhèn)、和和平莊、耿莊、南蔡、楊村北北、曹子子莊、梅梅廠、季季莊子、東堤頭頭、海豐豐、津漢漢和唐津津等122處設(shè)置置互通式式立交。據(jù)悉，在在此項(xiàng)目目建設(shè)中中，還將將建設(shè)33條聯(lián)絡(luò)絡(luò)線。一一是京滬滬高速公公路聯(lián)絡(luò)

39、絡(luò)線。起起自主線線和平莊莊互通立立交，止止于泗村村店。二二是京津津公路聯(lián)聯(lián)絡(luò)線。起自主主線曹子子里互通通立交，經(jīng)辛莊莊，止于于雙街，接外環(huán)環(huán)線，全全長188公里。三是津津漢公路路聯(lián)絡(luò)線線。起自自主線津津漢互通通立交，經(jīng)山嶺嶺子，止止于華明明鎮(zhèn)，進(jìn)進(jìn)而接天天津外環(huán)環(huán)線，全全長199公里。5.3、天津66項(xiàng)便民民工程全全面鋪開開 1221條道道路整修修完工 旨在方便便市民生生活的六六項(xiàng)便民民工程建建設(shè)目前前全面鋪鋪開，已已有1221條道道路里巷巷整修完完工，220.11公里新新建和改改造低洼洼排水工工程竣工工。 里巷道路路整修全全市今年年安排整整修里巷巷道路3300條條，共1160萬萬平方米米，主

40、要要分布在在市內(nèi)六六區(qū)的舊舊樓區(qū)。整修中中將以道道路整修修為主，有條件件地方將將建設(shè)園園林設(shè)施施。對(duì)于于沒有排排水設(shè)施施的將全全部予以以補(bǔ)建。 新建和改改造低洼洼地區(qū)排排水工程程今年全全市將新新建、改改造低洼洼地區(qū)排排水管道道50公公里，包包括里巷巷道路整整修過程程中的排排水管道道補(bǔ)建229公里里，市內(nèi)內(nèi)六區(qū)低低洼地區(qū)區(qū)排水管管道改造造21公公里。 建設(shè)街區(qū)區(qū)小綠地地今年全全市建設(shè)設(shè)2000片街區(qū)區(qū)小綠地地。每塊塊綠地面面積在5500至至30000平方方米之間間，配以以景觀雕雕塑、小小品等，目前已已有1110片、36.5萬平平方米工工程動(dòng)工工。 提升公廁廁檔次今今年本市市將新建建公廁1100座

41、座，其中中50座座高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)星級(jí)公公廁。這這些公廁廁建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目分布布在快速速路、停停車樓、地鐵11號(hào)線車車站、二二級(jí)河道道沿岸、公交場場站等處處。設(shè)在在地鐵11號(hào)線的的15座座廁所目目前正在在進(jìn)行內(nèi)內(nèi)裝修工工程。 整修候車車亭提高高品位目目前，市市內(nèi)六區(qū)區(qū)的2000余個(gè)個(gè)公交中中途站候候車亭已已經(jīng)動(dòng)工工拆除原原站牌，新站牌牌將于66月底開開始安裝裝。整修修后的候候車亭將將安裝遮遮雨棚、坐椅，配公交交線路圖圖和醒目目站牌。 快速路建建設(shè)人行行天橋今今年本市市將在快快速路上上建設(shè)221座人人行天橋橋。目前前，位于于東南半半環(huán)富民民路的人人行天橋橋和紀(jì)莊莊子路段段人行天天橋已建建成。5.4、快速路路建

42、設(shè)快速路工工程今年年將重點(diǎn)建建設(shè)西北北半環(huán)（復(fù)康路路立交橋橋至外環(huán)環(huán)線昆侖侖北路立立交橋）路段，打通東東縱、西西縱和南南橫、北北橫部分分通道，實(shí)現(xiàn)通通車399公里；快速路路子項(xiàng)工工程竣工工時(shí)間表表日前排排定。工程名稱稱公里數(shù)竣工時(shí)間間快速路楊楊橋大街街至外環(huán)環(huán)線5.899公里（含志成成道與鐵鐵東路交交口立交交）05年88月西青道二二期（外外環(huán)線至至楊橋大大街）4.8公公里05年88月廣東路至至八緯路路路段2.199公里05年88月衛(wèi)津南路路立交至至外環(huán)線線2.622公里段段05年99月張貴莊立立交匝道道不詳05年88月衛(wèi)津南路路立交不詳05年88月密云路立立交不詳05年99月普濟(jì)河道道立交（楊

43、橋大大街至外外環(huán)線）2.622公里05年110月東風(fēng)立交交（含靖靖江路、衛(wèi)國道道至中環(huán)環(huán)線路段段）4.933公里05年110月東興立交交不詳05年110月十一經(jīng)路路立交（小張貴貴莊路）2.888公里05年88月快速路的的興建直直接拉近近了河?xùn)|東、紅橋橋、河西西等次中中心區(qū)與與城市中中心區(qū)的的距離，并帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域及及沿線房房地產(chǎn)市市場升值值。快速速路的興興建，也也改善了了天津現(xiàn)現(xiàn)有的交交通狀況況，從而而進(jìn)一步步強(qiáng)化了了天津市市各區(qū)域域之外的的經(jīng)濟(jì)互互動(dòng)。目目前，快快速路還還沒有全全部完工工。如果果使快速速路融入入現(xiàn)有的的交通體體系并發(fā)發(fā)揮城市市交通主主干道作作用，還還有待政政府部門門進(jìn)一步步努力。

44、本市重點(diǎn)點(diǎn)道路建建設(shè)工程程西北北半環(huán)和和西縱紅紅橋段快快速路建建設(shè)工程程將全面面展開，兩萬余余戶居民民的動(dòng)遷遷工作也也即將開開始。據(jù)了解，紅橋區(qū)區(qū)將實(shí)施施建設(shè)西西半環(huán)、北橫和和西縱33條快速速路以及及一批道道路拓寬寬建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目。這這些項(xiàng)目目的實(shí)施施，不僅僅完善了了全市快快速路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，而而且將徹徹底改變變紅橋區(qū)區(qū)主干道道路少，路面狹狹窄的面面貌。西北半環(huán)環(huán)紅橋區(qū)區(qū)段快速速路全長長52000米，南起西西青道，貫穿西西橫堤，跨子牙牙河，過過千里堤堤至丁字字沽三號(hào)號(hào)路進(jìn)入入北辰區(qū)區(qū)，再通通過紅橋橋區(qū)的恒恒春里，跨北運(yùn)運(yùn)河，最最后與津津京公路路相通。規(guī)劃建建設(shè)后，路面最最寬路段段約為880米。西縱紅紅橋

45、段快快速路長長58660米，路面最最寬路段段約955米。該該快速路路南起北北馬路，經(jīng)河北北大街、旱橋、新河北北大街、老紅橋橋、橋北北大街、丁字沽沽零號(hào)路路，過中中環(huán)線，通過丁丁字沽南南、北大大街最后后抵達(dá)馮馮家菜園園。有關(guān)關(guān)部門表表示，西西北半環(huán)環(huán)和西縱縱紅橋段段快速路路的建設(shè)設(shè)將涉及及拆遷總總戶數(shù)兩兩萬余戶戶，拆除除總建筑筑面積約約81萬萬平方米米，動(dòng)遷遷工作將將于近日日開始。此外，紅橋區(qū)區(qū)將在西西青道、子牙河河、三號(hào)號(hào)路、北北運(yùn)河及及河北大大街等處處建設(shè)多多座立交交橋，連連接市區(qū)區(qū)主干道道路，形形成中心心路網(wǎng)。由于本本案近鄰鄰紅橋區(qū)區(qū)，紅橋橋區(qū)是由由本案通通往市中中心商業(yè)業(yè)區(qū)的必必經(jīng)之路路

46、，因此此紅橋區(qū)區(qū)快速路路的建設(shè)設(shè)將對(duì)本本案產(chǎn)生生極大利利好。5.5、地鐵一一號(hào)線建建設(shè)情況況根據(jù)相關(guān)關(guān)部門計(jì)計(jì)劃，005年年年底，地地鐵1號(hào)號(hào)線即將將實(shí)現(xiàn)試試運(yùn)行。目前，地鐵11號(hào)線的的軌道工工程、裝裝修、設(shè)設(shè)備安裝裝等各個(gè)個(gè)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目均已已經(jīng)制定定好時(shí)間間表，到到05年年9月底底，各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)將將基本結(jié)結(jié)束，為為年底試試運(yùn)行打打下堅(jiān)實(shí)實(shí)基礎(chǔ)。軌道工程程5月底底結(jié)束地鐵1號(hào)號(hào)線的軌軌道工程程分為南南、北兩兩段，北北段工程程起點(diǎn)為為劉園站站，終點(diǎn)點(diǎn)為新華華路與小小白樓站站區(qū)間段段，全長長15.1422公里，途經(jīng)劉劉園、本本溪路、勤儉道道等122個(gè)站點(diǎn)點(diǎn)；南段段工程起起點(diǎn)為雙雙林站，終點(diǎn)為為小白樓樓

47、站，全全長約111公里里，途經(jīng)經(jīng)財(cái)經(jīng)大大學(xué)、華華山里、復(fù)興門門等100個(gè)車站站。目前，北北段已經(jīng)經(jīng)完成了了鋪軌、道床施施工，既既有線改改造等基基礎(chǔ)工程程。南段段軌道工工程預(yù)計(jì)計(jì)將于77月底完完成。屆屆時(shí)南、北兩段段軌道工工程的竣竣工將為為地鐵11號(hào)線試試運(yùn)行打打下堅(jiān)實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)。地鐵站裝裝修 77月底結(jié)結(jié)束地鐵1號(hào)號(hào)線站內(nèi)內(nèi)裝修工工程將于于本月全全面展開開，預(yù)計(jì)計(jì)于7月月底全部部結(jié)束。據(jù)了解解，222個(gè)地鐵鐵站雖然然都將運(yùn)運(yùn)用通透透、明亮亮、時(shí)尚尚的色彩彩，但每每個(gè)地鐵鐵站在吊吊頂、墻墻壁、地地面的色色彩和圖圖案運(yùn)用用上又都都會(huì)有所所不同。自動(dòng)售檢檢票系統(tǒng)統(tǒng)安裝 7月底底結(jié)束地鐵1號(hào)號(hào)線各站站

48、的自動(dòng)動(dòng)售檢票票系統(tǒng)將將于本月月底正式式開始安安裝，預(yù)預(yù)計(jì)于77月底全全部完成成。該自自動(dòng)售檢檢票系統(tǒng)統(tǒng)，可以以完成地地鐵運(yùn)營營的車票票制作、售票、檢票、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)分分析等全全過程的的自動(dòng)化化管理工工作，為為乘客提提供快捷捷、簡易易的購票票服務(wù)。設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)安裝 9月底底完成據(jù)悉，地地鐵1號(hào)號(hào)線的各各種設(shè)備備安裝目目前正在在緊張進(jìn)進(jìn)行中，預(yù)計(jì)將將于9月月底全部部完成，主要包包括車輛輛、通風(fēng)風(fēng)、供電電、供水水、通信信、信號(hào)號(hào)、設(shè)備備監(jiān)控、防災(zāi)報(bào)報(bào)警等。通風(fēng)、供電、供水三三大系統(tǒng)統(tǒng)是地鐵鐵1號(hào)線線裝修和和設(shè)備安安裝的基基礎(chǔ)，其其中通風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)將將保證地地鐵站內(nèi)內(nèi)空氣新新鮮，供供電系統(tǒng)統(tǒng)將滿足足各車站站

49、的供電電需求。據(jù)悉，這三大大基礎(chǔ)系系統(tǒng)將于于7月底底全部安安裝完畢畢。電梯系統(tǒng)統(tǒng)安裝 9月底底結(jié)束作為本市市地鐵11號(hào)線人人性化標(biāo)標(biāo)志之一一的電梯梯系統(tǒng)已已于日前前正式開開始安裝裝，共包包括1005部自自動(dòng)扶梯梯和499部殘疾疾人專用用的垂直直電梯，安裝工工作預(yù)計(jì)計(jì)將于99月底全全部完成成。地鐵的興興建將極極大改善善本市現(xiàn)現(xiàn)有的交交通狀況況。僅強(qiáng)強(qiáng)化市中中心的城城市樞紐紐地位，也將縮縮短地鐵鐵延長線線的邊遠(yuǎn)遠(yuǎn)區(qū)域與與中心城城區(qū)的距距離，進(jìn)進(jìn)而帶動(dòng)動(dòng)本區(qū)域域的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)熱潮，對(duì)鐵路路周邊及及沿線的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場，尤其是是距市中中心較遠(yuǎn)遠(yuǎn)區(qū)域的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場將將起到巨巨大的促促進(jìn)作用用。地鐵鐵

50、一號(hào)線線的投入入運(yùn)營將將使本案案在與市市郊其它它板塊的的競爭中中擁有巨巨大的先先天優(yōu)勢勢。據(jù)地鐵部部門預(yù)測測，至220088年，每每日使用用地鐵客客戶將超超過6萬萬人次。隨著地地鐵在城城市交通通中作用用的提升升，對(duì)本本案將有有一定的的拉動(dòng)作作用。但但是，地地鐵的實(shí)實(shí)際施工工進(jìn)度相相對(duì)計(jì)劃劃要慢，今年年年底至多多進(jìn)入試試運(yùn)行狀狀態(tài)，真真正的載載客運(yùn)營營將延期期至明年年。6、主要要政策法法規(guī)對(duì)未未來天津津市房地地產(chǎn)市場場的影響響 20004年以以后，國國家及各各級(jí)地方方政府加加強(qiáng)了宏宏觀調(diào)控控的力度度，其中中，20004年年，宏觀觀調(diào)控的的目的主主要在于于完善“招、拍拍、掛”制度，并由其其規(guī)范土土

51、地市場場供應(yīng)；20005年，宏觀調(diào)調(diào)控更多多的針對(duì)對(duì)了房價(jià)價(jià)虛高的的情況，以打壓壓房價(jià)為為主要目目的。6.1、土地政政策的分分析20044年，國國家以前前所未有有的力度度大力整整頓土地地市場，主要體體現(xiàn)在三三個(gè)方面面：杜絕絕協(xié)議出出讓土地地、徹查查開發(fā)區(qū)區(qū)與大型型項(xiàng)目、完善各各項(xiàng)土地地制度。政策內(nèi)容容頒布日期期頒布單位位法規(guī)20044年033月011日國土資源源部國土資資源部土土地利用用司關(guān)于于建設(shè)用用地備案案制度執(zhí)執(zhí)行情況況的通報(bào)報(bào)20044年033月166日國土資源源部國土資資源部關(guān)關(guān)于下達(dá)達(dá)的通知知20044年033月300日國土資源源部、監(jiān)監(jiān)察部關(guān)于繼繼續(xù)開展展經(jīng)營性性土地使使用權(quán)招招

52、標(biāo)拍賣賣掛牌出出讓情況況執(zhí)法監(jiān)監(jiān)察工作作的通知知20044年044月299日國務(wù)院辦辦公廳關(guān)于深深入開展展土地市市場治理理整頓嚴(yán)嚴(yán)格土地地管理的的緊急通通知20044年066月08日國土資源源部、國國家發(fā)展展和改革革委員會(huì)會(huì)關(guān)于在在深入開開展土地地市場治治理整頓頓期間嚴(yán)嚴(yán)格建設(shè)設(shè)用地審審批管理理的實(shí)施施意見20044年099月222日 HYPERLINK /morenews.asp?ca=6&p=23# l # 全國人大大常委會(huì)會(huì)中華人人民共和和國土地地管理法法修正正案20044年100月288日國務(wù)院國務(wù)院院關(guān)于深深化改革革嚴(yán)格土土地管理理的決定定20044年111月01日國土資源源部土地利

53、利用年度度計(jì)劃管管理辦法法修訂訂版20044年111月01日國土資源源部建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目用地地預(yù)審管管理辦法法20044年111月100日國土資源源部關(guān)于完完善農(nóng)用用地和土土地征收收審查報(bào)報(bào)批工作作的意見見 （數(shù)數(shù)據(jù)來源源：天津津中原數(shù)數(shù)據(jù)庫）政策影響響及評(píng)析析20044年國家家頒布的的土地政政策具有有很強(qiáng)的的延續(xù)性性，旨在在通過對(duì)對(duì)加大土土地市場場的監(jiān)管管力度，從源頭頭上進(jìn)一一步規(guī)范范房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的供給，防止土土地的盲盲目開發(fā)發(fā)以及房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的過過快增長長。土地地政策的的影響主主要表現(xiàn)現(xiàn)在以下下幾個(gè)方方面：土地市場場向良性性發(fā)展國家對(duì)于于土地市市場的一一系列政政策，將將保障我我國土地地市場擺

54、擺脫目前前的無序序狀態(tài)，走向健健康發(fā)展展的軌道道。首先先，國家家用地規(guī)規(guī)劃科學(xué)學(xué)化。其其次，土土地管理理部門權(quán)權(quán)力集中中。國家家規(guī)定建建設(shè)用地地的審批批權(quán)將集集中于國國土資源源部，并并重新分分配了各各級(jí)土地地管理部部門的權(quán)權(quán)力，減減少了地地方濫批批用地的的現(xiàn)象；再次，土地出出讓方式式市場化化。未來來土地“招拍掛掛”將成為為土地出出讓方式式的主流流，價(jià)格格將成為為未來土土地轉(zhuǎn)讓讓流向的的決定因因素。以以招標(biāo)拍拍賣為主主將大大大增加土土地交易易的公開開性和透透明度，有助于于公正的的土地交交易市場場的形成成，進(jìn)而提高高土地資資源的使使用效率率。土地供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)展變化化20044年，國國務(wù)院總總理三

55、次次批示徹徹查在建建和未建建的大型型商業(yè)設(shè)設(shè)施，如如高爾夫夫球場、大型 HYPERLINK /nz/wuliuye/index.shtml 物物流園區(qū)區(qū)及大型購購物中心心等。這一系系列措施施與033年國土土資源部部發(fā)布的的45號(hào)號(hào)文件一一脈相承承。與之之對(duì)應(yīng)將將是土地地供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)的巨巨大變化化：首先先，大型型工業(yè)用用地項(xiàng)目目供地審審批從嚴(yán)嚴(yán)；其次次，豪華華住宅項(xiàng)項(xiàng)目供地地從緊；最后，適應(yīng)普普通住宅宅市場需需求的發(fā)發(fā)展趨勢勢，二三三線城市市郊區(qū)普普通住宅宅土地供供應(yīng)成為為土地供供應(yīng)主體體。土地價(jià)格格、尤其其郊縣市市場土地地價(jià)格上上漲加快相對(duì)天津津市場，土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓“招、拍、掛”后，土土地價(jià)格格有了

56、明明顯上升升。尤其其郊區(qū)土土地市場場。本案案每平米米超過115000元的樓樓面地價(jià)價(jià)，與市市內(nèi)土地價(jià)價(jià)格僅有有幾百元元差額，但最終終實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)格則有有很大差差距。對(duì)對(duì)于房地地產(chǎn)商而而言，土土地成本本的壓力力將越來來越大。6.2、價(jià)格政政策的分分析6.2.1、政政策總結(jié)結(jié)政策名稱稱頒布日期期發(fā)布單位位對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的影響政府工作作報(bào)告20055.3.5國務(wù)院重點(diǎn)抑制制生產(chǎn)資資料價(jià)格格和房地地產(chǎn)價(jià)格格過快上上漲中國人民民銀行調(diào)調(diào)整商業(yè)業(yè)銀行住住房信貸貸政策和和下調(diào)金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)超額準(zhǔn)準(zhǔn)備金利利率20055.3.16中國人民民銀行將現(xiàn)行的的住房貸貸款優(yōu)惠惠利率回回歸到同同期貸款款利率水水平；對(duì)對(duì)房地產(chǎn)

57、產(chǎn)價(jià)格上上漲過快快城市或或地區(qū)，個(gè)人住住房貸款款最低首首付款比比例可由由現(xiàn)行的的20%提高到到30%；關(guān)于切切實(shí)穩(wěn)定定住房價(jià)價(jià)格的通通知（當(dāng)時(shí)未未公開）20055.3.26國務(wù)院俗稱“國國八條”。房價(jià)價(jià)提高到到政治高高度，建建立政府府負(fù)責(zé)制制，省政政府負(fù)總總責(zé)，對(duì)對(duì)住房價(jià)價(jià)格上漲漲過快，控制不不力，要要追究有有關(guān)責(zé)任任人責(zé)任任溫家寶在在國務(wù)院院常務(wù)會(huì)會(huì)議上講講話20055.4.27國務(wù)院主要提出出改善商商品房結(jié)結(jié)構(gòu)。對(duì)對(duì)國八條條內(nèi)容細(xì)細(xì)化關(guān)于做做好穩(wěn)定定住房價(jià)價(jià)格工作作的意見見20055.5.11國務(wù)院轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)設(shè)部等七七部委意意見自6月11日起，國家將將調(diào)整住住房轉(zhuǎn)讓讓環(huán)節(jié)營營業(yè)稅政政策，嚴(yán)

58、嚴(yán)格稅收收征管。對(duì)個(gè)人人購房后后轉(zhuǎn)手交交易，尤尤其是個(gè)個(gè)人購房房不足22年即轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手交易易的行為為加大稅稅收調(diào)控控力度。天津房管管部門監(jiān)監(jiān)管8項(xiàng)項(xiàng)舉措出出臺(tái)20055.4天津市房房管局重申期房房不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、上上網(wǎng)公布布房源不不得借故故拒售、銷售方方案網(wǎng)上上公示、嚴(yán)格查查處變相相無證售售房等規(guī)規(guī)定，進(jìn)進(jìn)一步規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)市場場交易秩秩序國家稅稅務(wù)總局局、財(cái)政政部、建建設(shè)部關(guān)關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)稅收管管理的通通知20055.6國家稅務(wù)務(wù)總局、財(cái)政部部、建設(shè)設(shè)部20055年 66月 11日后，對(duì)個(gè)人人購買的的住房，凡購買買不滿兩兩年轉(zhuǎn)手手交易的的，銷售售時(shí)按其其取得的的售房收收入全額額征收營營業(yè)稅及及附

59、加稅稅費(fèi)（共共為 55.555%）。6.3、“5.111”政策評(píng)評(píng)述6.3.1、5月111日七七部委聯(lián)聯(lián)合意見見概要5月111日由建建設(shè)部、國家發(fā)發(fā)展和改改革委員員會(huì)、財(cái)財(cái)政部、國土資資源部、人民銀銀行、稅稅務(wù)總局局和銀監(jiān)監(jiān)會(huì)等七七部門聯(lián)聯(lián)合提出出的關(guān)關(guān)于做好好穩(wěn)定住住房價(jià)格格工作的的意見，直指指當(dāng)前房房地產(chǎn)投投資規(guī)模模過大、價(jià)格上上漲過快快的問題題，提出出各地要要把調(diào)控控樓市作作為當(dāng)前前加強(qiáng)宏宏觀調(diào)控控的一項(xiàng)項(xiàng)重要任任務(wù)。意見的主要要內(nèi)容有有：保證中小小套型住住房供應(yīng)應(yīng)為保證今今明兩年年中低價(jià)價(jià)位、中中小套型型住房的的有效供供應(yīng)，意見說，在在對(duì)這些些項(xiàng)目供供應(yīng)土地地前，房房地產(chǎn)主主管部門門要

60、提出出住房銷銷售價(jià)位位、套型型面積等等控制性性要求，作為出出讓土地地的前置置條件。意見見還特特別強(qiáng)調(diào)調(diào)，切實(shí)實(shí)降低經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的開開發(fā)成本本，其建建設(shè)單位位的利潤潤要控制制在3以內(nèi)。意見見進(jìn)一一步明確確享受優(yōu)優(yōu)惠政策策普通住住房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，以期期合理引引導(dǎo)住房房建設(shè)與與消費(fèi)。中原認(rèn)為為，無論論從供給給還是需需求的角角度，意見都提出出明確的的引導(dǎo)思思路。預(yù)預(yù)計(jì)未來來幾年天天津1220平米米以下的的中小戶戶型的份份額將進(jìn)進(jìn)一步加加大。兩年未開開發(fā)無償償收回土土地在土地政政策方面面，意意見要要求切實(shí)實(shí)制止“炒買炒炒賣”土地行行為，對(duì)對(duì)超過出出讓合同同約定的的動(dòng)工開開發(fā)日期期滿1年年尚未開開發(fā)的土土地，