某房地產(chǎn)項目營銷分析

1、08年上半年合肥房地產(chǎn)項目銷售分析.（.），提供海量管理資料免費下載！合肥市宏觀經(jīng)濟運行分析全市房地產(chǎn)市場概況土地市場情況市場情況分析 市場供應(yīng)情況分析 市場銷售情況分析 分區(qū)銷售情況分析報媒廣告投入量分析 結(jié)構(gòu)框架.（.），提供海量管理資料免費下載！宏觀經(jīng)濟運行分析.（.），提供海量管理資料免費下載！從增長速度看，06年和07年上半年的GDP增長很快，GPD增幅一直是在同步上升的，據(jù)預(yù)計合肥市08年上半年GDP將達到828億元。GDP的漲幅顯示出合肥的經(jīng)濟正在進入高速發(fā)展的階段。07年合肥市GPD達到13342億元，同比增幅達18.1%。08年一季度同比增幅度達17.4%，高于全國、全省6.

2、8和3.9個百分點。持續(xù)高速的增幅揭示了合肥市經(jīng)濟發(fā)展的高速穩(wěn)定。GDP增長.（.），提供海量管理資料免費下載！全社會固定資產(chǎn)投資&房地產(chǎn)投資08年一季度全社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資同比漲幅分別為69.9%和62.9%，基本延續(xù)07年4季度趨勢。從07年三季度開始，房地產(chǎn)投資持續(xù)平穩(wěn)，所占比重也穩(wěn)定變化。輝達觀點：08年2、3季度房地產(chǎn)投資所占比重有所下降，這是由全社會固定資產(chǎn)投資的高速增長和房地產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)定變化所造成的。.（.），提供海量管理資料免費下載！CPI及房價同比變化圖表中可以看出，合肥CPI的增長是平穩(wěn)攀高，而房價同比卻是跳躍性的彈升，到了今年，合肥新建住房價格同比上揚幅度就

3、遠遠高于了CPI的漲幅。輝達觀點:目前的房屋投資盡管收益不高,但風(fēng)險小,保值功能仍然相當明顯。擁有適當?shù)姆慨a(chǎn)不啻為一種戰(zhàn)勝越來越高企的CPI的途徑.（.），提供海量管理資料免費下載！全市房地產(chǎn)市場概況.（.），提供海量管理資料免費下載！第一部分、土地市場情況07年上半年合肥市共有25塊土地成交，08年1-5月份合肥市共有19塊土地成交。08年的土地成交面積較之07年下跌明顯，但成交金額較之07年來說有較大的上漲，土地地價的提高和住宅商品房銷售狀況的不穩(wěn)定性是08年土地成交面積減少的原因。從08年5月份開始合肥市土地部門出招“切塊”招商取得明顯效果，土地成交量和成交價格都有幅度提升，土地成交方式

4、的轉(zhuǎn)變已經(jīng)標志了樓市開始朝著小量成交的方式轉(zhuǎn)變。08年5月份萬科成交了總面積為334.59畝的兩塊土地是今年成交最大的，12多億的成交金額也讓人瞠目的，折算得出其土地成交價格為5466.49元/平方米，扣除其中一部分的商業(yè)用地影響，輝達預(yù)計萬科未來推出的精裝住宅銷售價格在8000元/平米左右。與去年相比較，08年的土地成交量中本地開發(fā)商投資減弱，外地開發(fā)商投資加劇，大量資金的引入帶動地價的上漲，很多本地開發(fā)商無力承擔(dān)地價漲幅，外地開發(fā)商掌控市場趨勢明顯。.（.），提供海量管理資料免費下載！07年1-6月份08年1-5月份面積（畝）2400.1091553.296面積（萬平方米）160.0110

5、3.55金額（萬元）322836.12412996.31.（.），提供海量管理資料免費下載！受讓人面積(畝)合肥一航萬科地產(chǎn)有限公司334.59安徽恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司287.16安徽高速公路房地產(chǎn)有限責(zé)任公司284.667淮北金方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、安徽省安福置業(yè)有限公司155.46侯其濤、趙世崇102.409合肥市光盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司89.51江蘇省建筑工程集團有限公司60合肥港榮投資管理有限公司40安徽富利置業(yè)有限公司32紀茗瀚30晨帝置業(yè)投資(合肥)有限公司25.67合肥市包河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司23.23安徽置地投資有限公司19.22合肥新站建設(shè)投資有限公司18.01安徽千城置業(yè)有限

6、責(zé)任公司12.95中國石油化工股份有限公司安徽合肥石油分公司10.6安徽省地稅局4.36合肥綠地置業(yè)有限公司3.46.（.），提供海量管理資料免費下載！輝達觀點：土地開發(fā)朝著一方面是資金雄厚的開發(fā)商向大面積土地進軍、而另一方面是資金不足的開發(fā)商轉(zhuǎn)向投資于小面積低地價地塊，兩級分化的加劇拉動地塊價格的上漲，未來的區(qū)域價格相差的幅度加劇。.（.），提供海量管理資料免費下載！第二部分、市場情況分析.（.），提供海量管理資料免費下載！一、市場供銷情況相比可以看出08年上半年的市場供銷減衰，市場供應(yīng)趨勢減弱，深圳等一線城市的銷售狀況對合肥樓市均造成觀念性的影響。供銷變化非常明顯，08年供應(yīng)套數(shù)同比上漲2

7、1.67%，而供應(yīng)面積同比下跌了1.84%；08年銷售套數(shù)同比上漲了30.64%，銷售面積同比上漲了26.85%。套數(shù)量在增大，面積量在減少，說明了小戶型的供應(yīng)量和銷售量均有所提升。08年供應(yīng)面積與套數(shù)較之07年而言小戶型供應(yīng)量增加，小戶型理念更加深入。.（.），提供海量管理資料免費下載！套數(shù)（套）面積（萬平方米）單間面積（面積/套數(shù)）07年1-6月份新增27047344.15127.24銷售27809314.68113.16供銷比97.26%109.36%08年1-6月中旬新增32908337.82102.66銷售36331399.18109.87供銷比90.58%84.63%.（.），提供

8、海量管理資料免費下載！輝達觀點：小戶型供應(yīng)量和銷售量的增加說明了城市加速發(fā)展的同時，隨著市政府加強普通商品房的建設(shè)，加快經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)，限制大戶型的開發(fā)比例，提高中小戶型的開發(fā)比例等一系列宏觀調(diào)控措施的出臺落實、中小戶型為主的普通商品房將大量上市，購房者會面臨更多選擇，合肥房地產(chǎn)市場真正邁入以普通消費型為導(dǎo)向的開發(fā)趨勢。在滿足大部分人的普通消費需求的同時，一批滿足高質(zhì)量消費需求的高端住宅也不斷推出，未來合肥市的住宅會出現(xiàn)小戶型和高端住宅共存的兩級分化的局面。.（.），提供海量管理資料免費下載！二、全市銷售情況市場銷售套數(shù)提升較大，但面積的提升相對套數(shù)較小。這說明受宏觀調(diào)控政策的影響小戶

9、型的銷售量在逐步擴大對全市銷售格局的改變。受小戶型的影響，均價拉動明顯。小戶型的定位一般是選擇安逸舒適的生活理念，為了提高品牌效應(yīng)，開發(fā)商提高宣傳手段刺激消費。同比銷售漲幅不高，部分地區(qū)的銷售已經(jīng)開始萎縮。高層銷售所占比例不斷增加，均價受其影響也提升很大。.（.），提供海量管理資料免費下載！套數(shù)（套）面積（萬平方米）金額（億元）均價（元/平方米）07年1-6月份27809314.68100.103181.0308年1-6月中旬36331399.18145.72輝達0.41.（.），提供海量管理資料免費下載！套數(shù) （套）面積 （平方米）金額 （億元）均價 （元/平方米）07年1-6月份1月份44

10、8150.4716.723312.682月份315237.7410.592806.823月份355940.3813.003219.414月份438650.9315.252994.595月份682674.1824.343281.136月份540561.0020.203312.1408年1-6月份1月份870098.3834.193475.112月份373244.1314.373256.993月份681976.2927.183562.434月份646163.9224.453824.605月份775485.4533.373905.616月中旬286531.0312.163920.52.（.），提供海

11、量管理資料免費下載！銷售量變化月同比增幅開始下跌月環(huán)比銷售基本延續(xù)去年同期趨勢，但變化量卻沒去年趨勢明顯.（.），提供海量管理資料免費下載！銷售均價變化.（.），提供海量管理資料免費下載！輝達觀點：多層淡出市場趨勢明顯，高層將逐步取占銷售主體，新推出多層將是高品質(zhì)住宅，低價多層住宅將退出舞臺。均價受銷售情勢及地價影響仍會不斷提升。下半年全市均價將突破4200元/平方米，扣除集資房類項目影響全市均價將在4800元/平方米左右。.（.），提供海量管理資料免費下載！三、分區(qū)銷售情況排除宏觀調(diào)控等因素影響，合肥房地產(chǎn)市場最大的特點就是強勢的政府主導(dǎo)意味。安徽省和合肥市歷任政府均將城市規(guī)劃最為重要的政績

12、考評內(nèi)容?；仡櫧陙砗戏史康禺a(chǎn)市場的發(fā)展過程，不難發(fā)現(xiàn)歷任政府對規(guī)劃的強勢推行極大地帶動了合肥外圍區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，包括高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)、政務(wù)新區(qū)以及目前正在大力推進的濱湖區(qū)和北部生態(tài)區(qū)。通過大量的資金投入和政策傾斜，合肥市政府和安徽省政府將新區(qū)的道路拓寬，將原城市中心的配套設(shè)施大量搬遷到規(guī)劃新區(qū)，如將重點學(xué)校（合肥一中、合肥四十六中）搬遷至濱湖區(qū)，并大量增建公共設(shè)施，如政務(wù)新區(qū)的文化體育設(shè)施、醫(yī)療等等。同時與開發(fā)商合作進行住宅開發(fā)，然后以政府補貼的形式鼓勵公務(wù)員購房，或以抽簽的形式作為經(jīng)濟適用房進行分配。政府的這一頗為急進的強勢做法并未產(chǎn)生抗性，而是得到了市民的廣泛認同，亦從側(cè)面反映了合肥

13、房地產(chǎn)市場受政府主導(dǎo)因素的影響之大。輝達觀點：政策的影響推動區(qū)域房產(chǎn)的變化，帶動板塊地段的銷售量提升，銷售價格提升也受其影響，未來區(qū)域發(fā)展強勢地區(qū)以合肥市政府開發(fā)發(fā)展地段周邊銷售為主。.（.），提供海量管理資料免費下載！城市規(guī)劃在新的時期，合肥迎來了重大發(fā)展機遇，國家“中部崛起”及安徽省“東向發(fā)展”戰(zhàn)略的實施，對合肥的發(fā)展提出了新的要求。為全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，落實市委、市政府面向未來的“141”城市空間發(fā)展布局，緊扣“大環(huán)境、大建設(shè)、大發(fā)展”的主題，充分發(fā)揮省會城市和全國科教基地的優(yōu)勢，促進合肥奮力率先崛起，合肥市城市總體規(guī)劃（2006-2020）提出把合肥建設(shè)成為先進制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

14、基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和獨具魅力的現(xiàn)代化濱湖城市。.（.），提供海量管理資料免費下載！一、中遠期規(guī)劃中合肥的區(qū)域劃分根據(jù)合肥市建設(shè)規(guī)劃(20062020年），可以看到規(guī)劃將中心城區(qū)劃分為老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)八個城市分區(qū)。1老城區(qū) 環(huán)城馬路以內(nèi)地區(qū)，建設(shè)用地面積約5.28平方公里，人口控制在12萬左右。2東區(qū) 瑤海區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，即板橋河、南淝河左岸地區(qū)，包括瑤海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和磨店職教基地，建設(shè)用地面積約81.44平方公里，人口控制在88萬左右。3北區(qū) 除老城區(qū)以外的廬陽區(qū)行政區(qū)域，板橋河右岸和南淝河左岸地區(qū)，包括廬陽工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約31.53平方公里，人口

15、控制在38萬左右。4西區(qū) 蜀山行政區(qū)域的一部分，東以金寨路、環(huán)城西路為界，西到二環(huán)西路、合九鐵路，北到南淝河，南以312國道為界，包含政務(wù)文化新區(qū)，建設(shè)用地面積約35.05平方公里，人口控制在48萬左右。5南區(qū) 包河行政區(qū)域的一部分，西以金寨路為界，北到環(huán)城南路，東到南淝河，南以312國道為界。建設(shè)用地面積約35.67平方公里，人口47萬左右。.（.），提供海量管理資料免費下載！6經(jīng)開區(qū) 312國道以南，滬-蓉高速公路以西，合九鐵路以東，派河以北地區(qū)，建設(shè)用地面積約60.59平方公里，人口控制在36萬左右。7高新區(qū) 東以二環(huán)西路、合九鐵路為界，北到董鋪水庫南岸，南到滬-漢-蓉高速鐵路，包括高新

16、技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，建設(shè)用地面積約63.03平方公里，人口控制在35萬左右。8濱湖新區(qū) 312國道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約47.40平方公里，人口控制在56萬左右。.（.），提供海量管理資料免費下載！此外，今年還將重點做好城市生態(tài)公園片區(qū)控規(guī)、清溪路二環(huán)西路長江西路合九鐵路片區(qū)控規(guī)。開展“三點四線”城市設(shè)計，“三點”指的是潛山路與長江西路交口、金寨路與望江路交口、二環(huán)西路與長江西路交叉口等城市節(jié)點地區(qū)的設(shè)計；“四線”指合巢路、臨泉路、四里河路街景風(fēng)貌設(shè)計和四里河岸線景觀設(shè)計。二、近期關(guān)于道路問題的規(guī)劃

17、省城道路不暢、交通堵塞問題由來已久，今年編制城市綜合交通規(guī)劃將為徹底改善交通狀況做好前期準備。老城區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃也是一部“重頭戲”，重點研究市四大班子辦公樓搬遷后土地如何置換問題。.（.），提供海量管理資料免費下載！城鎮(zhèn)空間組織結(jié)構(gòu)：“一核一圈五軸”。形成以合肥中心城區(qū)為核心，周邊城鎮(zhèn)密集區(qū)為重點發(fā)展圈層，沿主要交通軸線向東、北、西、西南、東南輻射的五條拓展軸。.（.），提供海量管理資料免費下載！近期城市發(fā)展方向近期重點向南、向西發(fā)展，建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地，適度向北部、東部和西南部發(fā)展。近期城市重點發(fā)展地區(qū)近期重點建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地（包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）、

18、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等6個地區(qū)。.（.），提供海量管理資料免費下載！各區(qū)供應(yīng)量分析高新、經(jīng)開、政務(wù)三開發(fā)區(qū)供應(yīng)量同比下降，同比銷售量下降，但銷售均價同比上漲明顯，三區(qū)銷售目前是一個緩沖期，舒適的生活環(huán)境仍會帶動銷售提升，但短期內(nèi)不會出現(xiàn)太大提升。蜀山、包河繼續(xù)強勁上市。地段優(yōu)勢的明顯，片區(qū)化的銷售集中性是兩區(qū)銷售持續(xù)的原因。.（.），提供海量管理資料免費下載！新增套數(shù)新增面積08年07年同比08年07年同比蜀山區(qū)4880361335.07%52.2246.9611.19%廬陽區(qū)42434290-1.10%42.5756.00-23.98%包河區(qū)971

19、14274127.21%107.753.48101.38%瑤海區(qū)2813235919.25%28.4127.373.79%高新區(qū)11971355-11.66%12.9419.84-34.76%經(jīng)開區(qū)33104838-31.58%34.6361.22-43.43%政務(wù)區(qū)16412119-22.56%17.3729.38-40.88%新站區(qū)4689356631.49%46.847.36-1.19%濱湖區(qū)125418.88.（.），提供海量管理資料免費下載！輝達觀點：下半年全市銷售片區(qū)集中化明顯，片區(qū)銷售差異明顯，望江路沿線區(qū)域和合作化路沿線區(qū)域銷售會出現(xiàn)明顯上漲變化，區(qū)域地理位置優(yōu)勢、交通便利和周

20、邊配套設(shè)施齊全等影響將推動銷售量和均價的提升。高新區(qū)、政務(wù)區(qū)銷售會出現(xiàn)短期低迷，但隨著新盤的不斷推出，其區(qū)域優(yōu)勢逐步體現(xiàn)，在低迷期過后會仍有上升空間。.（.），提供海量管理資料免費下載！分區(qū)銷售情況分析區(qū)屬銷售差異化已開始非常明顯，包河區(qū)的銷售量大幅度提升，逐步占據(jù)市場主體；而高新區(qū)、政務(wù)區(qū)已有逐步退出市場的形勢出現(xiàn)。包河區(qū)銷售非常強勁。包河區(qū)的高銷售量主要是受到濱湖區(qū)建設(shè)影響，產(chǎn)品的升值吸引大量購房者。還有回遷房等房屋集中備案對其銷售也有一定影響。政務(wù)區(qū)的銷售同比下跌非常明顯，傳統(tǒng)看重升值空間非常大的思想已經(jīng)淡出購房者理念。.（.），提供海量管理資料免費下載！套數(shù)（套）均價（元/平方米）08

21、年上半年07年上半年同比08年上半年07年上半年同比蜀山區(qū)5379463016.18%39673388.317.08%廬陽區(qū)4145344020.49%37453164.9318.33%包河區(qū)102413974157.70%33853736.55-9.41%瑤海區(qū)273826134.78%40083087.4529.82%高新區(qū)1558134915.49%44463880.6414.56%經(jīng)開區(qū)34464261-19.13%32372503.3729.32%政務(wù)區(qū)14162547-44.41%42793174.7334.77%新站區(qū)6403500028.06%36612985.4622.61%

22、濱湖區(qū)18353539.（.），提供海量管理資料免費下載！同比銷售變化情況圖.（.），提供海量管理資料免費下載！輝達觀點：開發(fā)商加速洗牌 盡管合肥市房地產(chǎn)開發(fā)商整體上還在死守高價、維持高利潤，但開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，行業(yè)集中度提高，產(chǎn)業(yè)生存方式正在轉(zhuǎn)變?！皣鍡l”之后，銀根、地根進一步緊縮，土地與資金這兩種資源的配置狀況在發(fā)生改變：一方面，大批中小企業(yè)資金鏈日益繃緊、斷裂，生存空間縮小，開始賣地求生；另一方面，出讓土地正在向少數(shù)大企業(yè)集中。大企業(yè)或通過引進海外投資基金，或定向增發(fā)，乘機儲地擴張，并購中小型房地產(chǎn)公司。2007、2008年合肥市新出讓土地很多被部分大企業(yè)所壟斷，行業(yè)集中度不斷提

23、高。.（.），提供海量管理資料免費下載！蜀山區(qū)銷售情況銷售不斷上漲，目前均價持續(xù)在4000元/平米，從供應(yīng)的建筑類型上看，高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比則持續(xù)下降，別墅的面積占比也在不斷減少。 蜀山行政區(qū)由于價格適中，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成諸多成熟的生活住區(qū)，交通及生活條件便利，受消費者青睞，加上自然環(huán)境資源優(yōu)勢明顯，消費者購買欲望強烈。輝達觀點：蜀山區(qū)下半年銷售持續(xù)上升，優(yōu)勢地段和品牌項目帶動區(qū)間銷售的上漲.（.），提供海量管理資料免費下載！08年1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數(shù)12724559968561333421環(huán)比-64.23%118.90%-14.06%55.72%均價3

24、762.713885.063989.534233.234012.253980.00環(huán)比3.25%2.69%6.11%-5.22%-0.80%.（.），提供海量管理資料免費下載！廬陽區(qū)銷售情況廬陽內(nèi)樓盤多分布在一環(huán)沿線和一二環(huán)之間，與合肥市的主商業(yè)中心距離很近，交通便利，同時該區(qū)域內(nèi)的住宅價格在合肥市屬于中等水平；因此雖然北區(qū)不屬城市發(fā)展的重點方向，但是價格適中、生活和消費的便利性還是讓不少消費者選擇廬陽區(qū)作為自己買房的首選區(qū)域。 銷售量有小幅度攀升均價增長速度快，主要受區(qū)域銷售影響較大。廬陽區(qū)在售的新建商品住宅比較集中的區(qū)域有亳州路一帶和蒙城北路沿線；區(qū)域內(nèi)樓盤銷售集中，高層和小高層為在售新建

25、商品住宅的主要建筑類型。.（.），提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數(shù)995249538878936535環(huán)比-74.97%116.06%63.20%6.61%均價3297.903528.823813.633647.003938.974438.49環(huán)比7.00%8.07%-4.37%8.01%12.68%.（.），提供海量管理資料免費下載！包河區(qū)銷售情況高層建筑為銷售主體，提升帶動包河區(qū)均價。包河區(qū)位處合肥市東南上風(fēng)口，城市中心南移的發(fā)展趨勢已經(jīng)家喻戶曉，濱湖新區(qū)建設(shè)毫無疑問如同政務(wù)新區(qū)一樣為其周邊的房產(chǎn)帶來大的發(fā)展空間，諸多利好使得消費者對包河區(qū)的信心和購買積

26、極性增強。輝達觀點：包河區(qū)地域廣闊，銷售區(qū)域集中，馬鞍山路沿線仍是下半年銷售重點地段。銷售量漲勢將停，但銷售量不會大幅度下跌。均價受望湖城“桂香居”、濱湖春天等一些集資房類項目影響大，隨著時間的發(fā)展，預(yù)計均價仍將不斷上漲。.（.），提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數(shù)26231588180512672186728環(huán)比-39.46%13.66%-29.81%72.53%均價3303.622709.823332.663737.863813.423402.93環(huán)比-29.15%22.98%12.16%2.02%-10.76%.（.），提供海量管理資料免費下載！瑤海區(qū)銷

27、售情況銷售已無上漲趨勢，隨著淡季的來臨銷售量不會有所提升。小戶型的推出及購房者的心態(tài)影響，均價節(jié)節(jié)攀升。新增供應(yīng)量增加，小戶型數(shù)量有明顯增加。區(qū)內(nèi)周邊地區(qū)帶動銷售，本區(qū)銷售沒有太大的競爭影響，新站區(qū)和龍崗開發(fā)區(qū)對其銷售的影響較大。輝達觀點：瑤海區(qū)下半年銷售將會朝交通繁華地段靠近，緊靠新站區(qū)的地段是銷售重點區(qū)域。.（.），提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數(shù)678209479631612131環(huán)比-69.17%129.19%31.73%-3.01%均價3824.893956.843995.254022.624169.874175.99環(huán)比3.45%0.97%0.6

28、9%3.66%0.15%.（.），提供海量管理資料免費下載！高新區(qū)銷售情況新增供應(yīng)減衰，新開發(fā)項目很少，受品牌項目影響大。高新區(qū)新建商品住宅整體價格不斷上漲，只要是受其高新區(qū)內(nèi)高檔樓盤林立、自然環(huán)境優(yōu)美，成其享受型住宅的影響。高新區(qū)的新增量較少，土地成交量也萎縮，高新區(qū)的高品質(zhì)住宅的主題內(nèi)容已經(jīng)讓很多購房者采取敬畏的觀看態(tài)度，較高的價格也難讓一部分人承受。輝達觀點：政府目前以開發(fā)高新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)為主，高新區(qū)銷售量受其影響短期無大變化，但地理優(yōu)勢仍推動均價繼續(xù)上漲。.（.），提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數(shù)388116362334311145環(huán)比-70.10%2

29、12.07%-7.73%-6.89%均價3844.294208.084266.27 4574.154874.804281.68環(huán)比3.45%0.97%0.69%3.66%0.15%.（.），提供海量管理資料免費下載！經(jīng)開區(qū)銷售情況銷售受到高架橋等道路設(shè)施的影響，銷售量有緩慢上漲趨勢。均價開始攀升，品牌項目銷售增多從去年與政務(wù)區(qū)、高新區(qū)相通的道路建設(shè)的不斷完成，隨著道路的優(yōu)化，經(jīng)開區(qū)的一些優(yōu)勢逐步體現(xiàn)了出來，比較舒適的環(huán)境氛圍，房屋價格也不是很高等等吸引了越來越多的人群關(guān)注，買房者開始逐步關(guān)注經(jīng)開區(qū)的房屋。尤其是在高架橋的開通后，可以從數(shù)據(jù)的銷售中看出經(jīng)開區(qū)的銷售量開始出現(xiàn)了緩慢的提升，雖然提升

30、量不是很大，但是可以看出，經(jīng)開區(qū)已經(jīng)在購房人群中占到了一定的比例，其占購房者心理上的地位也在逐步的提升。輝達觀點：經(jīng)開區(qū)銷售將穩(wěn)步上漲，均價也會小幅提升，下半年均價會提升到4100元/平米。.（.），提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數(shù)702303746630686384環(huán)比-56.84%146.20%-15.55%8.89%均價3460.863238.062735.543167.123317.173798.14環(huán)比-6.44%-15.52%15.78%4.74%14.50%.（.），提供海量管理資料免費下載！政務(wù)區(qū)銷售情況銷售量持續(xù)低迷，新增供應(yīng)減少，地段優(yōu)勢

31、轉(zhuǎn)移均價近期漲幅較大隨著消費者對政務(wù)文化新區(qū)認識程度的加深，消費者對政務(wù)區(qū)的購買熱情明顯回落；隨著經(jīng)濟區(qū)整體價格的提升，部分低價樓盤相對偏遠且生活配套上的劣勢明顯，使得消費者對政務(wù)區(qū)的選擇比例也有明顯下降；蜀山行政區(qū)的選擇比例明顯上升。輝達觀點：下半年消費者購房以未來升值空間大 、看重中長期價值的投資型心理為主，銷售量不會有太大提升，但地段優(yōu)勢仍影響均價上漲，預(yù)計均價將會上漲至5000元/平米。.（.），提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數(shù)248110272269361147環(huán)比-55.65%147.27%-1.10%34.20%均價3819.794156.44

32、4077.314188.544590.544924.64環(huán)比8.81%-1.90%2.73%9.60%7.28%.（.），提供海量管理資料免費下載！新站區(qū)銷售情況新站區(qū)作為合肥市重點發(fā)展的商貿(mào)和物流區(qū)域，內(nèi)有多個大型市場，而且合肥新火車站以及汽車站都坐落在該區(qū)域內(nèi)。由此帶來的龐大的生意人和相關(guān)從業(yè)人員這促進了新站區(qū)板塊房地產(chǎn)快速發(fā)展。銷售量下跌趨勢明顯，均價上漲趨勢緩慢新站區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，原先規(guī)劃面積已不能其快速發(fā)展的需要，房地產(chǎn)的開發(fā)也受到一定的制約。但是近年來站后板塊開始不斷活躍，供應(yīng)體量不斷增加在一定程度上緩和了這一矛盾。此外站后板塊又坐擁生態(tài)公園和瑤海公園兩大良好景觀環(huán)境，也越來越

33、受到消費者的關(guān)注。輝達觀點：新站區(qū)銷售仍會以靠近兩大公園區(qū)域為主，站后板塊占銷售主導(dǎo)地位。.（.），提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數(shù)2048696105112551058303環(huán)比-66.02%51.01%19.41%-15.70%均價3536.843644.093643.123779.343726.043860.74環(huán)比3.03%-0.03%3.74%-1.41%3.62%.（.），提供海量管理資料免費下載！濱湖區(qū)銷售情況只有濱湖明珠和濱湖品閣2個項目備案均價不斷提升，地段優(yōu)勢有所體現(xiàn)輝達觀點：濱湖區(qū)雖然有較大的升值空間，但是整區(qū)的規(guī)劃實施周期很長，配套設(shè)

34、施都還沒齊全，雖然有部分樓盤開始定位于濱湖區(qū)，但是下半年濱湖區(qū)銷售量還是不會出現(xiàn)很大的波動。但受關(guān)注程度影響，投資量將會向濱湖區(qū)方向集中。.（.），提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數(shù)40919657134127171環(huán)比-52.08%191.33%-40.28%-20.53%均價3402.223597.253417.373619.53785.523725.76環(huán)比5.73%-5.00%5.91%4.59%-1.58%.（.），提供海量管理資料免費下載！從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，目前合肥市場上普通型住宅為市場主角，單價與單套面積成正比的現(xiàn)象比較普遍，結(jié)合市場實地調(diào)

35、研的情況，輝達數(shù)據(jù)研究組發(fā)現(xiàn)市場上一些大型、實力型開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的項目，由于物業(yè)品質(zhì)較高，整體項目定位為中高檔，故售價較高，且通常以大房型為主，結(jié)合一些小面積（如6070左右）房型的配置。此外，合肥市場的住宅去化仍以內(nèi)部消化為主，而外部來合肥購房者所占比例仍無明顯變化。高層比例不斷增加，高層建筑成本等因素的影響拉升了合肥樓市的整體銷售均價。多層的稀缺及多層的優(yōu)越性拉高樓市的銷售價格。 由于調(diào)控的深入、規(guī)劃限制、土地成本提高等多重因素制約，合肥的房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式正從地產(chǎn)盈利模式向產(chǎn)品盈利模式轉(zhuǎn)變，從單純的搶占土地資源轉(zhuǎn)而考慮質(zhì)量、性能、戶型等產(chǎn)品力因素，追求設(shè)計創(chuàng)新能力，房地產(chǎn)業(yè)步入整合期，行

36、業(yè)的生存方式正在轉(zhuǎn)變。銷售總結(jié).（.），提供海量管理資料免費下載！開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，行業(yè)集中度提高，產(chǎn)業(yè)生存方式正在轉(zhuǎn)變從近期房產(chǎn)市場的信息看，合肥房地產(chǎn)市場一方面是個別片區(qū)同質(zhì)化嚴重、性價比不高的樓盤出現(xiàn)銷售不暢的情況；另一方面是一些資金實力雄厚、性價比高的樓盤銷售節(jié)節(jié)攀升。盡管樓市整體情況看淡，個別項目銷售勢頭依然十分火爆。究其原因不僅在于開發(fā)商的品牌優(yōu)勢，更因為其大手筆宣傳營造的“高性價比”攻勢策略，和一步到位的價格策略。 .（.），提供海量管理資料免費下載！報媒廣告投入量分析.（.），提供海量管理資料免費下載！說明：本次統(tǒng)計的廣告投放為08年4、5月份開發(fā)商在合肥晚報、新安晚報、安

37、徽商報上的廣告投放分析。5月份廣告投放次數(shù)開始減少，4月份樓市銷售量開始滑坡對5月份的沖擊明顯，開發(fā)商開始對投入廣告的效應(yīng)有所顧慮。半版廣告投放量增加38次，整版雖仍占廣告投放主體地位，但所占投放比例開始滑坡。開發(fā)商在廣告投放中更加注重次數(shù)影響。.（.），提供海量管理資料免費下載！5月份住宅廣告投放次數(shù)較4月份減少明顯，非住宅類廣告投放次數(shù)變化不大。輝達觀點：對于5月份的傳統(tǒng)銷售旺季，廣告投放量卻有所減少，說明開發(fā)商對目前樓市信心不足，對樓市發(fā)展前景不明，有部分開發(fā)商已經(jīng)開始減少投入量采取保本銷售的策略。.（.），提供海量管理資料免費下載！謝 謝 觀 賞輝達 數(shù)據(jù)研究 再 見.（.），提供海量

38、管理資料免費下載！通過辛勤的工作獲得財富才是人生的大快事。一個人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會明白以前的傷痛其實是一種財富，它讓你學(xué)會更好地去把握和珍惜你愛的人。8月-2206:5906:59:40人只有為自己同時代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達到自身的完善。每項事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會獲取不同尋常的成功。06:59:4006:598月-22論命運如何，人生來就不是野蠻人，也不是乞討者。人的四周充滿真正而高貴的財富身體與心靈的財富。人生沒有彩排，每一個細節(jié)都是現(xiàn)場直播。對產(chǎn)品質(zhì)量來說，不是100分就是0分。成功的經(jīng)理人員在確定組織和個人的目

39、標時，一般是現(xiàn)實主義的。他們不是害怕提出高目標，而是不讓目標超出他們的能力。管理就是決策。06:5906:59:408月-22經(jīng)營管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點。再實踐。2022/8/31 6:59:40世上并沒有用來鼓勵工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎勵工作成果的。除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠之心來領(lǐng)導(dǎo)員工。2022/8/31 6:5906:59:40預(yù)防是解決危機的最好方法。我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯誤的道路上走得太遠。不要把所有的雞蛋放在同一個籃子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。溝通再溝通。31 八月 2022多掙錢

40、的方法只有兩個：不是多賣，就是降低管理費。我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。我將保證你們有5%的回報，并在此后我將抽取所有利潤的50%。請示問題不要帶著問題請示，要帶著方案請示。匯報工作不要評論性地匯報，而要陳述性的匯報。2022年8月31日在漫長的人生旅途中，有時要苦苦撐持暗無天日的境遇；有時卻風(fēng)光絕項，無人能比。溝通是管理的濃縮。8月-2206:59:4006:59員工培訓(xùn)是企業(yè)風(fēng)險最小，收益最大的戰(zhàn)略性投資。人類被賦予了一種工作，那就是精神的成長。企業(yè)發(fā)展需要的是機會，而機會對于有眼光的領(lǐng)導(dǎo)人來說，一次也就夠了。8月-228月-22發(fā)展和維護他們的家;至

41、于女子呢?則是努力維護家庭的秩序，家庭的安適和家庭的可愛。猶豫不決固然可以免去一些做錯事的可能，但也失去了成功的機會。管理是一種嚴肅的愛。8月-2206:598月-22選擇?選擇這個詞對我來說太奢侈了。沒有商品這樣的東西。顧客真正購買的不是商品，而是解決問題的辦法。一個人被工作弄得神魂顛倒直至生命的最后一息，這的確是幸運。從管理的角度來講，兩點之間最短的距離不一定是一條直線，而是一條障礙最小的曲線。06:598月-2206:59:40自覺心是進步之母，自賤心是墮落之源，故自覺心不可無，自賤心不可有。31-8月-228月-228月-22切實執(zhí)行你的夢想，以便發(fā)揮它的價值，不管夢想有多好，除非真正身體力行，否則，永遠沒有收獲。一個有堅強心志的人，財產(chǎn)可以被人掠奪，勇氣卻不會被人剝奪的。時間和結(jié)構(gòu)。06:598月-228月-22南懷瑾說：“心中不應(yīng)該被蓬茅堵住，而應(yīng)海闊天空，空曠得纖塵不染。道家講清虛，佛家講空，空到極點，清虛到極點，這時候的智慧自然高遠，反應(yīng)也就靈敏?！?6:5906:59:408月-2206:59你不能衡量它，就不能管理它。拖延將不斷滋養(yǎng)恐懼。2022/8/31 6:59:4006:5906:59:40想法)，而是你是不是愿意為此付出一切代價，全力以赴地去做它一直證明它是對的。2022/8/31 6:59:408月-22謝謝各位！樹