中原-濰坊富華國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目定位報(bào)告-60DOC

1、 山東中原物業(yè)顧問有限公司富華國(guó)際際貿(mào)易中中心項(xiàng)目目定位報(bào)報(bào)告前 言從11月月下旬山山東中原原參與貴貴公司項(xiàng)項(xiàng)目，至至今已有有月余。為把該該項(xiàng)目定定位報(bào)告告做得細(xì)細(xì)致精確確，期間間本司投投入相當(dāng)當(dāng)?shù)娜肆α?、物力力和?cái)力力針對(duì)該該項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行系統(tǒng)統(tǒng)的調(diào)研研分析，包括對(duì)對(duì)濰坊市市經(jīng)濟(jì)狀狀況、房房地產(chǎn)市市場(chǎng)、濰濰坊市重重點(diǎn)區(qū)域域商業(yè)、商務(wù)環(huán)環(huán)境及針針對(duì)個(gè)案案的深入入調(diào)研等等等，并并得出相相關(guān)論證證結(jié)果，之后，結(jié)合上上述分析析及中原原多年操操盤經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和對(duì)濰濰坊市場(chǎng)場(chǎng)的切身身認(rèn)識(shí)，提出項(xiàng)項(xiàng)目定位位，并對(duì)對(duì)目前規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案提提出相關(guān)關(guān)建議。旨在通過過上述系系列研究究、定位位工作，探討本本案營(yíng)銷銷的優(yōu)劣劣

2、勢(shì)，希希望理性性的分析析可以最最大限度度強(qiáng)化本本案的特特有優(yōu)勢(shì)勢(shì)，消除除或轉(zhuǎn)化化項(xiàng)目的的現(xiàn)存劣劣勢(shì)，規(guī)規(guī)避項(xiàng)目目的客觀觀風(fēng)險(xiǎn)，從整體體上提高高本案的的總體素素質(zhì)和市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，并并作為發(fā)發(fā)展商優(yōu)優(yōu)化項(xiàng)目目綜合素素質(zhì)的參參考。山東中原原本著客客觀、負(fù)負(fù)責(zé)的專專業(yè)態(tài)度度和應(yīng)有有的職業(yè)業(yè)道德，我們從從多方面面進(jìn)行反反復(fù)研究究、論證證，以實(shí)實(shí)事求是是的態(tài)度度撰寫這這份報(bào)告告。當(dāng)然，時(shí)時(shí)間緊促促，報(bào)告告中有些些數(shù)據(jù)不不夠細(xì)致致，尤其其是涉及及到相關(guān)關(guān)個(gè)案的的商業(yè)要要點(diǎn)，但但中原仍仍然以專專業(yè)、負(fù)負(fù)責(zé)的態(tài)態(tài)度較為為圓滿地地完成關(guān)關(guān)鍵數(shù)據(jù)據(jù)的搜集集以保證證報(bào)告的的客觀性性和可操操作性。最后，山山東中原原希

3、望這這份報(bào)告告能予貴貴司一定定的參考考價(jià)值，并期望望能夠與與貴司成成為長(zhǎng)期期的戰(zhàn)略略合作伙伙伴。目錄第1部分分 項(xiàng)目狀狀況分析析41.1、項(xiàng)目概概況 44 1.2、周邊環(huán)環(huán)境分析析441.3、周邊市市政配套套分析661.4、消費(fèi)力力分析661.5、濰坊商商業(yè)、商商務(wù)發(fā)展展分析88第2部分分 項(xiàng)目定定位1142.1裙裙樓部分分142.1.1、定定位方向向分析1442.1.2、項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析 152.1.3、商商業(yè)模式式177 22.1.4、客客群定位位 1192.1.5、形形象定位位2002.1.6、經(jīng)經(jīng)營(yíng)定位位2112.1.10、價(jià)格定定位 2252.2、塔樓部部分2.2.1、寫寫字樓

4、2882.2.2、酒酒店3662.2 3、酒酒店式商商務(wù)公寓寓444第3部分分 產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建議議3.1、總體設(shè)設(shè)計(jì)方向向503.2、當(dāng)前方方案形體體分析513.3、功能流流線設(shè)計(jì)計(jì)建議533.4、各種物物業(yè)類型型產(chǎn)品特特點(diǎn)55第1部分分 項(xiàng)目狀狀況分析析1.1、項(xiàng)目概概況本案位于于開發(fā)區(qū)區(qū)富華地地塊西北北角，北北臨福壽壽東街，西接北北海路，南臨張張湎河和和人民廣廣場(chǎng)，毗毗鄰濰坊坊市政府府，地處處濰坊行行政中心心、高新新產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)中心，是未來來濰坊政政治、文文化、休休閑娛樂樂中心區(qū)區(qū)。本案經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)：總占地面面積：55.1公公頃 道路路、綠化化用地：1.44公頃總建筑面面積：117.225萬

5、平平方米 綠綠地率：27%新建筑面面積：114.885萬平平方米 容容積率：3.338原有建筑筑面積：2.44萬平方方米 地下停停車場(chǎng)面面積：3300000 裙樓總建建面：7725770，其中地地下建面面281110，地上上建面4444660。塔樓總建建面：7760000，主塔333層，456600，副塔塔23層層，30040001.2、周邊環(huán)環(huán)境分析析交通：本案西臨臨濰坊市市最具地地方風(fēng)情情特色的的景觀大大道北海路路，北鄰鄰城市主主干道福福壽街，南靠東東風(fēng)街，交通便便利；北北有濟(jì)青青高速（直通114號(hào)路路口），南有濰濰萊高速速，出行行快捷；周邊有有15、環(huán)166、566、200、300等多路

6、路公交車車經(jīng)過，出行方方便。景觀：本案位于于東部新新城，濰濰坊市行行政中心心，與濰濰坊富華華游樂園園、水上上皇宮、富華俱俱樂部融融為一體體，南臨臨濰坊市市政府、人民廣廣場(chǎng)、濰濰坊博物物館，景景觀良好好。人文：本案周邊邊高校眾眾多，如如濰坊學(xué)學(xué)院、濰濰坊信息息學(xué)院、濰坊職職業(yè)學(xué)院院、濰坊坊紡織職職業(yè)學(xué)院院、省稅稅校、紡紡織技校校、奎文文區(qū)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)中學(xué)等等，以及及濰坊市市電視臺(tái)臺(tái)、濰坊坊日?qǐng)?bào)社社等文化化機(jī)構(gòu)和和濰坊市市博物館館等，人人文氣息息濃厚。人民廣場(chǎng)場(chǎng)富華游樂樂園濰坊博物物館富華游樂樂園1.3周周邊市政政配套分分析醫(yī)療：濰坊腫瘤瘤醫(yī)院、新城醫(yī)醫(yī)院、仁仁和醫(yī)院院、哮喘喘病醫(yī)院院等中型型專業(yè)醫(yī)醫(yī)院

7、，可可滿足周周邊居民民及商務(wù)務(wù)人員的的專項(xiàng)醫(yī)醫(yī)療需求求，但便便利藥店店、門診診藥房數(shù)數(shù)量較少少。商業(yè)：研究數(shù)據(jù)據(jù)顯示，周邊綜綜合型商商業(yè)設(shè)施施較多，如財(cái)富富廣場(chǎng)、高薪廣廣場(chǎng)、利利群商場(chǎng)場(chǎng)、新華華路佳樂樂家等，目前除除佳樂家家為在營(yíng)營(yíng)商業(yè)，高薪廣廣場(chǎng)開業(yè)業(yè)伊始，其他項(xiàng)項(xiàng)目均尚尚未建成成，總體體來說，商業(yè)氛氛圍較為為淡?。徊惋嫞褐苓叢惋嬶?、娛樂樂設(shè)施較較多，多多集中于于荷歡路路，表現(xiàn)現(xiàn)為住宅宅底商，但大規(guī)規(guī)模、中中高檔次次的餐飲飲娛樂店店較少。金融：周邊銀行行多集中中于北海海路與東東風(fēng)街交交叉路口口，以及及北海路路與福壽壽街路口口，總體體數(shù)量偏偏少，不不能有效效滿足該該區(qū)域市市場(chǎng)需求求。1.4、消

8、費(fèi)力力分析GDP上表顯示示，濰坊坊市GDDP增長(zhǎng)長(zhǎng)迅速，尤其是是20002之后后，呈加加速上揚(yáng)揚(yáng)之勢(shì)。GDPP的快速速攀升意意味著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的持持續(xù)快速速發(fā)展，從而推推動(dòng)城市市建設(shè)速速度，提提高居民民收入，進(jìn)而為為濰坊市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)提提供了理理想的發(fā)發(fā)展空間間。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu) 與GDPP快速發(fā)發(fā)展同步步，濰坊坊市各產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭迅迅猛，尤尤以第二二產(chǎn)業(yè)最最突出，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)緊隨隨其后。第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是拉拉動(dòng)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的主主要力量量，是房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的基基礎(chǔ)性力力量，而而加快發(fā)發(fā)展第三三產(chǎn)業(yè)，對(duì)于優(yōu)優(yōu)化結(jié)構(gòu)構(gòu)、增加加就業(yè)、提升城城市商業(yè)業(yè)、商務(wù)務(wù)水平、提高居居民收入入、提升升居民購(gòu)購(gòu)買力至至關(guān)重要要

9、。人均可支支配收入入20044年，城城市居民民人均可可支配收收入92297元元，同比比增長(zhǎng)111.88%，快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)的居民民收入為為消費(fèi)升升級(jí)提供供了廣闊闊的上升升空間。以三口之之家計(jì)算算，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)家庭年年可支配配收入為為278891元元，而目目前濰坊坊市區(qū)普普通住宅宅均價(jià)以以25000元/、面面積1000計(jì)計(jì)算，總總價(jià)255萬元，房?jī)r(jià)收收入比為為8.99，基本本符合國(guó)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)行情，市場(chǎng)潛潛在有效效需求充充足。消費(fèi)傾向向上表數(shù)據(jù)據(jù)顯示，近幾年年濰坊市市人均可可支配收收入快速速增長(zhǎng)，而城市市居民的的消費(fèi)率率卻逐年年下降，平均消消費(fèi)率水水平在335%左左右，與與全國(guó)335個(gè)大大中城市市平均消消費(fèi)

10、率水水平（440%-45%）差距距較大，顯示出出居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄傾向向較高，當(dāng)期消消費(fèi)減少少，反映映到地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)為為有效需需求較低低，同時(shí)時(shí)也說明明居民消消費(fèi)存在在較大的的引導(dǎo)空空間。目前，濰濰坊市人人均GDDP已高高于20000美美元，按按照國(guó)際際經(jīng)驗(yàn)，人均GGDP超超過10000美美元，消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)向發(fā)展展型、享享受型升升級(jí)，奢奢侈品將將轉(zhuǎn)化為為居民的的必需品品，這對(duì)對(duì)于居民民消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)的升升級(jí)具有有重要的的意義，從而為為本案物物業(yè)推出出奠定一一定的市市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)。人口分布布與消費(fèi)費(fèi)能力統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)顯示示，濰坊坊市總?cè)巳丝?550萬，市區(qū)人人口855萬，220033年社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額

11、達(dá)3344.6億元元，同比比增長(zhǎng)114.88%，220044年達(dá)4405.2億元元，同比比增長(zhǎng)116%，顯示出出濰坊市市強(qiáng)勁的的社會(huì)消消費(fèi)能力力。本案位于于東部新新區(qū)中心心地帶，周邊多多為中高高檔住宅宅小區(qū)與與眾多政政府機(jī)關(guān)關(guān)事業(yè)單單位，居居民整體體消費(fèi)力力強(qiáng)。據(jù)不完全全統(tǒng)計(jì)，本案11.5公公里半徑徑內(nèi)常住住人口大大約100萬人，2公里里半徑內(nèi)內(nèi)常住人人口約為為20萬萬人，33公里半半徑內(nèi)常常住人口口超過330萬，且大多多為高收收入、高高消費(fèi)群群體。1.5、濰坊商商業(yè)、商商務(wù)發(fā)展展分析1.5.1、商商業(yè)自20世世紀(jì)末，濰坊市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展逐步步加速，尤其是是每年一一度的世世界風(fēng)箏箏會(huì)和魯魯臺(tái)經(jīng)貿(mào)

12、貿(mào)洽談會(huì)會(huì)，成為為濰坊市市城市建建設(shè)與經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的推進(jìn)進(jìn)劑。時(shí)至20005年年，濰坊坊市政府府為了促促進(jìn)濰坊坊商業(yè)的的進(jìn)一步步發(fā)展，出臺(tái)了了“一區(qū)”、“兩城”的規(guī)劃劃，即白白浪何休休閑消費(fèi)費(fèi)區(qū)、泰泰華不夜夜城和富富華不夜夜城，該該規(guī)劃基基本上對(duì)對(duì)濰坊商商圈作出出了明確確的區(qū)域域劃分，即白浪浪河商圈圈和新華華路商圈圈。白浪河商商圈分析析白浪河商商圈得益益于濰坊坊傳統(tǒng)商商業(yè)布局局，集中中了濰坊坊市主要要的寫字字樓、酒酒店、商商務(wù)型住住宅以及及大量的的休閑娛娛樂機(jī)構(gòu)構(gòu)、設(shè)施施等，其其商業(yè)物物業(yè)以大大中型百百貨店和和超級(jí)市市場(chǎng)為主主，如中中百商廈廈、濰坊坊百貨大大樓、四四平路佳佳樂家等等，以購(gòu)購(gòu)物功

13、能能為主，娛樂休休閑功能能略顯不不足，但但隨著泰泰華城的的擴(kuò)建與與銀座購(gòu)購(gòu)物公園園的建成成、營(yíng)業(yè)業(yè)，白浪浪河商圈圈單純購(gòu)購(gòu)物功能能的形象象將有所所改變。新華路商商圈分析析新華路商商圈得益益于濰坊坊城區(qū)規(guī)規(guī)模的不不斷擴(kuò)張張與高新新區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速發(fā)展，尤其是是濰坊政政府東移移，極大大地帶動(dòng)動(dòng)了該區(qū)區(qū)域中高高檔住宅宅的發(fā)展展，進(jìn)而而引領(lǐng)商商業(yè)物業(yè)業(yè)跳躍式式發(fā)展，憑借便便利的交交通、先先進(jìn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)、大大量的高高收入人人群，異異軍突起起，與白白浪河商商圈東西西相望，構(gòu)筑濰濰坊商業(yè)業(yè)新格局局。濰坊商業(yè)業(yè)特色東西兩大大商圈，即白浪浪河商圈圈和新華華路商圈圈；早期商業(yè)業(yè)市場(chǎng)由由本土商商業(yè)壟斷斷，隨著著經(jīng)濟(jì)的

14、的發(fā)展和和市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的自自由化，銀座、沃爾瑪瑪、利群群等省內(nèi)內(nèi)外、國(guó)國(guó)內(nèi)外知知名商業(yè)業(yè)進(jìn)入濰濰坊市場(chǎng)場(chǎng)；目前消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)以以中檔、中低檔檔為主，目前以以泰華廣廣場(chǎng)為唯唯一的高高端商業(yè)業(yè)；早期商業(yè)業(yè)以自營(yíng)營(yíng)為主，近幾年年產(chǎn)權(quán)式式商鋪興興起，大大多因產(chǎn)產(chǎn)權(quán)失控控導(dǎo)致經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)散散落，以以至于后后期經(jīng)營(yíng)營(yíng)失敗，如盛和和步行街街、和平平商業(yè)廣廣場(chǎng)、國(guó)國(guó)安商務(wù)務(wù)大廈；目前商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)大大多以大大中型百百貨店和和超市為為主，消消費(fèi)功能能單一，環(huán)境單單調(diào)；近期供給給放量，以新華華路商圈圈更為突突出，沃沃爾瑪、圣榮、利群、上東國(guó)國(guó)際、財(cái)財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)等多個(gè)個(gè)大體量量的商業(yè)業(yè)上市或或即將上上市，而而需求相相對(duì)乏力力。1.

15、5.2寫字字樓作為地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的風(fēng)風(fēng)向標(biāo)，寫字樓樓市場(chǎng)與與經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展尤其其是第三三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展密密切相關(guān)關(guān)。而作作為一個(gè)個(gè)三線城城市，濰濰坊經(jīng)濟(jì)濟(jì)正穩(wěn)步步發(fā)展，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)近年年日趨活活躍，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)起步步伊始，寫字樓樓市場(chǎng)在在規(guī)模、產(chǎn)品品品質(zhì)、價(jià)價(jià)格等方方面與其其他一線線、二線線城市相相比還存存在較大大差距，市場(chǎng)供供求呈現(xiàn)現(xiàn)出以下下特點(diǎn)：供給受城市規(guī)規(guī)模、經(jīng)經(jīng)濟(jì)活力力、產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)等等多種因因素的限限制，濰濰坊寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)量少少、檔次次不高，甲級(jí)、智能化化、生態(tài)態(tài)化辦公公等概念念尚為空空白；現(xiàn)有寫字字樓多集集中在白白浪河區(qū)區(qū)域和新新華路商商圈，區(qū)區(qū)域性明明顯；濰坊市大大型企業(yè)業(yè)數(shù)量少

16、少，市場(chǎng)場(chǎng)需求不不足，多多數(shù)寫字字樓分割割單位較較?。话l(fā)展商經(jīng)經(jīng)營(yíng)理念念淡薄，急于套套現(xiàn)，多多傾向于于采取銷銷售方式式，快速速回籠資資金；市場(chǎng)供求求基本平平衡，空空置量較較低，相相對(duì)高端端物業(yè)入入駐率更更高。需求歸因于便便利的交交通和完完善的市市政、商商業(yè)、休休閑娛樂樂配套等等，多數(shù)數(shù)企業(yè)傾傾向于市市中心辦辦公；部分企事事業(yè)單位位為了突突出形象象而傾向向于自建建辦公樓樓，但總總建面積積超過自自身需求求，則將將多余物物業(yè)出租租；研究數(shù)據(jù)據(jù)顯示，部分大大中型企企業(yè)如金金融類、咨詢類類、高新新產(chǎn)業(yè)類類等對(duì)物物業(yè)配置置、物業(yè)業(yè)管理、周邊配配套等更更為關(guān)注注，傾向向于相對(duì)對(duì)高端物物業(yè)；數(shù)據(jù)顯示示，實(shí)力力

17、較為雄雄厚的企企業(yè)，能能夠接受受的月租租金水平平多集中中在355元/左右，目前濰濰坊寫字字樓售價(jià)價(jià)均價(jià)在在35000元/左右右，一次次租金水水平計(jì)算算，8-10年年即可收收回投資資，投資資回報(bào)率率較高，因此，市場(chǎng)投投資氣氛氛較為濃濃厚。 1.5.3、酒酒店濰坊酒店店客房列列表：區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)間（間）套間（套套）房間總量量（間）全市2180028031333市區(qū)1253317515800數(shù)據(jù)來源源：濰坊坊市旅游游局星級(jí)酒店店集中分分布與大多數(shù)數(shù)二三線線城市類類似，因因?yàn)樯虡I(yè)業(yè)氣氛不不夠濃厚厚、商務(wù)務(wù)交流相相對(duì)較少少，濰坊坊市酒店店業(yè)相對(duì)對(duì)不夠發(fā)發(fā)達(dá)，目目前，全全市（市市區(qū)）三三星級(jí)以以上的酒酒店共有有

18、9家，其中三三星級(jí)酒酒店3家家，四星星級(jí)酒店店5家、五星級(jí)級(jí)酒店11家，大大多集中中于奎文文區(qū)，集集中分布布特點(diǎn)顯顯著，另另有一些些商務(wù)酒酒店、賓賓館等。商務(wù)活動(dòng)動(dòng)推動(dòng)酒酒店發(fā)展展得益于濰濰坊風(fēng)箏箏會(huì)、魯魯臺(tái)經(jīng)貿(mào)貿(mào)洽談會(huì)會(huì)等大型型商務(wù)、會(huì)務(wù)、展示活活動(dòng)，濰濰坊市酒酒店業(yè)入入住高峰峰分別在在春秋兩兩季，入入住率約約有800%，其其余月份份平均入入住率約約在300%40%。商務(wù)酒店店方興未未艾研究數(shù)據(jù)據(jù)顯示，商務(wù)酒酒店的入入住率相相對(duì)較高高，如富富華酒店店二期和和世紀(jì)泰泰華酒店店年入住住率均突突破800%，堪堪稱濰坊坊酒店之之首，其其余三星星級(jí)以上上酒店的的年入住住率基本本圍繞550%上上下波動(dòng)動(dòng)

19、，歸因因于外地地來濰客客商主要要以商務(wù)務(wù)活動(dòng)為為主，居居留時(shí)間間較短，大多傾傾向于商商務(wù)酒店店，泰華華酒店的的日退房房率即可可有力佐佐證。 從濰坊坊酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況來看，未來酒酒店業(yè)仍仍將快速速發(fā)展，市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)一步細(xì)細(xì)分，經(jīng)經(jīng)濟(jì)型商商務(wù)酒店店將以其其鮮明的的市場(chǎng)形形象擁有有更強(qiáng)的的競(jìng)爭(zhēng)力力。另外，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店已嶄嶄露頭角角，市場(chǎng)場(chǎng)將如何何接納這這個(gè)新生生兒，尚尚未可知知。1.5.4、酒酒店式公公寓作為一種種新興的的物業(yè)形形態(tài)，酒酒店式公公寓以其其宜投資資宜居住住的特色色在國(guó)內(nèi)內(nèi)一線城城市火爆爆上市，頗受歡歡迎，設(shè)設(shè)置在部部分二線線城市同同樣大行行其道。然而，綜合各各項(xiàng)目來來看，目目前市面面上真

20、正正意義上上的酒店店式公寓寓并不多多，大多多是借用用酒店概概念推行行小戶型型住宅，國(guó)內(nèi)三三線城市市尤其突突出，濰濰坊即在在此列。從物業(yè)本本身來講講，酒店店式公寓寓憑借其其良好的的酒店式式的物業(yè)業(yè)管理，以鮮明明的時(shí)尚尚、實(shí)用用特色，切入小小戶型公公寓市場(chǎng)場(chǎng)，打造造自身的的特色競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。濰坊市酒酒店式公公寓市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)：市場(chǎng)剛剛剛啟動(dòng)，產(chǎn)品較較為雜亂亂，大多多是商住住兩用項(xiàng)項(xiàng)目，如如東方曼曼哈頓、新城中中心、巴巴黎假日日、書香香苑、東東威尼斯斯、風(fēng)尚尚1000、泰華華水印公公寓等，大多為為小高層層建筑，配有底底商；憑借便利利的交通通與完善善的市政政配套，上述項(xiàng)項(xiàng)目大多多集中于于城區(qū)中中心地帶帶，供應(yīng)

21、應(yīng)總量超超過8萬萬平方米米；物業(yè)本身身不能提提供酒店店式物業(yè)業(yè)管理，僅僅主主推小戶戶型，面面積介于于40-60，更多多憑借了了小面積積、低總總價(jià)的特特點(diǎn)，針針對(duì)投資資者入市市場(chǎng)；市場(chǎng)需求求不夠理理性，投投資導(dǎo)向向性明顯顯；項(xiàng)目大多多尚未投投入使用用，終端端需求尚尚難以預(yù)預(yù)測(cè)，但但濰坊商商務(wù)型居居住需求求尚不能能與國(guó)內(nèi)內(nèi)一線、二線城城市同日日而語，終端需需求不足足。第2部分分 項(xiàng)目定定位整個(gè)項(xiàng)目目由裙樓樓與塔樓樓兩部分分組成，表現(xiàn)為為“兩幢梭梭形塔樓樓、一條條蜿蜒的的室內(nèi)步步行道、三個(gè)不不同主題題的廣場(chǎng)場(chǎng)，構(gòu)筑筑一條商商業(yè)文化化娛樂鏈鏈”，故項(xiàng)目目定位將將先行給給出項(xiàng)目目總體定定位，然然后從裙裙

22、樓和塔塔樓兩個(gè)個(gè)角度分分別進(jìn)行行。依據(jù)雙方方達(dá)成初初步共識(shí)識(shí)，裙樓樓設(shè)計(jì)成成為商業(yè)業(yè)如百貨貨、超市市、專賣賣店、休休閑娛樂樂設(shè)施等等較為合合適，而而塔樓可可作寫字字樓、酒酒店以及及酒店式式公寓使使用，故故中原將將首先就就上述假假設(shè)進(jìn)行行論證分分析，以以驗(yàn)證其其可行性性。整體功能能定位依據(jù)研究究報(bào)告并并結(jié)合上上述分析析，中原原建議，項(xiàng)目整整體功能能定位如如下：濰坊市集集商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑娛娛樂于一一體的地地標(biāo)建筑筑群定位支撐撐：項(xiàng)目地處處東部新新城，濰濰坊市行行政中心心區(qū)域，地段獨(dú)獨(dú)特，規(guī)規(guī)模宏大大，設(shè)計(jì)計(jì)超前，前景極極為看好好，功能能定位當(dāng)當(dāng)著眼于于未來“一站式式消費(fèi)、集約化化商務(wù)”的趨勢(shì)

23、勢(shì)，既配配合市政政規(guī)劃，引領(lǐng)城城市發(fā)展展，又能能標(biāo)新立立異，引引導(dǎo)建筑筑潮流與與消費(fèi)熱熱點(diǎn)；集多種功功能于一一體，不不是簡(jiǎn)單單羅列，而是多多種功能能的完美美結(jié)合，互補(bǔ)、互動(dòng)，形成濃濃厚的商商業(yè)氛圍圍，提供供一流的的辦公環(huán)環(huán)境，保保證良好好的內(nèi)部部循環(huán)消消費(fèi)，促促成客戶戶疊加，力爭(zhēng)多多功能、多業(yè)態(tài)態(tài)的共贏贏局面。整體形象象定位形象定位位闡述形象定位位由功能能定位衍衍生而來來，既便便于項(xiàng)目目認(rèn)知，又便于于后期推推廣，須須保證形形象鮮明明，充分分突出項(xiàng)項(xiàng)目最大大特色，又要具具備良好好的衍生生性，保保證后期期各個(gè)業(yè)業(yè)態(tài)依此此為核心心，在細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)樹立獨(dú)獨(dú)立形象象。形象定位位原則：唯一性 獨(dú)特性可衍生

24、性性領(lǐng)袖法則則結(jié)合上述述分析，中原建建議，本本案整體體形象定定位如下下：濰坊新地地標(biāo) / 鳶都新新中心定位詮釋釋：富華國(guó)際際貿(mào)易中中心建筑筑群協(xié)同同富華前前期項(xiàng)目目，矗立立于北海海路，直直聳云間間，俯瞰瞰鳶都大大地，構(gòu)構(gòu)筑城市市坐標(biāo)；鳶都客廳廳則重在在體現(xiàn)富富華國(guó)貿(mào)貿(mào)中心整整合富華華旗下眾眾多商業(yè)業(yè)、商務(wù)務(wù)、休閑閑、娛樂樂資源全全面展示示濰坊的的經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展展、城市市繁榮富富強(qiáng)、人人民安居居樂業(yè)，引領(lǐng)建建筑潮流流，引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)熱熱點(diǎn)，打打造濰坊坊第一品品牌、濰濰坊名片片。2.1裙裙樓部分分裙樓部分分經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)：裙樓建筑筑面積：725570地下建筑筑面積：2811101-4層層建筑面面積：

25、4444660商業(yè)物業(yè)業(yè)定位相相對(duì)于住住宅項(xiàng)目目而言，系統(tǒng)性性更強(qiáng)，包括商商業(yè)模式式選擇、客群定定位、功功能定位位、形象象定位、業(yè)態(tài)組組合、價(jià)價(jià)格定位位及產(chǎn)品品建議等等幾部分分。項(xiàng)目定位位應(yīng)適度度超前，不僅需需要考慮慮項(xiàng)目所所在地的的總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境、產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)布布局現(xiàn)狀狀、社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額、人人均可支支配收入入、消費(fèi)費(fèi)偏好等等市場(chǎng)因因素，還還要對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展趨勢(shì)、商業(yè)發(fā)發(fā)展格局局進(jìn)行前前瞻性分分析。2.1.1、定定位方向向分析在對(duì)本案案作系統(tǒng)統(tǒng)定位時(shí)時(shí)，首先先根據(jù)前前期市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研挖挖掘市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)，通過過市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)引引出本案案的定位位方向。機(jī)會(huì)點(diǎn)分分析 研究數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，本

26、案案商業(yè)部部分的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)較多多：濰坊市政政府出臺(tái)臺(tái) “一區(qū)”、“兩城”規(guī)劃，即一個(gè)個(gè)中心區(qū)區(qū)、泰華華不夜城城和富華華不夜城城，東部部新城蓬蓬勃發(fā)展展，以其其絕對(duì)利利好有力力推動(dòng)本本案發(fā)展展；濰坊高檔檔消費(fèi)市市場(chǎng)供給給不足，高端消消費(fèi)者大大量外流流，潛在在需求較較大；濰坊市商商業(yè)功能能單一，更多地地滿足購(gòu)購(gòu)物需求求，環(huán)境境單調(diào)乏乏味，娛娛樂休閑閑功能未未得以充充分發(fā)揮揮，市場(chǎng)場(chǎng)空間較較大；本案地處處“濰坊富富人區(qū)”，該區(qū)區(qū)域高收收入、高高消費(fèi)人人群為本本案提供供強(qiáng)有力力的市場(chǎng)場(chǎng)支撐；北海路、福壽街街順暢的的交通可可以保證證該區(qū)域域較大的的車流與與人流，從而保保證較大大的商業(yè)業(yè)消費(fèi)潛潛力；本

27、案周邊邊具有富富華旗下下的眾多多商業(yè)、商務(wù)及及休閑娛娛樂設(shè)施施，且同同屬于新新華路商商圈，各各業(yè)態(tài)互互補(bǔ)、互互動(dòng)效果果更佳，更利于于共同發(fā)發(fā)展。引出定位位方向根據(jù)上述述機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)引出本本案定位位的大致致方向：差異化定定位，走走高端路路線；改變商業(yè)業(yè)購(gòu)物單單一功能能，倡導(dǎo)導(dǎo)多元化化經(jīng)營(yíng)；引領(lǐng)時(shí)尚尚，定位位超前。2.1.2、項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析確定了項(xiàng)項(xiàng)目定位位方向之之后，需需對(duì)項(xiàng)目目本身進(jìn)進(jìn)行優(yōu)劣劣勢(shì)分析析，以論論證定位位方向的的可行性性，從而而得出最最終定位位，正所所謂“打鐵尚尚須自身身硬”。中原原建議采采用SWWOT態(tài)態(tài)勢(shì)分析析法進(jìn)行行綜合分分析。以下SWWOT分分析只針針對(duì)裙樓樓部分。SW

28、OTT矩陣圖圖Streengtth優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析Weakknesss劣勢(shì)勢(shì)分析S1、地地處東部部新城中中心，毗毗鄰濰坊坊市政府府，行政政配套齊齊全；S2、緊緊靠北海海路、福福壽東街街，北有有濟(jì)青高高速路，南有濰濰萊高速速路，交交通便捷捷；S3、熟熟地、土土地平整整，便于于規(guī)劃、施工；S4、規(guī)規(guī)模宏大大，集群群效應(yīng)明明顯，旗旗下多項(xiàng)項(xiàng)物業(yè)互互補(bǔ)、互互動(dòng)性強(qiáng)強(qiáng)，內(nèi)部部循環(huán)性性強(qiáng)；S5、自自身品牌牌形象良良好，延延伸性強(qiáng)強(qiáng)，地標(biāo)標(biāo)性建筑筑，占據(jù)據(jù)市場(chǎng)高高點(diǎn)，更更利于整整合市場(chǎng)場(chǎng)資源；S6、該該區(qū)域商商務(wù)特色色明顯，更利于于商務(wù)物物業(yè)的延延續(xù)性推推出，從從而為商商業(yè)提供供強(qiáng)有力力的市場(chǎng)場(chǎng)支撐；S7、中中原

29、品牌牌及豐富富的商業(yè)業(yè)營(yíng)銷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)更利利于項(xiàng)目目推廣；W1、遠(yuǎn)遠(yuǎn)離傳統(tǒng)統(tǒng)市中心心，人氣氣不夠旺旺盛，生生活配套套不完善善；W2、該該區(qū)域周周邊商業(yè)業(yè)氛圍較較淡薄，市場(chǎng)培培育時(shí)間間較長(zhǎng)，資金壓壓力更大大；W3、規(guī)規(guī)模大，風(fēng)險(xiǎn)性性高，投投資額度度大，回回收期較較長(zhǎng)； W4、地地塊長(zhǎng)期期擱置，使用年年限大大大縮減；W5、商商業(yè)物業(yè)業(yè)帶來的的車流、人流及及噪音污污染等將將對(duì)酒店店式公寓寓造成一一定程度度的影響響；W6、高高層建筑筑總體造造價(jià)及后后期維護(hù)護(hù)成本較較高；Oppoortuunitty機(jī)會(huì)會(huì)分析Threeat威威脅分析析O1、東東部新城城蓬勃發(fā)發(fā)展，發(fā)發(fā)展前景景看好；O2、高高檔社區(qū)區(qū)漸多，商業(yè)

30、消消費(fèi)力漸漸強(qiáng)；O3、地地處濰坊坊市行政政中心，周邊機(jī)機(jī)關(guān)事業(yè)業(yè)單位較較多，消消費(fèi)力強(qiáng)強(qiáng)；O4、 濰坊高高檔商業(yè)業(yè)匱乏，市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)較為為緩和，錯(cuò)位經(jīng)經(jīng)營(yíng)更利利于成為為細(xì)分市市場(chǎng)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者，從而獲獲取最大大利潤(rùn)。T1、市市政規(guī)劃劃不確定定性的威威脅；T2、市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目的的威脅，如周邊邊及白浪浪河商圈圈商業(yè)物物業(yè)導(dǎo)致致客群分分流； SWOOT總結(jié)結(jié)SWOTT分析數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，本案案自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)和利利好因素素大于劣劣勢(shì)及市市場(chǎng)威脅脅，尤以以企業(yè)品品牌、市市政規(guī)劃劃、區(qū)域域發(fā)展前前景和商商務(wù)特色色四方面面最突出出，其利利好的延延伸性和和炒作特特質(zhì)更利利于項(xiàng)目目后期推推廣，但但依然不不能忽視視項(xiàng)目本本

31、身的缺缺陷及市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，如商商圈培育育期較長(zhǎng)長(zhǎng)，對(duì)開開發(fā)商的的資金實(shí)實(shí)力及運(yùn)運(yùn)營(yíng)水平平是嚴(yán)峻峻考驗(yàn)，須慎重重考證、解決。同時(shí)，經(jīng)經(jīng)過對(duì)財(cái)財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)、風(fēng)箏箏廣場(chǎng)、泰華廣廣場(chǎng)、高高薪廣場(chǎng)場(chǎng)等競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，上述述項(xiàng)目均均有如下下特點(diǎn)：市場(chǎng)定位位不一，但基本本都為中中檔或中中高檔；大都為綜綜合型購(gòu)購(gòu)物中心心，其中中財(cái)富廣廣場(chǎng)和風(fēng)風(fēng)箏廣場(chǎng)場(chǎng)最突出出；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)包含百百貨、超超市、餐餐飲、娛娛樂等多多種于一一體?；谏鲜鍪龇治霾⒉⒔Y(jié)合研研究報(bào)告告詳細(xì)數(shù)數(shù)據(jù)，推推出本案案裙樓定定位：一站式 / 特特色 / 購(gòu)物物中心 定位詮釋釋： 一站式：全方位位、立體體化滿足足消費(fèi)者者購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑等

32、等多方面面需求，保證消消費(fèi)的便便利性與與體驗(yàn)性性；特色：重重在體現(xiàn)現(xiàn)本案與與市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的區(qū)隔隔性，或或以產(chǎn)品品特色，或以經(jīng)經(jīng)營(yíng)主題題，或以以營(yíng)銷手手法等，以特色色區(qū)隔市市場(chǎng)，占占據(jù)細(xì)分分市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位位；購(gòu)物中心心：以購(gòu)購(gòu)物為主主（購(gòu)物物面積比比例達(dá)550%），以娛娛樂、餐餐飲為輔輔，既可可以最大大程度的的保證人人氣與商商業(yè)氛圍圍，從而而與其他他業(yè)態(tài)形形成有效效互動(dòng)，又能保保證業(yè)態(tài)態(tài)多樣性性、便利利性與體體驗(yàn)性，提升項(xiàng)項(xiàng)目整體體競(jìng)爭(zhēng)力力。2.1.3、商商業(yè)模式式商業(yè)模式式是指項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)的模式式，也可可以理解解為資金金套現(xiàn)、回籠的的方式，就本案案而言，商業(yè)模模式可以以理解為為項(xiàng)目將將采取

33、或或自營(yíng)、或聯(lián)營(yíng)營(yíng)、或出出租、或或出售、或某些些方式結(jié)結(jié)合使用用的方式式進(jìn)行運(yùn)運(yùn)營(yíng)。自營(yíng)該模式指指開發(fā)商商待物業(yè)業(yè)建成后后，自行行組建或或聘請(qǐng)商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理公公司打理理物業(yè)，其優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)在于開開發(fā)商對(duì)對(duì)物業(yè)控控制力強(qiáng)強(qiáng)，可隨隨時(shí)根據(jù)據(jù)市場(chǎng)狀狀況進(jìn)行行調(diào)整，以最大大程度地地適應(yīng)市市場(chǎng)變化化，保證證項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)運(yùn)的合合理性，保護(hù)公公司品牌牌，同時(shí)時(shí)可賺取取物業(yè)升升值的巨巨大空間間；缺點(diǎn)點(diǎn)在于需需要自行行組建或或聘請(qǐng)商商業(yè)管理理公司，費(fèi)用較較高，且且自行持持有物業(yè)業(yè)，投資資回收期期長(zhǎng)，資資金壓力力大，市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)高。聯(lián)營(yíng)該模式指指開發(fā)商商待物業(yè)業(yè)建成后后，開發(fā)發(fā)商與其其中一個(gè)個(gè)或幾個(gè)個(gè)主力店店聯(lián)合營(yíng)營(yíng)運(yùn)打

34、理理物業(yè)，該方式式利于前前期主力力客戶的的洽談，并嚴(yán)格格按照主主力店需需求進(jìn)行行設(shè)計(jì)，受益于于主力店店的專業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)水水平，資資金回籠籠有保證證；缺點(diǎn)點(diǎn)在于與與主力店店談判籌籌碼減少少，以后后在市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展過過程中可可能陷于于被動(dòng)，會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)“客大欺欺店”的局面面。出租：該模式式較為簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，即即開發(fā)商商將物業(yè)業(yè)全部出出租，依依靠租金金回籠資資金，賺賺取利潤(rùn)潤(rùn)，與自自營(yíng)類似似，優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)在于更更有力把把控物業(yè)業(yè)，更好好的適應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)變變化，并并可賺取取物業(yè)升升值空間間，缺點(diǎn)點(diǎn)在于前前期市場(chǎng)場(chǎng)培育較較長(zhǎng)，資資金回籠籠慢，資資金壓力力大。出售：該模式與與出租恰恰恰相反反，將物物業(yè)全部部出售，一次性性回籠資資金，

35、最最大程度度的降低低資金壓壓力，規(guī)規(guī)避市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，缺點(diǎn)在在于物業(yè)業(yè)全部出出售后，開發(fā)商商完全失失去控制制能力，無力決決定物業(yè)業(yè)發(fā)展方方向，市市場(chǎng)一旦旦失控，甚至蕭蕭條，則則會(huì)嚴(yán)重重?fù)p害項(xiàng)項(xiàng)目乃至至開發(fā)商商品牌形形象，不不利于開開發(fā)商后后續(xù)物業(yè)業(yè)的局開開發(fā)和推推廣。售后返租租該模式近近來大行行其道，為市場(chǎng)場(chǎng)尤其是是北方地地區(qū)廣為為使用，開發(fā)商商將物業(yè)業(yè)分割出出售之后后，回租租3-55年甚至至更長(zhǎng)，每年給給予投資資者物業(yè)業(yè)總價(jià)778%的的投資回回報(bào)。該模式優(yōu)優(yōu)點(diǎn)與出出售模式式類似，可快速速回籠資資金，短短期內(nèi)降降低資金金壓力，并可在在一定時(shí)時(shí)期內(nèi)統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)，從而而保證項(xiàng)項(xiàng)目整體體形象與與競(jìng)爭(zhēng)力力

36、，缺點(diǎn)點(diǎn)在于開開發(fā)商因因產(chǎn)權(quán)缺缺失，如如果標(biāo)的的物業(yè)的的獨(dú)立性性比較強(qiáng)強(qiáng)，則返返租期后后往往因因?yàn)橼呄蛳蛴诟吒咦饨?，業(yè)主會(huì)會(huì)優(yōu)先出出租給承承租能力力強(qiáng)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶，以至于于破壞項(xiàng)項(xiàng)目統(tǒng)一一性，損損害項(xiàng)目目形象和和公司品品牌，影影響后續(xù)續(xù)物業(yè)推推廣，同同時(shí)，因因?yàn)槭袌?chǎng)場(chǎng)失控，經(jīng)營(yíng)不不善，租租金不能能及時(shí)回回款，現(xiàn)現(xiàn)金流中中斷，資資金壓力力則陡然然放大。綜上所述述，所列列舉商業(yè)業(yè)模式均均利弊共共存，中中原建議議，為有有效降低低開發(fā)商商資金壓壓力，規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，同時(shí)時(shí)又能有有力把控控整體方方向，保保證統(tǒng)一一形象，采取租租售結(jié)合合，統(tǒng)一一管理，分散經(jīng)經(jīng)營(yíng)，并并先行招招商，引引進(jìn)主力力店，確確定項(xiàng)目目整

37、體定定位，之之后有選選擇性地地出售小小部分邊邊緣物業(yè)業(yè)，如街街鋪、內(nèi)內(nèi)部步行行街等小小面積物物業(yè)。2.1.4、客客群定位位就租售結(jié)結(jié)合的商商業(yè)物業(yè)業(yè)而言，目標(biāo)客客群涵蓋蓋三個(gè)層層次，即即目標(biāo)投投資者、目標(biāo)經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶與與目標(biāo)消消費(fèi)者，這三個(gè)個(gè)層次的的客群構(gòu)構(gòu)成三級(jí)級(jí)客群體體系。就可售物物業(yè)來講講，基本本遵循上上述三級(jí)級(jí)體系，即由投投資者購(gòu)購(gòu)買物業(yè)業(yè)后，出出租給經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)戶戶服務(wù)于于終端消消費(fèi)者；而對(duì)于于出租型型物業(yè)來來說，則則構(gòu)成經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶與與目標(biāo)消消費(fèi)者兩兩級(jí)體系系。目標(biāo)投資資者定位位及分析析：目標(biāo)標(biāo)投資者者理由項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)山東半島島職業(yè)投投資者 絕佳地地段，理理想投資資回報(bào)投資可行行性分析析區(qū)

38、位、市政規(guī)規(guī)劃、投投資回報(bào)報(bào)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)實(shí)力等等政府機(jī)關(guān)關(guān)中高層層公務(wù)員員資金寬裕裕，沒有有時(shí)間打打理，通通過投資資優(yōu)質(zhì)物物業(yè)保值值增值區(qū)位、前前景、投投資回報(bào)報(bào)私營(yíng)業(yè)主主資金寬裕裕，通過過投資優(yōu)優(yōu)質(zhì)物業(yè)業(yè)保值增增值區(qū)位、前前景、投投資回報(bào)報(bào)企業(yè)白領(lǐng)領(lǐng)資金寬裕裕，沒有有時(shí)間打打理，通通過投資資優(yōu)質(zhì)物物業(yè)保值值增值區(qū)位、前前景、投投資回報(bào)報(bào)實(shí)力商家家看好經(jīng)營(yíng)營(yíng)前景，作長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)成本考考慮區(qū)位、經(jīng)經(jīng)營(yíng)前景景、商業(yè)業(yè)特色普通市民民優(yōu)質(zhì)商鋪鋪，優(yōu)先先選擇區(qū)位、前前景、投投資回報(bào)報(bào)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶定位位及分析析： 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶將主主要依據(jù)據(jù)項(xiàng)目定定位來確確定，前前文已述述，項(xiàng)目目定位于于高檔商商業(yè)，涵涵蓋特色色超市

39、、品牌店店、專賣賣店、電電影院、KTVV等多種種形態(tài)，因此，目標(biāo)經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶將將以上述述業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者為為主。 目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群定位位及分析析：目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群指直直接到本本案進(jìn)行行消費(fèi)的的終端客客戶，依依據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)研究及及定位分分析可知知，本案案將以高高檔/超超高檔功功能定位位輻射整整個(gè)濰坊坊市，并并且包括括周邊城城市的部部分客戶戶，如商商務(wù)消費(fèi)費(fèi)、旅游游消費(fèi)等等。為便于深深入分析析，可將將濰坊市市區(qū)依據(jù)據(jù)與本案案的實(shí)際際距離分分為三個(gè)個(gè)梯隊(duì)。第一梯隊(duì)隊(duì)：輻射射半徑11公里，步行110-115分鐘鐘項(xiàng)目周邊邊區(qū)域，尤其是是富華旗旗下眾多多住宅、商務(wù)型型物業(yè)所所涵蓋的的潛在消消費(fèi)者。分析數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，本案案所

40、在區(qū)區(qū)域?yàn)闉H濰坊富人人區(qū)，濰濰坊市高高檔公寓寓、別墅墅以及頂頂級(jí)寫字字樓、會(huì)會(huì)議中心心、俱樂樂部等均均位于富富華區(qū)域域內(nèi)，該該部分消消費(fèi)者將將構(gòu)成本本案商業(yè)業(yè)的第一一消費(fèi)梯梯隊(duì)。第二梯隊(duì)隊(duì)：輻射射半徑22-3公公里，步步行20025分分鐘自勝利街街以北、文化路路以東、北宮街街以南、東明路路區(qū)域，構(gòu)成了了東部新新城新華華路商圈圈，初步步預(yù)計(jì)該該區(qū)域常常住人口口15萬萬左右，同時(shí)，該區(qū)域域作為濰濰坊市行行政中心心，濰坊坊市政府府駐地，有大量量的政府府機(jī)關(guān)單單位常駐駐于此，集中了了大量的的高端消消費(fèi)群，占據(jù)了了濰坊市市消費(fèi)金金字塔塔塔尖部分分，上述述客戶構(gòu)構(gòu)成了本本案商業(yè)業(yè)的第二二梯隊(duì)。第三梯隊(duì)隊(duì)：

41、輻射射半徑55-8公公里，車車程100-155分鐘就本案案而言，憑借其其一站式式特色購(gòu)購(gòu)物中心心的定位位，有效效輻射至至整個(gè)市市區(qū)高端端（甚至至包含所所轄縣市市區(qū)的高高端消費(fèi)費(fèi)者）消消費(fèi)群體體的支撐撐，因此此，終端端客群定定位應(yīng)包包括全市市的潛在在目標(biāo)消消費(fèi)者，這部分分客戶構(gòu)構(gòu)成本案案商業(yè)消消費(fèi)第三三梯隊(duì)。綜上所所述，本本案目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群如下所所述：來源：濰濰坊市（預(yù)計(jì)超超過700%）年齡：33050歲歲收入：人人均年可可支配收收入4萬萬元以上上職業(yè)：政府機(jī)關(guān)關(guān)中高層層公務(wù)員員企業(yè)中高高層管理理人員私營(yíng)業(yè)主主、企業(yè)業(yè)白領(lǐng)各行業(yè)高高收入群群體來濰的商商務(wù)群體體與旅游游群體2.1.5、形形象定位位

42、形象定位位導(dǎo)入：客戶定位位完成之之后，需需要為項(xiàng)項(xiàng)目塑造造一個(gè)特特色鮮明明、主題題明確的的形象，既便于于客戶認(rèn)認(rèn)知，以以有效與與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手區(qū)隔隔開來，又便于于后期推推廣與階階段性主主題的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換。目前來看看，市場(chǎng)場(chǎng)已售、在售項(xiàng)項(xiàng)目均有有較為鮮鮮明的形形象，如如泰華廣廣場(chǎng)的“時(shí)尚追追風(fēng)者”、財(cái)富富廣場(chǎng)的的“濰坊MMALLL”、風(fēng)箏箏廣場(chǎng)的的“購(gòu)物公公園”等。由上述客客觀因素素并結(jié)合合本地消消費(fèi)者引引導(dǎo)性消消費(fèi)傾向向明顯等等原因，中原建建議獨(dú)辟辟蹊徑，高屋建建瓴，塑塑造項(xiàng)目目形象。形象定位位濰坊商業(yè)業(yè)樣板 / 體體驗(yàn)性購(gòu)購(gòu)物典范范定位闡述述：形象標(biāo)桿桿 地處富華華地塊，濰坊唯唯一的商商業(yè)、商商務(wù)、休

43、休閑娛樂樂、會(huì)展展會(huì)議、居住等等多功能能綜合體體，打造造濰坊商商業(yè)形象象標(biāo)桿，搶占區(qū)區(qū)域高端端市場(chǎng)，與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目形形成明顯顯市場(chǎng)區(qū)區(qū)隔；可衍生性性 該形象定定位具備備較強(qiáng)的的可衍生生性，便便于后續(xù)續(xù)營(yíng)銷工工作中不不同階段段的不同同推廣主主題的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，形形散神不不散；2.1.6、經(jīng)經(jīng)營(yíng)定位位商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)當(dāng)以特特色定位位最為關(guān)關(guān)鍵，即即差異性性定位，并進(jìn)一一步影響響建筑規(guī)規(guī)模上的的差異性性。按照照購(gòu)物中中心的建建設(shè)規(guī)模模差異與與定位有有如下關(guān)關(guān)系：建筑規(guī)模模覆蓋商圈圈定位3萬平方方米以上上覆蓋整個(gè)個(gè)城市，服務(wù)人人口300萬以上上市級(jí)購(gòu)物物中心1-3萬萬平方米米覆蓋城市市局部，服務(wù)人人口100-300

44、萬人地區(qū)購(gòu)物物中心30000-1000000平方米米覆蓋一個(gè)個(gè)社區(qū)，服務(wù)人人口1-5萬人人社區(qū)購(gòu)物物中心30000平方米米以下服務(wù)人口口1萬人人以下鄰里購(gòu)物物中心經(jīng)營(yíng)定位位與主題題創(chuàng)新相相伴相生生，如運(yùn)運(yùn)動(dòng)主題題、科幻幻主題、娛樂主主題、文文化主題題等均可可被用于于商業(yè)物物業(yè)，同同時(shí)，對(duì)對(duì)商業(yè)物物業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)定位位也起到到很好的的啟迪作作用，利利于項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)定定位思路路的創(chuàng)新新。另外，項(xiàng)項(xiàng)目定位位與品牌牌店組合合亦密切切相關(guān)，品牌店店的組合合差異性性對(duì)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群、消費(fèi)費(fèi)檔次影影響很大大，比如如時(shí)尚精精品店品品牌組合合北京京新東方方廣場(chǎng)，與傳統(tǒng)統(tǒng)老字號(hào)號(hào)店北京京琉璃場(chǎng)場(chǎng)步行街街組合，在消費(fèi)費(fèi)人

45、群、檔次上上就有明明顯差別別，這對(duì)對(duì)建筑的的風(fēng)格和和經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)格的要要求也截截然不同同。如何塑造造項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)差異異性，本本案從功功能定位位與業(yè)態(tài)態(tài)定位兩兩個(gè)角度度來闡述述。功能定位位目前，購(gòu)購(gòu)物中心心購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂功功能多元元化發(fā)展展趨勢(shì)日日趨明顯顯，為“買”，則需需要擁有有豐富的的商品，從而推推動(dòng)百貨貨公司、超市、專賣店店紛紛進(jìn)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)；為“吃”，引進(jìn)進(jìn)知名的的主題餐餐館、休休閑餐廳廳和快餐餐店等；為“玩”，開辟辟電影院院、健身身場(chǎng)所、兒童樂樂園等休休閑娛樂樂設(shè)施。上述業(yè)態(tài)態(tài)組合能能夠更好好地滿足足消費(fèi)者者一次性性消費(fèi)的的“集中需需求”，從消消費(fèi)的時(shí)時(shí)間成本本、便利利性、體體驗(yàn)性等等

46、多方面面提供更更為人性性化的服服務(wù)，更更大程度度地提升升商業(yè)氛氛圍，形形成循環(huán)環(huán)消費(fèi)。濰坊商業(yè)業(yè)物業(yè)個(gè)個(gè)案分析析項(xiàng)目名稱稱模式建筑面積積（萬平方方米）購(gòu)物與餐餐飲娛樂樂面積（萬萬平方米米）購(gòu)物與餐餐飲娛樂比例例中百大廈廈主體型5購(gòu)物：44.5，餐飲娛娛樂：00.590%：10%友誼商場(chǎng)場(chǎng)主體型2購(gòu)物：11.6，餐飲娛娛樂：00.480%：20%濰坊百貨貨大樓主體型3.5購(gòu)物：33.4 ，餐飲飲娛樂：0.1193%：7%利群商廈廈主體型2.9購(gòu)物：22.6，餐飲娛娛樂0.390%：10%財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)綜合型13購(gòu)物：77.155，餐飲飲娛樂：5.88555%：45%新華路佳佳樂家主體型0.7超市：0

47、0.677，賣店店：0.0395%：5%圣榮名品品折扣店店主體型3購(gòu)物：22.5，餐飲娛娛樂：00.583%：17%高新廣場(chǎng)場(chǎng)主體型4.9購(gòu)物：22.9，餐飲娛娛樂：2260%：40%泰華城綜合型10.77購(gòu)物：88.355，餐飲飲娛樂：2.33578%：22%數(shù)據(jù)來源源：中原原研究部部上表數(shù)據(jù)據(jù)顯示：主體型購(gòu)購(gòu)物中心心用于購(gòu)購(gòu)物功能能的營(yíng)業(yè)業(yè)面積占占總體的的80%以上，餐飲、娛樂店店所占比比例較少少，餐飲飲娛樂功功能僅為為其附屬屬功能；綜合型購(gòu)購(gòu)物中心心則集購(gòu)購(gòu)物、休休閑、娛娛樂、餐餐飲等多多功能于于一體，可全方方位滿足足多種消消費(fèi)需求求，特別別是大型型綜合性性的購(gòu)物物中心，一站式式購(gòu)物特特

48、色尤其其明顯，如財(cái)富富廣場(chǎng)其其購(gòu)物功功能僅占占55%，另設(shè)設(shè)有酒吧吧一條街街、迪廳廳、量販販KTVV、餐飲飲一條街街、咖啡啡店、兒兒童樂園園、電玩玩城、國(guó)國(guó)際影院院等休閑閑娛樂設(shè)設(shè)施。從市場(chǎng)整整體發(fā)展展趨勢(shì)來來看，綜綜合性購(gòu)購(gòu)物中心心較主體體型商業(yè)業(yè)更有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。依據(jù)上述述分析并并結(jié)合本本案的總總體定位位，得出出本案功功能定位位：購(gòu)物 + 餐飲飲 + 娛樂 + 休休閑 + 服務(wù)務(wù)具體表現(xiàn)現(xiàn)為以購(gòu)購(gòu)物為主主，餐飲飲和娛樂樂次之，休閑及及服務(wù)設(shè)設(shè)施為輔輔的中型型、高檔檔城市級(jí)級(jí)購(gòu)物中中心。定位詮釋釋：該功能定定位與總總體定位位保持統(tǒng)統(tǒng)一，力力求最大大限度滿滿足客戶戶多樣化化的需求求，最大大限度地地

49、提升與與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)差異異性，打打造特色色競(jìng)爭(zhēng)力力。業(yè)態(tài)定位位功能定位位之后，需要進(jìn)進(jìn)行業(yè)態(tài)態(tài)定位，即業(yè)態(tài)態(tài)組合，需要根根據(jù)城市市現(xiàn)有業(yè)業(yè)態(tài)狀況況和對(duì)未未來商業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)的把把握，充充分整合合各種市市場(chǎng)資源源，進(jìn)行行業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)規(guī)劃劃具體指指店面配配置及承承租業(yè)戶戶的樓層層分布，一般而而言包括括百貨店店、超市市、專業(yè)業(yè)市場(chǎng)、專賣店店、餐飲飲設(shè)施、休閑娛娛樂、配配套服務(wù)務(wù)設(shè)施等等，各業(yè)業(yè)態(tài)之間間組合既既需要保保證整體體統(tǒng)一性性，又要要保證各各業(yè)態(tài)的的相對(duì)獨(dú)獨(dú)立性，即能獨(dú)獨(dú)立存在在，又能能相得益益彰。主力店依據(jù)“招招商先于于設(shè)計(jì)”的市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)則，本階段段工作開開始之前前，招商商

50、工作尤尤其是主主力店招招商工作作也已基基本落實(shí)實(shí)，即當(dāng)當(dāng)首先確確定主力力店業(yè)態(tài)態(tài)及其位位置，本本案整體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)才能能全面展展開。依據(jù)項(xiàng)目目整體定定位，中中原建議議，本案案主力店店檔確定定為主題題賣場(chǎng)（主題百百貨+特特色超市市），我我司商業(yè)業(yè)部前期期工作已已取得一一定成效效，與有有關(guān)百貨貨商店已已達(dá)成初初步共識(shí)識(shí)。就本案而而言，主主題百貨貨定位市市場(chǎng)高端端，與項(xiàng)項(xiàng)目整體體定位保保持協(xié)調(diào)調(diào)一致，既可增增強(qiáng)項(xiàng)目目購(gòu)物特特色，又又可有效效增強(qiáng)本本案人氣氣積聚能能力，同同時(shí)，與與其他業(yè)業(yè)態(tài)亦能能形成有有效互動(dòng)動(dòng)，產(chǎn)生生客戶疊疊加效應(yīng)應(yīng)。主力店作作用固然然重要，但面積積不宜過過大，因因主力店店承租能能

51、力較低低，因此此，中原原建議，在保證證現(xiàn)場(chǎng)人人氣的前前提下，有效控控制主力力店面積積，本案案裙樓商商業(yè)面積積4.44萬平米米左右，可將主主力主題題百貨店店面積控控制在11.52萬平平米，占占裙樓商商業(yè)面積積不超過過50%，而就就項(xiàng)目整整體122萬平米米租售面面積來說說，基本本控制在在1520%之間，如此即即可保證證項(xiàng)目整整體檔次次定位與與商業(yè)氛氛圍，有有效帶動(dòng)動(dòng)中小專專賣店、餐飲店店、休閑閑娛樂設(shè)設(shè)施，又又能保證證項(xiàng)目整整體租金金（或銷銷售）收收入。就位置而而言，中中原建議議，遵循循百貨店店布局原原則，11-3層層垂直組組合，每每層占44050%的營(yíng)業(yè)業(yè)面積，其余面面積為其其他商戶戶使用。次主

52、力店店依據(jù)本案案功能定定位及項(xiàng)項(xiàng)目整體體定位，可適當(dāng)當(dāng)引進(jìn)一一家特色色超市如如屈臣氏氏、7-11便便利超市市等，進(jìn)進(jìn)一步增增強(qiáng)本案案購(gòu)物特特色，面面積控制制在2000-5500，位置置設(shè)于一一層出入入口處。另外，引進(jìn)11-2家家大型娛娛樂機(jī)構(gòu)構(gòu)，引進(jìn)進(jìn)1-22家大型型中式餐餐飲店，面積分分別控制制在30000左右，設(shè)于三三層或者者四層，具體位位置將于于產(chǎn)品建建議書詳詳細(xì)闡述述。中小商戶戶招商：在成功引引進(jìn)主力力店與次次主力店店之后，可全面面展開中中小商戶戶的招商商工作，本案裙裙樓商業(yè)業(yè)中小商商戶表現(xiàn)現(xiàn)為品牌牌專賣店店、飾品品店、西西餐廳、甜點(diǎn)屋屋、茶吧吧、花店店、藥店店、銀行行、維修修店等，具

53、體位位置以主主力店、次主力力店為中中心，進(jìn)進(jìn)行規(guī)則則分布。綜上所述述，本案案商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合合如下：主力店：主題百百貨次主力店店：特色色超市、中式餐餐飲店、大型娛娛樂機(jī)構(gòu)構(gòu)中小商家家：品牌牌專賣店店、飾品品店、甜甜點(diǎn)屋、花店、藥店、銀行、美容美美發(fā)店、中小娛娛樂店等等業(yè)態(tài)組合合與面積積配比業(yè)態(tài)面積（萬萬平方米米）比例經(jīng)營(yíng)方式式百貨、超超市245%租金步行街及及街鋪0.44410%銷售娛樂1.125%租金餐飲0.920%租金注：上述述面積為為估算，僅供方方案設(shè)計(jì)計(jì)參考，最終面面積以施施工面積積為準(zhǔn)業(yè)態(tài)布局局1F：百百貨 + 超市市 + 室內(nèi)步步行街2F：百百貨 + 休閑閑吧 + 西餐餐 + 茶吧3

54、F：百百貨 +休閑 + 中中式餐飲飲 + 大型娛娛樂 4F：餐餐飲 + 娛樂樂2.1.7、價(jià)價(jià)格定位位 2.1.7.11、租金金定位物業(yè)租金金水平主主要取決決于區(qū)域域商業(yè)氛氛圍，商商業(yè)氛圍圍直接決決定了客客流量，進(jìn)而決決定了經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶的的營(yíng)業(yè)狀狀況，最最終決定定了經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶的承承租能力力和租金金水平。而就各個(gè)個(gè)行業(yè)來來說，其其承租能能力往往往有很大大的區(qū)別別，其區(qū)區(qū)別源于于商戶本本身業(yè)態(tài)態(tài)、其對(duì)對(duì)項(xiàng)目整整體的重重要性、承租面面積大小小、位置置及承租租年限等等多方面面因素，業(yè)態(tài)不不同，毛毛利率不不同，承承租能力力不同，進(jìn)而導(dǎo)導(dǎo)致租金金水平也也不同，另外，租金水水平與商商戶的重重要性、承租面面積和承承

55、租年限限成反比比，而與與位置成成正比。百貨店租租金水平平較低百貨商店店往往主主力店使使用，面面積大，承租時(shí)時(shí)間長(zhǎng)，租金低低。當(dāng)百百貨店作作主力店店時(shí)，往往往采取取垂直組組合的方方式，租租賃物業(yè)業(yè)3-44層，依依據(jù)商品品檔次、門類區(qū)區(qū)分，可可以帶動(dòng)動(dòng)各層相相應(yīng)業(yè)態(tài)態(tài)，如小小型餐飲飲、休閑閑吧、花花店、書書店、品品牌專賣賣店等多多種業(yè)態(tài)態(tài)，而上上述幾種種業(yè)態(tài)往往往毛利利率較高高，租金金承受能能力亦高高，是主主要的租租金來源源。超市的租租金價(jià)格格往往比比百貨商商場(chǎng)更低低與百貨店店類似，超市同同樣經(jīng)常常作為主主力店出出現(xiàn)，面面積往往往50000-2200000不不等，根根據(jù)項(xiàng)目目整體面面積大小小確定，

56、租賃項(xiàng)項(xiàng)目1-2層整整層（880-990%面面積比重重，小部部分面積積作為休休閑設(shè)施施，如花花店、快快餐店、維修店店等）。超市毛利利率遠(yuǎn)低低于百貨貨店，主主要到大大量銷貨貨賺取利利潤(rùn)，同同時(shí)，其其極強(qiáng)的的集聚效效應(yīng)可以以有效解解決商業(yè)業(yè)氛圍不不足、人人氣不旺旺的難題題，因此此，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目整體體的重要要性不亞亞于百貨貨店，甚甚至更強(qiáng)強(qiáng)，結(jié)合合上述兩兩方面因因素，其其租金水水平往往往更低。同樣，在在超市周周邊，也也可以設(shè)設(shè)置一些些小型鋪鋪面，如如甜點(diǎn)屋屋、鮮花花店、藥藥店、快快餐店等等，其較較高的毛毛利率同同樣可以以保證項(xiàng)項(xiàng)目可觀觀的租金金收入。小型物業(yè)業(yè)租金水水平視承承租面積積與位置置而定如上文所

57、所述，小小型物業(yè)業(yè)如專賣賣店、花花店、快快餐店、西餐店店、甜點(diǎn)點(diǎn)屋、美美容美發(fā)發(fā)店等是是項(xiàng)目租租金收入入的主要要來源，其個(gè)體體對(duì)項(xiàng)目目整體的的重要性性不高，但整體體來說，卻不可可缺少，因此，開發(fā)商商應(yīng)力求求創(chuàng)造比比較舒適適的購(gòu)物物環(huán)境，配置良良好的物物業(yè)管理理與統(tǒng)一一的商業(yè)業(yè)管理，大力培培育市場(chǎng)場(chǎng)，促進(jìn)進(jìn)上述店店面的生生意興隆隆，從而而支付較較高的租租金。本案商業(yè)業(yè)大部招招商，租租金水平平?jīng)Q定了了營(yíng)業(yè)收收入，絲絲毫之差差，至關(guān)關(guān)重要，須慎重重對(duì)待，故建議議具體租租金水平平待我司司商業(yè)部部招商工工作取得得實(shí)質(zhì)性性進(jìn)展后后確定。2.1.7.22、售價(jià)價(jià)定位 銷銷售價(jià)格格的指定定一般有有成本定定價(jià)、

58、租租金反推推和市場(chǎng)場(chǎng)比較等等多種方方法，各各方法各各有利弊弊，為保保證本案案價(jià)格與與市場(chǎng)保保持高度度協(xié)調(diào)，我司建建議采用用市場(chǎng)比比較法。市場(chǎng)比較較法的本本質(zhì)是綜綜合考慮慮影響項(xiàng)項(xiàng)目的諸諸多關(guān)鍵鍵因素，并將各各因素賦賦予分值值，通過過對(duì)本案案幾個(gè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的綜合合評(píng)定，給出加加權(quán)平均均值，進(jìn)進(jìn)而參考考個(gè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷銷售價(jià)格格，從而而得出本本案售價(jià)價(jià)。市場(chǎng)比較較法定價(jià)價(jià)的關(guān)鍵鍵影響因因素地段交通 周邊環(huán)境境 規(guī)模業(yè)態(tài)定位位規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理理定價(jià)的基基本原則則1） 結(jié)結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)需求及及中原多多年代理理經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定上上述定價(jià)價(jià)影響因因素之權(quán)權(quán)重，綜綜合分析析評(píng)定物物業(yè)綜合合素質(zhì)：2） 參參考同區(qū)區(qū)同

59、類樓樓盤之綜綜合素質(zhì)質(zhì)及價(jià)格格水平，利用“市場(chǎng)比比較法制制定價(jià)格格；3） 在在給各鋪鋪面單位位具體定定價(jià)時(shí)，充分考考慮其面面積、樓樓層、等等因素。均價(jià)計(jì)算算 項(xiàng)目目名稱按揭均價(jià)價(jià)（元/）財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)圣榮折扣扣店銀座購(gòu)物物公園富華國(guó)貿(mào)貿(mào)PA=1130000PB=1120000PC=1120000PX地段2016171914業(yè)態(tài)定位位1514101413經(jīng)營(yíng)管理理1512101212規(guī)模108687商業(yè)模式式109568規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)108788周邊環(huán)境境108797發(fā)展商品品牌108889合計(jì)10083708478綜合得分分QA=883QB=770QC=884QX=778注：上述述價(jià)格單單位均為為元/

60、修正后各各相關(guān)樓樓盤價(jià)格格PiPi= ( QQX/ QQi)Pi 注：PPi為市市場(chǎng)均價(jià)價(jià)PA= ( QQX/QA)PA = (78/83) 130000 =1222177PB= ( QQX/QB)PB = (78/70 120000 = 1333711PC= ( QQX/QC)PC = (78/84) 120000 = 1111422各相關(guān)樓樓盤權(quán)重重取值為為WiWA= 45% WBB=255% WWC=300% PX =PiWWi=PAWA+PBWB+PCWC=12221735%133371130%111142235%=121183富華國(guó)際際貿(mào)易中中心裙樓樓商業(yè)參參考銷售售均價(jià)建建議為：1