海南三亞-天域度假酒店可行性研究報(bào)告

1、第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司天域度假酒店二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編撰單位：三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司編撰時(shí)間：目錄第一章 總論1、1 項(xiàng)目概況1、2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1、3 可行性研究的依據(jù)和范圍1、4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、5 施工進(jìn)度計(jì)劃第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2、1 度假公寓的概念2、2 三亞引入度假公寓的情況介紹2、3 目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項(xiàng)目分析2、4 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析2、5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)第三章 項(xiàng)目定位3、1 主題定位3、2 功能定位3、3 市場(chǎng)定位3、4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位3、5 價(jià)格定位3、 6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)

2、定位3、 7 銷售方式定位3、 8 物業(yè)管理定位 第四章 營(yíng)銷策略4、1 宣傳主題概念4、2 賣點(diǎn)整合4、3 優(yōu)惠措施4、4 銷售目標(biāo)體系整體推廣思路4、5 分階段控制的公關(guān)效果4、 6 外發(fā)式宣傳策略4、 7 銷售進(jìn)度目標(biāo)4、 8 資金回籠計(jì)劃第五章 投資估算和資金籌措5、1 投資估算5、2 資金籌措第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析6、1 盈虧平衡分析6、2 贏利預(yù)測(cè)6、 3 敏感性分析6、 4 社會(huì)效益分析第七章 結(jié)論第一章 總論1、 1 項(xiàng)目概況本報(bào)告所陳述的對(duì)象為三亞 天域度假酒店二期 ，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于三亞著名的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣。 亞龍灣猶如一 顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球

3、北緯 18，與阿拉伯海、紅海、加勒比 海、孟加拉灣、 墨西哥灣、 夏威夷群島一道， 呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)， 這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。這里長(zhǎng)夏無(wú)冬，有最明 媚的陽(yáng)光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài) 環(huán)境在世界首屈一指。 世界旅游組織把三亞認(rèn)證為 4A 級(jí)旅游目的地。 據(jù)國(guó)際環(huán)境保護(hù)組織對(duì)世界 48個(gè)國(guó)家 158 個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行 監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國(guó)第一。國(guó)家環(huán)境保護(hù)總 局把三亞亞龍灣浴場(chǎng)列入全國(guó) 5 個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。 這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。 天域 度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點(diǎn)

4、。本項(xiàng)目建設(shè)用地東接天域度假酒店一期；南臨南中國(guó)海；西接 紅樹(shù)林度假酒店（五星級(jí)） ；北靠亞龍灣高爾夫球場(chǎng)，地塊方正規(guī)則， 視野開(kāi)闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。1、 2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性在過(guò)去的 20 年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng) 足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。 旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)， 它在擴(kuò)大開(kāi) 放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人 民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下， 三亞的旅游業(yè)步步升溫。 旅游房地 產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融

5、中脫穎而出。近幾年， 三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影， 開(kāi)始 復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開(kāi)始了新一輪的升溫。 特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、 國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、 國(guó)人消費(fèi) 觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善， 使得三亞作為全國(guó)唯 一的熱帶旅游度假目的地越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。與其同時(shí)， 三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、 華 北地區(qū)的人們對(duì)到三亞過(guò)冬、 度假充滿熱情， 客觀上造成了三亞近期 推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購(gòu)買(mǎi)。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 未 來(lái)幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。在美麗的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可

6、以供給的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無(wú)一 家，亞龍灣二線房地產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)， 在未來(lái)幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿 足市場(chǎng)對(duì)亞龍灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。 在此背景下， 我們準(zhǔn)備 開(kāi)發(fā)建設(shè)的天域度假酒店二期無(wú)疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要 性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品， 滿足市場(chǎng)的需 求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。1、 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn) 確的判斷而作的， 具有科學(xué)性和前瞻性。 本報(bào)告在以下的部分將著重 對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷推廣策略以及 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。1、 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指

7、標(biāo)總占地面積： 58070 平方米總建筑面積： 67981 平方米可銷售面積： 34000 平方米，建筑密度： 24。46%容積率： 0。 72綠化率： 65。 6%1、 5 施工進(jìn)度計(jì)劃1、5、1 2003年11月 29日破土動(dòng)工1、5、2 2004年1 月26日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零1、5、3 2004年5 月18日結(jié)構(gòu)封頂1、5、4 2005年6 月30日交付使用第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2、 1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念產(chǎn)權(quán)式酒店由時(shí)權(quán)酒店(TIMESHARE演變而來(lái)。它是由消費(fèi) 者或個(gè)人投資者買(mǎi)斷酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。 首創(chuàng)這一概念 的是瑞士的亞力山大 . 奈特。 1976 年，法國(guó)阿爾卑斯

8、山地區(qū)的旅游 酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)而不僅 是買(mǎi)斷時(shí)段， 即將酒店的客房分割， 每間客房作不住時(shí)為一個(gè)帶有獨(dú) 立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶。投資者既可長(zhǎng)期居住，也可在不住 時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)， 同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期 限的免費(fèi)入住權(quán)。 產(chǎn)權(quán)酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資 品種。產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì) 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系 分解為單體的組合， 為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報(bào)， 且 不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)， 因此正在全球范圍內(nèi)快 速增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)際旅游組織 2002 年報(bào)告，其增長(zhǎng)率達(dá)到 1

9、9.3%。到 2003 年，已有 6.5 萬(wàn)個(gè)家庭在 81個(gè)國(guó)家的 6000 多個(gè)旅游目的地購(gòu)買(mǎi)了時(shí) 權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店。美國(guó)的 產(chǎn)權(quán)酒店 已超過(guò)了 1000個(gè)。在中國(guó)內(nèi)地，從 1995 年開(kāi)始流行。目前北京、青島、北海、 珠海、長(zhǎng)春、蘭州、昆明、長(zhǎng)沙、深圳、海南等地均開(kāi)始出現(xiàn)各種規(guī) 模的產(chǎn)權(quán)酒店。2、 2 天域度假酒店二期引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 一市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析 天域二期的定位是：中國(guó)亞龍灣國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)的一家有五 年成功經(jīng)營(yíng)歷史的五星級(jí)度假酒店的二期工程。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù) 量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利

10、好。從三亞市來(lái)看，是我國(guó)近年來(lái)旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。 在過(guò)去的 20 年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng) 足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)， 它在擴(kuò)大開(kāi) 放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人 民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地 產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 2001 年，坐落在大東海 的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時(shí)間內(nèi)，三幢高層樓盤(pán)就 發(fā)售一空，點(diǎn)燃了三亞房地產(chǎn)春天來(lái)臨的信號(hào)。 緊接著，“碧

11、海藍(lán)天”、 “藍(lán)海花園”、“昌達(dá)海景花園” 等隨之跟進(jìn)。 2002 年底，“陽(yáng)光海岸” 投資資愈三億，在三亞灣開(kāi)發(fā)高檔海景小區(qū)， 打造高品質(zhì)的海景居所。 現(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的“皇 帝女”，銷售勢(shì)頭有增無(wú)減。 2003年1月-7 月，三亞市共銷售住宅面 積達(dá) 31.17 萬(wàn)平方米，商鋪面積 1.67 平方米，在非典疫情剛過(guò)去的 7 月份中，銷售面積達(dá) 3.11 萬(wàn)平方米（其中認(rèn)購(gòu)面積為 1.35 萬(wàn)平方 米），這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌 道。2三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。陽(yáng)光、海水、沙灘、椰樹(shù)是這個(gè) 城市美為驕人的資源。 而天域二期，

12、 則是位于綜合自然條件最好的亞 龍灣。國(guó)家環(huán)?？偩謱?duì)全國(guó) 17個(gè)沿海城市的 28 個(gè)海水浴場(chǎng)進(jìn)行的水 質(zhì)監(jiān)測(cè)結(jié)果表明：三亞大東海浴場(chǎng)、亞龍灣浴場(chǎng)是全國(guó) 5 個(gè)水質(zhì)優(yōu)、 最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。 這一稀缺資源對(duì)世人的吸引力越來(lái)越大。 每 年有 300 多萬(wàn)的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假， 居住養(yǎng)生。亞龍灣更是 成為人們來(lái)三亞旅游的必到之處。3的生態(tài)市貌和與時(shí)俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。近年來(lái)三亞 城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。市委、市政府圍繞建設(shè)“國(guó) 際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市”這個(gè)目標(biāo)， 以“旅游度假、生態(tài)示范” 為個(gè)性特色， 對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編， 創(chuàng)造了“山、海、河、 城”融為一體的

13、城市生態(tài)環(huán)境，大力營(yíng)造城在綠中、城在花中、城在 水中的大生態(tài)環(huán)境。 為了增加城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力以及在世界范圍內(nèi)的 知名度，三亞市政府進(jìn)行了系列的形象工程建設(shè)， 組織了大量的重大 文化活動(dòng)，這一切都成功地將三亞推向全國(guó)、 甚至世界優(yōu)秀旅游 城市的前列。4房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地， 旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。 據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)道， 2001 年到 2003 年之中，三亞房地產(chǎn)的購(gòu) 買(mǎi)者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?10%，海南島的客戶占了 20%，而全國(guó)其他城市 的購(gòu)買(mǎi)者占了 70%。這就證明中國(guó)的旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。房地 產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地， 是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。 這就使 得人們的眼光自然投

14、向三亞這樣的旅游勝地， 給三亞房地產(chǎn)帶來(lái)了百 年一遇的良機(jī)。2001 年，以瑞海豪庭的被搶購(gòu)為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個(gè) 信號(hào)。我們可以看到，三亞全方位的旅游開(kāi)發(fā)和各類樓盤(pán)的上市，吸 引了來(lái)自全國(guó)各大城市的買(mǎi)家， 包括港澳臺(tái)和東南亞各國(guó)的買(mǎi)家。 在 中國(guó)最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)， 似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默 契。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首 選。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。三亞 現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)， 價(jià)格一升再升， 很多房產(chǎn)一開(kāi)盤(pán)就差不多全部售 罄。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個(gè)道理：時(shí)機(jī)來(lái)了。綜上所述， 天域二期的開(kāi)發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)

15、環(huán)境， 社全環(huán)境 和地理位置。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。（二）市場(chǎng)供求分析天域酒店開(kāi)業(yè)之時(shí)， 亞龍灣僅為凱萊一家五星級(jí)酒店， 客房接待 能力達(dá)不到 30萬(wàn)人次/ 年，但經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來(lái)了喜來(lái)登、 環(huán)球城等十幾家星級(jí)酒店，客房接待能力越過(guò) 300 萬(wàn)人次/ 年。三亞第ii頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司旅游市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來(lái)蓬勃生機(jī)。從目前來(lái)看，亞龍灣酒店的接待能力并沒(méi)有飽和， 尤其是在周末 和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級(jí)酒店要提前一周預(yù)訂， 在黃金周根本就 供不應(yīng)求。根據(jù)亞龍灣公司提供的資料，近五年來(lái)游客增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn) 大于酒店接待能力與增長(zhǎng)速度之比如下：從上表可見(jiàn)

16、亞龍灣的酒店還沒(méi)有達(dá)到飽和，星級(jí)客房接等依然有 很大的市場(chǎng)。天域二期的開(kāi)發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場(chǎng)需求的。 天域二 期與天域一期聯(lián)為一體，以其完全開(kāi)敞式的熱帶濱海酒店風(fēng)格， 以其 毫無(wú)可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來(lái)登等酒店，這將牢固的鞏固和保 持其競(jìng)爭(zhēng)地位。（三）項(xiàng)目比較分析1 .項(xiàng)目地塊情況項(xiàng)目的地塊A5-2，約58070吊，位于亞龍灣中部，南面南中國(guó)海， 北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場(chǎng)， 緊挨著天域一期，是一塊優(yōu)質(zhì) 的專屬沙灘的一線海景地。用開(kāi)發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的 一塊寶地。因?yàn)檎畬?duì)一線海景地開(kāi)發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值 潛力。無(wú)論開(kāi)發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的

17、。.市場(chǎng)定位天域二期是設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店， 與一期一樣，目標(biāo)是 來(lái)三亞度假的具有高消費(fèi)能力的頂級(jí)富豪、高端游客，包括世界500強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供亞龍灣的自有星 級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)客房，對(duì)象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標(biāo)的自有資金在千 萬(wàn)以上的投資群體。.比較分析在同樣的地理?xiàng)l件下，亞龍灣暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類比的項(xiàng)目， 擁有 一線海景的凱萊、喜來(lái)登等酒店，沒(méi)有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。嚴(yán) 格來(lái)說(shuō)三亞引入產(chǎn)權(quán)酒店概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不多見(jiàn)。 三亞市房地產(chǎn) 行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個(gè)空白。目前唯一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是位于亞龍灣

18、天域一期北面的“華宇皇冠假日 酒店”。因位于二線海景，所以與本項(xiàng)目存在不可比性。“華宇皇冠假 日酒店”現(xiàn)在價(jià)格定位是：13000元/平方米（均價(jià)）。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)或預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)日期總占地面積總建筑面積容積率建筑密度綠化率總套數(shù)層數(shù) 8層戶型項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、地處目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢(mèng)長(zhǎng)廊之美景；處 市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對(duì)大海的 需要；2、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，實(shí)用率高；八層帶電梯，提升了項(xiàng)目的檔次。項(xiàng)目劣勢(shì)：1、項(xiàng)目規(guī)模稍小，無(wú)法構(gòu)筑更完美的社區(qū)環(huán)境；2、戶型設(shè)計(jì)面積較大，不能非常適用內(nèi)地人購(gòu)房對(duì)面積的要求；3、本項(xiàng)目地處椰夢(mèng)長(zhǎng)廊的盡頭和老城區(qū)，周

19、邊環(huán)境稍顯美中不足。宣傳與銷售方式米用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷售銷售價(jià)格2780元起，高一層加50到100不等，均價(jià)3100客戶主要來(lái)源80%以上為內(nèi)地游客目前銷售情況住宅部分銷售率已達(dá)到95%其他裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司2、4 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析本項(xiàng)目同華宇皇冠項(xiàng)目相比較，具有共同的特點(diǎn)：A 、 都位于亞龍灣。B、 均為新建項(xiàng)目本項(xiàng)目與華宇皇冠項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢(shì)：A 、 位置更好，我們?yōu)榕R海一線，B、 產(chǎn)品概念、 戶型設(shè)計(jì)更符合市場(chǎng)的需求 （突出旅游房地產(chǎn)概念， 迎合客戶對(duì)旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合）C、 總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相

20、一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境，設(shè)專 用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營(yíng)造度假氛圍。 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有的劣勢(shì)： 采用酒店式設(shè)計(jì)及配套，公共建筑面積較多2、5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、 保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán) 境又是值得樂(lè)觀的。 我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中， 運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)， 如價(jià)格，均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本 估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以 下預(yù)測(cè)的理論收益率。 隨著海南整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和海南旅游 產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的回升也是指日可待。三亞 作為著名的旅游度假目的地， 越來(lái)越受

21、到人們的關(guān)注， 而位于世界級(jí) 旅游目的地的天域度假酒店二期， 更會(huì)為三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。第三章 項(xiàng)目定位3、1 主題定位天域度假酒店二期絕版海景視野，一生的度假計(jì)劃國(guó)寶級(jí)的海景，您將不再是過(guò)客3、2 功能定位 結(jié)合天域度假酒店一期成功之處，規(guī)劃設(shè)計(jì)的天域度假酒店二 期，完善第一期的設(shè)施，滿足不斷增長(zhǎng)的客流量的需求，提高接待能 力，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。33 開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目目的定位：1投資收益的最大化2提升現(xiàn)有天域酒店的品牌形象；3為亞龍灣成為世界級(jí)的旅游目的地做出貢獻(xiàn)；4增強(qiáng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；5增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率； 6完善一期的設(shè)施，使酒店的配

22、套和運(yùn)作最佳化。34 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求定位 天域度假酒店一期已經(jīng)運(yùn)行五年。 過(guò)去的五年里天域積累了許多 成功的經(jīng)驗(yàn)，這些都將成為天域二期建成后，成功運(yùn)作的保障。五年 中客人反饋了很多好的建設(shè)性建議， 是促使業(yè)主盡快開(kāi)發(fā)天域二期的 重要源動(dòng)力。這些意見(jiàn)包括：1對(duì)總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對(duì)海景客房，尤其是對(duì)正海景客房的需求；2對(duì)多功能廳和現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)施的需求；3對(duì)現(xiàn)有園林和開(kāi)敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景 和多變的熱帶植物；4需求更多的娛樂(lè)設(shè)施，包括海灘和水上運(yùn)行；5.需求更多的康體設(shè)施和水療（SPA）設(shè)施；6需求更多的獨(dú)家休閑和 VIP 空間；7.需求更多的文化活

23、動(dòng)和短程旅行活動(dòng)。3. 5.行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目影響 天域度假酒店建成以后，亞龍灣出現(xiàn)了許國(guó)國(guó)際知名品牌酒店，多種不同風(fēng)格的建筑與優(yōu)美的環(huán)境，國(guó)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)質(zhì)服 務(wù)，對(duì)天域形成了壓力。為了保持天域在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，天域應(yīng)該 在以下方面跟上行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)， 通過(guò)二期的規(guī)劃與建設(shè)， 創(chuàng)造更完美、 更能迎合市場(chǎng)需求的中國(guó)式熱帶濱海度假酒店：規(guī)劃、設(shè)計(jì)更大面積的客房和可靈活組合的套房；更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾；體現(xiàn)與其它國(guó)際品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢(shì) 和特色，提高對(duì)國(guó)際客源的吸引力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；招聘、培養(yǎng)、培訓(xùn)并保持高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，提高服務(wù)水準(zhǔn)；增加康體和健

24、康水療設(shè)施；與一期合并，建成具有明顯獨(dú)特?zé)釒эL(fēng)格的超大的園林，強(qiáng) 化其不可比性。3. 6 公共的配套條件第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)1992年建立，有完整的包括邊防、消 防支隊(duì)、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)；中國(guó)銀行已經(jīng)設(shè)立儲(chǔ)蓄所；各大酒店設(shè)立自動(dòng)取款柜員機(jī)以 及在柜臺(tái)POS機(jī)的直接交付款操作和外幣兌換；郵電代辦設(shè)置在各大酒店； 文化體育設(shè)施包括：亞龍灣高爾夫球場(chǎng)、 各大酒店的網(wǎng)球場(chǎng)、 游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項(xiàng)水上運(yùn)動(dòng)和和沙灘運(yùn)動(dòng)等；各大酒店自設(shè)醫(yī)務(wù)室；給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全；排污系統(tǒng)、垃圾站健全；通往市區(qū)和機(jī)場(chǎng)、車站的交

25、通便利。3、3市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇買(mǎi)家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)者和目標(biāo)使用者是哪一類人。下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及 詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。3. 3. 1 、以“家庭生活的階段性”為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶分析家庭生活周 期階段與特 點(diǎn)八、住宅購(gòu)買(mǎi) 與消費(fèi)特點(diǎn)旅游及旅游物業(yè)購(gòu)買(mǎi) 消費(fèi)特點(diǎn)1、單身階段：年輕、單身幾乎沒(méi)有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)， 新消費(fèi)觀念帶頭人。但普遍沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)對(duì)新生事物的接受較快，對(duì)旅游擁 有濃厚的興趣與熱情，尤其對(duì)自助 游情有獨(dú)鐘。貸還款能力強(qiáng)，接受濟(jì)基礎(chǔ)。好動(dòng)型青年 公寓的主要租買(mǎi)者。貸款購(gòu)物的方式。出游以朋友同事 作為組合元素。2、

26、新婚階段： 年輕夫妻，無(wú) 子女經(jīng)濟(jì)條件比最近的將 來(lái)要好。購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)， 對(duì)耐用品、大件商品 的期望和要求強(qiáng)烈。對(duì)中小型住宅購(gòu)買(mǎi)需 求較為強(qiáng)勁。經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，開(kāi) 始以家庭為旅游的組合方式。對(duì)自 助游擁有更充足的財(cái)力、精力和興 趣，而暫時(shí)沒(méi)有繁重的工作與家庭 負(fù)擔(dān)。購(gòu)買(mǎi)住宅削弱了一定的經(jīng)濟(jì) 能力，但處于上升階段的貸還款能 力仍對(duì)其購(gòu)頭力給予有力支持。3、滿巢階段（一）: 年輕夫妻， 有6歲以下 子女家庭用品購(gòu)買(mǎi)的高峰 期。不滿足現(xiàn)有的經(jīng) 濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄， 購(gòu)買(mǎi)較多兒童用品， 購(gòu)買(mǎi)住宅能力降低或 正在承擔(dān)還貸購(gòu)房款 的壓力。開(kāi)始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力， 開(kāi)支劇增，對(duì)旅游的興趣和精力明

27、 顯減弱。4、滿巢階段（二）: 年輕夫妻， 有6歲以上 子女經(jīng)濟(jì)狀況較好。購(gòu)買(mǎi) 趨向理智，受廣告及 其他營(yíng)銷刺激的影響 減少，注意檔次較咼 的商品及子女教育投 資。職位上升快，有 較好的能力調(diào)整住房 到更大、更咼檔次經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群體 擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。開(kāi) 始注重投資及對(duì)生活質(zhì)素的提咼， 高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到 議事日程。時(shí)間與財(cái)力對(duì)此的支持 處于不斷上升階段，同時(shí)財(cái)力和對(duì) 新事物的接受程度正處一個(gè)最佳 的平衡點(diǎn)。5、滿巢階段（三）:年長(zhǎng)夫婦與 尚未獨(dú)立的 成年子女同 住經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。伴 侶或子女皆有工作， 注重儲(chǔ)畜，購(gòu)買(mǎi)冷靜、 理智，住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)買(mǎi) 力已達(dá)高峰。仍

28、然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)咼質(zhì) 素度假生活的需求及消費(fèi)能力正 達(dá)到高峰。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智， 并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值 擁有越來(lái)越濃厚的興趣。6、滿巢階段： 年長(zhǎng)夫婦， 子女離家自 .立前期收入較高。購(gòu)買(mǎi) 力達(dá)到高峰期，住房 購(gòu)買(mǎi)力釋放大部分， 較多購(gòu)買(mǎi)老年人用 品，如醫(yī)療保健品等。 對(duì)醫(yī)院等配套設(shè)施依 賴性增強(qiáng)，后期退休有充足的時(shí)間和金錢(qián)計(jì)劃度假的 生活，其中部分由于子女的支持， 更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)咼質(zhì) 素的退休后的度假生活，投資的興 趣開(kāi)始減退，并且對(duì)新生事物的接 受程度已經(jīng)大幅度下降。收入減少。7、孤獨(dú)階段： 單身老人獨(dú) 居收入銳減。特別注重 情感溝通、關(guān)注安全 保障，著重社區(qū)

29、人事 因素，怕孤獨(dú)和冷落。消費(fèi)力和消費(fèi)興趣明顯下降。從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶群中，項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括下列 3個(gè)部分：3. 3. 1. 1 、經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層包括上表中階段1、2的人群：年輕夫妻，無(wú)子女或單身人士。行為及性格特征對(duì)新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點(diǎn)。對(duì)自助游情有獨(dú)鐘，因而長(zhǎng)時(shí)間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓 及較為完善的配套服務(wù)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)有極大的吸引力。容量大，快節(jié)奏的旅游活動(dòng)比較適合他們的口味。因而，周邊旅 游景點(diǎn)廣泛分布的三亞將對(duì)其有強(qiáng)大的吸引力。價(jià)格適中偏低，使用時(shí)間靈活，旅游配套服務(wù)齊備的

30、度假物業(yè)產(chǎn) 品較能迎合該群體的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上 升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購(gòu)物的方式比較容易接受。隨著 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢(shì)。第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司由于暫時(shí)沒(méi)有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)， 所以消費(fèi)欲望相對(duì)較強(qiáng)， 而且容 易受到媒體及市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的影響。 同時(shí)， 彼此間的相互影響力也不 容忽視。3. 3. 1. 2 、注重生活質(zhì)素的成熟家庭包括上表中階段 4、5 的人群。行為及性格特征 該類人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)固并不斷上升的階 段。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高使他們對(duì)生活

31、質(zhì)素的要求提升到一個(gè)更高 的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。家庭擁有一定的積蓄， 并進(jìn)入有計(jì)劃的收支模式中， 對(duì)投資有著 最濃厚的興趣及較強(qiáng)的實(shí)力。度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)的同時(shí)， 消費(fèi)態(tài)度也日趨理智， 在整個(gè)家庭有 條理的理財(cái)模式形成并穩(wěn)定后， 媒體或市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的影響而激發(fā)的 沖動(dòng)型消費(fèi)行為已基本不存在。 但由于處于基本穩(wěn)定期， 具有一定的 社會(huì)地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會(huì)地位相對(duì)稱的虛榮心而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi) 行為。3. 3. 1. 3 、財(cái)力雄厚人包括上表中階段 6 的人群行為及性格特征擁有最充足的時(shí)間和精力計(jì)劃退休后的

32、度假生活。 回復(fù)年輕時(shí)代的習(xí)慣，喜愛(ài)與同齡人結(jié)伴而行。節(jié)奏緩慢 配套服務(wù)細(xì)意周到、 環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為 迎合該類人群的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣 雖然逐步進(jìn)入“無(wú)收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng) 濟(jì)上的支持，擁有充裕的時(shí)間和金錢(qián)計(jì)劃去享受退休后的悠閑日子。期望可供支配的入住時(shí)間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多， 擁有長(zhǎng) 時(shí)間自住機(jī)會(huì)的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。另外， 隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成， 三亞越來(lái) 越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。 因此，本項(xiàng)目推出的旅 游度假物業(yè)將會(huì)成為銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個(gè)機(jī)會(huì)。3. 3. 2 、以“區(qū)域”作為劃分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)目

33、標(biāo)客戶層的分析3. 3. 2. 1 、以上海為核心的長(zhǎng)三角地區(qū) 主觀影響因素 長(zhǎng)三角地區(qū)人士的務(wù)實(shí)特征令其對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力相對(duì)于 北方地區(qū)人群弱，通常不作風(fēng)險(xiǎn)較高的無(wú)把握的投資選擇。對(duì)新生事物的接受速度較慢，接受程度偏低。 但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)上較富足，且當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水 平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)。因而在宣傳推廣中，側(cè)重于低風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)健投資，會(huì)更有吸引力； 同時(shí)，發(fā)展商的實(shí)力和信譽(yù)也是他們最關(guān)注的部分?？陀^影響因素 長(zhǎng)三角地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異一般， 令海濱度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力不如北京地區(qū)及北方其他地區(qū)的客人大。但同時(shí)， 也因地域交通的近便和消費(fèi)的節(jié)省， 使三亞成為他們

34、樂(lè) 于選擇的度假地點(diǎn)。3. 3. 2. 2 、以北京為核心的三北地區(qū)主觀影響因素與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比， 北方人明顯更充滿豪氣 與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破 , 更容易受到激發(fā)他 們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望和購(gòu)買(mǎi)行為的。 一項(xiàng) 產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官， 便會(huì)不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他 們的青睞?？陀^影響因素以北京為核心的北方地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異較大， 令海濱 度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長(zhǎng)三角地區(qū)。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快， 北京地區(qū)集聚著相 當(dāng)一部分富裕階層，就整個(gè)市

35、場(chǎng)容量來(lái)說(shuō)，北京地區(qū)無(wú)疑是最大的。 在北京地區(qū)高檔住宅商品價(jià)格居高不下的情況下 （高檔住宅商品價(jià)格 普遍高于 7000 元/ 平方米），到三亞購(gòu)旅游度假物業(yè)，一方面可以滿 足休閑度假、 家庭度假和養(yǎng)老度假的需要， 另一方面在三亞較低房?jī)r(jià) 的情況下會(huì)顯得輕松而從容。因此 ，綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為： 區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)為“三北”地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū) 目標(biāo)客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司第22頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司質(zhì)量的成熟家庭 三北地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)的中小企業(yè) 具體細(xì)分，該項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)是： 第一類市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的島外

36、中產(chǎn)階層（在工作 地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，并有富裕資金）享受型市場(chǎng) 第二類市場(chǎng)：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資） 養(yǎng)老型市場(chǎng) 第三類市場(chǎng)： 以改善居住質(zhì)量為主要目的的三亞市本地居民和 在三亞從事旅游、飯店管理工作的高級(jí)經(jīng)理居住型市場(chǎng) 第四類市場(chǎng)： 以不動(dòng)產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營(yíng)收入為主要目的的 投資型市場(chǎng) 第五類市場(chǎng)：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu)客戶3、 4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位3、 4、1 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主旨是為度假旅游的成功人士、 各國(guó)政要、 會(huì)議團(tuán)隊(duì)提 供一個(gè)高檔的休閑度假酒店。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一幢“ F”型分布的建筑 物，分為裙樓和主樓，樓高八層，裙樓用于度假

37、酒店公共配套?！?F”型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風(fēng)格，以 當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念， 融合海南的本土文化特色。 規(guī)?；趾氪髿?， 制作精致完美。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯(cuò)式的噴 泉，戶外巴厘島式的spa精巧別致的燈飾，加上80多種罕見(jiàn)的熱帶 植物、果樹(shù)、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收。別具 一格的開(kāi)敞式酒店大堂， 熱帶風(fēng)情的豪華觀海客房， 融合成出優(yōu)美的 海濱度假酒店效果。342 建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位1標(biāo)高大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計(jì)， 其主要功能都設(shè)計(jì)在原地面積 高( elo +12.0)以上，以防范在臺(tái)風(fēng)期間供水的侵襲；2景觀與朝向 將客房與高

38、效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計(jì)于有海景的位置，一最 大限度地減少對(duì)一期公共區(qū)域和客房視野的景響。 建筑主體朝向取 最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。3地形利用充分利用原有的起伏地形， 通過(guò)熱帶園林的設(shè)計(jì)， 減少建筑物對(duì) 人的視覺(jué)沖擊和房間之間的對(duì)視。4 規(guī)模與設(shè)計(jì) (參見(jiàn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 )設(shè)計(jì)約 400 套客房，安排不同布局方式的單元， 1000 平方米以 上的多功能廳，并與花園直接接通；設(shè)戶內(nèi)、外兒童娛樂(lè)園；配備各 種中、西餐廳、酒吧、小型超市；有巴厘島風(fēng)格的戶外溫泉 SPA夏 威夷式泳池； 熱帶園林充分考慮其植物的多樣性、 利用高大植物制造 適宜的遮陽(yáng)效果； 充分考慮到看海的通透性與客人戶外活動(dòng)的

39、私密性 的相輔相成；同時(shí)要?jiǎng)?chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺(jué)環(huán)境。5建設(shè)與裝修高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 針對(duì)天域二期項(xiàng)目特點(diǎn)， 充分利用亞龍灣一線海景 的資源優(yōu)勢(shì)， 將其建成全海南、 也是全中國(guó)最大的一線海景五星級(jí)度 假酒店，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬 件優(yōu)勢(shì)。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間， 以適用不同客戶的需求。戶型面積從 51m2到256 m2不等。裝修：全部按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修， 配備五星級(jí)酒店必備的設(shè)施、 用品。在銷售期間提供不同戶型的樣板房 1-3 間（套）。6設(shè)計(jì)意圖和要求：充分利用陽(yáng)光，同時(shí)以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的

40、蔭涼環(huán)境；創(chuàng)造一個(gè)有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方 個(gè)性和氣候特征；客房和公共空間應(yīng)有最大海景和高爾夫球場(chǎng)景觀；結(jié)合環(huán)保設(shè)計(jì)，如太陽(yáng)能利用， 水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。本項(xiàng)目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原則， 體現(xiàn)酒店外觀， 項(xiàng)目 建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)海景最大化和熱帶園林效。3、 4、 3 功能分類及戶型設(shè)置定位3、 4、 3、 1 功能分類本項(xiàng)目總建筑面積約 67981 平方米，其中：客房部分 34000 平方米，占總建筑面積的 50%，公用設(shè)施部分包 括為 1 8 1 1 6平方米，占總建筑面積的

41、26%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè) 備房、工作間及電梯候梯廳、 垃圾道、煙道和消防樓梯和、 商務(wù)中心、 會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室部分： 15865 平方米占總建筑面積的 23%，包括：辦公室、停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等。3、 4、3、2 戶型設(shè)置建議設(shè)置三種銷售戶型：?jiǎn)伍g、雙套間、三套間。單間是一房一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)，帶一個(gè)小型的衣帽間。面積在51-80平方米， 235 間，占 53。7%雙套間設(shè)計(jì)為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)， 面積在 100-140平方米， 111 間，占 25。4%三套間設(shè)計(jì)是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)， 面積在 160-256平方米，90 間，占 20。6%。備注

42、：三套間在銷售時(shí)可以考慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)行組合或分 拆。3、 5 價(jià)格定位該項(xiàng)目的價(jià)格策略建議采用兩極化的政策， 以利于最大限度地吸 納客戶。選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房， 制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)， 并根據(jù) 質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本， 從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。景觀較好的套房雖然價(jià)格較高， 但由于好的景觀會(huì)十分吸引潛在 客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買(mǎi)家。具體定價(jià)建議如下：3、 5、1 相關(guān)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo)：（1）、本項(xiàng)目公寓部分銷售面積約 18900 平方米；商業(yè)用房部分約 1100 平方米。總銷售面積約 20000 平方

43、米；（2）、本項(xiàng)目總建筑面積：約 21166 平方米；（3）、本項(xiàng)目總投資費(fèi)用：約 6578 萬(wàn)元（見(jiàn)附件 1）；（5）、可銷售面積部分單位成本： 3289元/ 平方米。3 52 平均售價(jià)制定建議（公寓部分） ：70%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)二公寓單位成本X（ 1+70% =5591元/M2;80%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)二公寓單位成本X（ 1+80% =5920元/M2;90%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)二公寓單位成本X（ 1+90% =6249元 /M2。具體的銷售價(jià)格， 要充分考慮銷售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因 素，再酌情提高或降低。 綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類可比 項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的

44、預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 ，為了盡快使市 場(chǎng)接受本項(xiàng)目， 建議在銷售價(jià)格上采取低開(kāi)策略， 以迅速搶占市場(chǎng)份 額。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（ 70%+80%/2 ，即 75%：銷售平均價(jià)格為：5760元/M2;第二階段， 本階段為市場(chǎng)上升期 （取得商品房預(yù)售許可證后正式 開(kāi)盤(pán)期 ，由于前階段的市場(chǎng)成功開(kāi)拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的 第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績(jī)， 因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上 升趨勢(shì)。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上提高（70%+80%+90%/3， 即80%銷售平均價(jià)格約為：5920

45、元/M2;第三階段，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行， 使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷 售在單位成本的基礎(chǔ)上提咼90%銷售平均實(shí)收價(jià)格約為：6250元/M2。各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn) 5850元/M2的銷售價(jià)格。備注：1、此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精 裝修、全配備價(jià)格。2、控制本項(xiàng)目贏利水平，可通過(guò)銷售時(shí)對(duì)銷售門(mén)市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。 如果銷售市場(chǎng)反 映良好，目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目推出的門(mén)市價(jià)格接受程度較高， 則相應(yīng)的 減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均 5%勺折讓率。3、5、3價(jià)格

46、分布不同朝向、不同樓層的房屋質(zhì)素存在一定的差距， 應(yīng)加以價(jià)格上 的調(diào)整。我們將不同朝向客房劃分為多個(gè)級(jí)別，如下圖所示：A2A2A1A1A1A1A2A2海景（部分標(biāo)準(zhǔn)層戶型可能會(huì)根據(jù)銷售 要作適當(dāng)調(diào)整）將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為：A1、B1、B2、C1、C2六個(gè)級(jí)別，并配合不同樓層的價(jià)差，調(diào) 不同公寓的價(jià)格分布。CCBBAA勺需整出價(jià)格區(qū)域分布表（底紋部分為價(jià)格調(diào)整系數(shù)）第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司說(shuō)明：以上價(jià)格區(qū)域分布表表明，在制訂詳細(xì)的價(jià)格時(shí)要遵循以 上分布規(guī)律，以C2區(qū)、1/F為基準(zhǔn)價(jià)格（起價(jià)），然后按照陰影部分樓層A1區(qū)A2區(qū)B1區(qū)B2區(qū)C1區(qū)C2區(qū)1

47、.401.291.201.121.051.001/F1.0 001套01套1套1套1套1套2/F1.0102 套3套2套2套2套2套3/F1.0206 套7套2套2套2套2套4/F1.0356 套7套2套2套2套2套5/F1.0503 套4套2套2套2套2套6/F1.0653 套4套2套2套2套2套7/F1.0805 套5套2套2套2套2套8/F1.0955 套5套2套2套2套2套9/F1.1106 套7套2套2套2套2套10/F1.1256 套5套2套2套2套2套11/F1.1406 套4套1套2套2套2套12/F1.1556 套4套1套2套2套2套套數(shù)（共200套）54套56套21套23套

48、23套23套第29 一貝二業(yè)大域頭業(yè)有限公司的價(jià)格調(diào)整系數(shù)進(jìn)行價(jià)格細(xì)分調(diào)整。3、 6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)， 要 結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。從理論上講， 房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)， 即所謂最 佳姿態(tài)，它應(yīng)該是： 主體工程已基本完成 配套設(shè)施已全部到位 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果 物業(yè)的管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準(zhǔn)備就緒 但針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)： 自籌資金無(wú)法完成項(xiàng)目建設(shè)，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或 銀行貸款； 施工周期短：是否具備上述最佳條件，所形成的時(shí)間差也不 過(guò)是三

49、、四個(gè)月的時(shí)間， 以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時(shí)再入市將令資金回收的速 度更加迅速； 以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營(yíng)造強(qiáng)大的信心，以達(dá) 成對(duì)銷售信心的有力支持； 項(xiàng)目規(guī)模有限、銷售推廣費(fèi)用有限：適宜選擇最佳的時(shí)機(jī)，最佳的姿態(tài)集中火力， 以“短、平、快”的推廣策略完成項(xiàng)目的銷售， 而避免因拖延時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度不足影響 銷售業(yè)績(jī)；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶 占市場(chǎng)份額，贏取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。最佳的宣傳認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)為 2003 年 春節(jié)。屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段： 項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 銷售方式及銷售價(jià)

50、格已經(jīng)確定3、7 銷售方式定位銷售方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。 根據(jù)項(xiàng)目的特性、 投 資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件， 將能夠更加順利地 達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來(lái)。建議該項(xiàng)目的銷售方式是： 進(jìn)行公寓的產(chǎn)權(quán)銷售，然后采用標(biāo)準(zhǔn)酒店式經(jīng)營(yíng)管理方式接 受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理 以零散發(fā)售為主 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式 采用組合式付款方式3、 8 物業(yè)管理定位3、 8、1 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式 本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)和管理， 酒店管理公司 在本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主的 閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。 本項(xiàng)目建成后將

51、委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn) 的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理 （已經(jīng)選定為三亞天澤酒店物業(yè)管理有限公 司），此后可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)自主選擇酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，以確 保本項(xiàng)目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理。3、8、2 酒店管理公司 酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)（管理）約定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn) 行酒店式標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)（管理） ，并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營(yíng)（管 理）業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收益。3、 8、3 運(yùn)作機(jī)制酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施 管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)管理方面的咨詢， 定期向業(yè)主通報(bào) 公寓的經(jīng)營(yíng)（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面預(yù)約，公寓業(yè)主 委員會(huì)委托會(huì)

52、計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國(guó)內(nèi)會(huì) 計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告， 業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書(shū)的規(guī)定享受經(jīng)營(yíng)回報(bào)。3、 8、4 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)管理方式專 有 名 詞 定 義一、天域度假酒二期 ：天域度假酒店二期位于三亞亞龍灣， 按照五 星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。酒店客房以產(chǎn)權(quán)方式銷售和經(jīng)營(yíng)管理。二、營(yíng)業(yè)收入 ：天域度假酒店二期通過(guò)經(jīng)營(yíng)出租酒店客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租） ,不包括酒店商場(chǎng)、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂(lè)、 洗衣、電話、電報(bào)和電傳等其它酒店項(xiàng)目的收入，不包括服務(wù)費(fèi) 收入以及酒店設(shè)備、場(chǎng)地的使用費(fèi)、租賃費(fèi)等收入。三、經(jīng)營(yíng)管理成本 ：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)

53、稅金、管理費(fèi)用、人員工資、 管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。四、可分配收益： 酒店客房營(yíng)業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的收 益部分。五、會(huì)計(jì)年度：第一個(gè)會(huì)計(jì)年度， 從當(dāng)年酒店客房經(jīng)營(yíng)之日起，至 同年的 12月 31日止。以后每年從 1月 1日起至當(dāng)年的 12月 31 日止為一會(huì)計(jì)年度。六、免費(fèi)入住權(quán) ：指業(yè)主委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)（管理）期間，由 委托經(jīng)營(yíng)管理方免費(fèi)提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。第三章 管理范圍第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司第34頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司管理公司的管理范圍是乙方所擁有的天域度假酒店二期客房。第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力一、管理期限客房委

54、托管理期限為30年。每一經(jīng)營(yíng)管理方式委托時(shí)段為3年，以實(shí)際交接日作為第一委托經(jīng)營(yíng) 管理時(shí)段的起始時(shí)間，（第一委托時(shí)段為前四個(gè)會(huì)計(jì)年度）雙方不得 中途終止合同。第一委托時(shí)段后，乙方可與甲方重新確認(rèn)不同類型的 委托經(jīng)營(yíng)管理方式，并簽署下一時(shí)段的委托經(jīng)營(yíng)管理合同書(shū)。二、收益分配期限以酒店正式對(duì)外營(yíng)業(yè)時(shí)間為計(jì)算收益的起始時(shí)間，到年終分配一次。以后每年分配一次。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利 乙方選擇第種方式型。（詳見(jiàn)合同附件）業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和合同附件連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和合同附 件連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。義

55、務(wù)：1、業(yè)主應(yīng)支持管理公司按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)管理天域度假 酒店二期，遵守甲方制定的各項(xiàng)安全文明制度；2、業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的房間后七日內(nèi)與管理公司 辦理交接手續(xù)。3、業(yè)主自用期間， 不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀， 不能亂搭建 臨時(shí)設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品；4、不得私自經(jīng)營(yíng)客房。四、管理公司的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：1、甲方在管理期限內(nèi)將作為天域度假酒店二期唯一的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者和管理者，代表業(yè)主進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。2、聘用經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店管理人員， 組織務(wù)實(shí)高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營(yíng)決策和手段，保證酒店經(jīng)營(yíng)的最高效益。義務(wù)：1、甲方應(yīng)以五星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)把天域度假酒店二期管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行

56、業(yè)中有競(jìng)爭(zhēng)能力的酒店。2、甲方定期向乙方公布經(jīng)營(yíng)情況和收入情況； （僅對(duì)委托經(jīng)營(yíng)的業(yè)主）3、向乙方通報(bào)重大經(jīng)營(yíng)決策和重大事件；4、甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營(yíng)收益；5、在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和政 策，勵(lì)精圖治，合法經(jīng)營(yíng)，努力提高競(jìng)爭(zhēng)力。第五章 酒店客房經(jīng)營(yíng)收入、管理成本與收益分配一、客房經(jīng)營(yíng)收入開(kāi)房率二酒店客房年實(shí)際出租總房間數(shù)+（自然營(yíng)業(yè)天數(shù)X 可出租房間數(shù)）X 100%；年平均房?jī)r(jià)二酒店年客房經(jīng)營(yíng)收入寧年實(shí)際出租總房間數(shù)； 酒店年客房經(jīng)營(yíng)收入 二年開(kāi)房率X年平均房?jī)r(jià)X可出租房 間數(shù)X年自然營(yíng)業(yè)天數(shù)。二、經(jīng)營(yíng)管理成本（參考）經(jīng)營(yíng)管理成本包括1、營(yíng)業(yè)費(fèi)用%2、營(yíng)業(yè)稅金及

57、附加6%3、管理費(fèi)用%4、管理傭金5%第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司第 頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司第37頁(yè)三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司5、維修及裝修、裝飾、家具更新基金6%6.保險(xiǎn)費(fèi)用%7.房產(chǎn)稅%總成本60%三、收益分配詳見(jiàn)業(yè)主須知。四、收益支付辦法在每一會(huì)計(jì)年度終了的 天內(nèi)進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算后于 天內(nèi)匯 入乙方指定的銀行賬戶。第六章合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商并簽署書(shū)面協(xié)議 方能生效。本合同及合同附件具有同等法律效力。由于地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、疫情以及其它不能預(yù)見(jiàn)并 且對(duì)其發(fā)生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同無(wú)法履 行，經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營(yíng)

58、管理。本合同發(fā)生下列情況之一時(shí)，雙方可解除合同：1、 合同規(guī)定的期限屆滿；2、 由于不可抗力原因致使合同無(wú)法履行；3、因一方不履行合同， 或嚴(yán)重違反合同規(guī)定， 造成他方無(wú) 法達(dá)到本合同的目的時(shí)；4、乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟(jì)責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛， 致 使其所有的財(cái)產(chǎn)被查封、拍賣等而影響經(jīng)營(yíng)時(shí)；5、因業(yè)主的違法、 違規(guī)行為對(duì)酒店或其它業(yè)戶造成損害或 財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。（天域酒店二期客房委托經(jīng)營(yíng)管理附件）目錄1產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式2基本運(yùn)行管理3業(yè)主入住管理4客房委托經(jīng)營(yíng)管理模式5委托經(jīng)營(yíng)管理收入分配方案6業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式經(jīng)營(yíng)管理公司天域度假酒店二期由天域度假酒店經(jīng)營(yíng)管

59、理公司經(jīng)營(yíng)管理。根據(jù)市場(chǎng)的需要，在特定情況下，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司有權(quán)將天域酒店二期的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理。2. 運(yùn)作機(jī)制酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將遵循中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律和法規(guī)經(jīng)營(yíng) 管理。酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將以真誠(chéng)和負(fù)責(zé)任的態(tài)度定期向業(yè)主通報(bào)酒店 的經(jīng)營(yíng)情況。酒店經(jīng)營(yíng)管理公司可接受業(yè)主委托獨(dú)立的注冊(cè)會(huì)計(jì)師或會(huì)計(jì)事務(wù) 所審計(jì)酒店客房經(jīng)營(yíng)收入的要求， 但必須書(shū)面提出并預(yù)約 （僅限每年 的 3 月份）。費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。每個(gè)會(huì)計(jì)年度酒店管理公司委托國(guó)內(nèi)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)， 并在業(yè)主內(nèi)部公布審計(jì)報(bào)告。 業(yè)主按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的客房經(jīng)營(yíng)收 入和業(yè)主客房委托經(jīng)營(yíng)管理合同書(shū)的規(guī)定享受投資

60、回報(bào)。酒店經(jīng)營(yíng)管理公司隨時(shí)接受所有業(yè)主對(duì)客房經(jīng)營(yíng)管理的監(jiān)督和合 理的批評(píng)建議。日常酒店管理酒店的客房、餐飲、康樂(lè)、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營(yíng)業(yè)；酒店各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；酒店的宣傳廣告及公關(guān)促銷活動(dòng)；酒店人力資源管理；酒店的安全防護(hù)；培訓(xùn)、服務(wù)水準(zhǔn)提升。業(yè)主卡業(yè)主將擁有一正一副兩張印有天域酒店編號(hào)的業(yè)主卡。兩卡享有同等權(quán)益， 業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的 優(yōu)惠服務(wù)。持卡人的卡號(hào)必須與業(yè)主備份的本卡簽單權(quán)益人身份相符；業(yè)主遺失業(yè)主卡時(shí)， 應(yīng)在第一時(shí)間通知酒店經(jīng)營(yíng)管理公司掛失并及 時(shí)補(bǔ)辦。掛失前該卡所發(fā)生的消費(fèi)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。該卡具有明顯天域二期的產(chǎn)權(quán)依附性， 其持有者隨產(chǎn)