辦公項目建議書

1、中國*分公公司*辦公公綜合樓樓項目建議議書1. 項目目名稱：中國*分分公司*辦辦公綜合合樓2. 項目背背景2.1*市市地域優(yōu)優(yōu)勢及經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展*市市位于*市市東部，全境面面積*平方方公里，共轄*個個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)及街道道辦事處處，*個行行政村，全市總總?cè)丝?萬萬人。近近年來，*市經(jīng)濟濟建設(shè)發(fā)發(fā)展迅速速，20003年年國內(nèi)生生產(chǎn)總值值完成*億億元，境境內(nèi)財政政收入*億億元，地地方財政政收入77.066億元，名列全全國縣域域經(jīng)濟基基本競爭爭力百強強縣（市市）第*位位。目前前，*市“建設(shè)*大大框架下下富而美美的新*”規(guī)劃出出臺實施施，各項項改造整整治工作作順利進進行，南南部經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)（工業(yè)業(yè)園區(qū)）發(fā)展

2、迅迅速，招招商引資資項目不不斷增加加，政務(wù)務(wù)區(qū)南遷遷工程正正在順利利進行，20003年，*市委、市政府府規(guī)劃設(shè)設(shè)計的現(xiàn)現(xiàn)代化大大學(xué)城已已正式開開工建設(shè)設(shè)，預(yù)計計在一年年內(nèi)部分分大中專專院校將將陸續(xù)招招生。僅僅大學(xué)城城建成使使用后，在校學(xué)學(xué)生數(shù)量量就可達達10萬萬余人。屆時，以*市政政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)、大學(xué)城城為主體體的新城城區(qū)，將將成為*市市政治、經(jīng)濟、文化中中心，也也必將成成為包括括*通訊行行業(yè)在內(nèi)內(nèi)的眾多多商家企企業(yè)的必必爭之地地。因此此，盡早早地選取取最理想想的位置置，加快快前期基基礎(chǔ)性建建設(shè)，將將為今后后的市場場開拓、擴大企企業(yè)規(guī)模模，奠定定堅實的的基礎(chǔ)。2.2*分分公司經(jīng)經(jīng)營狀況況

3、分析中國*有限限公司*分分公司于于*年6月月設(shè)立*經(jīng)經(jīng)營部，*年2月月，成立立*分公司司。公司司現(xiàn)有員員工*人，城區(qū)自自建*廳22個，鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)*廳221個，聯(lián)合*廳廳3個，代理商商1400多家，客戶經(jīng)經(jīng)理隊伍伍達3000余人人。20003年年，*分公公司完成成業(yè)務(wù)收收入49948.3萬元元，占當(dāng)當(dāng)?shù)?市場場份額的的39%，占*市市分公司司業(yè)務(wù)收收入的？%。目目前，公公司擁有有各類*用用戶達77萬余人人，占當(dāng)當(dāng)?shù)?用戶戶份額的的43%。*分分公司自自建*廳情情況一覽覽表項目*市市*廳*廳廳位置*市市*號*市市*號設(shè)立時間間20033年9月月*年年6月面積140平平方米130平平方米租賃期限限200

4、33.4.2520008.44.244*.9.115220111.9.14總投資額額10萬元元21萬元元主要設(shè)備備升騰終端端7臺,IBMMPC機機1臺,三星液液顯133臺,惠惠普顯示示器2臺臺,愛普普生打印印機6臺臺,佳能能復(fù)印機機1臺,自助詳詳單打印印機1臺臺,長虹虹背投11臺(演演示用),手機機加油站站1臺.升騰終端端6臺,惠普PPC機11臺,愛愛普生打打印機55臺,惠惠普顯示示器144臺,佳佳能復(fù)印印機1臺臺,三星星傳真機機1臺,惠普激激光打印印機1部部,詳單單查詢機機1臺,長虹背背投1臺臺(演示示用手機機加油站站1臺)備注目前，*分分公司兩兩處*廳位位于同一一線路，輻射范范圍相對對集中

5、，與*市城城區(qū)改造造建設(shè)規(guī)規(guī)劃不能能同步。2.3競競爭對手手經(jīng)營狀狀況對于*分公公司來說說，主要要競爭對對手是*公公司。目目前，*擁擁有自建建*廳3處處，其中中兩處在在*市*，分分別處在在我公司司*廳兩側(cè)側(cè)，*廳平平均面積積在1550平方方米左右右。由于于受傳統(tǒng)統(tǒng)發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢的影影響，*公公司*廳的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)比較完完備，各各項職能能設(shè)備、服務(wù)裝裝配齊全全。從市市場調(diào)查查結(jié)果來來看，220033年，*公公司實現(xiàn)現(xiàn)業(yè)務(wù)收收入81100萬萬元，*用用戶市場場占有率率達500%以上上，且大大多數(shù)為為入網(wǎng)較較早，使使用*業(yè)務(wù)務(wù)思想根根深蒂固固的老用用戶，并并成為構(gòu)構(gòu)成*公司司業(yè)務(wù)收收入的主主要支撐

6、撐和來源源。2.4項項目建設(shè)設(shè)的必要要性2.4. 11從以上上背景資資料分析析中可以以看出，目前，我們同同*公司的的競爭日日益激烈烈。*公司司以傳統(tǒng)統(tǒng)的優(yōu)勢勢及借助助穩(wěn)定的的老用戶戶擴展新新領(lǐng)域，而我們們則是以以先進的的網(wǎng)絡(luò)和和技術(shù)以以及豐富富的新業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展展新用戶戶，從*公公司手中中挖掘和和爭奪用用戶。因因此，在在大力宣宣傳、推推廣*業(yè)務(wù)務(wù)的前提提下，以以戰(zhàn)略的的眼光不不斷發(fā)現(xiàn)現(xiàn)新領(lǐng)域域，擴大大公司規(guī)規(guī)模，進進一步提提升企業(yè)業(yè)形象，成為*公公司在競競爭中發(fā)發(fā)展的必必然方向向和必要要的手段段及渠道道。2.4.2隨著著各項綜綜合業(yè)務(wù)務(wù)量的不不斷攀升升，*分公公司目前前的*面積積不能滿滿足今后后的

7、工作作需要，功能分分區(qū)無法法真正實實現(xiàn)，在在很大程程度上影影響了各各項工作作的正常常開展。諸如業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)訓(xùn)室、業(yè)業(yè)務(wù)洽談?wù)勈?、VVIP接接待室、客戶休休息區(qū)等等急需解解決的辦辦公地點點無法落落實。*辦辦公綜合合樓建成成后，根根據(jù)規(guī)劃劃設(shè)立具具備獨立立功能的的辦公區(qū)區(qū)域，不不僅有利利于各項項工作及及業(yè)務(wù)的的開展，更能充充分展示示*公司強強大的綜綜合實力力和良好好形象。2.4.3根據(jù)據(jù)*市城區(qū)區(qū)建設(shè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃，市政政區(qū)的南南遷，新新型商貿(mào)貿(mào)區(qū)（新新城區(qū)）的建立立，在*將將形成一一個新的的經(jīng)濟繁繁榮區(qū)，及時的的選擇最最佳位置置，盡早早地為占占領(lǐng)新的的市場領(lǐng)領(lǐng)域打好好根基，更好地地塑造中中國*嶄新新

8、的企業(yè)業(yè)形象,成為我我們*辦公公綜合樓樓建設(shè)的的根本目目的和關(guān)關(guān)鍵所在在。2.4.4目前前，包括括*、網(wǎng)通通等眾多多通信行行業(yè)都已已經(jīng)從單單純的業(yè)業(yè)務(wù)開展展伸向了了以擴大大企業(yè)規(guī)規(guī)模、以以多種形形式提升升企業(yè)形形象為主主的企業(yè)業(yè)文化建建設(shè),并并將發(fā)展展的觸角角伸向了了新城區(qū)區(qū)。3. 業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展預(yù)測測 業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展預(yù)測測與當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況及發(fā)展展前景息息息相關(guān)關(guān)，緊密密聯(lián)系，并以*用用戶收入入的變化化及穩(wěn)定定系數(shù)為為基礎(chǔ)杠杠桿，廣廣泛涉及及到政治治、文化化、地理理、人口口等多方方面基本本條件的的變化，而*通信信行業(yè)本本身的技技術(shù)領(lǐng)域域、業(yè)務(wù)務(wù)領(lǐng)域、服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域的優(yōu)優(yōu)劣則是是廣大用用戶使用用*通

9、信所所關(guān)注的的最主要要的焦點點。3.1業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)測測的范圍圍及期限限*分分公司的的業(yè)務(wù)開開展以*本本地用戶戶為主，由于地地域 、交通及及經(jīng)濟發(fā)發(fā)展優(yōu)勢勢，可進進一步擴擴展到*東東部地區(qū)區(qū)及部分分*市區(qū)關(guān)關(guān)系業(yè)主主及用戶戶。因此此,*辦公公綜合樓樓建成后后，特別別是隨著著*市新城城區(qū)的建建設(shè)和*城城區(qū)的迅迅速東擴擴，*分公公司的業(yè)業(yè)務(wù)滲透透力度將將在以新新城區(qū)新新用戶為為主體的的基礎(chǔ)上上進一步步得到加加強，業(yè)業(yè)務(wù)范圍圍會得到到進一步步擴大。本著科學(xué)學(xué)合理的的原則，長期預(yù)預(yù)測期限限以十年年為宜（*年-220133年）。根據(jù)*通信信行業(yè)當(dāng)當(dāng)前的發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀，按照照*市委、市政府府的城建建及發(fā)展展規(guī)劃，

10、*市新城城區(qū)將在在近年內(nèi)內(nèi)建設(shè)完完成，其其間，經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)所屬屬部分廠廠礦企業(yè)業(yè)、大學(xué)學(xué)城部分分大中專專院校將將陸續(xù)開開工和投投入使用用，考慮慮由此帶帶動的第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的快快速發(fā)展展，我們們擬定在在*辦公綜綜合樓建建成后11-3年年（短期期預(yù)測）為期限限，在原原有用戶戶所屬地地區(qū)的基基礎(chǔ)上，新城區(qū)區(qū)將為我我們營造造一個廣廣闊的市市場空間間,具備備很強的的輻射效效應(yīng)及帶帶動效應(yīng)應(yīng)。3.2業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)測測的基礎(chǔ)礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料料（以發(fā)發(fā)掘新市市場、發(fā)發(fā)展新用用戶為主主，以維維護老用用戶為輔輔）：*市市新城區(qū)區(qū)及大學(xué)學(xué)城投入入使用后后，在校校學(xué)生人人數(shù)將達達到100萬余人人；經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)招商引引資項

11、目目陸續(xù)開開工，商商務(wù)辦公公人員、工礦企企業(yè)務(wù)工工以及隨隨之而起起的第三三產(chǎn)業(yè)人人員隊伍伍隨之增增加；市市政區(qū)的的南遷為為新城區(qū)區(qū)的發(fā)展展注入生生機和活活力。以以上各基基礎(chǔ)項目目，必將將帶動整整個*經(jīng)濟濟的飛速速發(fā)展。1）*市委委、市政政府聯(lián)合合下發(fā)的的*市建建設(shè)*大城城市框架架下富而而美的新新*規(guī)劃項項目實施施方案2）*市統(tǒng)統(tǒng)計局編編制的*市20003年年統(tǒng)計年年鑒3）*分公公司關(guān)于于*通信行行業(yè)的市市場調(diào)查查統(tǒng)計資資料3.3業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)測測的基本本原則以*市經(jīng)濟濟現(xiàn)狀和和發(fā)展前前景為依依據(jù)，以以發(fā)展新新用戶，拓展新新領(lǐng)域為為原則，搶占市市場，擴擴大市場場占有率率，結(jié)合合當(dāng)前業(yè)業(yè)務(wù)開展展及業(yè)務(wù)務(wù)

12、收入完完成情況況，制定定科學(xué)合合理的發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃和目標(biāo)標(biāo)。3.4業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)測測中考慮慮的主要要因素 1）*市市20002、220033年國民民生產(chǎn)總總值、地地方財政政收入及及全年人人均收入入2）經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)向向著高科科技、多多元化的的方向發(fā)發(fā)展，招招商引資資進程及及實際效效果顯著著3）新的的*業(yè)務(wù)所所帶來的的目標(biāo)市市場、客客戶、經(jīng)經(jīng)濟增長長點及發(fā)發(fā)展趨勢勢4）*手機機用戶的的業(yè)務(wù)需需求增長長率5）*市“建設(shè)*大大城市框框架下富富而美的的新*”的的宏偉藍藍圖3.5用用戶市場場發(fā)展的的特點當(dāng)前通信信市場競競爭日趨趨激烈，從競爭爭對手手手中爭奪奪用戶進進程緩慢慢，且難難度較大大。因此此，科學(xué)學(xué)合理地地選

13、擇新新市場，占領(lǐng)新新領(lǐng)域成成為公司司發(fā)展的的關(guān)鍵所所在。在在*市新城城區(qū)，新新興企業(yè)業(yè)、大學(xué)學(xué)城在校校師生及及所帶動動的第三三產(chǎn)業(yè)將將構(gòu)成一一個新的的用戶群群體，更更適合我我們從基基礎(chǔ)做起起，以網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、業(yè)業(yè)務(wù)、服服務(wù)優(yōu)勢勢為切入入點，搶搶得市場場最佳時時機，大大力推廣廣*業(yè)務(wù)，發(fā)展*用用戶，并并以此帶帶動競爭爭對手的的現(xiàn)有用用戶轉(zhuǎn)網(wǎng)網(wǎng)成為我我們的用用戶。同時，新新城區(qū)建建成使用用后，區(qū)區(qū)域市場場經(jīng)濟還還具備以以下特點點：1）新城城區(qū)集政政治、經(jīng)經(jīng)濟、文文化于一一體的綜綜合優(yōu)勢勢，使手手機用戶戶的需求求呈現(xiàn)出出日益多多元化的的趨勢，手機需需求范圍圍日益廣廣泛，適適合多層層次的業(yè)業(yè)務(wù)開展展。2）政

14、務(wù)務(wù)區(qū)全面面南遷后后，固定定收入人人口比例例將大幅幅度增加加，且相相對穩(wěn)定定，可做做為長期期發(fā)展的的固定用用戶。3）入駐駐大專院院校學(xué)生生時尚消消費觀念念強，適適合*CDDMA豐豐富多彩彩的個性性化業(yè)務(wù)務(wù)特征，有利于于引導(dǎo)消消費，擴擴大用戶戶范圍，縮小包包圍圈。4）第三三產(chǎn)業(yè)的的帶動和和發(fā)展，使廣大大業(yè)主及及其手機機使用需需求不斷斷增加，且話費費消費相相對較高高，可為為公司帶帶來持續(xù)續(xù)穩(wěn)定的的業(yè)務(wù)收收入。5）隨著著人們對對*業(yè)務(wù)特特別是CCDMAA網(wǎng)絡(luò)、技術(shù)、業(yè)務(wù)優(yōu)優(yōu)勢的進進一步了了解和認(rèn)認(rèn)識，在在新的用用戶群體體中，發(fā)發(fā)展空間間和用戶戶增長比比例不可可估量。3.6用用戶數(shù)預(yù)預(yù)測方法法的確定定

15、按*通信業(yè)業(yè)務(wù)的普普及和目目標(biāo)用戶戶增長趨趨勢進行行綜合預(yù)預(yù)測。1）隨著著人們生生活水平平的日益益提高和和需求多多元化，*通信用用戶將在在短期內(nèi)內(nèi)得到大大幅度上上升，原原有用戶戶*通信設(shè)設(shè)備更新新速度進進一步加加快。2）隨著著*城市建建設(shè)步伐伐的加快快、新城城區(qū)的建建設(shè)、發(fā)發(fā)展，外外來投資資不斷增增加，未未來1-2年內(nèi)內(nèi)新增*通通訊用戶戶預(yù)計將將在5-10萬萬人之間間，并將將以每年年10-15%的速率率增長，成為我我們*業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展新新的目標(biāo)標(biāo)群體。3.7建建設(shè)*辦公公綜合樓樓效益預(yù)預(yù)測*辦辦公綜合合樓同新新城區(qū)建建設(shè)同步步進行，預(yù)計在在建成后后一年內(nèi)內(nèi)便可產(chǎn)產(chǎn)生可觀觀的效益益。以先先期發(fā)展展1

16、萬用用戶為最最低數(shù)額額，年內(nèi)內(nèi)可產(chǎn)生生直接業(yè)業(yè)務(wù)收入入*00萬萬元。同同時，*辦辦公綜合合樓建成成后，將將更好地地體現(xiàn)聯(lián)聯(lián)公司的的整體實實力，有有利于進進一步做做好*業(yè)務(wù)務(wù)的推廣廣和企業(yè)業(yè)形象宣宣傳工作作，贏得得促進業(yè)業(yè)務(wù)開展展的市場場先機，其間接接效應(yīng)將將更為可可觀。以十年為為期限（*年220133年），以現(xiàn)有有7萬用用戶為基基數(shù)，我我們在優(yōu)優(yōu)化整合合的基礎(chǔ)礎(chǔ)上做出出如下預(yù)預(yù)測：*分分公司業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展展預(yù)測表表項目*2005520066200772008820099201002011120*20133占有率%4350*.852.3353.9954.6655.7756.9957.8860.11用

17、戶數(shù)（萬）79.111.3313.3315.8817.6619.1121.66*.726收入數(shù)（萬元）76111.78*6.7799877.6105996.77*0068.5136557.99149558.22160*.11*63.4186442.994. *分公司司*辦公綜綜合樓擬擬建規(guī)模模（方案案一）4.1*辦辦公綜合合樓選址址原則經(jīng)濟發(fā)展展前景良良好，人人口密集集且增長長速度快快，目標(biāo)標(biāo)用戶群群體數(shù)量量大，交交通便利利，有利利于為用用戶提供供方便快快捷的服服務(wù)。4.2*辦辦公綜合合樓建設(shè)設(shè)地點*市市濟王路路沿線新新城商貿(mào)貿(mào)區(qū)（濟濟王路以以南、章章萊路與與西外環(huán)環(huán)之間）4.3*辦辦公綜合合

18、樓建設(shè)設(shè)面積根據(jù)中中國*山東東分公司司*場所建建設(shè)管理理辦法（暫行）的有有關(guān)規(guī)定定，*分公公司同*市市委、市市政府及及當(dāng)?shù)赜杏嘘P(guān)部門門協(xié)商，擬征用用土地55畝，建建設(shè)15500平平方米的的*辦公綜綜合樓（五層）一座。4.4*辦辦公綜合合樓功能能分區(qū)樓層功能分區(qū)區(qū)面積一層*大大廳(含含VIPP室)300客服中心心30業(yè)務(wù)演示示區(qū)30手機專柜柜20客戶休息息區(qū)40值班室20洗手間、樓道等等30二層大客戶部部辦公室室20大客戶工工作區(qū)80大客戶接接待室20大客戶會會議室40業(yè)務(wù)洽談?wù)勈?0渠道管理理中心40代理室20資料室20市場部辦辦公室20樓道等50洗手間30三層總經(jīng)理辦辦公室20總經(jīng)理接接待室

19、20副總經(jīng)理理辦公室室20財務(wù)部辦辦公室40綜合部辦辦公室40*辦辦公室20工程運維維辦公室室40數(shù)互部20洗手間30樓道等40四層檔案室20倉庫40中心會議議室（業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)訓(xùn)室）100樓道30洗手間30五層小會議室室40中心機房房40員工之家家活動室室40樓道104.5裝裝修方案案按公司有有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和要求求進行裝裝修5*分公司司*辦公綜綜合樓擬擬建規(guī)模模（方案案二）5.1選選址原則則選擇*市新新城商貿(mào)貿(mào)區(qū)就近近地區(qū)5.2地地點及情情況說明明*市市*東段，與新城城區(qū)距離離較近，交通方方便，此此地點人人口密集集，且該該地有停停建中樓樓房，可可縮短建建設(shè)周期期，降低低成本。建設(shè)總總面積115000

20、平方米米。5.3建建設(shè)功能能分區(qū)參照方案案一5.4裝裝修方案案按公司有有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和要求求進行裝裝修6、*場所所建設(shè)的的綜合投投資估算算和資金金來源參照目前前*當(dāng)?shù)氐牡膶嶋H情情況擬定定以下預(yù)預(yù)算。61方方案一（1） 投資資估算投 資資 估估 算算（方案案一）序號工程或費費用項目目數(shù)量單位造價價金額（萬萬元）1土地使用用權(quán)獲取取5畝40萬元元/畝2002土建工程程-2003裝修-604設(shè)施設(shè)備備-505其他-15合計525備注：*辦辦公面積積總計115000平方米米，折合合單價335000元/平平方米（2） 資金金來源按省分公公司及*公公司規(guī)定定執(zhí)行。62方方案二（1） 投投資估算算投 資資 估估

21、 算算（方案案二）序號工程或費費用項目目數(shù)量單位造價價金額（萬萬元）1購買費用用2000045000元/平平方米9002土建工程程-103裝修-604設(shè)施設(shè)備備-505其他-15合計10355（2） 資資金來源源按省分公公司及*公公司規(guī)定定執(zhí)行。7、工程程進度安安排71方方案一（1）*年年6月225日提提交項目目建議書書。（2）*年年6月228日項項目建議議書批復(fù)復(fù)。（3）*年年7月底底提供初初步設(shè)計計。（4）*年年8月中中旬開始始進行土土建施工工。72方方案二（1）*年年6月225日提提交項目目建議書書。（2）*年年6月228日項項目建議議書批復(fù)復(fù)。（3）*年年7月上上旬進行行購買*樓樓合同的的鑒署。（4）*年年7月底底提供初初步設(shè)計計。（5）*年年8月中中旬開始始進行土土建裝修修。8、經(jīng)濟濟評價81經(jīng)經(jīng)濟評價價方法的的確定 對對各方案案的經(jīng)濟濟評價主主要方法法為直接接效益與與間接