土地價(jià)值研判報(bào)告

1、 土地價(jià)值研判的分析報(bào)告調(diào)查項(xiàng)目：金沙灣花園（中華大道與中良路交接處）調(diào)查組員：調(diào)查時(shí)間：2009年9月28日第一章前言房地產(chǎn)地段的選擇，對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)之所以具有增值性，很大程度上是由于土地在增值。土地增值潛力的大小、利用效果的好壞，都與地段有著密切的聯(lián)系。增值潛力大是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件。所以，我們可以認(rèn)為，地段在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中起著重要作用，有時(shí)甚至是決定性的。這就是房地產(chǎn)的“地段論”。本次調(diào)查主要是針對(duì)土地價(jià)值研判，地塊優(yōu)劣勢(shì)分析兩大方面對(duì)番禺區(qū)中華大道與中良路交界的金沙灣花園地塊進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，收集一手資料和二手資料。通過(guò)這些資料，我們了解到該項(xiàng)目地塊的一

2、些基本信息。然后把一手資料和二手資料相結(jié)合，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行了土地價(jià)值研究分析，得出該塊地塊最適宜的開(kāi)發(fā)性質(zhì)，結(jié)合該項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)價(jià)值的總體評(píng)價(jià)，給提升地塊價(jià)值提出一些可行性的方法和技術(shù)。第二章土地價(jià)值研究概要2.1調(diào)研目的通過(guò)調(diào)查研究中華大道與中良路交界處的金沙灣花園項(xiàng)目地塊，進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，了解現(xiàn)時(shí)該項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境及狀況，分析該項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)價(jià)值，并針對(duì)其不足之處提出一些可行性的建議，以提升地塊價(jià)值。2.2調(diào)研內(nèi)容1）土地價(jià)值研判：地理位置；周邊景觀；周邊環(huán)境與污染；市政配套設(shè)施；臨近樓盤素質(zhì)。2）地塊優(yōu)劣勢(shì)分析：地塊的優(yōu)勢(shì)；地塊的劣勢(shì)；地塊的機(jī)會(huì)；地塊的威脅3）結(jié)論該項(xiàng)目地塊最適宜的開(kāi)發(fā)性

3、質(zhì)；項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)的總體評(píng)價(jià)；提升地塊價(jià)值的一些可行性的方法和技術(shù)。2.3調(diào)研對(duì)象經(jīng)過(guò)分析研究，擬定以番禺區(qū)中華大道與中良路的金沙灣花園項(xiàng)目地塊為對(duì)象進(jìn)行調(diào)研。2.4調(diào)研方法我們主要是采用實(shí)地勘察與訪談，網(wǎng)絡(luò)查詢等方法。2.5調(diào)查時(shí)間2009年9月28日2.6調(diào)查組員吳麗芳李康梅龐小燕第三章項(xiàng)目地塊價(jià)值調(diào)研分析31項(xiàng)目地塊基本情況調(diào)查該項(xiàng)目地塊位于番禺市橋鎮(zhèn)中華大道與中良路交界處。地塊總占地面積有1500多平方米。該住宅區(qū)的東側(cè)是德賢路，西側(cè)是中良路，南側(cè)是市良路，北側(cè)是中華大道。整體來(lái)看，該小區(qū)的交通是相當(dāng)方便的。從橋南路過(guò)市橋大橋就可到達(dá)番禺區(qū)市中心與商業(yè)區(qū)一市橋，從南沙大道可通往珠海，深

4、圳，從市良路可達(dá)到佛山，順德等。該地塊周邊的市政配套有沙灣中心醫(yī)院，沙灣人民醫(yī)院,沙灣東區(qū)肉菜市場(chǎng)，沙灣文化中心，禺山中學(xué)，廣州番禺職業(yè)技術(shù)學(xué)院等。3.2項(xiàng)目地塊土地價(jià)值研判地理位置1、自然區(qū)位（地理位置上的四至情況）未開(kāi)發(fā)地的北面：北側(cè)是中華大道(路對(duì)面是金沙灣花園)未開(kāi)發(fā)地的南面：南側(cè)是市良路(與怡景苑相鄰)未開(kāi)發(fā)地的西面：西側(cè)是中良路(路對(duì)面是祈福水城) 未開(kāi)發(fā)地的東面：東側(cè)是德賢路(金色城品)金色城品2、經(jīng)濟(jì)區(qū)位：該空置地地處番禺市橋南郊中良路從南區(qū)的發(fā)展前景看該空置地的價(jià)值定位：番禺規(guī)劃新的文化商業(yè)中心鎖定在市橋南區(qū)，未來(lái)的南區(qū)將成為“番禺中心組團(tuán)、城市文化與商業(yè)中心、融精品商業(yè)、休

5、閑度假、文化娛樂(lè)于一體的，具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色的生態(tài)生活園區(qū)”重點(diǎn)規(guī)劃大配套：南區(qū)商業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃顯示：積極引入和培育具有競(jìng)爭(zhēng)力的流通大企業(yè)、大集團(tuán)，重點(diǎn)推進(jìn)南區(qū)商業(yè)中心等商業(yè)圈的規(guī)劃建設(shè),打造番禺經(jīng)濟(jì)發(fā)展新亮點(diǎn)。30萬(wàn)平方米的巨無(wú)霸商圈：南區(qū)商業(yè)中心將作為一個(gè)總體量約30多萬(wàn)平方米的大商圈來(lái)進(jìn)行規(guī)劃。隨著投資環(huán)境的不斷改善，10多個(gè)高尚住宅小區(qū)落成，南區(qū)商業(yè)逐漸成形成市，一個(gè)未來(lái)番禺的“珠江新城”、一個(gè)領(lǐng)袖番禺的都市級(jí)中心商圈雛形已現(xiàn)。從該空置地的區(qū)位看該其開(kāi)發(fā)方向該空置地附近有多個(gè)番禺知名樓盤，如萬(wàn)科金色城品、喜盈雅境、昊龍花園、祈福水城等，該片區(qū)為純生活居住區(qū)，區(qū)內(nèi)只允許布置小規(guī)模的一

6、類工業(yè)用地，其它工業(yè)將逐步遷出南郊。周邊環(huán)境1、自然景觀：附近有南區(qū)公園，遠(yuǎn)一點(diǎn)的沙灣鎮(zhèn)紫坭村有初建于清末的寶墨園。2、人文、歷史景觀：該未開(kāi)發(fā)區(qū)所在的沙灣鎮(zhèn)是一個(gè)具有800年歷史的文明古鎮(zhèn)，悠久的歷史孕育了璀璨的文化。沙灣自古以來(lái)文風(fēng)鼎盛，名家輩出，文化積淀豐厚。在這塊土地上，孕育了廣東音樂(lè)的代表人物“何氏三杰”，誕生了賽龍奪錦雨打芭蕉等傳世名曲；沙灣留耕堂、寶墨園、三善古廟群堪稱嶺南建筑藝術(shù)的杰作；沙灣飄色被譽(yù)為名聞遐邇的民間藝術(shù)瑰寶；還有醇香誘人的傳統(tǒng)小吃姜埋奶。沙灣因此面享有“文化之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。1998年以來(lái)，沙灣鎮(zhèn)先后被命名為中國(guó)民間藝術(shù)之鄉(xiāng)、廣東音樂(lè)之鄉(xiāng)、廣東醒獅之鄉(xiāng)、廣東飄色之鄉(xiāng)

7、、廣東省體育先進(jìn)鎮(zhèn)、廣州市高標(biāo)準(zhǔn)文明示范鎮(zhèn)、廣東省文明示范鎮(zhèn)和2000年廣東農(nóng)村綜合實(shí)力“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)”。2005年9月16日，被評(píng)為中國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)。環(huán)境、污染(1)水質(zhì)污染：沿市良路有一條已經(jīng)被污染的河涌，有難聞的異味。(2)工業(yè)污染：還有少量的工業(yè)排污對(duì)周邊環(huán)境造成污染 市政配套設(shè)施交通條件：(1)交通網(wǎng)：市良路與西環(huán)路的的十字路口處有一條高速公路，通往南沙大道、廣珠、廣深。(2)公交網(wǎng)：市良路洋五洲站就有20路和12路公交車經(jīng)市橋繁榮的商業(yè)圈。鄰近樓盤素質(zhì)項(xiàng)目周邊有很多成熟的樓盤，例如：喜盈雅境，荷景花園，金沙灣花園，昊龍花園等，這些樓盤的社區(qū)配套相當(dāng)完善，同時(shí)也有很多新樓盤，例如：金色城

8、品，祈福水城。昊龍花園是小高層，趨于歐式化建筑，喜盈雅鏡主要的戶型設(shè)計(jì)是大戶型的兩房和三房，祈福水城是價(jià)格優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科金色城品主打新生活，首推假?gòu)?fù)式，中高檔住宅。以下是這四個(gè)樓盤的素質(zhì)調(diào)查表：項(xiàng)目名稱位置總建筑面積（mJ單價(jià)（元/m）樓盤性質(zhì)昊龍花園番禺區(qū)番禺橋南街中華大道893號(hào)180000平方米最低價(jià)價(jià)4000物管費(fèi)電梯洋房：1.5,多層洋房1.0小高層戶型設(shè)計(jì)，戶型面積70m140mo祈福水城市橋南區(qū)沙灣鎮(zhèn)中良路33號(hào)120000起價(jià)5700;物管費(fèi)1.8018棟12層帶電梯小高層，超低密度高尚住宅區(qū)，水體面積占70%以上。該項(xiàng)目首創(chuàng)全獨(dú)棟360環(huán)湖布局，戶型面積為60m321m,共有13

9、00多戶，1梯6戶設(shè)計(jì)。喜迎雅境番禺區(qū)光明南路南區(qū)公園對(duì)面200000起價(jià)6400；物管費(fèi)1.8023棟11層高，戶型面積為93m178，該盤由泰國(guó)頂級(jí)專業(yè)園林專業(yè)設(shè)計(jì)公司KTGYCNTERASSOCIATES.LTD進(jìn)行設(shè)計(jì)。戶型面積為93178mo萬(wàn)科金色城品番禺區(qū)沙灣鎮(zhèn)得賢路837昊龍花園對(duì)面（沙灣鎮(zhèn)西麗南路）72616最低價(jià)12000；物管費(fèi)2.8010棟8層高建筑，總貨量623套；前庭后院設(shè)計(jì)，空中疊院創(chuàng)新，戶型面積為90m120mo3.3項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1）地塊的優(yōu)勢(shì)：地塊地處南沙大道三岔口交界處，往東南方向可到深圳和珠海，往西南方向可到佛山和順德，并且隨著廣珠輕軌的于2010年開(kāi)通

10、，廣佛同城化更實(shí)現(xiàn)了一大步。據(jù)報(bào)道，廣珠輕軌鐵路2010年建成后，預(yù)計(jì)廣州亞運(yùn)會(huì)前通車。珠海到廣州最快只需40分鐘。臨近市良路，有多條公交線，可通往市橋客運(yùn)站，沙灣寶墨園。該項(xiàng)目地塊時(shí)屬于金沙灣花園，金沙灣花園是屬于沙灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，得到很多業(yè)主的認(rèn)同，建成后可實(shí)現(xiàn)資源共享，而且有很好的樓盤品牌效應(yīng)，可帶動(dòng)將來(lái)的銷售量。周邊也有很多成熟的小區(qū)，例如荷景花園，喜盈雅境，昊龍花園等等，由于新樓盤祈福水城和萬(wàn)科金色城品的宣傳廣告很足，本案建成后可以節(jié)約這部分的廣告支出，同時(shí)可以共享資源。2）地塊的劣勢(shì)：地塊靠近臭河涌和木材加工廠，景觀在一定程度上受到影響，同時(shí)也有很多外來(lái)人口，存在著一些治

11、安不安全因素。而且靠近市良路，受噪音干擾，塵埃污染也嚴(yán)重。周邊缺乏娛樂(lè)悠閑的地方，購(gòu)物配套不完善。公共交通配套很少，出入有一定的不便之處。3）地塊的機(jī)會(huì)：地塊位于“廣州新城”規(guī)劃地內(nèi)，廣州政府和番禺政府致力于南拓開(kāi)發(fā)市橋郊區(qū)，亞運(yùn)村、新火車站的落成等一系列是市政利好消息的帶動(dòng)。廣佛同城化的帶動(dòng)，隨著南番大道的開(kāi)通，廣珠輕軌的開(kāi)通等等，地塊地處廣佛接壤處，享有得天獨(dú)厚的地理位置。4）地塊的威脅：周邊的品牌樓盤林立，各有特色，競(jìng)爭(zhēng)激烈。喜盈雅境主要的戶型設(shè)計(jì)是大戶型的兩房和三房，祈福水城是價(jià)格優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科金色成品主打新生活，首推假?gòu)?fù)式。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不夠突出，易受其他樓盤的沖擊。以下是該地塊的SWOT分析

12、表：S（優(yōu)勢(shì)）1、交通方便，地塊四面道路通暢。2、靠近金沙灣花園一期，建成后可實(shí)現(xiàn)資源共享。3、已建成的樓盤品牌效應(yīng)好,價(jià)格合理實(shí)惠，口帶動(dòng)將來(lái)的銷售里。W（劣勢(shì)）1、靠近受污染的河涌，景觀受影響，靠近公路的樓盤噪音大。2、周圍娛樂(lè)、購(gòu)物配套不夠完善。3、周邊建有工廠，環(huán)境、治安受影響。O（機(jī)會(huì)）1、位于“廣州新城”規(guī)劃地內(nèi)，有亞運(yùn)村、新火車站等市政利好的帶動(dòng)，居住需求大，升值潛力大。2、加強(qiáng)園藝設(shè)計(jì)弱化景觀劣勢(shì)，設(shè)綠化籬減弱噪音。3、戶型設(shè)計(jì)新穎實(shí)用，吸引新老客戶。4、以實(shí)惠的價(jià)格和優(yōu)質(zhì)的樓盤擴(kuò)大市場(chǎng)需求面。5屬于番禺南拓區(qū)域，未來(lái)的住宅集中區(qū)。6.廣佛同城化，輕軌開(kāi)通。T（威脅）1、周邊品

13、牌樓盤林立，各有特色，競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不夠突出，易受沖擊。3、對(duì)廣州中心六區(qū)居民而言路途較遠(yuǎn)，地段偏僻。根據(jù)這地塊的SWOT分析表，建議該地塊要揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分利用自身的地段優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)自身的劣勢(shì)，例如該地塊可以在一樓開(kāi)一間較大的超市，增加周邊的購(gòu)物配套設(shè)施；在營(yíng)銷策略方面可以把重點(diǎn)放在金沙灣第一期的業(yè)主特別是想以小換大的，給與一定的優(yōu)惠政策；把握自身的機(jī)會(huì)，克服威脅。可以吸引“兩棲”人，指的是在佛山工作而在廣州生活的人群，這里可以作為一個(gè)中轉(zhuǎn)站。第四章結(jié)論從項(xiàng)目地塊的土地性質(zhì)來(lái)看，本案地塊符合住宅建筑用地。根據(jù)該地塊的SWOT分析，雖然該地塊所處的周邊環(huán)境，人文景觀和市政配套有所欠缺，但是

14、位于“廣州新城”規(guī)劃地，屬番禺未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，有亞運(yùn)村、新火車站等利好消息帶動(dòng)。并且趕上了廣佛同城化，輕軌的開(kāi)通，升值潛力大大提高。本案位于南沙大道三岔口交界處，往東南方向可到深圳和珠海，往西南方向可到佛山和順德，并且隨著廣珠輕軌的于2010年開(kāi)通，廣佛同城化更實(shí)現(xiàn)了一大步。據(jù)報(bào)道，廣珠輕軌鐵路2010年建成后，預(yù)計(jì)廣州亞運(yùn)會(huì)前通車。珠海到廣州最快只需40分鐘，而且全程直達(dá)票價(jià)為50元左右，而最終票價(jià)應(yīng)該在此基礎(chǔ)上有所上浮，但按設(shè)計(jì)的票價(jià)，應(yīng)該低于同時(shí)運(yùn)營(yíng)的城際直達(dá)豪華快巴。從這看來(lái)，出行成本大大減弱，使得“兩棲生活”成為現(xiàn)實(shí)。而本案剛剛是處于廣佛兩城的接壤處，享有得天獨(dú)厚的地理位置。該地塊的南面是主干道市良路，還有一條臭河涌和木工廠。市良路是主干道，車輛較多，噪音和塵埃自然也會(huì)多，河涌使得環(huán)境受到一定的影響，特別是滋生蚊子，木工廠使得周邊的粉塵污染增多。可是在這兩者中間隔著一個(gè)怡景苑樓盤，也就是把這些噪音和污染相隔開(kāi)來(lái)了，成為本案的“防火墻”，使