房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告

1、華仁評(píng)估吳江絲綢股份有限.吳江絲綢股份有限公司盛澤鎮(zhèn)西白洋（市場(chǎng)路南）房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告書(shū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：盛澤鎮(zhèn)西白洋吳江絲綢股份有限公司房地產(chǎn)評(píng)估委托方：吳江絲綢股份有限公司東方絲綢市場(chǎng)估價(jià)方：蘇州華仁房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：劉枬、倪莉估價(jià)作業(yè)日期：2008年7月31日至2008年8月15日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：蘇華仁評(píng)字2008第0802號(hào)華仁評(píng)估吳江絲綢股份有限.吳江絲綢股份有限公司盛澤鎮(zhèn)西白洋（市場(chǎng)路南）房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告書(shū)一、致委托方函二、估價(jià)師聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告五、附件1、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片2、房屋所有權(quán)證國(guó)有土地使用證復(fù)印件3、“新生針織廠整體

2、轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)”復(fù)印件4、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件5、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證復(fù)印件盛澤鎮(zhèn)西白洋（市場(chǎng)路南）房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告書(shū)華仁評(píng)估吳江絲綢股份有限.吳江絲綢股份有限公司盛澤鎮(zhèn)西白洋（市場(chǎng)路南）房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告書(shū)致委托方函吳江絲綢股份有限公司東方絲綢市場(chǎng)：根據(jù)貴方委托，本公司對(duì)位于盛澤鎮(zhèn)西白洋（市場(chǎng)路南側(cè)）、吳江絲綢股份有限公司東方絲綢市場(chǎng)擁有的土地及地上建筑物、附著物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。委估對(duì)象占地面積15879.8平方米，地上建筑物面積合計(jì)16324平方米。我們按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求進(jìn)行評(píng)估工作，評(píng)估中設(shè)定的估價(jià)目的為:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2008年7月31日。經(jīng)過(guò)對(duì)估價(jià)

3、對(duì)象進(jìn)行勘察、分析、估算和判定，在滿足估價(jià)對(duì)象全部假設(shè)和限制條件的情況下，確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)總價(jià)值為：4980.16萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣肆仟玖佰捌拾萬(wàn)壹仟陸佰元整。特此函告。蘇州華仁房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：2008年8月15日華仁評(píng)估吳江絲綢股份有限.吳江絲綢股份有限公司盛澤鎮(zhèn)西白洋（市場(chǎng)路南）房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告書(shū)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。2、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的、準(zhǔn)確的。3、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限

4、制。4、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。5、我們已對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、委托人向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供了房地產(chǎn)估價(jià)所必需的情況和資料，并對(duì)所提供情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。7、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。8、未經(jīng)評(píng)估單位書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任一部分均不得用于公開(kāi)的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：劉枬中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：倪莉盛澤鎮(zhèn)西白洋（市場(chǎng)路南）房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告書(shū)華仁評(píng)估華仁評(píng)估吳江絲綢股份有限公司盛澤鎮(zhèn)西白洋（市場(chǎng)路南）房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告書(shū)吳江絲綢股份有限公司盛澤鎮(zhèn)西

5、白洋（市場(chǎng)路南）房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告書(shū)估價(jià)假設(shè)和限制條件一、本估價(jià)報(bào)告提供的估價(jià)結(jié)果是在全部限制條件下物業(yè)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，如改變?cè)u(píng)估條件，物業(yè)價(jià)值應(yīng)當(dāng)重新評(píng)估。二、我們沒(méi)有進(jìn)行實(shí)地丈量，評(píng)估對(duì)象的房屋建筑面積、土地面積依據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證上登記的數(shù)據(jù)，認(rèn)為數(shù)據(jù)資料可靠可信。三、對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估值，我們是基于以下假設(shè)條件：1、自愿銷售的賣主和自愿購(gòu)買的買主；2、買賣雙方的交易行為都是精明和謹(jǐn)慎的；3、該房地產(chǎn)能在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓；4、買賣雙方有一段合理的周期和交易時(shí)間；5、在此周期內(nèi)，市場(chǎng)狀況和價(jià)格水平是穩(wěn)定的；6、不考慮特殊買家的額外出價(jià)。四、假定委估房地產(chǎn)所有權(quán)無(wú)爭(zhēng)議

6、，房地產(chǎn)被估價(jià)時(shí)無(wú)權(quán)利之爭(zhēng)議，是可以進(jìn)行市場(chǎng)估價(jià)的。五、本評(píng)估報(bào)告遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則等估價(jià)原則。六、評(píng)估結(jié)果未考慮因抵押、擔(dān)保、租賃、債務(wù)或其它他項(xiàng)權(quán)利對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的影響。七、本估價(jià)報(bào)告的取價(jià)依據(jù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)發(fā)生波動(dòng)。八、所有提供給估價(jià)人員以及本報(bào)告所引用的信息及觀點(diǎn)均認(rèn)為來(lái)自可靠資料，是可信和正確的。九、本次估價(jià)未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方名稱：吳江絲綢股份有限公司東方絲綢市場(chǎng)地址：吳江市盛澤鎮(zhèn)二、估價(jià)方名稱：蘇州華仁房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定

7、代表人：劉枬評(píng)估資格等級(jí)：三級(jí)地址：蘇州市竹輝路358號(hào)電話：051265161382三、估價(jià)對(duì)象1、估價(jià)范圍根據(jù)委托評(píng)估要求，本次評(píng)估是對(duì)位于盛澤鎮(zhèn)西白洋（市場(chǎng)路南側(cè)）、吳江絲綢股份有限公司東方絲綢市場(chǎng)擁有的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，其中，估價(jià)對(duì)象所占土地面積15879.9平方米，地上房屋建筑面積合計(jì)16324平方米。2、房地產(chǎn)權(quán)利及登記狀況根據(jù)委托方提供的材料，估價(jià)對(duì)象原屬吳江新生針紡織有限責(zé)任公司所有，二OO三年八月，原產(chǎn)權(quán)人將估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)及地上房屋的所有權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給吳江絲綢股份有限公司東方絲綢市場(chǎng)（見(jiàn)本報(bào)告附件中的“新生針織廠整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)”復(fù)印件）。受讓人于二OO六年八月辦理了土地使

8、用權(quán)變更手續(xù)并取得國(guó)有土地使用證，證號(hào)：吳國(guó)用（2006）第02104021號(hào)，該證登記狀況如下：土地使用權(quán)人：吳江絲綢股份有限公司東方絲綢市場(chǎng)；土地座落：盛澤鎮(zhèn)西白洋（市場(chǎng)路南側(cè)）；地號(hào)：104021；土地用途：工業(yè)（21）；土地使用權(quán)類型：出讓；土地使用權(quán)終止日期：2051年6月7日；土地使用權(quán)面積：15879.8平方米。根據(jù)委托方（業(yè)主）介紹，由于種種原因，上6述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后未及時(shí)辦理房屋所有權(quán)變更手續(xù)；但本次評(píng)估委托方提供了原房屋所有權(quán)證，證號(hào)：吳房權(quán)證盛澤字第02005603號(hào)，該證記載：房屋坐落：盛澤鎮(zhèn)西白洋南區(qū)針織廠；屬股份制企業(yè)房產(chǎn)；房屋總建筑面積16324平方米，其中，鋼混結(jié)

9、構(gòu)（4層）12174平方米，鋼混結(jié)構(gòu)（2層）2557平方，混合結(jié)構(gòu)（1層）1593平方米。3、估價(jià)對(duì)象概況接受評(píng)估委托后，估價(jià)人員在估價(jià)委托方陪同下對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（因?yàn)槎鄶?shù)房屋做倉(cāng)庫(kù)使用而關(guān)閉，故未能入室查看）。估價(jià)對(duì)象位于盛澤鎮(zhèn)最繁華的商貿(mào)區(qū)東方絲綢市場(chǎng)中心，大門前道路寬敞，進(jìn)、出交通方便。估價(jià)對(duì)象所占土地呈不規(guī)則矩形狀，場(chǎng)地平整，水、電等基礎(chǔ)設(shè)施完備；從外觀上看，房屋建造時(shí)間大約在十年左右，建筑質(zhì)量良好；外墻多為水刷石，內(nèi)墻刷白色涂料，鋼窗，一樓多為卷簾門，房屋使用維護(hù)良好；估價(jià)對(duì)象以前為生產(chǎn)用廠房，房屋層高較高；房屋以鋼混結(jié)構(gòu)為主，主樓共四層，另有兩層廠房一棟，其余為混合結(jié)構(gòu)的

10、平房，根據(jù)產(chǎn)證記載：混合結(jié)構(gòu)房屋1593平方米，鋼混結(jié)構(gòu)房屋14731平方米。據(jù)業(yè)主介紹，房屋多已出租做倉(cāng)儲(chǔ)用房。四、估價(jià)目的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估，即為委托方以估價(jià)對(duì)象上市交易提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年7月31日。六、價(jià)值定義本次評(píng)估價(jià)值定義為評(píng)估時(shí)點(diǎn)委估物業(yè)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；2、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）；3、委托方提供的相關(guān)資料，包括：評(píng)估委托書(shū)7委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件房地產(chǎn)權(quán)利證明文件（即房屋所有權(quán)證和土地使用證）復(fù)印件“新生針織廠整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)”復(fù)印件4、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查資料及市場(chǎng)調(diào)查資料；5、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部及

11、有關(guān)部門、江蘇省及蘇州市人民政府及有關(guān)管理部門頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)、部門規(guī)章和政策文件。八、估價(jià)原則在估價(jià)過(guò)程中，按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的總原則進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，做到估價(jià)過(guò)程合理，估價(jià)方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果盡量準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守商業(yè)秘密。本次估價(jià)過(guò)程中，遵循的主要原則有：最高最佳使用原則、替代原則、公平原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等。九、估價(jià)方法鑒于本次評(píng)估目的及物業(yè)的特定現(xiàn)狀等條件，經(jīng)分析比較，確定采用收益法進(jìn)行評(píng)估較為適宜。收益法是在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的未來(lái)各期的凈收益運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并求其現(xiàn)值之和來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法。其最一般的計(jì)算公式

12、為：V乏Aii=in（1+Yi）j=1式中，Ai表示房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)若干年的年凈收益；Yi表示房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)若干年的報(bào)酬率；n表示房地產(chǎn)可獲取的收益年限；V表示房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格。華仁評(píng)估華仁評(píng)估吳江絲綢股份有限.吳江絲綢股份有限.十、估價(jià)結(jié)果本次評(píng)估根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象盛澤鎮(zhèn)西白洋（市場(chǎng)路南側(cè)）、吳江絲綢股份有限公司東方絲綢市場(chǎng)擁有的房地產(chǎn)（土地面積15879.8平方米，建筑面積16324平方米）于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年7月31日，在滿足全部估價(jià)假設(shè)和限制條件情況下，可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為：4980.16萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣肆仟玖佰捌拾萬(wàn)壹仟陸佰元整。十一、估價(jià)人員姓名執(zhí)業(yè)資格技術(shù)職稱簽章劉枬中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師高級(jí)經(jīng)濟(jì)師（證書(shū)號(hào)5119960012）倪莉中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師工程師（證書(shū)號(hào)3219970032）十二、估價(jià)作業(yè)日期2008年7月31日至2008年8月15日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告在市場(chǎng)無(wú)較大波動(dòng)情況下，有效期為壹年，自估價(jià)報(bào)