某商業(yè)廣場商業(yè)定位規(guī)劃與運營建議

1、金龍商業(yè)業(yè)廣場商商業(yè)定位位規(guī)劃及運營建建議第一章 市場場調(diào)查第二章 項目目定位第三章 招商商計劃第四章 招商商程序第五章 運營營建議市場調(diào)查查道縣縣概況：道縣又稱稱 HYPERLINK t _blank 道州，位位于湖南南南部，隸屬永永州市，與兩廣廣毗鄰。全縣轄轄9個鎮(zhèn)、14個鄉(xiāng)鄉(xiāng)、3個國有有農(nóng)場，總面積積24442平方方公里，總?cè)丝诳?5萬人，縣城人人口122萬。119999年，工工農(nóng)業(yè)總總產(chǎn)值443.223億元元，其中中工業(yè)總總產(chǎn)值227.337億元元，財政政收入1111554萬元元，社會會固定資資產(chǎn)投資資4.11億元，各項社社會事業(yè)業(yè)獲得全全面發(fā)展展。道縣經(jīng)濟濟社會發(fā)發(fā)展具有有四大明明顯

2、優(yōu)勢勢：一是作為為湘粵桂桂三省結(jié)結(jié)合部的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢。自自古 HYPERLINK t _blank 道州州素有“襟帶兩兩廣，屏屏蔽三湘湘”之稱，歷來為為湘南桂桂北物質(zhì)質(zhì)集散地地和兵家家必爭之之地。東東距郴州州1700公里，與與京廣線線相接；西距全全州900公里，與與湘桂線線相接；北上長長沙、武武漢，南南下深圳圳、珠海海，西出出南寧、?？冢沙l(fā)夕至至。2007國道道貫穿南南北，118633、18006省道道橫貫東東西，瀟瀟水河入入湘江過過洞庭可可直達上上海?？h縣城北郊郊還有一一個566萬平方方米的機機場，是是湘南及及兩廣北北部地區(qū)區(qū)十余縣縣市，飛飛機播種種、殺蟲蟲、物探探、航測測的作業(yè)業(yè)基

3、地。洛湛鐵鐵路從道道縣經(jīng)過過已經(jīng)敲敲定，福福貴線也也將爭取取從道縣縣經(jīng)過，屆時道道縣將成成為南方方新崛起起的重要要交通樞樞紐 ，二是得天天獨厚的的資源優(yōu)優(yōu)勢。道道縣土地地寬廣肥肥沃，氣氣候溫暖暖濕潤，年均氣氣溫188.6度度，年降降水量115033毫米，年年日照時時數(shù)15599.6小時時，無霜霜期3009天，被專家家譽為“天然溫溫室”?，F(xiàn)已已探明的的主要礦礦藏達330多種種，其中中有較大大開發(fā)價價值的有有20多種種40多個個礦點。鎢、錫錫、鋰、銣儲量量頗豐。道縣是是湘南農(nóng)農(nóng)業(yè)綜合合開發(fā)定定點縣，省杉木木速生豐豐產(chǎn)林基基地、油油茶基地地、商品品糧基地地、湖南南省蔬菜菜第一縣縣、全國國糖料基基地、

4、厚厚樸基地地和秸稈稈養(yǎng)?；亍Ｈ菤v史史文明資資源優(yōu)勢勢。道縣縣自秦朝朝設(shè)立營營浦縣后后，在220000多年的的建制史史中，有有15000多年年的時間間為郡、為州、為府、為路。這里古古文化遺遺有產(chǎn)豐豐富，119955年出土土了距今今1萬年以以前的稻稻谷遺存存，經(jīng)鑒鑒定為目目前世界界上發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的時代代最早的的人類栽栽培標本本。在這這塊土地地上，先先后孕育育出宋代代理學(xué)鼻鼻祖周敦敦頤、清清朝大書書法家何何紹基等等有影響響的歷史史人物。四是已經(jīng)經(jīng)具有較較好的發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)。水電電路訊等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施日臻臻完善，六車道道的十里里長街 HYPERLINK t _blank 道道州北路路堪稱湘湘南第一一路。移

5、移動通訊訊和國際際互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)已全部部開通，實現(xiàn)了了縣、鄉(xiāng)鄉(xiāng)、村與與國際、國內(nèi)數(shù)數(shù)字直撥撥。隨著經(jīng)濟濟的發(fā)展展，道縣縣實施了了“擴城建建市”戰(zhàn)略，加大了了城市建建設(shè)投入入，大搞搞房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，大搞舊舊城改造造，大搞搞市場建建設(shè)，大大抓基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，城城區(qū)面積積擴大到到20平平方公里里，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施逐逐步完善善，一個個功能齊齊全的中中等規(guī)模模的 HYPERLINK t _blank 道州州的輪廓廓已展現(xiàn)現(xiàn)在人們們面前。道縣發(fā)發(fā)展前景景廣闊。經(jīng)過幾幾十年的的建設(shè)，道縣的的城市建建設(shè)和社社會、經(jīng)經(jīng)濟、文文化等各各項事業(yè)業(yè)有了很很大的發(fā)發(fā)展，中中心城市市功能日日益突出出，國家家已把道道縣作為為湘、粵粵、

6、桂邊邊界地區(qū)區(qū)發(fā)展的的一個重重點，實實行傾斜斜政策。國家即即將投資資建設(shè)的的洛（陽陽）湛（江）鐵鐵路與福福（州）貴（陽陽）鐵路路交匯于于此，將將進一步步改善道道縣的投投資環(huán)境境。湖南南省政府府已決定定將道縣縣轍縣建建市，由由省直轄轄，現(xiàn)已已上報國國務(wù)院審審批。屆屆時，古古城 HYPERLINK t _blank 道州州將再展展新姿，象一顆顆璀燦的的明珠鑲鑲嵌在瀟瀟湘大地地上。商圈圈概況：如果說道道縣有一一個商圈圈，那就就是瀟水水路與月月巖路交交匯處商商圈，在在此，聚聚集了道道縣目前前最大的的兩大超超市生生源百貨貨和曙光光超市，數(shù)十家家品牌服服裝專賣賣店沿瀟瀟水中路路分布，乃道縣縣人流、物流、信

7、息流流、資金金流黃金金商業(yè)中中心。新新華書店店、汽車車總站、學(xué)校、銀行、郵局、電信局局、規(guī)劃劃中的火火車站等等近在咫咫尺，商商業(yè)配套套設(shè)施完完善，商商業(yè)氛圍圍成熟。商圈圈分析：優(yōu)勢：商商圈商業(yè)業(yè)配套完完善，商商業(yè)格局局成熟劣勢：商商圈內(nèi)無無序競爭爭厲害，產(chǎn)品同同質(zhì)化嚴嚴重，經(jīng)經(jīng)營模式式老化，經(jīng)營環(huán)環(huán)境惡劣劣。發(fā)展趨勢勢：隨著著人民生生活水平平的提高高，道縣縣政府 “擴城建建市” ，大大搞房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，大搞搞舊城改改造，大大搞市場場建設(shè)，大抓基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)等等戰(zhàn)略的的實施，城市建建設(shè)投入入的加大大，商圈圈將進一一步的成成熟！新新的商業(yè)業(yè)模式的的引進將將隨金龍龍商業(yè)廣廣場的開開業(yè)，給給道縣的的

8、商業(yè)整整體檔次次帶來革革命性的的提升和和質(zhì)的變變化。競爭爭物業(yè)調(diào)調(diào)查分析析：招商思路路的確定定首先要要對物業(yè)業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)做出出準確的的定位，這種定定位是根根據(jù)道州州市場狀狀況的所所選擇的的市調(diào)調(diào)是策劃劃之母,業(yè)態(tài)種種類的制制定不是是憑空想想像的，為此我我們做了了詳細的的市場調(diào)調(diào)查：競爭百貨貨、超市市調(diào)查競爭樓盤盤調(diào)查道縣家具具市場調(diào)調(diào)查瀟水中路路臨街鋪鋪面調(diào)查查匯總請見下表表：項目定位位項目簡介介：金龍商商業(yè)廣場場（以下下簡稱本本項目）位于道道州核心心地帶，瀟水中中路和月月巖中路路的交匯匯處東北北角，東東臨瀟水水河，濱濱河路；西臨瀟瀟水中路路；北臨臨月巖中中路,乃乃永州市市宏遠房房地產(chǎn)開開發(fā)有

9、限限公司實實力打造造。本項項目離汽汽車總站站約五分分鐘，離離規(guī)劃中中的火車車站不到到一公里里遠的路路程，周周邊的配配套十分分完善，學(xué)校、醫(yī)院、商場、銀行、酒店、超市、郵局、賓館等等配套設(shè)設(shè)施應(yīng)有有盡有，商業(yè)格格局非常常成熟。金龍商商業(yè)廣場場總占地地面積4403447平方方米，項項目總面面積8669488.633平方米米。本項目分分期分為為商業(yè)廣廣場,品品牌酒店店和高檔檔住宅三三大版塊塊,分期期開發(fā)。商業(yè)廣廣場共四四層, 總面積積347759.63平平方米,其中負負一樓層層高5.2米,一樓層層高5米米,二樓樓層高44.8 米,三樓層層高 44.8米米，設(shè)有有四百多多平方米米的中庭庭廣場，配有扶扶

10、手電梯梯5臺,貨梯一一臺,停停車位充充足.目分析析：優(yōu)勢（SStreength）：地段好好，且兩兩面臨主主干道；體量大，能形成成規(guī)模效效應(yīng)；產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃配制制較好，配有中中央空調(diào)調(diào)、扶手手電梯，停車位位充足。從地段段、體量量、配套套來講整整個道縣縣無出其其右。劣勢（WWeakknesss）：體量過過大，單單層面積積約等于于道縣現(xiàn)現(xiàn)有幾個個大型百百貨、超超市面積積之和，區(qū)區(qū)一一個縣城城難以消消化這么么大的面面積；需需要建成成一個包包容性更更強、門門檻更低低的MAALL性性質(zhì)的多多業(yè)態(tài)共共存的商商業(yè)綜合合體。產(chǎn)產(chǎn)品配制制尚需提提高，由由于電梯梯太少，且無直直達觀光光電梯，制約了了如大型型餐飲及及其它

11、相相關(guān)業(yè)態(tài)態(tài)的進駐駐；機會（OOppoortuunitty）：道縣尚尚無真正正意義的的大型百百貨，市市場空白白，這是是本案的的一大機機會點；道縣缺缺乏現(xiàn)代代商業(yè)管管理和經(jīng)經(jīng)營下的的商業(yè)企企業(yè)和綜綜合性商商業(yè)項目目。威脅（TThreeat）：商鋪鋪大部分分已對外外銷售，且未簽簽委托托租賃合合同或或自購購自營合合同，一部分分客戶處處于游離離狀態(tài)，既想拿拿租金，又想自自營，全全部返租租回來有有一定的的難度且且有一個個過程，嚴重制制約招商商工作的的前進；一部分分購買了了好位置置想自營營的客戶戶，由于于未簽自購自自營合同同，可可能會根根據(jù)一己己私利自自行經(jīng)營營或出租租，對整整個項目目形象及及統(tǒng)一商商業(yè)業(yè)

12、態(tài)態(tài)規(guī)劃大大大不利利；周邊競競爭對手手及提前前開業(yè)的的廣業(yè)等等會分走走部分商商家資源源。項目目定位 A整整體定位位:湘南南六縣最最大的SSHOPPPINNG MMALLL湘南六縣縣最大的的完全貫貫徹“體體驗式消消費”模模式，集購物、休休閑、娛娛樂、餐餐飲、酒酒店及商商務(wù)六大大功能于于一體的的現(xiàn)代化化購物中中心，道道縣及湘湘南六縣縣人們一一站式購購物，一一條龍消消費的天天堂！ B項目檔檔次及功功能定位位： 南六六縣檔次次最高功功能最全全的SHHOPPPINGG！所所有品牌牌皆為中中高檔品品牌，功功能方面面力求齊齊全，除除在精品品百貨、電器、家具等等的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，強強勢引進進大型中中西餐飲飲品牌店店

13、，小吃吃休閑吧吧，銀行行、小時自自助銀行行，中國國移動、聯(lián)通、郵政等等營業(yè)廳廳，讓本本項目入入主商家家及消費費者足不不出戶即即可滿足足各種生生活配套套需求！消消費群體體定位： .道縣縣縣城112萬人人口中所所有中等等收入及及以上的的家庭：政府公公務(wù)員、企業(yè)中中高層管管理人員員、個體體工商戶戶老板、醫(yī)生、教師、外來商商賈等 bb.道縣轄區(qū)區(qū)9個鎮(zhèn)、14個鄉(xiāng)鄉(xiāng)所以中中高等收收入的人人群 cc.南六縣縣部分中中高等收收入的人人群4項目目業(yè)態(tài)定定位（詳詳見下表表、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃圖） 購購物中心心的商業(yè)業(yè)規(guī)劃和和室內(nèi)設(shè)設(shè)計的任任務(wù)及要點購物中心心為大型型、復(fù)合合型商業(yè)業(yè)設(shè)施。業(yè)態(tài)組組成、使使用要求求復(fù)

14、雜、交叉，對空間間的需求求也是豐豐富、多多樣。從從屬性上上區(qū)分，百貨店店、超市市、專業(yè)業(yè)商店、餐廳、娛樂設(shè)設(shè)施等專專用空間間，依租租戶的不不同經(jīng)營營內(nèi)容而而要求不不同；入入口大廳廳、步行行內(nèi)街等等公用空空間將各各個專用用空間結(jié)結(jié)合起來來，并使使之相互互融合，促進商商業(yè)運營營，并為為大眾提提供舒適適、優(yōu)美美，愿意意長時間間停留的的購物環(huán)環(huán)境。11.主要要入口應(yīng)應(yīng)當從功功能分區(qū)區(qū)和文化化涵義的的角度，處理空空間和裝裝飾，達達到即統(tǒng)統(tǒng)一又富富于變化化的效果果。 功能區(qū)區(qū)分：整整個內(nèi)部部空間的的意想焦焦點處在在建筑物物內(nèi)部動動線交匯匯點入口大大廳，其其中心地地位造成成其功能能需求的的多樣化化。 人流流

15、集散 展覽覽 休休息 問訊、指路 存物物 公公用電話話 表表演 促銷 兒童童游戲 大屏屏幕演播播 公公眾參與與的活動動 展展覽 點播 冷熱熱飲 文化化涵義： 商商業(yè)的后后現(xiàn)代的的、發(fā)達達的商業(yè)業(yè)文化具具有非常常的鼓動動性和感感染力 科技技的ITT和通訊訊行業(yè)與與高科技技、工業(yè)業(yè)化密切切相關(guān)，并越來來越具娛娛樂性 休閑閑的崇尚尚自然、回歸人人本是都都市生活活中最具具長久吸吸引力的的時尚22. 內(nèi)內(nèi)街的游游歷感受受： 空間的的節(jié)奏處處理內(nèi)街街的各個個節(jié)點和和節(jié)點間間的關(guān)系系，創(chuàng)造造有抑有有揚、有有張有弛弛的空間間序列 穿插插和流動動打破直直上直下下的開洞洞方式，豐富多多層空間間的融合合，保證證視線

16、的的舒適角角度、良良好通達達性和心心理感受受的連貫貫、延續(xù)續(xù)，并考考慮游歷歷過程的的時間因因素。 節(jié)點點和線路路沒有死死角、避避免重復(fù)復(fù)路線是是商業(yè)經(jīng)經(jīng)營的需需求，室室內(nèi)設(shè)計計應(yīng)當為為此做技技術(shù)上的的處理 向上上引導(dǎo)如如同沒有有死角、避免重重復(fù)路線線一樣，打破購購物者不不愿上樓樓的行為為習(xí)慣，吸引購購物者去去往另一一樓層也也是室內(nèi)內(nèi)設(shè)計的的任務(wù)。3. 共享空空間的整整體控制制 尺尺度結(jié)構(gòu)構(gòu)布置和和建筑技技術(shù)很大大程度上上限制了了兩個入入口大廳廳的空間間尺度，但還有有一些靈靈活量允允許室內(nèi)內(nèi)設(shè)計控控制。 形式式空間界界面的形形式應(yīng)當當與其屬屬性相附附，力求求符合大大多數(shù)人人的審美美和心理理需求。

17、曲線的的輪廓比比直線轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折可能能更適用用。 視線分分析視線線分析是是確定空空間高度度和輪廓廓、上下下開洞位位置等的的輔助手手段。44. 環(huán)環(huán)境控制制 光光線 人工采采光、照照度、顯顯色指數(shù)數(shù) 直直射陽光光、西曬曬、節(jié)能能 聲聲音、背背景噪音音控制 聲聚聚焦控制制 空空氣調(diào)節(jié)節(jié)、舒適適度 溫度 濕度度 風(fēng)風(fēng)速 氣味55. 交交通組織織6. 有裝飾飾作用的的室內(nèi)構(gòu)構(gòu)件 硬件 采光光頂、玻玻璃墻面面 欄欄桿、扶扶手 燈具 座椅椅 雕雕塑 噴泉、水池 樓、電梯 花池池 櫥櫥窗 飲水處處 冷冷、熱飲飲 軟軟件 織物懸懸掛件 仿真真植物 植物物 廣廣告牌 棚架架 牌牌匾、燈燈箱規(guī)格格 樂樂器、專專用音箱箱

18、 標標示、指指示牌 桌椅椅 鐘鐘表7. 主題題的創(chuàng)造造和渲染染 街街道的風(fēng)風(fēng)格香榭大大道、遠遠洋大道道、繽紛紛大道、星光大大道、 E-食代 8. 租戶戶自主裝裝飾工程程控制，由我司司派人進進行審圖圖，力圖圖裝修風(fēng)風(fēng)格達到到協(xié)調(diào)一一致，符符合安全全規(guī)范。 招商計劃劃目標客戶戶定位：樓層目標客戶戶定位單家預(yù)計計所需面積積客戶分析析1F品牌廠家家直營 本地加加盟店 本地專專賣店個個體老板板 欲來來本地發(fā)發(fā)展的商商家30-1150對本項目目較為關(guān)關(guān)注 對對行業(yè)發(fā)發(fā)展較為為了解 對商場場前景比比較看好好 2F品牌電器器 中西西餐飲 品牌廠廠家直營營/本地地加盟店店 本地地專賣店店個體老老板 欲欲來本地地

19、發(fā)展的的商家30-220000不等等對入場有有一定要要求如：裝修 租金 稅收等等 具有有一定影影響力 入駐本本項目會會給其他他客戶帶帶來信心心3F欲來本地地發(fā)展的的家具 燈飾廠廠家直營營或個體體直營 本地從從事家具具燈飾行行業(yè)的個個體老板板500-20000對商場前前景比較較看好 對入場場有一定定的要求求如：裝裝修 稅稅收 管管理費等等2金龍龍商業(yè)購購物廣場場“統(tǒng)一招招商管理理的十項項基本原原則 第一基基本原則則：要維維護購物物中心的的產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營黃金金比例。大多數(shù)數(shù)業(yè)內(nèi)人人士都比比較認同同零售、餐飲、娛樂 62：118：220的這這個購物物中心產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營營黃金比比例，此此比例特特別適用用于超大

20、大型綜合合性的購購物中心心，招商商要注意意維護和和管理好好這個經(jīng)經(jīng)營比例例（當然然不是絕絕對的）。我們們針對本本案特別別要注意意娛樂方方面的引引進，當當然，也也可以考考慮開發(fā)發(fā)利用三三樓頂層層的利用用。 第二基基本原則則：要維維護購物物中心的的統(tǒng)一主主題形象象和統(tǒng)一一品牌形形象。購購物中心心是一種種多業(yè)態(tài)態(tài)組合的的商業(yè)組組織模式式，但它它絕不是是一個無無序的大大雜燴，購物中中心必須須是一個個擁有明明確經(jīng)營營主題和和巨大創(chuàng)創(chuàng)造力的的品牌形形象企業(yè)業(yè)。招商商要始終終注意維維護和管管理好已已確定的的經(jīng)營主主題和品品牌形象象。我們們的統(tǒng)一一主題就就是金龍龍商業(yè)廣廣場，可可以引入入VI企企業(yè)整體體識別系

21、系統(tǒng)，對對外形成成強烈的的視覺形形象。 第三基基本原則則：購物物中心的的招商目目標要能能夠在功功能和形形式上同同業(yè)差異異、異業(yè)業(yè)互補。簡單地地說，同同業(yè)差異異就是市市場有一一定承受受力，不不能盲目目招同一一品類的的店進入入。譬如如零售業(yè)業(yè)態(tài)的核核心主力力店招商商，就不不要同時時招來兩兩家基本本上都是是經(jīng)營食食品和日日用品的的大型超超市；核核心主力力店同質(zhì)質(zhì)化無差差異更是是不能想想象的。異業(yè)互互補的目目的就是是要滿足足顧客消消費的選選擇權(quán)，并能讓讓顧客心心身體驗驗變化，提高其其消費興興趣。譬譬如百貨貨、超市市因為經(jīng)經(jīng)營品項項不同，可以互互補；讓讓顧客逛逛得疲勞勞的零售售店與讓讓顧客休休息放松松的

22、餐飲飲店可以以互補等等等。 第四基基本原則則：購物物中心經(jīng)經(jīng)營方式式的選擇擇原則。購物中中心的經(jīng)經(jīng)營方式式基本有有三種：自營、聯(lián)營和和租賃。購物中中心畢竟竟是一個個以零售售為主的的商業(yè)組組織形式式，而零零售是一一個精細細化管理理的產(chǎn)業(yè)業(yè)，精細細化管理理要求管管理者加加強經(jīng)營營控制力力度；另另外，相相對于非非主力零零售商戶戶的招商商條件，核心主主力零售售店必須須引入知知名度高高的大商商家，故故核心主主力零售售店的招招商較困困難且招招商條件件放得較較寬，造造成核心心主力零零售店的的提成或或租金收收入偏低低。我司司建議，購物中中心的發(fā)發(fā)展商以以前不管管是房地地產(chǎn)商或或是零售售商，在在條件容容許的情情

23、況下，核心主主力零售售店盡量量自營一一部分或或全部，這樣一一可以加加強經(jīng)營營控制力力度，有有利于購購物中心心長期經(jīng)經(jīng)營；其其次可增增強其他他商戶與與之合作作的信心心；第三三可以提提高非主主力零售售店的提提成或租租金收入入。而招招非主力力零售商商盡量以以租賃為為主、聯(lián)聯(lián)營為輔輔，這樣樣也可以以增強發(fā)發(fā)展商對對購物中中心的整整體控制制力度。這也是是建立在在我們對對道縣目目前的商商業(yè)狀況況和本案案的具體體分析基基礎(chǔ)上，一般類類似于沃沃爾瑪、阿波羅羅等品牌牌的百貨貨并無縣縣城的拓拓展計劃劃，而康康星等品品牌的號號召力有有限，而而且需要要的面積積也不會會太大，所以，對自有有品牌的的建立和和自營就就變得十

24、十分重要要和現(xiàn)實實。第五基基本原則則：招商商順序原原則。核核心主力力店先行行，輔助助店隨后后的原則則；零售售購物項項目優(yōu)先先，輔助助項目配配套的原原則。我我們的核核心主力力店是康康星百貨貨、通程程電器，三樓的的3家家家具家居居，一樓樓的電信信、移動動和銀行行，還有有配套的的老樹咖咖啡、德德克士快快餐。 第六基基本原則則：核心心主力店店招商布布局原則則。核心心主力店店的招商商對整個個購物中中心的運運營成敗敗，購物物中心輔輔助和配配套店的的引進都都有重大大的影響響。一個個超級連連鎖店或或超級百百貨公司司的入駐駐，常常常能帶動動整個購購物中心心的順利利招商與與管理。另外核核心主力力店對于于人流也也起

25、著關(guān)關(guān)鍵的作作用，其其布局直直接影響響到購物物中心的的形態(tài)。購物中中心特別別是大型型購物中中心的核核心主力力店適合合放在經(jīng)經(jīng)營軸線線（或線線性步行行街）的的端點，不宜集集中放置置在中間間，這樣樣才能達達到組織織人流的的效果。 第七基基本原則則：特殊殊商戶招招商優(yōu)惠惠原則?！耙渣c代代面，特特色經(jīng)營營是購購物中心心特別是是超大型型綜合性性購物中中心的經(jīng)經(jīng)營特點點。特殊殊商戶是是指具有有較高文文化、藝藝術(shù)、科科技含量量的經(jīng)營營單位，對它們們給予優(yōu)優(yōu)惠政策策，邀請請其入場場，能夠夠起到增增強文化化氛圍，活躍購購物中心心氣氛之之作用。例如深深圳華僑僑城MAALL購購物中心心就專門門邀請三三百硯齋齋，展示

26、示中國的的硯文化化。當然然特殊商商戶的經(jīng)經(jīng)營范圍圍要與購購物中心心的經(jīng)營營主題及及品牌形形象相吻吻合。 第八基基本原則則：租賃賃經(jīng)營采采用放水水養(yǎng)魚的的原則。因為購購物中心心經(jīng)營具具有長期期性特點點，采用用合理租租金與優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)做法，將整個個購物中中心作熱熱，而后后根據(jù)運運營狀態(tài)態(tài)，適當當穩(wěn)步地地調(diào)整租租金。這這樣，發(fā)發(fā)展商與與商戶才才能一同同成長。放水養(yǎng)養(yǎng)魚的原原則可以以理解為為“先做人人氣，再再做生意意的原原則。 第九基基本原則則：統(tǒng)一一招商的的“管理要要充分體體現(xiàn)和強強調(diào)對商商戶的統(tǒng)統(tǒng)一服務(wù)務(wù)。統(tǒng)一一服務(wù)包包含統(tǒng)一一的商戶戶結(jié)算、統(tǒng)一的的營銷服服務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的信信息系統(tǒng)統(tǒng)支持服服務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)

27、一的培培訓(xùn)服務(wù)務(wù)、統(tǒng)一一的賣場場布置指指導(dǎo)服務(wù)務(wù)、統(tǒng)一一的行政政事務(wù)管管理服務(wù)務(wù)、統(tǒng)一一的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)等等等。這個個“統(tǒng)一服服務(wù)不不但要體體現(xiàn)在思思想上和和招商合合約中，更要體體現(xiàn)到后后期的管管理行動動中。這這個“統(tǒng)一服服務(wù)就就是要求求“服務(wù)務(wù)出購購物中心心的品牌牌與特色色來。 第十基基本原則則：購物物中心要要具備完完善的信信息系統(tǒng)統(tǒng)，為購購物中心心管理者者、廣大大簽約商商戶和顧顧客都提提供便利利。當然然，便利利各有不不同，有有管理便便利、財財務(wù)核算算便利、營銷便便利、經(jīng)經(jīng)營決策策便利、結(jié)算便便利、消消費便利利等等。購物中中心有必必要建立立完善的的信息系系統(tǒng)，以以便在招招商時就就能夠承承諾

28、對顧顧客與商商戶提供供信息技技術(shù)支持持服務(wù)，最終為為顧客與與商戶都都能夠提提供便利利。招商方式式：招商策略略招商策略略：立足足道州、面向湘湘南.以道州為為重點，在確保保道州地地區(qū)招商商工作全全面、順順利開展展的同時時，招商商各部門門安排出出招商力力量，對對外地核核心主力力商家（包括國國內(nèi)知名名電器、知名百百貨、國國內(nèi)知名名品牌的的廠家和和經(jīng)營商商、知名名產(chǎn)品的的國內(nèi)代代理、國國內(nèi)內(nèi)銷銷分支等等）運用用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等等現(xiàn)代化化通訊手手段進行行招商，從面點面全面面鋪開范范圍。由于本項項目1-2樓大大部分鋪鋪面已對對外銷售售且未簽簽任何自購自自營合同同或委托租租賃合同同，即即門面的的擁有權(quán)

29、權(quán)屬單個個的業(yè)主主而又毫毫無約束束其符合合本項目目業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃之合合同，大大部分客客戶對自自營與委委托我方方出租舉舉棋不定定此問問題至關(guān)關(guān)重要，因為委托租租賃合同同一日日不簽，就意味味著該門門面我們們沒有經(jīng)經(jīng)營權(quán)及及對外租租賃權(quán)，我們就就不能與與來訪商商家簽任任何正式式合約，否則，后果不不堪設(shè)想想。而且且，此問問題越到到后面越越為嚴重重，對希希望大面面積需求求的核心心商家的的招商的的影響尤尤其嚴重重。為此此我們建建議：A 立即即注冊成成立組建建商業(yè)管管理公司司“金龍商商業(yè)廣場場經(jīng)營管管理有限限公司（以下簡簡稱該公公司）”，由宏宏遠公司司委任一一人為該該公司法法定代表表人，全全面協(xié)調(diào)調(diào)指揮該該公司

30、注注冊成立立及相關(guān)關(guān)工作，藍狐凱凱利派出出一人擔擔任總經(jīng)經(jīng)理全面面統(tǒng)籌該該公司正正常運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)工作。B 由營營銷部以以“金龍商商業(yè)廣場場經(jīng)營管管理有限限公司”名義與與愿意簽簽定委委托租賃賃合同的客戶戶簽定合合同，如如此，這這一部分分客戶的的門面即即可對外外預(yù)定。C 對于于欲自購購自營客客戶，由由于其在在簽定正正式商商品房買買賣合同同的時時候未簽簽自購購自營合合同，且這部部分客戶戶又占距距了較好好的位置置，要其其自愿服服從我司司商業(yè)規(guī)規(guī)劃，有有很大的的難度，為此，建議：營銷部部工作人人員用電電話以口口頭的方方式向客客戶建議議交予我我們統(tǒng)一一經(jīng)營，有利于于商場的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展，租金以以后逐年年增加，另

31、一方方面以同同樣的方方式向客客戶強調(diào)調(diào)我商場場空調(diào)及及管理費費15元元/平方方米/月月（具體體數(shù)據(jù)待待商定）甚至更更高，迫迫使一部部分欲自自購自營營的客戶戶將門面面交予我我們委托托租賃。對于最最后一小小部分執(zhí)執(zhí)意自購購自營的的客戶則則要其與與我司簽簽定自自購自營營合同，合同同中約定定必須符符合我司司商業(yè)規(guī)規(guī)劃，統(tǒng)統(tǒng)一布局局。在解決上上述問題題的同時時，招商商同步進進行：第第一步：先將三三樓鋪面面租賃出出去。三三樓鋪面面尚未出出售，公公司擁有有一切獨獨立自主主權(quán)，招招商部采采取招商商懇洽的的方式協(xié)協(xié)調(diào)好商商家與商商家關(guān)于于錯位經(jīng)經(jīng)營，所所需面積積調(diào)整等等等關(guān)系系，爭取取三樓招招商初戰(zhàn)戰(zhàn)告捷。第二

32、步步：視委托租租賃合同同簽定定情況而而定，將將一部分分已返租租給我司司，又對對單層整整體規(guī)劃劃調(diào)整無無較大影影響的鋪鋪面租賃賃出去。著重抓抓好核心心客戶的的招商，為整個個項目的的推廣造造勢。第第三步：待通程程電器所所需位置置全部簽簽完委委托租賃賃合同后與通通程電器器簽定租租賃合同同，湖南南家電行行業(yè)排名名第一的的通城電電器強勢勢進駐，必定給給經(jīng)營戶戶極大信信心。第第四步：利用各各種宣傳傳手段及及招商方方式持續(xù)續(xù)招商，直到招招商圓滿滿完成，根據(jù)項項目招商商的進展展與客戶戶的需求求，不斷斷做好局局部調(diào)整整，充分分利用商商場經(jīng)營營面積，直至本本項目正正式開門門迎客。在整個招招商流程程里，按按照主力力

33、店、次主力力店、品牌店店、中小店店的順序序進行，主力店店的商家家我們會會擬定備備選名單單，根據(jù)據(jù)我們的的科研調(diào)調(diào)查結(jié)果果，備選選名單確確保每一一種核心心主力店店都有五五家以上上數(shù)量的的洽談對對象，優(yōu)優(yōu)先選擇擇不同主主力店的的形態(tài)做做一個業(yè)業(yè)態(tài)的安安排，選選定優(yōu)先先順序進進行談判判，辦理理招商說說明會。在主力力店形態(tài)態(tài)和購物物中心營營運管理理計劃沒沒有決定定之前，我們中中小店業(yè)業(yè)者只能能以意向向書的方方式進行行，在6月月18日日新的招招商部投投入使用用后，可可以收取取部分誠誠意金，在我們們的商業(yè)業(yè)規(guī)劃圖圖上標注注客戶租租賃意向向。前期期我們可可以跟他他們談比比較長的的免租期期，盡量量在后面面我們

34、有有一個比比較短的的合同來來達到我我們的一一個整個個相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)域的一一個效果果，作為為一個調(diào)調(diào)整，我我們整個個租金的的收益。作為一一個合理理靈活的的資金策策略，低低租金的的商家肯肯定不會會給一個個很長的的租期，但是一一般這樣樣高租金金的商家家不會一一開始就就進來，他們會會在你比比較成熟熟的時候候才愿意意進來。有的商商家希望望商家租租金低一一些，免免租金長長一些，以適當當?shù)倪@樣樣引商家家進來，實現(xiàn)多多贏的結(jié)結(jié)果。在在實現(xiàn)整整個招商商收益里里面，整整個租金金收益里里面，租租賃合同同是最重重要的核核心部分分，而租租賃合同同重要性性也在于于我們需需要投資資的對我我們自己己的投資資有一個個明確的的了解。我

35、們必必須知道道我們租租給他需需要付出出什么成成本，我我們需要要裝修達達到什么么程度。要不要要裝空調(diào)調(diào)？不裝裝空調(diào)我我們提出出一個什什么類型型的設(shè)施施投資，這就是是我們在在租賃合合同里面面要明確確的。招商賣點點提升選擇金龍龍商業(yè)廣廣場的八八大理由由理由一：永州市市重點工工程，引引領(lǐng)湘南南六縣商商業(yè)新格格局金龍商業(yè)業(yè)廣場是是“永州市市重點工工程”，“永州市市最受歡歡迎的項項目”，總建建筑面積積逾八萬萬平方米米，是湘湘南六縣縣最大的的商業(yè)項項目，商商業(yè)地位位無可比比擬。理由二：雄踞道道州核心心商圈，鉑金地地段無可可復(fù)制 金龍商商業(yè)廣場場位于道道州最繁繁華的瀟瀟水中路路與月巖巖中路交交匯處東東南角，絕

36、版位位置，絕絕版地段段。理由三：超前商商業(yè)模式式，成就就無限價價值 金金龍商業(yè)業(yè)廣場率率先引進進世界先先進的“體驗式式經(jīng)濟模模式”，將購購物與“體驗”融合，集購物物、休閑閑、餐飲飲、娛樂樂、酒店店及商務(wù)務(wù)六大功功能于一一體，成成就湘南南六縣“體驗式式購物樂樂園”霸者地地位，成成就無限限價值。理由四：商業(yè)巨巨頭選擇擇的方向向，就是是財富的的方向 金龍商商業(yè)廣場場雄踞道道州核心心商圈，湖南電電器行業(yè)業(yè)排名第第一的通通程電器器，永州州咖啡行行業(yè)排名名第一的的老樹咖咖啡，快快餐巨頭頭德克士士餐廳等等等意向向進駐，與眾多多行業(yè)排排名第一一的商業(yè)業(yè)巨頭同同臺共舞舞，財富富一路飆飆升理由五：道州最最高硬件件

37、配置，為項目目發(fā)展保保駕護航航 金龍商商業(yè)廣場場配有品品牌中央央空調(diào)，品牌扶扶手電梯梯5臺、貨梯一一臺，4400多多中庭庭廣場，50000主主題市民民廣場，停車位位充足，硬件配配置道州州第一，項目先先天優(yōu)勢勢明顯。理由六：政策優(yōu)優(yōu)勢保證證項目可可持續(xù)成成長性 隨著國國家城城市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點規(guī)規(guī)劃條例例的實實施，11萬平方方米以上上的大型型項目將將由商務(wù)務(wù)部聽證證，大型型購物中中心的規(guī)規(guī)劃與建建設(shè)將嚴嚴密把控控，意味味著湘南南六縣范范圍內(nèi)，金龍商商業(yè)廣場場成為唯唯一。理由七：資本技技術(shù)強強強聯(lián)手，專業(yè)打打造尖端端商業(yè) 金龍商商業(yè)廣場場由“永州綜綜合實力力二十強強”的宏遠遠地產(chǎn)投投資開發(fā)發(fā)，萬科科房地

38、產(chǎn)產(chǎn)營銷與與藍狐凱凱利合力力參與項項目策劃劃、營銷銷、招商商及經(jīng)營營管理，專家行行業(yè)陣容容強強聯(lián)聯(lián)手推出出完美巨巨獻。理由八：百萬人人消費空空白，要要賺就賺賺有錢人人的錢道縣9鎮(zhèn)鎮(zhèn)、144鄉(xiāng)及南南六縣無無一家大大型高檔檔次的商商業(yè)廣場場，形成成這里百百萬人次次的日益益增長的的消費空空白，大大型商業(yè)業(yè)中心呼呼之欲出出，金龍龍商業(yè)廣廣場應(yīng)運運而生。3. 招招商付款款方式總體目標標：保證證投資者者的長期期收益，提升物物業(yè)的商商業(yè)價值值，建立立金龍在在道縣的的長期發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略要求。租金總體體水平按按對客戶戶的銷售售價格的的8%回回報來計計算。初初步計算算水平如如下：1樓 銷銷售總額額58559萬/面積

39、883800=6699228%/112=447元/月2樓 銷銷售總額額26222萬/面積880655=3324338%/112=222元/月3樓 銷銷售總額額10998萬/面積880655=1135888%/112=110元/月綜合道縣縣目前的的租金水水平狀況況和本案案實際情情況，我我們可以以認為整整體租金金水平是是在大多多數(shù)我們們預(yù)期招招商對象象可以接接受的范范圍之內(nèi)內(nèi)，但是是為了通通過科學(xué)學(xué)的分配配租金比比例，利利用租金金的杠桿桿作用來來調(diào)節(jié)好好各樓層層的業(yè)態(tài)態(tài)布置，我們可可以通過過靈活的的租金調(diào)調(diào)劑，來來達到快快速招商商，且不不影響到到整體租租金收益益水平：1樓適當當下調(diào)部部分到22、3

40、樓樓，即11樓400，2樓樓26，3樓113主干道周周圍、臨臨門部分分、中庭庭周圍、電梯周周圍等適適當上調(diào)調(diào)10-30%，商場場西頭內(nèi)內(nèi)部、人人流不暢暢通部分分等適當當下調(diào)110-330%核心商家家適當下下調(diào)以形形成戰(zhàn)略略合作態(tài)態(tài)勢便于于宣傳需需要，可可以適當當下調(diào)110-330%，散戶可可以適當當上調(diào)6月188日到7月118日前前期簽約約客戶給給予適當當優(yōu)惠，7月118日以以后適當當上調(diào)。以上方式式并不是是機械地地推出，可視市市場反應(yīng)應(yīng)情況進進行穿插插，也可可以在尾尾鋪招商商過程中中，對尾尾鋪招商商的優(yōu)惠惠力度增增加時運運用。租金交交納及優(yōu)優(yōu)惠政策策有以下下二種方方式：1、一次次性交納納3年

41、的的租金。從第四四年起租租金遞增增5；第五年年租金遞遞增6；第六六年租金金遞增77；總總體租金金遞增比比例不超超過原租租金水平平的200。2、首期期交納55年租金金的300，正正式開業(yè)業(yè)前再交交齊5年年租金全全款。從從第六年年起租金金遞增55；第第七年遞遞增6；第八八年遞增增7；總體遞遞增比例例不超過過20。可簽簽定租約約合同期期為100年。招商品牌牌名單（部分）1家具具/家私私（部分分）雙虎家私私強人床墊墊泰安床墊墊星港床墊墊九龍梳梳化唐帕床床褥2.床上上用品雅居秀韓國整整體臥室室精品夢潔床上上用品水星家紡紡夢麗莎家家紡多喜愛床床上用品品3女裝裝女人秀魅力女人人歌曼牽帝羅詩雅居秀簡丹帝一秀千

42、姿秀杰施JOJOO伊韻兒靚女人麗人堂4男裝裝南極人步森與狼共舞舞金利來柒牌圣得西忘不了頂好男人人利狼5鞋都市情人人標榜鞋店店上海新鍔鍔奧康意爾康超級鞋城城紅蜻蜓6運動動休閑安踏名樂運動動營東方文體體用品7其它它至愛婚紗紗流行館館聯(lián)想電腦腦專賣新世紀音音像超市市宏泰蛋糕糕屋科達眼鏡鏡大明眼鏡鏡金利來珠珠寶手機專賣賣中國移動動中國聯(lián)通通中國電信信建設(shè)銀行行營業(yè)廳廳女人屋化化妝品3招商商階段劃劃分：招招商的比比例計劃劃為：道道州地區(qū)區(qū)本地招招商客商商占500左右右；外地地招商客客商占330左左右；預(yù)預(yù)留出55的比比例，作作為機動動或炒作作。其中：道道州地區(qū)區(qū)招商所所占比例例不得超超出整體體的500；

43、外外地招商商的比例例可根據(jù)據(jù)實際情情況擴大大，擴大大部分可可占用本本地招商商份額；采用低低開高走走的價格格策略，根據(jù)招招商實際際情況，如果招招商出現(xiàn)現(xiàn)火爆，可加大大預(yù)留部部分的比比例（例例如100）。這樣后后期可通通過保留留精品商商鋪推出出、拍賣賣等方式式提高價價位水平平，平衡衡整體租租金水平平。階段時間招商方式式目標客戶戶累計完成成招商總總額第一階段段6.188-7.28采取本地地客戶招招商懇洽洽方式/外地客客戶邀約約上門外地及本本土大商商家40%第二階段段7.288-8.18可視招商商進度 采取本本地招商商及異地地SP、PR活活動相結(jié)結(jié)合本地零售售客戶專賣店老老板70%第三階段段8.188

44、-9. 8視招商進進度 采采取本地地招商及及異地SSP、PPR活動動相結(jié)合合外地商家家提供品品牌本地商家家加盟85%第四階段段9. 88-9.28視招商進進度 采采取本地地招商及及異地SSP、PPR活動動相結(jié)合合外地商家家提供品品牌本地商家家加盟100%租 約約編號：租賃合同書 二00六六年 月 日出租方（以下簡簡稱甲方方）：金金龍商業(yè)業(yè)廣場經(jīng)經(jīng)營管理理有限公公司承租方（以下簡簡稱乙方方）：甲、乙方方經(jīng)平等等自愿協(xié)協(xié)商，依依據(jù)中中華人民民共和國國合同法法及其其他相關(guān)關(guān)法律之之規(guī)定，達成如如下協(xié)議議，并簽簽訂本租租賃合同同，以資資共同遵遵守。第一條 鋪面面基本情情況1、鋪面面位置：出租的鋪鋪面（

45、以以下簡稱稱鋪面）位于道道縣瀟水水中路與與月巖中中路交匯匯處金龍龍商業(yè)廣廣場_摟號號，共_間，建筑面面積為平平方米。2、該鋪鋪面系業(yè)業(yè)主委托托甲方代代為出租租。第二條 鋪面面用途及及裝修1、鋪面面用途為為。除乙方方有特殊殊情況經(jīng)經(jīng)甲方書書面表示示同意外外，乙方方不得改改變鋪面面用途。乙方經(jīng)營營的商品品品類須須服從甲甲方商品品功能分分區(qū)規(guī)劃劃，不允允許經(jīng)營營非本區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃商品，否則甲甲方有權(quán)權(quán)單方面面解除合合同，乙乙方所繳繳押金概概不退還還。2、乙方方自行裝裝修其鋪鋪位，其其裝修設(shè)設(shè)計、色色彩須與與市場整整體設(shè)計計、色彩彩相協(xié)調(diào)調(diào)。其設(shè)設(shè)計、裝裝修方案案經(jīng)甲方方書面同同意方可可實施。裝修過過程

46、還必必須遵守守市場管管理方制制定的有有關(guān)裝修修規(guī)定（按市場場管理方方裝修要要求表執(zhí)執(zhí)行）。3、合同同簽訂之之后，乙乙方在甲甲方指定定的時間間內(nèi)提出出裝修方方案并報報甲方批批準，拿拿到市場場裝修單單后，方方可入場場裝修。施工過過程中不不得損壞壞鋪面原原主體建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)，否則則一切損損失由乙乙方負責(zé)責(zé)賠償。租賃期期滿后裝裝修物不不得拆除除，無償償歸甲方方所有。 第第三條 租賃賃期限：從二000年月日起至二000年月日止，租租期為 年年。第四條 商品品管理1、乙方方須自行行對其自自有財產(chǎn)產(chǎn)進行投投保，并并自行承承擔相應(yīng)應(yīng)費用。2、乙方方的經(jīng)營營商品須須符合中華人人民共和和國產(chǎn)品品質(zhì)量法法以及及其他法

47、法律法規(guī)規(guī)。如有有違反甲甲方有權(quán)權(quán)要求工工商部門門對其經(jīng)經(jīng)營商品品中的不不合格產(chǎn)產(chǎn)品沒收收、并予予處罰，乙方所所繳納的的保證金金概不退退還。 第五條 營業(yè)業(yè)管理1、乙方方需遵守守甲方管管理方營營業(yè)時間間的規(guī)定定。若商商場整體體布局調(diào)調(diào)整改造造要求乙乙方停業(yè)業(yè)，須提提前一個個月通知知，并安安排場地地給乙方方營業(yè)。乙方必必須服從從甲方安安排，停停業(yè)期間間免繳除除水電費費外其他他費用。2、市場場管理方方統(tǒng)一組組織的促促銷活動動，乙方方有義務(wù)務(wù)積極配配合和參參與。3、甲方方可根據(jù)據(jù)經(jīng)營情情況對商商場商品品品類布布局進行行調(diào)整，乙方應(yīng)應(yīng)當配合合甲方。4、房屋屋租賃期期滿或因因乙方違違約等原原因?qū)е轮潞贤?/p>

48、提提前解除除，房屋屋的裝修修無償歸歸甲方所所有，乙乙方不得得拆除、甲方也也不對乙乙方進行行任何補補償。第六條 租金金、租金金的交納納期限及及逾期責(zé)責(zé)任1、租金金標準：鋪面租金金按租賃賃的總面面積乘以以每平方方米的單單價計算算。二000六年年十月一一日起至至二000七年九九月三十十日每平平方米租租金為人人民幣 元/月。2、租金金交納期期限：鋪面租金金每月交交付一次次。本合合同簽訂訂時，乙乙方即應(yīng)應(yīng)交納首首月租金金人民幣幣_元，以以后每月月租金均均提前半半個月交交付。第七條 其它它稅、費費的支付付1、物業(yè)業(yè)管理費費的支付付：以上鋪面面在租金金之外另另外收取取的物業(yè)業(yè)管理費費為每平平方米_元/月，以

49、以上費用用乙方在在交納租租金的同同時向市市場管理理方交納納。2、水、電費的的支付：水、電費費由乙方方支付，市場管管理方按按照有關(guān)關(guān)標準，按表計計量收取取。乙方方按月交交納，于于每月的的5號前前向市場場管理方方交付上上個月的的水、電電費。逾逾期超過過6日的的，甲方方有權(quán)停停水停電電。3、其他他稅費、工商費費等由國國家規(guī)定定的各項項稅費由由乙方主主動及時時交納。4、在本本合同有有效期內(nèi)內(nèi)，如果果發(fā)生政政府有關(guān)關(guān)部門征征收本合合同未列列出的，但與使使用鋪面面有關(guān)的的費用，均由乙乙方承擔擔，以上上費用延延期付款款的責(zé)任任由乙方方承擔。第八條 押金金1、乙方方于本合合同簽訂訂時交給給甲方押押金元，用作合

50、合同履約約的保證證金。2、甲方方有權(quán)決決定該款款的優(yōu)先先適用，并保留留對不足足部分的的追索權(quán)權(quán)。第九條 甲方方的責(zé)任任1、保證證出租鋪鋪面無產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛紛。2、在220066年_月月_日前前將該鋪鋪面提供供給乙方方。3、在業(yè)業(yè)主轉(zhuǎn)讓讓該鋪面面產(chǎn)權(quán)時時，甲方方在接到到通知后后3個工工作日內(nèi)內(nèi)通知乙方方，甲方方應(yīng)協(xié)調(diào)調(diào)該鋪面面的受讓讓人繼續(xù)續(xù)履行本本合同。 4、不得得單方面面解除本本合同。5、不得得干涉乙乙方的正正常經(jīng)營營活動。第十條 乙方方的責(zé)任任1、本合合同簽訂訂之后，乙方必必須按市市場管理理方規(guī)定定的時間間進場營營業(yè)，且且商品陳陳列須達達到800%以上上。2、主動動按時交交納押金金、租金金及其

51、以以上各項項稅、費費等一切切費用。3、自覺覺遵守國國家及市市場管理理方的各各項規(guī)章章管理制制度，服服從市場場管理方方的監(jiān)督督、管理理。4、必須須愛護鋪鋪面及周周邊設(shè)施施，若有有損壞，照價賠賠償。5、必須須守法、安全、文明經(jīng)經(jīng)營，搞搞好防盜盜、防火火工作，嚴禁竊竊水、電電及私拉拉、亂接接等違章章用水、電行為為。6、未經(jīng)經(jīng)甲方的的書面同同意，乙乙方不得得將所租租鋪面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)借他人人或擅自自調(diào)換使使用。7、乙方方從事經(jīng)經(jīng)營活動動，應(yīng)及及時辦理理有效的的營業(yè)執(zhí)執(zhí)照、稅稅務(wù)登記記證及其它它必需的的經(jīng)營文文件，并并向甲方方提交相相關(guān)經(jīng)營營文件資資料備檔檔。如乙乙方未能能及時辦辦理相應(yīng)應(yīng)經(jīng)營手手

52、續(xù)而受受到工商商部門或或政府有有關(guān)部門門處罰，責(zé)任由由乙方自自行承擔擔，甲方方有權(quán)解解除合同同。8、乙方方應(yīng)對自自身的任任何財產(chǎn)產(chǎn)承擔保保管責(zé)任任。如被被盜自行行承擔損損失。9、乙方方必須保保證于 年 月 日之前前裝修完完畢并開開始營業(yè)業(yè)。第十一條條 因因乙方責(zé)責(zé)任解除除合同的的約定1、乙方方有下列列情況之之一的，甲方有有權(quán)解除除合同、無條件件收回鋪鋪面，并并清收乙乙方所欠欠全部租租金及其其他各項項稅、費費。雙方方辦理退退場手續(xù)續(xù)后，乙乙方的所所有貨物物自行拖拖回，貨貨物滯留留期間的的租金照照付，若若給甲方方造成其其他損失失的，由由乙方負負責(zé)賠償償：（1）擅擅自將承承租的鋪鋪面轉(zhuǎn)租租、轉(zhuǎn)讓讓、

53、轉(zhuǎn)借借他人或或擅自調(diào)調(diào)換使用用的；（2）擅擅自拆改改鋪面的的原主體體建筑結(jié)結(jié)構(gòu)或改改變鋪面面用途的的；（3）拖拖欠租金金超過115天的的；（4）未未經(jīng)市場場管理方方同意閑閑置達115天，年累計計達455天；（5）利利用承租租鋪面進進行非法法活動、損壞公公共利益益的；（6）損損壞門面面及周邊邊設(shè)施的的。2、本合合同簽訂訂之后，乙方?jīng)]沒有按市市場管理理方規(guī)定定的時間間進場經(jīng)經(jīng)營的，甲方有有權(quán)解除除合同，收回鋪鋪面另行行出租。乙方已已交納的的租金不不退。第十二條條 合合同終止止1、本合合同有效效期滿即即行終止止，乙方方應(yīng)主動動找甲方方辦理退退場事宜宜。鋪面面設(shè)施經(jīng)經(jīng)甲方檢檢查認可可后，乙乙方將鋪鋪面

54、鑰匙匙退還甲甲方，清清交所欠欠稅、費費等一切切費用之之后，方方可要求求甲方退退還押金金（所交交押金不不計利息息）。2、本合合同期滿滿后，如如乙方要要求續(xù)租租鋪面，應(yīng)提前前一個月月通知甲甲方。甲甲方繼續(xù)續(xù)出租鋪鋪面的，乙方在在同等條條件下享享有優(yōu)先先權(quán)。3、如乙乙方不續(xù)續(xù)約，逾逾期又不不騰空鋪鋪面，甲甲方對乙乙方滯留留貨物享享有留置置權(quán)。甲甲方有權(quán)權(quán)選擇按按照本合合同或者者當時市市場租金金標準中中較高者者收取租租金，由由此而給給甲方造造成的其其他損失失由乙方方負責(zé)賠賠償。第十三條條 違違約責(zé)任任1、商鋪鋪面積一一經(jīng)確定定，乙方方不得任任意改變變，若乙乙方隨意意增加占占用面積積，每多多占一平平方米

55、，應(yīng)向甲甲方交納納人民幣幣伍佰元元/平方方米的違違約金。2、若乙乙方逾期期未交付付租金，每遲延延交付一一天按應(yīng)應(yīng)交費總總額的55%支付付違約金金，由甲甲方從押押金優(yōu)先先扣除，不足部部分的給給付責(zé)任任，由乙乙方繼續(xù)續(xù)承擔。3、如乙乙方未能能按時開開始營業(yè)業(yè)，逾期期超過 日的，甲方有有權(quán)解除除合同，乙方已已付的押押金作為為違約金金歸甲方方所有。4、如乙乙方提前前解除合合同，需需提前330天向向甲方提提出書面面申請，并需支付相相當于三三個月租租金的違違約金。 5、如如乙方未未按時支支付租金金、水電電費及各各項費用用的，甲甲方有權(quán)權(quán)中斷乙乙方用電電、用水水。6、本合合同條款款中對違違約責(zé)任任有約定定的

56、，按按約定執(zhí)執(zhí)行。沒沒有約定定的，一一方違約約，除應(yīng)應(yīng)向守約約方支付付年租金金總額110%違違約金外外，還應(yīng)應(yīng)賠償由由此而給給守約方方造成的的其他損損失。第十四條條 其其他1、免責(zé)責(zé)條款：因人力力不可抗抗拒的自自然災(zāi)害害等不可可抗力因因素導(dǎo)致致合同不不能履行行或不能能完全履履行的責(zé)責(zé)任，依依法免除除或部分分免除。2、本合合同一式式三份，雙方簽簽字或蓋蓋章生效效，甲方方執(zhí)兩份份、乙方方執(zhí)一份份。3、因履履行本合合同發(fā)生生的爭議議，原則則上雙方方協(xié)商解解決，否否則直接接向人民民法院起起訴。4、本合合同未盡盡事宜，由雙方方再行協(xié)協(xié)商確定定。補充充合同與與本合同同具有同同等的法法律效力力。甲方: 金龍

57、商商業(yè)廣場場經(jīng)營管管理有限限公司委托代理理人：聯(lián)系電話話：乙方： 身身份證號號：聯(lián)系電話話： 住址址： 簽約時間間：二000六 年年 月 日6招商商宣傳推推廣（已已呈交王王總）廣告宣傳傳方案開業(yè)前廣廣告推廣廣：（廣廣告推廣廣與招商商部署同同步執(zhí)行行）第一步：招商啟啟動階段段：通過過樓盤現(xiàn)現(xiàn)場和周周邊包裝裝及廣告告資料（招商手手冊和DDM單）發(fā)放，以金龍龍商業(yè)廣廣場主體體完成，招商全全面啟動動為點，突出金金龍商業(yè)業(yè)廣場的的規(guī)劃和和經(jīng)營優(yōu)優(yōu)勢。以以此增加加商家進進場經(jīng)營營信心及及前景，吸引前前期接觸觸有意向向之商家家簽定進進場經(jīng)營營協(xié)議。第二步：招商公公開階段段：盡快快制作招招商電視視動畫廣廣告（

58、電電視動畫畫可在電電視、售售樓部、招商部部、公關(guān)關(guān)活動現(xiàn)現(xiàn)場播放放，還可可制作成成DVDD，VCCD光盤盤送給客客戶），在7月月初落實實電視媒媒體播放放，同時時包裝好好招商辦辦公室，營造良良好的招招商氛圍圍。 第第三步：招商持持續(xù)階段段：根據(jù)據(jù)招商進進度，及及時更換換樓盤現(xiàn)現(xiàn)場及周周邊廣告告，在市市民和商商家中保保持持續(xù)續(xù)熱點，全面招招商成功功時（775%即即可），考慮現(xiàn)現(xiàn)場公關(guān)關(guān)活動，邀請進進駐商家家聯(lián)合造造勢，一一為商場場開業(yè)做做鋪墊，二是可可以吸引引尚未進進入的商商家進駐駐。開業(yè)期間間廣告推推廣：（單獨形形成活動動方案）招商推廣廣各階段段的大體體時間、炒作重重點、媒媒體安排排及費用用：推

59、廣階段段第一階段段第二階段段第三階段段第四階段段推廣時間間6月上中中旬6月下旬旬7月上上中旬7月下旬旬開業(yè)前前10月上上旬招商部署署招商啟動動階段公開招商商階段持續(xù)招商商階段試業(yè)開業(yè)業(yè)階段推廣背景景這個階段段主體已已經(jīng)完工工，招商商工作全全面啟動動，而且且前期已已有一定定的商家家積累，因此一一是通過過廣告炒炒作，吸吸引社會會各界高高度重視視廣場的的發(fā)展，二是落落實前期期接觸的的意向客客戶經(jīng)過6月月上中旬旬的炒作作，招商商信息實實際已經(jīng)經(jīng)公開，這階段段是加強強信息面面，包括括周邊（可下到到永州地地區(qū)的其其他縣市市甚至株株州的全全國品拍拍代理商商），開開始全面面公開招招商。商家、消消費群對對項目已

60、已深入認認識。眾眾多品牌牌商品已已進入，強勢吸吸納各主主力及散散戶入場場經(jīng)營。品牌商商戶已成成為商場場品牌形形象推廣廣的重要要組成部部分。商戶已進進入755%以上上，繼續(xù)續(xù)吸納各各類散戶戶，保證證滿場開開業(yè)。開始轉(zhuǎn)入入商場形形象及品品牌主推推階段。各類節(jié)假假日慶典典活動在在前廣場場舉辦，知名度度提升。推廣主題題打造道縣縣購物廣廣場第一一品牌道縣最大大“一站式式”購物廣廣場招商商全面起起航商業(yè)王者者 百年年不遇金光熠熠熠龍翔福地地入主金龍龍 誰與與爭鋒彌足珍貴貴的創(chuàng)富富商機 無法復(fù)復(fù)制絕版鋪王王 百百年不遇遇機會不不可復(fù)制制主題經(jīng)營營 精彩彩生活（強調(diào)業(yè)業(yè)態(tài)豐富富，主題題明確）各大品牌牌旗艦全全