2013年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析暨新家坡城定位營(yíng)銷方案（中）

1、新加坡城項(xiàng)目定位及營(yíng)銷提報(bào) 二零一三年十月（中）1協(xié)信公館大唐諾亞日光解放碑1號(hào)書香苑競(jìng)品名流公館長(zhǎng)嘉匯寰宇天下 根據(jù)房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)官方數(shù)據(jù)，2012年1月-2013年1-5月共銷售917套，銷售總金額28736萬，成交套內(nèi)均價(jià)9724,去年4月開盤，共1300套房源，已去化70%，由于具有人和街學(xué)校資源，價(jià)格穩(wěn)步上升，加之總價(jià)低，銷售情況較好。項(xiàng)目無環(huán)境、景觀、規(guī)模品質(zhì)等優(yōu)勢(shì)，僅靠教育資源吸引了眾多客戶，可見教育資源對(duì)項(xiàng)目銷售的強(qiáng)大支撐。2戶型分析產(chǎn)品為3梯9戶，戶型方正，20-50平米為主，總價(jià)極低。協(xié)信公館大唐諾亞日光解放碑1號(hào)書香苑競(jìng)品名流公館長(zhǎng)嘉匯寰宇天下3項(xiàng)目名稱：名流會(huì)館物業(yè)位

2、置：渝中中山四路總建筑面積：12.3萬方占地面積51650平米套內(nèi)價(jià)格均價(jià)12000元/戶型面積區(qū)間60-200平米物業(yè)管理名流幸福物業(yè)項(xiàng)目特色江景地產(chǎn)，地鐵沿線，教育地產(chǎn)，打折優(yōu)惠樓盤車位640個(gè)容積率2.30協(xié)信公館大唐諾亞日光解放碑1號(hào)書香苑競(jìng)品名流公館長(zhǎng)嘉匯寰宇天下4戶型分析155戶型方正、緊湊；衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，保證了主人的私密性。61.35舒適性兩房，主臥伴有飄窗贈(zèng)送，增添主臥舒適性。協(xié)信公館大唐諾亞日光解放碑1號(hào)書香苑競(jìng)品名流公館長(zhǎng)嘉匯寰宇天下5協(xié)信公館大唐諾亞日光解放碑1號(hào)書香苑競(jìng)品名流公館長(zhǎng)嘉匯寰宇天下 根據(jù)房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)官方數(shù)據(jù)，2012年1月-2013年1-5月共銷售422套

3、，銷售總金額34090萬，成交均價(jià)9803。名流公館通過降價(jià)銷售，為項(xiàng)目從去年4月分開始，在市場(chǎng)獲得了相對(duì)較好的銷售速度，但大戶型產(chǎn)品仍然去化緩慢。6樣板間風(fēng)格樣板間的裝修帶著濃濃的復(fù)古，多用木質(zhì)家具，品質(zhì)感強(qiáng)。協(xié)信公館大唐諾亞日光解放碑1號(hào)書香苑競(jìng)品名流公館長(zhǎng)嘉匯寰宇天下7項(xiàng)目名稱：長(zhǎng)嘉匯物業(yè)位置：南岸泰昌路69號(hào)彈子石CBD門戶總建筑面積：150萬方占地面積53平米套內(nèi)價(jià)格11000元/戶型面積區(qū)間89-123平米物業(yè)管理招商局物業(yè)項(xiàng)目特色國(guó)際化社區(qū)，復(fù)合地產(chǎn)，江景地產(chǎn)車位1390個(gè)容積率3.98協(xié)信公館大唐諾亞日光解放碑1號(hào)書香苑競(jìng)品名流公館長(zhǎng)嘉匯寰宇天下8推廣語南濱路再添一座城市新地標(biāo)

4、。訴求點(diǎn)長(zhǎng)嘉匯系多重業(yè)態(tài)構(gòu)成的城市綜合體，總建筑面積約150萬平方米，包括約30萬平方米集群式商業(yè)、約120萬平方米濱江精品住宅協(xié)信公館大唐諾亞日光解放碑1號(hào)書香苑競(jìng)品名流公館長(zhǎng)嘉匯寰宇天下9協(xié)信公館大唐諾亞日光解放碑1號(hào)書香苑競(jìng)品名流公館長(zhǎng)嘉匯寰宇天下 根據(jù)房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)官方數(shù)據(jù)，2012年1月-2013年1-5月共銷售645套，銷售總金額83678萬，成交均價(jià)11493，今年1-4月份未加推新房源，加之3月停止公積金貸款，導(dǎo)致1-4月銷售欠佳。稀缺的資源、較高的性價(jià)比、較強(qiáng)的投資潛力是銷售不錯(cuò)的因素，但由于區(qū)位地處彈子石價(jià)格提升乏力。10樣板間風(fēng)格裝修效果更注重表現(xiàn)小戶型的精致和溫馨，設(shè)

5、計(jì)風(fēng)格時(shí)尚、色調(diào)穩(wěn)重，品質(zhì)感強(qiáng)。協(xié)信公館大唐諾亞日光解放碑1號(hào)書香苑競(jìng)品名流公館長(zhǎng)嘉匯寰宇天下11項(xiàng)目名稱：寰宇天下物業(yè)位置：江北江北嘴金融CBD核心(大劇院旁總建筑面積：430萬方占地面積93334平米套內(nèi)價(jià)格23000元/戶型面積區(qū)間70-170平米物業(yè)管理中海物業(yè)項(xiàng)目特色創(chuàng)意地產(chǎn),水景地產(chǎn),江景地產(chǎn),特色別墅車位-容積率4.60協(xié)信公館大唐諾亞日光解放碑1號(hào)書香苑競(jìng)品名流公館長(zhǎng)嘉匯寰宇天下12訴求點(diǎn)寰宇天下占地約140畝，總建筑面積約43萬方，集超高層、高層全精裝豪宅，一線觀江別墅等為一體的城市頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，是目前江北嘴CBD內(nèi)僅有的兩個(gè)住宅項(xiàng)目之一。協(xié)信公館大唐諾亞日光解放碑1號(hào)書香苑

6、競(jìng)品名流公館長(zhǎng)嘉匯寰宇天下13協(xié)信公館大唐諾亞日光解放碑1號(hào)書香苑競(jìng)品名流公館長(zhǎng)嘉匯寰宇天下 根據(jù)房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)官方數(shù)據(jù)，2012年1月-2013年1-5月共銷售308套，銷售總金額120280萬，成交均價(jià)23784，寰宇天下不斷強(qiáng)化核心地段、高投資價(jià)值的營(yíng)銷方式，為其贏得了高售價(jià)下，高去化速度。14戶型分析雖然有戶型存在異形，但起居室和臥室都很方正，保證使用舒適性。大陽(yáng)臺(tái)，視野好17381協(xié)信公館大唐諾亞日光解放碑1號(hào)書香苑競(jìng)品名流公館長(zhǎng)嘉匯寰宇天下精選10席特惠優(yōu)質(zhì)房源，套內(nèi)天擎70-170全精裝。均價(jià)18000元15協(xié)信公館大唐諾亞日光解放碑1號(hào)書香苑小結(jié)名流公館長(zhǎng)嘉匯寰宇天下從現(xiàn)有的

7、高端市場(chǎng)成交情況來看，整體市場(chǎng)單盤年去化量在2-3萬，價(jià)格越高去化越慢，套內(nèi)14000元是市場(chǎng)較為敏感的單價(jià)線。項(xiàng)目名稱 2012年去化面積 2012年銷售金額2012年銷售單價(jià)2013年去化面積 2013年銷售金額2013年銷售單價(jià)寰宇天下 30967 73577 23579 19603.94670323823協(xié)信公館 661 1067 16137 516.3497218843大唐諾亞 5441 8154 14986 5279.67920417433日月光1號(hào) 21243 27107 12760 3337.79469714071 長(zhǎng)嘉匯 69366 80058 11541 2566.7626

8、1910205名流公館 29504 28494 9657 3080.66326710605書香苑 25255 24095 9540 4294.4746411080716隨著核心區(qū)位可開發(fā)的土地供應(yīng)減少，核心區(qū)的銷售價(jià)格不斷攀升；國(guó)家宏觀政策對(duì)投資行為的打壓，投資客戶開始撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得渝中區(qū)的高端住宅項(xiàng)目開始出現(xiàn)滯銷；核心的房?jī)r(jià)被整體拉高后，加之區(qū)域城市配套建設(shè)老舊，城市道路擁擠，居住品質(zhì)差，導(dǎo)致剛需人群出現(xiàn)了外溢，流向外區(qū)域，尤其是北部和南部。項(xiàng)目所在區(qū)域擁有的重慶最優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)望子成龍家庭有強(qiáng)烈吸引力，是支撐住宅價(jià)格和銷售速度的重要賣點(diǎn)。項(xiàng)目所在的區(qū)域住宅市場(chǎng)兩極分化嚴(yán)重整體市場(chǎng)容量

9、小，高端市場(chǎng)容量更小、其余項(xiàng)目低價(jià)吸引。較好的單盤年去化僅2-3萬方。 本項(xiàng)目不適宜大量的住宅供應(yīng)，少量供給配套優(yōu)勢(shì)教育資源作為核心賣點(diǎn)吸引看中教育的客戶。緯立行觀點(diǎn)住宅開發(fā)方向17 宏觀政策分析 商品住宅市場(chǎng)情況 寫字樓市場(chǎng)情況 宏觀市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 典型項(xiàng)目重慶樓市剖析18供求重慶寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈：2010年開始，重慶寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。今年在建的寫字樓項(xiàng)目超過30個(gè)，“未來3年重慶寫字樓供應(yīng)量將超過1000萬，2014年將達(dá)到峰值約400萬，此后供應(yīng)量會(huì)逐漸下降。供求情況潛在體量成交情況19供求上半年重慶主城區(qū)寫字樓市場(chǎng)較為慘淡，成交面積21.9萬，環(huán)比下降了58%，同比下降了49

10、%；市場(chǎng)供應(yīng)量需要較長(zhǎng)時(shí)間消化。供求情況潛在體量成交情況20潛在供求情況潛在體量成交情況區(qū)域項(xiàng)目名稱未來供應(yīng)量（萬）建面價(jià)格等級(jí)現(xiàn)狀預(yù)推時(shí)間江北區(qū)船舶科技4待定甲級(jí)在建13年8月天嶼星城1.615000非甲級(jí)在建13年3月隆鑫中心519000甲級(jí)在建13年7月珠江國(guó)際515000甲級(jí)在建13年10月江北嘴80230005A甲級(jí)在建13年融景中心515000甲級(jí)大客戶認(rèn)購(gòu)，尚未正式開盤13年3月渝中區(qū)時(shí)代天街1214000甲級(jí)18號(hào)樓持續(xù)銷售13年8月總部城813000甲級(jí)在建13年5月重賓保利85A甲級(jí)招商中心將于近期開放13年初WFC10270005A甲級(jí)售房部即將開放，尚未正式開盤13年5

11、月恒大名都612000甲級(jí)尚未開始宣傳 13年11月康德國(guó)際813000甲級(jí)寫字樓封頂13年4月金融街系列10230005A甲級(jí)在建13年企業(yè)天地15150005A正東銷售，在建13年英利國(guó)際815000甲級(jí)在建13年6月南岸區(qū)皇冠國(guó)際515000甲級(jí)外立面裝飾13年3月茶園總部基地510000甲級(jí)在建13年8月上海城515000甲級(jí)在建13年12月鉆石國(guó)際513000甲級(jí)在建，前期蓄客中13年4月國(guó)際社區(qū)39000非甲級(jí)銷售進(jìn)行中13年6月潛在供應(yīng)量未來1-2年潛在體量283.6萬方，以甲級(jí)寫字樓為主，非甲級(jí)為輔，其中5A主要分布在江北嘴、解放碑等地，甲級(jí)及非甲級(jí)分布較廣，甲級(jí)以城市核心為主

12、，非甲級(jí)以新興區(qū)域及快速干道旁為主。明顯供大于求。21潛在區(qū)域項(xiàng)目名稱未來供應(yīng)量（萬）建面價(jià)格等級(jí)現(xiàn)狀預(yù)計(jì)推出時(shí)間沙坪壩區(qū)廊橋天都5非甲級(jí)在建13年10月城立方5非甲級(jí)在建13年11月康田企業(yè)港5非甲級(jí)在建13年5月臺(tái)北城3非甲級(jí)在建13年11月渝北區(qū)中渝廣場(chǎng)723000甲級(jí)在建，2、3號(hào)樓銷售中13年7月凱旋國(guó)際39000甲級(jí)部分樓層認(rèn)購(gòu)中13年北部新區(qū)涉外商務(wù)區(qū)421000甲級(jí)在建，前期蓄客中13年2月份總部基地520000甲級(jí)本樓在手中，后期持續(xù)假腿13年動(dòng)力國(guó)際614000非甲級(jí)部分樓棟在售，后期持續(xù)加推13年兩江天地412000非甲級(jí)在家，臨時(shí)售房部已開放13年5月晶石公園41440

13、0非甲級(jí)2、3號(hào)樓售罄，其他樓棟加推13年2月重慶金融中心516000甲級(jí)在建13年4月大渡口區(qū)天安數(shù)碼城108000甲級(jí)在售，后期持續(xù)加推3年5月九龍坡區(qū)華潤(rùn)中心916000甲級(jí)在建13年6月供求情況潛在體量成交情況22成交供求情況潛在體量成交情況2012年全年成交寫字樓11800套，成交金額約124.19億元，成交面積94.67萬，成交主力面積100以下戶型，占比80%，成交主力總價(jià)100萬以下產(chǎn)品，占比80%；80%9%4%3%1%1%1%3%5%8%80%23成交供求情況潛在體量成交情況2013年上半年成交寫字樓3866套，成交金額約40.63億元，成交面積21.9萬，成交主力面積10

14、0以下戶型，占比84%，成交主力總價(jià)100萬以下產(chǎn)品，占比77%；84%11%3%1%1%77%16%4%1%24 宏觀政策分析 商品住宅市場(chǎng)情況 寫字樓市場(chǎng)情況 宏觀市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 典型項(xiàng)目重慶樓市剖析25片區(qū)主要片區(qū)北部片區(qū)渝中片區(qū)南部片區(qū)西部片區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展和演變，重慶寫字樓形成了渝中、北部、南部和西部四大片區(qū)，其中渝中區(qū)一直是重慶的核心CBD，但渝中交通瓶頸制約，北部江北嘴、觀音橋、高新園三大商務(wù)引擎使得寫字樓市場(chǎng)的蓬勃興起讓渝中區(qū)企業(yè)外流現(xiàn)象嚴(yán)重。渝中區(qū)寫字樓主要集中在解放碑中心板塊、兩路口、上清寺板塊和大坪板塊；北部片區(qū)主要集中在觀音橋板塊、北部高新園板塊和江北嘴片區(qū)；南部片區(qū)主要

15、集中在南坪和彈子石板塊；西部片區(qū)主要集中站九龍坡、大渡口和沙坪壩板塊。從重慶已供應(yīng)寫字樓市場(chǎng)分布來看，渝中區(qū)為絕對(duì)核心，且是最早發(fā)展區(qū)域，從渝中向南北方向延展，北部片區(qū)的高新園為政府利用政策杠桿主要正對(duì)高新科技、生物制藥等類型企業(yè)；26片區(qū)主要片區(qū)北部片區(qū)渝中片區(qū)南部片區(qū)西部片區(qū)北部片區(qū)：以政府為主導(dǎo)的江北嘴CBD和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的北部新區(qū)板塊為主，新興成長(zhǎng)型區(qū)域，是未來寫字樓供應(yīng)的主力。北部片區(qū)寫字樓市場(chǎng)總體特征：以江北嘴和北部新區(qū)為主的新興成長(zhǎng)型區(qū)域，處于快速發(fā)展階段；主要客戶：電子信息、傳輸、軟件和信息技術(shù)金融服務(wù)、商貿(mào)物流、醫(yī)療設(shè)備、保險(xiǎn)、傳媒、動(dòng)漫、數(shù)字娛樂；主要產(chǎn)品：產(chǎn)業(yè)園區(qū)/總部基地內(nèi)

16、獨(dú)棟寫字樓，超高層甲級(jí)寫字樓；未來兩江新區(qū)潛在供應(yīng)量占據(jù)主城的半壁江山，且受政府大力支持，客戶外溢性不大。27片區(qū)主要片區(qū)北部片區(qū)渝中片區(qū)南部片區(qū)西部片區(qū)北部片區(qū)成交情況來看，寫字樓整體市場(chǎng)較好，主要成交面積集中在100平米以下房源占到90%以上，成交總價(jià)在100萬以下占到80%以上。北部新區(qū)江北區(qū)91%7%83%7%6%96%94%28片區(qū)主要片區(qū)北部片區(qū)渝中片區(qū)南部片區(qū)西部片區(qū)以解放碑為重點(diǎn)的傳統(tǒng)城市核心CBD地位不可替代，但高租金高使用成本和交通瓶頸，使得部分客戶開始外溢，流向兩路口-上清寺、北部片區(qū)及新興的大坪商務(wù)組團(tuán)。渝中片區(qū)寫字樓市場(chǎng)總體特征：以解放碑為重點(diǎn)的城市核心CBD，開發(fā)完

17、善和成熟的區(qū)域；主要客戶：金融、商貿(mào)、保險(xiǎn)、建筑、房地產(chǎn)、旅游、酒店服務(wù)；主要產(chǎn)品：超高層/高層甲級(jí)寫字樓；城市核心CBD地位不可取代，城市更新帶動(dòng)再次發(fā)展。29片區(qū)主要片區(qū)北部片區(qū)渝中片區(qū)南部片區(qū)西部片區(qū)渝中片區(qū)成交情況來看，市場(chǎng)供應(yīng)量小，成交總量遠(yuǎn)小于北部片區(qū)，渝中主力面積100-200，主力成交總價(jià)200-300萬，反映出渝中區(qū)作為老牌商務(wù)區(qū)，客戶購(gòu)買能力強(qiáng)；購(gòu)買力明顯高于其他新興商務(wù)區(qū)。32%62%25%55%30片區(qū)主要片區(qū)北部片區(qū)渝中片區(qū)南部片區(qū)西部片區(qū)南部片區(qū)：以彈子石板塊為主的又一新興城市級(jí)CBD，但因近年受南部片區(qū)發(fā)展的擠壓，其商務(wù)市場(chǎng)目前主要依賴會(huì)展服務(wù)。南部片區(qū)寫字樓市場(chǎng)

18、總體特征：以彈子石為主的新興CBD區(qū)，主要承擔(dān)城市服務(wù)配套功能；主要客戶：金融、保險(xiǎn)、傳媒、動(dòng)漫、數(shù)字娛樂、法律中介、咨詢；主要產(chǎn)品：高層甲級(jí)寫字樓；受政府規(guī)劃利好，自身供應(yīng)量大，客戶外溢性不大。31片區(qū)主要片區(qū)北部片區(qū)渝中片區(qū)南部片區(qū)西部片區(qū)南部片區(qū)作為新發(fā)展起來的商務(wù)區(qū)域，勢(shì)頭正勁，多個(gè)大型開發(fā)商的共同開發(fā)的商務(wù)板塊；先推向市場(chǎng)的主力產(chǎn)品為小開間產(chǎn)品，商務(wù)氛圍還處于起勢(shì)階段，主要吸引小企業(yè)低成本辦公。87%8%72%21%32片區(qū)主要片區(qū)北部片區(qū)渝中片區(qū)南部片區(qū)西部片區(qū)西部片區(qū)：以服務(wù)本區(qū)域產(chǎn)業(yè)為主的傳統(tǒng)區(qū)域性商務(wù)市場(chǎng)，發(fā)展緩慢，現(xiàn)有產(chǎn)品多還處于商住混合階段。西部片區(qū)寫字樓市場(chǎng)總體特征：以

19、沙坪壩、九龍坡、大渡口為主的傳統(tǒng)區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)，開發(fā)完善和成熟的區(qū)域；主要客戶：交通運(yùn)輸、郵政、倉(cāng)儲(chǔ)、物管、房地產(chǎn)、餐飲、IT高新技術(shù)企業(yè)；主要產(chǎn)品：高層甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓；非城市核心SBD，商務(wù)市場(chǎng)整體形象較為低端，獲得城市更新機(jī)會(huì)，區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)開始出現(xiàn)，未來具備一定的上升空間。33片區(qū)主要片區(qū)北部片區(qū)渝中片區(qū)南部片區(qū)西部片區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)大渡口區(qū)沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)成交產(chǎn)品主要是商住兩用產(chǎn)品，購(gòu)買者偏自住兼投資；大渡口區(qū)：商務(wù)發(fā)展還處于起步期，需求量很小。34小結(jié)重慶辦公物業(yè)市場(chǎng)從2010年起供應(yīng)激增，尤其甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與需求嚴(yán)重不對(duì)等；總價(jià)控制的中小企業(yè)和投資者是商務(wù)市場(chǎng)需求的絕對(duì)主力

20、，市場(chǎng)成交主力軍為小開間的寫字樓產(chǎn)品，主力成交面積100以下，主力成交總價(jià)100萬以下；渝中片區(qū)商務(wù)市場(chǎng)需求客戶購(gòu)買力明顯高于其他區(qū)域；雖然是老牌商務(wù)區(qū)，但由于自身土地稀少，寫字樓項(xiàng)目多為高端5A級(jí)寫字樓，單價(jià)高，總價(jià)高，區(qū)域內(nèi)缺少低總價(jià)產(chǎn)品，吸引中小企業(yè)者和投資客，供需關(guān)系的不對(duì)等導(dǎo)致區(qū)域商務(wù)客戶流向其他新興區(qū)域，首選北部片區(qū)，其次南部片區(qū)。35 宏觀政策分析 商品住宅市場(chǎng)情況 寫字樓市場(chǎng)情況 宏觀市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 典型項(xiàng)目重慶樓市剖析36在售寫字樓租金調(diào)研項(xiàng)目37銷售寫字樓銷售寫字樓租賃項(xiàng)目名稱：遠(yuǎn)見中心（標(biāo)準(zhǔn)寫字樓）物業(yè)位置：渝中去嘉濱路（大溪溝輕軌旁）總建筑面積：4.76萬方占地面積44

21、00平米價(jià)格建面均價(jià)11000元/戶型面積1-19樓共10戶單位（戶型71-246）20-28樓整層出售樓層4層車庫(kù)、28層寫字樓項(xiàng)目特色地鐵沿線、投資地產(chǎn)梯戶電梯7部，三高三低一貨梯車位209個(gè)容積率9.30綠化率25.26%規(guī)劃入住單位類型設(shè)計(jì)、建筑、金融、創(chuàng)意及知名單位38推廣語渝中500億級(jí)創(chuàng)意園首席商務(wù)新平臺(tái)訴求點(diǎn)建成大溪溝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)高端商務(wù)寫字樓重點(diǎn)為建筑設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)、咨詢策劃與傳媒設(shè)計(jì)、綜合服務(wù)業(yè)等創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)企業(yè)打造的現(xiàn)代化辦公樓宇，精裝入戶大堂、品牌高速電梯、五大行物業(yè)管理、711400自由分割空間、WIFI覆蓋、高科技門禁系統(tǒng)等。銷售寫字樓銷售寫字樓租賃39整層辦公3部電

22、梯直達(dá)，標(biāo)準(zhǔn)層面積1500。地段不被商務(wù)辦公客戶認(rèn)可是制約該項(xiàng)目銷售的核心問題。外立面整層企業(yè)辦公銷售寫字樓銷售寫字樓租賃40銷售寫字樓銷售寫字樓租賃項(xiàng)目名稱：名流會(huì)館物業(yè)位置：渝中中山四路總建筑面積：2.5萬方占地面積51650平米價(jià)格13000-14000元/樓層數(shù)11層電梯4部開間面積69-2874物業(yè)管理名流幸福物業(yè)物管費(fèi)5元/月項(xiàng)目特色江景地產(chǎn)，地鐵沿線，教育地產(chǎn)車位480個(gè)容積率2.3041銷售寫字樓銷售寫字樓租賃推廣語重慶政務(wù)核心區(qū)同步發(fā)展的唯一一個(gè)新型泛商務(wù)建筑。訴求點(diǎn)總建筑面積2.5萬方，地上共11層，集創(chuàng)意辦公與商務(wù)休閑于一體。其中19層為創(chuàng)意辦公區(qū)；10-11層為觀江空中

23、商鋪。最新動(dòng)態(tài)名流會(huì)館60-200平米寫字樓，均價(jià)15000元/平米，一次性付款98折，按揭99折。42銷售寫字樓銷售寫字樓租賃根據(jù)房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)官方數(shù)據(jù)，項(xiàng)目只在去年的7月，8月，和11月有成交，成交套均面110，成交金額0.18億元。造成項(xiàng)目銷售情況欠佳的主要原因是內(nèi)部空間的設(shè)計(jì)不符合目標(biāo)客群的需求，地段不被商務(wù)辦公和投資客戶認(rèn)可。43項(xiàng)目名稱：龍湖時(shí)代中心物業(yè)位置：渝中大石路總建筑面積：130萬方占地面積25.3萬方價(jià)格建面均價(jià)16500元/開間面積58-80樓層6-15層為空中商鋪16-20層為寫字樓項(xiàng)目特色復(fù)合地產(chǎn)，投資地產(chǎn)梯戶客梯8部車位8000個(gè)物管費(fèi)14元/月容積率5.13綠

24、化率80%外墻全石材外掛立面 鍍膜玻璃銷售寫字樓銷售寫字樓租賃44銷售寫字樓銷售寫字樓租賃2012年到2013年5月，共成交1150套房源，成交金額9.8億元，成交主力面積是50-60的戶型，小戶型成交價(jià)格80-104萬。小戶型soho產(chǎn)品低總價(jià)受到市場(chǎng)追捧，加之開發(fā)商龍湖商業(yè)的強(qiáng)大磁場(chǎng)，使得客戶對(duì)物業(yè)本身未來的升值空間看好。45項(xiàng)目名稱：萬科中心（商住公寓）物業(yè)位置：渝中渝州路總建筑面積：16.5萬方占地面積1.22萬方價(jià)格均價(jià)20000元/標(biāo)準(zhǔn)層面積1500樓層26層項(xiàng)目特色復(fù)合地產(chǎn)，投資地產(chǎn)梯戶客梯6部車位900個(gè)物管費(fèi)4.5元/月容積率-綠化率30%外墻-銷售寫字樓銷售寫字樓租賃46銷

25、售寫字樓銷售寫字樓租賃2012年年底寫字樓基本售罄，共成交1371套房源，成交金額7.8億元，成交主力面積是57-72的戶型，小戶型成交價(jià)格40-60萬；1#和3#基本售罄，2#尚未加推。面積小、總價(jià)低、區(qū)域熱度高被投資者關(guān)注是項(xiàng)目暢銷的主要因素。47項(xiàng)目名稱：英利國(guó)際（標(biāo)準(zhǔn)寫字樓）物業(yè)位置：渝中大坪總建筑面積：8.4萬方占地面積2.8萬方建面價(jià)格14000元/面積60-整層1890樓層商業(yè)裙樓LG-7層，8-49層辦公，50層會(huì)所項(xiàng)目特色投資地產(chǎn)梯戶客梯17部車位地下4層 2000個(gè)物管費(fèi)18元/月容積率10.53綠化率28%外墻雙銀LOW-E單元式幕墻銷售寫字樓銷售寫字樓租賃48推廣語大坪

26、商圈絕無僅有的地標(biāo)級(jí)5A甲級(jí)寫字樓。訴求點(diǎn)其200余米的建筑高度，傲領(lǐng)大坪商圈天際線，未來將成為大坪商圈全新地標(biāo)，項(xiàng)目配備17部高速豪華電梯、11米挑高星級(jí)大堂、外墻采用全low-e雙銀中空玻璃，為地標(biāo)建筑增光添彩，為入駐企業(yè)提升品牌形象提振信心，成就城市中當(dāng)之無愧的“中心1號(hào)”。最新動(dòng)態(tài)英利國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓目前在售區(qū)間面積為61-177平米房源，首付5成42萬起。VIP卡正在辦理中，最高可享10萬元優(yōu)惠。區(qū)位圖銷售寫字樓銷售寫字樓租賃49銷售寫字樓銷售寫字樓租賃月份成交面積成交套數(shù)單價(jià)（建面）總金額5月134017134951809根據(jù)房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)官方數(shù)據(jù)，今年上半年，只有5月成交17套房

27、源，套均面積79。受到龍湖和萬科兩大品牌開發(fā)商的沖擊，導(dǎo)致購(gòu)房者流失。同時(shí)吸引客戶以中小投資者為主，對(duì)較大單位面積的甲級(jí)寫字樓的關(guān)注度明顯低于SOHO產(chǎn)品。50租賃寫字樓銷售寫字樓租賃物業(yè)名稱：科協(xié)大廈樓層面積1000-1200年代2001層高2.8米物管費(fèi)6元/月電梯7部（3部只到5樓，1部只到酒店，一部貨梯，2部到寫字樓）樓層分布情況B1-B2停車場(chǎng)，中餐廳1-5層大堂、會(huì)議中心6-20層寫字樓21-25為兩江麗景客房26為麗晶西餐廳51租賃寫字樓銷售寫字樓租賃租金情況租金：200月租8800元/月，平均40元/月，物管費(fèi)6元/月。出租率 ：80%。位于5樓，面積20052租賃寫字樓銷售寫

28、字樓租賃進(jìn)駐企業(yè)情況入駐企業(yè)主要以建筑、設(shè)計(jì)、科技、傳媒及培訓(xùn)為主。樓層入駐單位1重慶凱恒天屹歌劇院、兩江麗景大堂總臺(tái)2重慶凱恒控股集團(tuán)有限公司、兩江麗景會(huì)議室3021雍和國(guó)際娛樂會(huì)所、重慶路時(shí)投資、重慶友聚眾成玻璃鋼、重慶富邦錳業(yè)、深圳騰訊計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、重慶鵬優(yōu)信息科技、重慶日秦投資咨詢4021雍和國(guó)際娛樂會(huì)所、重慶江北嘴置業(yè)5兩江麗景酒店會(huì)議中心（長(zhǎng)江廳、嘉陵廳）、重慶農(nóng)業(yè)科教聲像室中航長(zhǎng)城萬鼎工程建設(shè)、重慶科力物業(yè)管理、重慶兩江麗景酒店有限公司、重慶科普發(fā)展基金會(huì)、重慶科明科普服務(wù)中心7重慶森拓建筑設(shè)計(jì)有限公司8重慶費(fèi)爾頓科技、北京天創(chuàng)時(shí)代信息技術(shù)重慶分公司9重慶影響力企業(yè)管理咨詢、重慶德

29、正華投資管理、重慶重馳實(shí)業(yè)集團(tuán)、重慶網(wǎng)信文化傳播10重慶中科普永眾實(shí)業(yè)、家庭醫(yī)藥雜志社、重慶眾萬文化傳播、重慶凱德文化發(fā)展、人利百貨、九牧王股份重慶分公司11重慶本質(zhì)傳媒、重慶樂游匯文化傳播、北京美緹商貿(mào)、家庭醫(yī)藥.宜生良品商城21時(shí)間人才報(bào)社、畜牧市場(chǎng)雜志社12-13重慶電腦報(bào)經(jīng)營(yíng)有限公司 電腦迷雜志社14重慶旅行社有限公司、優(yōu)勢(shì)廣告有限公司15重慶優(yōu)創(chuàng)有限公司、重慶卓遠(yuǎn)傳媒、重慶將銘有限公司16重慶科學(xué)技術(shù)協(xié)會(huì)17-18重慶中科發(fā)展有限公司19北京京翰英才教育科技渝中區(qū)分公司、重慶千諾御秦企業(yè)管理、重慶凱德信息科技發(fā)展、桐梓縣實(shí)業(yè) +2家20重慶中駿實(shí)業(yè)、重慶聚廣建筑材料、重慶漢投資、重慶

30、奧輝貿(mào)易、北京港源建筑裝飾工程重慶分公司21-25兩江麗景酒店客房26兩江麗景酒店西餐廳53項(xiàng)目名稱年代單層面積（）層高（米）梯戶物管（元/月物業(yè)類別租金情況（元/月）二手價(jià)格（元/）企業(yè)類型星都大廈2001800-10003.04部3.5住宅20（普裝）6700（普裝）廣告、文化等富城大廈2003600-8003.02部2.2住宅18（普裝）6515（普裝）設(shè)計(jì)、廣告等盛世嘉園2002600-8003.02部2.5住宅23（精裝）7000（精裝）培訓(xùn)、文教華信大廈2001600-8003.02部/8戶2.5住宅20左右（普裝）7039（普裝）文化傳媒、手工藝術(shù)等康田國(guó)際2009600-800

31、3.03部2.5住宅30左右（普裝）8000左右設(shè)計(jì)、培訓(xùn)等租賃寫字樓銷售寫字樓租賃其他項(xiàng)目情況54小結(jié)寫字樓產(chǎn)品：區(qū)域市場(chǎng)寫字樓產(chǎn)品，綜合質(zhì)素不佳，不能形成區(qū)域地標(biāo)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展；配套設(shè)施：服務(wù)于商務(wù)人群的配套設(shè)施欠缺，如員工中午的吃飯問題，商務(wù)宴請(qǐng)問題，都尚未能解決；地段價(jià)值：現(xiàn)有寫字樓項(xiàng)目，地段位置不佳，導(dǎo)致客戶認(rèn)同度不高流向其他區(qū)域；項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)市場(chǎng)缺少領(lǐng)頭羊產(chǎn)品；現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)辦公樓宇的缺乏，多為住宅內(nèi)辦公；區(qū)域內(nèi)欠缺商務(wù)配套設(shè)施。55市場(chǎng)商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)量大，但供需關(guān)系不對(duì)等；位于核心區(qū)和新興熱點(diǎn)區(qū)域，配套完善的區(qū)域，總價(jià)控制的SOHO產(chǎn)品受到市場(chǎng)追捧；渝中區(qū)同樣存在供需不對(duì)等的問

32、題，市場(chǎng)大量供應(yīng)高端甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品，而與低總價(jià)小面積的商務(wù)和投資客戶需求明顯不對(duì)等；渝中區(qū)較其他區(qū)域的商務(wù)及投資客戶購(gòu)買里明顯高于其他區(qū)域，也側(cè)面證明客戶對(duì)于渝中區(qū)區(qū)域價(jià)值的認(rèn)同；項(xiàng)目所處區(qū)域中小企業(yè)密集，主要為設(shè)計(jì)、文化傳媒、培訓(xùn)、咨詢等行業(yè)，辦公物業(yè)需求強(qiáng)烈，但供應(yīng)項(xiàng)目綜合質(zhì)素?zé)o法滿足客戶需求；區(qū)域商務(wù)活動(dòng)活躍但商務(wù)配套欠缺（僅兩江麗景酒店） 項(xiàng)目所在區(qū)域存在較大的商務(wù)辦公和商務(wù)配套的潛在需求，而中小企業(yè)為需求主力，開發(fā)中小面積的SOHO產(chǎn)品并配套提升性的商務(wù)配套是可行的。緯立行觀點(diǎn)商務(wù)開發(fā)方向56定制,產(chǎn)品定位PART357產(chǎn)品定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目產(chǎn)品深化 商業(yè)產(chǎn)品深化 案例借鑒58

33、地塊企業(yè)目標(biāo)：2014年7月推出市場(chǎng)，規(guī)模不大期望實(shí)現(xiàn)快速銷售和合理利潤(rùn)； 項(xiàng)目土地成本高，必須實(shí)現(xiàn)高價(jià)值； 新加坡CDL品牌重慶代表作品，提升市場(chǎng)影響力；59擁有“商業(yè)+酒店+其他物業(yè)”的復(fù)合體小型都市綜合體；門戶級(jí)區(qū)位價(jià)值可塑造地標(biāo)建筑形象改變區(qū)域價(jià)值，顛覆傳統(tǒng)認(rèn)知產(chǎn)品定位、規(guī)劃及配套提升尋找未來2-3年市場(chǎng)中適合本區(qū)域發(fā)展的高價(jià)值物業(yè)組合實(shí)現(xiàn)又快又好銷售把握市場(chǎng)脈搏，精準(zhǔn)定位地塊屬性決定項(xiàng)目發(fā)展方向60市場(chǎng)機(jī)會(huì)投資市場(chǎng)重心轉(zhuǎn)移：由于住宅市場(chǎng)受到持續(xù)的宏觀調(diào)控，使得越來越多的投資客，由投資住宅轉(zhuǎn)向投資商務(wù)及商業(yè)產(chǎn)品。中小企業(yè)需求旺盛：2012年渝中區(qū)第二、三產(chǎn)業(yè)比例為5.394.7，第三產(chǎn)

34、業(yè)增加值分別為725.7億元。中小企業(yè)的蓬勃發(fā)展是渝中區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要支撐，也帶來了強(qiáng)大的商務(wù)消費(fèi)需求。61客戶訪談住宅住宅客戶辦公客戶稱呼：張女士年齡：35歲從事行業(yè)：銀行擔(dān)任職務(wù)：大客戶經(jīng)理目前居住地：海棠曉月置業(yè)次數(shù)：2次客戶特征描述重慶某銀行大客戶經(jīng)理，居住于珊瑚水岸，小孩6歲。自身事業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，家庭收入較豐厚，希望通過房地產(chǎn)投資達(dá)到資產(chǎn)保值增值的目的?？蛻粽Z錄：“房?jī)r(jià)漲得這么快，不可能有錢都不買套來投資！”“投資房子肯定首選是小戶型，總價(jià)相對(duì)低些，40-60萬左右的房子我們可以接受。畢竟家里還有房貸，而且也要考慮到小孩的教育投入”“渝中區(qū)的房子，普遍價(jià)格高，家庭購(gòu)房后，還貸壓力太大，同時(shí)

35、，上班很不方便，黃花園那個(gè)位置太堵了”“我更愿意選擇小區(qū)有商業(yè)、寫字樓這些配套的公寓來投資，考慮小孩以后上學(xué)的問題，像華潤(rùn)二十四城這些有教育資源的樓盤我也在比較當(dāng)中”62住宅客戶辦公客戶稱呼：馮先生年齡：30歲從事行業(yè)：二手房擔(dān)任職務(wù)：經(jīng)理目前居住地：沙坪壩置業(yè)次數(shù)：2次客戶特征描述項(xiàng)目周邊的二手房公司，工作人員，剛結(jié)婚，現(xiàn)居住地沙坪壩鳳西路附近；月收入萬元左右；老婆在一家小公司當(dāng)職員，工資不高；客戶語錄：“黃花園附近的房子比較好出租，部分客戶是為了孩子上學(xué)，可以就近照顧孩子，部分就是周邊工作的人，在這邊租房子，上下班方便，還有是租住宅用來辦公的人，主要是從事教育培訓(xùn)，還有些小設(shè)計(jì)公司，旁邊就

36、是一個(gè)創(chuàng)意園區(qū)”“這邊的二手房，只要有學(xué)校指標(biāo)，價(jià)格在9000-10000還是比較好賣，家長(zhǎng)還是想讓孩子從小就上好學(xué)校，但是要是價(jià)格太高，就賣不動(dòng)了?！笨蛻粼L談住宅63訪談背景：1、公司名稱：棋盤格文化傳播有限公司2、訪談人：穆洋3、職位：總經(jīng)理（創(chuàng)始人）4、公司成立年限：2年5、公司經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：策劃、創(chuàng)意、拍攝、制作影視廣告、企業(yè)專題、形象宣傳、頻道包裝的專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。6、公司地址：袁家崗中新城上城公寓商務(wù)需求：1、選址需求:有軌道交通、交通要發(fā)達(dá)，主要是公司長(zhǎng)期加班2、配套需求：吃飯方便3、辦公要求:能夠自然通風(fēng)采光，辦公氛圍需要一個(gè)輕松的感覺，不希望在電梯擁擠的地方4、置業(yè)打算：目前在大坪

37、龍湖時(shí)代天街已經(jīng)購(gòu)買一個(gè)80的空中商鋪，主要是投資考慮，也有可能未來公司搬過去。項(xiàng)目認(rèn)知：1、對(duì)黃花園片區(qū)不夠熟悉，認(rèn)為渝中區(qū)都是一些大型企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)入駐的地方，不應(yīng)該是小型企業(yè)辦公的地方；2、不清楚黃花園片區(qū)有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不清楚有相關(guān)政策，認(rèn)為政策會(huì)具備有吸引力；3、如果要大家搬過去，項(xiàng)目需有一個(gè)自然寬松、生態(tài)辦公場(chǎng)地，能突出個(gè)性的辦公間，但總價(jià)要控制在100萬左右。4、廣告行業(yè)目前圈子較小，很容易被引導(dǎo)，如果有行業(yè)領(lǐng)頭羊牽頭，且有政策支持，應(yīng)該大家會(huì)考慮到黃花園。住宅客戶辦公客戶客戶訪談辦公64訪談背景：1、公司名稱：重慶智途商務(wù)信息咨詢公司2、訪談人：王娟、劉丹3、職位：總經(jīng)理（

38、公司創(chuàng)始人之一）4、公司成立年限：3年5、公司經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：市場(chǎng)咨詢、行業(yè)市場(chǎng)研究6、公司地址：沙坪壩金沙國(guó)際公寓商務(wù)需求：1、選址需求:江北或沙坪壩的公寓2、配套需求：交通、生活方便，大家能夠很快能找到，入戶大堂最好氣派一點(diǎn)3、辦公要求:200以內(nèi)的公寓，辦公成本不能太高，物管費(fèi)盡量在10元以內(nèi)，租金能夠承受30-50元/；一般不會(huì)考慮寫字樓，因?yàn)閷懽謽亲饨鹛吡恕?、置業(yè)打算：根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)模，近期沒有投資打算，未來看公司的發(fā)展情況。項(xiàng)目認(rèn)知：1、對(duì)重慶不太熟悉，平時(shí)也沒太多關(guān)注房地產(chǎn)2、假設(shè)有一個(gè)性價(jià)比較高的地方，環(huán)境又很不錯(cuò)的地方，還是愿意考慮購(gòu)買。3、黃花園片區(qū)就知道那里太堵車了，并不

39、知道那里有個(gè)創(chuàng)意園，如果，園區(qū)政策好會(huì)考慮去那里辦公。住宅客戶辦公客戶客戶訪談辦公65豐富產(chǎn)品線組合的都市綜合體，面向不同客戶實(shí)現(xiàn)快速去化。SOHO宜商宜居，為創(chuàng)意型中小企業(yè)量身定制公寓式住宅（少量）面向細(xì)分市場(chǎng)，強(qiáng)勢(shì)嫁接教育資源創(chuàng)意loft商業(yè)為商務(wù)人士商務(wù)接待、社交和生活享受量身配套66新加坡城重慶首席生態(tài)創(chuàng)意SOHO園集綠色生態(tài)SOHO辦公、創(chuàng)意LOFT街區(qū)商業(yè)、酒店式公寓、酒店于一體的都市地標(biāo)綜合體67產(chǎn)品定位 項(xiàng)目整體定位 辦公產(chǎn)品深化（SOHO) 酒店式公寓 商業(yè)產(chǎn)品深化（創(chuàng)意LOFT街區(qū)） 案例借鑒68將在新加坡倡導(dǎo)的綠色建筑理念融入項(xiàng)目規(guī)劃，倡導(dǎo)健康、安全、環(huán)保、自由的SOHO

40、空間CDL新加坡綠色建筑龍頭企業(yè)69按照自己的興趣和愛好去自由的選擇工作，反映在所選擇的工作是否有著極大的發(fā)展空間。SOHO，它代表的是最先進(jìn)的生產(chǎn)力，代表的是最活躍的新經(jīng)濟(jì)。SOHO70能夠按照自己的興趣和愛好自由選擇工作的、不受時(shí)間和地點(diǎn)制約的、不受發(fā)展空間限制的創(chuàng)意工作者首選辦公場(chǎng)地。SOHO71SOHO的特點(diǎn)可以作為小型辦公場(chǎng)地、酒店甚至“空中商鋪”過渡性住房，租客居住看重后期升值潛力，總價(jià)低區(qū)域在售類型未來供應(yīng)少擁有創(chuàng)新空間、獨(dú)特的外立面和較好的硬件配套72產(chǎn)品體量業(yè)態(tài)樓棟數(shù)樓高體量標(biāo)準(zhǔn)層面積基本單元面積層高銷售方式SOHO2棟（在規(guī)范允許范圍可增加10層左右的建筑連接，增強(qiáng)建筑的靈

41、動(dòng)感和地標(biāo)性）小于171米780001300左右50-60可自由組合50半層、整層靈活組合5.1米整層半層優(yōu)先認(rèn)購(gòu)，其余散售緯立行建議：SOHO 產(chǎn)品要盡可能在產(chǎn)品上做足附加值，例如：5.1米層高和更多的贈(zèng)送空間（露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等灰空間贈(zèng)送），必須要變更土地性質(zhì)（由住宅變?yōu)樯虡I(yè)），才有可能實(shí)現(xiàn)。73用地性質(zhì)流程常規(guī)流程，需要時(shí)間半年以上，開發(fā)商需要支出的費(fèi)用，政府關(guān)系疏通，聘請(qǐng)具有調(diào)規(guī)資質(zhì)的公司，出據(jù)規(guī)劃圖；捷徑：市政府領(lǐng)導(dǎo)公關(guān)，開發(fā)公司上層領(lǐng)導(dǎo)出面，直接與主管土地方面的副市長(zhǎng)對(duì)話，通過邀約副市長(zhǎng)及其下面部門負(fù)責(zé)人，進(jìn)行圓桌會(huì)談，會(huì)上形成市領(lǐng)導(dǎo)同意土地性質(zhì)變更的會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議紀(jì)要下發(fā)區(qū)級(jí)管理單位，

42、然后進(jìn)行常規(guī)的申報(bào)流程，需要時(shí)間3個(gè)月左右。74戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì) 5.1米躍層，套內(nèi)高得房率，空間靈動(dòng)多變，滿足辦公人群的不同需求！75SOHO辦公平面示意圖76彈性辦公空間以全開放式的樓層格局，加上充足的室內(nèi)采光，形成一個(gè)彈性辦公的環(huán)境。77生態(tài)辦公空間以全開放式的樓層格局，形成生態(tài)、互動(dòng)、全新的辦公模式，實(shí)現(xiàn)節(jié)能環(huán)保的目的，使員工能感到舒適與便捷。78陽(yáng)光中庭及大堂 給中庭以足夠的高度與光線，形成百貨大樓似的中庭，形成了樓層兩面隔岸相望的設(shè)計(jì)，這使總部大樓里永遠(yuǎn)充足的陽(yáng)光；79與商業(yè)結(jié)合設(shè)計(jì)公共休閑區(qū)零散設(shè)置咖啡廳、休閑室、娛樂室，讓員工享有張弛有度的工作生活；80現(xiàn)代時(shí)尚、工業(yè)化的外觀LOW

43、-E玻璃幕墻靈動(dòng)造型標(biāo)志性色彩識(shí)別可識(shí)別的夜景燈飾地標(biāo)建筑81建議要點(diǎn)：會(huì)客吧：在辦公場(chǎng)合不便接待時(shí)可與朋友上會(huì)客吧小坐，或獨(dú)自去飲一杯咖啡。服務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間，翻譯服務(wù)，秘書服務(wù)，律師服務(wù)、會(huì)計(jì)服務(wù)，辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)。設(shè)置商務(wù)會(huì)議室，提供多功能商務(wù)會(huì)議室、洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)、會(huì)務(wù)安排功能完善的商務(wù)中心提供完備服務(wù)商務(wù)中心82通風(fēng)采光綠化圍繞空中花園的雙向設(shè)計(jì)，順利實(shí)現(xiàn)的三個(gè)要素生態(tài)空中花園83生態(tài)寫字樓不僅僅是室內(nèi)樹木花草的種植（樓宇內(nèi)綠化率）；更包含了寫字樓的良好自然通風(fēng)（室內(nèi)空氣流通）、充足采光面；當(dāng)然生態(tài)還包括了樓宇的材料環(huán)保（無污染玻璃高透光、低反射，墻、樓地面材料低輻射

44、；配套系統(tǒng)的低能耗）。提升（空間感），這也是生態(tài)寫字樓的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一?！敖】敌缘?、環(huán)保性的、低能耗的”84產(chǎn)品定位 項(xiàng)目整體定位 辦公產(chǎn)品深化（SOHO) 酒店式公寓 商業(yè)產(chǎn)品深化（創(chuàng)意LOFT街區(qū)） 案例借鑒85產(chǎn)品建議業(yè)態(tài)樓棟數(shù)樓高體量標(biāo)準(zhǔn)層面積戶型面積/套數(shù)占比層高銷售方式酒店式公寓1棟（與酒店建筑結(jié)合設(shè)計(jì)，獨(dú)立入戶）小于100米17151600左右（與酒店結(jié)合設(shè)計(jì)可以突破）套內(nèi)30-35的單間 20%套內(nèi)40-45平米的一居室 20%套內(nèi)55-60平米的兩居室 60%5.1米散售與酒店結(jié)合設(shè)計(jì)獨(dú)立入戶，享有完備的酒店式服務(wù)和酒店硬件配套，控制面積控制總價(jià)的住宅產(chǎn)品。86藝術(shù)大堂87成品

45、住宅拎包入住88共享酒店完備設(shè)置提供酒店式服務(wù)89產(chǎn)品定位 項(xiàng)目整體定位 辦公產(chǎn)品深化（SOHO） 酒店式公寓 商業(yè)產(chǎn)品深化（創(chuàng)意LOFT街區(qū)） 案例借鑒90商業(yè)選取四個(gè)寫字樓的商業(yè)配套案例進(jìn)行分析，通過學(xué)習(xí)、借鑒，以求找到適合本項(xiàng)目發(fā)展的商業(yè)模式案例分析周邊現(xiàn)狀產(chǎn)品深化91國(guó)貿(mào)商城商業(yè)特點(diǎn)-獨(dú)立型商業(yè)幾乎不依靠寫字樓內(nèi)部客戶，由于其所處的特殊地域，成為輻射全市的，高檔購(gòu)物場(chǎng)所業(yè)態(tài)以精品購(gòu)物類為主，吸引了大量高端消費(fèi)者和外籍旅游人群 商業(yè)氛圍有明顯的高端及國(guó)際化特點(diǎn)國(guó)貿(mào)展覽大廳總營(yíng)業(yè)面積3萬平方米，地上二層，地下二層國(guó)貿(mào) 商城總建筑面積 3.9 萬平方米，地上 8 層，地下 1 層國(guó)貿(mào) 飯店總

46、出租面積約11.3萬平方米國(guó)貿(mào) 寫字樓國(guó)貿(mào)中心,總建筑面積56萬平方米，包括：總面積1萬平方米，由序廳和三個(gè)展廳構(gòu)成商業(yè)案例分析周邊現(xiàn)狀產(chǎn)品深化92建外SOHO商業(yè)特點(diǎn)-區(qū)域特色型商業(yè)初期定位就以服于CBD區(qū)域乃至整個(gè)東部地區(qū)的年輕白領(lǐng)人群為目標(biāo)以中高檔的特色餐飲為主要商業(yè)形式包括酒吧，小超市，咖啡廳等休閑生活配套。由于自身總面積較大，因此增加了大量健身、娛樂性商業(yè)通過時(shí)尚主題店面營(yíng)造了一種個(gè)性和時(shí)尚氣氛占地面積： 12.28萬平米 建筑面積： 約70萬平方米商鋪全部臨街，1、2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面由滾梯直達(dá)公共院落 商業(yè)案例分析周邊現(xiàn)狀產(chǎn)品深化93商業(yè)初期定位完全服務(wù)于自身寫字樓和公寓的內(nèi)部客戶,后期由于其自身的特色吸引了大量周遍同質(zhì)性人群在此消費(fèi)整體業(yè)態(tài)以商務(wù)需求的配套為主，生活配套商業(yè)很少，而餐飲類商業(yè)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)商業(yè)的時(shí)尚、個(gè)性氣