上海大廈可行性研究分析報告

1、上海虹口嘉和大廈可行性研究報告項目背景項目名稱：嘉和大廈上海市虹口足球場綜合交通樞紐配套工程開發(fā)商上海家合置業(yè)有限公司，注冊資金1500萬元人民幣，住宅為西江灣路272號；該公司為“三九進(jìn)展”（600614）集團公司的內(nèi)部合資公司，有四家股東單位。項目所在地上海市虹口區(qū)西江灣路272號，花園路36-88號總體規(guī)劃虹口足球場交通樞紐配套項目總體規(guī)劃32萬平方米，花園路北側(cè)為上海長峰集團開發(fā)建設(shè)的14萬平方米的雙塔五星級酒店和12萬平方米的shopping mall，花園路南側(cè)為上海家合置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的嘉和大廈，計52126.8平方米。該段花園路建成后為四川北路商業(yè)街的延伸（路名更名為四川北

2、路）。項目規(guī)劃嘉和大廈由2幢28層塔樓和2層裙房組成，具體為：東樓：地下2層為物業(yè)治理用房、與地鐵口連通，地下1層為商業(yè)及設(shè)備用房，地上12層為商業(yè)用房，3層為會所，4層28層為大開間辦公用房；西樓：地下1層為機動車庫，地上12層為商業(yè)用房，3層為會所，4層28層為小開間辦公用房；裙房：地上12層為商業(yè)用房，連接兩塔樓?？偟厣辖ㄖ娣e為52126.8平方米（初步設(shè)計批復(fù)為50870平方米），辦公用房42898平方米、商業(yè)用房6507平方米、會所1465平方米（實際設(shè)計均有所擴大）。項目目前進(jìn)展手續(xù)情況：上海家合置業(yè)有限公司差不多取得了嘉和大廈的初步設(shè)計批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（東樓部分）、關(guān)于

3、西江灣路272號地塊綜合開發(fā)項目的批復(fù)、建筑工程施工許可證，土地證在動遷結(jié)束后以邀請招標(biāo)的形式獲得；動遷進(jìn)展：目前在基地里面有28戶居民，動遷工作仍在正常開展工程進(jìn)展：東樓結(jié)構(gòu)封頂，裙房平坦土地，西樓未開工（有動遷居民未搬）合作方式由于該項目目前缺土地證，開發(fā)商投入16000萬元后沒有后續(xù)資金，希望合作伙伴出資接著開發(fā)，以吸引新股東進(jìn)入的方式合作，但新股東最多可持有50%股權(quán)。市場分析1、虹口區(qū)概況虹口區(qū)位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。面積23.5平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽路、四川北路、新港路、廣

4、中路、提籃橋、曲陽路、涼城新村9街道和江灣鎮(zhèn)，至2002年底，戶籍人口約79.1萬。虹口，因虹口港而得名，地域成陸約在公元6至8世紀(jì)。原分屬上海、寶山兩縣；解放后，又被劃分為虹口區(qū)、北四川路區(qū)、提籃橋區(qū)；直至1984年9月三區(qū)最終正式合并，形成現(xiàn)境。虹口是集中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)為一體的中心城區(qū),曾任上海市市長的朱镕基總理稱譽虹口區(qū)為“風(fēng)水寶地”。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達(dá)。虹口區(qū)目前的都市型工業(yè)形成了以箱包業(yè)為主，服裝、食品、金銀飾品、印刷等行業(yè)共同進(jìn)展的格局。四川北路商業(yè)街是是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費商業(yè)街。在全市

5、商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。吳淞路四平路外貿(mào)商務(wù)金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務(wù)金融功能帶和上海都市景觀線。2、商貿(mào)業(yè)態(tài)虹口商貿(mào)業(yè)歷史悠久，素來為上海的商貿(mào)大區(qū)之一。商貿(mào)業(yè)以其規(guī)模效應(yīng)躋身上海商界，專業(yè)化、多元化、大眾化的特色聲名遠(yuǎn)播。市級商業(yè)街四川北路是上海市聞名商業(yè)街之一，在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。商業(yè)街商業(yè)文化設(shè)施齊全，綜合消費功能完善，是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費商業(yè)街。此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路

6、航運街以航運交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。3、虹口區(qū)要緊規(guī)劃四川北路商業(yè)街開發(fā)規(guī)劃四川北路商業(yè)街簡介四川北路是上海聞名的市級商業(yè)街之一，全長3.7公里，商業(yè)設(shè)施規(guī)模將達(dá)到60萬平方米，與南京路、淮海路共同構(gòu)成上海的中心城區(qū)商業(yè)，成為上海那個國際化消費大都市的核心圈商業(yè)。2002年，四川北路新一輪改造全面啟動，區(qū)政府借鑒汲取麥肯錫、AC尼爾森等國際聞名咨詢公司和聞名高等院校的研究成果，制定完成了四川北路商業(yè)街功能和形態(tài)規(guī)劃。此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路吳淞路、西至輕軌河南北路

7、，規(guī)劃面積2.1平方公里；規(guī)劃堅持形態(tài)建設(shè)和功能開發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進(jìn)“南、中、北”三個功能組團開發(fā)：南段：北蘇州河路海寧路；中段：海寧路海倫西路；北段：海倫西路虹口足球場。四川北路南段簡介 時尚休閑的蘇州河北岸南段位于蘇州河畔到海寧路之間，同時與北外灘、外灘相連，接近繁華的南京東路，處于黃浦江與蘇州河的交匯處，將建成時尚、休閑的國際名品走廊；以大型購物中心、旗艦店營造繁華的商業(yè)氛圍，且輔以大量品牌專賣店，支撐南段消費；該地段腹地江建筑部分高檔智能辦公樓和高級居住小區(qū)。四川北路中段 生態(tài)與商貿(mào)融合的黃金腰帶中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽路站的交通優(yōu)勢，以及俞

8、涇浦的親水特色，依托已建成的四川北路綠地，建成以電子娛樂商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施及商務(wù)酒店、高級酒店式公寓等商務(wù)辦公樓宇，形成集五星級賓館、商業(yè)、娛樂、休閑和高檔商務(wù)、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務(wù)休閑中心。四川北路北段 歷史與文化相凝聚的人性空間北段以多倫路二期項目、虹口足球場、交通樞紐綜合開發(fā)項目為支點，開發(fā)車站經(jīng)濟，建成集交通樞紐、高檔不墅群、特大型攝取服務(wù)中心，高檔酒店、娛樂、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。其中，多倫路文化名人街二期項目規(guī)劃范圍東至四川北路、南抵海倫西路、西臨明珠線一期、北接?xùn)|江灣路。以多倫路鴻德堂為中心建設(shè)文化

9、雕塑廣場，連續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國藝術(shù)戶外集中地、藝術(shù)家與游人的精神溝通匯點，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風(fēng)貌街區(qū)。此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運街以航運交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。4、虹口區(qū)房地產(chǎn)市場概況虹口區(qū)房價在經(jīng)歷了2003年開始的急速上升，及2004年初大部分樓盤月平均價格較上月有200元/平方米左右的增幅后，現(xiàn)在區(qū)域總體房價

10、保持穩(wěn)定，重要的緣故是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個不樓盤還出現(xiàn)了滯銷狀態(tài)。位于楊樹浦路的濱江雅墅.臨潼苑定位在疊加式不墅小區(qū)，在售165228平方米的房源，價格維持在1320021800元/平方米，去年開盤至今仍剩余20多套在售。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有上海之星摩天輪，但總價在240370萬元之間，加上周邊環(huán)境不理想，依舊難得購房者青睞。據(jù)目前的不完全統(tǒng)計，6月份開始，虹口區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。要緊分布在三個板塊，即北外灘板塊、四川北路板塊和軌道交通三號線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源面積相對小一些。四川北路板塊

11、內(nèi)凱潤金城、國際明佳城也以大房源為主。唯有軌道交通三號線沿線樓盤推出的房源面積比較適中，逸居虹口面積最為緊湊。此外，虹口區(qū)下半年上市的房源盡管數(shù)量多，但房價接著走高。虹口房價猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時，虹口區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著M8、M1號線等建設(shè)而得到改變?！敖煌ňW(wǎng)絡(luò)的改善促進(jìn)了虹口高檔樓盤的匯聚，外灘江景更是誘人因素，虹口區(qū)、特不是北外灘的房價走高已是不爭事實。只是，在良好可能的背后同樣存在較大市場風(fēng)險。“盡管有規(guī)劃支持，但10個月猛漲7成確有過速之嫌，透支以后購買力的可能性特不大。虹口地域差異較大，相

12、比起黃金地段的北外灘及四川北路，其他虹口板塊就要差專門多，一些房型差、單價高、環(huán)境欠佳的樓盤目前已有疲態(tài)。北外灘、四川北路板塊情況價格變動情況自2003年下半年起，虹口區(qū)的房價已接近黃浦、靜安等中心城區(qū)，北外灘規(guī)劃的啟動造就了均價15000元/平方米的恒升半島國際中心大廈，以及最高價達(dá)21800元/平方米的臨潼苑，四川北路新規(guī)劃的出臺使得國際明佳城的大房型每平方米售價也突破萬元。板塊分析：該板塊從地理位置上講，算不上中心城區(qū)，然而房價卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。房價上升的要緊緣故是四川北路新規(guī)劃的出臺和北外灘規(guī)劃的啟動。顯然，板塊價格已過渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟適用房

13、及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價能否保持甚至接著攀高值得懷疑。涼城板塊價格變動情況：一品新筑2003年8月均價僅為5800元/平方米，到年末上升至7000元/平方米且銷售一空；良辰世家2003年9月均價5500元/平方米，12月中旬最后一批房源推出時均價升至6400元/平方米；而豐華家園今年初開案即摸高至7000元/平方米。板塊分析：在北外灘、周家嘴路沿線樓盤售價大幅上揚的阻礙下，作為區(qū)內(nèi)房產(chǎn)起步最晚、硬件配套最差的樓市，自2003年年中起也頻頻上演“房價三級跳”，在區(qū)域內(nèi)交通、生活配套都沒有明顯改善，近期又無市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價，只能講是借了自己身處“虹口”的光。四平

14、板塊價格變動情況：位于四平路四達(dá)路口的世博花園2003年9月中旬近售罄時全裝修房均價在8500元/平方米左右，而同時位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤均價在7000元/平方米左右，虹口足球場附近的花園城二期9月底均價8000元/平方米左右，而花園城三期下月開案價格為920010000元/平方米。板塊分析：本板塊2003年盡管也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價格整體上揚，同時房源供不應(yīng)求的情況，而且在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以那個售價來看，相對本區(qū)域其它板塊，泡沫較少。5、競爭性樓盤研究 我們對虹口足球場及四川北路周邊的項目進(jìn)行了市場調(diào)查，選取和嘉和大廈接近的樓盤進(jìn)行逐

15、一比較如下：高級住宅凱潤金城，四川北路東寶興路，共4棟，3棟住宅，1棟商辦（15樓為商鋪），現(xiàn)出售2號樓住宅（共28層），建筑面積：75.61178.4平方米，價格：1260017200元/平方米；簡評：位置目前成熟（位于四川北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價值應(yīng)高于嘉和大廈?；▓@城三期，花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積：100平方米左右，價格：10000元/平方米（平均）；簡評：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和嘉和大廈位置不相上下，但長遠(yuǎn)看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于嘉和大廈所處區(qū)域，價值應(yīng)低于嘉和大廈。酒店式公寓國際明佳城，四川北路公園內(nèi)湖畔（衡水路），31層，以60平米的小戶型為主，全裝修，價格：

16、15000元/平方米，該項目已差不多售磬；簡評：位置佳，位于四川北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價值應(yīng)高于嘉和大廈；民達(dá)大廈，四川北路多倫路口，戶型面積：50平方米左右，價格：13000元/平方米；簡評：多倫路是上海愛護的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于嘉和大廈，價值比較接近。商鋪榮欣大廈，四川北路多倫路路口，24樓是商鋪，2樓租金：6.57元/m2天，售價：28000元/平方米位置目前優(yōu)于嘉和大廈，然而進(jìn)展?jié)摿Σ蛔?；依照現(xiàn)場報價，最高價是28000元/平方米，可能均價在26000元/平方米左右6、本項目業(yè)態(tài)定位嘉和大廈差不多開工建設(shè)，功能定位完成

17、。其辦公樓定位于全裝修的SOHO辦公和酒店式公寓，2層裙房為商場，定位是合理的。7、本項目價格定位通過對競爭項目目前市場價格的分析，我們認(rèn)為，嘉和大廈目前定位于SOHO辦公和酒店式公寓，其價值應(yīng)略高于住宅的價值（住宅價格在1000015000元/平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價差不多持平（1300015000元/平方米），商鋪目前的售價略低于四川北路的價格（四川北路北端26000元/平方米）。據(jù)此，我們認(rèn)為嘉和大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、虹口足球場交通樞紐，其SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價保守可能在12000元/平方米，有達(dá)到15000元/平方米的可能（視房地產(chǎn)市場趨勢而定）；

18、商鋪價格目前保守可能在25000元/平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價值會有大幅提升。三、項目可行方案本合作項目可行的方案為：方案一：收購上海家合置業(yè)有限公司50%股權(quán)，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對控股對上海家合置業(yè)有限公司進(jìn)行審計、資產(chǎn)評估；原股東轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)給我公司；我公司對家合置業(yè)公司投資，退出股東收回投資；項目風(fēng)險和收益由新股東按照股份各自承擔(dān)和享受。方案二：上海家合置業(yè)有限公司增資擴股（擴100%），我公司作為新投資方進(jìn)入，控股50%對上海家合置業(yè)有限公司前面投入的資金（16000萬元）進(jìn)行審計，同時獵取大量的公司資料；上海家合置業(yè)有限公司增資擴股，從1500萬元增到

19、3000萬元，我公司注入注冊資金1500萬元，持家合置業(yè)50%股權(quán)，并入主董事會；以審計結(jié)果為依據(jù)，我公司接著對家合置業(yè)投資，達(dá)到其他股東先期投入的資金量（16000萬元）后，各股東按比例出資，可能到時差不多拿到土地證，能夠融資或預(yù)售，家合置業(yè)能夠自身運轉(zhuǎn)。項目風(fēng)險和收益各股東按照股份各自承擔(dān)和享受。方案比較：相關(guān)于方案二，方案一有如下缺點：操作周期長，涉及到資產(chǎn)評估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；資產(chǎn)評估勢必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價，對方操作比較難（原價轉(zhuǎn)讓），對我公司增加投資成本；退出股東的投資退出，增加了我公司對項目的投資資金（具體金額目前不詳）。建議方案：目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)覺問題再行研究決策。項目的

20、設(shè)計方案略。四、財務(wù)分析本項目為收購之在建項目，因此專門多的成本預(yù)測基于項目的現(xiàn)狀，而且由于項目土地非招標(biāo)出讓地塊，涉及到居民和單位動遷，成本預(yù)測的準(zhǔn)確性較差。故而成本預(yù)測差不多上依照上海市目前一般行情，但加大不可預(yù)見費比例。成本預(yù)測土地成本（含動遷費用和土地出讓金）合同動遷費用按照上海家合置業(yè)有限公司與上海市軌道交通虹口區(qū)指揮部簽訂的房屋拆遷合同書及補充協(xié)議，本項目的全部動遷費用為8850萬元（不含膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷）；實際動遷情況按照三九科技的于董介紹，可能本項目的動遷費用達(dá)到11000萬元左右；按照市場行情可能的動遷費用從市場行情結(jié)合現(xiàn)場留下的居民住宅情況可能：新工房114戶40萬元/

21、戶=4560萬元，新里171戶33萬元/戶=5643萬元，個體工商戶營業(yè)補償4戶50萬元/戶=200萬元，其他非居住房屋補償費444萬元（合同數(shù)），代理經(jīng)租113萬元（合同數(shù)），拆除范圍內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施費5萬元（合同數(shù)），膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷費用：2000萬元（合同數(shù)）總計動遷費用為：12521萬元考慮市政動遷的成本操縱力度，該項目的動遷費用可能在11000萬元左右能夠完成。開發(fā)商介紹的土地出讓金按照三九科技的于董介紹，可能本項目的土地出讓金在3000萬元以內(nèi)；按照市場評估價計算虹口區(qū)目前的土地價值評估約為20000元/平方米，扣除動遷費用外的價值約800010000元/平方米（即600萬元/畝左

22、右），按照30%計算土地出讓金：10000元/平方米30%9555平方米=2866.5萬元土地出讓金應(yīng)該在3000萬元以內(nèi)（若考慮土地出讓金區(qū)得部分的返還，資金支出可能在2000萬元以內(nèi)）配套費用本項目為辦公，其大市政配套一般在500元/平方米左右（各區(qū)的市政公司按照此標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)配套；小配套標(biāo)準(zhǔn)能夠參照住宅項目，但不包干，依照項目的容量收取，可能比住宅項目高20%左右：220元/平方米120%=264元/平方米配套費用總計為764元/平方米，764元/平方米52126.8平方米=3982.5萬元前期費用按照150元/平方米估算，為782萬元。建安費用從上海家合置業(yè)公司與廣東省第二建筑工程公司（滬

23、）簽訂的建設(shè)工程施工合同能夠看出為最終審計結(jié)算合同，對造價無參照意義；土建工程：2300元/平方米外墻： 600元/平方米一般水電安裝： 75元/平方米設(shè)備（電梯、水泵等）：200元/平方米消防設(shè)施：125元/平方米精裝修：1500元/平方米（商場部位除外）建安費用總計為4800元/平方米（商場部位為3300元/平方米），4800元/平方米44665.3平方米=21439.3萬元3300元/平方米7461.5平方米=2462.3萬元 共：23901.6萬元治理費用：1500萬元財務(wù)費用：700萬元（目前沒有產(chǎn)生財務(wù)費用，可能貸款10000萬元，使用1年）銷售稅費（6%計，因家合置業(yè)公司能夠返還

24、營業(yè)稅50%）：酒店式公寓（44000平方米）按照12000元/平方米計算，銷售收入52800萬元，銷售稅費3168萬元；商場（8000平方米）按照25000元/平方米計算，銷售收入20000萬元，銷售稅費1200萬元；地下部分（略）總計4368萬元不可預(yù)見費按照土地費用、建安費用、配套費用之和的10%計算，為：4188.4萬元成本預(yù)測總計為：53812萬元，單位地上建筑面積成本：10323元/平方米利潤分析銷售收入酒店式公寓：52800萬元（12000元/平方米）商場：20000萬元（25000元/平方米）銷售總收入：72800萬元（未計入地下商場部分、車庫部分的收入）項目開發(fā)成本：5381

25、2萬元稅前利潤：18988萬元稅后利潤為：12722萬元（盡管該公司有地稅返還50%的優(yōu)惠，但可能比例較?。╉椖窟M(jìn)度安排本項目的東樓差不多結(jié)構(gòu)封頂，目前居民動遷尚余28戶；在資金到位的前提下，可能動遷于1個月到2個月內(nèi)結(jié)束；可能9月底能夠辦理土地證；東樓接著進(jìn)入安裝工程，可能年底差不多竣工，2005年5月交付；西樓在動遷結(jié)束后，可能于10月份開工，2005年年底結(jié)構(gòu)封頂，2006年年底竣工交付。現(xiàn)金流量分析目前沒有獲得對方項目的詳細(xì)資料，無法排出詳細(xì)的現(xiàn)金流量表，然而依照介紹、資料和現(xiàn)場情況，能夠得出大致的現(xiàn)金流量打算為：2004年9月：動遷款支付 5000萬元土地出讓金支付 3000萬元設(shè)備

26、采購支付 2000萬元（目前東樓結(jié)構(gòu)封頂，但無資金進(jìn)行設(shè)備、裝飾材料采購，工程進(jìn)展緩慢）其他 1000萬元2004年4季度：項目融資流入 12000萬元工程款支付 2000萬元設(shè)備款支付 1000萬元歸還原股東投入資金 5000萬元（假設(shè)我公司投入11000萬元后獲得貸款，原股東對等應(yīng)在項目中投入11000萬元，收回投資款5000萬元）配套等 1000萬元2005年1季度：工程款等支付 2000萬元2005年2季度： 開始預(yù)售 預(yù)售回籠款用于工程建設(shè)投資收益據(jù)介紹，家合公司差不多投入16000萬元（最終需審計），其中動遷支付5700萬元；新加入資金以50%的股權(quán)對等投資，也即16000萬元，其

27、中在投資滿11000萬元后即可得到土地證（四證齊，其中約5000萬元的動遷資金、3000萬元的土地出讓金），即可融資或可預(yù)售。從目前信息來看，短期內(nèi)需支付16000萬元，實際占用資金約11000萬元。以16000萬元的投資額計算，占用2年半時刻，其稅后收益為12722萬元50%=6361萬元，年投資收益率15.9%。風(fēng)險因素項目目前的風(fēng)險因素要緊有：土地證的風(fēng)險。但該項目為“虹口足球場綜合交通樞紐配套項目”，同時家合公司差不多取得了虹口區(qū)進(jìn)展打算委員會的立項批復(fù)、取得上海市都市規(guī)劃治理局核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、虹口區(qū)建設(shè)和治理委員會與家合置業(yè)簽訂的投資協(xié)議、上海市建筑業(yè)治理辦公室簽發(fā)的建筑工

28、程施工許可證等，對方介紹的政府允諾進(jìn)行土地邀請招標(biāo)的事項差不多能夠從上述這些資料中得到證實，可能在動遷結(jié)束后即可通過邀請招標(biāo)的方式獲得本項目的土地使用權(quán)；開發(fā)成本的風(fēng)險。我們實地查看了動遷進(jìn)度，在基地里面留有為數(shù)不多的零星居民，并據(jù)介紹本項目動遷共有12個強遷指標(biāo)，8個還沒有使用，從市政動遷的力度等方面考慮，動遷成本和動遷進(jìn)度應(yīng)該能得到保障；然而對項目與地鐵通道建設(shè)的成本關(guān)系，目前沒有得到資料，需進(jìn)一步核實；市場風(fēng)險。該項目地段優(yōu)越，而且有四川北路的延伸概念、交通樞紐（設(shè)計客流量50000人次/天）概念、對面五星級酒店、大型立體停車庫等的項目組合，市場推廣的風(fēng)險專門小，而且本報告提出的市場銷售價僅立足于目前虹口足球場商圈的現(xiàn)狀，沒有考慮今后幾年的快速增長，因此項目的市場前景比較樂觀。收購公司風(fēng)險。收購公司的要緊有兩項或有負(fù)債風(fēng)險和人員安置風(fēng)險，或有負(fù)債我們能夠在收購過程中讓對方的集團公司予以擔(dān)保，家合