過(guò)程稿郡本體分析

1、 PART 2本體分析區(qū)域價(jià)值區(qū)位價(jià)值交通價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值區(qū)域價(jià)值2012年2月，鄭州兩會(huì)正式推出鄭州都市區(qū)發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)鄭州將有兩個(gè)中心：中心城區(qū)和鄭州新區(qū)。鄭州新區(qū)定位為鄭州都市區(qū)的核心增長(zhǎng)極，確立了大鄭東作為城市發(fā)展核心的地位。隨著大鄭東作為鄭州發(fā)展核心地位的確定，省政府及省直單位均啟動(dòng)了東遷計(jì)劃，區(qū)域配套設(shè)施建設(shè)不斷完善； 項(xiàng)目尊踞大鄭東核心白沙-綠博組團(tuán)中央，集 萃政商、交通、教育、休閑四大城市功能。鄭新路花園路中州大道中華路空港新城中心城區(qū)鄭東新區(qū)中央大道商都大道前程路綠博組團(tuán)白沙組團(tuán)大鄭東新區(qū)省級(jí)行政區(qū)鄭開(kāi)大道本案東潤(rùn)朗郡地處鄭東白沙-綠博組團(tuán)中央位置，是鄭州東拓的核心組團(tuán)，區(qū)域發(fā)展

2、不可估量。區(qū)位價(jià)值綠博中央居住區(qū)，千畝雙公園環(huán)繞，生態(tài)宜居；毗鄰核心政務(wù)區(qū)，商隨政遷，未來(lái)必將取代老城區(qū)成為新的城市行政及商業(yè)中心。千年賈魯河一線(xiàn)貫穿，3000畝國(guó)家4A級(jí)景區(qū)綠博園造就區(qū)域綠肺， 2000畝方特歡樂(lè)園和680畝森林公園原始生態(tài)，打造名副其實(shí)“綠城”生活。中牟一高、外國(guó)語(yǔ)小學(xué)/中學(xué)、易斯頓美術(shù)學(xué)院、龍子湖高校，從幼兒教育、青少年教育到大學(xué)教育滿(mǎn)足一站式教育需求；項(xiàng)目向北1公里為中牟核心政務(wù)區(qū)，中牟縣人民政府、檢察院、法院、地稅局、財(cái)政局等行政機(jī)關(guān)云集。商隨政遷，未來(lái)2-3年內(nèi)新城區(qū)必將取代老城區(qū)成為新的城市行政及商業(yè)中心。綠博園方特歡樂(lè)園城市森林公園本案易斯頓國(guó)際美術(shù)學(xué)院本案中

3、牟核心政務(wù)區(qū)中牟一高外國(guó)語(yǔ)學(xué)校交通價(jià)值三大景觀大道暢通無(wú)阻，實(shí)現(xiàn)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈;鄭開(kāi)輕軌、BRT貫穿區(qū)域，鄭汴融城交通樞紐。金水路鄭開(kāi)大道 商鼎路中央大道 鄭汴路商都大道三大景觀大道暢通區(qū)域；新107國(guó)道、京港澳高速、107國(guó)道等“七橫十一縱”便利交通網(wǎng)絡(luò)；20 分鐘抵達(dá)高鐵站和客戶(hù)東站，輕松出行。BRT公交即將延伸至綠博園附近，加上現(xiàn)有的城際公交，家門(mén)口乘車(chē)三十分鐘直達(dá)市區(qū)，更多一份出行選擇。鄭汴輕軌運(yùn)營(yíng)在即，快速軌道交通三十分鐘即達(dá)開(kāi)封。鄭開(kāi)大道商都大道本案中央大道CBD高鐵站BRT鄭開(kāi)輕軌鄭州市區(qū)客運(yùn)東站產(chǎn)品價(jià)值建筑規(guī)劃東潤(rùn)朗郡原生西班牙建筑風(fēng)格，色彩明快，既醒目又不過(guò)分張揚(yáng)。洋房包含

4、露臺(tái)、復(fù)式、下沉式庭院設(shè)計(jì)；ARTDECO瞰景高層，凸顯古老而高貴氣質(zhì)；三大出入口設(shè)計(jì)，完全實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，保證車(chē)行和人行安全暢通。半地下車(chē)庫(kù)，自然采光，消除了一般停車(chē)庫(kù)的陰暗與潮濕。產(chǎn)品價(jià)值園林景觀入口廣場(chǎng)主軸公共活動(dòng)空間組團(tuán)景觀區(qū)域入戶(hù)景觀，空間組織上達(dá)到步步異景的效果，營(yíng)造高雅舒適居住環(huán)境。中央生態(tài)水景軸，貫穿南北，盡可能使每位住戶(hù)都能夠享受到親水生態(tài)住宅風(fēng)情。采用推土造坡的園林技法，建造微地形景觀增大綠地和綠化面積，打造多種景觀組團(tuán)；同時(shí)通過(guò)微地形及綠植區(qū)隔組團(tuán)，隔絕噪音，保證私密性。景觀規(guī)劃圖產(chǎn)品價(jià)值戶(hù)型設(shè)計(jì)洋房采用退臺(tái)式設(shè)計(jì)，結(jié)合下沉式庭院；高層增加入戶(hù)花園、露臺(tái)、臥室飄窗等，增加高

5、層產(chǎn)品附加值，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。方正戶(hù)型南北通透，全明設(shè)計(jì)收納更多陽(yáng)光科學(xué)規(guī)劃分區(qū)，單生活通道，零浪費(fèi)空間南北陽(yáng)臺(tái)，呼吸自然，盡攬繁華園林景致南向臥室，主臥配備專(zhuān)屬衛(wèi)生間，盡顯尊貴高層戶(hù)型洋房戶(hù)型餐客一體，闊綽居家空間更自在；主臥專(zhuān)享衛(wèi)生間、衣帽間，獨(dú)擁尊貴人生，私家庭院，下沉空間，獨(dú)享墅樣人生；南向主臥連接大庭院，呼吸浪漫自然。產(chǎn)品價(jià)值生活配套主入口廣場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)近5000平米的社區(qū)商業(yè)，完全滿(mǎn)足日常居家生活，打造高品質(zhì)便利生活；項(xiàng)目南部毗鄰商都大道規(guī)劃建設(shè)1600平米的國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園，讓孩子不出家門(mén)便可享受高端 優(yōu)質(zhì)學(xué)前教育。產(chǎn)品價(jià)值硬件配置社區(qū)采用多種國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)配置，為客戶(hù)的居家生活提供

6、全方位的智能保障和安全保障紅外線(xiàn)防翻越系統(tǒng)樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)蒂森克虜伯品牌電梯項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理區(qū)位價(jià)值交通價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值區(qū)域價(jià)值東潤(rùn)朗郡地處鄭東白沙-綠博組團(tuán)中央位置，是鄭州東拓的核心組團(tuán)，區(qū)域發(fā)展不可估量。綠博中央居住區(qū)，千畝雙公園環(huán)繞，生態(tài)宜居；毗鄰核心政務(wù)區(qū)，商隨政遷，未來(lái)必將取代老城區(qū)成為新的城市行政及商業(yè)中心。三大景觀大道暢通無(wú)阻，實(shí)現(xiàn)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈;鄭開(kāi)城際鐵路、BRT貫穿區(qū)域，鄭汴融城交通樞紐。園林規(guī)劃精雕細(xì)琢，戶(hù)型設(shè)計(jì)舒適、實(shí)用，智能化安保系統(tǒng)，打造高品質(zhì)居住社區(qū)鄭州宜居生活的標(biāo)桿和典范貨源梳理成交客戶(hù)分析一、開(kāi)盤(pán)當(dāng)天客戶(hù)到訪(fǎng)及成交盤(pán)點(diǎn)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，認(rèn)籌客戶(hù)實(shí)際到場(chǎng)140 組

7、，到場(chǎng)率55.8%，成交70套，現(xiàn)場(chǎng)解籌率50%。總數(shù)開(kāi)盤(pán)到場(chǎng)開(kāi)盤(pán)成交到場(chǎng)率成交率認(rèn)籌客戶(hù)2511407055.8%開(kāi)盤(pán)活動(dòng)成交率50%新客戶(hù)55000二、成交客戶(hù)情況分析成交客戶(hù)從居住區(qū)域來(lái)看，主要以中牟(27組）和金水區(qū)（24組）為主，其次為管城區(qū)（9組）、開(kāi)發(fā)區(qū)（3組）；白沙、圃田客戶(hù)較少。分產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)洋房37批客戶(hù)中，鄭州客戶(hù)（金水區(qū)、管城區(qū)、二七區(qū)）18批，中牟客戶(hù)14批，其他5批；購(gòu)買(mǎi)高層產(chǎn)品33批客戶(hù)中，鄭州客戶(hù)（金水、管城）15批、中牟客戶(hù)14批，其他4批。成交客戶(hù)區(qū)域分析客戶(hù)區(qū)域分析金水區(qū)24 34%二七區(qū)2 3%管城區(qū)9 13%開(kāi)發(fā)區(qū)3 4%中牟27 39%圃田1

8、1%白沙2 3%開(kāi)封1 1%其他1 1%合 計(jì)70100%成交客戶(hù)情況分析成交客戶(hù)認(rèn)知途徑，以路過(guò)為主，占比達(dá)27%；通過(guò)道旗、網(wǎng)絡(luò)、朋友介紹、圍擋和拓客成交的占比相當(dāng)，占比合53%；以上渠道成為本批成交客戶(hù)項(xiàng)目主要認(rèn)知渠道，其次通過(guò)派單與短信的方式占比各6%。成交客戶(hù)認(rèn)知途徑成交客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)途徑報(bào)紙1 1%拓客7 10%戶(hù)外3 4%道旗8 11%派報(bào)4 6%圍擋7 10%網(wǎng)絡(luò)8 11%朋友介紹7 10%路過(guò)19 27%手機(jī)短信4 6%房展會(huì)2 3%合 計(jì)70 100%成交客戶(hù)情況分析成交客戶(hù)主要以私營(yíng)企業(yè)主和企業(yè)普通職員為主，分別占比47%和34%，其次為機(jī)關(guān)事業(yè)單位職員，占比9%。成交客戶(hù)職業(yè)

9、分析職業(yè)機(jī)關(guān)事業(yè)單位職員6 9%企業(yè)普通職員24 34%企業(yè)中高管2 3%教師3 4%私企業(yè)主33 47%醫(yī)生2 3%合 計(jì)70 100%成交客戶(hù)情況分析成交客戶(hù)集中在26-35歲之間，占比50%；其次為36-40歲客戶(hù)，占比12%；41-45歲客戶(hù)占比14%，而20-25歲客戶(hù)占比10%。 成交客戶(hù)年齡段成交客戶(hù)年齡段20-25歲7 10%26-30歲19 27%31-35歲16 23%36-40歲8 11%41-45歲10 14%46-50歲3 4%51-55歲3 4%55歲以上4 6%合 計(jì)70 100%成交客戶(hù)情況分析從成交客戶(hù)面積選擇上可以看出，91-110平米的客戶(hù)占比44%，其次

10、為111-130平米和131-144平米，各占比15%和24%；成交量最少的產(chǎn)品為81-90平米戶(hù)型，三房產(chǎn)品占成交的81%，兩房最少，項(xiàng)目本次開(kāi)盤(pán)成交客戶(hù)主要是以改善為主，剛需產(chǎn)品的需求較低。成交客戶(hù)面積需求成交客戶(hù)戶(hù)型需求成交客戶(hù)面積需求81-9012 17%91-11031 44%111-13010 14%131-14417 24%合 計(jì)70 100%成交客戶(hù)戶(hù)型需求2-113 19%3-136 51%3-221 30%合 計(jì)70 100%成交客戶(hù)情況分析此次開(kāi)盤(pán)成交客戶(hù)70組中，選擇洋房產(chǎn)品的占比53%，高層產(chǎn)品占比47%，各物業(yè)類(lèi)型推出量，洋房產(chǎn)品成交率較高。成交客戶(hù)物業(yè)類(lèi)型選擇成交客戶(hù)物業(yè)類(lèi)型需求花園洋房37 53%高層33 47%合計(jì)70 100%三、到場(chǎng)未成交客戶(hù)情況分析 本次開(kāi)盤(pán)到訪(fǎng)客戶(hù)共140組，其中有70組客戶(hù)未成交，主要原因：1、價(jià)格超出心理預(yù)期，共有50組，占未成交客戶(hù)的72%；2、有10組客戶(hù)是因?yàn)樾枨笱蠓慨a(chǎn)品，當(dāng)天未有合適房源，占比14%；3、10組客戶(hù)因?yàn)槠渌?，如面積變大，資金臨時(shí)不足或者交房時(shí)間太晚，不考慮，占比14%。未成交客戶(hù)原因價(jià)格高50 72%洋房無(wú)合適房源10 14%其他（面積變大，資金不足或交房時(shí)間太晚）10 14%合 計(jì)70 100% 到場(chǎng)未成交客戶(hù)原因分析四、認(rèn)籌客戶(hù)未到場(chǎng)原因分析已認(rèn)籌未到場(chǎng)選房的的111組客戶(hù)中