某花園項(xiàng)目價(jià)值判斷暨投資分析

1、美的海岸岸花園項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值判斷暨暨投資分分析一、美的的海岸花花園項(xiàng)目目市場調(diào)調(diào)研報(bào)告告主要內(nèi)容容本報(bào)告對對當(dāng)前的的經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境、項(xiàng)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場供供求狀況況、項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域同類類樓盤現(xiàn)現(xiàn)狀及客客戶購買買行為進(jìn)進(jìn)行調(diào)研研分析，從而分分析出項(xiàng)項(xiàng)目的市市場定位位。（一）當(dāng)當(dāng)前宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境隨著改革革的深入入，經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，房地地產(chǎn)業(yè)已已成為國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的新的的增長點(diǎn)點(diǎn)，住宅宅產(chǎn)業(yè)化化的發(fā)展展也越來來越受到到政府的的重視并并進(jìn)一步步實(shí)施。各級政政府為促促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展出出臺了一一系列積積極的利利好政策策。銀行行對按揭揭的成數(shù)數(shù)和年限限也空前前地放寬寬到7成成30年年按揭，整個(gè)房房地產(chǎn)

2、業(yè)業(yè)的運(yùn)作作逐漸走走向?qū)I(yè)業(yè)化和規(guī)規(guī)范化。（二）廣廣州房地地產(chǎn)市場場的供求求狀況廣州作為為珠三角角地區(qū)的的中心城城市，是是國內(nèi)最最早開發(fā)發(fā)外銷商商品房的的城市之之一，經(jīng)經(jīng)歷了前前幾年房房地產(chǎn)市市場持續(xù)續(xù)低迷和和19996年以以來的復(fù)復(fù)蘇，119988年上半半年，廣廣州樓市市開始出出現(xiàn)旺銷銷，15月份份，全市市的現(xiàn)樓樓銷售面面積944.355萬平方方米，預(yù)預(yù)售面積積為1447,117萬平平方米，分別較較去年同同期增長長65.5%和和41.7%，但其中中很大部部分因素素為機(jī)關(guān)關(guān)單位在在房改實(shí)實(shí)施前大大量購房房所致。從成交交均價(jià)看看，多層層樓盤的的均價(jià)僅僅有1.54%輕微升升幅，高高層樓宇宇均價(jià)下下

3、跌9.11%，表明明市場仍仍處于結(jié)結(jié)構(gòu)性供供應(yīng)過量量狀況。據(jù)廣州市市統(tǒng)計(jì)局局的資料料表明：19997年底底廣州在在建的商商品房面面積達(dá)228199萬平方方米，其其中市區(qū)區(qū)21883萬平平方米，以每年年竣工遞遞增255%的速速度計(jì)算算，今后后4年廣廣州每年年將有7700萬萬平方米米的新盤盤供應(yīng)，為了刺刺激樓市市，廣州州市政府府推出了了一系列列的優(yōu)惠惠政策：減免部部分稅費(fèi)費(fèi)，購房房入戶，簡化辦辦證程序序等，以以保證房房地產(chǎn)作作為支柱柱產(chǎn)業(yè)的的健康持持續(xù)發(fā)展展。珠江三角角洲的優(yōu)優(yōu)秀樓盤盤，對香香港市場場仍具有有很強(qiáng)的的價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢。若若在環(huán)境境、配套套設(shè)施等等方面考考慮周全全，對香香港退休休的公務(wù)務(wù)員

4、有著著較大的的吸引力力，將其其作為度度假養(yǎng)老老之用。隨著中中心城市市周邊的的交通狀狀況的改改善和配配套設(shè)施施的成熟熟，住宅宅郊區(qū)化化逐步被被越來越越多的人人所接受受，將有有更多的的廣州人人購買城城市邊緣緣的優(yōu)秀秀樓盤，遠(yuǎn)離鬧鬧市，享享受自然然之樂。美的海海岸花園園距廣州州市僅半半小時(shí)的的車程，配套齊齊全而且且環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，具具備了郊郊區(qū)優(yōu)秀秀樓盤所所應(yīng)具有有的特點(diǎn)點(diǎn)，對廣廣州將會會產(chǎn)生強(qiáng)強(qiáng)有力的的輻射力力。（三）廣廣州個(gè)盤盤實(shí)態(tài)分分析在廣州無無論是地地產(chǎn)界人人士，還還是普通通消費(fèi)者者，都知知道廣州州市郊有有三個(gè)極極具代表表性的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目：廣廣州碧桂桂園、麗麗江花園園、祈福福新村，這三個(gè)個(gè)項(xiàng)目

5、的的熱銷反反映出廣廣州住宅宅郊區(qū)化化的趨勢勢。1、廣州州碧桂園園1）背景景及概況況由順德碧碧桂園物物業(yè)發(fā)展展有限公公司獨(dú)資資開發(fā)，位于番番禺南浦浦島，規(guī)規(guī)劃占地地面積超超過10000畝畝（666萬平方方米），總建筑筑面積超超過1000萬平平方米，總投資資超過220億元元。第一一期工程程占地面面積超過過35萬萬平方米米，建筑筑面積近近50萬萬平方米米，共有有洋房445000套，別別墅822套。整整個(gè)小區(qū)區(qū)分為七七個(gè)組團(tuán)團(tuán)，總共共有1880多幢幢樓。綠綠化率在在35%以上。其最具具特色的的是擁有有面積達(dá)達(dá)3.55萬平方方米的巨巨型會所所。廣州碧桂桂園是順順德碧桂桂園物業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司在成功功開

6、發(fā)了了順德碧碧桂園后后，所實(shí)實(shí)施的品品牌擴(kuò)張張戰(zhàn)略的的結(jié)果。順德碧碧桂園經(jīng)經(jīng)過六年年的建設(shè)設(shè)已成長長為一個(gè)個(gè)成熟的的品牌，碧桂園園挾持著著這幾年年積累下下來的建建筑經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和建設(shè)設(shè)理念，搶灘廣廣州城下下，以規(guī)規(guī)模開發(fā)發(fā)，綜合合配套五五星級物物業(yè)管理理為賣點(diǎn)點(diǎn)，加之之品牌優(yōu)優(yōu)勢和強(qiáng)強(qiáng)有力的的宣傳攻攻勢，使使碧桂園園首次發(fā)發(fā)售就空空前成功功。2）目標(biāo)標(biāo)客戶群群廣州碧桂桂園將主主力目標(biāo)標(biāo)客戶鎖鎖定在廣廣州企業(yè)業(yè)中的中中高級白白領(lǐng)階層層，為了了獲得更更多的中中高級白白領(lǐng)人士士的青睞睞，專門門設(shè)計(jì)了了多種靈靈活的付付款方式式，使畢畢業(yè)不久久的在職職大學(xué)生生也能購購買。3）經(jīng)營營開發(fā)模模式廣州碧碧桂園推推出

7、的住住宅有別別墅和洋洋房兩種種別墅：有有6種不不同風(fēng)格格的外形形，多為為兩層半半結(jié)構(gòu)，建筑面面積在11908000平方米米。這些些設(shè)計(jì)都都是順德德碧桂園園在銷售售過程被被證實(shí)最最受歡迎迎的戶型型。洋房：全全部為667層層設(shè)計(jì)，一梯四四戶，面面積在665平方方米至2284平平方米，有二房房二廳到到六房兩兩廳等復(fù)復(fù)式單位位。五星級級的物業(yè)業(yè)管理碧桂園倡倡導(dǎo)五星星級的家家，因此此產(chǎn)生了了五星級級的物業(yè)業(yè)管理。廣州碧碧桂園有有20000多人人的物業(yè)業(yè)管理隊(duì)隊(duì)伍，整整個(gè)社區(qū)區(qū)因有良良好安全全管理而而不設(shè)防防盜網(wǎng)，每個(gè)小小區(qū)都實(shí)實(shí)行封閉閉式管理理。社區(qū)區(qū)內(nèi)建立立了內(nèi)部部網(wǎng)站，可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)點(diǎn)播歌歌曲、網(wǎng)網(wǎng)上購物

8、物等多種種便利服服務(wù)。2、祈福福新村1）背景景概況祈福新村村的發(fā)展展商在香香港有較較豐富的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，119911年初，正值中中國房地地產(chǎn)市場場如火如如荼之際際，發(fā)展展商挾著著房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的深刻了了解及充充裕的資資金，揮揮師進(jìn)入入了廣州州番禺市市鐘村鎮(zhèn)鎮(zhèn)，開創(chuàng)創(chuàng)了祈福福新村，以港資資概念在在銷售上上一炮打打紅?？煽梢哉f，祈福新新村屋村村會所、區(qū)內(nèi)穿穿梭巴士士、港式式物業(yè)管管理、氣氣勢雄偉偉的屋村村入口等等專業(yè)手手法在當(dāng)當(dāng)時(shí)均超超過同行行。同時(shí)時(shí)，其寵寵大的規(guī)規(guī)劃、整整齊劃一一的建筑筑風(fēng)格、超大規(guī)規(guī)模的人人工湖、湖心公公園、快快捷的施施工進(jìn)度度以及每每次銷售售數(shù)以千千計(jì)的“噓撼”場面

9、，均給人人留下深深刻的印印象。2）目標(biāo)標(biāo)客戶群群祈福新村村一直都都致力于于“度假”消費(fèi)群群體的開開發(fā)，因因而面積積偏小，戶型較較為單一一，形成成整齊的的“軍營式式”排列。度假設(shè)設(shè)施豐富富集中、游樂項(xiàng)項(xiàng)目刺激激前衛(wèi)，一次性性投資33億多元元，修建建了度假假型俱樂樂部，建建筑面積積達(dá)8萬萬平方米米，500多項(xiàng)服服務(wù)，吃吃、喝、玩、樂樂應(yīng)有盡盡有。為為滿足城城市家庭庭的度假假需求，而修建建了祈福福農(nóng)場，以讓住住客放松松身心，親近自自然。3）經(jīng)營營開發(fā)模模式祈福新村村采用“橫向一一體化”的開發(fā)發(fā)模式，南沙的的祈福酒酒店，鐘鐘村的祈祈福新村村，廣州州大道旁旁的祈福福華廈，均是圍圍繞目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群的需求求

10、而設(shè)，以求做做到對在在番禺投投資的香香港業(yè)主主、喜愛愛娛樂的的住戶、以及往往來村內(nèi)內(nèi)及廣州州市區(qū)的的商業(yè)人人士均有有兼顧。同時(shí)基基于度假假層價(jià)格格應(yīng)較低低的原則則，發(fā)展展商通過過規(guī)模效效應(yīng)控制制成本，以期獲獲得超常常利潤；屋村內(nèi)內(nèi)，幾十十條街的的樓宇都都是同一一款式，這對降降低建筑筑成本和和縮短建建筑時(shí)間間有利；簡單、劃一的的街道綠綠化，美美觀而實(shí)實(shí)用。3、麗江江花園1）背景景及概況況麗江花園園為粵港港合資開開發(fā)，119922年開發(fā)發(fā)初期，得益于于蓬勃發(fā)發(fā)展的房房地產(chǎn)市市場，在在香港的的首期銷銷售獲得得成功。隨著開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的不斷斷積累，發(fā)展商商表現(xiàn)出出良好的的人文意意識及對對產(chǎn)品、環(huán)境的的精

11、品追追求意識識。以其其園林的的細(xì)致，建筑的的精心構(gòu)構(gòu)思，鄰鄰里和睦睦的生活活氛圍等等特色揚(yáng)揚(yáng)名廣州州。另外外其宣傳傳廣告的的品牌意意識、社社區(qū)文化化的倡導(dǎo)導(dǎo)及營造造，及至至某些建建筑形式式的引入入，都會會給廣州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場帶帶來一定定啟迪。2）目標(biāo)標(biāo)客戶群群麗江花園園憑借其其距離廣廣州市區(qū)區(qū)較近的的地理優(yōu)優(yōu)勢，提提出“搬到郊郊外住”的觀念念。在開開發(fā)上相相應(yīng)圍繞繞這一中中心主題題：建筑筑樓群風(fēng)風(fēng)格各異異檔次眾眾多，開開通頻繁繁往返于于廣州市市中心的的屋村巴巴士，大大力倡導(dǎo)導(dǎo)居住文文化，采采用主題題明確的的“郊外居居住利益益”的廣告告溝通策策略，吸吸引了為為數(shù)眾多多的向往往輕松、和諧居居住環(huán)境

12、境的“白領(lǐng)”一族。因此平平日的麗麗江與節(jié)節(jié)假日的的麗江相相比，在在人氣上上不會有有太多的的差別。3）開發(fā)發(fā)模式麗江花園園偏重于于“精品模模式”，從街街邊小景景到樓宇宇建筑設(shè)設(shè)計(jì)，處處處表現(xiàn)現(xiàn)出發(fā)展展商致力力追求完完美、精精致的開開發(fā)心態(tài)態(tài)。因此此麗江花花園售價(jià)價(jià)每平方方米均達(dá)達(dá)50000元以以上，部部分單位位在6000070000元。另一方方面，“居住區(qū)區(qū)”定位使使發(fā)展商商著力開開發(fā)從單單身公寓寓到花園園洋房、復(fù)式住住宅，從從高層樓樓宇到別別墅等眾眾多建筑筑形式，以滿足足各種層層面的消消費(fèi)者的的需求，麗江花花園利用用地處珠珠江南浦浦島的優(yōu)優(yōu)勢構(gòu)造造了整個(gè)個(gè)小區(qū)小小橋流水水的景致致，為方方便住戶

13、戶通往洛洛溪大橋橋而建造造了一架架造型優(yōu)優(yōu)美的麗麗江大橋橋，形成成了麗江江花園獨(dú)獨(dú)特的景景觀。（四）三三大盤在在促銷上上的成熟熟手法值值得美的的海岸花花園借鑒鑒1、充充分發(fā)揮揮營銷中中心和示示范單位位的作用用類似香港港數(shù)盤的的推廣手手法，以以上三個(gè)個(gè)大型住住宅項(xiàng)目目均在入入口處修修建了寬寬敞、外外形典雅雅的營銷銷中心，作為項(xiàng)項(xiàng)目形象象展示的的焦點(diǎn)。內(nèi)部空空間布局局則采用用功能分分區(qū)的形形式，盡盡可能減減少相互互干擾，加上訓(xùn)訓(xùn)練有素素的售樓樓員，親親和感的的燈光、展板、照片，給客戶戶形成專專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商的良良好印象象，容易易產(chǎn)生信信任感。示范單單位的室室內(nèi)裝修修，營造造了極濃濃郁的居居家氛圍圍，起

14、到到了有效效的引導(dǎo)導(dǎo)作用，激發(fā)了了現(xiàn)場購購樓者的的購買欲欲望。2、節(jié)假假日開通通了免費(fèi)費(fèi)看樓直直通巴士士三大樓盤盤是廣州州南郊的的大盤，目標(biāo)客客戶大部部分散在在廣州市市內(nèi)，發(fā)發(fā)展商為為了給有有意購樓樓者提供供便利，自行組組建車隊(duì)隊(duì)或公交交公司聯(lián)聯(lián)合推出出節(jié)假日日免費(fèi)看看樓直通通巴士，定點(diǎn)定定時(shí)接送送。這一一成功的的舉措，不僅有有效地縮縮短了購購房者往往返住地地與樓盤盤之間的的時(shí)空距距離，更更拉近了了購房者者與發(fā)展展商的心心理距離離，有力力地促進(jìn)進(jìn)了樓宇宇的銷售售。3、充分分運(yùn)用現(xiàn)現(xiàn)代廣告告手法，不斷地地完全項(xiàng)項(xiàng)目形象象無論在開開盤前的的廣告預(yù)預(yù)熱，還還是銷售售期間的的廣告升升溫，三三大盤都都成

15、功地地運(yùn)用了了多種廣廣告形式式，將發(fā)發(fā)展商所所要釋放放的信息息有效地地傳遞給給目標(biāo)客客戶。電電視廣告告、報(bào)紙紙的軟硬硬性廣告告、戶外外路牌廣廣告、主主要路口口的燈箱箱彩旗廣廣告以及及發(fā)展商商不斷推推陳出新新的售樓樓書，使使得有意意購買者者能較為為全面地地了解項(xiàng)項(xiàng)目的整整體形象象，也逐逐漸地吸吸引了更更多的潛潛在買家家。4、及時(shí)時(shí)收集市市場的有有效資訊訊三大盤都都注重收收集來訪訪客戶的的資料。如祈福福新村售售樓人員員在接待待客戶時(shí)時(shí)，請客客戶填寫寫意向選選擇調(diào)查查表，內(nèi)內(nèi)容涉及及到購房房者的年年齡、家家庭成員員、意向向選擇房房型、樓樓盤信息息來源、對于小小區(qū)的各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)的滿意意程度等等。這對對

16、市場推推廣和后后續(xù)開發(fā)發(fā)非常有有意義。（五）順順德房地地產(chǎn)的供供求狀況況1、概況況順德位于于珠江三三角洲中中部，靠靠近于廣廣州、佛佛山等大大中城市市，全市市常住人人口1004萬，流動(dòng)人人口500萬，旅旅居港澳澳臺的鄉(xiāng)鄉(xiāng)親及海海外華僑僑40多多萬人，改革開開放，使使得順德德由一個(gè)個(gè)傳統(tǒng)的的農(nóng)業(yè)縣縣發(fā)展成成為經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)的的新興工工業(yè)城市市，19997年年全市實(shí)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值1889億，人均儲儲蓄2.88萬萬元。經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展使順順德人的的居住水水平有了了顯著改改善，城城鎮(zhèn)居民民人均居居住面積積達(dá)255平方米米，農(nóng)村村人均居居住使用用面積達(dá)達(dá)26平平方米。2、19998年年順德房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)

17、展展概況順德市119988年商品品房施工工面積為為92萬萬平方米米，竣工工面積556萬平平方米，商品房房預(yù)售998萬平平方米，比19997年年增加881%，商品房房交易額額為122.5億億元，比比19997年增增加544%，119988年房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展呈現(xiàn)現(xiàn)出良好好的發(fā)展展勢態(tài)，這得益益于順德德經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展勢頭頭良好，加之政政府主管管部門和和開發(fā)商商以及金金融部門門的共同同努力，扶持了了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅迅速發(fā)展展。3、一批批優(yōu)秀別別墅小區(qū)區(qū)的出現(xiàn)現(xiàn)，帶旺旺了市場場需求順德優(yōu)秀秀個(gè)盤實(shí)實(shí)態(tài)分析析1）碧桂桂園成名名于19994年年，當(dāng)時(shí)時(shí)中央宏宏觀調(diào)控控政策實(shí)實(shí)施已半半年，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)叫苦連連天，已

18、已投入一一億元建建成幾百百幢別墅墅的碧桂桂園只是是鳥雀棲棲息之后后，碧桂桂園老板板為此愁愁眉不展展。在送送小孩到到收取教教育儲備備金的中中華英豪豪學(xué)校就就讀時(shí)，碧桂園園老板卻卻突獲啟啟發(fā)：創(chuàng)創(chuàng)辦一所所高素質(zhì)質(zhì)學(xué)校，作為碧碧桂園的的配套設(shè)設(shè)施，又又可籌集集一筆資資金，用用于后續(xù)續(xù)建設(shè)。這一“圍圍魏救趙趙”妙策不不久就付付諸實(shí)施施。19994年年初，碧碧桂園學(xué)學(xué)校打下下了第一一根樁，以“可怕的的順德人人”為號召召的招生生廣告在在珠江三三角洲產(chǎn)產(chǎn)生極大大的反響響。同年年9月，碧桂園園學(xué)校如如期開學(xué)學(xué)并獲極極大的成成功。在在此后的的推廣策策劃中碧碧桂園將將“全實(shí)景景拍攝”、“五星級級的家”、“碧桂園園

19、的生活活方式”引入房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，在售售樓廣告告中加以以運(yùn)用，同時(shí)贏贏得了香香港度假假市場和和廣州居居家市場場。走綜合開開發(fā)之路路，謀取取最大利利潤，這這是碧桂桂園決策策者在房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營中又一一高明選選擇。碧桂園的的決策者者采取縱縱向一體體化的路路線，將將房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的上下游游行業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)、建材材、施工工、裝修修銷售、物業(yè)管管理等歸歸于集團(tuán)團(tuán)的綜合合開發(fā)避避免了利利潤的分分配問題題，因而而大大降降低了成成本。經(jīng)過六年年的潛心心雕琢，碧桂園園發(fā)展成成為房地地產(chǎn)的“航空母母艦”，不僅僅在順德德成功開開發(fā)30000多多畝土地地，而且且成功克克隆了廣廣州碧桂桂園、華華南碧桂桂園。每每次開發(fā)發(fā)的新

20、盤盤占地都都在10000畝畝以上，碧桂園園已成珠珠江三角角洲最知知名的房房地產(chǎn)品品牌。2）東康康花苑除碧桂園園外，順順德當(dāng)?shù)氐刈罡邫n檔次樓盤盤是東康康花苑別別墅區(qū)，是由當(dāng)當(dāng)?shù)赜袑?shí)實(shí)力的成成功人士士購地自自建的豪豪華別墅墅。建筑筑單體一一般由專專業(yè)人員員設(shè)計(jì)，造型較較為夸張張和有個(gè)個(gè)性，講講求細(xì)節(jié)節(jié)和裝潢潢。每幢幢的風(fēng)格格均不相相同，充充分反映映出當(dāng)?shù)氐厝讼埠煤寐陡坏牡男睦碲呞呄?。但但該?xiàng)目目由于缺缺乏整體體規(guī)劃樓樓間距偏偏小，建建筑密度度過大因因而居住住者很難難體驗(yàn)到到居家的的舒適和和開揚(yáng)。3）東城城花園順德另一一開發(fā)較較為成功功的花園園小區(qū)是是東城花花園，該該項(xiàng)目在在休閑配配套、環(huán)環(huán)境綠化化

21、、建筑筑立面以以及規(guī)劃劃設(shè)計(jì)上上有較大大特色，洋房均均價(jià)每平平方米在在30000元以以上，是是順德市市區(qū)價(jià)位位較高的的商品房房，購買買者大多多是市區(qū)區(qū)中高級級白領(lǐng)人人士和收收入較高高的政府府官員。結(jié)論通過對廣廣州、順順德有代代表性個(gè)個(gè)盤分析析，再結(jié)結(jié)合美的的海岸花花園所處處的地理理位置、用地規(guī)規(guī)模及周周邊環(huán)境境來看，碧桂園園、祈福福新村主主要針對對外銷市市場，而而且操作作手法較較為成熟熟，市場場的吸納納量足夠夠大，社社區(qū)規(guī)模模可觀，已具有有相當(dāng)高高的知名名度，美美的海岸岸花園基基本上不不具備這這方面的的競爭優(yōu)優(yōu)勢，在在此不必必作同樣樣的市場場定位。 順德當(dāng)當(dāng)?shù)貥潜P盤除碧桂桂園整體體質(zhì)素都都不高

22、，不會對對美的海海岸花園園構(gòu)成太太大威脅脅，因此此，美的的海岸花花園若能能在整體體規(guī)劃、環(huán)境營營造、建建筑單體體、綜合合配套、物業(yè)管管理上都都能及時(shí)時(shí)兌現(xiàn)，項(xiàng)目的的市場前前景看好好。綜上所述述，美的的海岸花花園項(xiàng)目目定位類類似麗江江花園，針對順順德本地地的中高高級白領(lǐng)領(lǐng)市場，可以建建成品位位較高的的大型中中高檔成成熟生活活社區(qū)。二、項(xiàng)目目地塊SSWOTT分析項(xiàng)目地塊塊分析地塊狀況況位置：位位于順德德市北滘滘鎮(zhèn)南部部，東接接廣珠公公路，南南臨北江江支流，西臨北北滘當(dāng)?shù)氐氐娜楹槠婢用衩駞^(qū)，北北接順德德的三樂樂公路。距北滘滘鎮(zhèn)中心心的車程程僅3分分鐘，距距順德市市中心不不到100分鐘車車程。面積：

23、6670畝畝，約445萬平平方米。堤外占占地面積積1100畝，訊訊期時(shí)為為江水淹淹沒，無無法建筑筑商品房房。地形：基基本規(guī)整整的長方方形，東東西長，南北略略短。地貌：由由于面臨臨北江支支流，本本地塊擔(dān)擔(dān)負(fù)著北北滘鎮(zhèn)防防洪抗汛汛的責(zé)任任，防護(hù)護(hù)堤橫穿穿地塊中中部，長長度近110000米，另另有兩條條河涌分分流汛期期洪水，需保持持排水功功能。土地性質(zhì)質(zhì)綜述：本地塊塊屬河流流灘涂，需投入入資金進(jìn)進(jìn)行“七通一一平”，此外外，由于于防護(hù)堤堤與現(xiàn)有有地面存存在數(shù)米米的高差差，因此此需填沙沙提高路路面標(biāo)高高。兩條條河涌現(xiàn)現(xiàn)為附近近工廠的的污水排排放點(diǎn)，污染情情況需進(jìn)進(jìn)行處理理，或凈凈化水源源，或采采用地下下

24、埋管的的形式。地塊周圍圍景觀前方景觀觀（南方方）面臨北江江，視野野開闊，江邊景景致一覽覽無余，遠(yuǎn)景可可看到青青山的輪輪廓，充充溢著典典型的珠珠三角水水鄉(xiāng)風(fēng)情情，為美美的海岸岸花園主主要借用用的景觀觀。后方景觀觀（北方方）主要為美美的工廠廠區(qū)，藍(lán)藍(lán)白相間間的廠房房整潔、美觀，但在靠靠近廣珠珠公路的的地方有有部分臨臨時(shí)搭建建的棚戶戶和少量量低矮廠廠房。若若此方向向能規(guī)劃劃為部分分小區(qū)高高層，則則遠(yuǎn)景為為北滘鎮(zhèn)鎮(zhèn)的中心心地帶，景觀尚尚可。左方景觀觀（東方方） 為國家家的星火火科技城城項(xiàng)目和和廣珠公公路的高高架橋，目前該該項(xiàng)目以以停建，幾幢高高層已封封頂?shù)次醋魍庋b裝修，外外形簡陋陋，小區(qū)區(qū)此方向向的

25、景觀觀會有一一定影響響。高架架橫跨北北江，橋橋身設(shè)計(jì)計(jì)較為現(xiàn)現(xiàn)代和輕輕盈，遠(yuǎn)遠(yuǎn)觀亦不不俗。右方景觀觀（西方方） 主要為為北滘當(dāng)當(dāng)?shù)氐木泳用褡越ńǚ?，高高度一般般在三層層左右，樓間距距小，布布局凌亂亂，立面面效果差差。另有有一自來來水廠，廠房新新舊程度度尚可。人文、歷歷史景觀觀順德市依依山傍水水，山色色靈秀，水網(wǎng)縱縱橫，現(xiàn)現(xiàn)今還保保留著不不少具有有嶺南特特色的民民居，錯(cuò)錯(cuò)落分布布于河岸岸，構(gòu)成成了具有有典型珠珠三角地地域特色色的水鄉(xiāng)鄉(xiāng)風(fēng)貌，成為本本項(xiàng)目的的大景觀觀背景。距離地塊塊不到半半小時(shí)車車程有一一座佛教教名剎寶林林寺，坐坐落于青青翠的山山間，當(dāng)當(dāng)?shù)厝撕V篤信其靈靈驗(yàn)，是是游覽和和拜謁之之地。

26、廣東四大大名園之之一的清清暉園，距地塊塊僅100分鐘車車程，因因其獨(dú)特特園林藝藝術(shù)和深深厚的文文化積淀淀，一直直是當(dāng)?shù)氐氐挠斡[覽勝地。景觀綜述述 從地塊塊周圍環(huán)環(huán)臨的景景觀及遠(yuǎn)遠(yuǎn)景視野野開闊程程序看，東、南南、西、北四個(gè)個(gè)方向景景觀中南南方景觀觀為最佳佳，其余余方向均均沒有高高大的障障礙物，僅東面面的少量量高層造造成部分分遮擋。綜合而而言，環(huán)環(huán)臨景觀觀條件不不算最佳佳，但其其優(yōu)勢在在于可充充分利用用北江資資源進(jìn)行行地塊的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，創(chuàng)創(chuàng)造出目目前順德德當(dāng)?shù)貥菢潜P尚未未有的小小區(qū)內(nèi)獨(dú)獨(dú)特水景景。環(huán)境、污污染情況況水、氣、土地污污染情況況地塊周圍圍為工廠廠和居民民區(qū)包繞繞，工廠廠（如左左側(cè)的飼飼

27、料廠）的廢氣氣、廢水水的排放放，住戶戶的亂拋拋廢物，使周圍圍的水、氣和土土地都有有一定程程度的污污染。噪音污染染 因地塊塊的東部部和北部部為連接接珠三角角的主要要交通干干道廣珠公公路和三三樂公路路、往來來的機(jī)動(dòng)動(dòng)車輛產(chǎn)產(chǎn)生的噪噪音對未未來小區(qū)區(qū)的污染染較為嚴(yán)嚴(yán)重。社會治安安環(huán)境 因地塊塊距離美美的廠區(qū)區(qū)和北滘滘鎮(zhèn)政府府不到33分鐘車車程，治治安應(yīng)無無大問題題，但因因地塊西西面緊鄰鄰當(dāng)?shù)鼐泳用褡越ńǚ浚伎紤]房屋屋出租帶帶來的流流動(dòng)人口口，此方方向的治治安需著著重考慮慮。交通條件件地塊周圍圍的交通通條件 本地塊塊直接連連接廣珠珠公路和和三樂公公路，距距廣州330分鐘鐘的車程程，距深深圳、珠珠海約

28、一一小時(shí)的的車程，距地塊塊約100多分鐘鐘車程的的順德港港每日有有多次直直達(dá)香港港、澳門門的水上上航線，交通便便利，順順德市中中心每55分鐘有有一趟車車開往本本地塊。交通路網(wǎng)網(wǎng)遠(yuǎn)景規(guī)規(guī)劃緊臨項(xiàng)目目地塊的的三洪奇奇大橋復(fù)復(fù)橋?qū)⒂谟?0000年竣竣工，單單向分道道行使將將使交通通更為通通暢。105國國道與三三樂路的的立交橋橋的即將將修建，將形成成良好的的空中景景觀。地塊直入入交通條條件，地地塊周圍圍臨主干干道，直直入交通通條件十十分方便便、暢通通，東接接1055國道、順德大大道，與與項(xiàng)目主主入口東東大門相相接，北北靠三樂樂公路與與項(xiàng)目北北大門對對接。市政配套套條件購物項(xiàng)目離鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心與與市中心心均有

29、一一段距離離，居家家購物不不甚方便便，項(xiàng)目目需規(guī)劃劃超市、肉菜市市場等商商業(yè)設(shè)施施。文化教育育 項(xiàng)目周周邊的幼幼兒園、小學(xué)教教學(xué)水平平較低，教學(xué)設(shè)設(shè)施簡陋陋。因此此本項(xiàng)目目需配套套一所高高水準(zhǔn)的的學(xué)校。醫(yī)療衛(wèi)生生 鎮(zhèn)級和和市級的的醫(yī)院離離項(xiàng)目都都有幾分分鐘車程程，只需需在本項(xiàng)項(xiàng)目開設(shè)設(shè)衛(wèi)生所所和一家家藥店能能滿足日日常生活活醫(yī)療的的需要。金融服務(wù)務(wù) 發(fā)展商商與順德德市農(nóng)村村信用社社已簽訂訂了入住住協(xié)議，為樓宇宇按揭和和住戶金金融服務(wù)務(wù)提供了了方便。郵政 當(dāng)?shù)剜]郵政相對對不發(fā)達(dá)達(dá)，鎮(zhèn)中中心區(qū)只只有一家家辦理郵郵政業(yè)務(wù)務(wù)的郵電電所，本本項(xiàng)目需需設(shè)郵政政代辦點(diǎn)點(diǎn)。地塊本身身的優(yōu)劣劣分析優(yōu)勢可充分借借

30、用北江江和河涌涌來營造造小區(qū)的的獨(dú)特水水景，形形成濱江江風(fēng)情社社區(qū)。為北滘鎮(zhèn)鎮(zhèn)連接附附近城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的門戶戶，地理理位置優(yōu)優(yōu)越，交交通便利利，有利利于向周周邊地區(qū)區(qū)的輻射射。附近不存存在影響響視覺景景觀的不不利因素素。劣勢土地前期期投入費(fèi)費(fèi)用大。河涌污水水源的處處理增加加較大成成本。臨近的廣廣珠公路路交通繁繁忙，環(huán)環(huán)境噪音音大。地塊屬于于河流灘灘涂用地地，地基基工程需需更多資資金。地塊上分分布有高高壓纜線線，需做做地埋處處理。防洪堤外外不許建建成商品品房以及及本身的的再加固固，增加加了成本本。三、項(xiàng)目目定位分分析（一）本本地塊適適宜做的的住宅項(xiàng)項(xiàng)目1、不同同住宅項(xiàng)項(xiàng)目所應(yīng)應(yīng)具備的的地產(chǎn)因因子一般地，

31、不同檔檔次的住住宅項(xiàng)目目所應(yīng)具具備的基基本地產(chǎn)產(chǎn)因子有有所不同同，具體體如下表表：地產(chǎn)因子子單身公寓寓普通住宅宅中高檔洋洋房別墅豪宅宅中高檔洋洋房、別別墅住宅宅說明美的海岸岸花園符符合情況況對公共效效能的依依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市市區(qū)、人人員混雜雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干干擾的適適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜面臨臨交通主主（快）干道、高壓線線、工廠廠、鬧市市等符合對小區(qū)（菜市場場）配套套要求高很高高高不宜商場場上加住住宅符合小區(qū)物業(yè)業(yè)管理的的要求低不高高很高應(yīng)有高水水準(zhǔn)專業(yè)業(yè)物業(yè)管管理公司司可達(dá)到建筑、質(zhì)質(zhì)量裝修修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率率要求無一般低低低密度=豪宅符合對休閑空空間

32、、綠綠化要求求無一般高很高具有品味味的專用用康樂、商務(wù)會會所用小小區(qū)符合景觀要求求無一般高很高最好具有有天然稀稀缺景觀觀資源符合以上分析析表明：本項(xiàng)目目地塊具具備所有有中高檔檔住宅所所必須的的地產(chǎn)因因子，是是較理想想的中高高檔住宅宅地塊。（二）順順德市居居民住宅宅供給需求求分析北滘鎮(zhèn)順德德市各類類代表性性居民住住宅情況況分析北滘鎮(zhèn)順德德市具有有代表性性的幾類類住宅順德市是是一個(gè)從從傳統(tǒng)農(nóng)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)經(jīng)過工工業(yè)化后后形成的的高度工工業(yè)化城城鎮(zhèn)。其其工業(yè)非非常發(fā)達(dá)達(dá)，同時(shí)時(shí)，第三三產(chǎn)業(yè)相相對落后后，整個(gè)個(gè)城市還還具有相相當(dāng)?shù)泥l(xiāng)鄉(xiāng)村色彩彩。表現(xiàn)現(xiàn)在居民民的住宅宅消費(fèi)習(xí)習(xí)慣上，當(dāng)?shù)鼐泳用褓彽氐刈越ǚ糠课?/p>

33、的傳傳統(tǒng)習(xí)慣慣依然十十分盛行行，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各自為為政，小小區(qū)規(guī)劃劃意識淡淡薄，小小區(qū)規(guī)模模小等。目前，北滘鎮(zhèn)鎮(zhèn)順德德市主要要有以下下幾類具具有代表表性的住住宅。普通自自建房別墅等等豪華自自建房普通商商品房中高檔檔洋房別墅等等豪華商商品房2）北滘滘鎮(zhèn)順德市市各類代代表性住住宅的主主要特點(diǎn)點(diǎn)市場定定位樓盤類型型市場定位位普通自建建房自用別墅等豪豪華自建建房自用普通商品品房企業(yè)普通通職工中高檔洋洋房企業(yè)中高高級管理理員工、港澳外外銷市場場別墅等豪豪華商品品房企業(yè)高層層管理人人員、私私營老板板、港澳澳外銷市市場建筑風(fēng)風(fēng)格樓盤類型型建筑風(fēng)格格、選材材普通自建建房無風(fēng)格意意識，選選材從經(jīng)經(jīng)濟(jì)角度度考慮

34、別墅等豪豪華自建建房張揚(yáng)富貴貴的順德德式風(fēng)格格，選材材考究、與眾不不同普通商品品房無風(fēng)格意意識，選選材普通通中高檔洋洋房外銷盤復(fù)復(fù)制香港港式大型型屋村風(fēng)風(fēng)格，選選材上注注重與建建筑風(fēng)格格本身的的匹配別墅等豪豪華商品品房外銷盤復(fù)復(fù)制香港港式大型型屋村風(fēng)風(fēng)格，選選材上注注重與建建筑風(fēng)格格本身的的匹配建筑布布局、環(huán)環(huán)藝規(guī)劃劃及小區(qū)區(qū)生活空空間的營營造樓盤類型型建筑布局局、環(huán)藝藝規(guī)劃及及小區(qū)生生活空間間的營造造普通自建建房無規(guī)劃意意識、無無小區(qū)概概念別墅等豪豪華自建建房高密度兵兵營式布布局，無無所謂環(huán)環(huán)藝和公公共生活活空間普通商品品房鴿籠式、火柴盒盒式的建建筑布局局和共享享空間中高檔洋洋房注重環(huán)藝藝和

35、生活活空間的的營造，但建筑筑布局普普遍死板板別墅等豪豪華商品品房注重環(huán)藝藝規(guī)劃和和生活空空間的營營造，但但建筑布布局普遍遍死板戶型設(shè)設(shè)計(jì)及房房間功能能分配樓盤類型型戶型設(shè)計(jì)計(jì)及房間間功能分分配普通自建建房依傳統(tǒng)需需要設(shè)計(jì)計(jì)別墅等豪豪華自建建房自取所需需普通商品品房建成之后后，已經(jīng)經(jīng)落后中高檔洋洋房外銷盤多多從度假假角度考考慮，以以小巧實(shí)實(shí)用為主主別墅等豪豪華商品品房較合理，可參考考物業(yè)管管理樓盤類型型物業(yè)管理理普通自建建房無別墅等豪豪華自建建房有，本地地化普通商品品房處于原始始狀態(tài)的的物業(yè)管管理中高檔洋洋房典型港式式管理別墅等豪豪華商品品房典型港式式管理北滘鎮(zhèn)順德德市居民民住宅需需求分析析政府

36、對提提高當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)發(fā)展水水平將采采取的措措施根據(jù)順德德市劉世世宜副市市長在全全市房地地產(chǎn)工作作會議上上的講話話，順德德市房地地產(chǎn)市場場主要存存在以下下問題：商住用地地開發(fā)量量過大，商品房房總量供供過于求求。目前前空置量量多達(dá)337.77萬平方方米，440000多套，主要是是豪華高高層和一一些分散散建設(shè)、設(shè)施不不配套、位置較較差、環(huán)環(huán)境較差差的多層層樓房。分散建設(shè)設(shè)比較嚴(yán)嚴(yán)重，影影響了環(huán)環(huán)境效益益和社會會效益。商品房建建設(shè)質(zhì)量量不高，環(huán)境及及配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)跟不上上，綜合合開發(fā)水水平較低低。規(guī)劃、建建筑、物物業(yè)管理理、中介介服務(wù)等等管理工工作不力力，影響響了房地地產(chǎn)業(yè)的的健康發(fā)發(fā)展。針對以上

37、上問題，同時(shí)為為把房地地產(chǎn)扶持持成為順順德市的的重要經(jīng)經(jīng)濟(jì)支柱柱之一，政府承承諾要達(dá)達(dá)成“一個(gè)共共識”、實(shí)行行“兩個(gè)結(jié)結(jié)合”、按照照“三點(diǎn)要要求”、采取取“四項(xiàng)措措施”、重點(diǎn)點(diǎn)抓好“五個(gè)方方面的提提高”。重點(diǎn)點(diǎn)包括如如下內(nèi)容容。要集中、連片建建設(shè)，克克服分散散建設(shè)這這一老大大難問題題。今后后不準(zhǔn)賣賣地給住住戶自己己建設(shè)，只能代代建或統(tǒng)統(tǒng)建。政府壟斷斷土地一一級市場場，嚴(yán)格格控制商商住用地地規(guī)模，現(xiàn)階段段主要以以消化和和調(diào)整使使用現(xiàn)有有空置商商住地為為主。各各鎮(zhèn)在消消化完現(xiàn)現(xiàn)有空置置用地之之前，不不得再新新征商住住用地。努力提高高小區(qū)總總體和建建筑單體體的設(shè)計(jì)計(jì)水平，提高建建筑質(zhì)量量，提高高市政

38、建建設(shè)和配配套設(shè)施施的建設(shè)設(shè)水平，提高市市容環(huán)境境、綠化化、美化化水平。在綠化化建設(shè)中中，要堅(jiān)堅(jiān)持順德德的“水鄉(xiāng)”特色，著重在在“山”、“水”、“路”方面做做文章。住宅小小區(qū)的綠綠化面積積不得低低于總用用地面積積的300%。 順德德市政府府關(guān)于住住宅建設(shè)設(shè)的以上上承諾，代表了了順德居居民住宅宅需求的的基本方方向，發(fā)發(fā)展商應(yīng)應(yīng)當(dāng)在基基本要求求的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，精精雕細(xì)刻刻，向市市場提供供富有個(gè)個(gè)性的真真正為市市場接收收的產(chǎn)品品。當(dāng)?shù)鼐用衩窦彝ソY(jié)結(jié)構(gòu)狀況況根據(jù)調(diào)查查所得的的相關(guān)資資料，順順德市北滘滘鎮(zhèn)居民民家庭結(jié)結(jié)構(gòu)具有有以下特特征：家庭類型型外來人口口家庭當(dāng)?shù)丶彝ネト丝谇闆r況普遍一家家三口結(jié)結(jié)構(gòu)普遍一

39、家家三口以以上結(jié)構(gòu)構(gòu)長輩是否否同住與夫婦一一方父母母同住較較普遍普通家庭庭成家子子女不與與父母同同住，富富有家庭庭同住情情況普遍遍外為客人人情況經(jīng)常接待待家鄉(xiāng)南南下客人人一般不在在家接待待保姆雇傭傭情況若不與父父母同住住，一般般會雇保保姆只要經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件許許可，一一般會請請保姆當(dāng)?shù)鼐用衩竦氖杖肴霠顩r及及支付能能力情況況，原已已作了詳詳盡的分分析和闡闡述。從從項(xiàng)目定定位的角角度講，要注意意以下要要素。支付能力力指標(biāo)住宅類型型價(jià)位：元元/平米米備注高低心理價(jià)位位洋房4500017000別墅6000045000物業(yè)部款款洋房60萬20萬別墅400萬萬100萬萬按揭首期期款洋房20萬6萬別墅120萬萬3

40、0萬按揭月供供款洋房5000020000別墅300000100000當(dāng)?shù)鼐用衩竦淖≌枨笤谠趹粜蜕仙系奶卣髡鳎杭彝ヮ愋托托枨蟪潭榷韧鈦砑彝ネギ?dāng)?shù)丶彝ネ1主主人房1間，必必備1間，必必備A2子子女房1間，必必備12間間，必備備，數(shù)量量依家庭庭實(shí)際人人口需要要定A3長長輩房1間，必必備1間，非非必備A4客客人房1間，非非必備1間，非非必備A5工工人房1間，非非必備，視經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力和和實(shí)際需需要定1間，非非必備，高經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力和和實(shí)際需需要定A6多多功能房房13間間，非必必備，視視經(jīng)濟(jì)能能力定13間間，非必必備，視視經(jīng)濟(jì)能能力定B1飯飯廳1間，必必備1間，必必備B2客客廳1間，必必備1間，必必備C1

41、主主人衛(wèi)1間，非非必備，視經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力定定1間，非非必備，視經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力定定C2公公用衛(wèi)1間，必必備1間，必必備C3工工人衛(wèi)1間，非非必備，視有無無工作房房定1間，非非必備，視有無無工人房房定D1廚廚房1間，必必備1間，必必備D2陽陽臺1間，必必備1間，必必備（三）項(xiàng)項(xiàng)目定位位1、總總體市場場定位：為211世紀(jì)順順德人（珠江三三角洲人人）量向向定造的的海岸風(fēng)風(fēng)情高尚尚住宅社社區(qū)。2、主主力客戶戶群定位位地域：以以順德市市為中心心輻射的的珠江三三角洲為為主，其其他地區(qū)區(qū)及港澳澳外銷市市場為輔輔。階層細(xì)分分洋房的目目標(biāo)客戶戶這類目標(biāo)標(biāo)客戶擁擁有穩(wěn)定定的收入入來源，家庭年年收入在在4萬10萬萬元的小小康

42、之家家，年齡齡在255歲335歲居居多，家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)簡單，生活品品味較高高，擁有有較高的的學(xué)歷和和文化層層次。主主要對象象有以下下幾種：順德知知名企業(yè)業(yè)（美的的、科龍龍、蜆華華、萬家家樂、新新力等企企業(yè)）中中的中高高級白領(lǐng)領(lǐng)階層和和銷售精精英；在在當(dāng)?shù)剜]郵電、金金融、醫(yī)醫(yī)療部門門就職的的白領(lǐng)人人士；當(dāng)當(dāng)?shù)貜氖率聜€(gè)體經(jīng)經(jīng)營、小小規(guī)模加加工生產(chǎn)產(chǎn)的私營營企業(yè)主主；廣州州南部及及港澳地地區(qū)以休休閑度假假或投資資房產(chǎn)以以保值增增值的極極少數(shù)人人士。別墅的目目標(biāo)客戶戶該群體擁擁有豐厚厚的私家家財(cái)產(chǎn)，家庭年年收入在在30萬萬元以上上，年齡齡在355歲660歲。主要對對象有：當(dāng)?shù)貜膹氖陆ㄖ┕ぁ⒔ú慕唤灰?/p>

43、的老老板；當(dāng)當(dāng)?shù)亟?jīng)營營花卉、養(yǎng)殖場場的老板板；順德德及周邊邊地區(qū)大大中型企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)的高層層管理人人員；在在順德投投資的港港人以及及順德籍籍的港澳澳同胞，海外僑僑胞。（四）項(xiàng)項(xiàng)目市場場定位在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)上的的體現(xiàn)建筑風(fēng)格格定位一個(gè)值得得長期居居住的現(xiàn)現(xiàn)代化高高尚住宅宅社區(qū)，其建筑筑風(fēng)格必必須是經(jīng)經(jīng)得起時(shí)時(shí)間檢驗(yàn)驗(yàn)的、造造型經(jīng)典典而有個(gè)個(gè)性的。洋房主主調(diào)采用用地中海海摩納哥哥海濱公公寓酒店店細(xì)膩、明朗的的風(fēng)格；而別墅墅應(yīng)采用用多種風(fēng)風(fēng)格的古古典類型型，每棟棟別墅都都具備精精彩的個(gè)個(gè)性，使使別墅區(qū)區(qū)成為一一個(gè)經(jīng)典典建筑藝藝術(shù)的博博覽會。建筑風(fēng)格格采用分分組團(tuán)圍圍合式設(shè)設(shè)計(jì)。圍圍合式布布局是充充分實(shí)

44、現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)私私密性和和人性化化綠化空空間的最最有效方方式之一一。分組組團(tuán)布局局一方面面是為了了適應(yīng)本本小區(qū)分分期開發(fā)發(fā)的實(shí)際際要求，另一方方面可以以在第一一個(gè)組團(tuán)團(tuán)就充分分兌現(xiàn)小小區(qū)的規(guī)規(guī)劃和環(huán)環(huán)藝設(shè)計(jì)計(jì)，有利利于項(xiàng)目目的形象象展示和和銷售。單體戶型型定位根據(jù)主力力客戶群群的定位位度身定定造，洋洋房以三三房二廳廳二衛(wèi)1100平平方米左左右為主主力戶型型，別墅墅以五房房三廳二二室五衛(wèi)衛(wèi)3000平方米米為主力力戶型。環(huán)藝設(shè)計(jì)計(jì)定位小區(qū)整體體綠化以以主題綠綠化化概概念為架架構(gòu)，在在步行系系統(tǒng)上序序列布置置集中綠綠化園林林，充分分預(yù)留社社交、休休閑廣場場等空間間。與整整體園林林綠化相相結(jié)合，空插布布置有

45、原原創(chuàng)性的的環(huán)藝雕雕塑小品品，增加加小區(qū)的的文化氛氛圍和藝藝術(shù)品位位。交通組織織定位 避免過過境交通通，保證證小區(qū)交交通通暢暢順達(dá)，最大限限度實(shí)現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)人人車分流流，各組組團(tuán)庭院院綠地?zé)o無車流，以確保保小區(qū)孩孩童隨意意玩耍行行走的絕絕對安全全性。四、項(xiàng)目目價(jià)值分分析類比土地地價(jià)值的的概念類比土地地價(jià)值的的概念類比土地地價(jià)值是是指在正正常的市市場條件件和規(guī)劃劃水平下下，某地地塊與周周邊同一一價(jià)值圈圈內(nèi)同類類檔次項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊相比，所具備備的土地地比較價(jià)價(jià)值。在在具體的的數(shù)量計(jì)計(jì)算中，要綜合合考慮正正常地價(jià)價(jià)、基本本的平均均建安成成本、同同類項(xiàng)目目價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)情況況等因素素。決定土地地價(jià)值的的核心因因

46、素地段資資源地段第一一！這是房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的金科科玉律。地段的的概念并并不只是是“距離”的概念念。它實(shí)實(shí)際上是是一個(gè)“資源”的概念念。不同同地段具具有不同同的房地地產(chǎn)資源源優(yōu)勢；不同功功能和檔檔次定位位的樓盤盤也對地地產(chǎn)資源源有相應(yīng)應(yīng)的不同同要求；甚至在在不同的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平下的房房地產(chǎn)市市場中，“地段”內(nèi)涵也也不一樣樣。在同同一價(jià)值值圈內(nèi)，具有更更多自然然景觀資資源、擁擁有更便便利的市市政配套套、環(huán)境境污染更更少的地地段，將將是更具具有競爭爭力的地地段。中高檔住住宅所應(yīng)應(yīng)具備的的地段資資源，即即地產(chǎn)因因子，在在前文已已經(jīng)闡述述。正是是這些地地段資源源，決定定了該項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊基本土土地價(jià)值

47、值。美的的海岸花花園的地地段資源源，在“項(xiàng)目SSWOTT分析”中已有有詳細(xì)闡闡述。周邊樓盤盤土地價(jià)價(jià)值因素素類比類比因素素美的項(xiàng)目目碧桂園祈福新村村東城花園園說明1、地段段資源綜綜合0+-0表示以以美的為為比較基基準(zhǔn)，+表示比比美的優(yōu)優(yōu)越，表示比比美的差差地理位置置0+自然環(huán)境境0+-人文環(huán)境境0000交通條件件0000地塊規(guī)模模0+-市政配套套0-0不可控制制污染、干擾因因素0+-+表示少少，表示嚴(yán)嚴(yán)重2、正常常成本綜綜合洋房13350元元左右/平方米米，別墅墅20000元左左右/平平方米洋房平均均樓面地地價(jià)250元元/平方方米別墅平均均樓面地地價(jià)800元元/平方方米洋房平均均建安成成本11

48、000元/平平方米別墅平均均建安成成本12000元/平平方米3、項(xiàng)目目已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值洋房最低低售價(jià)389883909918000洋房最高高售價(jià)6759952300別墅最低低售價(jià)46844別墅最高高售價(jià)111337本地塊性性質(zhì)決定定的土地地基本價(jià)價(jià)值綜合以上上分析，美的海海岸花園園地塊的的類比價(jià)價(jià)值在11800025000元/平方米米。地塊可提提升價(jià)值值判斷地塊價(jià)值值提升和和價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)的主主要要素素分析影響中高高檔樓盤盤價(jià)值提提升和價(jià)價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的主要要因素。宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)、形勢勢政策是是較重要要的外部部因素。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)和宏觀觀經(jīng)濟(jì)之之間是相相互影響響、相互互制約的的關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展是是宏觀經(jīng)

49、經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)強(qiáng)的結(jié)果果，而房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，對國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的的貢獻(xiàn)又又具有支支柱性的的作用。一般來來說，房房地產(chǎn)的的市場周周期是同同宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期期基本同同步的。經(jīng)濟(jì)，政政策因素素對項(xiàng)目目價(jià)值提提升和實(shí)實(shí)現(xiàn)的影影響，表表現(xiàn)在市市場預(yù)期期和市場場供求關(guān)關(guān)系的變變化上。以深圳圳市為例例，19998年年上半年年深圳房房地產(chǎn)市市場總體體走淡，外銷市市場萎縮縮了近五五成，總總體價(jià)格格下降55%115%，是由于于東南亞亞金融風(fēng)風(fēng)暴和國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長減減慢的結(jié)結(jié)果。目目前世界界經(jīng)濟(jì)受受日元疲疲軟和東東南亞金金融風(fēng)暴暴余波的的影響，總的預(yù)預(yù)期偏于于保守；中國內(nèi)內(nèi)地遭受受百年不不遇的廣廣泛性的的洪水災(zāi)災(zāi)害，

50、經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長能否保保證8.2%，尚是一一個(gè)疑問問。在這這種經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢下下，居民民普遍處處于持幣幣觀望的的保守預(yù)預(yù)期狀態(tài)態(tài)，市場場有效需需求將受受到抑制制。供過過于求的的市場形形勢自然然不利于于房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)。在政策方方面，減減息、個(gè)個(gè)人按揭揭業(yè)務(wù)的的開展和和按揭期期限的延延長以及及貨幣分分房政策策的實(shí)施施，都是是利好的的消息。但由于于居民對對整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢勢預(yù)期保保守的緩緩沖作用用，諸利利好政策策對于中中高檔住住宅市場場來說，刺激并并不會很很大。市場定位位和產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)水平平是關(guān)鍵鍵因素。除經(jīng)濟(jì)、政策等等不可控控因素之之外，決決定中高高檔住宅宅成功的的最關(guān)鍵鍵的、可可控制的的因

51、素就就是產(chǎn)品品的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)。準(zhǔn)確的市市場定位位、超前前的規(guī)劃劃理念、精彩而而獨(dú)具個(gè)個(gè)性的建建筑風(fēng)格格和布局局、人性性化的環(huán)環(huán)藝空間間規(guī)劃以以及量體體裁衣的的戶型設(shè)設(shè)計(jì)，是是住宅產(chǎn)產(chǎn)品成功功主要因因子，是是決定一一個(gè)中高高檔住宅宅項(xiàng)目價(jià)價(jià)值提升升空間的的最重要要因素。事實(shí)上，在經(jīng)濟(jì)濟(jì)的低谷谷期，規(guī)規(guī)劃成功功的樓盤盤，比規(guī)規(guī)劃差的的樓盤更更具抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力。眾所所周知的的碧桂園園，就是是一個(gè)很很好的例例證。小區(qū)配套套和物業(yè)業(yè)管理非非常重要要。 小區(qū)的的品質(zhì)感感既來源源于小區(qū)區(qū)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)等硬件件，亦體體現(xiàn)于小小區(qū)配套套服務(wù)和和物業(yè)管管理等軟軟件。事事實(shí)證明明，中高高檔住宅宅的業(yè)主主對物業(yè)業(yè)管理

52、和和小區(qū)康康樂配套套的要求求要高于于普通住住宅業(yè)主主。在房房地產(chǎn)市市場相對對成熟的的深圳市市場，名名牌物業(yè)業(yè)管理在在中高檔檔樓盤的的價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)中占占10%左右的的比重，而碧桂桂園和祈祈福新村村的成功功，亦與與其高品品質(zhì)的港港式物業(yè)業(yè)管理息息息相關(guān)關(guān)。形象包裝裝和營銷銷策劃項(xiàng)目價(jià)值值的最終終實(shí)現(xiàn)，在于銷銷售過程程中的形形象包裝裝和營銷銷策劃。一方面面，形象象包裝和和營銷策策劃可以以增加項(xiàng)項(xiàng)目的附附加值，另一方方面，可可以提供供產(chǎn)品的的競爭力力。對于于期房來來說，項(xiàng)項(xiàng)目包裝裝和營銷銷策劃顯顯得尤為為重要。產(chǎn)品的實(shí)實(shí)現(xiàn)能力力和工程程質(zhì)量是是根本。規(guī)劃方案案的完美美體現(xiàn)、建筑工工程的如如期甚至至提前完

53、完成，是是發(fā)展商商產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)能力力的體現(xiàn)現(xiàn)，也將將是影響響項(xiàng)目價(jià)價(jià)值的實(shí)實(shí)現(xiàn)和發(fā)發(fā)展商信信譽(yù)的重重要因素素，優(yōu)秀秀的工程程質(zhì)量是是獲得市市場認(rèn)可可的根本本。發(fā)展商的的品牌和和實(shí)力是是基石。營銷的高高層境界界是品牌牌營銷。品牌是是最具市市場攻擊擊力和抗抗風(fēng)險(xiǎn)力力的成功功因子，深圳萬萬科地產(chǎn)產(chǎn)和中海海外的品品牌給它它們的地地產(chǎn)契機(jī)機(jī)帶來的的市場優(yōu)優(yōu)勢，實(shí)實(shí)際上代代表了地地產(chǎn)商發(fā)發(fā)展的必必然道路路。碧桂桂園和祈祈福村目目前仍在在開發(fā)之之中，其其后期的的良好業(yè)業(yè)績，無無疑是其其良好品品牌形象象的一種種延續(xù)。然而，品品牌的樹樹立，非非一天而而成，它它需發(fā)展展商長期期專業(yè)性性的積累累。事實(shí)實(shí)上，發(fā)發(fā)展商的

54、的產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)水平、項(xiàng)目形形象包裝裝水平和和營銷策策劃水平平，或者者說發(fā)展展商利用用外在資資源創(chuàng)造造好的項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品和業(yè)績績的能力力，才是是品牌樹樹立的根根本。周邊樓盤盤價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)要素素分析價(jià)值提升升和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)要素碧桂園祈福新村村經(jīng)濟(jì)、政政策因素素歷經(jīng)1999419998年國國內(nèi)房地地產(chǎn)的低低谷小小蘇復(fù)調(diào)整期期。后期工程程經(jīng)在香香港樓市市泡沫破破裂的沖沖擊。遭遇香港港樓市泡泡沫破裂裂的沖擊擊。面臨國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)由19997年年的復(fù)蘇蘇至19998年年的調(diào)整整市場定位位和產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)水平平“給你一一個(gè)五星星級的家家”，以市市場定位位準(zhǔn)確取取勝，定定位與珠珠三角的的富裕階階層和港港澳外銷銷市

55、場，居家功功能為主主，兼顧顧度假功功能。規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)水平走走在當(dāng)?shù)氐厍懊?。每一期期都較前前期有所所提高。市場定位位準(zhǔn)確、以度假假功能為為主，兼兼顧居家家功能。定位于于港澳外外銷市場場和珠三三角的富富裕階層層。規(guī)劃水平平，尤其其是環(huán)藝藝規(guī)劃水水平在當(dāng)當(dāng)?shù)剌^大大缺陷，但為其其形象包包裝和良良好的環(huán)環(huán)藝規(guī)劃劃所掩蓋蓋。小區(qū)配套套和物業(yè)業(yè)管理首創(chuàng)碧桂桂園貴族族式學(xué)校校，以成成熟的完完備的社社區(qū)配套套彌補(bǔ)了了外部配配套的劣劣勢。完善的封封閉式的的港式的的物業(yè)管管理是其其一大賣賣點(diǎn)。有與其市市場定位位相吻合合的較完完備的配配套，以以鄉(xiāng)野式式度假休休閑設(shè)施施和祈福福學(xué)校為為代表。完善的封封閉式的的個(gè)性化化的港

56、式式物業(yè)管管理是其其一大賣賣點(diǎn)。形象包裝裝和營銷銷策劃碧桂園的的成功，首先是是營銷策策劃和形形象包裝裝的成功功。高明之處處在于有有與其項(xiàng)項(xiàng)目定位位高度吻吻合的形形象包裝裝和社區(qū)區(qū)生活展展示。產(chǎn)品的實(shí)實(shí)現(xiàn)能力力和工程程質(zhì)量高于當(dāng)?shù)氐仄骄?，施施工迅速速、質(zhì)量量優(yōu)良。高于當(dāng)?shù)氐仄骄?。但但并非完完美。發(fā)展商品品牌和實(shí)實(shí)力這是一個(gè)個(gè)策劃出出來的品品牌，然然后被發(fā)發(fā)展商證證明是值值得依賴賴的品牌牌。產(chǎn)品品牌牌市場，它的產(chǎn)產(chǎn)品和包包裝創(chuàng)造造了它的的品牌，它的品品牌實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了它的的市場目目標(biāo)。本項(xiàng)目定定位諸要要素實(shí)現(xiàn)現(xiàn)后的價(jià)價(jià)值研判判。價(jià)值提升升和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)要素價(jià)值提升升價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)程度碧桂園祈福新村村美

57、的項(xiàng)目目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)度經(jīng)濟(jì)、政政策因素素5%10.90.8市場定位位和產(chǎn)品品40%11.11.1規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)水平小區(qū)配套套和物業(yè)業(yè)管理20%11.10.9形象包裝裝和營銷銷策劃20%10.91產(chǎn)品的實(shí)實(shí)現(xiàn)能力力和工程程質(zhì)量5%10.91發(fā)展商品品牌和實(shí)實(shí)力10%10.80.7總計(jì)100%11.0110.988綜合以上上分析，美的海海岸花園園在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)各價(jià)值值實(shí)現(xiàn)要要素以后后，總體體可提升升價(jià)值約約為：洋洋房3550045000元/平方米米，別墅墅45000元/平方米米。五、項(xiàng)目目投資分分析說明：本報(bào)告以以完全成成本核算算的方式式對美的的海岸花花園項(xiàng)目目進(jìn)行投投入產(chǎn)出出分析。有關(guān)成本本的明細(xì)細(xì)核算科科目

58、基本本參照和和沿用公公司的數(shù)數(shù)據(jù)。不考慮別別墅賣地地，由業(yè)業(yè)主自建建的方式式。因會所、幼兒園園、小學(xué)學(xué)等配套套設(shè)施為為本項(xiàng)目目價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)不可可或缺的的因素，需在前前期投資資中反映映，故在在此計(jì)入入成本。至于后后期對外外營業(yè)屬屬物業(yè)經(jīng)經(jīng)營部分分，回收收周期長長，收益益暫不作作考慮。因本項(xiàng)目目的規(guī)劃劃方案尚尚可未最最后確定定，根據(jù)據(jù)目前有有關(guān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)作作以下模模擬（需需以最后后規(guī)劃方方案為準(zhǔn)準(zhǔn)核定有有關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)）。 面積規(guī)規(guī)劃布局局表（單單位：平平方米）項(xiàng)目總占占地420770000住宅區(qū)占占地2741177總建筑面面積2594400住宅建筑筑面積2500000其中：別別墅525000（1175套

59、套）洋房1975500（17995套）半地下車車庫225000車位900個(gè)個(gè)會所61000幼兒園、托兒所所33000項(xiàng)目成本本模擬項(xiàng)目前期期已發(fā)生生費(fèi)用1196333.664萬元元。包括括：（11）地價(jià)價(jià)（22）設(shè)計(jì)計(jì)及策劃劃費(fèi)（3）遞遞延費(fèi)用用（4）耕耕地占用用稅（5）資資本化利利息2、項(xiàng)目目后期將將發(fā)生費(fèi)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)（七七通一平平）：772466萬元建安工程程費(fèi)：2286887.55萬元洋房成本本一覽表表：項(xiàng)目單價(jià)（元元/平方方米）土建500樁基礎(chǔ)100水電安裝裝120消防60通訊10室外配套套130煤氣15對講系統(tǒng)統(tǒng)15電視6鋁合金窗窗60外墻及室室內(nèi)初裝裝修100合計(jì)11166（合

60、計(jì)計(jì)220041萬萬元）別墅：在在洋房基基礎(chǔ)上增增加1550元/平方米米，為112666元/平平方米，共66646.5萬元元。3、公共共設(shè)施費(fèi)費(fèi)用：997888.9萬萬元，包包括：半地下車車庫按洋房套套數(shù)約550%的的比例配配置洋房房區(qū)的車車位，共共9000個(gè)，考考慮地塊塊本身的的地質(zhì)條條件復(fù)雜雜，每個(gè)個(gè)車位的的造價(jià)初初定為4400000元（具體成成本需參參照實(shí)際際的工程程預(yù)算），合計(jì)計(jì)36000萬元元。圍墻大門門：1666萬元元。保安系統(tǒng)統(tǒng)：5000萬元元。環(huán)藝及道道路景觀觀：20000萬萬元（按按80元元/平方方米）幼兒園、托兒所所：5337.55萬元。會所：223855.4萬萬元。其其中